原弘産グループによる当社株式の買付提案に対する 当社取締役会の意見 2008年5月13日 買付提案に関する説明会用資料 1 2008/5/13 本資料に関する留意事項 • 本資料の目的について – 本資料は、本説明会参加者への情報提供を唯一の目的として作成されており、本説明会参加者を含むあらゆる投資家に 対して、当社株式を含む証券やその他金融商品の売買や引受け等を勧誘し又は、投資助言をする目的で使用されるもので はなく、また、勧誘又は投資助言をするものではありません。 – 本資料は、2008年6月27日に開催予定の当社定時株主総会における議決権行使に関し、自己又は第三者に議決権の 行使を代理させることを勧誘するものでは一切ありません。 • 本資料に掲載した情報について – 当社では本資料に掲載した情報を、公開情報を含め、一般に信頼できると思われる情報源から入手しておりますが、その正 確性、完全性又は適切性を保証するものではありません。当社は本資料中に掲載した情報を使用して生ずる可能性のある 損害・損失について一切の責任を負いかねます。 • 本資料に掲載した意見及び業績予想について – 本資料は、あくまでも報道関係者、機関投資家及びアナリストの皆様方を対象とした本説明会における説明の便宜のため のみに作成したものです。当社取締役会意見の具体的な内容については、本日公表した「当社取締役会意見書」に記載し たとおりですので、必ず同意見書の上、内容をご確認下さい。 – 本資料に掲載した業績予想は、当社がこの資料を作成した時点の判断を反映しており、変更される場合があります。過去 の実績は将来の業績を示唆・保証するものではありません。また、当社は、将来の業績に関し、明示的、暗示的にかかわら ず一切の表明又は保証を行いません。 2 2008/5/13 原弘産の本買付提案に対する当社取締役会の意見（結論） • 原弘産による本買付提案は、当社の企業価値を著しく毀損し、 株主共同の利益に反します。よって 本買付提案に 「反対」 します ［反対に至った理由］ 1. 当社が原弘産の子会社となった場合 • 独立系管理会社という当社の事業モデルが崩壊します • 原弘産の財務内容は当社と比べて脆弱であり、当社の信用力が低下します • 原弘産の経営姿勢は短期的利益の追求、コンプライアンス、モラル等の面で懸念があります 2. 当社は独自の経営判断で開発事業から撤退し、経営資源を管理系事業に集中します。よって開発 建設事業を原弘産に統合させる必要性はありません 3. 原弘産の「ストック型ビジネス」の提案はマンション管理事業の理解不足に基づく実効性のないもの であり、マンション管理組合の離反を招きます 3 2008/5/13 目次 1. 原弘産の提案内容及び原弘産の分析 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ｐ.4 2. 原弘産の各提案に対する当社の見解 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ｐ.13 3. 当社の成長戦略 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ｐ.25 参考資料 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ｐ.35 ※本買付提案を行っております株式会社原弘産及び井上投資株式会社につきまして以下「原弘産」と記載いたします 1. 原弘産の提案内容及び原弘産の分析 5 2008/5/13 1-1 原弘産の提案内容 【提案1】 当社の連結子会社化 ｰ 原弘産グループは議決権ベースで50%超2/3未満となるような株式の取 得をし、当社を連結子会社化する。当社の東証2部上場は維持 原弘産の 提案内容 【提案2】 開発建設事業の移管・統合（事業統合） - 当社グループから開発建設事業を切り離し、原弘産グループに移管・統合 する。当社は管理事業に特化する 【提案3】 新規事業の創造（事業提携） ｰ 当社のマンション管理事業をベースに、原弘産が主体となって中古マンショ ンの買取、リフォーム、販売事業及び建替え事業等（かかる事業を原弘産 は「ストック型ビジネス」と定義している）を創造・展開する。「ストック型ビジ ネス」においては原弘産がリスクを負担する ※原弘産による本買付提案につきましては、原弘産による買付説明書をご参照下さい。 6 2008/5/13 1-2-(1) 原弘産の事業内容について • 山口県・九州地区を中心とした分譲マンション事業と首都圏を中心とした不動産販売事業が中心 • 特に不動産販売事業が売上高の50％以上を占め、不動産の短期売買が複数回行われている • 環境事業（風力発電事業）はいまだ主力事業にはなっていない 直近2期の事業別売上詳細 原弘産の事業部門別売上推移 （百万円） 60,000 50,000 環境事業 52,841 3,107 不動産賃貸管理事業 2,008 不動産分譲事業 5,003 2,777 40,000 25,911 718 1,125 30,000 9.0% 55,338 47,725 47,557 07/2期 08/2期 5.0% 2.1% 3.8% 5.9% 8.0% 【内側 07/2期】 売上：52,841百万円 【外側 08/2期】 50.4% 売上：55,338百万円 55.0% 28.9% 32.0% 20,000 10,000 8,485 440 693 7,351 10,093 146 830 9,116 24,066 0 04/2期 05/2期 （原弘産IR資料より作成） 06/2期 不動産分譲事業 不動産販売事業 分譲マンション事業 その他不動産分譲事業 賃貸管理事業 環境事業 7 2008/5/13 1-2-(2) 原弘産の財務状況 • 有利子負債の大幅な増加（金融機関からの借入金に加え、新株予約権付社債等による直接調達を積極化） • 国内経済が減速傾向にあり、不動産市況も不透明性を増すなか不動産棚卸在庫が大幅増加。