海外不動産視察レポート海外不動産視察レポート

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【タイ・チェンマイ篇】（２０１４年２月６—７日）みなさん、こんにちは！グローバルインベストメントアカデミーの両角です。先週、新しい不動産の投資案件の可能性を探る為に、タイ・チェンマイを視察してきましたので、その様子をレポートにしてお届け致します。まだ現時点で正式に案件化すると決まった訳ではありませんが、実際に案件化する前に我々が現地に入ってどのような事をしているのか、またどのような視点で投資するか否かの判断をするのか、その点なども含めてお伝えしていきます。このレポートがみなさんの今後の活動に少しでも役立つことを願っています。それでは、早速いってみましょう！！ Copyright (c) Global Investment Academy. All Rights Reserved. ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 目次 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ １．はじめに２．チェンマイの生活環境３．チェンマイの不動産事情４．チェンマイの不動産攻略法５．アユタヤ・ウェルネスパークレジデンス６．さいごに Copyright (c) Global Investment Academy. All Rights Reserved. ４P １２P ２６P ３９P ４７P ５０P １．はじめにタイ・チェンマイと聞いて、皆さんは何を想像するでしょうか？私を含めて多くの方がまだチェンマイについて馴染みが薄いと思いますので、まずはチェンマイに関する基礎情報を抑えておきましょう。【基礎データ】 • 名称：チェンマイ（Chiang Mai) ※ チェンマイ県の中にチェンマイ市がある • 面積：20,107.0 km² • 人口： 1,658,298 人(2010 年) ※チェンマイ県として Copyright (c) Global Investment Academy. All Rights Reserved. 【概要】タイの首都バンコクに次ぐ第二の都市。首都バンコクから鉄道で７５０km，陸路で７２０km の距離にあります。チェンマイは古い歴史と伝統・文化を有し、タイ北部の中核都市であるとともに近隣諸国・地域とを結ぶゲートウェイでもあります。また、四囲を濠で囲まれた旧市街と周辺に発達した新市街とが対照的な街で，所々に残る城壁，土塁，古寺によって古都の面影があるのが特徴です。周辺はタイ最高峰ドイ・インタノンをはじめとした峰々が重なる緑豊かな山岳地帯となっていることから、一年を通じて気候が温暖で平均気温が約２５℃程度とバンコクよりも過ごしやすいことから、避暑地としても人気があります。但し、１２月から１月中旬あたりは寒暖の差が激しく、朝夜になると、少し厚手の上着が必要なほど肌寒くなります。５〜９月はバンコクなどと同様、雨季となります。ただ、日本の梅雨のように１日中降り続くようなことはなく、そのほとんどは通り雨のように数十分から 1 時間程度集中的に降るスコールタイプの雨です。 Copyright (c) Global Investment Academy. All Rights Reserved. そもそも、チェンマイとは「新しい街」という意味らしく、マンラーイ王が都を建設した際には、すでにチェンラーイがあり、これに対して新たに建設されたチェンマイを「新しい街」と称したのが由来だそうです。もともと絹織物、漆器、傘などの手工業で有名でしたが、現在では観光地として名高く、外国人長期滞在者も多いのも特徴です。隣接するランプーン工業団地に勤務する駐在員を中心に多くの日本人が居住していることから、チェンマイ日本人会が組織されており、チェンマイ日本人補習授業校も設置されています。近年は日本の定年退職者のロングステイ先としても人気をはくしています。 Copyright (c) Global Investment Academy. All Rights Reserved. 【アクセス】チェンマイへは、飛行機、鉄道またはバスで行くことができます。飛行機の場合、スワンナプーム国際空港からタイ国際航空が毎日８〜１０便程度就航しており、ドムンアムン国際空港からも、エアアジア、ノックエアなど、複数の格安航空会社（LCC）が乗り入れています。所要時間は７０分ほどです。実際我々も、ドムンアムン空港から、インドネシア企業である「ライオンエアー」に乗ってチェンマイ入りをしました。 ▲格安航空会社（奥から、エアアジア、ライオンエアー、ノックエアー） Copyright (c) Global Investment Academy. All Rights Reserved. 価格はなんと・・・約７，５００円。しかも、往復でこの値段・・・。圧倒的な価格競争力がありますし、完全にバス旅行なみの料金です。ただ、これはタイ国内に限った話ではなく、日本以外のアジア諸国、いや、ヨーロッパやアメリカなどを含めた世界各国で格安航空会社を中心とした航空運賃の低価格化は進んでいるのです。