経営と営業を刺激する未来型 マガジン／月刊 不動産業戦略 e-REVIEW 2015年2月号 ＶＯＬ．１２ ２０１５年１月２０日発行（月刊））））） ★ Daily News は Web サイトで毎日更新！ ★ http://fdj2today.exblog.jp/ ネット不動産の 新地平 ● ようこそWeb版へ 各記事に埋め込まれたURLから 情報源への OneClickツアーをどうぞ！ 業界初／雑誌とWebが 連動しました。 連動発行を始めて1２年が経過！ 「＠nifty不動産」、賃貸物件探し 【特集】 〔インターネット不動産が／新しい 地平に〕 2月号／【上】 続き 【マンション】の販売事例集をブログに／マイ ナス情報もしっかり記載 （＠dream大賞） ■ 編集長 Watching に関する意識調査を実施 【特集】 発行所 ■ (株)不動産データ＆ジャーナル社 ★読者の皆様には、インターネットからその日のニュース を網羅したFDJ社オリジナル『不動産・住宅産業☆今日の できごと』を無料で提供しています。Blogで毎日更新の FDJ社特設サイトにアクセスしてご覧下さい。 不動産業戦略 e-REVIEW／２０１５年２月号 ２つの読者サービス ▽サービスⅠ http://fdj2today.exblog.jp/ 『不動産業戦略 e-REVIEW』は、月刊誌でありながら読者の皆様 には、インターネットからその日のニュースを網羅したFDJ社オリ ジナル『不動産・住宅産業☆今日のできごと』を無料で提供して参 ります。 Blogで毎日更新のFDJ社特設サイトにOneClickでアクセスしてご 覧下さい。 ▽サービスⅡ http://www.fdj.com/fdj2/kiji.html 『不動産業戦略 e-REVIEW』は、紙メディアの雑誌でありなが ら読者の皆様には、雑誌を丸ごとインターネット（新サイトを 開設）にアップロード。 Web版の記事に埋め込まれたURLから、豊富な情報をピックアッ プしてご活用下さい 雑誌版では 表２は、広告ページになっています。 不動産業戦略 e-REVIEW／２０１５年２月号 （１） 巻頭言／そこが知りたい 世の中が見えなくなったら〔Googleで検索〕が７年間余で800回超 世の中が見えなくなったら〔Googleで検索〕／私は、これまでそんな方法で、事に当たっ てきました。 その回数は、2007/11/30から2015/01/28までの７年間余で800回を越えています。 時々のテーマについては、下記からご覧下さい。 〔記事一覧〕http://goo.gl/4M8DsC 〔記事詳細〕http://goo.gl/9zE6Ly 2007/11/30 「不動産サイト 戦略」を／Googleで検索――から、2015/01/28 で検索／空き家問題 不動産業界――まで、その回数全 821 件 http://fudou3.jugem.cc/?eid=4090 http://fudou3.jugem.cc/?eid=17138 Google それでは、最近はどんなテーマで検索してきたのでしょうか。不動産業が直面する課題の あらましをみておくことにしましょう。 ◎2015/01/28 Googleで検索／空き家問題 不動産業界 http://fudou3.jugem.cc/?eid=17138 〔不動産業界における取り組み〕 http://www.kinkireins.or.jp/rte/No.49.pdf ○行政の課題は不動産の専門知識やマッチング能力の不足だが、金沢市や岡山県では地元 の業界団体と提携し、情報提供や仲介を行う仕組みを設け、空き家の流通を促す取り組みを 行っている。 ○移住･住み替え支援機構が行うマイホーム借り上げ制度は、高齢者世帯が所有する住宅を 定期借家契約で子育て世帯に貸し出しており、空き家化する前に住宅を活用する仕組みとし て注目される。 ○現状ではフィービジネスとして困難さが残る空き家管理だが、将来的なビジネスシーズ としては有望。まちづくりや住環境保全の観点から、新たに居住者を呼び込む地域資源とし て空き家を捉え直す姿勢が求められよう。 ◎2015.01.19 Googleで検索／空き家処分なら http://fudou3.jugem.cc/?eid=17037 □空き家を賃貸に出したいなら - rehouse.co.jp http://goo.gl/RREJDi □空き家の処分｜全国どこでもイエチカドットコム株式会社 http://www.iechika.com/2014/07/post-803.html □【空き家活用.net】 http://akiya-katsuyou.net/page/akiya_soudan10/ ★『 不動産業戦略 e-REVIEW 』Web版 2015年2月号のＩＤとパスワード ＩＤ： review (すべて半角) パスワード： 0215weced (すべて半角) ■下記アドレスにアクセスして、Ｗｅｂ版をご活用下さい。 http://www.fdj.com/fdj2/ （２） 不動産業戦略 e-REVIEW／２０１５年２月号 Solution 未来型 Solutionマガ ジン 月刊で誕生 大きな時代変革 の中で ますます快調 不動産業戦略 e-REVIEW Contents 5 先進レポート 不動産業戦略 e-REVIEW 新サイトは、こちらへ。 http://www.fdj.com/fdj2/ 12 編集長 Watching 月刊誌でありながら 月刊誌でありながら Daily News Web dream倶楽部 http://fdj2today.exblog.jp/ をクリックするだけ。 ◎なぜ、「dream倶楽部」を 立ち上げたのか 24 ㈱ 不動産データ＆ジャーナル社 ● 本社 〒358-0027 埼玉県入間市上小谷田1-3-3-501 TEL 04（2964）7411 FAX 04（2965）6707 FDJ社URL http://www.fdj.com/ E-mail マイナス情報 不動産業戦略 e-REVIEW／２０１５年２月号 （３） 1 巻頭言 2,3 世の中が見えなくなった ら〔Googleで検索〕が ７年間余で800回超 Contents DailyNews はWeb サイト からどうぞ ★毎日更新！★ 4 未来戦略 「子育て」と「住まい」 を考える情報サイト 「ノムコムwith Kids」 がオープン 6～11／ 【上】金丸信一社長 講演と＠dream大賞が示した今後の方向 リングアンドリンク（株）代表取締役 金丸信一社長 講演 13～16 お家探しで｢物件迷子｣が大量発生中 !? 「＠nifty不動産」、賃貸物件探しに関する 意識調査を実施 家探し、賃貸の場合は今どうなっているのか 17～22 28 【マンション】の販売事例集をブログに／マイ ナス情報もしっかり記載 （＠dream大賞） ◎「電話をかけないメール応接」をモットーに ★ ハーバルホーム（株）代表取締役 社長 湯浅貴裕 予告 センチュリー21 （４） 不動産業戦略 e-REVIEW／２０１５年２月号 未来戦略 「子育て」と「住まい」を考える情報サイト 「ノムコムwith Kids」がオープン ～ 子育てママ社員が手がけた、子育てママ応援サイト ～ 「ノムコムwith Kids」(ノムコム ウィズキッズ)は、子育て世代の住みかえを、 「楽しく」「学んで」「探せる」情報サイトです。特に、子育て中のママの目線に着 目し、ママが知りたい情報を中心にラインアップしました。 ■ 「ノムコムwith Kids 」 Facebook https://www.facebook.com/nomu.com.withkids 野村不動産アーバンネット（株） 2015年1月29日 ニュースリリースから 野村不動産アーバンネット（株）(本社：東京都新宿区 取締役社長：宮島 青史)は、2015 年 1 月 29 日、「子 育 て」と「住 ま い」を 考 え る 情 報 サ イ ト「ノ ム コ ム with Kids」( http:// www.nomu.com/withkids/ )を新規開設しました。 「ノムコムwith Kids」(ノムコム ウィズキッズ)は、子育て世代の住みかえを、「楽しく」 「学んで」「探せる」情報サイトです。特に、子育て中のママの目線に着目し、ママが知りたい 情報を中心にラインアップしました。 初めての子育てに戸惑うママや、住まいや暮らしの質を高めたいと考えているママに向けて、 現役ママによるコラムや、先輩ママのリアルボイスをお伝えする他、座談会、モニター企画の実 施、Facebookの立ち上げを行い、子育て世代の方々に参加していただけるユーザー参加型サイ トとしてまいります。 【 「ノムコムwith Kids 」 の主なコンテンツ 】 （1）子育てとマイホーム 「どんな住まいだと子育てしやすいの？」の疑問にお答えできるよう、住まい選びのポイント の紹介や、子育て世代におすすめの物件特集、中古マンション購入とリフォームをおすすめする 理由などを紹介します。 （2）子育てするならこんな街？ １都３県別に各自治体の子育て支援策や、ノムコムのおすすめのエリアを紹介します。「子育 て支援が充実しているエリアってどこ？」の疑問にお答えします！ （3）子育てファミリーのための「お金」のレッスン 毎日忙しい子育て世代にこそ知ってほしい「お金」の使い道や、ライフプランにあわせた家計 のやりくり方法を ファイナンシャルプランナーがレクチャーします。 （4）ママのアイデアノート 得意分野をもつ現役ママたちのアイデアをテーマ別のコラム記事で紹介します。毎日の暮らし にすぐに取り入れられる小ワザが満載です！ （5）ママの意見を聞く！アンケート企画やイベントの開催 住みかえを検討しているママの意見を伺うアンケート企画や、情報交換ができる座談会を定期 的に実施します。 他にも、ファイナンシャルプランナーや収納コーディネーターに、家計や収納のお悩みを相談 できる無料モニターなど、ママが参加いただけるイベントを随時開催していきます。 不動産業戦略 e-REVIEW／２０１５年２月号 （５） 大京が新機軸 2015/1/27 http://www.daikyo.co.jp/dev/files/20150127_2.pdf （株）大京（本社:東京都渋谷区、社長:山口陽、以下「大京」）は、高齢化や建物の老朽化、 空き家の増加などの問題を解決する「リ・モデル事業」を本格展開いたします。まず第一弾とし て、空き家対応ビジネスである「大京バケーションレンタル事業」を2015年3月より沖縄におい て開始いたします。 ■背景 近年、日本においては、人口減少、少子高齢化、環境への配慮とエネルギー制約、予想される 災害などに対する多様な課題を抱えています。住宅においても、空き家が約820万戸という規模 に拡大しており（「平成25年住宅統計調査」）、防災や治安、まちづくりの面で問題になりつつ あります。現在、大京グループが受託管理するマンションは52万戸を超え、居住者の高齢化や建 物の老朽化、空室の増加など、お客さまが抱えていらっしゃるお困りごとは多岐にわたります。 そのため、お客さまとの真摯な対話を通じて、これまで以上にグループ連携を深化・拡大させた 商品・サービスをご提案することが我々の使命となっています。 当グループでは「リ・モデル（再生）事業」として、お客さまのお困りごとを解決するだけで なく、地域社会の活性化につながる新しいビジネスを検討してまいりましたが、その第一弾とし て、空室マンションの賃貸活用にとどまらず、利用者が滞在する際の付帯サービスまでワンス トップで提供する「大京バケーションレンタル事業」を開始します。 ■事業概要 大京バケーションレンタル事業は、当グループが受託管理しているマンションの空室をホテル のような形態で賃貸する事業です。まずは、長期滞在型の定期賃貸借契約に基づく事業を3月か ら開始いたします。 ○コンセプト 「窓の灯を永遠に」をコンセプトに、オーナーの想いと一体となり、「ライオンズマンショ ン」などグループが受託管理するマンションのブランド価値（資産価値）の最大化に向けた、新 しい住文化を創造していきます。 ○特長 当社は、現在の空室状況を解決したいお客さま、またセカンドハウス利用の未使用期間が空室 状況にあるお客さまとのサブリース契約による一括借上、または資産有効活用に関する運営受託 を行い、オーナーの収入安定化を支援します。また、オーナー同様に利用者に対しても、建物の 維持管理や緊急対応などグループ各社の既存サービスを提供し、お客さま満足度の向上を図って まいります。 大京グループは、不動産開発事業を柱とするフロー事業と不動産管理事業および不動産流通事 業を柱とするストック事業の両輪経営のもとで、お客さま満足度の向上とグループ連携の深化に よる顧客価値経営を進めており、ストック事業のさらなる拡大を図っております。 （６） 不動産業戦略 e-REVIEW／２０１４年２月号 ２ 中小不動産（仲介）業の今後の展開／連携して ０ 大手に対抗していける基盤作りを！ １ ３ 年 ／ 新 春 企 画 2・3・4月号の3号連載／大型企画で “ネット不動産の将来” を読んでおく 2001年頃に誕生／10余年かけて発展してきた“インターネット不動産”が2015年に入って全 国各地で次のステップに歩みだそうとしている。 このムーブメントを『＠dream』という不動産業支援システムで推進してきたのがリングアンド リンク（株）（埼玉県所沢市・金丸信一社長）で、業界の恒例行事となっている同社主催のイン ターネット不動産の祭典『＠dream オブ・ザ･イヤー2014』が今回は14年12月16日に、「よみうり 大手町ホール」で開催され、大盛況だった。 ● @dream (アットドリーム) オブ・ザ・イヤー公式サイト http://year.dream2000.jp/ ここでは、このイベントで行なわれたリングアンドリンク（株）代表取締役 金丸信一社長の 講演と＠dreamユーザー各位 の事例発表内容を、2・3・4月号にわたる【特集】インターネット不 動産が／〔新しい地平に〕――で見ていくことにしましょう。 2月号／【上】金丸信一社長 講演と＠dream大賞が示 した今後の方向 大手と中小の新しい戦いの火蓋は切って落とされちゃいまし た。 ◎不動産（仲介）業の展開がこれまでなかった新時代に リングアンドリンク（株）代表取締役 金丸信一社長 講演 【マンション】の販売事例集をブログに／マイナス情報もしっか り記載 （＠dream大賞） ◎「電話をかけないメール応接」をモットーに ★埼玉県上尾市 ハーバルホーム（株）代表取締役 社長 湯浅貴裕 不動産業戦略 e-REVIEW／２０１４年２月号 （７） 3月号／【中】〔賃貸編2題〕 他社サイトとの差別化はど う図っているのか 写真の数、動画、コメントの数、周辺情報など圧倒的な情報量 で他社サイトと差別化 （＠dream 優秀賞 ） ◎高松市でのエリア分けは検索しやすいように工夫 ★愛媛県高松市 ライブエステート 代表取締役 社長 「おすすめ物件情報！LIVE中継！」動画を駆使してHPを運用 関口悟基 【HPを運用する上で行っている工夫】／『SNS投稿』は「SEO対 策」と「物件名検索」に効果が （＠dream 新人賞） ◎【ウェブコメントの工夫】【写真の見やすさへのこだわり】などに留意 ★茨城県筑西市 （株）ミトモ地所 代表取締役 社長 水柿 昌之 【物件確認】と【メンテナンス】／重要な位置づけにして原則1週間に一度必ず 4月号／【下】〔売買編2題〕 インターネット不動産、今後 求められてくるものは何か 【HPの運用】では、写真をできるだけたくさん掲載／SNSで一 番効果を実感しているのはブログ （＠dream 優秀賞） ◎物件情報は送信不要の連絡がくるまでとことん送る ★埼玉県鶴ヶ島市 カサハラらんどホーム 代表取締役社長 笠原 貞一 【HPの運用】では、写真をできるだけたくさん掲載 良質のコンテンツをたくさん作って行けば地域一番店も夢では ない （＠dream 優秀賞） ◎10年間、ネットのみの不動産業に挑戦 ★東京都調布市 （株）藤建企画 代表取締役社長 久野 博 WEBコメントは“建売ウォチャー久野博”（社長）の寸言で独自に工夫 このレポートでは、内容をわかりやすくするために商品名をそのまま使用していますが、（株）不動産データ＆ ジャーナル社では、特定の商品だけを推奨するものではありません。 （８） 不動産業戦略 e-REVIEW／２０１５年２月号 2月号／【上】 金丸信一社長 講演と＠dream大賞が 示した今後の方向 大手と中小の新しい戦いの火蓋は切って落とされちゃいまし た。 ◎不動産（仲介）業の展開がこれまでなかった新時代に リングアンドリンク（株）代表取締役 金丸信一社長 講演 “インターネット不動産のカリスマが語る真実”／大手の新しい仲介業 の展開と中小の対応戦略 【1】不動産（仲介）業の展開がこれまでなかった新時代 に ◎今後やってくる（大手の）展開は改革が本格的 ◎大手はなぜ不動産業を専有できなかったのか ◎「中古をグルグル回したほうが絶対みなさんは良くなりますよ」 【2】期待される中古住宅・リフォーム市場の活性化 ◎大手は巨大市場進出の時機を狙っている ◎大手の抱えるアキレス腱とは／大手に勝つための2つのキー ◎大手は人手をかけられない上に転勤させないといけない ◎大手のブランドに対して、中小は人を出していく 【3】今後の中小の戦略とは／個別の「点」じゃなくて ある意味「面」になっていかないと ◎大手にできないこと／実業としての進出 ◎もう大手と中小の戦いの火蓋は切って落とされちゃいました ◎なぜ、「dream倶楽部」を立ち上げたのか 不動産業戦略 e-REVIEW／２０１５年２月号 （９） 【1】不動産（仲介）業の展開がこれまでなかった新時代 に 今日（2014年12月16日）は6社の方に事例発表して頂いて、皆さんのレベルが非常に 高くてびっくりしました。おそらく、今日この会場に来ている皆さんの半分くらいの人 は、発表されたエントリー論文（以下参照）にへこたれたんじゃないか（気負けしてし まったのではないか）と思ってます。 