平成２５年度 第３回昭島市都市計画審議会議事録 平成２５年度 第３回昭島市都市計画審議会 開催日時 平成２６年 ２月 ６日（木曜日） 開会 午後 ３時 ００分 閉会 午後 ４時 ２５分 開催場所 市役所４階 ４０１会議室 委 出席委員 員 の 出 欠 清水 巖 指田 栄二 湯本 達也 杉田 一男 松本 暢子 谷本 俊哉 大澤 誠一 篠田 赤沼 泰雄 内山 真吾 荒井 啓行 杉本 英二 南雲 隆志 金城 敏夫 安井 千寿代 欠席委員 耕治 ０名 説明のために出席した者の職氏名 市 長 北川 穰一 都市計画部長 山下 秀男 都市計画課長 安倍 弘行 地域開発課長 後藤 真紀子 都市計画課住宅係長 相沢 広幸 都市計画調整担当主幹 望月 賢一 職務のため出席した事務局職員の氏名 都市計画課都市計画係主任 傍 聴 者 加藤 惣一郎 ０名 1 都市計画課都市計画係主任 小林 愛 平成２５年度第３回昭島市都市計画審議会 日 程 平成２６年 ２月 ６日（木） 午後３時～ 於 ： 昭 島 市 役 所 ４階 ４０１会議室 １ 開 会 ２ 市 長 挨 拶 ３ 議 題 （１）昭島都市計画地区計画 都営中神アパート周辺地区地区計画の決定について（諮問） （２）昭島都市計画一団地の住宅施設 昭和郷一団地の住宅施設の変更（廃止）について（諮問） （３） 「住宅市街地の開発整備の方針」都市計画変更原案について（報告） ４ そ ５ 閉 の 他 会 2 平成 25 年度第３回昭島市都市計画審議会 午後３時 00 分 開会 （湯本会長） ただいまより、平成 25 年度第３回昭島市都市計画審議会を開催いたします。 本日は、 「昭島都市計画地区計画 都営中神アパート周辺地区地区計画の決定 について」及び「昭島都市計画一団地の住宅施設 昭和郷一団地の住宅施設の変 更（廃止）について」 、以上２件につきまして本審議会に諮問がなされましたの で、開催した次第です。 本日の審議会は、委員 15 名全員の出席をいただいておりますので、昭島市都 市計画審議会条例第７条の規定により有効に成立しております。 本日は、市側より北川市長のほか説明員として、山下都市計画部長、安倍都市 計画課長、後藤地域開発課長、望月都市計画調整担当主幹、相沢住宅係長、事務 局より２名の職員が出席しております。 なお、慣例に従いまして、本日の議事録の署名委員を安井委員と杉本委員にお 願いしたいと存じます。 後日、事務局より議事録を整理のうえお伺いさせますので、よろしくお願いい たします。 それでは初めに、市長より挨拶の申し出がありますので、挨拶をしていただき たいと存じます。 （北川市長） 皆様、こんにちは。 本日は、年度末に差しかかる時期でもあり、お忙しい中、平成 25 年度第３回 昭島市都市計画審議会にご出席をいただきまして、誠にありがとうございます。 正月も明けまして、もう節分も過ぎました。節分が過ぎたとは言いながらも非 常に寒い日がこのところ続いておりますが、皆様方には、それぞれのお仕事大変 ご苦労さまでございます。その様な中でのご出席をいただきまして重ねて感謝を 申し上げたいと思います。 日ごろから皆様方には本市の都市計画行政もとより、市政各般に渡りご尽力い ただき、この場をおかりいたしまして心より厚くお礼申し上げます。 さて、現在の昭島市域に都市計画区域が設定されましたのは、昭和 14 年のこ とでございました。その当時、本市はまだ「昭島市」としては存在をいたしてお りません。昭和町（昭和 14 年当時は村。昭和 16 年１月１日町制施行）・拝島村 がそれぞれ合併前の状態で存在していた時代でございます。また、都市計画区域 の範囲といたしましては、現在のように昭島市域のみではなくて、立川市や福生 市、東大和市や国分寺市なども含まれておりまして、これら全体として｢立川都 市計画区域｣を形成いたしておりました。 3 本市が、｢昭島都市計画区域｣として「立川都市計画区域」から分離・独立いた しましたのは、昭和 29 年５月１日のことでございます。ご案内のとおり、これ は本市の市政施行の日付でございます。その後、昭和 31 年に初めて、昭島市都 市計画審議会が開催をされましてから今日に至るまで、本審議会では実にさまざ まな都市計画に関する案件をご審議いただき、それらの議論を基に本市のまちづ くりが今日まで進んできたわけでございます。 そして本年は、昭島都市計画区域の設定、すなわち昭島市の市制施行から 60 年にあたり、人間でいえば還暦を迎えるわけであります。 本市といたしましては記念事業を始め、各種事業をソフト・ハード両面に渡り、 真に魅力あるものとしながら、将来都市像でございます｢ともにつくる つなぐ 元気都市あきしま ～人も元気 まちも元気 未来に 緑も元気～｣の確かな実 現に向け、行政課題一つひとつに対し、真摯に、かつ、全力で取り組み、今後と もまちづくりに邁進をいたしていく所存でございます。 委員の皆様におかれましては、本審議会での議論を通じまして、より一層のお 力添えを賜りますようお願いを申し上げます。 さて、本日は、先ほど会長がおっしゃられましたとおり、｢昭島都市計画地区 計画 都営中神アパート周辺地区地区計画の決定について｣及び｢昭島都市計画 一団地の住宅施設 昭和郷一団地の住宅施設の変更｣を諮問させていただきまし た。また、報告案件が１件ございます。 内容につきましては、後ほど担当より説明がございますので、よろしくご審議 のほどお願い申し上げまして、甚だ簡単ではございますが、私からの冒頭のご挨 拶にかえさせていただきたいと存じます。 どうぞよろしくお願いいたします。 議題１ 諮問第２号「昭島都市計画地区計画 都営中神アパート周辺地区地区計画の決定について」 議題２ 諮問第３号「昭島都市計画一団地の住宅施設 昭和郷一団地の住宅施設の変更（廃止）について」 （湯本会長） ありがとうございました。 それでは本日の日程にしたがいまして、議題（１） 「昭島都市計画地区計画 都 営中神アパート周辺地区地区計画の決定について」 、議題（２） 「昭島都市計画一 団地の住宅施設 昭和郷一団地の住宅施設の変更（廃止）について」、以上２件 の提案説明をお願いいたします。 なお、質疑につきましては、説明終了後、２件同時にお受けしたいと存じます。 では、山下都市計画部長、お願いいたします。 4 （山下部長） それでは、議題（１）諮問第２号「昭島都市計画地区計画 都営中神アパート 周辺地区地区計画の決定について」並びに、議題（２）諮問第３号「昭島都市計 画一団地の住宅施設 昭和郷一団地の住宅施設の変更（廃止）について」、一括し て提案説明をさせていただきます。 「都営中神アパート周辺地区」につきましては、都営住宅、国家公務員宿舎、 社会福祉施設、一般住宅などから形成され、本地区の西側に位置いたします「都 営中神アパート」 、 「都営中神第３アパート」、 「国家公務員宿舎４棟」で形成され る区域は、昭和 36 年に都市計画決定いたしました「昭和郷一団地の住宅施設」 となっております。 本地区におきましては、都営住宅の建替えが進められる中、国家公務員宿舎の 一部廃止や昭島都市計画道路３・２・３号の整備、また、東側に隣接する立川基 地跡地昭島地区の開発など、周辺環境に大きな変化が見込まれております。 こうした変化に対応し、本地区の将来にわたる良好な住環境の維持・形成を図 りますとともに、街並み、景観に配慮した都市空間の形成を目的といたしまして、 本地区内にある既定の都市計画「昭和郷一団地の住宅施設」を廃止いたし、本地 区を新たな「地区計画の区域」といたしたいものでございます。 本地区計画の案の作成にあたりましては、住民意向調査をはじめといたしまし て、まちづくり懇談会を６回、地区計画の素案、原案説明会をそれぞれ１回開催 し、住民の皆様からお寄せいただきましたご意見等を可能な限り反映いたしたと ころでございます。 また、並行して進めておりました、国や東京都、社会福祉法人等の関係機関と の協議も整いましたことから、本日、諮問第２号「都営中神アパート周辺地区地 区計画の決定」並びに、諮問第３号「昭和郷一団地の住宅施設の変更（廃止）」 につきまして、お諮りいたすものでございます。 なお、詳細につきましては都市計画課長からご説明させていただきますので、 よろしくご審議を賜りますようお願い申し上げます。 （湯本会長） では、内容説明を安倍都市計画課長にお願いいたします。 （安倍課長） まず、説明に入ります前に本日の資料確認をさせていただきたいと存じます。 事前に送付させていただいた資料といたしまして、議題（１）諮問第２号「昭 島都市計画地区計画 都営中神アパート周辺地区地区計画の決定について」、議題 （２）諮問第３号「昭島都市計画一団地の住宅施設 昭和郷一団地の住宅施設の 変更（廃止）について」、議題（３）資料「住宅市街地の開発整備の方針都市計 画変更原案について」以上３点でございます。 続きまして、本日配布させていただいた資料でございますが、次第・席次表・ カラー両面刷りの議題（３）参考資料、以上の３点でございます。 5 資料が足りない方がいらっしゃいましたら、お声がけくださいますようよろし くお願いします。 それでは、議題（１）「都営中神アパート周辺地区地区計画の決定」及び議題 （２） 「昭和郷一団地の住宅施設の変更（廃止） 」につきまして、一括してご説明 させていただきます。 本案件につきましては、昨年 12 月 19 日開催の本審議会において説明をさせて いただきました、都市計画原案とほぼ同一内容となっておりますが、本日は諮問 ということでございますので、改めてご説明させていただきます。 恐れ入りますが、議題（１）資料をご覧ください。 １ページでございますが、名称は「都営中神アパート周辺地区地区計画」、位 置は築地町及び中神町各地内で、面積約 20.8 ヘクタールでございます。 地区計画の目標といたしましては、周辺も含めた環境が変化する可能性のある本 地区の良好な住環境の維持・形成を図るとともに、街並み景観に配慮した都市空 間の形成を目指すこととしております。 土地利用の方針でございますが、恐れ入りますが、５ページの計画図１とあわ せてご覧ください。 この計画図でございますが、都市計画を決定する際の図書の書式、これは横向 きと定められておりまして、北方向が左向きとなっております。大変見づらくて 申しわけございません。図で色分けいたしましたとおり、赤色の「住宅地区Ａ」、 水色の「住宅地区Ｂ」 、緑色の「社会福祉施設等地区」、各地区におきまして、基 本的には現状の土地利用を継続していくことにより、良好な住環境の維持・形成 を図ることといたしております。 ２ページをご覧ください。 地区施設の整備の方針でございます。本地区の良好な住環境の維持・形成を図 るため、道路や公園・緑地の整備方針を定めるものでございます。 