ちなみに、鉄道を利用した場合は、バンコクから約１２時間、バスだと１０時間程度かかりますので、この価格で飛べるのなら断然飛行機の利用をお勧めします。 ▲ドムンアムン空港内の様子 Copyright (c) Global Investment Academy. All Rights Reserved. ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ◆ ちょっとひと息・コーヒーブレイク ◆ ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝今回使用した「ライオンエアー」。圧倒的な価格競争力で急成長を遂げている航空会社ですが、安かろう悪かろう、ではなく、何も不自由することはありません。写真でもお分かりのように、機材自体も非常に新しいですし、座席も両側３席シート。しかもシートは全て革張りです。 ▲今回搭乗したライオンエアーの機内の様子 Copyright (c) Global Investment Academy. All Rights Reserved. しかも私が今回座った座席はエマージェンシーローといわれいわゆる非常口がある座席でしたので、前方座席との間隔（ピッチ）は大変余裕があって、それこそビジネスクラス並で、非常に快適でした。（人より足が短いだけかもしれませんが・・・・涙）みなさんも LCC を利用する際は、このエマージェンシーローを指定すれば、意外と快適な移動時間を過ごすことができますよ！（追加の座席指定料金がかかる場合があります） ▲かなり余裕がある足元 Copyright (c) Global Investment Academy. All Rights Reserved. チェンマイ国際空港は、思ったより大きくてビックリしました。また、タイ国内だけではなく、日本やマカオからも直行便が飛んでいるなどアクセス面でも便利で、多くの観光客が目につきました。空港から外に出ると、とても清々しい空気に包まれました。これは湿度が低いためで、気温が３０度を超えていても暑さを感じません。なぜチェンマイが避暑地として人気があるのが、自ずとわかります。 Copyright (c) Global Investment Academy. All Rights Reserved. ２．チェンマイの生活環境少しチェンマイについて興味を持ってもらえたでしょうか？やはり自分の目で見て、肌で感じるのが一番なのですがね。次にチェンマイでの生活について少し触れてみましょう。 ■ 交通インフラスカイトレインや地下鉄、メータータクシーなど多様な公共交通機関が整備されているバンコクと比較すると、チェンマイは完全な車社会で、車がないと不便さを感じることでしょう。街全体はとても分かりやすく、城壁跡とお堀に囲まれた四角い中が旧市街。水路の外側は新市街となっており、大きな幹線道路が外に向かって複数伸びていて、意外と上手に設計されているなと感心しました。道路自体は綺麗に舗装されていて、私が住んでいるマレーシアのジョホールバルのそれより、格段に整備されていたのには驚きました。バンコク市内ではあまりの渋滞と車の量に、運転はしたくないのですがここでは、安心して運転出来そうです。 Copyright (c) Global Investment Academy. All Rights Reserved. 街中ではメータータクシーも走っていますが、一般的に乗り合いタクシーが多いようです。料金は２０バーツ（約６０円）程度と安く利用できますが、他のお客との兼ね合いで、近距離でも遠回りさせられて随分時間がかかってしまうことがあるようです。市内の近距離間の移動に活躍するのは、「トゥクトゥク」ですね。値段はその場での交渉制ですが、それほどぼったくることはないそうです ^^ Copyright (c) Global Investment Academy. All Rights Reserved. ■ 物価チェンマイがどうだというより、タイ全体として日本のそれと比較すると間違いなく安いです。ただ、チェンマイは特に住居コストがかなり安く抑えられ、通常日本人が住めるレベルのところで１万バーツ（約３万円）程度。しかも、メイドサービスやセキュリティが完備されているのがほとんどです。そんな家賃を含めて 1 ヶ月の生活費は、約１０万円もあれば十分満足する生活レベルを保つことができるのが、ここチェンマイなのです。リタイアメント世代を中心にチェンマイに移住される方が多いのは至極納得できますね。日用品についても、現地のものを購入している限りは安くあがりますが大きなショッピングモールで日本のものを手に入れようとすると日本と同様の値段か、あるいは高くつくことも少なくありません。背景として、日本での失われた２０年の間にデフレがどんどん進行し、１００円ショップを中心として商品の低価格化が台頭してきた一方でここ数年に渡って高い経済成長を遂げ、毎年の物価上昇率も日本とは比べようがないくらい高いレベルに達しており、 Copyright (c) Global Investment Academy. All Rights Reserved. 両国のあらゆるモノ・サービスの価格差は確実に縮まりつつあります。日本と比べて高価なものとしては、・自動車・外国製品（食品衣料電化製品など）・外国料理各種ファーストフードなどがあげられます。