JP日本郵政グループにおけるCRE+戦略 CRE+ in JAPAN POST - Step forward to Management Innovation - 日本郵政株式会社CRE部門 担当部長 齋藤隆司 Takashi SAITO, MSc, ME General Manager CRE Department, Japan Post Holdings Co., Ltd. PRE(公共)からCRE(民間)へ 企業会計制度の導入(減損、時価会計、・・・) 土地効用の最大化 社会的な役割(CSR、コンプライアンス、・・・) 所有?vs賃借? 不動産リスク(土壌汚染、建築基準法、・・・) M&Aへの対応(不動産を活用していない 会社) 資本コスト 経営指標としての不動産のあり方 JFMA Forum 2008_02_14&15 by Japan Post Holdings Co., LTD. From Public to Private Public Corporation 2003 - 2007 総務省 郵政省 郵政事業庁 日本郵政公社 民営・分社化 From October 2007 日本郵政株式会社 郵便局株式会社 郵便事業株式会社 ㈱ゆうちょ銀行 ㈱かんぽ生命保険 JFMA Forum 2008_02_14&15 by Japan Post Holdings Co., LTD. Over 1/3 equity will be held by government Completely privatized by 2017 JP日本郵政グループの概要 日本郵政株式会社(持株会社) 郵便事業株式会社(資産:2兆5,530億円) – 106,800 名 – 14支社 – 1,100 支店 郵便局株式会社(資産:1兆5,220億円) – 125,800名 – 24,600局 株式会社 ゆうちょ銀行(資産:226兆9,910億円) – 預金残高 188兆円 – 全国233支店 株式会社 かんぽ生命保険(資産:114兆5,890億円) – 総資産残高 109兆円 – 全国81支店 JFMA Forum 2008_02_14&15 by Japan Post Holdings Co., LTD. 日本郵政グループ各社の主な不動産(施設別) 主な資産(不動産のみ) 日本郵政㈱ 本社ビル、病院、郵政資料館、 (持株会社) メルパルク、かんぽの宿等 物流センター、郵便物の集配事務を取り扱う 郵便事業会社 郵便局、拠点となる郵便局等 郵便局会社 支社、東京中央郵便局、大阪中央郵便局、名古 屋中央郵便局駅前分室、郵便物の集配事務を取 り扱わない郵便局、社宅、職員訓練所等 ゆうちょ銀行 貯金事務センター等 かんぽ生命 簡易保険事務センター等 日本郵政グループ各社の主な不動産(金額別) 単位:億円 建物 構築物 土地 計 日本郵政㈱ (持株会社) 750 20 1,010 2,250 郵便事業会社 7,260 130 6,640 1兆4,030 郵便局会社 4,530 130 5,360 1兆0,020 ゆうちょ銀行 ーーー ーーー ーーー 1,200 かんぽ生命 ーーー ーーー ーーー 900 12,540 280 13,010 2兆8,400 合計 注:数値は平成18年度末の推定値 JP日本郵政グループ内へ CRE部門(持株会社)を創設 CRE部門 (コーポレート・リアル・エステート部門) 不動産企画部 企画グループ (不動産関連業務の総合調整) 事業推進グループ (開発プロジェクトの企画立案・実施管理) 資産ソリューション部 資産管理グループ (グループ不動産の統合管理) ファシリティマネジメント部 (施設管理・ファシリティセ ンターの運営管理) 経営企画室 不動産サービス事業室 FM事業室 プロジェクト事業室 JFMA Forum 2008_02_14&15 by Japan Post Holdings Co., LTD. CRE+戦略における不動産分類の考え方 日本郵政グループ不動産ポートフォリオを、市場価値と事業価値の両観点から次のように区分する。 外部価値 高 中 低 〔グループB〕 開発事業化 〔グループA〕 郵政事業と高度 利用の並存検討 〔新規事業〕 〔グループD〕 〔グループA〕 都心の集配拠点等 ⇒可能な限りの機能移転を図り、街並 みに即した高度利用化とともに、 新たな窓口機能を導入。 