（ マイホーム FP 活⽤⼩冊⼦ Ver.３.0 ） 愛するご家族のための『マイホーム購⼊』 失敗しない為の資金計画 自分の条件で試算すれば、無理のない資金計画が見えてくる。 さあ、個別相談に出かけよう！ 『マイホームの購⼊診断（事例） 』 ご主⼈（３０才、会社員）、奥さん（パート）、お⼦さん２⼈のご家族。 今のアパート（家賃７万）で、賃貸暮らしを５年続けています。 このまま賃貸暮らしを続けた場合、そして、マイホームを購⼊した場合について、 どのようなことが考えられるのか？ ８つの質問から考えてみます。 平成 2３年９⽉１⽇ 目 次 ■はじめに ・・・ １頁 ■【事例１】４０才でマイホームを購入したＡ氏。 ・・・ ２頁 ■【事例２】３０才でマイホームを購入したＢ氏。 ・・・ ３頁 Ｑ１：無理なく購入できる物件価格は？（その１）－毎月の支払額から把握－ ・・・ ４頁 Ｑ２：無理なく購入できる物件価格は？（その２）－年収から把握－ ・・・ ６頁 Ｑ３：生涯賃貸暮らしを続けた場合に背負うことになるリスクとは？ ・・・ ８頁 Ｑ４：早期完済テクニックとは？（その１）－月々貯めて繰上返済にまわす－ ・・・１０頁 Ｑ５：早期完済テクニックとは？（その２）－住宅ローン減税で戻るお金－ ・・・１２頁 Ｑ６：早期完済テクニックとは？（その３）－戻るお金の有効活用－ ・・・１３頁 Ｑ７：最適な購入時期とは？ ・・・１４頁 今すぐ？ それとも頭金を貯めてから？ Ｑ８：最後に、マンション購入と一戸建て購入の比較 ・・・１６頁 ■さあ、個別相談に出かけよう！ ・・・１８頁 ■終わりに ・・・１９頁 ■はじめに 冷 静に、考えてみて欲しいことがあります。 “帰る実家”がない限り、賃貸生活を生涯続けるか、 あるいは、マイホームを購入するしかないのです。 ・マイホーム購入を考えた場合、 いつ購入するのが望ましいのでしょうか？ ・望ましい時期に購入しなかった場合、 どのようなリスクを背負うことになるのでしょうか？ まず、購入時期が遅くなった方の事例をご紹介します。 ご主人は、“３０才”でマイホーム購入を考え始め、いろいろ悩んでいる間に、 あっという間に“１０年”が過ぎていたそうです。 最終的には、 “４０才”で、マイホーム購入を決断されています。 なぜ、決断できず、ずるずると購入時期が遅くなったのか。その後、どのようなことから決断したのか。 そして、購入時期が遅くなったことによるリスクとして何が考えられるのか。実話ベースでお話します。 次に、比較的早く購入を決断された方の事例をご紹介します。 ご主人は、“３０才”でマイホーム購入を決断されています。どのようなきっかけで、 マイホーム購入を考えはじめ、そして、どのような“判断根拠”から、決断されたのでしょうか。 マイホーム購入には、将来を見据えた上での“判断”と“決断”が必要です。 しっかりとした根拠に基づいた“判断材料”を、金額ベースで整え、 建てるにはどうすれば良いのか、建てなければどうなるのか、 じっくりと比較して、判断して頂きたいのです。 そして、愛するご家族のために、“最適な時期”に、“最適な場所”に、 “最適な規模”の マイホームを構築して頂きたいのです 個別 相談に出 かけ、ご 自身の条 件でいろ いろと試 算をして みません か？ きっと、“最適なプラン”が見えてくることと思います。 1 【事例１】４０才でマイホームを購入したＡ氏。（奥さん：パート、子供：２人） 生 まれ故郷に、３０才でＵターンしたＡ氏。 実家からの通勤が不便な為、賃貸アパート（７万円）に入居。 数年後、マイホーム購入を考え始めました。 まずは、間取りについての“夢・希望”と言えば、 ・家族がいつも集まり、話がしやすいように、広い居間が欲しい。 ・子供たちと料理がしやすいように、台所はＬ字型にしたい・・・etc。 そして、いざ、具体的に考え始めると、 ・今の年齢と年収で、無理なく購入できる物件価格（土地・建物）はいくらなのか？ ・住宅ローンを組んで、ちゃんと返せるのか？ 頭金にあてる貯金はあまりない。 ・子供たちが県内の国立大学に入ってくれれば良いが、もし、県外の私立大学となれば、 教育費・生活費等で、いったいいくらかかるのか？ ・固定資産税がかかるのでやめておいた方がいいと言われたが、いくらかかるのか・・・etc。 わからないことだらけで、判断できず、なかなか決断できません。 仕事から帰ると、奥さんから、「ねえ、どうするの？」と問われる日々。 困った！なにを根拠に考えればいいのか？ わからないことだらけ・・・。 「今夜はもう遅い。明日も早いので、またにしよう。」 こんな毎日の繰り返し・・・。あっという間に１０年が過ぎ去っていきました。 そして、そんなある日、Ａ氏にこんな出来事がありました。以下は、Ａ氏本人からです。 当時はアパート暮らしで狭いため、子供部屋はひとつでした。 ある日、仕事が遅くなり深夜に帰宅すると、高校受験を控えた長女が アパートの狭い台所で、勉強をしていました。 「部屋が明るいと妹が寝づらいだろう」との思いで、そうしていたのでしょう。 私は一人涙しました。 “長女の優しさ”と“私の不甲斐なさ”に。 なかなかマイホーム購入を決断できなかったのです。 そして、このことがきっかけとなり、ついに、 「えいやー！」の思いで、決断をしました。 でも、「もっと早くに決断できていれば、・・・」と悔やんでいます。 なぜ、決断が遅れたのか。それは、 “判断材料”が揃わなかったからです。 判断材料が整えば、もっと早くに決断ができ、返済計画もスムーズにいったのです。 2 【事例２】３０才でマイホームを購入したＢ氏。（奥さん：パート、子供：２人） 奥 さんの友達が、Ｍ工務店で家を建てた話を聞いたＢ氏。 Ｍ工務店の営業マンは、間取り、棚の工夫など、快適な生活空間を 提案するとともに、気になる資金と税金面についても、 親身になって相談に乗ってくれたということでした。 早速、奥さんの友達に紹介をしてもらい、Ｍ工務店の営業マンを 訪ねることにしました。そして、話は、“資金面”のことに・・・。 Ｂさんご夫婦と営業マンとの“やりとりの一部”をみてみましょう。 Ｂさん ：「まず、どのくらいの物件（土地・建物）なら持てるのか、目安がわからなくて。 それに、住宅ローンのこともよくわからないので、凄く、不安です。」 営業マン：「そうですね。今の生活のペースをそう崩さずに持てる物件価格は、 一番気になりますよね。 それと、住宅ローンには、注意が必要です。 “いくらだったら借りられるか”ではなく、 “いくらならちゃんと返せるか” を考えておくことが大切です。 ちゃんと返すためには、 “返済可能額”を把握することと、 “早期完済”のテクニックを しっかりと理解することが必要です。」 Ｂさん ：「資金計画は難しそうで・・・。」 営業マン：「資金計画は難しいことではありません。基本的なことをしっかりとおさえておけば、 大丈夫です。住宅ローン減税とか、返済に大きく影響する金利のことなども含めて、 “最適な購入時期”についても確認してみましょう。 それと、もし、マイホームを持たず、このまま生涯賃貸暮らしを続けた場合、 どんなリスクを背負うことになるのか、このことについても考えてみましょう。 Ｂさんの条件で、いろいろと試算してみれば、 “最適なプラン”がみえてきます。」 Ｂさん ：「はい、宜しくお願いします。」 3 Ｑ１：無理なく購入できる物件価格は？（その１）－毎月の支払額から把握－ なぜ試算が必要？ 営業マン：「夢・希望を先行して、マイホーム購入のプランを 作成すると、最後に予算の都合で“間取りを削る” 検討が始まります。 これでは、 “夢のマイホーム”への“取り組み意欲” も減退してしまいます。 “最適なプラン”を検討するには、まず、 “無理なく購入できる物件価格”を知る必要があります。 【ポイント】 この“無理なく購入できる物件価格”を知ることで、はじめて“現実的な間取り” を検討できるのです。 Ｂさん ：「そうですね・・・。でも、先ほどお話したように、まず、 “どのくらいの物件（土地・建物）なら持てるのか” の目安がわかりません。 ですから、間取りについては、今も具体的な検討ができないでいます。」 営業マン：「わかりました。では、１つずつ考えてみましょう。 【ポイント】 まずは、将来のことも想定し、毎月の支払可能額から、“おおまかな借入可能額” を考えてみるのが良いでしょう。 “住宅ローン”は、“いくら借りることができるのか” ではなく、 “いくらならちゃんと返せるか” ということが重要です。 そのことを前提に、ご自身の条件で試算を行い、マイホームを購入するための “判断材料”を、金額ベースで整える必要があります。 “無理なく購入できる物件価格”をもとにプランを作成すれば、マイホーム購入後は、 返済に苦しむことなく、安心して、快適な生活を送ることができるのです。 では、早速ですが、将来の教育費なども考慮しながら、毎月の支払可能額から “無理なく購入できる物件価格”を概算で考えてみましょう。」 Ｂさん ：「宜しくお願いします。 」 4 試算の根拠は？ 営業マン：「毎月いくらまでなら無理なく返済できますか？ 現在の家賃（駐車場代込）を目安にお考えになればいいかと思います。」 Ｂさん ：「今の家賃は７万円ですが、ちょっとがんばって、９万円にしてみます。」 営業マン：「わかりました。次に、ボーナス時はいくら加算できますか？」 Ｂさん ：「１５万円でお願いします。」 営業マン：「返済期間は３５年、金利は、３．０％とします。」 営業マン：「最後に、頭金はいくら用意できますか？」 Ｂさん ：「５００万円くらいでしょうか。」 試算の結果は？ 営業マン：「では、試算結果をみてみましょう。 返済可能額からみた借入可能金額は、２，９８６万円です。 諸経費は、１８０万円です。 無理なく購入できる物件価格は、消費税込みで、３，３０６万円です。 いかがですか。 これで、おおまかな借入可能額を、概算で確認できたかと思います。 【試算根拠】 ■毎月無理なく返済できる額 ： ９万円／月 ■ボーナス時に加算できる額 ： １５万円 ■自己資金 ： ５００万円 ■返済期間 ： ３５年 ■金利 ： ３．０％ 【試算結果】 ★①返済可能額からみた借入可能金額 ②諸経費 ★③無理なく購入できる物件価格 ： ２，９８６万円 ： １８０万円 ： ３，３０６万円 （借入可能金額＋自己資金－諸経費） 5 Ｑ２：無理なく購入できる物件価格は？（その２）－年収から把握－ なぜ試算が必要？ 営業マン：「では、次に、精度を高めた“本来の借入可能額” について、確認してみたいと思います。 【ポイント】 銀行の住宅ローン融資の借入可能額には、基準が あり、“年収”と“住宅ローンの金利”等で決まり ます。ですから、この“本来の借入可能額”を 知る必要があります。 では、確認してみましょう。」 Ｂさん ：「宜しくお願いします。 」 試算の根拠は？ 営業マン：「承知しました。では、ご主人の税込年収から教えて下さい。」 Ｂさん ：「４５６万円です。」 営業マン：「奥さんの収入は、合算されますか？」 Ｂさん ：「子供のこともありますので、収入合算は、“なし”でお願いします」 営業マン：「返済期間は３５年、金利は、３．０％とします。 年収に対する借入限度率は、３５％です。」 営業マン：「頭金は、５００万円でしたね。」 試算の結果は？ 営業マン：「では、試算結果をみてみましょう。 返済可能額からみた借入可能金額は、３ ３，４５６万円です。 諸経費は、２ ２０５万円です。 無理なく購入できる物件価格は、消費税込みで、３ ３，７５１万円です。」 Ｂさん ：「先ほど、毎月の支払可能額から確認したおおまかな額より、実際は、 ４７０万円も多く借りられるということですね。」 6 営業マン：「そうですね。しかし、ここで把握しておかなければならない大切なことがあります。 それは、住宅ローン以外の“その他のローン”のことです。 この“その他のローン”があると、借入可能額は少なくなります。」 Ｂさん ： 「そうですか。今、年間で３６万円ありますが、どのくらい借入可能額が減りますか？」 営業マン：「はい。では、試算してみましょう。 “その他のローン”の年間返済額３６万円を条件に加えると、 返済可能額からみた借入可能金額は、２，６７６万円です。 諸経費は、約１６３万円位です。 無理なく購入できる物件価格は、消費税込みで、３，０１３万円です。 いかがですか。本来の借入可能額をご確認頂けたかと思います。 