そこまでやるのかって。 『＠dream オブ・ザ・イヤー 2014』で発表されたエントリー論文 ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー 『＠dream大賞』 ★ハーバルホーム（株）（埼玉県上尾市） http://www.herbal-home.net/ 『＠dream 新人賞』『＠dream優秀賞』 ★（株）ミトモ地所（茨城県筑西市） http://www.mitomo-est.co.jp/ 『＠dream 優秀賞』 ★ライブエステート（香川県高松市） http://www.live-es.jp/ ★（株）カサハラらんどホーム（埼玉県川越市） http://www.k-land.co.jp/ ★（株）藤建企画（東京都調布市） http://www.atatakaisumai.com/ ★（株）フロンティア技研（静岡県富士吉田市） http://www.v-frontier.com/ 『＠dream特別賞』 ★（有）MYJホーム（神奈川県大和市） http://www.myj.co.jp/ ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー ところが、進歩というのはみんな真似することから始まりますし、私は製造業出身な ので実感しているんですが、なにかやり始めたら継続させなければなりません。 そして何かを始めて1年経つと3倍効率が良くなるんですよ、同じことって。ところ がこれはやり始めないとわからない。継続しないとわからないことですけど、今日やっ ている仕事が、仮にものを1個作るのに1分かかる、とする。 それが1年後には20秒でできるようになる。そう信じてやってきましたし、実際そう なることが多いのです。 ですから今日のお話をできれば一つ一つ取り入れて、みなさんの業務に役立ててほし いと思っています。 今日は『ソクラテスの対話』（弁証法）というえらそうな題名なんですが、ソクラテ スの対話は問答法や対話術とか呼ばれるもので、相手がわかっていると思っていること の矛盾点を突きながら、正しい認識にたどり着こうとするものです。 （１０） 不動産業戦略 e-REVIEW／２０１５年２月号 ◎今後やってくる（大手の）展開は改革が本格的 本題に入ります。前回、2014年5月の業者交流会の時に、ソニー不動産の不動産業参入の話を しました。 （本誌12 ページ 編集長Watching『後発のソニー不動産が、なぜこれだけ注目されるのか』を参照） もう一つの大きな流れとして国土交通省は、不動産取引のネット解禁を検討し始めていま す。2014年6月に実証実験をしてインターネットで重説をなんとかしようと検討していて、14年 12月5日の日経新聞に出ていましたが、とうとう来年（今年15年）から解禁の予定です。 ■国交省「ＩＴを活用した重要事項説明等のあり方に係る検討会」の最終とりまとめについて 平成27年1月30日 http://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo16_hh_000119.html 去年（2014年5月）の業者交流会の時に言ったソニー不動産は、その後の展開としてソニー銀 行とのローン提携が決まりました。 この2つの動きをみても、不動産（仲介）業にはかつてとは違った変革の大波が押し寄せてき ていると言えると思うのですが、その動きは本質的・本格的ものです。 ネット銀行って金利が安いからお客さんはそれがいいよって言うけど、皆さんは実際ネット銀 行でやると間違ったり手間がかかったりするので面倒くさいから、地場の銀行さんを呼んで「よ ろしく！」っていう方がいいよ、って言いますね。でも、ソニー銀行は、提携したら、ちゃんと やると思います。大手の企業というのはそういうものなんです。 ここで言う大手というのは、これまで私たちが大手と呼んできたところとは少し違う。例えば 大手っていうのはソニーだったりキヤノンだったり、そういうところなんです。 そういう「大手」っていうのは、とにかく決めたらキッチリとやるんです。 「君、明日から転勤」って言ったら絶対転勤。辞めるか転勤かどっちかです。 上司の方針で今月これやれって言われたら、ギッシリと詰められていて、そもそもこれは変だ ろうなんていうことは言わないで、決めたらやる。 その後、そうした大手の不動産会社であるソニー不動産はこう言いましたよね、「売買で売主 と買主と担当者を分けます、利益相反がおきないようにします」と。 これも皆さんの会社にしてみると、どうせ同じお店の中にいて、僕がこっちで私があっちだと 言っても、そんなものちゃんとできないだろうって、と思うかもしれませんけれど、大手はちゃ んとやります。 というような事で、これまでとは違う大手としてソニー不動産が8月1日から銀座で開業しまし た。11月末までの反響が1,700件弱。実はその間プロモーションを殆どやってないんですよ。今 はネット広告をやり始めていますけれど。 そのソニー不動産のやり方の中で最も注目されているのは手数料の設定で、「かかった分だけ の仲介手数料を頂く」という考え方です。 これは、例えば、購入の場合に、物件をソニー不動産からの紹介を受けずに自分で決め、内覧 件数が５物件以下だった場合は「コンサルティング不実施割引＋内覧物件数割引」が適用され20 万円割引される。 参照：http://suumo.jp/journal/2014/12/01/74143/ 不動産業戦略 e-REVIEW／２０１５年２月号 （１１） ◎大手はなぜ不動産業を専有できなかったのか ところで、以前にも言いましたけど、本来、大手って大量取引の不動産業（界）に入りたかっ たんです。ところがこの業界って非常にうまく出来ていて、日本中の地方習慣とかがある上に、 同じ物件はないし、物件情報だけはあるけれど、それ以外は全く一元的じゃなかったから、なか なか大手は入れなかったんですよ。 例えばコピー機って言えばキヤノンとリコーとゼロックスとシャープ辺りで8割くらいで、 ビールって言えば、キリンとアサヒとサッポロとエビスでほぼ全部でしょ。普通の市場は大手が 専有できるんですよ。 ところが、不動産業界はうまく専有させなかった。例えば積水ハウス、ハウスメーカーでトッ プですよね、それでも市場占有率は6％程度。 あの大京がダントツでトップに立った時だって、新築マンションの市場シェアは7％ですよ。 マンションの販売戸数で。どこも席巻できなかったんですよ。 そうなると本当の大手というのはなかなか市場参入できないんですね。個別対応はコストがか かっちゃうから。 ◎「中古をグルグル回したほうが絶対みなさんは良くなりますよ」 ところが、インターネットが出てきましたよね。そんな中で、密かに進んで来たことがあるん です。 3年ほど前に業者交流会で「中古をグルグル回したほうが絶対みなさんは良くなりますよ」っ て言いました。 これは国交省のデータですが、簡単に言いますと、売買契約の中でアメリカでは90.3％が中古 です。イギリスでは71.1％、フランスでは59.4％、日本は17.1％だけが中古です。こういう現状 があるんです。そうした中で、「住宅着工数は落ちている」。「既存住宅の流通シェア」はあ がってこない。 なんでかって言うと、日本の住宅は25年程度で減価償却されてしまって価値が0になっちゃう から。国交省はこんな中で、国民生活が豊かになる為には、住み替えなきゃいけない時がある じゃないか。広いうちに住んでいたんだけど、もうちょっと小さいうちに住みたいっていう場合 とか、北国に行くと若い時は雪かきできるけど年取ったらできなくなるから、持ち家を売って駅 の近くのマンションに移るって、そういう事が日常的にあります。そういうようなことをしよう と思っていても25年経っちゃったら、建物の価値は0になっちゃうから、新しく買えないじゃな いかと、海外はそうならないようになってるよね、って。 なんでそうならないようになってるかって言うと、アメリカやイギリスは平均しても70年くら いは家が保つんですよ。イギリスに至っては100年位保っちゃう。 だから、イギリスにはリフォーム会社はいっぱあるんだけど、新しい住宅を建てないから建築 会社が少ないんです。 「おかしいよね、じゃあ日本だって減価償却が50年とか60年だったら取引量が増えるじゃな い」って、それで長期優良住宅っていうのが出てきてローンの金利が安くなるとかやって奨励し てますよね、今。 ■国土交通省／中古住宅・リフォーム市場の活性化に向けた取組み http://www.mlit.go.jp/policy/tyukozyutaku.html 1７ページに続く （1２） 不動産業戦略 e-REVIEW／２０１５年２月号 編集長Watching こんな本が見つかりました Amazon『ソニーはなぜ不動産業を始めたのか? 