滅多に表に出る事の無い、ほぼ確実に毎月の利益 を得る事が可能な「投資」のお話しです。 いつもお世話になっております、今野です(^^) さて、今回は多くのお話しをお伺いして 「かなりの高確率で安定的に収入を得て頂けるであろう案件」を ご紹介させて頂きたいということで、このレポートの作成をさせて 頂きました。 このようなお仕事をしていると、いろいろな人とお会いする中、 そのご紹介やらで、御縁のあった人脈を通し、なかなか一般には 出回らない、聞く事の出来ないとってもいい情報というものが、 多々入ってきたりします。 それは“通常であれば世に出ないもの”が多かったりもします。 ですからそのような場合には基本的に、今回のように公にはアナウンスはせず、 ご縁のあった周りの方々のみのご紹介をさせて頂く事がほとんどなのですが、 今回は特別に私の読者さんのみに公開をする許可を頂きましたので、ネットを 通じて出会うことができた方々にもお役にたちそうなものは公開させて頂こう。 という気持ちで執筆をさせて頂きました。 そして、今回ご紹介するのは、「不動産投資関係」です。 なんだ…。そんな普通のものか…。 そのように思われるお気持はもちろん分かりますが、これは本当に 私の元に入ってくる色々な情報の中から吟味しましての公開の運び…、 という前提がまずはあり、それぞれの置かれた環境によると思いますが、 条件等それらが合致すれば、ほぼ「不労所得」と言われる部類に近い事が 実現すし、お役に立つ事が出来る。と思いましたのでご紹介をさせて頂きますす。 そして具体的には、通常、不動産投資。といいますと、 比較的利回りの高い、中古の不動産物件を所有して家賃収入を…。 というイメージと思いますが、これは正直リスクが高いです。 （実際はハイリスクハイリターンなん何ですね） これは後述しますが、今回のものは、そういった類ではなく 「投資用新築1ルームマンション」を（1～複数）保有し、長期的に 安定して運用、利益を得ていこう。という趣旨です。 どうしてこのような事をご紹介するんですか？ と思われると思いますが、収入を得ていく方法等、選択肢は様々あって、 それぞれ各人が自分に合った、または好きなもの、情熱が持てるものを 選択し実行していけばいい。と、私は思っています。 ビジネス、投資、共にですが、リスクは常に同居しており、 リスクのないものは正直ありません。これは、断言します。 ※無いように見せているものはたくさん存在しますが、私の多くの経験上、ふたを 開けてみれば、そういったものほど負担かかってしまいますと、多くの痛手を負っ てしまう事が多々あるように思います。 その中で、金融商品の投資ももちろんですが、皆さんもご存じのとおり、 資金を各方面に分散し、リスクヘッジをかけながら適切なポートフォリオを 組んでいくのが、資産運用の本当の姿だと思います。 これが、そのうちの一つになり、条件のあう方に とっては「うってつけ」です。 ちなみになのですが、実際の所、投資の勝ち組は数％と言われていまして、 これは、その道のプロ以外が成功しこれだけで食べていくのは非常に困難を 極める。ということを意味している数字でもあります。 ※ただ、先にもお伝えした通り、適切なポートフォリオで、先々を見据え大切な資 産を運用していけば、結果的に資産を増やすのは難しいことではありませんで、あ くまでも全体でのパーセンテージです♪ そして、不動産投資はこういった、パーセンテージで示すことは難しいですが、 個人的には今回の案件に関しては、失敗する確率という意味では「ほぼない」と 思います。 それは、今回の案件とは別に、一般的な不動産投資における 「住宅ローンのデフォルト率」を見ても分かります。住宅ローンなどは、 事業資金等とは比べ物にならないぐらいほど銀行側からみて 「貸し倒れ損失が少ない」と言われております。 ざっくり言いますと、一般的には法人向け融資のデフォルト（貸し倒れ）率は 「2%～3%」程度ですが、対して住宅ローンのデフォルト率は「0.2～0.3%」 程度です。 つまり、企業向け融資にくらべて、住宅ローンは銀行側も貸し倒れになる確率が 10分の1程度ですので、銀行側からすれば、住宅ローンは企業向け融資よりも 10倍安全な資産という事になります。 ※加えて、投資用集宅ローンは、家賃収入が返済原資である為、 実需用集宅ローンも含めた全体のデフォルト率「0.2～0.3％」の中でも 本当に極一部です。 また、住宅ローンには返済困窮時における救済措置も多いので、ローン審査時に 相当無理やりにローンを組ませない限り、そう簡単にはローン破産なんて事態には ならないですし、 更に今回は超優良物件（後述）の紹介ですので、「成功率」という意味では 「何を持って…。」となりますが、失敗する確率は上記の現実から、対外的に 見ても極めて少ない。ということが分かると思います。 ですから、自己資金が潤沢ではなく、分散投資がどうしても出来ない。 もしくは、時間的にも制限される（自分で売買しなければいけない）そのような 投資より、どちらかというと、お金がお金を生む。そういった部類のものに 興味がある。 そのような場合のみ、こちらのご提案を 見て頂ければと思います。 ※ちなみに、副業、本業、どちらでも対応可です。 