道路につきましては、既存の主要な道路を地区施設として定め、地域住民の皆 様の安全性、利便性を確保することといたしております。 公園・緑地につきましては、「住宅地区Ａ」内の公園及び緑地を地区施設とし て定めるとともに、今後、都営中神第２アパートなど、大規模敷地において建替 え等が行われる際にも、適切に配置されるよう誘導していくという方針を記述い たしております。 次に、建築物等の整備の方針でございます。 本地区では（１）建築物等の用途の制限から、（５）垣又はさくの構造の制限 までの５つの整備方針を定めてまいります。 その他当該地区の整備・開発及び保全に関する方針でございますが、緑化及び 雨水浸透施設等の設置に努めていただくことを理念的な方針として規定いたし ます。 6 続きまして、地区整備計画について、説明させていただきます。 建築物等に関する事項のうち、２ページから３ページにかけての地区施設の配 置及び規模でございますが、ここに記載してある地区施設とは、今後この地区で 開発等が行われる場合でも、担保していくべき施設であると位置づけるもので、 先ほど申し上げましたとおり、基本的に現在ある道路や公園を指定しております。 恐れ入りますが、７ページの計画図２とあわせてご覧ください。 まず、道路でございますが、本地区の主要な道路を区画道路１号～10 号と定め、 地域住民の皆様の安全性、利便性を確保してまいります。 また、公園・緑地に関しましては、現状では都営中神第３アパート内に設置済 みのもの、もしくは設置予定のものを指定いたしております。 ここから先は、先ほどご覧いただきました５ページの計画図１のとおり、都営 中神第３アパートが立地する「住宅地区Ａ」約 2.3 ヘクタール、一般住宅や都営 中神第２アパート、国家公務員宿舎が立地する「住宅地区Ｂ」約 14.0 ヘクター ル、社会福祉施設等が立地する「社会福祉施設等地区」約 4.5 ヘクタールの３地 区に区分し、各々に適したルールを定めてまいります。 まず、建築物の用途の制限でございますが、「社会福祉施設等地区」におきま しては神社・寺院、教会等、 「住宅地区Ａ及びＢ」ではこれに加えまして大学等、 本地区の住環境を守るうえで相応しくない建築物の建築を制限してまいります。 次に、建築物の敷地面積の最低限度でございますが、都営中神第３アパートは、 現在、建替えが進められておりまして、今後、数十年にわたり土地利用の変更は ないと思われますが、仮に将来、都営住宅が廃止されることがあったとしても、 「住宅地区Ａ」においては、ある程度まとまった土地利用を誘導していきたいと いう考えから、1,000 平方メートルといたします。 「住宅地区Ｂ」におきましては、ゆとりある街並みの形成や、防災上の観点か ら、100 平方メートルといたします。 ただし書きといたしまして、昭島都市計画道路３・２・３号の整備に協力して いただいた方々の代替地や公益上必要な建築物に関する緩和規定を設けており ます。 次に、壁面の位置の制限でございます。９ページの計画図３をご覧ください。 このピンクに色づけされたところでございますが、「住宅地区Ａ」におきまし て、現状のゆとりある街並みを維持するため、建築物の外壁等は道路境界線等か ら少なくても２メートル以上後退していただくというルールを定めます。 次に、建築物等の高さの最高限度でございますが、「住宅地区Ａ」では、現状 の建物高さにあわせまして 31 メートル、その他の地区では 20 メートルといたし ております。 ただし書きといたしまして電気事業法第２条第１項第 16 号に規定する電気工 作物、これは具体的には送電線の鉄塔等でございますが、これらは制限しない旨 7 を規定いたします。 次に、建築物等の形態又は色彩その他の意匠（デザイン）の制限でございます。 本地区では良好な景観形成を図るため、全地区において、建築物の外壁又はこ れに代わる柱及び屋根の色彩は原色を避け、周辺の景観と調和する落ち着きのあ る色調とするという規定を設けます。 次に、４ページをご覧ください。垣又はさくの構造の制限でございます。 道路に面する垣又はさくの構造は、生垣や透視可能で周辺環境と調和したフェ ンス等にするという規定を、「住宅地区Ａ」及び「Ｂ」で設けます。ただし、そ の位置を道路端から１メートル以上後退し、後退した敷地の部分に植栽が設けら れた場合は、この規定の制限は受けないことといたします。 以上が地区計画の内容についてでございます。 続きまして、議題（２）「昭和郷一団地の住宅施設の変更（廃止）について」 ご説明させていただきます。 恐れ入りますが、議題（２）資料の２ページをご覧ください。 現在、都営中神アパート、都営中神第３アパート及び国家公務員宿舎昭島第２ 住宅の北側４棟が立地する地区には、用途地域などの他に「昭和郷一団地の住宅 施設」という都市計画が定められております。これは、住宅の建設を公共施設等 の整備と一体的に行い、居住に必要な諸機能を備えた快適な環境の住宅団地を建 設する目的で、昭和 36 年 12 月 25 日に都市計画決定されております。 その後、都営中神第３アパートの建替えにあわせまして、平成 18 年 12 月 25 日 に都市計画の一部変更を行いました。 都市計画の内容は１ページのとおりでございまして、建物の建築密度や住宅の 予定戸数、公共・公益的施設の配置方針などが定められております。 この一団地の住宅施設の都市計画に関しましては、社会・経済情勢の変化等に より、現状の規制内容が必ずしも実態に合わなくなった場合には、地区計画の活 用等により引き続き良好な住環境を確保したうえで、廃止することが望ましいと いう方針が、国及び東京都より出されております。そこで、周辺も含めた住環境 が大きく変化する可能性がある本地区につきましては、「昭和郷一団地の住宅施 設」を廃止し、地区計画に移行することで、地区全体の良好な住環境の維持・形 成を図ってまいりたいと考えております。 以上が、今回諮問させていただきました、都市計画決定及び変更（廃止）案で ございます。本案に係る、都市計画法第 17 条の規定に基づく縦覧を、１月 17 日 から１月 31 日まで行ったところ、縦覧者が３名、意見書の提出はございません でした。 今後のスケジュールでございますが、本日、本審議会でご答申をいただきます と、今年度中の都市計画決定等の告示に向け手続きを進めてまいる予定でござい ます。また、「昭島市地区計画の区域内における建築物の制限に関する条例」の 8 改正が必要となりますので、３月議会への提案を予定しております。 以上、説明が長くなり恐縮ですが、ご審議賜りますよう、よろしくお願い申し 上げます。 （湯本会長） 提案説明と内容説明が終わりましたので、これより質疑に入ります。ご質問、 ご意見がある方はご発言願います。 （杉本委員） 説明ありがとうございました。 地区施設の整備の方針の最後のところに、「公園緑地の配置を適切に誘導し、 現在と同規模程度を確保する」とありますが、諮問第３号の計画図１を見ますと、 既存の新生公園ですとか、地区から外れているから富士見公園は別だと思うので すが、新生公園のほかに５箇所、小さい公園がありますけれども、既存の新生公 園の扱いはどうなるのかということと、それと地区から離れてしまいますけど富 士見公園はどうなるのかということを教えていただきたいと思います。 （安倍課長） 先ほど、現状、都営中神第３アパートの中にある公園を地区施設として指定す るというお話しをさせていただきました。 都営中神第３アパートの中には現在 800 平方メートル程度の公園が１号棟の北 側にございます。こちらは東京都の住宅の整備方針に基づいて整備されたもので、 現状の一団地の住宅施設では地区施設としては指定しておりません。 ご質問にございました新生公園は都市計画決定された都市計画公園でござい ますので、何かしらの事情によりその公園の形状や面積を変更するということは 絶対ないとは言い切れませんが、現状で確保されている公園でございます。 これと、地区外の富士見公園、面積が 3,000 平方メートルの公園ですが、こち らも整備したばかりでございまして、都市計画公園として都市計画決定されてお りますので、基本的に位置等の変更はありませんので地区施設には指定していな いということでご理解いただければと思います。 もう一点、都営中神第２アパートのすぐ北側にある仲町公園は、都市公園とい うことで市が管理しております。土地の所有者は東京都でございまして、これも 市の公園であることは間違いないのですが、今後都営中神第２アパートが建て替 え等によって形状がもし変わるようなことがあれば、当然、同規模の公園をでき る限り位置が変わらないように整備していただくように東京都には申し伝えて いきますし、市としては基本的にはこの公園は残していくというふうに考えてお ります。 以上でございます。 （杉本委員） ありがとうございました。 9 既存の公園の他にもかなり、公園が増えるという印象です。 将来的にも緑地と公園の配置ですとか確保というものが十分になされている ようだなということが確認できました。 （湯本会長） ほかに質問はございますか。 （荒井委員） 二点ほど確認というか質問というか意見というか。 前回、前々回と、都営中神アパート周辺地区地区計画の決定について、地域の 皆さんへの説明会の内容などを逐一、本審議会で報告をされていますが、その中 で、３回開催された懇談会の資料も全部、私今回読ませていただきましたし、前 回の原案説明会の議事要旨も読みましたが、二点ほど、どうしても気になって仕 方がないことがありますのでお聞かせください。 建築物の敷地の最低限度を 100 平方メートルということで、住宅地区のＢを決 めていますが、ただし書きで 100 平方メートルに満たない、いわゆる既存不適格 となる建物についても書いてありますけれども、確か前回、約 50％の建物がこの 既存不適格になるんだということでした。その既存不適格でも、現状と変わらず に建て替えが可能だというのは知っているのですが、特に心配なのは昭島都市計 画道路３・２・３号にかかる建物の今後なのです。 確か 10 軒ほどの建物の所有者がこの都市計画道路にかかるというのを聞いて いますが、差し支えない範囲で立ち退きするのは何件なのか、あるいは残地に建 て替える方法なのか、あるいは建物を曳家で引いていくのかということだとか、 この都市計画道路にかかる 10 件については、今後どのようになるのか、どのぐ らいの土地が残るのか、残った土地で建物を建てるということになると、今後の こととして気になって仕方ないのです。 ただし書きで 100 平方メートル未満とはありますが、今後のことにも関わるこ となので、まず第一点、そこのところを詳しくお聞かせいただけますか。 （安倍課長） 今ご質問いただきましたとおり、前々回の都市計画審議会では、この地区の一 般住宅地内には全筆数が 167 筆ありまして、その中で 100 平方メートルに満たな い筆が 80 筆ほどありますので既存不適格が 50 パーセントほどというお話を申し 上げたのですが、その後もう一度、公図と実際の住宅地図を照らし合わせ再精査 させていただいたところ、本住宅地区内に今現状ある建物が約 120 棟、既存不適 格の 80 筆の中で、ひと筆、もしくは二筆以上、筆を合わせて建っている建物が 40 棟ございますので、正しくは３分の１の約 33 パーセントが既存不適格という ことでございます。お詫びして訂正させていただきます。 この地区計画が都市計画決定される以前から、100 平方メートルに満たない既 存不適格の宅地につきましては、そのまま一つの住宅の敷地として使っていただ 10 くならば今後建て直しをしたり、売買してほかの方が建て替えたりしても先ほど 申し上げました建築制限条例の中で建築物の敷地面積の最低限度 100 平方メート ル以上の規定は適応しない、要するに 100 平方メートル未満ですがよろしいです よという形で救済するための緩和規定がございます。 もう一点、昭島都市計画道路３・２・３号にかかる 10 軒の方々が今後どのよ うになるのか、例えば曳家というお話しを今いただきましたが、現状の敷地の形 状を見ると、残地で曳家してお宅を建てられる土地というのは、恐らくほぼない のかなと思われます。 これは道路事業者である東京都とも現状お話しを進めているところだと思い ますが、お住みになられている地権者の方、住民の方からは引っ越さなければな らないんだというお話しをいただきまして、本来ならば都市計画道路に敷地がか かって、残りが 100 平方メートルを切った場合でも、先ほど申し上げました建築 制限条例の中で建てられますよという規定は既にございますが、都市計画道路に かかり代替地、「住宅地区Ｂ」内の他の土地に移転して建物を建てる場合につき ましては、このままでは建築制限条例にかかってしまい 100 平方メートル未満で は家を建てられません。 これでは今お住みの方々が、例えば 80 平方メートルしかないと 100 平方メー トルの土地を求めなくてはならないということで、さらに土地を買い足さなけれ ばいけなくなりますので、建築物の敷地面積の最低限度のただし書き以降の規定 を設けさせていただいたということでございます。 ただし、今現状の土地が道路事業によって削られまして、残りの土地が 100 平 方メートル未満でも建物を建てることは先ほど申し上げましたとおりできます が、家が建てられないぐらい残ってしまった場合でございますが、どのぐらいが 建てられないのかというのは市場価値によるということですが、例えば、数十平 方メートル残ったところで、どこまで残地を買い取るのか東京都に確認をしたと ころ、基本的に残地は買わないとの事でございました。 ただし、市場で一般的に取り引きされるような面積が残れば、特にこの地区は 建ぺい率 60 パーセントで容積率が 200 パーセントですから、ある程度狭小の宅 地でも建物が建てられないというところではございませんので、市場価値がある ということでしたら、買い取ることもあり得るということでございました。 現状、この 10 軒の方々の中で、これは本当に雑談的に聞いた話で申しわけあ りませんが、基本的にはどちらかへ移転したいという考えのようです。 ただし、数件の方は少しでも土地が残るならそこに家を建てたいとおっしゃっ ている方もいらっしゃるようだと聞いているところでございます。 以上でございます。 （荒井委員） いろいろとわかりましたが、とりあえず都市計画道路にかかる方々の今後の住 宅地の生活設計という点でいけば、この地区計画が施行されてもこれまでの住ま 11 いの状況を変えていくということ以外については特段問題がないということで よいのですか。 例えば、先ほど一つ出ましたけど現在 80 平方メートルの所に建物を建ててい て、そこが全部都市計画道路にかかるとなれば、当然、基本的には 80 平方メー トルの代替地が確保されて、そこに同じような建物を建てるということで、その 代替地は仮にこの地区計画が決定しても問題ないということだと思うのですが、 それでよろしいのかどうかということが一点。 それからもう一つ、ここ以外の所についても例えば現在 90 平方メートルの所 に家が建っているが古くなったので建て替える場合、分筆して小さくしてという ことはだめだけれども、90 平方メートルならば 90 平方メートルで、そのままそ こに家を建てるというということについてはいいということですね。そこのとこ ろをもう一度確認するのと、 それから先ほど既存不適格について、 全体で 120 棟、 その内 100 平方メートルに満たない宅地は二筆ぐらい合わせると 40 棟になると 説明されましたがその辺がよくわかりません。 この前は 100 平方メートルに満たない宅地は約 80 件で地区内全体の宅地が 167 件だから既存不適格となる宅地が約 50 パーセントというふうにいっていたわけ で、これが棟数になって３分の１になったというのだけど、そこのところをもう 少し詳しく説明してください。 （安倍課長） まず、既存不適格の関係で申し上げますと、代替地を求められる方が今現状 80 平方メートルで、代替地が確実に 80 平方メートル、等価等積交換ということは 確実かどうかというのは不明でございまして、代替地の土地の価格が高ければ 80 平方メートルが 70 平方メートルになるとか、一回売って買うという形になりま すので、そこに関してはいくつになるかというのは今明確にお答えできませんが、 そこがその方の代替地だということが明確になれば、当然 100 平方メートルとい う縛りからは外れます、ということでございます。 もう一つ、この地区計画が都市計画決定しても、従前から 100 平方メートルに 満たない場合は建て替えもできますし、売却してどなたかほかの方がその土地に 建物を建てるということはできます、ということでございます。 既存不適格の関係でございますが、前回は私どもが把握しておりました本地区 内の全敷地の筆数、これが実際には 189 筆あるのですが、その中でも土地建物を お持ちの方、土地をお持ちの方、建物をお持ちの方、この方たちに当初アンケー トを差し上げましたので、この件数が 167 名だということで 167 件というご説明 をさせていただいたところでございます。その中で、100 平方メートルに満たな い筆のみをカウントしていくと 80 件あったということで、167 分の 80 なので約 50 パーセントが既存不適格という説明をさせていただいたのですが、これは申し わけございません、間違いでございました。 12 先ほどご説明申し上げましたとおり、実際にその建物の棟数を謄本と住宅地図 等を照合して精査したところ、地区全体で 120 棟ございました。また、一筆で 100 平方メートルに満たない宅地に建物をお建てになっている方、もしくは二筆以上 を使って建物をお建てになっている方など全部を合計して 100 平方メートルに満 たない方が 40 棟ございましたので、既存不適格が３分の１でございますという 説明を先ほどさせていただいたところでございます。 以上でございます。 （荒井委員） わかりました。では、二点目に行きます。 第２回審議会の参考資料１ページから２ページにかけてのかき又はさくの構 造の制限についてお伺いします。 いろいろと市民の方とやりとりをしていらっしゃいますが、今までは地区計画 の中で 1.5 メートル以下ならば補強コンクリートブロックを可能としていました が、これがなぜ生け垣または透視可能フェンスになったのかお聞かせいただきた い。 それからなぜ１メートル後退したらこの限りでないのか。後退すればコンクリ ートブロックでもいい、では、後退できないところはどうするのか、というとこ ろはどう考えておられるのか、そこのところを含めてお答えいただいてもいいで すか。 （望月主幹） かき又はさくの構造の制限ということで今ご質問をいただきました。 この制限の内容につきましては、いろいろな意味合いがございます。 一つは防災上の観点というものがございます。見通しがきかないものでも何で もいいという規定ですと、結構大きく背の高いコンクリートブロックや、そうい う類を建てる方もいらっしゃいます。 そうなると過去に起きた大震災の例、例えば東日本大震災、阪神淡路大震災等 の被害状況を鑑みますと、震災時に倒れて歩行者が大けがをしたり、緊急輸送物 資の搬入の障害となる可能性も出てきます。 つい先日、総務省で発表されました首都直下大地震が今後 30 年間で起きる可 能性が 70 パーセントというデータも出ておりますので、安全・安心なまちづく りを推進していく上で、こういった大きく見通しのきかないブロックを建てると いうことは震災時に大きな障害になる可能もありますのでこのようなルールを 定めているということでございます。 もう一つは、交通安全対策上の理由もございます。よく工事現場等で仮囲いが してあり、そのコーナーの所だけ透明になっているというところをご覧になった ことがある方もいらっしゃるかと思います。これは交差点とかコーナー部分で出 会い頭の接触事故を防止するために配慮されたものでございます。 13 一般住宅地にも同じことが言えまして、大きく高い見通しがきかない壁を交差 点部分に設置してしまいますと、交差点での見通しが悪くなって交通事故の要因 となってしまうケースがございます。そこで、交通安全上の観点からこのような ルールを策定いたしまして交通事故を少しでも減らすよう、協力していただきた いという主旨でございます。 さらにもう一つ、景観上の効果も期待できるかと思います。大きな壁が住宅地 内に林立してしまいますと、歩行者・自転車・車を運転する人に強い圧迫感を与 えると同時に、暗いイメージのまちになってしまいます。 また、防犯上の観点からも大きく高い壁を設置してしまうと、死角が多くなっ てしまいますので好ましくないという分析結果も出ております。したがって、こ のようなルールを策定することで明るく開放感に満ちあふれた潤いある景観が 形成できると同時に、防犯上も一定の効果が期待できることもありますので、こ ういったかき・さくの構造の制限というのを定めさせていただいております。 「１メートル後退し…」 、というくだりの件につきましては、コンクリートブ ロックが倒れても被災時に輸送上困難な状況が起きないように、１メートル後退 していれば作ってもよいというルールを定めているという主旨でございます。 以上です。 （荒井委員） 防災上、交通安全上観点から生け垣またはフェンスが好ましいということです が、そこまで極端に高いコンクリートブロックの塀というのはないはずだと私は 思うのですよね。 この地域全体で見ればそれでもいいのかもしれませんが、新しくできる都市計 画道路に面するところなどは、私はそれでいいのかなと思うのです。 30 メートルの道路というのは昭島では初めてですよね。国道 16 号が 40 メート ル、あるいは一番幅広いところで 48 メートルぐらいあるのではないですか。奥 多摩バイパスでも幅員は 20 メートルですよ。昭島都市計画道路３・２・３号に 接続する昭島都市計画道路３・４・９号でも 18 メートルですからね。 30 メートル道路がどれくらいの交通量で騒音がどれくらいなのかということ なども含めて考えると、この部分については本当に生け垣又は透視可能なフェン スでいいのか、騒音防音対策を含めて私は非常に疑問に思っているのです。 確か第２回審議会の参考資料２ページ目に植栽等のルールは景観面だけでな く防災面からの理由もある。生け垣では遮音効果は期待できないかもしれないが 防災上の観点から必要なルールと考えているので、基本的には原案の内容でルー ルを定めたい。 東京都が詳細設計に入っていない状況であるが、騒音対策などは逐次確認して いきたいというふうに市は住民の方の質問に答えているのだけど、騒音対策など この 30 メートル道路に関して何かやられていますか。昭島市は東京都に対して 14 騒音測定調査なんかを要求していますか。 （望月主幹） 今、騒音についてご質問をいただきました。 勿論、そこに記載をしてあるかき・さくを設置しても目の前を通る車両の騒音 というものをシャットアウトすることは結構難しいと思います。 だからといって高い壁が各住居に設置されると、先ほど述べましたように防犯、 防災上大きなデメリットとなります。確かに高い壁を設置すれば生け垣やフェン スよりは騒音は軽減されるかもしれませんが、完全に遮音することはできないか と思います。各個人の住宅でそういった騒音対策を講じるというのはやはり限界 というものがございます。 そうなると、騒音の発生源を抑制していくしかないというふうに考えておりま す。現在は、舗装技術もかなり向上しておりまして、低騒音の効果がある高機能 舗装というものも開発されております。道路の面する住民の方々に不快な音が届 かないように昭島都市計画道路３・２・３号におきましてもそのような舗装を採 用するなど、騒音を極力抑える設計をしてほしいと、市としても東京都に積極的 に要望はしてまいりたいと思っております。 以上です。 （荒井委員） 今そういうふうに答えられましたが、それはそれで当然のことだと思います。 先ほども言いましたけど、奥多摩バイパスが幅員 20 メートル、相当な夜間で も交通量があって、騒音もするわけですよ。 私はやはりここの部分についてはそういった対策も含めて、地区計画の決定と は直接関わりがないのかもしれないが、今後この地区の住環境を本当によくして いくということであれば、今日は交通管理者である警察署長さんが見えておりま すけれども、住宅地域に新しく作られる 30 メートル幅員道路、昭島都市計画道 路３・２・３号に対する交通規制については、速度だとか大型車の進入だとか、 そういったことも含めて今後のことを考えておかないといけないのかなと、私は この間、これをずっと見ていてこの地域で地区計画をつくるにあたってやはり必 要なことではないかなと思っているのですが、先ほど遮音舗装ということはいわ れましたけど東京都と交通管理者との関係を含めて昭島市はどのように考えて いるのでしょうか。 （山下部長） 施工面での低騒音舗装という話しもございました。これは技術的な進歩に合わ せて、住環境を向上させていくために、街路につきましてはこれからも低騒音舗 装というような方向性にいくと考えております。また、広幅員の幹線道路沿道の 住民の皆さんの住環境の維持向上という観点からすると、やはりそういう技術的 な面に合わせて、交通規制上の問題ですとか交差点形状の問題ですとか、いろい 15 ろなことが考えられますので、道路管理をされていかれますのは東京都というこ とになりますし、また交通規制等で管理されるのは交通管理者である昭島警察署 ということになりますので、昭島市といたしましてもいろいろと連携を図りなが ら、情報を密にして、この沿道にお住まいの皆さんの住環境が少しでも向上する ように協議、調整をこれからも続けていきたいと考えております。 （荒井委員） これで最後にしますが、この地区計画とは直接関わりがないのですが、これま での地区整備計画、かき又はさくの構造の制限においては、一つとして、「生け 垣又はフェンス等の透視可能なさく」とするということと、もう一つは「補強コ ンクリートブロック造等で、高さ 1.5 メートル以下のもの。ただし、その位置を 道路端から１メートル後退し」、と書いてありますが、そうするとこの部分につ いて今後これまでの地区計画の変更だとか、そういったことは考えていないのか。 それから、今後地区計画を決定する場合については生け垣又は透視可能フェン スというふうにするのですか。昭島市の考え方をお聞かせください。 （山下部長） 既定の地区計画等につきましては、現状のままの運用をとりあえずは継続をい たしまして、新たに地区計画を定める区域につきましては、防災防犯の観点から かき・さくの構造の制限ということはかけていきたいというふうに、それは基本 方針ということで考えてまいりたいと思います。 （谷本委員） 北多摩北部建設事務所の所長をしております谷本でございます。 今話が出た昭島都市計画道路３・２・３号の整備は私の事務所でやっておりま すので状況について少しご説明させていただきます。 昭島都市計画道路３・２・３号につきましては、一昨年の 10 月に事業概要及 び用地測量の説明会をさせていただきました。その後昨年 12 月５日に事業認可 をいただきまして事業に着手したところでございます。 現在、用地測量を進めておりますが、実は委託業者が倒産しまして、再度業者 を選定し直した関係がありまして予定より少し遅れているところでございます。 用地測量が終わりました段階で、来年度の早い段階で用地の説明会をさせてい ただいて、用地取得に入らせていただく、そういうような予定でございます。 現在並行しまして道路の設計等も進めていますが、詳細設計につきましては用 地買収が大体終了した段階を目安に進めていきまして実際の工事に入っていこ うと考えております。 その中で先ほどありました騒音につきまして、まだ詳細設計が終わっていませ んので正確にはわかりませんが、今は二層式の低騒音舗装というような、かなり 高度な低騒音舗装もありますので、そういうものを採用していく可能性もござい ます。そのような方向で今進めております。 16 以上、状況についてご説明させていただきました。 （南雲委員） 今、北多摩北部建設事務所の谷本委員からのご説明がありましたので安心する ところでもあります。 前回の都市計画審議会の中で原案の報告を受け、そのときに質問をしています けれども、結局は昭島都市計画道路３・２・３号の部分にあたる 10 軒の方々が 非常に苦労されているというのが、再三再四、私が審議会でも議会の中でもお話 しをしているところです。 また、昨年 11 月には、たまたま昭島市の産業祭の時にこの 10 軒の方のうち２ 人の方と会場でお会いして、都市計画部長も近くにいらっしゃったので一緒にお 話しをしたということも以前お話ししましたけれども、昭島都市計画道路３・ ２・３号についての説明会ということで、ちょうど１年ぐらい前になりますか、 平成 24 年 10 月 30 日に富士見会館で行った国営公園南線の説明会でもご説明の あった事業スケジュールとしては、事業認可を取得してからということではある けれども、おおむね５年から７年ぐらいで完成をさせていきたいのだというお話 しもありました。 昭島市全体を含めて、地域を面的に見た場合には整備を進めていっていただけ るのは立川基地跡地の利用も含めて国営公園西線といわれている昭島都市計画 道路３・２・１１号線を含めての整備と関連していくわけなので、これはこれで 大きな東西南北の動線ができあがっていくということで、昭島市の特に東の玄関 口ということは市長が常々おっしゃっていただいているわけですけれども、そこ の発展、まちづくりという点ではここで整備されていく、それは私も感ずるとこ ろではありますし、また、昭島市の職員の人たちにもぜひ頑張っていただきたい という気持ちでおります。 さて、それで昭島都市計画道路３・２・３号線の都市計画道路にかかる 10 軒 の方々の話に戻るのですが、その人たちに対しては１軒１軒の方々にご説明とと もに東京都からの測量が 11 月の時点ではまだなかった。 その後、北多摩北部建設事務所や昭島市の都市計画部でどのように説明された かまでは詳しくはわかりませんが、いわゆる、お一人お一人、１軒１軒に対応さ れたように聞いているのですけれども、その現状の方向は今どのような状況でし ょうか。皆さんが安心されていると願うのですが、そういったところを含めて、 あと用地買収については昭島市では答えられない部分かもしれないけれどもそ の辺全体を含めて状況を教えてください。 （山下部長） 昭島都市計画道路３・２・３号の計画線がかかります 10 軒ほどの地権者の方々 に対しましては、全ての地権者の方とまではいきませんでしたが、お問い合わせ のあった地権者の方にはお会いできる限りお会いをして、今計画はこうなってい 17 る、進行状況はこうなっていますということは、東京都から情報を得まして、そ れぞれ説明をさせていただいているところでございます。 その他の地権者の方には東京都から、スケジュールについて先ほど測量業者の 倒産があってというお話しもありましたが、少し遅れていること、いつ頃までに 測量をすませ、その後用地買収の話に入りたいというような具体的なスケジュー ルについては示されていると聞いております。 （南雲委員） ありがとうございます。 10 軒の方々が、いつ頃からそこにお住まいかということは聞いていないのでわ かりませんが、ただ自分が小学校に通学しているときの記憶でたどっていくと、 都営中神第２アパートが木造でまだ戸建て平屋だった、そういう時代に既にこの 10 軒の方々の多くがそこに住んでいらっしゃった記憶があるのです。 繰り返しお話ししていますけれども、やはりその人たちに対して一定の方向性 というのを、計画スケジュールを含めた方向性というのが、常にご説明とご報告 ということを昭島市も東京都とともに常々進めていっていただきたいのですね。 本当に苦労されていますし、ご高齢の方も多いです。だからそこも含めてしっ かり懇切丁寧に進めていってください。これはお願いです。 