2016 年９月 (第 40 号) NPO 日本住宅管理組合協議会神奈川県支部ニュース魁 NPO 日本住宅管理組合協議会神奈川県支部さきがけ発行責任支部長川上湛永横浜市青葉区すすき野 1-4-7-104 電話 045-902-4494 わ UR「都市再生機構・技術研究所」見学５月６日、神奈川県支部理事 6 名と横浜市緑区にある「霧が丘グリーンタウン第一住宅管理組合」の長期管理計画検討委員会の 2 名の計 8 名で研修勉強会の一環として、八王子にある UR「都市再生機構・技術研究所」の施設を見学してきました。参加メンバー8 名は全員が旧日本住宅公団の分譲団地に居住しており、かねてより関心があった施設です。 UR「都市再生機構・技術研究所」は広大な敷地内にあり、テーマ別に 15 の棟に区分されています。女性職員の案内で希望した棟を説明を受けながら見学できました。1 回の見学では膨大な施設のすべてを回ることは無理で、あらかじめ目的を絞り、テーマに合わせた個所を選択しての見学でした。今回は特に関心がある 4 棟「KIS 住宅実験棟」「地震防災館」「居住性能館」「集合住宅歴史館」の 4 か所にしました。 1.「KIS 住宅実験棟」ではスケルトン・インフィルでリフォームする要件として、時代に合ったプランを実施するには水回りを自由に動かせる必要があり、その可能性の検証が行われていました。また、従来の電灯線を”テープケーブル“に変えて貼り付けることで臨機応変な工事が可能になることがわかりました。 2.「地震防災館」では、 “偏心ローラ支承”による免震装置が展示されていました。阪神淡路震災を受けて開発された装置ですが、コスト高で普及はわずかで公的な場所のみのことです。家具転倒防止金具の展示もありました。 3.「居住性能館」では“楽隠居の間” という高齢化に対処した 1 部屋での生活が可能な間取りが展示されていました。また、住宅のユニバーサル説明を聞く参加者デザインの検証として車椅子で台所仕事が出来るキッチンも見られました。 4.「集合住宅歴史館」は旧日本住宅公団の発足当時の蓮根団地（板橋区）の構造・間取り・ -1- 諸設備が再現されており時代の流れが実感できました。また、公団最初の高層住宅である晴海住宅が“前川國男”の設計で時代を象徴する建物であることが分かります。残念ですが建て直して現在では見られません。日本の集合住宅では忘れることのできない同潤会住宅のパネル展示もあり、関東大震災からスタートした日本の集合住宅の歴史が理解できます。見学を終えて UR 都市再生機構・技術研究所の見学で何より集合住宅歴史館に興味がありました。旧日本住宅公団が昭和 33 年に中央区晴海に建設した初の高層住宅（10 階建） “晴海高層アパート”のモデルルームが再現されており、当時の先端気鋭の雰囲気が感じられました。それはエレベーターが設置され、メガ・ストラクチャー構造で 3 層 6 住戸を 1 ブロックとして将来部屋を拡張することも可能としたことでも分かります。平成 8 年に老朽化を理由に取り壊され 38 年の寿命を終えました。前川國男がル・コルビュジェに師事しマルセイユのユニテ・ダビタシオンを模した記念的な住宅でした。老朽化が原因とする取り壊しが、適切な判断だったかは分かりませんが鉄筋コンクリートの建物が 38 年で壊されるとは思いもよりません。ニューヨークにあるエンパイヤ―・ステイトビルは昭和 6 年に竣工して今、築 85 年ですが取り壊すとは聞いていません。適切な時期に適切な補修・改修工事をして 100 年位は持たせようという概念を、新たに認識したところです。（永田康幸支部理事）理事長 29 年小澤忠二回想録連載－40 （続）悪夢の不動産バブル昭和 40 年代頃は、都市近郊の農家が土地を売って億万長者になり、一坪の売却代金分でキャバレーの一夜を豪遊する坪遊びが話題になり、農協さんはツアー旅行で世界の観光地を荒し廻っているとの噂で賑わったが、昭和 50 年代になると、日本列島改造論で煽られたのか、都会にはほど遠い山林・原野を二束三文で仕入小澤忠二さんれ、都市住民に坪当たり数千円で売りい付ける原野商法や、山奥の山林を買い或いは借り上げて、ゴルフ場を造成し、会員権として 500 万円～1,000 万円で売りさばき、日本中、至る所をゴルフ場化した上に、土地全体の価格高騰を招いてしまいました。