自動車については、現地にて組み立てて作っているものはそれなりの値段で購入可能ですが、外国車やちょっとした高級車ですとコンドミニアムの一室分よりも高くなる場合が多いです。また、ハンバーガーやピザなどの外国料理の値段は決して安くはありません。なぜなら、それらの多くの食材を輸入に頼っているからです。ちなみに１００円均一で有名なダイソーは、タイでもたくさん見られますが６０バーツ均一ですから、約１８０円しますね。ちなみに、シンガポールのダイソーは２ドル（約１６０円）フィリピンは、６６ペソ（約１５０円）、マレーシアは５リンギット（約１５０円）でしたから、やはり日本で買うのが一番お得です！！ Copyright (c) Global Investment Academy. All Rights Reserved. ▲派手な内装のダイソー ■ 街の雰囲気非常にのんびりしてアジアの田舎の良さと観光地でのにぎやかさがうまくマッチした感じがしていますが、驚いた事に街の至る所で白人の姿が非常に多く目につきました。ヨーロッパは冬の間寒いところが多いので、こうして気候が温暖で物価の安いチェンマイでひと冬過ごすのがメジャーなようです。 Copyright (c) Global Investment Academy. All Rights Reserved. また、市内中心地には、お洒落なレストランやバーが数多くあり白人の観光客を中心に賑わいを見せています。スターバックスも、どこの国よりも広くてお洒落だったように感じたのは私だけではないと思います。 ■デパート（セントラルフェスティバル）チェンマイには、昨年１１月に「セントラルフェスティバル」という大型ショッピングモールがオープンしました。ここは、伊勢丹や紀伊国屋書店など、多くの日系の企業がテナントとして入っている「セントラルワールド」の系列になるようですが、 Copyright (c) Global Investment Academy. All Rights Reserved. そこに全くひけを取らないほど、数多くの有名ブランドのお店が軒を連ねています。また、日本の文化が受け入れられている証拠としてモール内には牛丼の吉野家や、大戸屋を始めとする和食チェーン店など１０軒以上のレストランが入っていました。さらにはシネコンやアイススケート場までもあり、そのスケールの大きさとここに続々と進出している企業の顔ぶれから、この街のさらなる発展の可能性を強く感じました。 Copyright (c) Global Investment Academy. All Rights Reserved. また、地下にあるスーパーは圧巻でした・・・私も今までアジア各国を回って様々なスーパーを見てきましたが間違いなくトップスリーに入る豊富な品揃えと綺麗な陳列でした。「ここは日本か・・・」と間違えそうになるほど、日本の食材はほとんど揃っている感じでしたし買い物していて、とても楽しい気分にもなりました。 Copyright (c) Global Investment Academy. All Rights Reserved. ▲豊富な品揃えと綺麗な商品陳列 ▲豊富な品揃えと綺麗な商品陳列 Copyright (c) Global Investment Academy. All Rights Reserved. ■ 病院・医療海外でロングステイ・長期滞在をする時に気になるのが、病院です。バンコク・チェンマイの医療レベルは東南アジアで最高レベルといわれ、医師の多くが欧米や日本への留学経験を持ち、最先端医学を学んでいます。最先端の医療設備を導入している私立病院も多数あり、日本人カスタマーサービスや日本語通訳サービスを行っているそうです。私も海外で生活をしていて、病気や怪我に対する不安なりストレスが大きいので、このようなレベルの医療サービスを受けれるのは安心です。 Copyright (c) Global Investment Academy. All Rights Reserved. ■ 学校ここチェンマイには約３，０００人の日本人が住んでいるらしいのですが残念ながら、日本人学校はなく、地元のローカルスクールかインターナショナルスクールに通わざるを得ません。ただ、日本語の補修学校はあるようです。もし日本人学校があれば、、、私のチェンマイへの移住も選択肢に入ったかもしれません・・笑 ■ レジャー（ゴルフ）市街から車で１時間圏内には、７〜８つのゴルフコースがあります。バンコク近郊に比べ物価が低く、予約が取りやすいのも人気の理由です。平日のプレーフィーは１，０００バーツ前後、キャディーフィーを入れても４，０００円程度でプレー出来るのは、大変嬉しいですね。また人件費が安いタイならではですが、1 人につき１人のキャディーがつきます。キャディーフィーは２５０〜３００バーツ程度ですからちょっとした殿様気分を味わたい人は、２名のキャディーを付けて回ってみることもいいでしょうね。 Copyright (c) Global Investment Academy. All Rights Reserved. ■ 治安海外での生活において、特に心配になるのが、治安です。