前期決算において も不動産販売の不振が下方修正要因となっている • 棚卸資産評価法は原価法を適用しており、不動産市況が悪化している中、2010年2月期までに低価法適用によ る不動産の評価損及び実損失が発生する可能性 原弘産の棚卸資産・有利子負債・純資産の推移 （百万円） 50,000 45,000 棚卸資産 有利子負債 42,914 純資産 41,726 ※ 40,000 35,758 33,657 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 14,209 13,343 9,131 9,639 7,985 3,191 5,752 2,008 1,657 04/2期 05/2期 06/2期 14,768 14,656 07/2期 08/2期 ※ 07/2期棚卸資産には、投資その他の資産に 計上されている「信託土地建物16,992百万円」を含む （原弘産IR資料より作成） 8 2008/5/13 1-2-(3) 原弘産の不動産短期売買について • 原弘産は中間期末・決算期末又はその直前に不動産の短期売買による売上を計上している ケース 不動産所在地 原弘産取得日 原弘産売却日 ケース１ 神奈川県川崎市川崎区港町 05/7/22 05/8/25 ケース２ 埼玉県和光市丸山台二丁目 05/12/16 06/2/28 ケース３ 神奈川県相模原市上鶴間本町五丁目 05/12/16 06/8/31 ケース４ 東京都武蔵野市御殿山一丁目 06/8/7 07/2/28 ケース５ 福岡県北九州市小倉北区浅野二丁目 07/12/28 08/2/28 ケース１ ケース４ 9 2008/5/13 1-2-(4) 原弘産の四半期毎当期利益と不動産売買 • 原弘産の当期利益は、不動産売買に大きく依存していると思われる • 08/2月期は不動産売買が低調のため大きく収益を落とす 原弘産の四半期毎の当期利益の推移 （百万円） （原弘産IR資料及び当社調べより作成） 3,500 3,000 相模原市上鶴間本町 土地売却 2,850 武蔵野市御殿山 土地売却 2,500 和光市丸山台 土地売却 2,000 川崎市川崎区港町 土地売却 1,500 北九州市小倉北区浅野 建物売却 1,262 922 1,000 722 668 500 79 0 -500 -115 -192 -81 -58 -408 -256 -1,000 05/5 05/8 05/11 06/2 06/5 06/8 06/11 07/2 07/5 07/8 07/11 08/2 10 2008/5/13 1-2-(5) 原弘産の子会社の状況 • 原弘産は事業多角化に積極的だが、買収・投資した企業及び新設子会社の成長実績は乏しい • 原弘産の子会社は2008年２月期においても多くが赤字計上となっており、単体決算に比べ利益水準は低い • 子会社は赤字体質が続く 原弘産の連結・単体の決算推移 06/2期 07/2期 08/2期 連結 単体 差引 連結 単体 差引 連結 単体 差引 25,911 24,414 1,497 52,841 48,694 4,147 55,338 45,135 10,203 営業利益 1,877 2,043 ▲166 3,433 3,561 ▲128 1,586 1,810 ▲224 経常利益 1,903 2,010 ▲107 3,065 3,223 ▲158 181 当期純利益 1,014 1,335 ▲321 1,959 1,948 11 83 （単位：百万円） 売上高 2,355 ▲2,174 855 ▲772 （原弘産決算説明会資料より作成） 11 2008/5/13 1-2-(6) 原弘産の経営姿勢について • 当社が懸念する原弘産の経営姿勢 原弘産の経営姿勢を疑う数々の事柄 ① 2月下旬及び8月下旬に複数回行われた不動産短期売買 • 原弘産の売上高の多くを占める不動産販売事業において、保有期間1年以内の短期不動産売買を8月中 間期又は2月決算期末にあわせて複数回行っており、収益の継続性・安定性に疑問がある ② 下関有料老人ホームにおける公取委からの排除命令 • 下関有料老人ホームで景品表示法違反によって公正取引委員会から排除命令を受けた （参照：参考資料①） ③ 博多港開発の事業者公募における不誠実な対応 • 福岡市の第三セクターである博多港開発が実施したアイランドシティの高齢者関連施設事業者公募におい て、事業予定者決定後に一方的に辞退した （参照：参考資料②） ④ 経営管理体制に対する懸念 • 07年中間決算短信発表当日の決算下方修正発表や08年2月期決算短信発表前日において大幅業績下 方修正を発表するなど経営管理体制に懸念がある 12 2008/5/13 1-2-(7) 原弘産と合人社計画研究所（ランドマークの親会社）の関係 • 原弘産の新築物件の竣工当初管理会社はほとんどが当社と競合関係にある合人社計画研究所（合人社） （参照：参考資料③） • 合人社は原弘産の株式を保有し、原弘産とは2006年４月に原弘産PFIインヴェストメントを設立 • 07年2月には原弘産グループから合人社の子会社ランドマークが当社株式を取得 • 以上の事実等から当社と競合する合人社グループが原弘産と一体の買付者であるとの疑念あり 原弘産グループ及び合人社グループの当社株式保有推移 年月 （原弘産3/19付回答書及び大量保有報告書等より作成） 合人社グループ 原弘産グループ （ランドマーク持分） 合計 株数（千） 持株比率 株数（千） 持株比率 持株比率 ― 10.5% 650 4.4% 10.5% 6.1% 702 4.7% 10.9% 900 6.1% 741 5.0% 11.1% ’07/12 900 6.1% 809 5.5% 11.6% ’08/1 1738 11.8% 948 6.4% 18.2% ’08/2 1,841 12.5% 1,353 9.2% 21.7% ’08/3 2,373 16.1% 1,846 12.5% 28.7% ’08/4 2,373 16.1% 1,880 12.8% 28.9% ‘06/9 1,550 10.5% ‘07/2 900 6.1% ’07/3 900 ’07/5 ― 原弘産開発物件の新築分譲時指定管理会社 （原弘産4/16付再回答に基づき作成） ベツダイ 1.4% 原弘産 1.4% 日本ハウズイング 1.4% 住商建物 1.4% 物産コミュニティー 1.4% サンデンハウジング 2.9% 合人社計画研究所 89.9% 竣工当初契約した管理会社は 69件中62件を占める(予定を含む） 詳細については参考資料③を参照ください 2. 原弘産の各提案に対する当社の見解 14 2008/5/13 2-1 提案１に対する当社見解 原弘産の事業提携提案 当社見解 【提案1】 【提案1】 当社の連結子会社化 当社の連結子会社化 •• 独立系管理会社という当社の事業モデルが崩壊 独立系管理会社という当社の事業モデルが崩壊 •• 原弘産の財務内容は当社と比べて脆弱であり、当社の信 原弘産の財務内容は当社と比べて脆弱であり、当社の信 用力が低下 用力が低下 •• 原弘産の経営姿勢は短期的利益の追求、コンプライアンス、 原弘産の経営姿勢は短期的利益の追求、コンプライアンス、 モラル等の面で懸念がある モラル等の面で懸念がある 【提案2】 開発建設事業の移管・統合 （事業統合） • 当社は独自の経営判断で開発事業から撤退し、経営資源 を管理系事業に集中する。