』（単行本 – 2014/12/20） 茂木 俊輔 (著), 日経BPビジョナリー経営研究所 (編集) から http://goo.gl/SSDsXr 誰でも知りたい点だとおもいますので、概要を紹介 消費者利益の追求 ――不動産流通市場に「公平性」「合理性」「高品質」という「新しさ」を持 ち込む。 「サービスに満足」「知人に紹介したい」が94.8% ソニー不動産・顧客満足度の秘密に迫る。 2013年12月。ソニー本社20階、いわゆる「役員フロア」の一角にある十時裕樹の執務室に、 2人の男が緊張の面持ちで座っていた。後にソニー不動産の社長になる西山和良とサポート役で あった竹中重人だ。「ソニーによる不動産業への参入プラン」を、かつてソニー銀行を設立し、 その当時ソニー本体の新規事業創出も取り仕切る役員である十時に対して、今まさに説明を始め るところであった。 2014年4月、ソニーが不動産業への参入を発表すると、本業であるエレクトロニクス事業の立 て直しが急務のなか、「ソニーの迷走」ではないかと、真意を疑う声が相次いだ。 2014年8月の業務開始以降、予想以上の反響と問い合わせがソニー不動産には寄せられてい る。そして、8月から11月までにサービスを利用した顧客のアンケートでは、「サービスに満 足」「知人に紹介したい」と回答した人が94.8%に達したという。 なぜ業界後発のソニー不動産が、これだけ注目されるとともに、顧客の心をつかむサービスを 実現できているのか? その秘密は、ソニー不動産が不動産業界に持ち込んだ「新しさ」と改革者たちの「志」にあっ た。 本書では、日本の中古不動産流通市場の現状と課題を解説した上で、ソニーが不動産業を始め るにいたった理由に迫り、同社のビジネスモデルを解き明かします。 そして、それが日本の不動産業界に与える意味を考えます。 不動産業界に関わる方から、不動産売買を実際にお考えの方、さらには「ソニーがなぜ不動産 業を?」と率直に感じた方に読んでいただきたい1冊です。 内容（「BOOK」データベースより） 大手の査定が2000万円台だった中古マンションが、なぜ3600万円で売れたのか。「サービスに 満足」「知り合いに勧めたい」が94.8%に達するソニー不動産の秘密とは! 不動産業戦略 e-REVIEW／２０1５年２月号 （1３） 94.4％が複数サイト・アプリで物件情報をチェック ニフティが提供する「＠nifty不動産」では、過去3年以内に賃貸 物件を探したことがあり、現在賃貸物件に居住している20代～50代 の男女500名を対象に、“賃貸物件探し”に関する意識・実態調査を実 施しました。 調査の結果、賃貸物件を探す時に使う方法は「パソコン」が78.2％と最も多く、 まずはインターネットで検索して情報収集する傾向が強いことが分かりました。中 でも20～30代はスマートフォン・タブレットを使って検索する割合が43.5％と、40～50 代の2倍以上となりました。また、賃貸物件探しにストレスを感じる人や、多くの情報を チェックすることで逆に希望物件にたどり着けない“物件迷子”になってしまう人が多いことも 見えてきました。 ここでは、調査結果の概要をみておくことにしましょう。 賃貸物件を探す時、情報収集はリアルよりネット検索が大多数 ＜調査結果トピックス＞ 1．賃貸物件を探す時、情報収集はリアルよりネット検索が大多数。 20～30代のスマートフォン・タブレット使用率は40～50代の2倍以上。 2 ．94.4％ が 複 数 サ イ ト・ア プ リ で 物 件 情 報 を チ ェ ッ ク。 3 ．物 件 探 し の 1 回 あ た り の 検 索 時 間 は、「30 分 未 満」が 約 4 割。 4．情報を集めすぎて希望物件にたどり着けない“物件迷子”が増殖 中。 （１４） 不動産業戦略 e-REVIEW／２０１５年２月号 ＜調査結果要旨＞ 1．賃貸物件を探す時、情報収集はリアルよりネット検索が大多数。20～30代の スマートフォン・タブレット使用率は40～50代の2倍以上。 賃貸物件を探す際に使う方法として最も多かったのは「パソコン」（78.2％）で、次いで「リ アル（不動産屋に直接行く、友人・知人に聞くなど）」（43.0％）、「スマートフォン・タブ レット」（30.4％）となりました。 年代別に見たところ、「スマートフォン・タブレット」を使う割合は、40～50代が17.5％ だったのに対して20～30代は43.5％と、2倍以上となりました。 不動産業戦略 e-REVIEW／２０１５年２月号 （１５） 2．94.4％が複数サイト・アプリで物件情報をチェック さまざまな賃貸物件検索サイトやアプリがある中で、どのくらいの数のサイトやアプリを チェックするかを聞いたところ、平均で4.8件となりました。2件以上と回答した人は94.4％にの ぼり、10件以上見ている人も15.0％となりました。ほとんどの人が、複数の物件検索サイト・ア プリを使って情報収集していることがわかります。 複数サイトをチェックする理由には、「１つのサイトだけでは情報量に不安があるので」（28 歳・女性）、「できるだけ多くの情報を確認したいので」（42歳・男性）などが挙げられ、1つ のサイト・アプリだけでは情報量に不満や不安を抱いている人が多いと考えられます。また、 「あるサイトにない情報が、他のサイトに掲載されている可能性があるので」（27歳・男性）、 「サイトによって、写真の数や家賃が違ったりする場合があるので」（36歳・女性）などのコメ ントも寄せられ、量だけでなく質の面でも、まんべんなく情報をチェックしたい様子がうかがえ ました。 3．物件探しの1回あたりの検索時間は、「30分未満」が約4割 賃貸物件を検索する際にWebサイトやアプリを活用している人を対象に、検索にかける時間に ついて聞いた結果、1回あたりの検索にかけている時間は、「15分～30分未満」の人が28.5％、 「15分未満（隙間時間に少しずつ調べる）」の人が14.1％と、1回あたり30分未満で探している 人が約4割となりました。 複数サイト・アプリで情報収集・比較している人が多い中、1回あたりの時間が短いことを考 えると、外出時や移動時間などの隙間時間を活用して、賃貸物件探しをしている人が多いと考え られます。 （１６） 不動産業戦略 e-REVIEW／２０１５年２月号 4．情報を集めすぎて希望物件にたどり着けない“物件迷子”が増殖中 Webサイト・アプリを活用して賃貸物件探しをする際のストレス・悩みには、「アプリ・サイ トで複数の物件を見ているうちに、何度も同じ物件を見ていたことがある」（65.6％）、「複数 のアプリ・サイト間での比較がしづらくてストレスに感じる」（48.0％）、「複数のアプリ・サ イトを見ているうちに、目星をつけていた物件を見失う」（44.5％）などが上位にあがりまし た。 複数サイト・アプリを活用している人が多いにもかかわらず、複数サイト・アプリを使うこと で、ストレスが生じてしまっていることがうかがえます。多くの情報を収集するうちに、いわば “物件迷子”の状態に陥ってしまっているようです。さらに詳細を分析すると、“物件迷子”は 次の4タイプに分類できることがわかりました。 ＜“物件迷子”のタイプ＞ ●横断迷子 アプリ・サイトで複数の物件を見ているうちに、何度も同じ物件を見ていたことがあ る（65.6％） 複 数 の ア プ リ・サ イ ト 間 で の 比 較 が し づ ら く て ス ト レ ス に 感 じ る（48.0％） ●条件比較迷子 ア プ リ・サ イ ト ご と に 検 索 方 法 や 検 索 条 件 が 違 っ て 混 乱 し て し ま う（39.1％） ●ブックマーク迷子 複数のアプリ・サイトを見ているうちに、目星をつけていた物件を見失う（44.5％） お気に入り・ブックマークなどをした物件が増えて整理できなくなる（28.9％） ●サイト選び迷子 賃貸物件を探す際、そもそもどのサイト・アプリを使えばよいのか迷ってしまう （40.7％） 物件探しも当然インターネットを活用！サイト・アプリで徹底情報収集 まず、サイト・アプリで見ている物件数は、物件検索サイトでは「平均31.6件」、物件検索ア プリでは「平均24.0件」とかなりの数に。一方で、実際に内覧する物件数は平均わずか3.8件とな り、内覧数と比べるとサイトでは8.3倍、アプリでは6.3倍もの物件を見ていることが分かりまし た。 また、物件を探すときに見ているサイト数としては平均5.3件。複数のサイトをチェックしてい ることも、閲覧する物件数が多い理由なのかもしれません。 ちなみに、アプリを使って物件検索をしている人の割合は29％と、約3人に1人でした。 不動産業戦略 e-REVIEW／２０１５年２月号 （１７） 11ページから続くセッション ■中古住宅・リフォームトータルプランについて／2020年（平成32年）までに中古住宅流通・リフォーム 市場の規模を倍増（20兆円） http://goo.gl/rnKByw これも国土交通省のサイトで、今でているデータです。実は、これアベノミクスの成長戦略な んです。アベノミクスの中の最も確実で最もパワーのある戦略ってこれなんですよ。 