因みに“その他のローン”は、先に返してしまえば借入可能額が増えて有利といえます。 ご両親等に相談されてみるのも良いでしょう。 次に考えなければならないことは、 “ちゃんと返せるか”ということです。 後ほど、早期完済のテクニックについて、お話します。」 【試算根拠】 ■税込年収 ： ４５６万円／月 ■収入合算額 ： ０万円 ■年収に対する借入限度率 ： ３５％ ■自己資金 ： ５００万円 ■返済期間 ： ３５年 ■金利 ： ３．０％ ■その他のローンの年間返済額 ： ３６万円 【試算結果】 ＜その他のローンが“ない”場合（Ａ）＞ ①返済可能額からみた借入可能金額 ： ３，４５６万円 ②諸経費 ： ２０５万円 ③無理なく購入できる物件価格 ： ３，７５１万円 ＜その他のローンが“ある”場合（Ｂ）＞ ★①返済可能額からみた借入可能金額 ： ②諸経費 ★③無理なく購入できる物件価格 ： ： ２，６７６万円 （Ａとの差：７８０万円） １６３万円 ３，０１３万円 （Ａとの差：７３８万円） （借入可能金額＋自己資金－諸経費） 7 Ｑ３：生涯賃貸暮らしを続けた場合に背負うことになるリスクとは？ なぜ試算が必要？ 営業マン：「 “賃貸暮らしが気楽で良い”と思われている方も いらっしゃるかと思います。ですが、 賃貸暮らしを生涯続けた場合には、どのような 負担を背負うことになるのでしょうか？ 例えば、年金が貰えない期間の家賃はどうすれば、 いいのでしょうか、等々・・・。 【ポイント】 賃貸暮らしを生涯続けた場合の負担をしっかりと把握し、対策を取らねば、 老後に破綻することにもなりかねません。 また、このまま賃貸暮らしを続けることが、実は、例えば、 “いくらの住宅ローンを組むことと同じ”ことになるのか？ 仮に、３，０００万円の住宅ローンを組んで、マイホームを購入した方と 同じ状態だとしたら・・・どうですか？ 住宅ローンを組んだ方には、マイホームが残りますが、 賃貸暮らしを続けていれば、当然ですが、なにも残りません。 ご自身の条件でしっかりと試算して、様々な“背負うべきリスク”を 確認しておくことが大切です。ひとつずつ、確認してみましょう。」 Ｂさん ：「はい。ぜひ、お願いします。」 試算の根拠は？ 営業マン：「ご主人は、今、おいくつですか？」 Ｂさん ：「３０才です。 」 営業マン： 「現在の家賃は、７万円だったかと思いますが、過去何年賃貸住まいをされていますか？」 Ｂさん ：「５年です。 」 営業マン：「現在の手取り年収は、いくらですか？」 Ｂさん ：「３６０万円です。」 営業マン：「ご主人は今３０才ですので、男性の平均寿命（７６才）から計算して、あと４８年間 賃貸生活を続けるものとして、背負うことになるリスクを確認してみます。」 8 試算の結果は？ 営業マン：「現在の家賃は７万円ですが、 上昇率を１．５％とすると、 生涯の家賃総額は、５，８４３万円です。 住宅ローンに換算した場合の借入金額は、 ３，０９５万円です。 （金利３％、返済期間４８年（仮定）の 元利均等返済で計算しています。 ） 家賃の捻出のみの為に働く期間は、１６．２年になります。 ６０才時点の家賃は、１０．９万円になります。 ご主人は、６０才から５年間、年金が貰えませんので、６０才までに、 ６５４万円（１０．９万円×１２ヶ月×５年）を貯めておく必要があります。」 Ｂさん ：「３，０９５万円の住宅ローンを借りているのと、同じということですよね。 驚きました。それに、家賃の捻出だけに１６年間も働くことになるとは。 本当にショックです。あと、６５４万円も貯めるのは、正直、無理だと思います。」 営業マン：「賃貸暮らしを続けることのリスクについて、ご理解頂けたかと思います。」 【試算根拠】 ■ご主人の年齢／年収 ： ３０才 ／ ３６０万円／月 ■現在の家賃（駐車場代含む） ： ７万円／月 ■過去賃貸住宅に住んだ期間 ： ５年 ■生涯賃貸住宅に住む場合の期間 ： ■住宅ローン換算する場合の金利 ： ３．０％ ■家賃の上昇率 ： １．５％ ①過去支払った家賃総額 ： ４０１万円 ②生涯支払う家賃総額 ： ５，８４３万円 ★③住宅ローン換算した場合の借入金額 ： ３，０９５万円 ★④家賃の捻出だけに働く期間 ： １６．