ここまではよろしいでしょうか？ そして、今回のこの不動産投資案件ですが、確たるポイントがあります。 （それを除くと全くのギャンブルとなります）。 その条件とは、 「東京都心（各条件を満たせば都内であれば都心でなくても可） の駅（ただし、どの駅でもいいわけではありません。）に近い物件」 しかも、「新築の１ルームマンション限定」を保有する。」 というところです。 これが、今回、不動産投資で長期的に固く利益を得ていく。 という最大の箇所であり要の部分です。 言い方を変えれば上記さえクリアすれば、何もしなくても、家賃収入や他多くの メリット（後述）の恩恵を、普段は何もせず「最も確率が固く」得ていける。 とうことです。 それ以外は、物件を見る知識が必要であったり、他もろもろの経験などが 必要となり、素人が手を出すべきところではないと思います。 （多くの「不動産投資で稼ぎましょう」的なものはこの部類が多いのが 現状です）。 で、その根拠ですが、まず、日本の人口というのは、ここ最近は、横ばい～やや 減少。で移行していますが、こと、東京だけに限りますと、毎年劇的に増え続けて おり（2005年～2010年の5年間では、114万人増）、今や、全国の総人口の約10％ をも占めております。 また、東京は、2025年までは「単身者」が増え続ける事が予測されており （実際この何十年と毎年公式にカウントされている人口だけでも７万～10万人毎年 増えています）、なんと2010年の国税調査で、東京都の人口が初めて1300万人を 超え、総世帯数が640万世帯弱になり、そのうち単身世帯数が292万世帯となった 事が分かりました。 その一方で、都内の単身世帯向け住戸は 約90万戸しかないのです。 家族向けより1ルームマンションを保有していたほうが 断然メリットがある。ということが言えます。 更に、東京は全世界の「都市別GDPランキング」では、2位のニューヨークを 尻目に、全世界1位です。（こちらは2008年の試算で、さらには、2025年の予測でも 東京だけは世界で1位になっております。）人口流入量も世界一位。 ※ちなみに、国のGDPは現在中国に抜かれ第3位です。 つまり、人口は増え続ける一方で、その内訳は単身者、また、後述しますが、 そういった物件は需要が完全に供給を上回っている。ということで、 所有するには、将来的にも「かなり安全」=リスクが低い。ということがまず、 前提にあります。 ではここで、メリットとデメリットを上げてみます。 まず、今回の不動産投資のメリットからです。 （箇条書きにて記します。） ・なんといっても、ほとんどフルローンで開始できる。 ・絶対にゼロバリューにはならない投資商品。 ・老後の年金問題に今から個人で対策出来る。 ・万一働けなくなっても家賃収入が入ってくる。 ・中古物件は見えないところで問題が出るが、 新築は購入して10年間は国の認定を受けた機関が瑕疵を担保してくれるが ある他、技術と材料の進歩により痛みづらく、手間がほとんどかからない。 ・耐震強度も高く大地震が来ても新築マンションは傷みもしない。 （東日本の大震災でも証明されました） ・インフレにとても強い（円が崩壊でもすれば、その時点でローン完済）。 （1000兆円も借金を抱えた国の行く末は？？） ・為替リスクが発生しない。 ・節税対策に使うことができる。 （人や購入する物件にもよりますが、毎年20～30万円の節税効果があります。） などなどがあります。新築は購入して10年間は国の認定を受けた機関が瑕疵を 担保してくれるがある他、技術と材料の進歩により痛みづらく、手間がほとんど かからない。 ・耐震強度も高く大地震が来ても新築マンションは傷みもしない。 （東日本の大震災でも証明されました） ・インフレにとても強い（円が崩壊でもすれば、その時点でローン完済）。 （1000兆円も借金を抱えた国の行く末は？？） ・為替リスクが発生しない。 ・節税対策に使うことができる。 （人や購入する物件にもよりますが、毎年20～30万円の節税効果があります。） などなどがあります。 次にデメリットについてです。 ・家賃滞納・空室率の上昇のリスク ・流動性が低いといったリスク ・予想外のリスク（大地震など） ・金利の上昇に弱い ・管理に手間がかかる と、一般的には、こんなところかと思います。 しかし、デメリットについては、今回のこの案件は、 ほぼ埋めることが可能かと思います。 まず、唯一であり、最大のリスクが「家賃滞納・空室率の上昇のリスク」ですが、 場所を選び適正な賃料である事を吟味しさえすれば、そのリスクをゼロに 限りなく近く低減できます。（単身世帯数292万世帯＞単身世帯向住戸数90万戸で す。） また、実は、東京都内には1R条例と言う法律が多くあり、なかなか 1ルームマンションを建築する事が難しい状況（この10年の平均でも年間供給戸数は １万戸を下回っている、つまり「供給＜需要」）で、日本と言う世界的に見ても 飛びぬけて治安のよい国には、今後もより多くの外国人がやってくる事も 間違いない事を踏まえても、この空室リスクは極めて低い。と言うことが いえます。 