よって開発建設事業を原弘産に 統合させる必要性なし 【提案3】 新規事業の創造 （事業提携） • 原弘産の「ストック型ビジネス」の提案はマンション管理事業 の理解不足に基づく実効性のないものであり、マンション管 理組合の離反を招く 15 2008/5/13 2-1-(1) 提案１に対する当社見解 • • • • ― 『独立系』は当社の企業価値の源泉 ― 「独立系」とは特定デベロッパーと資本関係・事業提携関係を結ばないマンション管理会社 「独立系」管理会社として中立的なスタンスで管理組合とデベロッパーの多種多様なニーズに対応 「独立系」の中では数少ない全国規模で質の高いサービスが提供できる上場・大手マンション管理会社 受注物件の４割は系列管理会社を持たないデベロッパーの新築物件・6割は管理組合によるリプレース （管理会社変更） ⇒当社の成長は「独立系」であるがゆえ 当社マンション管理事業の主なデータ マンション管理会社市場シェア（06年度） （マンション管理新聞より作成） D社Gr. 6.6% 全体 約503万戸 上位5社の中で 「独立系」は当社のみ その他 74.9% 当社 6.2% T社Gr. 5.5% H社 3.6% N社 3.2% 売上 29,821百万円（08年3月期） 受託管理戸数 328,411戸 受託管理組合数 6,014組合 受託管理棟数 6,927棟 顧客別受注構成 リプレース（管理会社変更） 約6割 新築受託（デベロッパー推薦） 約4割 地域別売上構成 首都圏 その他地域 拠点数 約7割 約3割 国内25支店、海外3拠点 デベロッパーである原弘産の子会社になった場合、当社の『独立系』としての事業モデルは崩壊し、既存顧客の離 反を招き、新規受託も減少するおそれが極めて高い 16 2008/5/13 2-1-(2) 提案１に対する当社見解 ― 当社と原弘産の財務状況比較 ― • 有利子負債を圧縮し自己資本比率を改善した当社に対し、原弘産は有利子負債が多く自己資本比率も低下傾向 • 主要な経営指標において管理事業に立脚する当社の財務状態は原弘産を凌ぐ • さらに当社が原弘産の連結子会社となった場合には過大な負債を背負う原弘産の財務状態が当社の主力事業で あるマンション管理事業等にも悪影響を及ぼすおそれがある 当社と原弘産の総資産・有利子負債・自己資本比率の推移 当社と原弘産の主な経営指標の比較 【当社】 下記すべての指標において当社が原弘産を凌ぐ (百万円） 100,000 80,000 総資産 20,000 自己資本比率 40.0% 89,419 33.7% 62,036 60,000 40,000 有利子負債 26.5% 43,524 11.9% 19,454 36,386 11,389 0 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 06/3 07/3 総資産 有利子負債 ※棚卸資産回転率は、 07/2期投資その他の資産に計上されている 「信託土地建物16,992百万円」を含めて算定 自己資本比率 40.0% 100,000 80,000 31.4% 69,745 42,914 60,000 40,000 20,000 当社 （08/3期） 3.9% 8.6% 5.36 4.69 33.7% 31.3% 0.92 08/3 【原弘産】 (百万円） 売上高経常利益率 自己資本当期純利益率 自己資本回転率 効率性 棚卸資産回転率 自己資本比率 安全性 有利子負債依存度 D/Eレシオ 収益性 原弘産 (08/2期） 0.3% 0.6% 3.83 1.84※ 21.0% 61.2% 2.85 30,713 20.9% 68,128 41,726 21.0% 13,343 0 06/3 07/3 08/3 30.0% 当社の財務基盤の安定性は原弘産よりも高 20.0% く、当社と比べて財務基盤の脆弱な原弘産 10.0% の子会社となることは当社の企業価値を毀 0.0% 損するおそれがある 17 2008/5/13 2-1-(3) 原弘産に対する当社関係者の評価 • 当社の顧客である管理組合、取引先や従業員も原弘産の子会社になることに対して強い懸念を示 している 《管理組合からの懸念表明》 「独立系としての日本ハウズイングを評価しているのであって、系列下になるのであれば、それ以後は 管理委託契約を更新すべきではないのではないか。」 《取引先（デベロッパー）からの懸念表明》 「当社などは、管理会社などのネームバリューを利用して販売している面もある。日本ハウズイングの 価値は、どのデベロッパーの影響もなく独立性があり、きめ細やかな対応ができることであり、その特 色が失われてしまっては、発注する意味がない。」 《当社従業員からの懸念表明》 「独立系という独自性が損なわれ、大手デベ系との競合では戸数は伸びない。」 「管理会社を持たないデベロッパーより敬遠され、ビジネスチャンスを逸する。」 「企業文化が極端に違う会社の子会社になることは、経営方針の変更等危惧されており、管理組合 等の顧客には理解されないのではないか。」 18 2008/5/13 2-2 提案２に対する当社見解 原弘産の事業提携提案 当社見解 【提案1】 当社の連結子会社化 • 独立系管理会社という当社の事業モデルが崩壊 • 原弘産の財務内容は当社と比べて脆弱であり、当社の信 用力が低下 • 原弘産の経営姿勢は短期的利益の追求、コンプライアンス、 モラル等の面で懸念がある 【提案2】 【提案2】 開発建設事業の移管・統合 開発建設事業の移管・統合 （事業統合） （事業統合） •• 当社は独自の経営判断で開発事業から撤退し、経営資源 当社は独自の経営判断で開発事業から撤退し、経営資源 を管理系事業に集中する。よって開発建設事業を原弘産に を管理系事業に集中する。よって開発建設事業を原弘産に 統合させる必要性なし 統合させる必要性なし 【提案3】 新規事業の創造 （事業提携） • 原弘産の「ストック型ビジネス」の提案はマンション管理事業 の理解不足に基づく実効性のないものであり、マンション管 理組合の離反を招く 19 2008/5/13 2-2-(1) 提案２に対する当社見解 ― 開発建設事業の移管・統合 ― • 開発事業は、現在の不動産市況の悪化及び将来的な収益不安定性に鑑み、当社及び子会社の札幌丸増、 カテリーナ都市開発ともに撤退し、管理系事業に経営資源の集中を図る • 従業員は管理系事業に集約。