今、日本の中古住宅の取引とリフォームの市場を全部合わせると、10兆円だそうです。それを 2020年まで、あと5年で倍増させるっていうんです。一般的に市場を10兆円も増やそうっていう と、例えばノーベル賞を取った山中教授のISP細胞、あれだって何千億投入したってそれがうま く行くかどうかわからないですよね？ 過去日本では、高度経済成長っていう通産省がやった政策があるんですが――官僚たちの夏っ ていう本になって（城山三郎）います、その時はトヨタとか日産とかホンダとか、そういう会社 を集めて国が研究開発費をバカバカ投入して車メーカーを何とかしたんです。それまでの日本の 車なんてみんな外車だったんですよ、それを何とかしようってやったわけです。 その次にやったのが「産業の米」というテーマで半導体のメモリをどんどん作ったんです。ア レは作りすぎちゃって日米半導体戦争というのが起きて、アメリカからゴリ押しされて20％は輸 入しなさいって言われた時に「じゃあします」って言った後に、例えばインテルやなんかもすで に日本の工場で作っていて、インテルから買っても輸入にはならないから、まあここだったらい いだろうって韓国のサムスンに機械を持って行って、お前のところで作ったらそれ20％輸入する からって言ったのが、現在の日本の電機メーカーがサムスンに負けた原因なんです。 国策って結局将来に大きな影響を与えるんです。 【2】期待される中古住宅・リフォーム市場の活性化 ◎大手は巨大市場進出の時機を狙っている そこでです。もし不動産の建物の価値が25年経っても、70％減くらいで収まってくるくる回る ようになって、一つの住宅の平均取引回数がたとえば2回だとしますよ、それが3回4回5回へ増 加、5回になっただけで何にもしなくても、GDPは10兆円生まれるんですよ。 この世界の中で10兆円の国家予算を持ってる国なんて本当に少ないんです、30ヵ国もないんで す。それくらいものすごい巨大な市場ができるんですよ。これ、かなり確実じゃないですか。こ うなると、大手はやりたいですよね。大手の気持ちになってみてください。 昔大手の人が中途でうちの会社に面接にきたことがありました。その時こんなことをいってい ました。「僕、新しいことをやりたくっていろんな企画を出したんだけど採用されないんです よ」、なんで採用されなかったかと聞けば、「将来最高にうまくいった時にどれくらいの市場に なると思う？」って上司に聞かれて、100億円になるかもしれないって言ったら認めてくれない んです。1,000億円じゃなくちゃ認めてくれないっていうんですよ。そういうもんなんですよ、 「大手」って。ところが中古とリフォームの市場が５年で10兆円なんです。 同じような流れで、数年前イオンさんが葬儀市場に参入したって話題になりましたけど、葬儀 の値段を定価にして全部表に出したら葬儀屋さんから総スカン食らったんで、あんまり宣伝する のはやめたんですが、葬儀市場はやめてないんですよ。表に出さないだけでやってるんです。や めない理由はわかりますよね？これから葬儀がいっぱい出るから、その数が半端じゃ無いから。 だからやろうって考えたわけですよね。 http://goo.gl/nXYHuy （１８） 不動産業戦略 e-REVIEW／２０１５年２月号 不動産も国家の目標として後ろ盾があってそれに合わせて長期優良住宅みたいな施策も行われ ていて、そうなってくると、あとは平準化させるかどうかなんですよ。そして、大手には一般的 ないろんな業務において、どんなに頑張ったって、中小では勝てないです。ずっと大手さんと付 き合ってきたんでわかるんです。コンプライアンスだってちゃんとしているし、人だってちゃん としてます。 例えば、皆さん現場で一生懸命仕事してて、そんなこと大手にはできないだろうと思ってるか もしれませんが、「一生懸命現場で頑張ってる人」を、スカウトしちゃいますから。大手は。 昔ある装置を作ってたメーカーさんと懇意にしてたんですけど、しばらく見ないなと思ってた ら別の会社の工場で会ったんです。 「スカウトされました」って。技術者だってスカウトしちゃいます。だからできちゃいます。 ◎大手の抱えるアキレス腱とは／大手に勝つための2つのキー 大手が中小と比べて弱いのは、（前も言いましたけど）たった2つです。この二つが大手に勝 つためのキーなんです。 一つが固定費、つまり人手。人手は掛けられません。皆さんがお付き合いのある銀行、三菱銀 行なんてあれだけの規模があるのに、支店に人数はほとんどいないでしょ？人手を掛けられない んですよ、ひとりひとりの単価が高いから。 うちの会社は、いろんな装置作っていますが、装置の値段って簡単で、たとえばある大手印刷 会社でうちが装置を作る場合、検査をするパートさんが4人減らせるとすると、その会社では年 間4,000万円コストダウンです。一人1,000万円です。パートさんですよ。 で、その4,000万円くれるわけじゃないから、2,000万円だったら作る価値あるよね、って、そ れで値段は決まるんです。 ちなみに今度不動産業に進出した大手の会社も、一人1時間当たり2万円が基本的な人権費で す。高いでしょ？ 大手といっても給料はべらぼうには高くないですよ。1,000万円貰う人なんてそんなにいない ですよ。偉くなった人だけ。部長なんて100人に一人しかなれないんだし。人件費なんてちょっ とは高いかもしれないけどそんなに変わらないんですよ。 コンプライアンスの費用はかかります。胸に付けるバッチ作らなくちゃいけないとか、ちゃん としたオフィスに移らなくちゃいけないとかそういったところで費用がかかります。 でも一番きついのは「ダメなやつを馘首にできない」ことなんですよ。雇用の責任があるか ら。昔リーマン・ショックの時に、ある大手の工場の門の前で派遣切りのデモがあったんです が、あれはその大手の工場はぜんぜん悪くないんです。その工場が「今忙しくないから、派遣は しばらく出社しなくていいよ」って言ったら、派遣会社の社長が自分の社員を切ったんだから。 それなのにマスコミにたたかれた。だけどその大手企業は文句言わなかった。 というのは、さっきも言った通り、大手企業はいろんな国からの施策で補助金が出たりして国 家の為の仕事をやるわけですよ。中小からすれば、それはずるいって思うかもしれませんが、そ のせいで雇用が守られている。「儲かってずるい」って思うかもしれないけど、儲かったら税金 で返してくれるんだったらそれでいいって国家は思っています。トヨタなんかも今あまり税金 払ってないって叩かれていますが、せめて、雇用は守ってますよね。雇用は非常に重要だから。 なので、馘首にできないんです。 さらに言えば、皆さんの会社で気に食わない社員を、お前は馘首だって言っても、新聞には載 らないです。でも、ソニーで普通に「お前は馘首だ」って言ったら、マスコミにたたかれる可能 性がある。そんな感じでどうしても、いらない人を雇わないといけないんです。つまり、固定費 が厳しいんです。人数です。 不動産業戦略 e-REVIEW／２０１５年２月号 （１９） ◎大手は人手をかけられない上に転勤させないといけない 今日の話にあったハーバルホーム（株）さん（埼玉県上尾市http://www.herbal-home.net/） の話のように皆さんの中でも、こまめに地元の情報を出してますけど、アレはできないんです よ。人手をかけられない大手は、絶対。 それともう一つ、転勤です。転勤をしないと、まずいことが起きるんです。大手は絶対転勤さ せないといけないんです。転勤がないと不公平になるしチャンスを与えなくちゃいけない、そし てマスコミの目にさらされる大手にとって社内の犯罪は怖い。 例えば、10人の会社と1万人の会社、ホントは1,000倍犯罪の確率が高くてもおかしくないで すよね？ 10人の会社で1回起きたことが、1,000回起きたって同じだよねってなるはずですが、ちがい ますよね？ たった1回の何某かのことであっという間にマスコミに叩かれますよね。 なので、そういうことが起きないように、転勤をしたり業務を変えたりローテーションするん です。昨日まで私が使っていたパソコンやデータを他の人が使うんですよ、そこで不正やってい たらばれちゃうでしょ。ということで絶対転勤させなくちゃいけないんです。 そうすると、みなさんの中では不動産の業務でリピートとか紹介がほしいよね、っていう目標 がありますし、絶対そういう会社が将来発展する。ところが大手は、リピートとか紹介しようと 思っても、前に付き合っていた担当者が他に行っちゃってますっていう状況が起きちゃうわけで すよ。だから会社のブランドでやりたいんです。「人」でなく。そこを逆手に取ってるのが、今 の皆さんの状態だと思います。ブログだ、ツイッターだフェイスブックだって、自分の行動を全 部晒しちゃう。こういうことって大手は絶対できない。 ですが、今、大手も「人手をかけられない上に転勤させないといけない」という状況を改善し てじわじわと中小のやり方を攻め始めている状況なわけです。 ◎大手のブランドに対して、中小は人を出していく そんな中で、大手のブランドに対して今言った「人を出す」というのが中小の戦略になってく るわけです。そうした意味では、さっきカサハラらんどホーム（埼玉県川越市 http://www.kland.co.jp/）さん（4月号に掲載）が、発表したことでもっと皆さんに反応してほしいなと思っ たことが一つあります。 ■「笠原今何してる？」(ツイッター) http://goo.gl/eHsrLq これ、素晴らしいと思います。例えば、こんな具合です。「物件の内覧へ行ってきます♪帰社 予定は12時頃の予定です」。「住宅ローンのお申し込み書を頂きにお客様宅へ」。「本日のホー ムページ更新は23時30分頃の予定です。もうしばらくお待ち下さい」。 いろんな形で自分を出しているっていうのがありますが、どうしてもインターネットってよく 見てもらおうって思うところがあって、あまり悪いことも出せない。で、これ（笠原今何して る？という形で自分の行動を絶えず前面にだしていくこと）が最高なんですよ。こういうのを是 非皆さんにやってもらいたいと思います。 昔、（その後本になりましたけど）プレデンシャル生命保険のトップ営業マンに、ある小さな 勉強会で会ったときに話をしたことがあります。 「プレデンシャルのトップになるってすごいですよね、どうしてそんなにすごいんだか教えて くださいよって」聞いたら、いやいや僕はそんなすごいことはないですけどね、じゃあって言っ て3つ教えてくれたんです。もしかしたら僕がこれをやったのは、すごいかもしれないって。 （２０） 不動産業戦略 e-REVIEW／２０１５年２月号 一つが、その人はリクルートに務めていて、スカウトされてプレデンシャルに入りました。 保険のことは全然知りません。全然知らないから誰かの真似するしかない。どうせ真似するん ならすごい人の真似しないといけないよな、と思った時に同じ支店に全国レベルの優秀な営業マ ンがいましたが、その人は忙しくてなかなか一緒にいられなかった。 その時に、何したかというと、引っ越したんです。その先輩の家の隣に引っ越したんですよ。 隣に引っ越して毎日、朝一緒に会社に行った。その電車の中で2年間、先輩のエキスをもらっ た。 それともう一つ、毎日、服を何回も取り替えるっていうんです。カジュアルな人と合うときは カジュアルにする、フォーマルな人だったらフォーマル。家に帰ったり営業所に置いたり持って 歩いたり、そこまでして、その人に合わせて変えるっていうんです。 で、3つ目。それがこれ「笠原今何してる？」なんです。 一日5回は携帯の留守電のメッセージを変えるっていうんです。 10時に商談があると「今10時ですけど、これから1時間ほどお客さんとお会いしているので電 話に出られません。11時になったら必ず電話に出ますから、その時にお電話くださいね」って入 れるんです。 それが終わったら12時半からお客さんと会う時に、留守録を変える。「今12時半なんですけ ど、たぶん1時半頃まで電話に出ることができません。商談が終わったら即電話に出ますか ら」って、それを繰り返すんです。これ、小さいことだけどすごいと思った。 【3】今後の中小の戦略とは／個別の「点」じゃなくてある意味「面」に なっていかないと ◎大手にできないこと／実業としての進出 最近、ツイッターって検索で使っている人がすごく増えています。すごくツイッターを使って いる人たちがいるので、ツイッターでその人のことがわかりますよね。ツイッターに出している のを一回見ちゃえば、今どこにいるかなってツイッターで見ますよね。 いつも「（自分を）晒せ晒せ」って言ってますが、こういう風に自分の行動をいつも晒してい くのって、大手の人にはできないことなんです、多分。 ソニー不動産さんが今回仲介業にやってきた理由は、（前回も言いましたけど）ヤフーだって そうだし、楽天だってそうだしリクルートだってそう、みんな実業としてやりたいわけですよ。 準備はしているんです。リクルートは全国で30店舗お店だしてるし。ローソンは埼玉県で介護付 きのローソンを30店舗、今年度中に作る。 ■ローソンが介護支援型コンビニを出店 2014-08-21 http://www.caretomo.com/carenews/1259 リクルートのお店だって今日から不動産って言ったらできちゃいますからね。リフォームは既 にやってますから。だって成長戦略に乗っているから。リクルートは今リフォームのサイトでは 食ってないから、すぐできるんですよ。じゃなんで不動産実業を今やらないかって言うと、今す ぐやるって言うと、サイト利用者のみなさんがやめちゃうからです。やめちゃいますよね？ 昔、トヨタホームの店長だった人が、トヨタがトヨタホームをやるって言った途端に、ハウス メーカーのユーザーは全部日産に変わったって言ってましたけど、例えばホームズが実業として 不動産会社をやるって言ったら、利用先が突然やめちゃうじゃないですか。上場企業で突然やめ られたら大変なことになっちゃいますから、今できないわけですよ。 不動産業戦略 e-REVIEW／２０１５年２月号 （２１） 大手はみんな、そんな中で「みんなやるんだろうなぁって思うぐらい」の時代になった時、 「あーやっぱり（やったな）」、っていう状況まで待っているんですよ。 そうした状況の中で一番最初にソニーがやったのは、この5年間で1兆円も赤字を出し配当も出 せなくなって背に腹は代えられなくなって、だからソニーはやったんです。 でも、他の会社っだってこんな国家的政策として、成長戦略が出てきてるんだからやってくる わけですよ。 ◎もう大手と中小の戦いの火蓋は切って落とされちゃいました 大東建託が自分の部屋のデータベースを仲介業者に提供するという行為をはじめるようです。 また噂だと、飯田グループが会員となった不動産会社さんに自分のところの建売りのデータベー スを流すっていうサービスを、2015年の4月か5月辺りからやるって言われています。 どんどんどんどん今あったデータを、ある意味では簡単に皆さんのところで取り入れられて、 どこでもみんな同じになっちゃうんですよ。どこでもみんな同じになっちゃえば、大手の勝ちで しょう。 そういう中で、ここの会場にいるような人たちが、物件の中身をこれだけ知ってるっていう、 そういうことをやった不動産会社がたくさんいないと、やられちゃうんです。実は1社じゃダメ だと思うんですよね。 1社しかいないと大手に来られたら終わっちゃうから、同じように協会やなんかでみんな啓蒙 して一緒になって、「点」じゃなくてある意味「面」になっていかないと……もう大手と中小の 戦いなんです、火蓋は切って落とされちゃいました。 皆さんに考えてほしいのは、実は不動産っていうのは、大手でも中小でもチームで業務はやら ないじゃないですか。もちろんでっかい物件、再開発とかだったらチームでやりますけど、 1,000人の会社だって、お客さんに対応するのは1,000人の中の一人じゃないですか。一人の会社 と変わらないでしょ？ビジネスモデルで言うと。 ですから本当は中小でも対抗できるんですよ。勝てないと思っているのは、イメージだけ。ど うせ大手だって、担当するのは中小からスカウトした人なんだから、実は変わらないんですよ。 一人一人の中小でもそこを「面」にしてブランドに負けないようになれば、たぶん中小業界も 大手に負けないようになるんじゃないかと思っています。 ◎なぜ、「dream倶楽部」を立ち上げたのか 実はdream倶楽部（リングアンドリンク株式会社運営 http://at-dreamclub.com/）を立ち上 げたのは、FCじゃないけど「みんな頑張ってほしい」って言っているのはそうした理由があっ て、皆さん仲良くなってゴルフに行ったりしていますし、そういうのもすごく良いなあ！って 思っているんですが、もしかしたらもう少し協会みたいな形にして、公的に皆さんで一致団結し てともに一生懸命頑張ろうっていう雰囲気を出してほしいなぁって望んでいるんです。 もしうちの会社（＠dream）がそういったことで役立てるんならば、やっていきたいと思って いるんです。そうじゃないと、ここにいる皆さんは生き残れると思いますが、ほとんどの不動産 会社は淘汰されてしまう。それが今の流れだと思います。国策ですから。国策は今「買い」で す。 10年前はホームページを毎日更新していればよかった。その次は写真を載っけなくちゃいけな くなった。次にメール打たなくちゃいけなくなった、次にブログやらなくちゃいけなくなってツ イッターやってフェイスブックやって。今や写真は50枚載せましょう。動画も載せましょう。 でも、これだけのことをずーっとやってきている集団で、今一番大きな集団はここにいるみな さんだと思うんです。 （２２） 不動産業戦略 e-REVIEW／２０１５年２月号 そういう意味ではみなさんが、この日本の不動産業界全体の中でオピニオンリーダーとして 引っぱるような役目を担っているんじゃないかと私は思っています。 昔、＠dreamを発売した当初、港区の宅建協会で初めて講演したんですけど、終わってすぐに 呼ばれたんです。