15． 「何故、不動産でお金持ちになる 人が多いのか？」 １. 不動産は、株式投資と比べて驚く程に単純で儲かる。 1,000万の手持ち資金があると、ほとんどの人が株式投資や投資信託でお金を増やそうとす る。しかし、株式投資でお金を増やせた人はまれにしか見ることができない。 う？ 何故だろ 株式制度は現代の経済社会制度が成り立つ為には必要であり、一見確実に儲かりそう だが、見通しのきかない他人が行う企業の成果に自分のお金を掛ける一種のギャンブルだか らである、と思う。何故なら、新興企業の80％は2年以内に破綻しているし、上場企業でも、 現代のようなグローバル経済化では、経済小国であるギリシャの財政破綻が、ユーロ圏を脅 かし、世界経済を悪化させ、何故だか円高になって日本の企業に悪影響を与えて株価が下が る、と言う誰にもほとんど想像もできないことが起きる。 まして、経済大国アメリカにサ ブプライム問題やリーマンブラザーズ破綻が起きたら、日本経済は、一企業の努力ではどう にもならない深刻な打撃を受けましたが、そんな見通しのほとんどきかない時代に、投資す る企業の開示情報と投資雑誌の記事や新聞情報を読んだだけで大きなお金を株式に投資する のは、ほとんどギャンブル、と言えるからである。それでも本当に株式投資で儲けたければ、 その企業を徹底的に分析し、 社長に会いに行って今日の顔色を見るくらいの検証をして 投資することが必要である、と言えます。 この点、不動産投資は、幾つかの簡単な法則に 従えば、誰でも簡単に儲かることができるものです。以下に検証します。 ２． 不動産投資は、幾つかの簡単な法則に従えば、誰でも簡単に儲かる！ ① 不動産を買おうとした時には、 「100:10:3:1の法則」で探すことです。 100戸見て、10戸選んで、3戸融資申込みをし、１戸買う、と言うに法則に従えば、誰でも 容易に自分の欲しい不動産を手に入れることができます。不動産を検討する場合、金融業者 や不動産鑑定士、銀行員、投資家は、類似した不動産を見て判断します。即ち、比較可能な 物件（類似の地区にあり、寝室、バスルーム等の間取りやキッチンセット等の設備が同じ程 度）が幾らで売られているか、他の物件の価格や売れ行き動向等から、検討している物件が どれくらいの価値を持つか見当をつけることができます。このことは、専門家でなくても、 良い不動産業者を見つけて、不動産業者の案内と説明を聞きながら可能な限り多くを見れば、 自分で納得いく買い物ができます。良い不動産業者を見つけるには、多くの業者を回って、 自分の話しを聴いて、自分のパートナーとして一緒になって熱心に探してくれる担当者を見 つけることです。 この点、株式投資の場合は、同業種間で比較しても、業績の評価に類似はないので相当専門 知識をつけないと判断ができませんが、不動産投資の場合は幾つかの簡単な法則に従えば誰 にでも判断できるものであると言えます。 （どんな地域にどんな物件を購入すべきかについては、別項で詳述します） ② 不動産は、買う時点で市価よりも安く買うことができる。 不動産は、個々の物件によって価格の決め方・売り方が違うし、更に交渉によっても価格 を下げる交渉ができる商品ですので、「掘り出し物」を見つけることも可能です。この点、株 式投資や投資信託は、証券取引所で決められた価格でしか買えないので、市価より安く買う という価格交渉の余地がないことと比較すれば、不動産投資の妙味が判ります。 だからこそ、100:10:3:1の法則が大事なのです。 ③ 不動産投資は、金融機関からの融資が容易に受けられ、レバリッジ（テコの利用）が効くの で大きな利益を上げられる。 住宅なら80％～100％の融資が、賃貸物件なら60％の融資が受けられるので、手持ち資金の 2.5倍～5倍の不動産が買える。そこで、例えば1,000万持っている場合、株式投資なら1,000 万の株しか買えないが、自宅なら1億、賃貸物件なら2,500万の物件が買える。 