実際、現状を見ても、都内の条例が日に日に1ルームマンションを建て させないように…と、厳しくなってきており、年々供給戸数は減ってきて おりまして、また、個人情報保護の観点から、営業スタイルに対する 厳しいルール（極一部のマンション販売業者が悪質な営業をするため）が 出来上がりかけており、多くの1ルームマンション販売会社が倒産し兼ねない 状況となっていて、このことからも、1ルームマンションの供給はドンドン 減っていきます。 人口はＧＤＰ世界１位の東京に集中してきています。 そこにきて、人口はＧＤＰ世界１位の東京に集中してくる（現在「東京圏 （神奈川、埼玉、千葉を含む）」の人口は3400万人、つまり日本の人口の 約4分の1もの人口を有している）訳で、さらに、ここ日本もアメリカのように 海外から移民を受け入れる体制が備わったら…、それこそ住むマンションの 争奪戦が始まる。 といってもいいと思いますし、そのような理由からも、適正家賃である限り、 金額は上がることはあっても下がりようはない。といった理由がズラッと 並んでます。 また、不況になると、高級賃貸マンションに住んでいた人達も、賃料の低い 1ルームマンションなどに移り変わる傾向があり、不況に強い1ルームは いつまで経っても賃料が下がりません。 加えて、不況時は企業もオフィスにかけるコストを極端に抑える事を 考えます。 1ルームマンションはＳＯＨＯとして使われるケースもあります。 （ＩＴ化が進む昨今、ＰＣ一つで仕事が出来ます。そして私も ＰＣ一台で仕事をしているうちの一人です（笑）） また、「流動性が低いといったリスク」ですが、例えば株ですと、 「売りたい」と思ったら、すぐに売ることができますが、不動産投資は そうはいかない。ということを指しますが、 これは、不動産を中心とする建設業界含めたこの業種に携わっている人口は 日本の就業人口の4割近くを占め、政府も不動産の流動性を高めるため、 多くの政策（住宅エコポイントや住宅ローン取得控除、低金利での貸し出し、 住宅ローンの最長年数引き上げなど）を打ち出し続けており、また、最近は 環境問題（京都議定書）に配慮して中古マンションを推進しており、購入後も 売りやすくなってきている。 そのような事実があります。 また、「予想外のリスク」については、例えば大震災が来ても、現在の建築基準法 を満たした建物は「絶対」と言っていいほど壊れない構造となっております。 これは、関東大震災・阪神大震災・アネハ問題を経て法律が必要以上に 厳しくなっており、地震大国日本の新築物件は全く問題なし（この度の東日本 大震災においても倒壊した建物は全くなく、古い建物が一部破損した程度）。 と言えます。（※学術的な見解は除く） また、「金利上昇のリスク」ですが、これはあらかじめなるべく長期固定金利を 選ぶことである程度回避可能出来ますし、住宅ローン金利は長期国債金利に 連動しているで、ＧＤＰ比200％も国債刷って借金している今の日本では国債の 金利を上げることは命取りとなってしまいますので、かなり長期に渡り金利が 上昇することは考え辛いです。 ただし、世界中でも類を見ないＧＤＰ比200％もの借金を抱えている日本の国債は暴 落する可能性を秘めております。 もし国債が暴落したら、金利はギリシャやスペイン以上に高騰します。そうなると 住宅ローンの金利も高騰します。 「だとしたら物凄いリスクじゃないか！！」とお思いでしょうが・・・そうではな いのです。 むしろ、これはメリットとして捕らえてください。 国債大暴落、金利超高騰。こんな事態が起きたら日本経済は破綻です。破綻したら ハイパーインフレがおこります。 インフレとは物価が上がり、貨幣の価値が下がる事を言います。 日本経済が破綻するのですから「円」の価値がなくなるのはよく理解できますね？ １ドル360円どころの騒ぎではなくなるでしょう。 ハイパーインフレがおこるとどうなるのでしょうか？ 少し極端な例ですが、 毎月50万円お給料をもらっているサラリーマンの方の給料が額面で5,000万円 とかになるのです。勿論、この5,000万円の価値はハイパーインフレがおこる前 の50万円の価値と同じなわけですから得をしている訳ではありません。 物価も上がりジュース一本12,000円になります。 しかし、借金した額も同じように増えることはありません。 そんな契約はどこにも無いわけですから。 今、1ルームマンションを2000万のローンを組んで購入し、その後 ハイパーインフレがおきたら、借金の額はそのまま2000万で、毎月のお給料が 5000万になるので、「あっ」と言う間に返済です。 これが今、不動産や金等の現物商品が飛ぶように売れている理由です。 物はインフレに強く、貨幣は弱い。 第二次世界大戦後、敗戦国の日本もドイツも貨幣価値が大幅にかわっています。 この時、不動産や金を持っていた人たちは今、大金持ちです！！ 勿論、日本経済が破綻することは望ましくはありませんが、借金まみれ、 超高齢化社会、このような我が国はいつ何処で何がおこるか全く分からない ステージにおります。 何か事が起こる前に対策をこうじる必要があるのでは、私は個人的には 考えております。 「管理」に関しては、古いマンションであればある程、性能が悪いので購入後、 こっちが壊れた、あっちが壊れた…。