70歳位の社長です。 お前、若いけど（当時40歳位）なかなかいい事言うよね。だけどお前なんか勘違いしてない か？不動産会社が怪しまれてるって言うけど、俺はちょっと言いたいことがあるんだ。不動産 業って元々戦後にできた商売だ。戦後の焼け野原の中で、「線引屋」って言われて、区画を決め ていったわけだよ。ところがその大変な交渉をしたり、当時はヤクザがいっぱいいて、俺もヤク ザみたいだって言われたけど、それでも一生懸命区画整理してやってきたんだよ、本当は地上げ 屋がいなかったら街なんか変わらないんだよ？俺は街作りをしてきた。そういう気概を持ってる んだよ、と、そうおっしゃっていました。 そういう先輩が作り上げた業界なんですが、いまはデータが一元化されて、ブランドが強い大 手が本気でやってきている時に、それに負けないだけのことをやっていってもらいたいんです。 今日発表された方々と同じことをやっていけば負けないと思います。 もっとやってる人もいるかもしれません。それでも、それにプラスして、「点」じゃ生き残れ ない、できることなら自分の馬の合う人でいいんです、そういう人たちを一生懸命引き連れて 行ってほしいんです。（別の意味で言えば＠dreamのユーザーを紹介してくださいって言うこと になるんですが）（笑） それは置いといても、ぜひ、そういう気構えを持った生き方をしていただきたいなと、その為 なら、我々が少しでも役に立つならこれからも一生懸命お手伝いしたいなと思っています。 不動産業界初！仲介業者様・元付業者様・オーナー様をつなぐ全国コミュニティー http://at-dreamclub.com/ 不動産仲介業者様、元付業者様、オーナー様などと、ゆるやかなつながりが持てる場を提供いた します。不動産業界初の、自由参加型全国コミュニティーが『＠dream倶楽部（アットドリームクラ ブ）』です。 気軽に参加できる場、悩みを解決できる場、新しいヒントを発見する場として、 是非、活用してください。 不動産業戦略 e-REVIEW／２０１５年２月号 （２３） 【特集】〔インターネット不動産が／新しい地平に〕 2月号／【上】 続き 【マンション】の販売事例集をブログに／マイナス情報もしっか り記載 （＠dream大賞） ◎「電話をかけないメール応接」をモットーに ★埼玉県上尾市 ハーバルホーム（株）代表取締役 社長 湯浅貴裕 ◎当社が成約促進で工夫している方法と成果をあげている点 ◎HPの運用では、マンションカタログ、販売事例集ブログを作成 ◎【物件登録】では、動的ページ・スマホページもそれぞれ細かく項目設定 ◎【更新・活用】では、SNS連携機能を利用して一日に最大で 100程ブログを作成 ◎【メンテナンス】【物件確認】は入念・こまめに ◎【メール追客】スケジュールマスタでスケジュール化 ◎【＠dream活用】では、こんな諸点に留意！ 当社は「電話をかけないメール応接」をモットーに、お客様へ密度濃い情報を提供する気鋭 の不動産会社。商圏は上尾市に絞って、「このエリアの不動産情報はすべて網羅したい」と、 日々、現地に足を運び、深く細やかな情報をホームページに更新しています。 上尾の不動産物件（一戸建て住宅・土地・マンション・投資等）物件ならお任せください。 ◎当社が成約促進で工夫している方法と成果をあげている点 当社の場合、以下の【成約事例】が特徴だといえるのではないだろうか。 ●●【成約事例】●● 【マンション】の販売事例集をブログに 当社では、不動産（マンション・一戸建て・土地など）を売りたいとき、買いたいときに、物 件価格・相場の目安としてご活用頂くために上尾市における【マンション】の販売事例集をブロ グにしています。http://herbalhome8086.blog.fc2.com/ 現在販売中の物件だけでなく、すでに成約してしまった物件について状況がわかるのでとても 便利です。 ○販売事例集ブログからすでに成約済み物件へ問い合わせあり、販売事例集の場合にはユー ザー自身がすでに成約済みであると分かったうえで連絡してくるため、（リスクにならない。） 近い物件をご紹介して成約。 ○掲載物件に 最寄り駅を複数入れたところ、お客様自身に最寄り駅へのこだわりがあまりな く、路線で検討されている事が分かった事により成約。 （２４） 不動産業戦略 e-REVIEW／２０１５年２月号 マイナス情報もしっかり記載 ○物件の特徴を記したWebコメント欄に、ゴミ収集場所や電柱の位置はもちろん、気になるバ ス停はあるけど便が少なく使えない、周辺に気になる施設がある、細い道だけれど交通量が結構 ある等のマイナス情報がしっかり記載されている点を評価して頂き、是非当社から購入したいと の意思表示から成約。 ○画像掲載を増やすと共に、Webコメントへ上記の様に良い点・悪い点について記載をしてい る。また、写真や多数掲載している地域情報で周辺にどのような施設があるかも理解して頂け る。ベーシックな情報量が多い上にそもそも地番を最後まで入れているためお客様は気になる物 件があれば資料を片手に独自に確認なさって頂ける様になりました。（タブレット端末で地図一 覧を見ながら今ここにいるけれど近くにこんな物件もあるのですね等という電話も掛かってく る。） そもそもマイナス点をきちんと記載する信頼感から当社を選んで頂けるようになっている為、 そういうファンの方には「新築分譲地などは週末なら現地販売を行っているのでいつでも見る事 が出来ると思いますよ」等と伝えても浮気されにくい安心感がある。以上のようなことから成約 に至る迄のご案内件数が激減。概ね１件程度で成約している。 すべての棟情報を入力して更にブログ投稿 http://www.herbal-home.net/blog.htm ○新築50棟以上の現場ですべての棟について掲載なさらない会社も多い中、当社では物件マス タ（物件管理画面）にすべて登録したうえで、１住戸ごとの棟マスタを作成している。しばらく 前には新着情報ブログを投稿する際には、もっとも安い棟など代表的な物件を選択して掲載して いたが、すべての棟情報を入力して更にブログ投稿（しかも3ブログへ同時投稿／ブログは10以 上運営）したところ、本来物件数がそう多くないエリアだったために露出が拡大。それを見た ユーザーに当社が当該エリアに強い企業と感じて頂く事が出来、売却を任される。 ◎HPの運用では、マンションカタログ、販売事例集ブログを作成 上尾マンションカタログも是非、ご利用ください ●●【HPの運用】●● 〇毎日更新。 〇HPアップロードする際、次回更新日欄は、「任意の日付」を利用するのではなく、「任意 の文字列」を使い、日付の後に「上尾の売買不動産 毎日更新」と入力しSEO対策としている。 〇トップページの最初に目にする部分にはとにかくボタンを多く設置し、サイト内移動を加速 させている。 〇検索条件を700程作ることでサイトの厚みを増している。 〇検索条件が増えるとユーザーはかえって必要なページが見つけにくくなってしまうため、学 区ごとや住所ごとにマップを作りビジュアル化している。 〇マンションカタログ、販売事例集（戸建て・土地・マンション）ブログを作成し、トップ ページからリンクさせている。 ■上尾マンションカタログも是非、ご利用ください http://www.herbal-home.net/baibai/g_bukken1.html 〇FACE BOOK TWITTERを活用し、ブログ投稿した際にアプリケーション連携にてこれら SNSにも記事が飛ぶ様にしている。なおSNSへ飛んだ記事はその後、FBログ、TWILOG等へ加 工されている。 ■ハーバルホーム株式会社 https://www.facebook.com/herbal8086?fref=ts ■湯浅 貴裕 https://www.facebook.com/shinchiku.ageo 不動産業戦略 e-REVIEW／２０１５年２月号 （２５） 〇TWITTERのウィジェットを配置し、ページに動きを出している。つぶやきはブログの更新 やBOT（AUTOBOTなどの自動つぶやきサイト）の活用により一日170回程。 ■速報 上尾売買不動産:ハーバルホーム (@info94802263) | Twitter https://twitter.com/info94802263 上尾の不動産業者です。上尾市のすべての売買物件情報を登録しております。戸建て・土地・ マンション・事業用物件など。ぜひ覗いてみてください。 〇エリアは上尾市に限定、上尾市の物件であればすべて掲載する。お客様ニーズがあったとき だけ、隣接市町村の物件を掲載している。 〇物件詳細各ページには、自由編集の設定により「上尾」「不動産」「一戸建て・マンショ ン・土地」などのキーワードがかなりの回数表示される様にしてある。 〇上尾市を６エリアに分け、エリアごとに街情報のページを作り、施設情報を掲載・ホーム ページへリンクさせる事で、住んだ事の無い方にも地域特性が分かる様配慮している。