もし、1年後株が20％上がり、不動産が５％上がったとした時、幾ら儲かったか比べてみます。 株は1,000万×0.2＝200万の利益です。 自宅は1億×0.05＝500万の利益、賃貸物件は2,50 0×0.05＝125万の利益です。 更に、手持ち金の1,000万からの利益率を見ると、株は20%の200万ですが、自宅は50%の500 万の値上がり益があります。 賃貸物件の場合は、値上り率12.5％の125万の値上がり益です が、賃料が毎月13万×12月＝156万あるので合計281万の利益となり利益率は28.1％です（借 入金利はこの際省略）。 勿論、不動産が値下がりした場合は、レバリッジが効いている分厳しいことになりますの で、どのような物件を購入するかは、特に将来値下がりしない、値上がりする物を買うこと が重要になります。 基本的には、将来的に仕事がある地域で、人口が増える地域を購入す ることが大事です。 人は良い仕事のある所に集まり、その近くの住み良い所に住みますの で、少子高齢化で人口減少化の日本では、３代都市圏、中でも東京首都圏の人気のある場所 を買えば問題ないでしょう。（詳細は、「人はどこに住んだらいいか？」参照） ④ 不動産投資は、安定投資であり、融資が受けやすく、融資を活用できる。 金融機関が、株式投資にはお金を貸さないのに、不動産投資にお金を貸すのはどうしてか？ それは、不動産の価格が長期に安定している為に、金融機関は不動産に融資したいのですか ら、大いに活用できます。 企業はグローバル化した世界経済の下では何時どんな変化が起きて、業績が良くなるか悪く なるか予測不可能であり、株式価格は予測不可能に上下して安定しない為、株は融資の対象 としにくいのに比べて、不動産は、比較的為替の変動や世界経済の影響を受けにくく、上が る時にも下がる時にも年間５％～10%と徐々にしか上下しないので、融資の担保に適している からです。 もし不動産投資にリスクを感じたら、例えば、「20%下がったら転売する」と言 う法則を持てば、徐々にしか下がらない不動産の場合、最大20％の損失で切り抜けることが でき、急激に動く株のように半値や元金をなくすことはなくなります。 ⑤ 不動産は、購入後にもその価値を簡単・容易に自分の力で上げることができる。 金の購入や投資信託や株式への投資は、購入後自分の力でその価値を上げることはできな いし、せいぜい「上がりますように！」とお祈りするくらいしかできない。不動産投資は、 購入後も、建物にペンキを塗ったり、掃除をしたり、家具やカーテンを入れたり、庭の手入 れをしたり、或いは場合によっては建物のリノベーションやりホームをしたりすることで、 購入時より遙かに高い値段で売ったりすることができます。ここがまた簡単に自分でできる 面白いところです。 ⑥ 更に、 不動産はその価値を上げて保ったまま、貸すことで利益を生み出せる。 株やその他の金融商品は、価値が上がっても転売利益を出す為に売らなければその利益を 手にできませんが、不動産は貸すことで利益を上げることができます。不動産を貸すと言う ことは、ほとんど労力も必要としませんので、これを「不労所得」と言いますが、まさに「労 力を提供しないでお金が入ってくる」と言う意味なのです。江戸の昔から「お金持ちの老後 は大家さんになること」だったことを思えばすぐに判ることです。 ⑦ 不動産投資には税制上の優遇もある。 住宅の場合は、住宅ローンが低利・長期・固定で返済しやすく、住宅ローン控除（年末の 残債額の1%が還付になる減税）があり、自宅譲渡時に利益から3,000万控除できる制度があり、 長期譲渡時の譲渡税が20％と軽減されており、自宅取得時の贈与が1,500万迄非課税であった り、相続時の評価額が土地は路線価（時価の80％）や建物が固定資産評価価額（時価の70％） で評価され、更に自宅の評価は20%評価に軽減されるし、賃貸物件の相続でも評価額の50%評 価になる措置がある等々の数々の優遇措置がある。