設計施工のノウハウを活用し、管理系事業、特に営繕工事業における収益拡大 に寄与 開発事業に関する当社の方針 当社事業セグメントの再編 • 管理系事業への集中を図るため開発事業から撤退 当社の 開発事業 札幌丸増 （子会社） カテリーナ 都市開発 （子会社） 施策 2. 開発関連販売管理費の圧縮 管理系事業 1. 管理系事業への人材集中 1. 管理系事業強化 2. 当社の営業利益率の安定性向上 3. 有利子負債の圧縮、財務基盤強化 マンション管理事業 マンション管理事業 ビル管理事業 ビル管理事業 不動産管理事業 不動産管理事業 営繕工事業 開発系事業 効果 今後 従来 営繕工事業 建設 開発建設事業 開発 （撤退） 20 2008/5/13 2-2-(2)提案２に対する当社見解 ― マンション開発事業の環境 ― • 当社は分譲マンション市況の悪化を考慮し06年４月以降マンション開発事業の順次縮小をすすめていた 当社の棚卸資産残高の推移（連結） 首都圏地域の分譲マンション発売戸数及び契約率 50,000 80.6% 発売戸数 76.3% 40,000 35,000 80.0% 75.2% 45,000 65.0% 40,311 28,284 25,000 45,000 40,000 32,737 15,000 20.0% 10,000 5,000 0.0% 06/1-6 06/7-12 07/1-6 30,685 35,951 10,000 07/7-12 （不動産経済研究所２００７年「首都圏マンション市場動向」より作成） 0 仕掛信託不動産 仕掛販売用不動産 販売用不動産 その他 24,342 21,337 15,000 5,000 0 37,588 30,000 40.0% 25,000 20,000 20,000 48,232 50,000 60.0% 35,000 34,152 30,000 （単位：百万円） 契約率 10,813 8,596 573 04/3 10,949 1,118 1,812 214 157 10,086 4,558 7,259 5,091 3,312 242 437 05/3 07/3 11,277 06/3 08/3 21 2008/5/13 2-3 提案３に対する当社見解 原弘産の事業提携提案 当社見解 【提案１】 当社の連結子会社化 • 独立系管理会社という当社の事業モデルが崩壊 • 原弘産の財務内容は当社と比べて脆弱であり、当社の信用 力が低下 • 原弘産の経営姿勢は短期的利益の追求、コンプライアンス、 モラル等の面で懸念がある 【提案２】 開発建設事業の移管・統合 （事業統合） • 当社は独自の経営判断で開発事業から撤退し、経営資源 を管理系事業に集中する。よって開発建設事業を原弘産に 統合させる必要性なし 【提案３】 【提案３】 新規事業の創造 新規事業の創造 （事業提携） （事業提携） •• 原弘産の「ストック型ビジネス」の提案はマンション管理事業 原弘産の「ストック型ビジネス」の提案はマンション管理事業 の理解不足に基づく実効性のないものであり、マンション管 の理解不足に基づく実効性のないものであり、マンション管 理組合の離反を招く 理組合の離反を招く 22 2008/5/13 2-3-(1) 提案３に対する当社見解 ― マンション管理事業の取引関係 ― • マンション管理事業における管理組合と管理会社との間で締結される管理委託契約は、共用部分の管理 • 管理組合は、管理会社に対し、共用部分におけるマンション管理に注力することを求める • 専有部分に対するサービスについては、全国的に多くの拠点を有する企業、又は専門性が高く信頼に足る 地元協力会社との取引が中心 • 経営陣が率先して現場に足を運ぶとともに、管理組合・入居者・地域コミュニティと接する現場の声を重視 • 直接雇用によって創業以来５０年の現場第一主義を継承してきた従業員こそが当社の競争力の源泉 当社のマンション管理事業 区分所有者 販売 新築時の 管理推薦 組合組成 管理組合 デベロッパー 管理の委託 共用部分の管理 当社 （管理会社） 23 2008/5/13 2-3-(2) 提案３に対する当社見解 ― マンション居住者にとって価値あるサービスとは ― • 今回提案されている「新規事業」は、当社のマンション管理事業の理解不足に基づく提案であり実効性に欠ける ばかりか、マンション管理組合の離反を招くおそれが強い • 専有部分に対するサービスは管理組合の承諾を得ながら慎重に進めることが求められる • 当社としては既にサービスを提供している「安心快適生活」や管理組合ホームページ等を活用した事業を開始して おり、マンション管理事業に付加価値をつけて収益力を向上 • 原弘産は「ストック型ビジネス※」について「平成20年2月期に本格的に着手したばかりであり、過年度においては ほぼゼロです」 と回答しており、早期に実績を上げるだけの実行力に疑問 ※原弘産のストック型ビジネスとは中古マンションの買取、リフォーム、販売事業及び建替え事業等等を指す 当社の専有部分に対する既存サービス 管理マンション 共用部分 （マンション管理組合） 当社 共用部分アプローチ 管理委託契約 「安心快適生活」 管理組合ホームページ 専有部分 （居住者） 【営業店】 フロント／現場管理員 専有部分サービス 【売買・賃貸仲介部門】 首都圏：ビル・不動産営業部 地方 ：各支店 協力会社 24 2008/5/13 2-4 原弘産提案の総括 原弘産の提案 【提案１】 当社の連結子会社化 【提案２】 開発建設事業の移管・統合 （事業統合） 【提案３】 新規事業の創造 （事業提携） ― 原弘産の提案内容と当社見解― 当社見解 • 独立系管理会社という当社の事業モデルが崩壊 • 原弘産の財務内容は当社と比べて脆弱であり、当社の信用 力が低下 • 原弘産の経営姿勢は短期的利益の追求、コンプライアンス、 モラル等の面で懸念がある • 当社は独自の経営判断で開発事業から撤退し、経営資源 を管理系事業に集中する。よって開発建設事業を原弘産に 統合させる必要性なし • 原弘産の「ストック型ビジネス」の提案はマンション管理事業 の理解不足に基づく実効性のないものであり、マンション管 理組合の離反を招く 原弘産による本買付提案は、当社の企業価値を著しく毀損し、株主共同の利益に反します 3. 