と、表からは見えないところで実はお金がか かったりしますが、最新の技術と性能の増した材料を用いて建てられた 新築マンションはほぼ手間がかからない。ということが言えます。 これが、先に保有物件は「都内、新築、1ルーム限定」と お伝えした由縁となります。 では、引き続いて、メリットと、実際にマンションのオーナーになった際の収入の 形ですが、まず、株等と違って市場価値がゼロとなる事は現実にありませんし、人 が入居している以上は家賃収入が毎月入り、完済後は支払いはなく家賃が入り続け ますので、何もしなくても毎月収入が入り続けます。 また、先程も述べましたが不動産は、インフレにとても強いので、 紙幣の価値が薄まってしまっても、物価水準は変わらないかそれ以上と なるのが通常ですので、その点では現金で持っているより断然強い。 ということが言えると思います。 ※また、ペイオフ全面解禁ですから、貯金は1,000万までしか保証されません。ソブ リンリスクや保有株式の目減りや為替リスクなど金融機関も今ではどうなるか分か りません。デノミなど起こるとは思えませんが、ＧＤＰに対して200％も 借金のある日本。超高齢化社会の日本では、もしかしたら、可能性あり？です。 とにかく、貯金よりも今では元本保証に近い商品と言って良いと思います。 ここで簡単な例を出してみます。 10年ちょっと前、缶ジュースは100円、ビックリマンチョコは30円でしたが、 ご存じのとおり現在は120円と84円です。 大学卒の初任給、アルバイトの時間給…どれをとっても 大分高くなってきてますよね。 政府の政策は借金を少しでも小さくする為、これからもこの傾向と見て 間違いないと思いますし、これを考えると住宅ローンの返済額は変わらない わけですので、極論、いい物件があれば早い者勝ち。といってもいいでしょう。 また、上手くいけば、家賃は値上げと言う事も長いスパンで考えたら十分に ありえる下地は整っております。 さらに、こちら見逃されがちなのですが、不動産は、節税対策にうまく 使うことができます。 金融商品で唯一、その商品を所有すると 「業」としてみなしてもらえるんです。 例えば一例として、賃貸管理（不動産オーナー業）に必要な経費として、 交通費や食事代、備品代などは、経費として計上できます。よって、赤字で 確定申告をして、所得税と住民税の還付を受ける。ということもできますし、 加えて、物件購入の初年度は、実は、税金が100万円近くかかりますので、大幅に 節税ができます。 それから、住宅ローンを組むと、生命保険の一貫性、要するに団体信用生命保険に 必然的に加入となります（費用はかかりません）。これは、住宅ローンを借りた方 が万が一お亡くなりになられた場合、住宅ローンは保証会社が銀行へ全額返済して なくなります。※もちろん所有権はその相続人の方に移転します。 これがあるので、不動産のオーナーは、生命保険をやめる人が多く、 そうすると、これだけで1～2万円は月々うきますので、保険も兼ねる。 という事にもなります。 ※最近では、3大疾病や5大・8大疾病などもあり、がん保険すら解約してさらに月々 １万円以上浮かせてしまう人も多くいます。 どうでしょうか？ なんとなく不動産投資のイメージができましたでしょうか？ また、補足情報ですがこれらに輪をかけて、今この 不動産投資をするメリットが実はかなりあります。 というのは、実際、このところの東京の不動産マーケット、またはそれに 限らずですが、このご時世ですので、ご承知のように、当然底値と思われる 価格付近で推移しておりますが、 しかし東日本の復興がこれから本格的に始まる為、 東京の施工会社が減ってきている。という現実の問題があります。 これは、職人不足（リーマンショック後に多くの職人が職を失いこの仕事を やめた為）がかなり深刻化してきている等の理由です。 ですから、今後は「建設コストが大幅に上昇するだろう」と想定されております。 また、韓国の不動産バブルがはじけ、中国も不動産バブルが終わりに近づき、 さらにここで原発リスクが落ちつき、為替が正常化（ご存じのように今はスーパー 円高です）したら、いよいよ日本の不動産に世界中のお金が動き出すことは 間違いありません。 ですから、今が、本当に「最も買い時」（不動産投資の絶対的鉄則は、 安い時期にいい場所を買うことです）と言えるのではないでしょうか。 更には、これから消費税も増税がほぼきまった訳ですから、当然不動産価格も アップすることになりますから、その前に購入しておくのが得策。とも、 言えると思います （消費税アップは大きいですよね？だって50～100万円値上がりするんです！） このようにいろいろとお伝えしてきましたが、 ポイントをもう一度整理しますと、とても単純です。 「東京都心の駅に近い物件」しかも、「新築の1ルーム限定」を保有すると いう所、まずこれが絶対条件です。 で、ここからが今回の案件のキモの部分に入っていきますが、これに関しては 私のお友達の不動産投資のプロの方(半端なレベルではございません)が、 「ここは間違いない」というところを長年の経験からご提供しますので、 全く問題とはなりません。 尚、今回物件をご紹介するのは、株式会社シーラの代表取締役の湯藤社長 という方です。 