マカオ不動産投資チャンス到来！！皆さんこんにちは。チャーリーです。２０１６年というタイミングで改めて、多くの皆さんにマカオ不動産投資の魅力についてご理解頂けますと幸いです。自分はマカオでは現在の投資家ビザの切り替えで、永住権に切り替わります。マカオの不動産投資を始めてから、既に１０年近い月日が経過しました。マカオという国の成長を、その間、自らも住みつつ見てきましたが、２０１６年の今、久々にマカオの不動産投資のチャンスが来ていると感じています。なぜ今、不動産投資のチャンスなのか？お隣の香港もそうなのですが、マカオの不動産も、株式市場のように、割合大きな上げ下げの幅があります。現在のマカオの不動産価格は、過去の高値と比較して、３０％以上下落した水準にあるのです。マカオの不動産については２００８年の４月に、パンローリング社から、 “ マカオ不動産投資完全マニュアル ” という本も出版させて頂きました。今読んでいただいても、分かり易く投資のポイントが理解出来ると思いますので、興味のある方は是非購入してみてください！！ ▼マカオ不動産投資完全マニュアルはこちらからどうぞ http://club-charlie.cc/link/screate.php?BID=CC415 カジノの権利を外国企業にシェアをしてから、マカオ経済は急速に発展を続けました。順調に不動産価格は上昇し、賃貸価格も順調に上昇しました。しかし、不動産価格が大きく下落する時がやって来ました・・・２００８年のリーマン・ショックです！！この時は自分も多数の不動産投資をマカオでも行っていました。世界中が悲観ムード一色の中、世界中の不動産、株式市場が投げ売り状態になりました。マカオの不動産市場においてはこれが非常に顕著に現れ、瞬間的にはマカオの不動産価格は半分程度まで投げ売りがありました。ホテルの開発計画もストップし、カジノのリストラも発表され、非常に悲観的な空気がマカオ内には流れていたのです・・・しかし自分の行動は逆を行ったのです。大きく下がったこのタイミングで、幾つもの投げ売り物件を購入しました。中長期的なマカオの成長には確信をしており、絶好の買いの場面だと判断したのです。そしてこの判断は見事に的中し、中国が大きな金融緩和策を発表し、それに追随する形で世界中の先進国が金融緩和・金融支援を行い、１００年に一度の経済危機は、早々に回避されたのです。マカオの不動産価格もあっという間に上昇し、翌年の後半には元の水準まで戻りました。そして更に、安定的に価格は上昇し、２０１３年、２０１４年と、過去最高値を超えていきました。１００㎡のコンドミニアムの価格は、１．５億円〜２億円程度と、日本の港区の不動産よりも高値の物件が、マカオでは当たり前になりました。マカオという国は非常に国土も狭く、日本の品川区程度しかありません。そこに既に６０万人以上の人口が住んでいます。賃貸需要に対して物件供給が限られていますので、賃貸市場も好調で、空室率も低く、年々家賃も上昇していきました。しかし、ここに来て大きな転機が訪れました。２０１４年後半から、マカオの不動産価格は大きく下落してきています。下記は価格推移、取引データです。 ★マカオ不動産：平均価格推移（平米あたり） 2011年： 41,433 MOP 2014年： 98,828 MOP 2015年10月： 79,344 MOP ←月ごとに下がっている ★マカオ不動産取引数推移 2008年：約16000 unit 2011年：約17000 unit 2014年：約7000 unit 2015年10月まで：約4500 unit 価格が下落している要因はいくつもあります。・中国国内の不動産価格の下落、株式市場の下落による換金化・カジノVIP顧客の換金化・習近平体制の贅沢締め付けによるマカオ渡航客の減少・上記の流れでのカジノ収益の減少・短期的に大きく値段が上昇したことに対しての調整下落まさに投売状態とも言える今の価格推移ですが、価格が大きく下がったからこそ、大きな投資のチャンスと感じているわけなのです。【マカオ不動産投資の可能性】香港、マカオの不動産価格というのは、不動産だというのに、株式市場のように大きな価格変動があります。経済の波に大きく左右され、価格の上下が繰り返されています。そしてその中で長期的な視点で見ていくと、確実に価格が上昇しています。両国とも面積が小さい国であり、土地の希少性があります。世界的に紙幣をどんどん刷る中で、相対的に不動産の価値が上昇しています。マカオという国は、この先幾つもの上昇要因を秘めています。 ① マカオ国内に電車が開通するゆりかもめと同じタイプの高架橋を走る鉄道です。当初の就航予定よりもずれ込みましたが、２０１６年末～２０１７年には完成となり開通します。中国の珠海との国境付近にも駅ができますし、マカオ空港にも駅ができます。国内移動の利便性が大幅に高まります。 ② マカオ・香港・珠海が橋でつながりますこちらも２０１６年に完成予定になっています。３５ｋｍの世界最大級の海上を繋がる橋となります。これによって圧倒的に交通の便が良くなります。香港空港から直接マカオに来ることができるようになり、世界中からマカオへ来る観光客の増加が見込まれます。現状は中国人旅行者が７０％近くを占めていますが、この割合が大きく変わってくるでしょう。 ③ 巨大ホテル群の完成２０１５年も数多くのホテルが完成しましたが、２０１６年以降も数多くの巨大ホテルが完成し、よりエンターテイメント性の高い街として完成していきます。 ④ 需給バランス大きな産業が生まれ、新たな雇用が生まれる中、労働人口が圧倒的に足りません。既にマカオの失業率はゼロに近い状態にありますが、このあとできる新規需要に対しては労働移民をどんどん受け入れていくしか手がありません。