当社の成長戦略 26 2008/5/13 3-1 当社の事業基盤 • • • • － マンション管理事業をコア事業として － 当社の安定的な売上は管理系事業、とりわけマンション管理事業によってもたらされている 当社マンション事業は顧客であるマンション管理組合及びデベロッパーからの要望に誠意を持って対応 現場第一主義を貫きニーズに機敏に対応し、継続的取引で長期安定成長を達成 管理組合との契約を遵守し、またあらゆる取引先との関係に配慮し、管理系事業に特化した事業展開で お客様やお取引先様からの信頼を獲得 当社事業部門別売上高推移（連結） 当社マンション管理事業管理戸数の総数及び純増数 （単位：百万円） 120,000 100,000 108,136 350,000 31.6% 20,000 20.5% 32.9% 15.1% 5.1% 6.6% 17.6% 5.6% 7.2% 15.7% 4.8% 6.7% 41.5% 44.5% 39.9% 10.8% 26.4% 3.1% 4.1% 20.2% 5.5% 6.9% 46.8% 0 管理系事業 40,000 63,767 56,515 25.1% 300,000 55.6% 67,514 60,000 57,312 戸数 開発系事業 80,000 開発建設事業 営繕工事業 不動産管理事業 ビル管理事業 マンション管理事業 250,000 328,411 管理戸数 純増数 312,261 297,736 284,786 266,755 247,247 221,597 205,450 200,000 190,008 175,562 150,000 100,000 50,000 16,147 19,508 12,950 16,150 14,446 25,650 18,031 15,442 14,525 12,027 0 04/3期 05/3期 06/3期 07/3期 08/3期 99/3 00/3 01/3 02/3 03/3 04/3 05/3 06/3 07/3 08/3 27 2008/5/13 3-2-(1) マンション管理市場の概況 －マンション管理市場の現状－ • マンション管理会社による受託管理戸数シェアは上位10社でシェア38％、上位50社で全体の66％を占める • マンション管理市場が成熟化するなか中小規模の管理会社を大手管理会社が合併集約する傾向にある マンション管理会社管理受託戸数ランキング順に見る管理戸数分布 （管理戸数:千戸） 350 300 上位10社 191万戸 （38％） 250 200 150 日本全国の総マンション管理戸数：約503万戸 11～50位 140万戸 （28％） 100 51位以下 172万戸 （34％） 50 0 1～10社 （0.4%） 11～50社 （1.5%） 51社以降 （98.1%） マンション管理会社（管理受託戸数ランキング順〈全体：約2,700社〉） マンション管理新聞２００７年５月２５日版より作成 28 2008/5/13 3-2-(2) マンション管理市場の環境変化 • マンション管理業界は成熟した市場であるが、業界環境の変化により大手への寡占化が進展すると予想 • 当社は独立系の強みを活かし、更なるシェア向上を目指すとともに、営繕工事業への取り組みも強化し、 より総合的な顧客サービスの提供を目指す 今後予想される マンション管理市場の 環境変化 ①老朽化物件が増加し、マンション管理から営繕までより高い次元での総合的なサービス 提供が求められる ②居住者の高齢化や物件の賃貸化が進み、管理組合の運営が難しくなる ③国交省による、マンション管理制度の抜本的見直しに伴い、管理業務の管理会社への 全面委託化が検討され、マンション管理会社には守備範囲の広いサービスを提供するだ けの、組織力・財務力・法令遵守体制・企画提案力が求められる ④上記①②③への対応ニーズが高まり、マンション管理市場は寡占化が進む 環境の変化に対する 当社の対応力 ①マンション管理から営繕までの総合力 ②50年の歴史が培ったノウハウと層の厚い人材が管理業務の全面委託にも対応可能 ③すでに現在のマンション管理市場で高い競争力を有する 29 2008/5/13 3-3 当社の過去5期の業績推移 － 事業部門毎の内訳と財務指標 － • マンション管理事業、不動産管理事業、営繕工事業において増収を達成 • 開発建設事業のうち大型マンション開発における損失を06/3期に計上したことを受け事業を検証し、 また不動産市況の今後の動向を予想し、06年４月以降順次マンション開発事業を縮小 • 06年４月以降は棚卸資産を圧縮し有利子負債の削減に努めてきており、その結果有利子負債の減少等 財務体質の強化を図っている 当社の業績推移 （単位：百万円） 04/3期 05/3期 06/3期 07/3期 08/3期 売上高 57,321 56,515 67,514 108,136 63,767 マンション管理事業 23,803 25,168 26,922 28,590 29,821 ビル管理事業 3,799 4,045 4,517 4,473 4,422 不動産管理事業 2,921 3,174 3,256 3,316 3,524 営繕工事業 8,651 9,958 10,598 11,684 12,907 開発建設事業 18,136 14,167 22,218 60,071 13,090 売上原価 45,004 43,198 52,786 93,244 49,037 営業利益 2,494 2,968 3,729 3,457 2,816 経常利益 1,944 2,028 2,816 2,585 2,516 当期純利益 851 595 ▲ 902 1,102 1,022 総資産 64,766 74,546 89,419 43,524 36,386 純資産 11,339 11,719 10,618 11,830 12,360 赤字矢印は改善 自己資本 11,339 11,719 10,618 11,543 12,251 青字矢印は悪化 棚卸資産 30,685 37,588 48,232 10,813 10,086 棚卸資産回転率 1.44 1.27 1.23 3.16 4.69 有利子負債 D/Eレシオ 41,710 3.68 51,314 4.38 62,035 5.84 19,454 1.69 11,389 0.93 30 2008/5/13 3-4 当社の成長戦略 ― マンション管理・ビル不動産管理・営繕工事業合算― ※本数値は現時点の予想数値です 当社管理系事業の事業計画（09年3月期～15年3月期） （単位：百万円） 09/3期(計画)10/3期(計画)11/3期(計画)12/3期(計画)13/3期(計画)14/3期(計画)15/3期(計画) 金額 52,500 