ここチェンマイは比較的治安がよいと言われておりますが、実際に訪れてみて本当に危険な香りは一切せず、非常のほのぼのとした時間が流れているそんな感じを強く受けました。夜時間が遅くても、小さな子供や女性が平気で外を歩いている、バンコクよりもさらに治安については安心できる感じを受けましたがそうは言っても海外で日本と同じような感覚で過ごしていたりつい開放的な感じになっていると痛い目を見ますので、注意が必要です。 Copyright (c) Global Investment Academy. All Rights Reserved. ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ◆ ちょっとひと息・コーヒーブレイク ◆ ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝今回の視察は、日本人大富豪で、海外投資の分野では第一人者であるチャーリーTAKA 氏と、その友人でもあるタイチ・フォックスさんと一緒に回ることが出来ました。このタイチさんについては、２０１２年の夏に私がチャーリー氏と一緒にギリシャやトルコ、そしてコソボという国々の視察に行った時にもご一緒させて頂き、それ以来仲良くさせて頂いております。知っている方は少ないと思いますが、実はこの方、ものすごい方なのです。普段はとても気さくで腰が低く、大人しい兄ちゃんのように見えますがセグウェイという、有名な電動一輪車を日本で最初に持ち込んだ人であり、日本で唯一セグウェイを売れる独占契約権を持っているのです。また、南太平洋に浮かぶ国「ニウエ」では、携帯電話会社を設立したりさらには北極にほど近いノルウェーの、それこそ人口が２，０００人しかいない街で日本食レストランを経営するなど、彼が関わる事業の大きさと奇抜な発想は、お話を聞いているだけでとても参考になることばかりです。「次は◯◯◯◯の街が熱いぜ・・・」 Copyright (c) Global Investment Academy. All Rights Reserved. 「今、◯◯◯という商品で、インドネシアとクロアチアに進出するよ」投資家でもあり、事業家としても大成功を収めている彼の魅力はその先見性と行動力、そして誰からも愛されるそのキャラクターにあるのだな、とつくづく思いました。 ▲写真左側がタイチさん。（右側の女性は・・・・はて？笑） Copyright (c) Global Investment Academy. All Rights Reserved. ３．チェンマイの不動産事情今回チェンマイでの不動産視察ということで開発途中のコンドミニアムや戸建て物件を中心に見て回ったのですがそこで多くの気付きを得る事が出来ました。では、一体どのようなことが分かったのか、早速本題に、、と思いましたが、やはり国が違えば、それを取り巻く環境も違ってきます。これをお読みの方で、不動産投資の経験がない方も多いかと思います。そこで、はじめにタイでの不動産事情について、簡単に纏めておきます。【タイでの不動産事情について】 ■ 不動産の種類タイで不動産投資というと、一般的に以下の種類に分けられます。１）コンドミニアム２）戸建て３）商業施設コンドミニアムとは、他の国同様に、集合住宅のことを指し Copyright (c) Global Investment Academy. All Rights Reserved. プールやジムなどの共有設備が完備されているのが特徴です。また、地震のない国（あっても数年に一度）ですので最近ではデザイン性に優れたお洒落な建物が多いです。一方、アパートメントというのも集合住宅にあたりますが、こちらは共有設備がない、比較的簡素な作りの一般賃貸住宅を指します。戸建てに関しては、通常２階建ての建物が多いのですが、土地が広いので、平屋タイプの分譲住宅も新築として数多く販売されていました。また、通常外枠はセメントで、中はレンガを敷き詰めて作ります。これは地震がない国特有の作り方ですが、固くてかなり丈夫ですのでかなりの耐久性は見込めるはずです。商業施設は、一般的にタウンハウスと呼ばれ、３〜５階建ての作りで横にいくつも連なっている建物を指します。１階には店舗などのテナントが入り、上の階を住居スペースとして使うことが多いです。 Copyright (c) Global Investment Academy. All Rights Reserved. ■ 購入制限タイでは、外国人が土地を購入することが出来ません。ですから、通常購入するのはコンドミニアムになります。最近では、中国人と韓国人が多いようです。ただ、コンドミニアムを所有するにあたってはいくつか条件があります。・外国からタイの銀行口座に送金すること・送金額は売買価格以上であること・外国人のパスポートが切れていないこと・所有したいコンドミニアムの外国人住居者の割合が 49％以下であること Copyright (c) Global Investment Academy. All Rights Reserved. また、外国人は土地付きの戸建て住宅が全く買えないということではなく土地を借地権として購入するか、あるいはタイ現地法人で購入が可能です。