２年 ⑤４８年後の家賃 ： １４．３万円／月 ★⑥６０才時点の家賃 ： １０．９万円／月（60～65 の家賃：６５４万円） ★⑦６０才時点で貰える年金の額 ： ４８年 （男性の平均寿命：78 才） 【試算結果】 ０円／月 9 Ｑ４：早期完済テクニックとは？（その１）－月々貯めて繰上返済にまわす－ なぜ試算が必要？ 営業マン：「先ほど、ご主人は、 “６０才から５年間、年金がもらえない“ ことを確認しました。 “賃貸生活を生涯続けた場合”は、 “６０才以降の５年間分の家賃を事前に貯めておく” 必要があり、大変であることを合わせて確認しました。 【ポイント】 “マイホームを購入した場合”は、 ご主人は、現在３０才ですから、例えば、３５年返済であれば、 ６０才時点ではまだ残債があり、年金もない中、返済が大変でしょう。 ですが、“マイホームを購入した場合”は、“賃貸暮らしの場合”と異なり、 早期完済に向けた良い方法があります。 “６０才までに完済、又は、残債を少なくすることが可能”です。 先ほど『Ｑ２』で確認した借入可能額を前提に、２，６００万円を 借りた場合の早期完済の方法を確認してみます。 」 Ｂさん ：「そんないい方法があるのですか。ぜひ、教えて下さい。」 試算の根拠は？ 営業マン：「まず、４年後に１００万円、そして、 ８年後に１００万円、 繰上返済（期間短縮型）をすると、 どのくらいの効果があるのかを試算してみます。」 Ｂさん ：「ちょっと待って下さい。 ４年間で１００万円も貯めるのは、無理です。 」 営業マン：「４年間で１００万円と思うと確かに大変ですけど、 どうでしょう、毎月２万円貯めると考えてみてはいかがでしょうか。 」 10 営業マン：「例えば、煙草も１日に２箱吸えば、それだけで、毎月２万円貯まります。 禁煙までしなくても、健康のために、減煙したり、お酒を少し控えたり、 また、マイホーム購入の決意表明として、お小遣いを少し減らして・・・。 それと、マイホームを購入すれば、団体信用生命保険がついていますので、 現在かけていらっしゃる保険の見直しをされれば、他の工夫も含めて、 毎月２万円の捻出は可能かと思いますが、いかがでしょうか。」 Ｂさん ：「言われてみれば、確かにそうですね。できるような気がします。」 試算の結果は？ 営業マン：「繰上返済をすると、当初条件との差額は２５２万円になり、 ３年９ヶ月返済期間が短くなります。」 Ｂさん ：「毎月２万円を貯めて繰上返済をすることで、当初条件との差額は２５２万円になり、 その上、３年９ヶ月も返済期間が短くなるとは。ビックリしました。 」 営業マン：「先ほど確認しましたが、ご主人は６０才から５年間は年金が貰えません。 ですから、６０才までに完済できればベストです。 完済できなくても、なるべく残債が少なくなると良いですね。 そこで、残りの返済期間を短くする方法ありますので、確認してみましょう。」 Ｂさん ：「ぜひ、お願いします。 」 【試算根拠】 ■借入総額 ： ２，６００万円／月 ■返済期間 ： ３５年 ■金利 ： ３．０％ ■繰上返済（４年後） ： １００万円 ■繰上返済（８年後） ： １００万円 ★①当初条件との差額 ： ２５２万円 ★②短縮できる期間 ： 【試算結果】 ３年９ヶ月 11 Ｑ５：早期完済テクニックとは？（その２）－住宅ローン減税で戻るお金の確認－ なぜ試算が必要？ 営業マン：「住宅ローン減税を活用した早期完済について、確認してみたいと思います。」 【ポイント】 ■毎年のローン残高に一定割合をかけた金額をその年の所得税から控除します。 所得税から引ききれない分は住民税から控除できます。 但し、所得税の課税所得の 100 分の 5 を乗じた額（最高 9 万 7500 円）が限度です。 ■長期優良住宅は１０年間で最高 600 万円、一般住宅は最高 500 万円の税額控除を 受けられます。（一般住宅は平成２３年より最高 400 万円） Ｂさん ：「自分で試算するのは、大変そうですね。」 営業マン：「そうですね。自分で試算するのは大変かと思います。確認してみましょう。」 試算の根拠は？ 営業マン：「税込年収は４５６万円でしたね。