55,400 58,140 60,900 63,710 66,600 69,440 売上高 昨対％ 3.6% 5.5% 4.9% 4.7% 4.6% 4.5% 4.3% 金額 31,400 33,000 34,600 36,200 37,800 39,400 41,000 マンション管理事業 昨対％ 5.3% 5.1% 4.8% 4.6% 4.4% 4.2% 4.1% 金額 8,400 8,630 8,840 9,100 9,350 9,650 9,940 ビル・不動産管理事業 昨対％ 5.7% 2.7% 2.4% 2.9% 2.7% 3.2% 3.0% 金額 12,700 13,770 14,600 15,500 16,460 17,450 18,400 営繕工事業 昨対％ -1.6% 8.4% 6.0% 6.2% 6.2% 6.0% 5.4% 金額 2,500 2,850 2,920 3,200 3,490 3,780 4,060 営業利益 昨対％ 7.3% 14.0% 2.5% 9.6% 9.1% 8.3% 7.4% （参考 開発事業） 売上高 営業利益 金額 金額 10,500 200 開発事業は新規の不動産仕入れを停止し、撤退することを決定しました 10/3期以降の開発事業については詳細決定次第開示いたします 31 2008/5/13 3-5 当社の成長戦略 ― マンション管理事業 ― • 原弘産の事業計画（年平均4.1%成長）を上回る目標で管理戸数の増加を目標設定 • 新築マンション開発の長期的な減少を想定し、既存マンションの管理組合からの管理受託増加と現契約の継続 維持率を高めることが求められる • 居住者の高齢化による管理組合の運営が難しくなるなか当社は運営サポート、修繕・建替計画の企画調整業務 など様々なニーズに応えるとともに、居住者向けサービスの高付加価値化及びその実現のための体制強化に着手 当社マンション管理事業の事業計画（売上） 売上（単位：百万円） 50,000 45,000 40,000 35,000 31,400 33,000 34,600 36,200 37,800 39,400 41,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 09/3期 10/3期 11/3期 12/3期 13/3期 14/3期 15/3期 （単位：百万円） マンション管理事業 当社事業計画値 原弘産業績予想値 09/3期 10/3期 11/3期 12/3期 13/3期 14/3期 15/3期 平均成長率 31,400 33,000 34,600 36,200 37,800 39,400 41,000 31,096 32,340 33,633 34,979 36,378 37,833 39,346 4.6% 4.1% 平均成長率は08/3期から15/3期の8期分の増収率の単純平均値 原弘産業績予想値は3月19日付回答書（別表）業績予想サマリーより作成 32 2008/5/13 3-6 当社の成長戦略 ― ビル・不動産管理事業 ― • 当社事業計画では原弘産が想定する当社の事業計画を上回る現実的な目標を設定 • ビル管理事業は全国に不動産を保有するビルオーナーやファンド等に対して提供している「全国一律サービス 体制」の更なる強化を図り、中小物件の総合管理まで対象拡大して取扱物件数を積み増す • 不動産管理事業は政令指定都市を主に地方案件の開拓を強化し、個人オーナー物件の賃貸総合管理受託を 推進する 当社ビル・不動産管理事業の事業計画（売上） （単位：百万円） 12,000 ビル管理事業 不動産管理事業 10,000 8,000 6,000 4,950 5,070 5,250 5,400 4,600 4,700 4,820 3,800 3,930 4,020 4,150 4,280 4,400 4,540 09/3期 10/3期 11/3期 12/3期 13/3期 14/3期 15/3期 4,000 2,000 0 （単位：百万円） ビル・不動産管理事業 09/3期 10/3期 11/3期 12/3期 13/3期 14/3期 15/3期 平均成長率 当社事業計画値 8,400 8,630 8,840 9,100 9,350 9,650 9,940 3.1% 原弘産業績予想値 7,900 7,900 7,900 7,900 7,900 7,900 7,900 0.2% 平均成長率は08/3期から15/3期の8期分の増収率の単純平均値 原弘産業績予想値は3月19日付回答書（別表）業績予想サマリーより作成 33 2008/5/13 3-7 当社の成長戦略 ― 営繕工事業 ― • ‘94年以降供給戸数の拡大したマンション管理物件の改修工事や、築20年超となるマンションの大規模修繕 ニーズが増加することが予想される • 開発建設事業のノウハウを持つ人材の移動により営繕工事の技術力向上が期待され、建設事業のノウハウを活 かし、かつマンション管理事業部門との連携を図ることで大規模修繕や物件の長命化対応の受注増加を見込む 当社マンション管理物件の築年数の推移（予想） （棟数） 9,980 10,000 9,000 8,000 7,000 30年以上 15年以上 15年未満 8,280 6,584 8.0% 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 2,875 2.6% 24.8% 4,270 2.8% 28.3% 68.9% 72.5% 35.0% 56.9% 26.5% 築30年以上の物件の増加 → 長命化や建替えの需要が増加 ⇒ 開発建設のノウハウが活きる 50.1% 築15年以上の物件の増加 → 大規模修繕工事の需要が増加 → 日常的な修繕の需要も増加 ⇒ 今後更に営繕工事が成長する 18.7% 44.4% 36.9% 23.5% 0 97/3 02/3 営繕工事業 当社事業計画値 原弘産業績予想値 07/3 12/3 17/3 09/3期 10/3期 11/3期 12/3期 13/3期 14/3期 15/3期 平均成長率 12,700 13,770 14,600 15,500 16,460 17,450 18,400 5.9% ケース１，２ 12,792 13,304 13,836 14,389 14,965 15,563 16,186 4.2% ケース３ 13,038 13,951 14,927 15,972 17,090 18,286 19,567 6.7% 平均成長率は08/3期から15/3期の8期分の増収率の単純平均値 原弘産業績予想値は3月19日付回答書（別表）業績予想サマリーより作成 当社は『独立系』であることの強みを活かし、株主をはじめステークホルダーの皆様の ご期待に応えられるよう、今後も企業価値の向上に鋭意努力してまいります 日本ハウズイング株式会社 取締役会 参考資料 36 2008/5/13 参考資料① 下関有料老人ホームでの公取委排除命令について 中国地区における有料老人ホーム等の施設を営む事業者３社に 対する排除命令[2007/2/8] 公正取引委員会は、（株）原弘産は、有料老人ホームの入居者 募集に関する表示において，あたかも、①サービスの内容につい て看護師等を２４時間配置し、②医療機関の協力関係があるか のような表示等をしていたが、実際には看護師は昼夜を問わず全 く配置しておらず、また医療機関の名称及び診療科目など協力の 内容が明りょうに記載されていないなどの点が、景品表示法（優 良誤認及び有料老人ホーム告示）に違反するとして、排除命令を 行った。 