あるいは、裏技として、タイ人と結婚するっていうのもありますので興味がある方は是非チャレンジしてみてください笑 ■ 銀行融資不動産投資は、自己資金に加え、融資を受けた資金を活用して物件を購入するのが一般的です。これにより、より効率的に資金を活用し、多くのリターンを得ることが可能になるからです。（これを、レバレッジを効かす、といいます）タイでは、ビザを持たない外国人に対しては、ほとんどの銀行で貸し出すことはありません。融資割合に関しては、現地ローカルに対しては、最大で８０％程度、ビザを持つ外国人には６０％程度が一般的なようですがその人の資産状況や収入など、個々の属性に左右されますので一概に何とも言えません。 Copyright (c) Global Investment Academy. All Rights Reserved. また、金利については段階的に引き上げられていくのが一般的らしくはじめの数年間は４％前後、残りの期間は６％程度が相場のようです。そもそも、海外で銀行口座を開設出来るのか？こちらについても、やはり原則ビザ取得が条件だとのことです。なかなかタイで口座を持つのは、難しいみたいですね。。 ▲ タイのカシコン銀行 Copyright (c) Global Investment Academy. All Rights Reserved. 【チェンマイ不動産・コンドミニアム編】今回の視察では、開発途中、いわゆるプレビルドのコンドミニアムを場所を変えながら、複数見て回りました。価格的には３０㎡で４００万円程度の新築物件もあれば、１００㎡で３，０００万円を超えるようなコンドミニアムもありました。先に書いたように、デザイン性に優れ、共有設備も整っていることからリタイアメントした外国人や、若い世代のタイ人に人気が高く現地の物価水準を考えると、決して安くはない印象を受けました。また先に書きました通り、外国人は土地を購入できないので自ずとコンドミニアムしか選択肢がなくなり、そのおかげで、価格が高騰しているのが一番の理由かと思います。実際にこちらに住むことを前提にコンドミニアムを購入するのであればそれはそれでいいのですが、あくまでも投資という視点で考えれば賃貸利回り的に魅力が非常に少ないと感じます。大きな企業や工業があるわけでもなく、ましてたいした産業が根付いていないこの地では Copyright (c) Global Investment Academy. All Rights Reserved. 賃貸のターゲットはリタイアメントした人々になりそうなれば、自ずから出せる家賃は限られてきます。現在のコンドミニアムでの家賃相場は１万バーツ、日本円にして、約３万円程度だそうです。仮に物件価格が５００万円だとした場合、年間３６万円では７％の利回りにしかならず、そこから様々なコストを差し引いた場合、実質５％程度でしか回らないでしょう。新築物件であればもっと強気に貸せる可能性もありますが、現在街の至る所で新築物件の開発ラッシュが見受けられ、これらの物件が賃貸市場に出回った場合、家賃の値下げ競争に巻き込まれる可能性があります。人口が増えていないタイで、大きな産業を生み出すこともないエリアでこの価格帯であれば、完成時によほど投げ売り物件がでない限り投資の判断としては「見送り」が妥当なところでしょうか。 Copyright (c) Global Investment Academy. All Rights Reserved. Copyright (c) Global Investment Academy. All Rights Reserved. 【チェンマイ不動産・戸建て編】こちらも先のコンドミニアム同様、街の至る所で開発が進められていました。大きな敷地内に数十棟並べて販売しているエリアが無数に存在しひと昔前の日本の状況を思い浮かべる事が出来ました。価格的には、もちろん広さにもよりますが、大体市内中心部から車で１５〜２０分程度走ったところで、２００万バーツ（約６００万円）。３００万バーツも出せば、相当良い立地に豪華な戸建て住宅を購入することが出来るでしょう。少し郊外へいけば、１５０万バーツ（約４５０万円）からありますがこれらには、玄関もなく、キッチンもついていないので、あとから自分で施工する必要があります。チェンマイでは、不思議なことに、土地付きの戸建て住宅とコンドミニアムの価格にそれほど大差がないことがわかりました。（理由は外国人が戸建て住宅を購入できないから）それであれば、資産価値が高い戸建て住宅がお勧めです。車社会の街で、電車などの交通手段はありませんから、 Copyright (c) Global Investment Academy. All Rights Reserved. 街なかに住んでも車は必需品だと思います。街の中心部のコンドミニアムに住むよりも、チェンマイであれば郊外の戸建てにのんびり住む。これがいいのではないかと思いますね。また、使い勝手の良さといった点で考えた場合、そしてリタイアメントをターゲットに考えた場合、階段を使って２階に上がるというのは、面倒に感じますからね。広い土地を使って、平屋建ての自宅を建てるのがいいでしょう。ちなみにドライバーを雇った場合、月３万円程度で採用できるそうです。もちろんその場合、車はこちら持ちとなるのが普通です。 