又、土地を売っては買い戻し、再び転売を続ける土地ころがしがはやり、不動産業者の儲かる時代が続きました。そんな中で、都市労働者は、住宅不不足に悩み、やっと手に出来た分譲マンションの中でも、年額 6～8％の利息を伴う分割支払いに追われて、厳し -2- い生活を続け、大部分の方はその支払いが丁度終わる頃の定年まで営々と働く、まあそれが尤も無難な老後を迎える仕法でしょうが、団地内には、そんな生活には飽き足らず、職を転々としたり、事業に手を出して失敗し、或いは家庭崩壊をする人も出ました。５．やっと手に入れた分譲マンションは不備だらけ官・民を問わず分譲マンションは何処も抽選。運良く手に入れた公団分譲は、遠・狭の上に雨漏れもするものが可成り多い。殊に昭和４０年代の団地は、駅からは遠く、通勤に不便な上に、都市郊外のため日常食品の買出しから幼稚園への子どもの送迎にも車が不可欠なのに駐車場が全戸の 30％以下が大部分でした。そのため、団地内にも団地外にも駐車場が無いので、仕方なく路上駐車や団地内のアプローチに不法駐車する。すると、車を使わない人が警察に苦情を云うことから、管理組合も警察から早く秩序をお立てるよう迫られる。そこで組合も敷地内に駐車場を増設しようと組合員の説得にかかると、「緑を守れ」と反対する者があって進めない。このようなことは、何処の分譲団地でも極く普通の出来事でしたが、住民の中にはこれではどうにもならんと思い、或いはストレスとなって永住志向を諦め、転出する人が出始めました。尚、住宅公団が分譲の際に「いろいろ不備な点はあっても、皆様も努力して戸建てに移る方法もあり、入居後の不備は管理組合に云うように」との指導をした経緯もあって、永住志向はだんだんに減っていました。しかし、永住志向がなければ、各自はその場限りの考え方をするし、組合の運営方針もその場限りとなってしまいます。しかし、入居後 10 年を過ぎると、子どもが中学・高校となるため住居の狭さは深刻で常に話題になり、日曜や祭日には、必ず引越し用のトラックを見かける状況にもなってしまいました。６．分譲団地内で行われた迷惑行為や錬金術永住志向が減り、遠い、狭い、・更にエレベーターが無いとなれば早く脱出したい。それには少しでも金を貯めなければならないと思う人が出てくるのは当然で、幼児を残して夫婦で働きに出てしまう。その結果は同じ階段の人に迷惑をかけることになったり、住戸価格の値上がりで資産家になったと思い込み、慣れない事業に手を出して失敗する者もいて、結局は住み慣れた団地に戻り、今度は賃借人になって、住むことになってしまった人も出て来ました。又、趣味の面でも、危険なゴルフの素振りが多くなり、危険な動物や大きな犬を飼い、その唸り声で近隣が迷惑する。野良猫を多く集めて餌を撒くので、駐車する車が汚れて困るといった苦情から、これを止めさせるために大騒動になってしまったこともありました。最後に最も悪質なのが、本紙 36 号でも述べた破産事件でした。これは石油製品を売る商売の傍ら、当団地の住戸の値上がりに目をつけ 20 戸位を買上げたが、平成 2 年のバブル経済の破綻で終わってしまいました。これを良く調べると、永年に亘り管理組合が使ってきた金融機関がよく調査もしないまま、大正団地の住戸価格は上がると云って貸し出してしまい、当時失業していた当団地 -3- の住民も何人かを雇用して管理組合の情報を探るなどしていたことが分かり、大変腹立たしい思いをしました。 7．管理組合運営上の大きな共通項は何か何をしようとしても反対者があって進めない中で、少しでも転出する人を防ぎ、永住志向を高めるには、より高い居住環境を作る必要があるが、それにはどのような運営方針を立てれば良いかについて常に考え続けました。そして、考えついたのは、交通安全、防災、美しい芝生育成などで、これは反対する人はまず無いでしょう。従ってこれを重点施策とし、或いは絡めて推進しようとの考えに到達しました。