財団法人公正取引協会WEBサイトより要約を作成 （http://www.jftc.go.jp/pressrelease/07.february/070208.html） 37 2008/5/13 参考資料② 博多港開発の事業者公募における対応について 原弘産は、福岡市東区のアイランドシティ内で計画していた 高齢者施設などの開発事業を取りやめた。同社は１０月、福岡 市と同市の第３セクターである博多港開発から事業予定者の 決定を受けていたが、その後、事業用地の譲渡価格の引き下 げと、分譲マンション戸数の増加の計画変更を申し出ていた。 譲渡価格の引き下げについて折り合いが付かなかったことから、 今月７日、事業辞退を申し出た。 （中略） 原弘産は、事業予定者に決定後、計画を具体的に詰めたとこ ろ、当初同社が提案した計画では採算が合わないことが分かり、 土地の譲渡価格を一律８万３０００円に引き下げるよう要求、 併せて１９９戸の計画だった分譲マンションの戸数を２５０戸に 変更する旨を申し出た。博多港開発は、戸数増加についてはデ ザインや環境に合った提案であれば 検討すると回答し、譲渡価 格の引き下げは公募条件なので変更できないとして応じなかっ た。 （以下 略） 出典：2007/11/22 日刊不動産経済通信 （http://www.port-hakata.co.jp/jitai12.htm） 38 2008/5/13 参考資料③ 原弘産と合人社との取引関係 エリア 物件名 竣工（予定）日 竣工当初契約した管理会社 エリア 物件名 竣工（予定）日 竣工当初契約した管理会社 アドバンス幡生文教台 2007年11月 ㈱合人社計画研究所 アドバンス21シューペルブ毛利町 2005年4月 ㈱合人社計画研究所 アドバンス21ベイスクエア・エルフィオーレ 2007年2月 ㈱合人社計画研究所 アドバンス21プレッソ新山口 2005年2月 ㈱合人社計画研究所 アドバンス21ベイスクエア・コンコルディア 2006年2月 ㈱合人社計画研究所 アドバンス21パークサイド小野田 2004年8月 ㈱合人社計画研究所 アドバンスフルーア新下関駅南 2006年1月 ㈱合人社計画研究所 アドバンス21コンソラーレ黒石 2004年7月 ㈱合人社計画研究所 アドバンス21ベイスクエア タイムズモア 2005年2月 ㈱合人社計画研究所 アドバンス21御弓町 2003年10月 ㈱合人社計画研究所 山口県その他エリア アドバンス21防府Ⅱ 2003年2月 ㈱合人社計画研究所 ㈱合人社計画研究所 アドバンス21ベイスクエア下関 2004年7月 ㈱合人社計画研究所 アドバンス21宮の下Ⅲ 2003年 8月 ㈱合人社計画研究所 アドバンス21厚狭駅前 2002年7月 アドバンス21宮の下Ⅱ 2002年 7月 ㈱合人社計画研究所 アドバンス21東萩 2002年1月 ㈱合人社計画研究所 アドバンス21丸山 2001年4月 ㈱合人社計画研究所 アドバンス21小郡 壱番館 2002年1月 ㈱合人社計画研究所 アドバンス21貴船 ㈱合人社計画研究所 2001年3月 ㈱合人社計画研究所 アドバンス21みどり町 壱番館・弐番館 2002年1月 山口県下関市エリア アドバンス21川中 2000年12月 ㈱合人社計画研究所 アドバンス宇部 1998年7月 ㈱合人社計画研究所 アドバンス21東駅 2000年10月 ㈱合人社計画研究所 アドバンス21佐賀駅南 2009年2月 ㈱合人社計画研究所（予定） アドバンス21宮の下 2000年2月 ㈱合人社計画研究所 アドバンス21春日の杜 2008年8月 ㈱合人社計画研究所（予定） 2007年2月 ㈱合人社計画研究所 アドバンス21熊野 1998年11月 ㈱合人社計画研究所 アドバンス21泉街コリンズ アドバンス21山の田（西原台） 1997年8月 ㈱合人社計画研究所 アドバンス21国分中央 2008年2月 ㈱合人社計画研究所 アドバンス21新下関 1997年3月 ㈱合人社計画研究所 アドバンス21岩田町 2008年3月 ㈱合人社計画研究所 アドバンス長府三島 1995年12月 日本ハウズイング㈱ アドバンス21西春日 2008年2月 ㈱合人社計画研究所 アドバンス宮田 1995年8月 ㈱合人社計画研究所 アドバンス21デコル川内駅 2007年2月 ㈱合人社計画研究所 アドバンス武久 1994年12月 サンデンハウジング㈱ アドバンス21ブレスティア南春日 2006年7月 ㈱合人社計画研究所 アドバンス長府 1994年1月 サンデンハウジング㈱ グリーンヒル上田の湯弐番館 2006年3月 ㈱ベツダイ アドバンス幡生 1992年2月 ㈱原弘産 アドバンス21ベイスクエア県庁海岸通り 2006年2月 ㈱合人社計画研究所 アドバンス21山口駅通り 2008年2月 ㈱合人社計画研究所 アドバンス21タイムズスクエア辛島公園 2005年7月 ㈱合人社計画研究所 ㈱合人社計画研究所 アドバンス21祇園之洲 2005年7月 ㈱合人社計画研究所 2004年3月 ㈱合人社計画研究所 2003年11月 ㈱合人社計画研究所 アドバンス21山口本町 2008年2月 九州エリア アドバンス21ヴェルテ白石ⅠⅡⅢ 2004年2月 ㈱合人社計画研究所 アドバンス21上荒田 アドバンス21周布Ⅱ 2001年5月 ㈱合人社計画研究所 アドバンス21セントラルパークⅠⅡⅢ 2000年11月 ㈱合人社計画研究所 アドバンス石垣東 2003年2月 ㈱合人社計画研究所 アドバンス21ツインタワー周布 2000年3月 ㈱合人社計画研究所 アドバンスシティ大森 2008年6月 ㈱合人社計画研究所（予定） アドバンス山口Ⅱ 1998年3月 ㈱合人社計画研究所 アドバンスシティ所沢 2008年4月 ㈱合人社計画研究所（予定） アドバンス21大殿 1997年7月 ㈱合人社計画研究所 アドバンスシティ南行徳 2007年11月 ㈱合人社計画研究所 アドバンス山口 1996年5月 ㈱合人社計画研究所 アドバンスDC町田 2007年10月 住商建物㈱ アドバンス21毛利町弐番館 2008年2月 ㈱合人社計画研究所 アドバンスDC金町 2007年2月 ㈱合人社計画研究所 ㈱合人社計画研究所 アドバンスシティ市川 2006年12月 ㈱合人社計画研究所 山口県山口市エリア アドバンス21ツインタワー黄金町 アドバンス21パンセ琴芝 山口県その他エリア ツインスター下松駅南 2007年4月 2006年10月 ㈱合人社計画研究所 アドバンス21ブルーシェル黒石 2006年2月 ㈱合人社計画研究所 アドバンス21パルフェ宇部 2006年1月 ㈱合人社計画研究所 首都圏エリア 東北エリア グリーンリーブス白金台 2004年2月 物産コミュニティー㈱ アドバンス21福島駅前クレアール 2005年7月 ㈱合人社計画研究所 2008年4月16日付再質問回答書 別表③より 39 2008/5/13 参考資料④ 原弘産の財務状況 －過去5年間の業績推移－ 原弘産の業績推移 売上高 不動産分譲事業 不動産賃貸管理事業 環境事業 売上原価 不動産分譲事業 不動産賃貸管理事業 環境事業 営業利益 経常利益 当期純利益 総資産 純資産 自己資本 04/2期 05/2期 06/2期 8,485 10,093 25,911 7,351 9,116 24,066 693 830 1,125 440 146 718 7,121 8,343 22,073 6,138 7,621 20,711 573 586 775 409 135 586 622 811 1,877 502 1,019 1,903 241 585 1,014 6,921 17,220 30,713 1,657 5,752 9,639 1,657 5,752 9,639 （単位：百万円） 07/2期 08/2期 52,841 55,338 47,725 47,557 2,008 2,777 3,107 5,003 45,676 48,349 42,005 43,301 1,265 1,500 2,404 3,547 3,433 1,586 3,065 181 1,959 83 69,745 68,128 14,768 14,656 14,603 14,302 棚卸資産※ 棚卸資産回転率 2,008 2.92 7,985 1.67 14,209 1.99 18,766 2.77 33,657 1.84 有利子負債 D/Eレシオ 3,191 1.93 9,131 1.59 13,343 1.38 42,914 2.94 41,726 2.92 ※ 07/2期棚卸資産には、投資その他の資産に 計上されている「信託土地建物16,992百万円」を含む 赤字矢印改善 青字矢印悪化 40 2008/5/13 参考資料⑤ 当社と原弘産の業績推移比較（半期毎） ・直近5会計年度半期別売上高 （単位：百万円） 100,000 原弘産 日本ハウズイング 83,454 80,000 60,000 40,000 20,000 32,083 25,229 3,150 5,335 21,672 4,759 5,334 0 日 本 ハ ウ ズ イ ン グ 41,315 34,843 24,682 40,158 29,22134,546 26,199 34,736 11,938 13,973 12,683 20,602 第41期（04/3期） 第42期（05/3期） 第43期（06/3期） 第44期（07/3期） 第45期（08/3期） 03/9 04/3 04/9 05/3 05/9 06/3 06/9 07/3 07/9 08/3 25,229 32,083 21,672 34,843 26,199 41,315 24,682 83,454 29,221 34,546 営業利益 658 1,836 622 2,346 604 3,125 577 2,880 1,027 1,789 経常利益 439 1,505 183 1,845 193 2,623 199 2,386 924 1,592 売上高 当期利益 187 664 第18期（04/2期） 152 443 第19期（05/2期） ▲2,440 1,538 第20期（06/2期） 93 1,009 第21期（07/2期） 293 729 第22期（08/2期） 03/8 04/8 05/8 06/2 06/8 07/2 07/8 08/2 04/2 05/2 原 売上高 弘 産 営業利益 経常利益 3,150 5,335 4,759 5,334 11,938 13,973 12,683 40,158 20,602 45,398 148 474 390 421 807 1,070 641 2,792 260 1,326 97 405 241 778 758 1,145 506 2,559 ▲246 ▲65 当期利益 18 223 141 444 440 574 257 1,702 257 ▲174 41 2008/5/13 参考資料⑥ 当社と原弘産の業績推移比較（四半期毎） ・直近3会計年度四半期別売上高／利益 100,000 【売上高】 原弘産 （単位：百万円） 05年度 06年度 07年度 80,000 55,882 60,000 40,000 30,992 34,236 25,184 12,584 13,615 14,06515,156 16,424 13,066 12,000 12,682 27,572 14,600 3,744 18,122 1,128 10,810 16,131 9,400 5,922 3,283 6,002 907 20,000 0 【利益】 日本ハウズイング （単位：百万円） 5,000 05年度 4,000 06年度 07年度 3,000 2,850 2,212 2,000 1,000 0 -1,000 172 922 432 -115 1,582 913 722 1,262 -192 134 -81 819 2,061 492 443 668 707 535 -58 -408 949 -256 42 2008/5/13 お問合せ先 ～本件に関するお問合せ～ 日本ハウズイング株式会社 企画部企画グループ 03-3341-7201
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