Copyright (c) Global Investment Academy. All Rights Reserved. ただ、戸建て住宅がお勧めとはいえ、どれでもいい訳ではありません。現在は開発ラッシュとなり、供給過剰が懸念されますので他の物件との差別化、あるいはデベロッパー自体の選別が重要になってくることでしょう。もし我々がチェンマイで開発を行うとすれば？それはアユタヤ案件のように、グローバルのローカル法人で土地を所有し、それを区分に分けて長期借地権にします。３０程度のビレッジとして、プールやジム等も作り、日本人が居住しやすい、リトルジャパンをチェンマイにも創りあげます。 Copyright (c) Global Investment Academy. All Rights Reserved. コンドミニアムではなく、戸建て物件だけのリトルジャパンです。そして、それぞれの戸建て物件をオーナーが所有するイメージです。長期借地権での所有形態であっても、土地自体も区分で分けられていれば、ローカルに販売する場合、土地毎新しい購入者は購入することができます。転売するにあたっての不利益は、ほとんど見られません。自らが利用したい時は別荘として使い、利用しない時には、 GGC（グローバルゲートウェイクラブ）に貸し出しして、投資資金の回収を図るのです。成田からも直行便が飛んでいますし、乾季の良いシーズンをチェンマイで過ごすと言う選択肢は非常に良いと思います。 Copyright (c) Global Investment Academy. All Rights Reserved. Copyright (c) Global Investment Academy. All Rights Reserved. 【チェンマイ不動産・商業施設編】ちなみに、商業施設に投資をするのも１つの方法ではあります。戸建てやコンドミニアムに負けじとも劣らず、商業施設の開発も大きな幹線道路沿いを中心に、かなりの数が行われていました。タウンハウスといって、３〜５階建ての建物になりますが価格はなんと、、、５００〜６００万バーツ。日本円で１，５００〜１，８００万円にもなるのです。我々が開発しているアユタヤの地にある商業施設「リトルジャパン」こちらも店舗として販売をしておりましたがその当時の価格は４００万バーツ（約１，２００万円）。バンコクから車で 1 時間の距離にあるアユタヤより飛行機で 1 時間以上もかかるチェンマイでの価格の方が約１．２〜１．５倍も高い。。。しかも、産業やビジネス自体がほとんどないチェンマイで果たしてテナントの需要がどれだけあるのか？こちらも完全に供給過剰の状態になりつつありある時を境に、一気にマーケットが崩壊する可能性が高いです。 Copyright (c) Global Investment Academy. All Rights Reserved. ４．チェンマイの不動産攻略法これまで、チェンマイの不動産事情について見てきました。リタイアメント世代が多く、産業やビジネスがほとんどないこの地では不動産投資をガンガンするのに適したエリアではないことがお分かり頂けたかと思います。では、我々はここでその投資対象から外すのか？いえ、そうではないのです。これはこれとして、やり方を変える事で魅力的な案件に仕上げていくのです。ここでは、先ほどの不動産マーケットの現状を踏まえ我々としてどうしていけば、より効率的に資産形成ができるのかその攻略法を一緒に考えていきたいと思います。 Copyright (c) Global Investment Academy. All Rights Reserved. 【攻略法その１：アユタヤを購入してチェンマイに住む】私が一番お勧めする攻略法とは、アユタヤに開発しているウェルネスパークを一部屋購入し＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾そこから得られる家賃で、チェンマイの賃貸住宅に住む＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾ということ、ですね。アユタヤのコンドミニアムの場合、企業向けの賃貸需要が大きくあるため、長期的に安定的に、家賃収入が期待できます。現時点での想定家賃は１０万円程度。年間１２０万円程度見込めます。そして更に言えば、需給バランスが非常に良く、需要に対して物件が少ないので、今後の家賃上昇も見込めます。一方で、日本人が住む場所としては、気候が良くて物価が安いチェンマイは、本当に住みやすいと思います。私もアジアを中心に飛び回っていますが、もしかするとここチェンマイが一番日本人にとって住みやすい街ではないかそう思えるほどでした。 Copyright (c) Global Investment Academy. All Rights Reserved. しかし、そのチェンマイにあえて物件を購入するのではなく、アユタヤを購入し、月々１０万円程度の家賃を得る。そしてチェンマイでは３万円で賃貸住宅を借り、差額の７万円で生活をする！！この方法が賢い選択になると思います。繰り返しになりますが、タイでは通常外国人に融資してくれません。成長する国において、レバレッジを効かせながら不動産投資を行うという本来の投資戦略上、融資が出る出ないは、我々にとって死活問題です。