又、私自身は、公務員労働者として毎日忙しく働く中で、管理組合役員の奉仕活動をするにも限界もあり、形式にとらわれず、組合員の実のある方向で尽くせば良いことで、集合住宅を取り巻く法規制には実情に合わないものも多く、余りそれには拘わらず、全体の利益を考える方向で処理しようと思うに至りました。（その具体的行動は・・・・次回に続く） ※ 右上の写真(ゲート)説明：今は通り抜け皆無になった大正団地三街区方面入口。しかし、このゲートは多くの人命と財産を守っています。震災の傷跡、生々しく熊本地震のマンション被災地４月３０日から２日まで、駆け足で熊本の被災地を見た。市内中心部のマンションに絞った。関東、特に首都圏には、マンション被災の状況はほとんど伝えられない。南阿蘇町などがけ崩れや土砂とともに流された住宅の被災が過半だからだ。２日に、地元の新聞社の熊本日日新聞本社を訪ね、マンション被災も本格的に報道していただきたいと、要望したほどだ。２週間たって、ようやくマンションの取材を始めた、と正直に聞かされた。マンションは燃えない、倒れない、だから救援は二の次とある行政の防災担当者から、以前に聞かされたが、熊本でもそうなのかもしれない。タクシーを借り上げ、市内を午前１０時から午後４時まで回った。それでも、市内の半分だ。いきなり、西区の倒壊マンションにつく。車の行き来の多い道路に面したマンションは、７階建ての１階がつぶれていた。ピロティ形式で、１階は、駐車場になっていて、６、７台の車がつぶれていた。２階部分が、弓なりにゆがんでいる。ちょうど、２階の住戸の -4- 住人が、ベランダによじ登り、家財を出していた。扇風機など家電製品、家財は真新しい。７カ月前に、入居した。家具はそろえたばかりのようだ。４月１６日の２回目の震度７の本震で、部屋が傾いたと話す。マンションの反対側、開放廊下側は、柱の鉄筋が露出し、コンクリートが砕けている。上階の圧力が一挙にのしかかったのだ。これから復旧か建替え、あるいは敷地売却などの選択を迫られる。もう一人の住民は、まだ管理組合で何も話していない、どうすればいいのか、と戸惑いを口にしていた。中央区の１４階建てのマン本震で、ピロティ形式のマンションは、ション。まだ入居して１０年１階の駐車場がつぶれた＝熊本市西区でもたっていない。１号棟と２号棟の間のエキスパンションジョイントが、１階から１２階まで、離れ、応急措置の板で覆っている。近づくと２０～３０センチも離れている部分もある。開発業者が、「すぐに応急工事をやってくれて、助かったが」とある住民は言葉少なだった。開放廊下に面した壁にⅩ状のせん断亀裂が走っていて、被災の生々しさがわかる。１階の玄関まわりに、家具や生活用品などが２メートルほどの高さに積み上げられている。箪笥などもそのままだ。揺れで箪笥が倒れるが、扉が開いたまま倒れるから、扉が壊れ使えない。そのまま、ごみ集積所入りだ。熊本市は、収集に手が回らず、どのマンションもごみの山だ。マンションの設備の損傷も著しい。高置水槽が壊れたマンションが目立つ。高置水槽ではなく、敷地内の水槽方式で、そこからパイプで引き、１階に蛇口を並べ、住民の給水場にしたところもある。市内には、８５０件のマンションがあるとされるが、ざっと３、４割のマンションは、大小何らかの損傷を受けたとみる改修関係者もある。ここ数年、開発された新しい分譲マンションが多く、これから復旧に向け進むが、管理組合がまとまって、対応しないと復旧が遅れることになる。マンション住民に市から出される罹災証明の発行が、当面、最も大事になる。５月１４、１５日に、熊本管理組合連合会が主催して、熊管連本部で、全管連、マンション学会などが共催して、開いた被災マンション相談会には、３００名を超える住民が参加しました。５年前、東日本大震災で被災した仙台市内のマンションの支援に全力投入した東北マンション管理組合連合会からも、２名の理事が相談に加わっていただきました。いわば先輩の経験は、貴重なアドバイスになったはずです。 [ 川上湛永 ] お詫び：第４０号魁発行が、大変遅れてしまったことをお詫びいたします。 -5-