湯藤社長は、エスグラントコーポレーションと言う、名古屋証券取引所のセント レックスという市場に上場していた会社の役員も務めており、5年間で100棟以上の マンション開発を手掛けてきました。 またファンドの組成や不動産の流動化もかなり手掛けていらっしゃって 立ち上げからたったの4年で上場、5年で 売上げ400億、社員数500人まで作った実績を 持っていらっしゃいます。 そして、現在はこちらの会社の代表を務め、多くの投資家様に夢を与え、 不動産業界のど真ん中にいる方です。 株式会社SYLA 会社HP http://syla.jp/ そして一番の問題は、都心新築1ルームマンションは、だいたい 1戸、2,000～2,500万円するのですが、実質頭金ほぼなしで借り入れできるのか？ というところです。 正直、資金さえ調達できれば、上記のメリット、デメリットから分かるように、 ほぼ不労所得に近い収入が入る。と思って頂いて結構です。 で、これは銀行側の審査がありますので、一概に大丈夫、ダメ。ということは こちらからは言えませんが、基本的には年収500万以上の方。が最低の基準と なります。 （実際は、物件や金融機関を選び、持って行き方によってはローンが組める方も いますので、上記はある程度の基準。として見て下さい。） また、補足までに、上記にかかわらず、新築の不動産投資を始める年齢に 関してですが、25～40代ぐらいまでの方が最も望ましい。 と言われているようです。 これは、サラリーマンは、20代～40代がもっとも働き盛りで忙しい時期な わけですが、あえてその時期から始めたほうがいい。という意味かと思います。 中には、不動産購入はその時期を過ぎた50代～始めたほうが良い…とのご意見も ありますが、住宅ローンは、基本最大35年ローンですので、まずはそれが 組めない。という現実があり、としますと、40歳代までに住宅ローンを組むことが 望ましい。ということになります。 （現在、住宅ローンは平均して75歳で完済できる事が条件だからです） ※ただし、10年で返す。とかいった場合は例外です（笑） ここで、だいたいのシュミレーションをしてみますね。 銀行の審査がおりて、2000万を借り入れしたとし、そこを第3者が 借りたとします。（ここではザくっとですので、金利は省きます。） ・銀行への返済 ※月5万円×12カ月×35年＝2100万 ・家賃収入 ※月8万円×12カ月×35年＝3360万 差額 1260万円 となり、 月3万円、年間36万円の利益。 となります。 そして完済後の35年後は、家賃がまるまる収入。となりまして （驚くべきことに、新築から20年とか経過しても、家賃は新築当初の８割は キープできる。また、場所によっては値上がりすらあり得るとのことです） また、この年間36万円の利益は、あらかじめ節税プランを組むことで、 全て経費で消すことも可能です。 もちろん、今、生命保険に入られている場合はそれを解約してこちらに 回して頂くのもOKです。 ここで、実際の湯藤社長のお話なんですが、彼は最近、西麻布でビルを１棟、 練馬・中央区でマンションを１棟購入したそうです。 ※さらには、芝浦の1ルームを１部屋（現在ローン打診中）戸別の1ルーム マンションを数部屋所有中 ※金融商品取引を扱う会社の役員は、基本金融商品への投資はしてはいけない となってますが、不動産の場合はそういった規制がないため、個人的に購入した。 という背景です。 上記は、もちろんその道のプロで、目利きがあるからこそですが、人気の エリアで、大手企業が密集、駅近、公園や病院が近く、間取りがよく、作りが お洒落。眺望もよく、日当たりもよい。 こう言う物件は中々まれで、本当に20年近く経っても家賃が下がらないどころか あがる物件すらあり、そのようなお宝物件を彼は手にした。ということです。 会社からの役員報酬のほか上記の投資での収入も入るわけです。 また、湯藤社長が過去に作ったマンションで、森下と言う下町の駅近物件が あるそうですが、中々お洒落マンションで、10年経った今でも空き待ちで 申し込みが並んでいるようです。 このように、都心一等地で、バス・トイレ・洗面独立型で、クローゼットがあり、 フローリングかタイル敷き、外壁はオールタイル張り、そして、管理会社と販売会 社がしっかりしている。このようなマンションは35年後でも、家賃7万円/月を下回 る事はかなりまれだと言うことでした。 なにが言いたいのかと申しますと、 当然、今回の案件もそういったところ以外はご紹介は いたしませんのでご安心下さい。 ということです。 いかがでしょうか？ このようなお話を聞くと更に身近に感じてくるのではないかと思います。 と、ちょっとお話しがそれましたが、本筋に戻らせて頂きますね♪ ここからはその先の話ですが、マンションのローンをいったん借り入れができ、 返済もいくらかの期間をスムーズに返していければ、信用が出来ますので、 2戸目を購入する際の審査等は極端に甘くなる傾向があり、通常のOLさんでも 4～5戸を所有しているマンションオーナーもシーラさんのお客さんには大勢 いらっしゃいます。 ※この場合、収入は逆転してますが、本業がOL、副業が不動産投資です。 よって、上記の流れがだいたいの今回の案件。