その点、ウェルネスパークでは、グローバルのグループ会社が６０％のファイナンスをしてくれますので、それを使わない手はありません。金利も１０年で７％の固定金利ですから、今後世界の金余りの影響を受けてタイでもインフレが進んでいった場合でも、金利上昇のリスクは回避出来ます。さらには、今の円高により、タイバーツへ変えておくタイミングとしてまさに絶好のタイミングに感じます。（私も早速 HSBC の口座内でタイバーツの保有資産を増やしました・・・） Copyright (c) Global Investment Academy. All Rights Reserved. Copyright (c) Global Investment Academy. All Rights Reserved. 【攻略法その２：年金分を浮かして長期積立投資を行う】６５歳のリタイアメント後にこの生活スタイルが取れれば、日本で得られる年金をまるまる浮かすことができます。その浮いた年金を、７５歳までの１０年間、香港の長期積立投資を行ったとしましょう。仮に年金が月額２２万円だとします。年間にすると２６４万円ですので１０年間では、２，６４０万円の年金を積み立てることができます。仮に年間９％で運用することができた場合、１０年後にはこのお金は合計で、４，３７１万円になっています。＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾そしてアユタヤからは継続的に家賃が入り、不動産という資産が残ります。７５歳になり、本当に健康の心配が出てきた段階で日本に戻っても、これだけの資金があれば、悠々自適の老後を暮らすことができます。賢く生きる知恵！！様々な工夫で大きな資産がなくても、老後を安心した暮らしをつくり上げることもできるのですよね！！ Copyright (c) Global Investment Academy. All Rights Reserved. 【攻略法その３：チェンマイで戸建て住宅を購入する】チェンマイが気に入り、気候の良い時期を選んで長期滞在したい。そんな希望があるならば、戸建て住宅を購入してみるのもいいでしょう。仮に平屋タイプの戸建て住宅の価格が２５０万バーツとしましょう。わかりやすく日本円で７５０万円とします。自らが使わない時には GGC に貸出をしたとして、１週間で２１，０００円の家賃を得たとします。（リネン代として、1 泊３，０００円を徴収するから）また、戸建別荘なので、ショッピングモール等への送迎サービス等も付加し、１日：４，０００円の設定で貸し出し、そのうち３，０００円をオーナーに戻すという前提で計算します。年間５２週間のうち、４５週間を貸し出すとして、最大で９４万５千円の賃料を取れます。もし仮に２０週の貸出だとしても、４２万円の賃料を得られますので物件価格の単純利回りは１２．６％〜５．６％ということになります。 GGC の会員が順調に増え、更には高い回転率で物件を賃貸できれば、 Copyright (c) Global Investment Academy. All Rights Reserved. 投資妙味の高い案件にもなる可能性がありますね。日本の旅行会社と組み、１週間程度の体験ステイを受け入れるという選択肢も十分考えられます。当面は自分が使わない時は貸し別荘として貸しておき、＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾先々ゆっくりとセミリタイア先として使用する。＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾そんな選択肢もいいかもしれませんね Copyright (c) Global Investment Academy. All Rights Reserved. 【攻略法その４：購入した戸建てをロングステイ居住者に貸し出す】日本人のリタイアメントの人たちが既に３，０００人以上住み、今後もどんどん居住者が増えることが予想されます。リトルジャパンと言う形で、日本人が集まる環境が整っていれば、物件自体の差別化が図られ、付加価値のついた高い家賃設定での貸出も可能となるでしょう。といってもせいぜい１５，０００バーツ／月程度でしょうか。取れる家賃は年間１８万バーツにとして、表面利回りは７．８％ということになります。安定的な賃料を得て、自分が先々リタイアするタイミングで使う。この選択であれば、この方法もありだと思っています。現在の戸建て物件の価格は、タイの中でも非常に安く感じられますし、日本人が住みやすい環境を考えてみた場合、 ASEAN 各国を見渡しても、最も安価に戸建別荘を持てるのがこのチェンマイだと思います。今後の更なる人気化で、価格的な上昇妙味も大きくありますし、余裕のある方は、チェンマイにひとつ別荘を持っておく！！これは選択肢に入れておく必要があるかもしれませんね。 Copyright (c) Global Investment Academy. All Rights Reserved. Copyright (c) Global Investment Academy. All Rights Reserved. ５．アユタヤ・ウェルネスパークレジデンス（ WPR ）これまでのレポートの中に度々出てきたアユタヤの不動産。