違う観点でもう一つ質問があります。 先ほどの既存不適格のお話ですが、敷地が 100 平方メートル未満であるという 所が大体 40 軒ぐらいということで、割合で言うと約 30 パーセントというお話し がありましたけれども、この「住宅地区Ｂ」というところはそもそも約 14.0 ヘ クタールあるわけですよね。 私考えるのですが、筆がいくつだか３つ以上だとかそういうことをいうよりも、 素人なりの考えで 14.0 ヘクタールの内 100 平方メートル未満という約 40 軒の敷 地面積を出せば割合としてわかりやすいのではないのかなというふうに思うの ですが、その辺のデータは出ますか。 （安倍課長） 100 平方メートルに満たない敷地面積の合計が約 3,200 平方メートルですから、 40 棟で割りますと約 80 平方メートルぐらいの区画が多いのかなということでご ざいます。 一般住宅地区内全体ということで、駐車場や畑等も含めまして、今後建物の敷 地となる可能性のある土地を拾ってみましたところ、合計が約３万 2,000 平方メ ートルということで、今現状の既存不適格の住宅の敷地というのは、一般住宅地 内の全体に比べれば 10 パーセント程度というふうに一応データ的には持ってお ります。 （南雲委員） ありがとうございます。 18 農地もあるからその部分を引いてということでのお話しを今いただきました。 そうすると 10 パーセント程度が既存不適格というところなのですね。 銭湯の南側の方々も建て替えをどんどんしていっていますけれども非常に古 くからお住まいです。 説明会の時には、特にその辺りにお住まいの方々から 100 平方メートル未満と いうことで非常に大きな不安・心配の質問がありましたが、その時にしっかりと 既存の人たちは建て替えも大丈夫なのだと今日説明いただいたとおりのことを 説明していただきました。その方々は、この説明を聞いてご理解していただけた のだろうなというふうに感じています。 説明会にいらしていない方々は、今後そういうところの不安を持たれるケース もあると思うんですね。ですので、そういうときには積極的にまた説明を丁寧に していただきたいなというふうに思います。 以上、意見です。 （湯本会長） ほかに質問はございますでしょうか。 質問がないようですのでお諮りいたします。 議題（１）「昭島都市計画地区計画 都営中神アパート周辺地区地区計画の決 定について」 、議題（２） 「昭島都市計画一団地の住宅施設 昭和郷一団地の住宅 施設の変更（廃止）について」、以上２件につきましては、原案に同意する旨の 答申をしたいと存じますが、いかがでしょうか。 （ 「異議なし」との声あり） （湯本会長） それではご異議がないようですので、原案に同意する決定をさせていただきた いと存じます。 議題３ 「 「住宅市街地の開発整備の方針」都市計画変更原案について（報告） 」 （湯本会長） 次に報告案件でございます、議題（３） 「 「住宅市街地の開発整備の方針」都市 計画変更原案について」の報告を、安倍都市計画課長より受けたいと思います。 （安倍課長） それでは、議題（３）｢住宅市街地の開発整備の方針｣都市計画変更原案につき まして、ご説明させていただきます。 東京都より送付された原案につきましては事前に配布させていただいており ますが、本日は、お配りしました「議題３参考資料」を基に、ご説明させていた だきます。 本方針につきましては、「都市計画法第７条の２」及び「大都市地域における 住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法第４条」の規定に基づきまして、 19 東京都が策定いたすものでございます。 平成 21 年に見直しを行いましたが、その後４年余りが経過し、まちづくりに 関する各種施策との整合を図る必要があること、また、平成 24 年３月には「東 京都住宅マスタープラン」が新たに策定されたことなどから、現在、東京都が改 定作業に着手しております。 改定スケジュール等につきましては、後ほどご説明させていただきますが、今 後、本方針の都市計画決定手続きの中で、本市に意見照会がございますので、本 日、原案の内容等についてご報告させていただく次第でございます。 はじめに、１ 策定の目的等でございますが、良好な住宅市街地の開発整備を 図るための長期的かつ総合的なマスタープランとして、住宅市街地の開発整備の 構想の明確な位置づけを行うとともに、住宅市街地に係る土地利用、市街地開発 事業及び都市施設等の計画を一体的に行うことにより、住宅市街地の開発整備に 関する個々の事業を効果的に実施すること、民間の建築活動等を適切に誘導する こと等を目的としております。 （１）効果としたしまして、①住宅まちづくりの推進に向けた、都民、民間事 業者、行政等の適切な誘導、②といたしまして、都市計画制度の円滑な活用、③ といたしまして、住宅まちづくり事業と都市計画制度の総合的・一体的な展開が 挙げられております。 （２）位置づけといたしましては、図にありますとおり、赤枠で囲ってありま す本方針は、 「東京の都市づくりビジョン」、 「東京都住宅マスタープラン」等や、 区市町村の「住宅マスタープラン」、 「基本構想」等と整合を図り策定することと されております。 （３）対象区域につきましては、本市全域となっております。 次に、２ 住宅市街地の開発整備の目標でございますが、 （１）実現すべき住宅 市街地のあり方では、首都・東京にふさわしい高度な防災機能を備えた居住の実 現を基本的な目標として掲げ、 （２）におきまして、具体的に 10 項目の目標が示 されております。 恐れ入りますが、裏面をご覧ください。 ３ 良好な住宅市街地の整備または開発の方針でございますが、本市は、 「東京 の都市づくりビジョン」におきまして、地域特性、果たす役割などにより分類さ れたゾーンの中で、 「核都市広域連携ゾーン」に位置づけられており、方針とい たしましては、駅周辺を地域の住生活を支える拠点として育成していくこと、ま た、高度地区、地区計画、建築協定等の導入により、良好な街並みの形成を推進 することとなっております。 次に、４ 重点地区の整備または開発の方針でございますが、東京都及び本市 の住宅マスタープランにおいて指定された「重点供給地域」のうち、住宅市街地 の計画的な整備または開発に向けた都市計画の決定、事業の実施等が見込まれる 20 地区を「重点地区」として選定し、「目標」、「基本的方針」、「都市施設等の整備 の方針」 、 「実施予定の面的整備事業等の計画の概要及び予定」等を具体的に定め ることとされております。 ここまでの本文につきましては、周辺の市部で、ほぼ同一の内容となっており ます。 本市における「重点地区」につきましては、図にございますとおり、①の中神 地区、②の立川基地跡地昭島地区が選定されておりますが、中神地区につきまし ては、現在、都営住宅の建て替えが進められておりまして、また、先ほど諮問さ せていただきました「都営中神アパート周辺地区地区計画」を定めてまいるとい うことでございます。また、立川基地跡地昭島地区におきましても、区画整理事 業の実施や地区計画の策定、都営東中神アパートの建て替えなど、本方針に沿っ て整備等が進められているところでございます。 なお、東中神駅北側の既成市街地につきましては、現在、具体的な整備方針等 は立てられてはおりませんが、本市の「都市計画マスタープラン」及び「立川基 地跡地昭島地区の土地利用計画」におきまして、今後の土地利用の動向等を見極 めつつ、駅前にふさわしいまちづくりを検討していくこととしておりますので、 地元地権者の皆様の意向把握などに努めてまいりたいと考えております。 次に、５ 主な変更点でございますが、事前配布の「議題３資料」の中ほど以 降に「変更案」と現方針との対照表を添付させていただいておりますが、内容と いたしましては「防災」、 「少子高齢化」、 「環境」等の視点に、より重点を置いた 書き込みに変更されております。 また、事前に配布させていただいた資料の最後の表裏、本市の「重点地区」に 関する変更案でございますが、一点目、現方針におきましては「拝島町三丁目地 区」都営拝島町三丁目アパートが選定されておりましたが、同地区は都営住宅の 建替えがほぼ終了し、東京都及び本市の「住宅マスタープラン」においても重点 供給地域から除外されましたことから、今回「重点地区」として選定いたしてお りません。残りの２地区につきましては、現在の都市計画決定等の内容にあわせ まして、一部記述の変更をおこなっております。 また、立川基地跡地昭島地区につきましては、法務省施設等の敷地を除外いた しましたことから、面積が約 42 ヘクタールから 28 ヘクタールに変更されており ます。 次に、６今後のスケジュールでございますが、本年 10 月ごろ、東京都より本 市に対しまして、都市計画法第 18 条第１項の規定に基づく都市計画素案に係る 意見照会がなされる予定でございますので、その際には本審議会にお諮りいたし たいと考えております。 なお、参考資料表面の図の中で、赤く囲った本方針の上、緑色の枠内に「都市 計画区域の整備、開発及び保全の方針」と示されておりますが、これは東京都が 21 広域的なまちづくりの視点から策定いたします、本市の「都市計画マスタープラ ン」の上位計画であります「都市計画区域マスタープラン」と称されるプランで ございます。こちらのプランにつきましても、現在、来年度の都市計画決定に向 けて改定作業に着手しておりますが、現状、変更原案等の作成が遅れているとの ことで市のほうにまだまいっておりません。今後、原案等が東京都より示された 時点で、本審議会にご報告させていただく予定でございます。 以上、簡略な説明で恐縮でございますが、ご報告とさせていただきます。 （湯本会長） 説明が終わりました。ただいまの説明について、ご質問のある方はお願いいた します。 （南雲委員） いま説明いただきました。４番、重点地区の整備又は開発の方針の（３）具体 的な地区の計画、①中神地区約５ヘクタール、ここは先ほどの諮問の部分の中に もありました都営中神第３アパートの部分に相当するのでわかるのですけれど も、②の部分、立川基地跡地昭島地区約 28 ヘクタール、これは調節池や昭島総 合病院、要は一番北のほうに位置する所の都市公園や法務省施設の国際法務総合 センターを除くということで、これも十分理解するのですが、②の部分で、この 既存にある都営東中神アパート部分や、あと既成の市街地、ここまで含んでいる というところの意味合いがよくわからなかったのでもう一度説明してもらえま せんか。 （安倍課長） この方針自体は、平成 16 年に先ほど申し上げました都市計画区域マスタープ ランから独立してつくられたものでございまして、この重点地域を設定するにあ たっては、基本的に今後、有効的な都市計画の制度等を使って住宅市街地を整備 していくのだという方針のもとに選定しているところでございます。 重点地区に選定するにあたっては、その上位計画でございます、東京都及び昭 島市の住宅マスタープランで重点供給地域として、重点的に住宅市街地を整備し ていくのだという方針に載っているものに関して選定するということでござい まして、基本的にはその立川基地跡地昭島地区というのはこれ全部ではありませ んが、今現状、整備が進んでいくという中では都営東中神アパートも建て替えに 入っておりますし、さらには駅の北側の市街地にお住いの方々も今後周辺が開発 されていけば自分たちのまちに関して、いろいろとお気持ちが変化して、よりよ いまちにして行きたいと、そういった機運が醸成されることも考えられますので、 この地域も一体として入れさせていただいているということでございます。 （南雲委員） ありがとうございます。 確かに参考資料１ページ、表面に策定の目的等というところでしっかりと表記 22 されているように、住宅市街地の開発整備に関する個々の事業を効果的に実施す ること、民間の建築活動等を積極的に誘導すること等を目的とするということで すから、なるほどなというふうに思います。 さて、既成市街地と東中神アパート、ここはちょっと除きまして、立川基地跡 地の部分ですが、そこに該当する部分は環境保護の部分が大方取り除かれている ②の部分になっておりますけれども、将来的には立川基地跡地昭島地区の中で、 東中神駅の北東にある空間が一応交通広場として今後整備されていく、民間誘導 ということも検討していく、そしてさらには都営東中神アパートの北側の部分に おいては、一部財務省の国家公務員の宿舎という話も出た中でそれは白紙になっ ているところですけれども、その南側に至って先ほど来、昭島都市計画道路３・ ２・３号の話が出ていますが、昭島都市計画道路３・２・３号の北の部分と南の 部分、ここが民間利用ということでの計画がなされています。そこも民間の建築 活動等を適切に誘導するということで、これは昭島市が積極的に誘導していくの か、それとも東京都と一緒なのか、東京都なのか、はたまた今立川基地跡地昭島 地区においては６者で協定を結んで都市再生機構が土地区画整理事業を進めて いる最中ですけれども、その点の兼ね合いというのはどうなのか、大きな質問に なりますが、いかがでしょうか。 昭島市としてはどういう方向性を持っていくのか教えてください。 （山下部長） 南雲委員からご指摘のありましたこのエリアにつきましては、北に国家公務員 宿舎の立地を予定しておりましたが、この計画が消滅をいたしまして、まだ具体 的には計画を立てていない状況にあるところです。 その南側の昭島都市計画道路３・２・３号を南北で挟むエリアにつきましては、 財務省の所有地になりますので、これから仮換地や保留地をどこにしていくのか、 具体的な土地の処分方法が決められてまいります。 ここは一応、業務地区ということで位置づけられておりますので、どこが誘導 するにしても昭島市の東の玄関口として、賑わいや活気のあるもの、市にとって も財政効果のあるものを誘導していきたいということで、６者とまではいかない までも、財務省、それから都市再生機構も含めまして、いろいろと連携を図りな がら積極的に誘導していくべきだと考えております。具体的には今後、検討して まいりたいと考えております。 （南雲委員） ありがとうございます。 大きな部分ですから、東の玄関口というお話しも何回も議会の中でも出てくる わけですけれども、本当に大きな部分といいながらも都市再生機構の土地区画整 理事業は、平成 28 年度中には終わらすという一定の計画を持っているわけです から、その辺の民間誘導というところをもっともっと積極的に取り組んでいって 23 ほしいなというふうに思うのです。 間接的に私のところにも民間業者の方からどういうふうにやるんだなんてい う話も、今のところの建ぺい率が的確か不的確か、面積が非常に大きいので売れ るのか売れないのか、などの質問をされてくる人もいるので、そういう話は当然、 民間業者だったら市に言っているのでしょうけれども、その辺も含めて積極的な 誘導をしていってもらいたいなと考えます。 （山下部長） おっしゃるとおり、少しでもまちの賑わい活気が生まれるようなものといいま すか、そういうものを積極的に市も先頭に立って誘導していきたいというふうに 考えております。 立地されるものによってはその財政効果など違いがありますので、なるべく市 にとって有利なものが誘導できるように、いろいろな関係機関に働きかけて、ま た、こちらで単独でリサーチできるところは積極的にリサーチをかけながら、今、 都市再生機構の方でもリサーチをかけていただいている部分等ありますので、そ ういった情報もいただきながら、一緒になっていいものを誘導していきたいと考 えています。 （湯本会長） ほかに質問ございますか。 （荒井委員） 住宅マスタープランとの関係ですよね。具体的に今回、東京都が変更していき たいとしてきたというのはそういうことですか。 計画①②というのは松本委員が委員長で作成をされた住宅マスタープランの 中では、要するに重点供給地域のほうで４つあるうちの①②ですよね。そういっ たこととの関連はどういうふうにあるのか、そこだけ教えてください。 （安倍課長） 先ほどの体系図を見ていただくと住宅マスタープランがございまして、住宅市 街地の開発整備の方針というのが横並びで相互に整合を図りながら策定すると いうことでございまして、確かに現状の住宅マスタープランの中では重点供給地 域というのは４箇所ございます。 ４箇所の中で今回の①②を除くと残りは緊急輸送道路沿道のところでござい ます。 緊急輸送道路の建築物等の耐震化を図るというのは当然、国、東京都、市もそ うですが、そういった耐震化を図らなければいけないということもございまして、 指定しております。 住宅市街地の開発整備の方針を策定する際には、この重点供給地域に指定され た中からさらに重点地区を選びなさいということになっております。ただし、そ の重点供給地域の中でも、住宅が連続していて整備を図らなければいけないとい 24 うような地域でない場合は重点地区としては選定しなくてもよいというような 選定方針となっておりますので、それに合わせまして、緊急輸送道路の沿道で住 宅市街地を整備していくという方針はございませんことから、重点地区からは外 したということでございます。 以上でございます。 （湯本会長） ほかに質問ございませんか。 それでは続きまして、４その他でございますけれども、何か事務局よりござい ますか。 （事務局） 特にございません。 （湯本会長） それでは本日予定されました議事につきましては、質疑が尽くされたようです ので、これにて閉会いたします。 ありがとうございました。 午後４時 25 分 閉会 署名委員氏名 署名委員氏名 25 議題（１） 諮問第２号 昭島都市計画地区計画 都営中神アパート周辺地区地区計画の決定について 【昭島市決定】 昭島都市計画地区計画の決定（昭島市決定）（案） 都営中神アパート周辺地区地区計画を次のように決定する。 名 称 都営中神アパート周辺地区地区計画 位 置 ※ 昭島市築地町及び中神町各地内 面 積 ※ 約２０．８ha 本地区は、土地区画整理事業や地区計画によるまちづくりが進められている中神駅北口駅前地区と立川基地跡地昭 島地区の間に位置し、都営住宅や国家公務員宿舎、一般住宅、社会福祉施設等が立地する地区である。 昭島市都市計画マスタープランにおいては『快適な都市生活を創るゾーン』として位置づけられ、福祉や防災、景 観づくりの視点にも配慮した住宅・住環境の整備を図っていくこととされている。 地区内に立地している都営住宅及び国家公務員宿舎の一部区域は、都市計画法上の「一団地の住宅施設」が定めら 地区計画の目標 れており、良好な住環境を確保すべく計画的に整備が進められてきた。また、その周辺は一般住宅、社会福祉施設及 び病院等が立地しており、地区全体にわたり閑静な街並みが形成されている。 こうした中、本地区では都営住宅、国家公務員宿舎の建替え・更新及び跡地の利活用、昭島都市計画道路３・２・ ３号の整備など生活基盤の機能更新・拡充が見込まれていることから、今後、周辺環境は大きく変化する可能性があ り、「一団地の住宅施設」の周辺市街地を含めた地域整備が求められている。 これらのことから、「一団地の住宅施設」を廃止し、本地区計画を策定することにより、良好な住環境の維持・形 成を図るとともに、街並み景観に配慮した都市空間の形成を目指していく。 区 域 の 整 備 ・ 開 発 及 び 保 全 に 関 す る 方 針 本地区を３つの地区に区分し、それぞれの地区特性にふさわしい土地利用を誘導する。 （１）住宅地区Ａ 「一団地の住宅施設」により形成された良好な住環境を継承した新たな街並みを創出するとともに、周辺環境 との調和に配慮した土地利用を図る。 （２）住宅地区Ｂ 一般住宅については、既存住宅の建替え等を適切に誘導するなどして、良好な住環境の維持・形成を図る。 土地利用の方針 また、都営住宅や国家公務員宿舎など、大規模敷地における建替え・更新等が行われる際には、必要に応じて 地区整備計画の見直しを行い、適切な土地利用、壁面後退及び敷地内緑地等の確保が適正に図られるよう誘導 し、引き続き周辺環境と調和した良好な住環境の維持・形成を図る。 （３）社会福祉施設等地区 社会福祉施設や病院等を主体とした現状の環境を維持し、周辺環境と調和した地区の形成を図る。 １ 本地区の良好な住環境の維持・形成を図るため、次の地区施設を定める。なお、今後、必要に応じて更新する。 （１）道路 既存の主要な道路を地区施設として定め、地域住民の安全性、利便性を確保する。 地区施設の整備の方針 （２）公園・緑地 地区内及び周辺住民の憩いの場となるよう公園・緑地を地区施設として定め、地域住民の交流拠点を確保す る。 また、大規模敷地における建替え・更新等が行われる際には、公園・緑地の配置を適切に誘導し、現在と同規 模程度を確保する。 周辺環境と調和した魅力ある市街地を形成するため、建築物等の整備の方針を次のように定める。なお、今後、必 要に応じて更新する。 （１）地区の特性にあった良好な住環境を維持・形成するため、建築物等の用途の制限を定める。 建築物等の整備の方針 （２）ゆとりある街並みを維持・形成するため、建築物の敷地面積の最低限度及び壁面の位置の制限を定める。 （３）周囲の街並みから突出した建築物の建築を制限し、良好な住環境を維持するため、建築物等の高さの最高限 度を定める。 （４）良好で統一感のある街並み景観を創出するため、建築物等の形態又は色彩その他の意匠の制限を定める。 （５）緑豊かな街並みを形成するため、垣又はさくの構造の制限を定める。 その他当該地区の整備・ 開発及び保全に関する方針 種類 地 区 整 備 計 画 建 築 物 等 に 関 す る 事 項 地区施設 （２）敷地内における雨水浸透施設等の設置に努め、雨水の河川等への流出の抑制を図る。 幅員 名称 ( 区画道路１号 ※ 区画道路２号 ※ 区画道路３号 の配置及 び規模 （１）積極的に敷地内の緑化に努め、緑豊かで潤いのある街並みの形成を図る。 道路 延長 面積 備考 約２６０ｍ － 既存 約１１０ｍ － 既存 約 ８０ｍ － 既存 約３００ｍ － 既存 約３２０ｍ － 既存 )は地区外を含めた全幅員 ８．０ｍ ４．０～８．０ｍ （８．０ｍ） ４．０ｍ 区画道路４号 ※ 区画道路５号 ※ 区画道路６号 ※ ８．０ｍ 約２９０ｍ － 既存 区画道路７号 ※ ４．０～８．０ｍ 約２２０ｍ － 既存 約 － 既存 区画道路８号 １７．５～１８．５ｍ ３．７５～２１．９ｍ （７．５～２１．９ｍ） ４．０ｍ ３０ｍ ２ 区画道路９号 ※ ６．０～８．０ｍ 約１５０ｍ － 既存 区画道路10号 ※ ７．０～８．０ｍ 約２１０ｍ － 既存 ８００㎡ 既存 公園 公園１号 － － 約 緑地 緑地 － － 約２，６５０㎡ 地区の 名 称 住宅地区Ａ 住宅地区Ｂ 社会福祉施設等地区 区分 面 積 約２．３ha 約１４．０ha 約４．５ha 建築物等の 用途の制限 次に掲げる建築物は建築してはならない。また、用途を変更する場合においては、これを準用する。 （１）大学、高等専門学校、専修学校その他これらに類するもの （１）神社、寺院、教会その他こ （２）神社、寺院、教会その他これらに類するもの れらに類するもの １００㎡とする。ただし、次の各号に 該当する場合は、この限りでない。 （１）昭島都市計画道路３・２・３号 建築物の敷地面積の 最低限度 の整備に協力し、代替地として譲 １，０００㎡ 渡された土地の全部を一の敷地と － して行う建築物の敷地 （２）建築基準法別表第二（い）項第 ９号に掲げる公益上必要な建築物 の敷地 計画図３に示す壁面の位置の制限 が定められている敷地において、建 壁面の位置の制限 築物の外壁（出窓等は除く）又はこ れに代わる柱の面の位置から都市計 － 画線及び道路境界線までの距離は、 ２．０ｍ以上とする。 建築物等の高さの 最高限度 建築物等の形態又は ３１ｍ ２０ｍ ただし、電気事業法第２条第１項第１６号に規定する電気工作物については、この限りでない。 建築物の外壁又はこれに代わる柱及び屋根の色彩は原色を避け、周辺の景観と調和する落ち着きのある色調とする。 色彩その他意匠の制限 ３ 道路に面する垣又はさくの構造は、良好な景観を形成するよう生垣又は透視 垣又はさくの 構造の制限 可能で周辺環境と調和したフェンス（０．６ｍ以下の基礎部分を除く）等とす る。 － ただし、その位置を道路端から １．０ｍ以上後退し、後退した敷地の部分 に植栽が設けられているものについては、この限りでない。 ※は知事協議事項 「区域、地区の区分、地区施設の配置、壁面の位置の制限は計画図表示のとおり」 理由：都市計画一団地の住宅施設により整備された住環境や既存の閑静な街並みの維持・形成を図るとともに、街並み景観に配慮した都市空間の形成 を目指し、地区計画を定める。 ４ 昭島都市計画地区計画 都営中神アパート周辺地区地区計画 計画図１（案） 〔昭島市決定〕 【①拡大図】 0 50 100 200m 【②拡大図】 縮尺：1/2,500 「この地図は、東京都知事の承認を受けて、東京都縮尺1/2,500の地形図を使用して作成したものである。（承認番号）24都市基交測第84号」 「この背景の地形図は、東京都都市整備局と㈱ミッドマップ東京が著作権を有している。（利用許諾番号）MMT利許第001号-8」 「この地図は、東京都知事の承認を受けて、東京都縮尺1/2,500の地形図（道路網図）を使用して作成したものである。ただし、計画線は、都市計画道路の計画図から転記したものである。 無断複製を禁ず。（承認番号）24都市基街測第84号 平成24年8月20日」 ５ 昭島都市計画地区計画 都営中神アパート周辺地区地区計画 計画図２（案） 〔昭島市決定〕 Ｎ 0 50 100 200m 縮尺：1/2,500 「この地図は、東京都知事の承認を受けて、東京都縮尺1/2,500の地形図を使用して作成したものである。（承認番号）24都市基交測第84号」 「この背景の地形図は、東京都都市整備局と㈱ミッドマップ東京が著作権を有している。（利用許諾番号）MMT利許第001号-8」 「この地図は、東京都知事の承認を受けて、東京都縮尺1/2,500の地形図（道路網図）を使用して作成したものである。ただし、計画線は、都市計画道路の計画図から転記したものである。 無断複製を禁ず。（承認番号）24都市基街測第84号 平成24年8月20日」 ７ 昭島都市計画地区計画 都営中神アパート周辺地区地区計画 計画図３（案） 〔昭島市決定〕 Ｎ 0 50 100 200m 縮尺：1/2,500 「この地図は、東京都知事の承認を受けて、東京都縮尺1/2,500の地形図を使用して作成したものである。（承認番号）24都市基交測第84号」 「この背景の地形図は、東京都都市整備局と㈱ミッドマップ東京が著作権を有している。（利用許諾番号）MMT利許第001号-8」 「この地図は、東京都知事の承認を受けて、東京都縮尺1/2,500の地形図（道路網図）を使用して作成したものである。ただし、計画線は、都市計画道路の計画図から転記したものである。 無断複製を禁ず。（承認番号）24都市基街測第84号 平成24年8月20日」 ９ 議題（２） 諮問第３号 昭島都市計画一団地の住宅施設 昭和郷一団地の住宅施設の変更（廃止）について 【昭島市決定】 昭島都市計画一団地の住宅施設の変更（昭島市決定）（案） 都市計画昭和郷一団地の住宅施設を廃止する。 理由： 社会状況の変化を踏まえ、 良好な住環境の維持・形成を図るとともに、街並み景観に配慮した都市空間を形成するため、地区計画の導入を 行い、一団地の住宅施設を廃止する。 参考 旧計画書（昭島都市計画一団地の住宅施設） 配置の方針 建築密度 名 称 位 置 面 積 街区 Ａ 昭和郷 昭島市 一団地の住宅施設 中神町地内 建築面積の 延べ面積の 敷地面積に 敷地面積に 対する割合 対する割合 3/10以下 8/10以下 3/10以下 予定戸数 道 幹線道路 約5.9ha Ｂ 公共施設 住 宅 の 16/10以下 高層 約 610戸 中層 約 430戸 計 約1,040戸 3・2・3号 幅員30m 路 国営公園南線 延長約180m 団地中央に幅員6～8ｍの道路、及びそ れに接続する団地内通路を配置する。 配置の方針 公共施設 公園及び緑地 街区公園 2・2・7号 新生公園 その他の公共施設 約0.33ha 公益的施設 住 宅 集会所３、店舗10、災害対策用備 周辺環境との調和を図りながら、土地 上水道 蓄倉庫１、駐車場（計画戸数の約 の有効利用を図り、中高層住宅を配置 各街区に公園を５箇所約0.3haを設ける。 下水道 ４割に相当する台数分を確保）、 する。また、団地内建築物相互の良好 緑地は団地内に適宜配置する。 ガス 自転車駐車場（計画戸数分の台数 な日照条件を配慮する。 を確保）を適宜配置する。 「区域、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合の限度、建築物の延べ床面積の敷地面積に対する割合の限度並びに公共施設、公益的施設及び配置 の方針は計画図表示のとおり」 １ 昭島都市計画一団地の住宅施設 昭和郷一団地の住宅施設 計画図１ （配置図）（案） 〔昭島市決定〕 Ｎ 緑 ○ 受 ○ 緑 ○ 街 ○ 集 ○ 凡 例 一団地の住宅施設 廃止施設 緑 ○ 緑 ○ 緑 ○ 住宅 緑 ○ 公 ○ 店 ○ 緑 ○ 公 ○ 緑 ○ 公 ○ 公 ○ 集 ○ 緑 ○ 集 ○ 公 ○ 受 ○ 緑 ○ 0 50 100 街 ○ 街区公園 公 ○ 公園 緑 ○ 緑地 店 ○ 店舗 集 ○ 集会所 受 ○ 受水槽 災 ○ 災害対策用備蓄倉庫 200m 縮尺：1/2,500 「この地図は、東京都知事の承認を受けて、東京都縮尺1/2,500の地形図を使用して作成したものである。（承認番号）24都市基交測第84号」 「この背景の地形図は、東京都都市整備局と㈱ミッドマップ東京が著作権を有している。（利用許諾番号）MMT利許第001号-8」 「この地図は、東京都知事の承認を受けて、東京都縮尺1/2,500の地形図（道路網図）を使用して作成したものである。ただし、計画線は、都市計画道路の計画図から転記したものである。 無断複製を禁ず。（承認番号）24都市基街測第84号 平成24年8月20日」 ２ 昭島都市計画一団地の住宅施設 昭和郷一団地の住宅施設 計画図２（建ぺい率の最高限度及び容積率の最高限度）（案） 〔昭島市決定〕 Ｎ Ａ 80% 30% Ｂ 160% 30% 0 50 100 Ａ 80% 30% 200m 縮尺：1/2,500 「この地図は、東京都知事の承認を受けて、東京都縮尺1/2,500の地形図を使用して作成したものである。（承認番号）24都市基交測第84号」 「この背景の地形図は、東京都都市整備局と㈱ミッドマップ東京が著作権を有している。（利用許諾番号）MMT利許第001号-8」 「この地図は、東京都知事の承認を受けて、東京都縮尺1/2,500の地形図（道路網図）を使用して作成したものである。ただし、計画線は、都市計画道路の計画図から転記したものである。 無断複製を禁ず。（承認番号）24都市基街測第84号 平成24年8月20日」 ３ 議題３資料 昭 島 都 市 計 画 住 宅 市 街 地 の 開 発 整 備 の 方 針 （原案） 東 京 都 １ 策定の目的等 これにより、昭島市の住環境・住宅市街地の効果的、効率的な 整備の推進を図る。 住宅市街地の開発整備の方針は、良好な住宅市街地の開発整備 を図るための長期的かつ総合的なマスタープランとして、都市計画区 （２） 位置付け 域内の住宅市街地の開発整備の構想の明確な位置付けを行うもの である。 本方針は、住宅マスタープランの内容（住生活基本法（平成１８年 あわせて、住宅市街地に係る土地利用、市街地開発事業及び都 法律第６１号）に基づき定める住宅等の供給計画及び重点供給地域 市施設等の計画を一体的に行うことにより、住宅市街地の開発整備 を含む。）に適合するよう策定する。 に関する個々の事業を効果的に実施すること、民間の建築活動等を 「東京の都市づくりビジョン（改定）」、都市計画区域マスタープラン、 適切に誘導すること等を目的として定める。 都市再開発の方針、昭島市の基本構想等と整合を図り策定する。 