扶養人数は、 どのような想定で、試算しましょうか？」 Ｂさん ：「５歳と２歳の２人の想定でお願いします。」 試算の結果は？ 営業マン：「１０年間で、所得税が１，０６２，８８０円、住民税が９７５，０００円、 （合計２，０３７，８８０円）控除されます。 」 【試算根拠】 ■入居予定 ： ２３年 ■借入総額 ： ■返済期間 ： ３５年 ■金利 ： ３．０％ ２，６００万円 ■税込年収 ： ■扶養人数 ： 【試算結果】 ①税額控除累計額（控除期間１０年） ： ２，０３７，８８０円 12 ４５６万円 ２人 Ｑ６：早期完済テクニックとは？（その３）－戻るお金の有効活用－ なぜ試算が必要？ 営業マン：「では、住宅ローン減税で戻ってくるお金の有効活用 の方法を確認してみます。 【ポイント】 1, 毎年、所得税 1,062,880 円の 10 分の 1 が、年末に 戻りますので、これを別の口座を用意して１０年間 貯め、繰上返済をすることで早期完済も可能です。 これは、戻ってくるお金を貯めるのですから、新たな負担があるわけではないです。 どうですか。これなら、取り組みやすいですよね。」 Ｂさん ：「はい。これは、ぜひ実行してみたいと思います。」 試算の根拠は？ 営業マン：「10 年後に、100 万円を、先ほどＱ４で試算した繰上返済に追加してみます。」 試算の結果は？ 営業マン： 「すると、当初条件との差額は３３７万円になり、５年３ヶ月返済期間が短くなります。 この住宅ローン減税の効果は、いかがでしたでしょうか。」 Ｂさん ：「そうですね。今、マイホーム購入を決断すれば、年金が貰えない６０才までに、 住宅ローンをほぼ完済することも可能ですね。ですが、今は、頭金が５００万円 ですので、もう少し貯めてからがいいと思っています。どうでしょうか？」 営業マン：「では、今、５００万円の頭金でマイホームを購入する場合と、 毎月いくらかを貯めて、何年後かに購入する場合を比較してみましょうか。」 Ｂさん ：「お願いします。」 【試算根拠】 ■繰上返済（１０年後） ： １００万円 ★①当初条件との差額 ： ３３７万円 ★②短縮できる期間 ： 【試算結果】 ５年３ヶ月 13 Ｑ７：最適な購入時期とは？－今すぐ？ それとも頭金を貯めてから？－ なぜ試算が必要？ 営業マン：「それでは、今すぐにマイホームを購入する場合と、 毎月いくらかを貯めて、何年後かに購入する場合を 比較してみたいと思います。 【ポイント】 先延ばしをすると、その間に土地、建物、家賃、 金利の上がり、下がりが生じ、負担が変わります。 そのため、適正な購入時期を考える必要があります。 では、実際に、試算をしてみましょう。」 Ｂさん ：「はい。宜しくお願いします。」 試算の根拠は？ 営業マン：「まず、物件価格を定義してみます。 土地は、坪単価２０万円で、面積は５０坪とし、 建物は、坪単価５０万円で、面積は３８坪としてみます。 消費税込みで、２，９９５万円です。 これは、Ｑ２で確認した“無理なく購入できる物件価格”が、 ３，０１３万円でしたので、適正な価格の範囲内です。 次に、毎月いくら貯めて、何年後の購入で試算しますか？」 Ｂさん ：「毎月３万円貯めて、５年後の想定でお願いします。」 営業マン：「わかりました。毎月３万円貯めると、５年間で１８０万円になりますね。 では、５００万円の頭金で、今すぐ購入する場合と５年後に、６８０万円の 頭金で購入する場合について、試算してみましょう。 土地はそのまま、建物は０．８％上がり、家賃はそのまま、 金利は、１．２％上がって、４．２％になった想定で試算してみます。」 Ｂさん ：「はい。お願いします。 」 14 試算の結果は？ 営業マン：「試算結果は、以下の通りです。 今すぐ購入の総費用は、４，７７８万円。 ５年後購入の総費用は、５，９６５万円。 差額は、１，１８７万円になります。 日々、６，５０５円も“損”をします。」 奥さん ：「毎日６千円以上も“損”をするのには、 本当に驚きました。食費等、日々の 節約が馬鹿らしくなります。」 営業マン：「頭金が少ないということで先延ばしを すると、土地、建物、家賃、金利等の条件が変わってきます。 