更にそこ から当該エリアの物件情報へのリンクを作ることで、気に入ったエリアで物件がすぐに探せる様 に努めている。 ■上尾市と各エリアのご紹介 http://www.herbal-home.net/chiiki_ageo.htm 〇700程入力してある地域情報を有効活用するため「まわりの様子／上尾／土地」「まわりの 様子／桶川／一戸建て」などのアイコンをWebコメント欄に入れている。その数22種類。 〇チラシ印刷機能からPDF出力し、「新着物件eチラシ」ページとして掲載している。忙しい 方がぱっと探したいというニーズに応えている。 ■「新着物件eチラシ」 http://www.herbal-home.net/tirasi.htm 〇売却のお客様をつかみやすくするため、現在販売中の物件を「価格」「面積」「築年」等で 表にし、お客様自身である程度物件の査定が出来る様にしている。表の各項目を検索条件として 作成しているためページに厚みも出た。 ◎【物件登録】では、動的ページ・スマホページもそれぞれ細かく項 目設定 【物件登録】では、次の諸点に留意しています。 ●●【物件登録】●● 〇自由編集で項目設定をし入力しているすべての項目がページに反映されるようにしている。 〇動的ページ・スマホページもそれぞれ細かく項目設定をし、情報量を増やしている。PC ページで再度確認しなくても十分な物件情報が得られる。 〇ウェブコメントは良い点、悪い点をきちんと書く。ユーザーがその物件を選ばなくなってし まう様なリスクについてもきちんと記載し、誠実に取り組む。 〇物件の隣地に中規模以上の施設がある場合は、現地確認はもちろんホームページなどで確認 し、騒音や車の出入りなど生活に影響すると思われる事項については記載する。 〇駅については、利用可能な駅はすべて記載する。徒歩5分の所に最寄り駅があっても、徒歩 20分程度で到着可能な駅は記載対象。 〇バス停は必ず自分で調べる。各路線バス会社に確認し、時刻表の時間ではなく実際に掛かる 時間にて記載。通勤時間帯の便数、実際の利用に耐えるのかなどについても情報提供。市内循環 バスなどは実際の利用にはそぐわないので記載せず。物件の目の前に循環バスの停留所がある場 合などは、「停留所がありますが、循環バスなのであまり便利には使えません」と記載。 実際に調べてみると最寄りのバス停はかなり遠くの駅行きしか無い、あるいは深夜に一便ある だけ等の場合もあり、バス利用を検討中のお客様に好評を得ている。 （２６） 不動産業戦略 e-REVIEW／２０１５年２月号 〇ゴミ収集所、電柱、道路の舗装状況などは必ず写真を撮って掲載。 〇写真は基本的にはフラッシュをたかず、一枚ごとにＦ値とシャッタースピードを変えて撮 影。 〇浴室や狭い居室は手を伸ばして、高い位置から部屋全体が写る様工夫している。 〇新築は、基礎、上棟時、完成時と可能な限り複数回撮影。 〇区画整理事業地（完了・施工中の別）、地域協定などについても記載。なおそれぞれの協定 や地区計画の内容についてもホームページのコンテンツとしている。 〇5棟・5区画以上の分譲地については住戸ごとの棟マスタ作成。現在徐々に過去の大型分譲地 （地区協定があるレベル）についても作成中。 〇学区は選択可能な学区をすべて記載。特選項目にチェックボックスを作り、種目をまたいで の表示を可能に。 〇フリーテキスト欄に周辺情報を掲載。その際「買い物」「病院」「子育て」等のジャンルご とにアイコンを表示 〇土地情報の特色に「建物あり」を作成し、中古戸建てを探しているお客様へ情報提供しやす くしている。 ◎【更新・活用】では、SNS連携機能を利用して一日に最大で100程ブ ログを作成 サイトの【更新・活用】では、次の諸点に留意しています。 ●●【更新・活用】●● 物件マスタのSNS連携機能を利用して一日に最大で100程ブログを作成している。 〇ブログ掲載用のひな形は現在40ほど「販売事例集」「新着・土地・通常（会員）」等の他 「こんな物件探しています」等あり。 〇各ブログはFACE BOOK,TWITTERと連携している。物件マスタから投稿しているため、一 度の投稿に費やす時間は１分以内。一度に3ブログ程度同時投稿させている。 〇現在ブログ数は約30。 〇物件の新着・価格変更・商談中などからの復活、画像追加時には、それぞれブログ化して情 報提供。これらもSNSへリンク。その後再度ブログとなっている。 〇建物が更地化されたり、新築された場合など、旧建物画像を残している。 ◎【メンテナンス】【物件確認】は入念・こまめに 【メンテナンス】【物件確認】では、次の諸点に留意しています。 ●●【メンテナンス】●● 〇情報収集は、レインズ、まいそく、訪問営業などから。 〇復活物件などの確認のため、月に一度はレインズデータと完全照合し不足している物件を補 充している。 〇実際に現地を確認に行かれたお客様から、「まだ人が住んでいるようでした」とか「カーテ ンの隙間から室内を見たところかなり状態があれていた」など、販売図面に掲載された情報と異 なる内容や、現地調査時に分からなかった内容など教えて頂く事が増えてきたため、その際には 再度確認に行き情報に追記しています。 不動産業戦略 e-REVIEW／２０１５年２月号 （２７） ●●【物件確認】●● 〇物件確認は、10日以上経過したものを随時確認。連休の前などはパワービルダーの新築が価 格変更になる場合が多いので、可能な限り確認。 〇レインズ取り込みの重複判定にあえて価格を入れ、価格変更時にあえて取り込みが分かる様 にしている。 ◎【メール追客】スケジュールマスタでスケジュール化 【メール追客】は、次のように進行しています。 ●●【メール追客】●● 〇スケジュールマスタでスケジュール化し、前回の帯送信から一週間を経過している顧客につ いては表示させる。 〇物件がない場合2日後に日程変更。物件が無い状態が続く場合には、設定を広げて情報提供。 〇ステップメールもスケジュールマスタと連携 〇ひな形を20程作成し省力化に努めている。 〇動的ホームページのID パスワード送信もスケジュールマスタ連携 〇希望条件登録後にメール返信をして頂いたお客様については、接客だと考えて丁寧にメール を記載。@dreamを二つ立ち上げ、片方で物件を確認しながら、メール本文の物件紹介欄にそれ ぞれコメントしている。 〇最近では契約日が決まった後、事前に重要事項説明書と契約書を送付して欲しいとの依頼が 増えているため、対応中です。 ◎【＠dream活用】では、こんな諸点に留意！ ●●【＠dream活用】●● 〇検索条件を細かく設定したうえで表を作成しあてはめている。 〇700程ある検索条件ごとにメタ情報として物件説明やキーワード設定をカスタマイズしてい る。 〇地域情報を写真付きできちんと登録し、各情報から当該ホームページへリンクを張ってい る。 〇物件マスタのブログ投稿機能だけを活かし、当社PR広告や「こんな物件を欲しいお客様がい ます」等周知に利用している。 〇販売事例集は成約済み物件も含めた過去の前登録物件を番号の若い順に物件マスタからブロ グ投稿。 http://www.herbal-home.net （２８） 不動産業戦略 e-REVIEW／２０１５年２月号 2015年3月号 予告 【特集】 〔インターネット不動産が／新しい地平に〕 【2・3・4月号の3号連載】 3月号 【中】〔賃貸編2題〕 他社サイトとの差別化はどう図っているのか ◆ 不動産市場展望 ◆ 未来戦略 ◎『SNS投稿』は「SEO対策」と「物件名検索」に効果が ◆ 編集長Watching 〔 〕 センチュリー21日本年次総会から ◆ ＦＤＪ社／オリジナルデータ 注目・名物サイト紹介 http://goo.gl/uEN6Nv お部屋探しアプリ 「HOME’S」の AndroidWearで 物件見学！ 不動産業戦略 e-REVIEW／２０１５年２月号 不動産業戦略 e-REVIEW／発行概要 ● 購読申し込み先 http://www.fdj.com/fdj2/mousikomi.html 雑誌版では 表３は、広告ページになっています。 本誌はWebと連動しています／★ ★ Daily News へは下記URLからどうぞ! http://fdj2today.exblog.jp/ いま必要な新しい インターネット 戦略とは 不動産流通をどう 活性化するか 不動産・住宅産業 の総合戦略を探る 時代と経営環境が激変！ 21世紀型ユーザーが登場してくる中で e-REVIEW 2015年2月号 ㈱ 不動産データ＆ジャーナル社 本 社／〒358-0027 埼玉県入間市上小谷田1-3-3-501 TEL 04（2964）7411 FAX 04（2965）6707 URL http://www.fdj.com/ E-mail [email protected] 編集兼発行人 浅見 貞男 2004年10月創刊 ●月刊／毎月１回20日定期発行 ●購読料／月額2,500円 印刷所 (有)アイ・シー印刷
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