なお、本方針の見直しについては、社会経済情勢の変化や、「都 市計画区域の整備、開発及び保全の方針」（以下「都市計画区域マス （３） 対象区域 タープラン」という。）、「東京都住宅マスタープラン」（以下「住宅マス タープラン」という。）、都市再開発の方針等の見直しの状況等を踏ま 本方針における対象区域は、次のとおりである。 えながら必要に応じて行う。 （１） 区 分 昭島都市計画区域 効果 本方針を策定することによる主な効果として、次のことが挙げられ る。 ① 住宅まちづくりの推進に向けた、都民、民間事業者、行政等の 適切な誘導 ② 都市計画制度の円滑な適用 ③ 住宅まちづくり事業と都市計画制度の総合的、一体的な展開 1 区市町村 対象区域 昭島市 行政区域全域 ２ 住宅市街地の開発整備の目標 このようなことから、本方針においては、居住の場としても魅力的な (1) 実現すべき住宅市街地のあり方 東京の実現のために、環状メガロポリス構造の実現に加え、集約型の 地域構造を前提とした、首都・東京にふさわしい高度な防災機能を備 住宅は、人々が、生命、身体及び財産の安全を確保し、子供を育 えた居住を実現することを基本的な目標に掲げる。 み、社会経済の諸活動に参加していく上での基盤となるものである。 また、東京には、都市構造上の位置、歴史や伝統、居住者の状況 また、住宅は都市や街並みを構成する基本的な要素であり、都市 等の相違により、様々な特性を有する地域が存在しており、こうした の活力や安全、環境、景観、地域社会の維持形成等に影響を与え、 東京の各地域があいまって、東京の魅力を形成している。住宅市街 単なる私的財にとどまらず、社会的な性格を有している。したがって、 地の整備に当たっては、各地域の特性をいかすことが必要であること 経済的活力や文化的魅力とあいまって、居住の場としての魅力を高 から、「東京の都市づくりビジョン（改定）」において地域の特性、果た めていくことが、都民生活の質の向上はもとより、都市社会に活力と す役割などを踏まえて設定した５つのゾーンごとに、状況に応じて対 安定をもたらし、首都東京の持続的な発展に寄与するものである。 応を図るものとする。 東京における住宅市街地の整備の方向は、住宅・住宅地の大量供 給を目的として、都市空間の高度利用や住宅の供給増を図ることに (２) 住宅の建設及び更新、良好な居住環境の確保等に係る目標 重点が置かれてきた時代から、市場の活用やストックを重視する時代 へと移行している。さらに近年では、少子高齢化の進行、世帯構成の 首都・東京にふさわしい高度な防災機能を備えた居住の実現に 変化、住宅総数及び空き家数の増加など、住宅政策を取り巻く社会 向けて、次の目標を定める。 経済情勢は変化しているとともに、東日本大震災の被災経験を踏ま え、改めて高度な安全性の確保が求められている。 目標１ 安全で安心な住宅・住宅市街地の形成 また、都市計画区域マスタープランでは、広域連携により東京圏全 震災等に対する高度な防災機能や、低ＣＯ２など優れた環 域で一体的に機能を発揮する環状メガロポリス構造の実現に加え、 境性能、潤いのある景観や緑など、安全で魅力ある住宅市街 今後東京の人口もゆっくり確実に減少していく中で、地域特性を踏ま 地を形成する。 えて選択した拠点的な市街地を再構築するとともに、それを支える都 市基盤等の整備に優先的に取り組み、東京の市街地を集約型の地 目標２ 地域における生活サービスとの連携 域構造へと再編していくこととしている。 高齢者世帯や子育て世帯などが地域・社会の中で必要なサ 2 ポートを受けながら安心して暮らせる住生活の実現を図 る。 目標８ 良質な住宅を供給する市場の整備 良質な住宅の供給促進とともに、活用されていない空き家の市 目標３ マンションの管理適正化・再生 場への流通を誘導する。 東京の住宅ストックの約４割を占めるマンションを良好な状態 に保つための管理の適正化や耐震化、大規模改修・建替えの 目標９ 支援を必要とする世帯の居住の安定確保 促進を図る。 公共住宅でのセーフティネット機能の強化とともに、多様な主 体・分野との連携によるセーフティネットを再構築する。 目標４ 公共住宅ストックの有効活用 公共住宅ストックの再編と活用に関する方針を作成し、公共住宅 目標 10 地震災害からの復興 ストックを、東京のまちづくり等に活用する。 「東京都地域防災計画」の見直しと、応急仮設住宅の迅速な提 供に向けた準備を図るとともに、地震災害からの速やかな復興の 目標５ 郊外住宅市街地等の活性化 ための準備に取り組む。 高齢化が進み、空き家の増加が見られる郊外住宅市街地やニュ ータウンなどについて、活性化や再生を図る。 ３ 良好な住宅市街地の整備又は開発の方針 目標６ 既存住宅活用の推進 住宅市街地の整備に当たっては、「東京の都市づくりビジョン 既存住宅について、リフォームやメンテナンスの促進、住宅市場 （改定）」における５つのゾーンのうち、本都市計画区域が属するゾ での流通促進を図るとともに、空き家の活用を促進する。 ーンについて、防災機能の向上、生活サービスとの連携、住宅地 のマネジメントの促進及び景観・環境への配慮といった視点から、 目標７ 市場におけるルールづくり 次のとおり、住宅市街地の整備又は開発の方針を定める。 都民が安心して取引できる住宅市場の実現に向け、売買及び賃 貸におけるルールづくりを進めるとともに、消費者の意識や関心の 向上を図る。 3 核都市広域連携ゾーン (1) 地区の選定 駅やその周辺の再整備の機会を捉えて、集合住宅や生活支 住宅市街地のうち、一体的かつ総合的に整備し、又は開発すべき 援機能の集積等を計画的に進め、駅周辺を地域の住生活を支 地区を「重点地区」として選定し、都市計画制度の適用、事業の実施 える拠点として育成していく。 状況等を踏まえ、地区ごとに整備又は開発の目標、整備方針等を定 建物の高さ制限や敷地面積の最低限度等を、高度地区、地 め、計画や事業の積極的な推進を図る。 区計画、建築協定等で定めることにより、敷地の細分化等による 住環境悪化の防止、沿道の緑化等を図りつつ、良好な街並みの (2) 選定基準 形成を推進していく。 住宅市街地の更新の機会を捉え、スプロール化によって形成 重点地区には、住宅マスタープランにおける重点供給地域に適合 された、基盤が未整備な住宅市街地の再編に取り組み、良好な させながら、住宅市街地の計画的な整備又は開発に向けた都市計画 住環境を形成していく。 の決定、事業の実施等が見込まれるものを選定する。 住民の少子高齢化や建物の老朽化が進んでいるニュータウ 選定に当たっては、地域の住宅まちづくり活動の動向を踏まえる。 ン等について、市や関係する主体が、地域の特性に応じて「多 摩ニュータウン等大規模住宅団地再生ガイドライン」などを活用 (3) 具体的な地区の計画 して、連携して進める老朽化した団地の更新や公共施設のリニ ューアル･バリアフリー化などの検討に対し、広域的自治体として 本都市計画区域における具体的な重点地区の整備又は開発の計 の調整や技術的支援などを行うとともに、都営住宅等について 画は、地域の住宅まちづくり活動の動向を踏まえたものとする。 は、引き続き、住宅管理者として、適切な維持更新に取り組んで 重点地区の整備又は開発の概要について別表に示す。 いく。 ４ 重点地区の整備又は開発の方針 4 議題３ 参考資料 「住宅市街地の開発整備の方針」都市計画変更原案について １ 策定の目的等 良好な市街地の開発整備を図るための長期的かつ総合的なマスタープランとして、都市計画区域内 の住宅市街地の開発整備の構想の明確な位置付けを行うとともに、住宅市街地に係る土地利用、市街 地開発事業及び都市施設等の計画を一体的に行うことにより、住宅市街地の開発整備に関する個々の 事業を効果的に実施すること、民間の建築活動等を適切に誘導することを等を目的とする。 （1）効果 ①住宅まちづくりの推進に向けた、都民、民間事業者、行政等の適切な誘導 ②都市計画制度の円滑な適用 ③住宅まちづくり事業の総合的、一体的な展開 （2）位置付け 「住宅マスタープラン」、「東京の都市づくりビジョン」、「基本構想」等と整合を図り策定する。 （3）対象区域 昭島都市計画区域全域とする。 ２ 住宅市街地の開発整備の目標 （1）実現すべき住宅市街地のあり方 集約型の地域構造を前提とした、首都・東京にふさわしい高度な防災機能を備えた居住の実現を基 本的な目標として掲げるとともに、「東京の都市づくりビジョン」において地域の特性、果たす役割などを 踏まえて設定したゾーンごとの実現すべき住宅市街地の将来像を示す。 （2）住宅の建設及び更新、良好な居住環境の確保等に係る目標 ①安全で安心な住宅・住宅市街地の形成 ②地域における生活サービスとの連携 ③マンションの管理適正化・再生 ④公共住宅ストックの有効活用 ⑤郊外住宅市街地等の活性化 ⑥既存住宅活用の推進 ⑦市場におけるルールづくり ⑧良質な住宅を供給する市場の整備 ⑨支援を必要とする世帯の安定確保 ⑩地震災害からの復興 ３ 良好な住宅市街地の整備又は開発の方針（核都市広域連携ゾーン） 駅やその周辺の再整備の機会を捉えて、集合住宅や生活支援機能の集積等を計画的に進め、駅周辺 を地域の住生活を支える拠点として育成していく。 また、建物の高さ制限や敷地面積の最低限度等を、高度地区、地区計画、建築協定で定めることにより、 敷地の細分化等による住環境悪化の防止、沿道の緑化等を図りつつ、良好な街並みの形成を推進する。 ４ 重点地区の整備又は開発の方針 （1）地区の選定 一体的かつ総合的に整備し、又は開発すべき地区を「重点地区」として選定する。 （2）選定基準 住宅マスタープランにおける重点供給地域のうち、住宅市街地の計画的な整備又は開発に向けた都 市計画の決定、事業の実施等が見込まれるものを選定する。 （3）具体的な地区の計画 ①中神地区（約５ｈａ）・・・公営住宅建替え事業、地区計画 ②立川基地跡地昭島地区（約28ｈａ）・・・土地区画整理事業、公営住宅建替え事業、地区計画 ① ② ５ 主な変更点 議題３資料参照 ６ 今後のスケジュール ：東京都 ：昭島市 都市計画法第16条第１項の規定に基づく素案の縦覧及び公聴会等の開催 ↓ 都市計画法第18条第１項の規定に基づく意見照会・・・東京都より市へ ↓ 昭島市都市計画審議会に諮問・答申の後、東京都へ回答 ↓ 都市計画法第17条第１項の規定に基づく案の縦覧 ↓ 東京都都市計画審議会に諮問・答申の後、都市計画決定告示 ＜平成26年７月頃予定＞ ＜平成26年10月頃予定＞ ＜平成26年11月頃予定＞ ＜平成26年12月頃予定＞ ＜平成27年２月頃予定＞
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