となりますが、 結論をいいますと、私がお付き合いをさせて頂いている方の中から、 その道のスペシャリストである株式会社シーラの 湯藤社長さんが、上記、そして過去の経験を踏まえ 「ほぼ確実に損はない物件」をご紹介出来ます。 という事となります。 また、通常はこのような事はコンサルの仕事ですが、不動産投資を通じて、 将来の個人資産資産設計（１例として、新築物件を若いうちにできるだけ 購入しておいて、50代中盤を過ぎ、時間に余裕が生まれだしたら、手間は かかるが利回りも高い（リスクも高い）中古マンションなどを購入していく、 などの、ポートフォリオ設計のアドバイスなど）、と同時に、不動産を使った 節税方法等をアドバイスする。というサイドサポートも付けさせて頂きます。 そしてここで、本当に真剣に考えて頂いている場合は、もうお分かりと 思いますが、最も重要な関門は…。「はたして銀行がお金を貸してくれるか？」 です。 そう、今回の案件の最もいいところは、住宅ローンを使える事。 ともいえるからです。 そして実際に、この不景気 の時代に、通常、住宅ローンはそうそう組めません。 まして、頭金ほぼなしで、などといったら門前払いです(笑)。が 今回は、銀行側も、上記のようなメリットがあることから （貸してもよほどのことがない限り回収可能）、通常の審査とは比べ物に ならないぐらい緩い基準で融資をしてくれる（もちろん裏には様々な制度が あり、銀行が取りはぐれることは少ないようなことがあるということも あります）、という現実があり、その一定の条件をクリアすれば、ほぼ何もしなく ても、「お金がお金を生む。」という状態になることが可能。ということです。 ここまでの説明でお分かりと思いますが、ビジネスは通常、動いて 対価を得ますが、 今回の不動産投資は、基本、 自分が動かずとも収入が入ってくる。 ということです。 ですから、実質副業で不動産投資される方が多い実情を踏まえても、 本業のプラスにしてもいいですし、また、いろいろと湯藤社長のアドバイスを 踏まえ、自身も知識をつけ、保有物件を増やしていき、本業として頂いても OKかと思います。 また、金融商品などの投資をされている方はそちらと合わせた分散投資の 一環として頂くのも全然いいでしょう。 通常、このようなおいしい？特別なお話はまず入ってこないのですが、 私の人との繋がりから派生した案件。という事となります。 そしてもし、上記を含んで、ご興味がある場合は、こちらからご連絡下さい。 質問がある場合はそちらの本文に書いて頂いてもOKですし、何も書かれなくても OKです。その場合、より詳しいご案内などをお送りさせて頂きます。 また、実際問題、投資できるかどうかは、自己資金を全て出す （これですと回収率の問題から逆にメリットは薄れますが…。）以外は 銀行の審査が必要ですので、出来る、出来ない。は、当然こちらでは 分かりません。 ですからまずはご連絡を頂き、資料をこちらからお送りし、そのうえで、 最終的には、湯藤さん、または彼の会社のスタッフとお話しをして頂き、 内容をより深く理解され、完全に納得がいった場合のみ、実際の投資の段取り。 となりますので、まずは興味があれば、一度ご連絡を頂ければと思います。 また、補足として、１ルームマンションはもともと数も少ないとの事ですので、 物理的に戸数は制限されておりますので、希望者全員が所有できるとも 限らないので、一応こちら補足までお伝えさせて頂きます。 ※なくなり次第終了とします。 そして、家賃が入るので、銀行に返せない…。ということはほぼ皆無と なりますが、万が一完全に返せない場合となった場合は、銀行が物件を売却 （競売）しても回収でききれない金額（例：残債－売却金額＝債務者負担額）で の整理となりますので、そのあたりも安心ですし、また、サブリース （家賃保証システムや借り上げ制度）などを選択しておくことも可能ですので、 そのあたりもアドバイスさせて頂きます。 それで、一体どんな物件が紹介してもらえるんですか？ と考えながらここまで読み進めて来られたと思いますが、実は先にご紹介した 湯藤さんの会社でもまだ発売開始していない希少な物件があり、それをご紹介 させて頂きます。 湯藤さんの会社が販売開始するより1ヶ月も早く、今野とご縁のある方 限定で、販売させてくれる事になりました。 物件は、ＪＲ中央線・山手線・京浜東北線、東京メトロ銀座線と四路線利用可能な 『神田』駅徒歩３分と言う高立地条件の９月完成予定の新築デザイナーズ マンションです。 この物件は世界的にも有名な建築家であった故黒川紀章さんの右腕として、 世界中を駆け回っていた上田斉先生デザインの逸品だそうです！ 概要は次の通りです。 鉄筋コンクリート造９階建て・総戸数２５戸 各住戸の大きさ26.49～44.39㎡ 販売価格帯は2780万～4130万 総戸数25戸と非常に数に限りがある物件ですので、ご興味のある方は できるだけお早めに資料請求をして頂ければと思います。 それでは、今回はなかなか表には出ない特別な案件のご紹介でした。 再度になりますが、ご希望の方、もしくはどうせ銀行の審査が入る訳ですから 希望したからといって100％出来るというものでもないので、 「これこれこういった場合はどうですか？」などなど、質問のある方も含め、 興味がある場合も、こちらからご連絡頂ければと思います。 