こちらグローバルが開発している「ウェルネスパークレジデンス」というサービスアパートメントなのですが、いよいよ今年の冬には完成です。 ★ ウェルネスパークレジデンスに関する詳細はこちらからご覧頂けます。 → http://club-‐charlie.cc/cc/fudousan/thai/wellness-‐park/ アユタヤには東南アジア一大生産拠点として海外から企業がどんどん進出し現在約２万人を超える外国人従業員が勤務し、そのほとんどがバンコクからアユタヤまで、毎日渋滞に巻き込まれながら往復復３時間の道のりを通勤しています。それでありながら現在アユタヤの外国人向けの住居は圧倒的に不足しており、既にどこも満室だというから驚きです。そんな大きな賃貸需要のある都市アユタヤで、ほぼ唯一ともいえるほど充実した共有施設や商業施設が整ったサービスアパートメントがウェルネスパークレジデンスという物件になるわけです。冬の完成を控え、購入する際にはある程度まとまった資金が必要ですが、完成後はそこからすぐに賃貸利益を得ることができます。 Copyright (c) Global Investment Academy. All Rights Reserved. もちろん自らの第二の住処としてご使用頂けるだけでなく使用しない時は賃貸に回し、収入を得ることができますし、賃貸の管理理も弊社のグループ会社で行います。また、ホテルコンドミニアム形式で短期から長期間までの賃貸を入れ、効果的により高い賃料料を目指します。こちらの物件の詳しいことは、先ほどご紹介した URL で確認して頂くとして今回グローバルが社内保有している最後の在庫の１４ユニットをこれをお読みの方々には特別に放出します。タイバーツが安くなった今のタイミングだからこそ、魅力も更に大きいです。最近新規で販売されるコンドミニアムの価格の値上がりは激しいですしそれらの物件と比べると、本当に割安感を感じます。ウェルネスパークレジデンスを購入して毎月１０万円の家賃をもらい日本人が生活しやすいチェンマイで、月々１０万円程度で生活する。年金受給者であれば、年金そのものを貯金あるいは運用に回せます。是非この機会に購入を検討してみるのはいかがでしょうか？ ★ 申込は下記からお願いします。 → http://39auto.biz/globalasia/touroku/thread100.htm Copyright (c) Global Investment Academy. All Rights Reserved. Copyright (c) Global Investment Academy. All Rights Reserved. ６．さいごに今回のチェンマイ視察レポート、如何でしたでしょうか？単にチェンマイの不動産事情についてご理解頂けただけでなく日本人にとってチェンマイという街が様々な面から非常に住みやすいことがお分かり頂けたかと思います。ただ、実際にコンドミニアムにしても戸建てにしてもその需要に対して供給する数が圧倒的に多く、それほど遠くない未来に何らかの価格調整が入るものと思われます。コンドミニアムの価格が土地付きの戸建て住宅よりも高いという歪んだ価格体系も、いずれどこかで見直されるべきでしょうし逆にその歪みをついた投資戦略を持つのは大事なことでしょう。いずれにしても、本物の海外投資家を目指している我々としては経済や金融といったマクロ的な動きだけでなく、こうして直接現地に入り、自分の目と足で稼いだ情報と組み合わすことで正しい判断ができるようにならなくてはいけません。今回の視察は私にとっても大きく固定概念を変えるものになりましたし Copyright (c) Global Investment Academy. All Rights Reserved. これをお読み頂いている多くの方にとっても、何かしらの気付きになり結果的に、具体的な行動に繋がってくれることを切に願います。なお、チェンマイ不動産につきまして、現在、案件を立ち上げるかも含め、検討をはじめた段階でございます。こちらの不動産の興味が高く、皆様からのご要望が多い場合、正式に案件化に向けて進めて行くことを考えております。つきましては、チェンマイ不動産に興味がある方は、以下のフォームに必要事項をご記入ください。案件が詰まり次第、優先的に情報をお送りさせて頂きますので。 ★ チェンマイ不動産・優先案内希望フォームはこちらから → http://ul.lc/3k8j 今後も様々な可能性を求めて、世界を所狭しと飛び回って皆さんに役に立つ情報を入手してきますので、ご期待下さい。最後までお読み頂きありがとうございました！＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝グローバルインベストメントアカデミー Club チャーリー事務局両角崇＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ Copyright (c) Global Investment Academy. All Rights Reserved.

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