そして新しくマカオに住む人は当然住居を必要とするわけです。不動産賃貸需要は大きく増加します。そして街の成長によって、不動産の価値が上昇することを見抜き、新たな投資家群が入ってくることになるでしょう。中長期的に大きく上昇する素地が備わっているのです。【現在の価格下落はなぜ起こっているのか？】２０１４年後半からなぜマカオの不動産価格が下落したのか？これを改めておさらいとなりますが伝えしたいと思います。一番の要因はカジノの売上の大きな減少にあります。２０１４年前半までのマカオのカジノ収益は大きく成長しました。成長しすぎたといっても良いでしょう。中国経済が好調で、不動産価格も継続的に上昇したことにより、中国内で長期的なバブルが発生しました。バブルは不労所得、あぶく銭を生み出します。中国人VIPのあぶく銭がマカオのカジノ収益を大きく伸ばしたのです。中国不動産バブルの中で、にわか成金がカジノで浪費をしました。ここには不動産業者から賄賂をもらった役人も多く含まれているでしょう。１０００万円、１億円単位でカジノで負けていきます。多額のお金を大量な中国人が使っていたのです。汗水たらしたお金であればそんなお金の使い方はできません。中国不動産が上昇した中で、巨大な賄賂が発生しました。個人投資家も不動産価格の上昇により、あぶく銭を掴みました。不動産会社も不動産価格上昇の中で大きく潤いました。日本のバブルが発生した時も、ラスベガスのカジノで派手に遊ぶのは、日本人ばかりでした。あぶく銭だからこそ、カジノで荒く使うことも出来るのです。マカオという国はこれによって大きく潤ったのです。そしてそんな金持ち連中の多くがマカオの不動産を買い漁りました。習近平体制で、汚職、不正に対しての取り締まりが厳しくなる中で、マカオのカジノの、VIPの売上が激減しています。無駄なお金を使える中国の富裕層が一気にマカオから去っていったのです。中国経済が悪化し、中国の不動産価格が下落する中、あぶく銭で買ったマカオの不動産を換金しているのです。カジノで潤っていた一部のマカオ人たちの換金売りもあるでしょう。これがマカオの不動産の下落の大きな要因なのです。不動産価格の値段の上がり方も早かったですが、下がり方も早いのです。しかし長期的な視点で見た場合、これは大きな不動産投資のチャンスと言えるわけです。ただし、今すぐに慌てて手を出す必要もありません。じっくりと２０１６年、腰を据えて市場を見ていけば良いと思います。【購入のタイミングはいつか？】２０１６年のマカオの不動産価格はもう一段の下落が見込めます。中国経済自体がまだまだ悪化すると予想をしています。中国経済が落ち着きを取り戻すまでは、中国人のマカオ不動産の所有者の投げ売りが継続すると予測します。今後の中国の経済動向を見ながら市場を見守っていくことになりますが、２０１６年の夏場に大きな底値が来るタイミングだと考えています。この時期は前後するかもしれませんので、興味のある方は前もって準備をすることが大切です。為替については何処が底かというのは結果でしかわかりません。マカオの不動産は香港ドルで取引をされており、香港ドルは米ドルとペッグしています。アメリカは継続的に金利を上げてくる１年になりますので、円は継続的に香港ドルに対して弱含みになることが予想できます。余裕を持って準備をした上で、その時の市場価格に比べて、１０％～１５％以上安く売られる物件を抑えていくこと。この方法がお薦めだと思います。地元の人たちに人気のある、築年数の浅い物件がお薦めです。この価格で購入できれば、過去の不動産価格の高値から比べれば、半額以下の水準で買えることになります。中長期的なマカオが持つ成長力、エンターテイメント性のある世界的な都市としての可能性を考えれば、非常に投資妙味のある価格水準だと思います。圧倒的に面積の狭い国ですので、開発余力の少なさなども加味すると、価格が反転してくれば、過去の高値は十分に越えていく余力を持っていると考えています。過去の高値の半額で買うことができれば、投資額の２倍以上のリターンを狙える投資になると思います。マカオの不動産は、日本人もマカオの銀行でローンを組んで購入できます。物件価格の６０％程度の融資となりますが、手元資金は４０％で済みます。手元資金が４０％で済むことになれば、２．５倍のレバレッジにより、元本に対して５倍以上のリターンが狙えることになりますので、非常に妙味のある投資になると思います。ただしあくまでもこれは自分の思うイメージ、想定であり、投資を保障するものではありません。自分自身でもよく調べて頂き、理解を深めてほしいと思います。ちなみにマカオの賃貸利回りは現状で２％に届かないくらいです。しかし現在よりも大きく下がったタイミングで買うことができれば、賃貸利回りは４％程度取れるかと思います。現在の借入金利は過去最低の低金利状態にもありますので、４０％手元資金を入れることで、充分キャッシュフローは回ります。そして賃貸需要は旺盛ですので、賃貸付けはあまり苦労せずできます。最低でも５年間保有する投資として考えることができれば、マカオの不動産投資というのは非常に魅力の高いものとなるでしょう。２０１６年は大きな投資のチャンスとなり得ると思います！！グローバルのマカオオフィスでは、着々と準備をし、マカオ不動産が更に一段下落したタイミングでは、より良い情報を皆さんにシェアできる仕組みを創っていきます！！マカオの不動産に是非投資をしたいという方。下記から登録をしておいて下さい！！ ▼ご登録はこちらからどうぞ http://academy-global-investment.com/_form/property/macau2016/?id=report 耳寄りの個別案件情報をお届けさせて頂きます！！