また、賃貸物件については、「減価償却」 で利益から経費として落とすことでお金を手元に残すことができる制度もあります。 どうして国がこのように自宅や賃貸物件に優遇措置を設けるか、と言えば、国民の住む権 利の保護は国の基本的義務であり、住宅や建物の建設・提供を民間に任せることでこれを充 たせるし、その上住宅が建つと建材が売れ、建築会社が潤い、家具や家庭電気製品が売れ、 銀行の貸付が伸び、不動産業者の業績も伸びる等々国内消費が伸びるので、国はあらゆる優 遇策を講じているのです。 ⑧ 不動産は滅多に壊れないし、そのリスクに対しては保険がある。 火災保険や地震保険や家財保険に比較的安い保険料で入ることができるが、株には保険が 効かないことが大きい。 以上のように、不動産は、手持ちの現金より遙かに価値の高い資産を手に入れることがで きること、市場価格より大幅に安く買うこともできること、経費を大幅に上回る価格の上昇 があること、売却をしないでも利益を享受することができること、数々の税制上の優遇が受 けられること等は不動産以外の資産では得られないことであり、且つ、これを行うのにさほ どの専門知識は必要ではなく、幾つかの基本的な法則を守れば、誰にでもできることだから 不動産でお金持ちになる人が多いのです。 私も、35歳で不動産の仕事を始めた時、あまりお金がない為、汚い中古住宅を買い、リホ ームしたり、自分でゴミ片付けや家の内外の掃除をして、庭を整理して花や木を植え、部屋 に家具や絵や花を飾り、住みたくなる家に仕上げて販売することから始めて、どうにかここ まで来ました。 今思い出しても、「お金がなかったからこそ、お金儲けの基本を学ばせて頂 いたんだな～」、とつくづく有り難く思います。 ３． 不動産は、国民生活にとって最も重要で、且つ国内最大の産業である。 人が生きて行くには、衣食住が必要であり、中でも住宅は、国民一人一人の人間らしい生 活を守る為に一番重要で一番高価な買い物です。 その住宅の賃貸・売買等の不動産業、建築業、建築材料業等の住宅関連産業に従事する人 は、日本で1,200万以上居ると言われて居ますので、その家族を入れると3,000万～4,000万人 がその仕事で生活していることになり、国内最大の産業であることになります。 更に、住宅ローンを融資する銀行や家電製品や家具を売る産業を入れると日本国民の半分 以上の家族が住宅産業の上で生きていることになり、国内最大最高の産業です。 ですから、住宅産業がなくなったり、売れなくなったりすることはありません。 不況に なったら、政府は、住宅を買い易くする為の減税策や住宅ローンの金利を下げたり等々の数 々の住宅取得促進政策を出して、経済活性化の手段とします。 住宅が売れたら、不動産業 者、建築・リホーム業者、建材業者、家電業者、家具業者、銀行等の業績が上がり、減税金 額の５～10倍位の経済効果が出て、国内景気が良くなるからです。 又、アメリカの株が上がると翌日の日本の株が上がるように、アメリカの景気はすぐ日本 に影響しますが、そのアメリカの景気を見る時、①株価の上下、②失業率の上下、③住宅価 格の上下を見て判断します。 住宅が売れる時は、失業率が低く、企業の景気が良いので給 料が上がり、株価も上がって居るからです。 アメリカでも住宅産業の売れ行きが景気に及 ぼす比重が如何に大きいかを表す指標になるからでしょう。 国民にとって、最も大事な住宅産業、国内景気に一番大きく影響する住宅産業に係わるこ とはやり甲斐のある、無くなることのない重要な仕事であることが判ります。 だから、不動産でお金持ちになる人が多いのです。 金持ちになりましょう! ２０１０年１２月１０日記 自信を持って、不動産に係わり、お
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