2003.7.1 号 収入面、税制面、いろいろな場面で威力を発揮 併用住宅 一口に併用住宅といっても、「店舗併用住宅」「賃貸併用住宅」と形態は様々。自宅以外の部分（例えば店舗） を貸す場合、自己使用する場合に関らず、これらのものを総称して併用住宅といいます。今回は自宅と賃貸住 宅を併用した場合についてご説明します。 土地（賃貸住宅部分も含む）の面積 ★メリット１ 収入面 ２４０㎡までの部分につき８０％減 マイホームの夢へあと一歩などという時、建物の一 部を賃貸することで、収入が生まれ、ローン返済を ■家屋■賃貸部分と使用している家屋は、固定資産 補うことができたり、より資産価値の高い家を建築 税評価額から３０％減額したところで評価できます できるのが、併用住宅の最大のメリットです。 （大阪国税局管内は４０％）。 ★メリット２-１ 税制面（相続税） ★メリット２-２ 税制面（固定資産税） ■土地■自宅と賃貸住宅を併用する場合、賃貸部分 ■土地■住宅用地の特例 については貸家建付地評価①を適用した上で、自宅と １戸当り敷地面積２００㎡までの部分 ⇒ １／６ しての小規模宅地の特例②の減額が可能となります。 １戸当り敷地面積２００㎡を超える部分 ⇒ １／３ ①貸家建付地評価 Point! 更地評価×（１－借地権割合×借家権割合） 併用部分を事務所や店舗として貸すと住 宅用地の特例の対象外となるので、税制面から考え ると、アパートとして賃貸する方が有利になります。 ②小規模宅地の特例 ～計算してみよう～ 土地 500 ㎡ 建物 200 ㎡ 全 て 自 宅 と 土地 して使用し た場合 建物 併 用 住 宅 と 土地 して使用し た場合 借地権割合はＣ地区として計算 相続税（評価額の計算） 固定資産税（課税標準額の計算）※ 土地⇒評価額 10,000 万円（路線価） 土地⇒固定資産税評価額 10,000 万円 建物⇒評価額 2,000 万円（固定資産税評価） 建物⇒固定資産税評価額 2,000 万円 住宅用地の特例 小規模宅地の特例 240 ㎡まで 10,000 万円×240 ㎡／500 ㎡ ×（1－0.8）＝960 万円 240 ㎡超 10,000 万円×（500 ㎡－240 ㎡） ／500 ㎡＝5,200 万円 960 万円＋5,200 万円＝6,160 万円 10,000 万円×200 ㎡／500 ㎡×1／6 ＝666.6 万円 200 ㎡超 10,000 万円×（500 ㎡－200 ㎡） ／500 ㎡×1／3＝2,000 万円 666.6 万円＋2,000 万円＝2,666.6 万円 2,000 万円 ●自宅部分 500 ㎡×100 ㎡／200 ㎡＝250 ㎡ 小規模宅地の特例 2,000 万円（*） 住宅用地の特例 240 ㎡まで 240 ㎡超 自宅 100 ㎡ 賃貸住宅 50 ㎡×2 戸 合計 200 ㎡ 10,000 万円×240 ㎡／500 ㎡ ×（1－0.8）＝960 万円 10,000 万円×（250 ㎡－240 ㎡） ／500 ㎡＝200 万円 500 ㎡×100 ㎡／200 ㎡＝250 ㎡ 200 ㎡まで 10,000 万円×1／6＝1,666.6 万円 ※500 ㎡÷3 戸＝166 ㎡＜200 ㎡（１戸当り の敷地面積）なので、500 ㎡全て固定資産税 評価額を 1／6 に減額できます。 ●賃貸部分 貸家建付地評価 10,000 万円×250 ㎡／500 ㎡×（1－0.7×0.3） ＝3,950 万円 ●合計 960 万円＋200 万円＋3.950 万円＝5,110 万円 建物 ●自宅部分 ●賃貸部分 ●合計 2,000 万円×100 ㎡／200 ㎡＝1,000 万円 2,000 万円（*と同じ） 2,000 万円×100 ㎡／200 ㎡ ×（1－0.3）＝700 万円 1,000 万円＋700 万円＝1,700 万円 ※住宅の場合、固定資産税のほかに都市計画税も優遇措置があります。 松下電工株式会社 住建分社 住宅システム事業推進部 協力：監修 公認会計士 金田一広幸・ＣＦＰ 高坂繁樹／編集 株式会社ＥＬハウジングカンパニー 記載内容は平成１５年６月現在のものです。 ※無断転載を禁止します
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