また最後に、今回のこの案内に対して、頂きました 質問と回答を公開させて頂きます。 Q：私は都内ではなく僻地の田舎に住んでいるのですが、 それでも東京の物件を持つことは可能でしょうか？ A：勿論です。東京以外の道府県にお住まいになられながら東京の投資用不動産を ご所有されていらっしゃる方は非常に多くいらっしゃいますので、全く 心配は御無用です。 投資用不動産は、その名の如く投資用ですから、ご所有して頂くマンションを 第三者に貸して頂き、そこから「家賃収入」を得て頂くという趣旨です。 Q：不動産を持つと、いろいろ管理などが出てくると思いますが、その辺は 皆さんどうなされているのでしょう？ A：不動産投資は、家賃収入をしっかりと管理して行くことが重要となります。 実際に不動産投資をされている方は全国に何十万人もいますが、 その95％以上の方が「全ての管理を管理会社に任せている」というのが 現状です。 賃借人とのトラブルも概ね管理会社が代行してくれますし、最も重要な賃料の 入金・出金管理、設備の不具合も対応してオーナーに判断を仰いだりオーナー に報告書を提出したりと、全てこなしてくれます。 不動産投資は、デイリーでの価格変動、売り買いなども無く、家賃の入出金管 理と賃借人とのトラブル管理を全て管理会社に任せてしまえば、何も煩わしさ がなく収入がつみ上がって行く商品です。 湯藤社長の会社は、各分野で10年以上の経験をもつスペシャリストが 集まっており、事業パートナーの会社で昔から一緒にビジネスを展開して きた管理会社にお客様のご所有されている物件の管理や賃借人との手間が かかるやり取りや家賃集金と送金など、全ての管理を自社で一貫して行って おります。をの任せております（この会社はＮＴＴや三菱系列の多数の会社 から管理を預かっている大きな会社です）。 尚、管理手数料は家賃収入の4％です。 例：200,000円×0.04＝8,000円×消費税＝8,400円 Q：35年ローンということですが、私は既に50代なんですが、今回のこの不動産に 投資は出来るのでしょうか？ A：株式会社シーラさんが最も推奨させて頂いている金融機関は、「オリックス銀 行」です。そちらで行きますと、こちらの商品は最終返済年齢が、79歳となって おります。従いまして、79－ご年齢＝借入期間（※ただし、最長35年）となりま す。ご年齢に応じて頭金を増やす必要はございません。実際返済年数が短くなり ますと、月々の返済額が大きくなりますが、それでも年金問題など、日本経済の 先行きに大きな疑問を抱いている方々は率先して資産形成に力を注いでいらっ しゃいます。 Q：1Ｒと1Ｋは違うのでしょうか？1Kのほうが、使い勝手その他いいように 思えるのですが？ A：こちら、1Rと1Kは全く同じと捕らえて頂いて結構です。確かにキッチンと部屋 が独立している住戸を1Ｋ、部屋の内側にキッチンも設置されている住戸を1Ｒと は言いますが、非常に勝手なのですが、20、30㎡の住戸で投資用のマンションを総 称して1Ｒと業界では呼んでしまっております…。 おっしゃるとおり、使い勝手が1Ｋの方が断然ございますので、シーラさんで取り 扱っている物件はその殆どが1Ｋです。 昨今の経済情勢を背景に、日本政府や世界経済に不安を抱いている方が非常に増 え20代の内から資産形成を始めている方が増えております。現にシーラさんの お 客様の3割は20代で、新卒１年目の方で買いたいけど、ローンが組めない、で も、買いたいと言う方が非常に増えてきているそうです。 Q：私はまだ20代でしかも会社員ですが、不動産投資は可能でしょうか？ちなみに 年 収は500万弱です。 A：基本的に、その他にお借入などがあまり無いようでしたら会社員でもOLさんで も 大丈夫です。頭金等に関しましては、色々とご相談にも乗れまして、例えばで す が、物件価格の100％に近い形でのローンを組むことも選ぶ金融機関によって は可 能です。また、他社と比べてシーラさんは手付金などは一切頂いておりませ ん。 Q：住宅ローンを組めるのがメリットのようですが、私はすでに他にも組んでいる の ですが、そういった場合は、借入等は出来るものなのでしょうか？ A：住宅ローンを取り扱っている企業は数多くあり、また、各金融機関によってそ の 条件は違います。従いまして、今現在どの様な住宅ローンを今組んでいらっ しゃ るかによって、今後、どの様なマンションをどの様な住宅ローンを使って購 入す るのか変わってまいります。 今は行政挙げて住宅購入を促進しています。リーマンショック後、各金融機関は 集めた資金の貸出先が無くなり、困っている状態です。要するに住宅ローンが過 去類を見ないほど組みやすい時代であると言う事は確かですので、是非御相談頂 ければお力になれると思います。 Q：実際に今物件を持って、家賃収入を得ていたのですが、その建物が非常に老朽 化 したので、売却を検討していたところですが、その後にそちらの物件を検討し て いいでしょうか？ A：シーラさんは、開発部門も手掛けており、土地の売却や活用方法など多くのご 相 談を受けておりますので、ご相談頂ければ何か良いご提案ができると思いま す。 ・現在ご所有中の建物をリノベートする。 ・賃料が高く取れるような建物を新築する。 ・地上げを弊社で行い、等価交換でマンションの1、2室をご所有して頂く ・単に、高く売却するお手伝いをさせて頂く。 ・シーラさんで買い取る。 色々と方法がありますので、何なりとご連絡を頂けばと思います。もちろんその 他、資産形成のご相談などもお気軽にお問い合わせ下さい。 Q：賃貸管理（不動産オーナー業）に必要な経費として、交通費や食事代、備品代 な どは、経費として計上できる。とのことですが、他に経費扱いになるのはどの よ うなものがありますでしょうか？ A：こちら、細かく記載しますと、購入時：印紙税・不動産取得税・登録免許税・ 固 定資産税・都市計画税・金融機関へ支払うローンの事務手数料・司法書士へ支 払 う報酬。保有期間：原価償却費・ローン返済金利分・管理費・保険量・入居者 募 集の為の広告費（交通費や管理会社との会食費も可）等が該当となります。 Q：不動産投資は相続対策にもなる。と聞いたのですが、実際そうなのでしょう か？ A：はい。相続税対策としても不動産を所有していると効果を発揮します。現金や 預 金は額面どおりの百人が百人同じ相続税を支払う必要があります。 しかし、建物は、購入時の50％、土地は公示価格の80％で評価されます。不動産 の評価は鑑定士10人が評価すると10通りの評価になり、低い3人の評価を提出して 税務署と戦う方もいます。更に、自分で住んでいるマンションより、人に貸して いるマンションの方が「簡単には売れない」と勝手に税務署は判断してくれるた め、更に40％程度の評価減になります。 大雑把に言いますと、現金よりも40％以上相続税を抑えられる事になります。 建物部分・・・・購入価格の約50％が評価額⇔ 更に賃貸マンションは30％～40％控除を受けられる。 土地部分・・・・公示価格の約80％程度が評価額⇔ 賃貸マンションは60％～70％控除を受けられる。 Q：シーラさんは出来てまだ２年程の会社さんのようですが、そのあたりちょっと 心配なんですが、大丈夫でしょうか？ A：ご心配はごもっともと思います。しかし、先に記載した通り、シーラさんのメ インの提携先はオリックス銀行信託や東京スター銀行ですが、本来、出来たばかり の会社は、各社からの提携はもらえません。 それでも湯藤さんの会社ががオリックス信託銀行や東京スター銀行と提携が出来て いる事が、シーラさんの財務力の確固たる証明かと思います。 また、シーラさんはこの半年間で40億の不動産の仕入れを完了させており、更に 半年で、40億買い進めていく予定で、湯藤さん個人もエスグラントコーポレー ションと言う名古屋証券取引所のセントレックスという市場に上場していた会社 の役員を務めており、5年間で、500億以上の売上げをつくり、100棟以上のマン ション開発を手掛けてきました。 もちろんファンドの組成や不動産の流動化もかなり手掛け、会社も立ち上げから たったの4年で上場、5年で売上げ400億、社員数500人まで作ったほどです。 湯藤社長を中心に経営メンバーは33～41才と若干若いですが、経験豊富で実績も あります。 会社は経歴が浅いですが、豊富な資金力と圧倒的な情報力高い経験地と裏づけの ある個人の実績をもとに成り立っています。 ですから、確かに、創業1年目ですが、センチュリー21への加盟、オリックス信託 銀行や東京スター銀行イオングループや三菱グループなどとの提携、各金融機関よ り融資を受けて現在多数の開発を手掛けている事、 で、十分に信用に替えられる と思っております。 以上となります。 どうでしょうか？不動産投資など全く分からなかった人は、読むだけでも知識と して勉強になったのではないでしょうか？ もし少しでもご覧下さる方の学びになっておりましたら幸いです☆ それでは、このたびのご連絡は以上です。 最後までご覧下さりありがとうございました(^^) もっと詳しく知りたい、不動産投資に興味のある。という方は こちらからお問い合わせください。 ご返信をさせて頂きますので宜しくお願い致します。 https://1lejend.com/stepmail/kd.php?no=138760 梅雨の影響もあり、九州の方では土砂崩れが起こったり、前日まで３５度を超すほ ど暑かったかと思ったら翌日には10度近くも気温が低い。といった不安定な状況が 続いております。 体調など崩しやすい今日この頃ではございますが、、お体ご自愛頂き、是非 素敵な夏をお過ごしくださいね♪ 追伸： 2,000万円などといった大金を借り入れしなければいけない…。というプレッシャー のような気持ちも分かりますが、あくまでも投資用ですので、リターンが初めから あると分かっての投資となりますので、そのあたりはそのようにお考え頂けばと 思います。※そうでないと、全ての投資商品に手がつけられないかと思います。 先にもお話ししたように、OLさんや田舎地尾の公務員の方が東京に、それも複数 投資用マンションを所有し、個人資産の形成に役立てている。という事実も ありますのでもしご興味の在る場合には、お気軽にお問い合わせ下さい☆
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