特に金利の動向には、注意が必要です。 また、自己資金として貯めるお金と、家賃として消えていくお金の バランスをしっかりと考える必要があります。 」 Ｂさん ：「そうですね。貯めることしか考えていませんでした。 家賃のことは、なるべく考えないようにしていましたが、 ちゃんと向き合う必要があるということが、良くわかりました。 ５年間で１８０万円貯めても、家賃として４２０万円も消えていくわけですから。 やはり、マイホームを持つなら、早い方が良さそうですね。」 【試算根拠】 ■土地の坪単価／面積 ： ２０万円 ／ ５０坪 ■建物の坪単価・面積 ： ５０万円 ／ ３８坪 ■物件価格 ： ■現在の家賃／自己資金 ： ２，９９５万円 ７万円／月 ／ ５００万円 ■住宅購入積立金／入居予定／返済期間： ３万円／月 ／ ５年後 ／ ３５年 ■値上り率（土地／建物／家賃） ： ０％ ／ ０．８％ ／ ０％ ■金利（現在／将来） ： ３．０％ ／ ４．２％ 【試算結果】 ①５年後の自己資金 ： ６８０万円 ②今すぐ購入した場合の総費用 ： ４，７７８万円 ③５年後に購入した場合の総費用 ： ５，９６７万円 ★④差額 ： １，１９０万円 ★⑤一日遅れるごとに ： ６，５１９円 15 の “損” Ｑ８：最後に、マンション購入と一戸建て購入の比較 なぜ試算が必要？ 営業マン：「ここまでいろいろと、賃貸暮らしを続ける場合と、 マイホームを購入する場合の比較をしてきましたが、 いかがでしたでしょうか？」 Ｂさん ：「そうですね。マイホームを購入するなら、 年齢、住宅ローン減税、金利等の条件を考えると、 早い時期に決断した方が良いことが、 大変良くわかりました。 でも、正直言いまして、すごくお話しづらいのですが、マイホーム購入に ついては、マンションと一戸建て、どちらが良いのか迷ってしまいます。」 営業マン：「構いませんよ。皆さん、やはり同じ悩みを持っていらっしゃいます。 【ポイント】 マンション購入は、住宅ローン以外に管理費等（修繕積立金、管理費、駐車料金） を払わなければなりません。しかも、住宅ローンが終わっても、管理費等は生涯 払い続けなければならないのです。費用総額をきちんと把握することが大切です。 では実際に、マンションと一戸建て、費用面について、比較してみましょうか。」 試算の根拠は？ 営業マン：「今、マンションを購入するとしたら、いくら位のものをお考えですか？ Ｂさん ：「そうですね。２，５００万円位でしょうか。 」 営業マン：「はい。では、２，５００万円のマンションを考えてみます。 自己資金５００万円、金利は３．０％、返済期間は３５年とします。 管理費等（修繕積立金、管理費、駐車場代）の月額は、３万円、 管理費の上昇率は、２．０％とします。 ご主人の手取り年収は、３６０万円、年齢は３０才でしたね。 16 試算の結果は？ 営業マン：「試算結果は、以下の通りです。 ■ローン完済までの費用総額は、 ５，８２２万円です。 ■ローン完済までに支払う管理費等の 累計額は、１，８００万円です。 ■ローン完済時（６５才）における 管理費等の月額は、６万円です。 ■管理費累計も合わせてローン換算すると、２，５００万円のマンションは、 ３，５２９万円の一戸建てに匹敵します。 その差額は、１，０２９万円にもなります。 いかがでしたでしょうか？ マンションと一戸建ての費用面の違い、おわかりいただけましたか？」 Ｂさん ：「はい。大変参考になりました。 家内と一戸建ての購入を、具体的に検討してみたいと思います。 あと、諸経費や税金のことなども、確認してみたいのですが・・・。 来週の日曜日、また、伺ってもいいですか？」 営業マン：「もちろん、いいですよ。お待ちしています。 」 【試算根拠】 ■マンションの価格／自己資金 ： ２，５００万円 ／ ５００万円 ■借入金利／返済期間 ： ■管理費等の月額／上昇率 ： ■手取年収／年齢 ： ３．０％ ／ ３５年 ３万円 ／ ２．０％ ３６０万円 ／ ３０才 【試算結果】 マンション購入の場合で 管理費等の累計額も合わせてローン換算すると、 ２，５００万円のマンション購入は、 ３，５２９万円の一戸建て購入に匹敵します。 （差額：１，０２９万円） 17 ■さあ、個別相談にでかけよう！ ご 自身の条件で、試算をしてみると、“最適なプラン”がみえてきます。 まずは、ご家族揃って、気軽に個別相談においで下さい。 ４０才でマイホームを購入されたＡ氏ですが、 個別相談においでになり、いろいろと試算をして、“ご自身にとって相応しい返済計画”をお立てに なりました。確かに遅いスタートではありましたが、“工夫をすれば、返済計画は見えてくる”のです。 Ａ氏の場合は、逆に、マイホーム購入を諦めて、“賃貸生活を続けていることの方が、背負うべき負担が 大きかった“ことを実感していらっしゃるとのことです。 【重要】 そして、Ａ氏は、おっしゃいます。 「遅いスタートなので、返済計画は厳しいものになりましたが、それでもマイホーム購入を決断して 良かったことがあります。それはもし自分に万が一のこと（死亡・高度障害）があった場合のことです。 “団体信用生命保険”のおかげで、 “住宅ローンのない家”を家族に残せるということです。」 あってはならないことですが、“もしものこと”がおきても大丈夫なように、ご家族のためにできる “最大限の準備”を整え、“安心を確保”できたからこそ伝わる“安堵感”を、Ａ氏から感じ受けました。 ３０才でマイホームを購入されたＢ氏ですが、 最初は、わからないことも多いので、マイホーム購入など、まだまだ先のことと思っていらしたようです。 ですが、個別相談においでになり、ひとつひとつ、ご自身の条件で試算をしてくことで、最適な購入時期 を見いだされました。それが、Ｂ氏の場合は、３０才だったのです。 【重要】 年収、年齢、家族構成、将来計画・・・etc。その内容は、 “人それぞれ”です。 “最適な購入時期”も、その方の実情により異なりますので、“人それぞれ”なのです。 ですから、ご自身の条件で、試算をしてみてこそ、“最適なプラン”が見えてくるのです。 まずは、ご自身の条件で試算をして、確認をしてみてはいかがでしょうか？ 例えば、こんなことについて、確認してみたい方、個別相談においでください。お待ちしています！ ■自分の年齢と年収で、どれくらいの家が建てられるか知りたい方 ■毎月の家賃はどう考えても無駄だと思うが、 “住宅ローンは怖い”と悩んでいる方 ■頭金を貯めてから建てるべきか、今建てた方がいいかで悩んでいる方 ■年金はいつから、どれだけ貰える？老後と返済計画の関係を知りたい方 ■住宅ローンの早期完済の方法、住宅ローン減税の有効活用の方法を知りたい方 ■固定資産税等の税金や諸経費が、いくらかかるか知りたい方・・・etc 18 ■終わりに 愛 するご家族のための『マイホーム購入』・失敗しない為の資金計画は、 いかがでしたでしょうか。 将来、帰る実家がある場合は良いですが、そうでない場合は、『賃貸生活を生涯続けるか』、 『マイホームを建てるか』の決断をする必要があります。 賃貸生活を生涯続ける場合は、年金の貰えない期間を把握し、その期間の家賃を事前に、 貯金しておく必要があります。その額は、事例ベースでご確認頂けたかと思います。 また、高齢になれば、賃貸住まいを続ける環境・条件も厳しくなってきます。 マイホームを購入する場合は、今の生活のペースをそう崩さずにもてる物件価格、 借入可能額、最適な購入時期、早期完済方法等を確認・検討する必要があります。 これらの重要な判断材料・根拠も、事例ベースでご確認頂けたと思います。 金利や優遇税制（住宅ローン減税）などを十分にご考慮頂き、マイホーム購入を ご検討頂ければと思います。 今回のご案内が、愛するご家族のために、お役に立てれば幸いです。 発行所：株式会社システムデザイン・アクティ 〒690-0044 島根県松江市浜乃木７－９－７ 事業内容：施主の「お金に関する不安や疑問」を解消するために、住宅販売業者 の営業マンを対象に、「お金の相談にのれる人材育成」等を目的とした 研修会の開催。 「お金に関する個別相談」を支援するためのシミュレーション ソフト『マイホームＦＰ』の開発と販売。 19
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