〔グループB〕 都心の低未利用地・社宅等 ⇒賃貸ビル・分譲等により収益化。 〔グループC〕 保有 売却 賃借 〔グループC〕 郵政事業コア資産 ⇒原則、長期保有。 財務戦略上、保有不動産の流動化 や外部借入による賃借も検討。 低 中 高 内部価値 〔グループD〕 非都心の低未利用施設等 ⇒売却処分。 外部価値:不動産の市場価値(土地価格) 内部価値:郵政事業(窓口・郵便・ゆうちょ・かんぽ)の “拠点としての重要性”を示す価値 JFMA Forum 2008_02_14&15 by Japan Post Holdings Co., LTD. 総合収益率の変化 120.0 100.0 千代田区 丸の内 千代田区 神田 中央区 日本橋 中央区銀座 80.0 60.0 港区新橋 40.0 港区赤坂 新宿区 20.0 渋谷区 大阪 年 年 20 05 年 20 04 年 20 03 年 20 02 年 20 01 年 20 00 年 99 19 19 98 年 年 19 97 年 19 96 年 19 95 年 19 94 年 19 93 年 19 92 年 19 91 年 19 90 年 19 89 年 19 88 年 19 87 年 19 86 年 19 85 年 19 84 年 19 83 年 19 82 年 19 81 年 19 80 年 19 79 年 78 19 77 19 19 76 年 0.0 -20.0 -40.0 引用:STIX 住信インデックス(2007) JFMA Forum 2008_02_14&15 by Japan Post Holdings Co., LTD. リスク・リターン分析 16 % Alternative Investment 14 丸ノ内 賃貸オフィス 12 リターン(投資収益率) Return (SD Scale) 新橋 日本橋 渋谷 10 新宿 国 債 8 国債 大阪中心 銀座 株式 6 4 丸ノ内 日本橋 新宿 株式 新橋 渋谷 銀座 大阪中心 国債 2 0 0 5 10 15 リスク(標準偏差) Risk (SD Scale) JFMA Forum 2008_02_14&15 by Japan Post Holdings Co., LTD. 20 25 30 (住信基礎研究所調べ(1976∼2000)) Asset Management ? Return by Leasing, Bond, Stock (1994 – 2000) 賃貸 国債 株式 賃貸 1.0 Risk Control ー ー 国債 ▲0.8 1.0 ー 株式 ▲0.1 0.2 1.0 Source: Sumitomo Trust Bank (04. 2002) 非相関関係の投資組み合わせ 非相関関係の投資組み合わせ⇒Asset ⇒AssetRisk RiskManagement Management JFMA Forum 2008_02_14&15 by Japan Post Holdings Co., LTD. CRE関連指標の導入に向けて ROA(総資産利益率) ● 経営指標 ROA = 売上 収益 収益 = 資産 売上 × 資産 ● 施設財務目標 ▲ 施設投資 ▲ 施設運営費 経 営 ■ 施設運営費の低減 収益 売上 = 1− ファシリティ 経費 (施設運営費) 売上 戦略・計画 プロジェクト 管理 評価 運営維持 ライフサイクルコストの最適化 JFMA Forum 2008_02_14&15 by Japan Post Holdings Co., LTD. ▲ 施設関連資産 ■ ■ 資産の低減 資産の低減 ・初期投資コストの低減 ・初期投資コストの低減 ・更新改修費用の最適化 ・更新改修費用の最適化 ・敷金・保証金の削減 ・敷金・保証金の削減 ・ポートフォリオ資産戦略 ・ポートフォリオ資産戦略 ・リース化/証券化/売却 ・リース化/証券化/売却 EMS/賃貸 EMS/賃貸 バランスド・スコアカードのCRE+への応用 バランスド・スコアカードとバリューチェーン 事業連結バリューチェーン 財務 的視点 資金提供 者の期待 に対し てどのように行 動すべ き か 顧客の 視点 ビジ ョンを達成するために、 顧客に対 してどのように行 動すべ きか SBU-A SBU-B SBU-X 内部 プロセスの 視点 ビジョン と 戦略 財 務的 視点 財務と顧 客を満 足させるた めに、業務 プロセス を如何 に改善 するか 財務的視点 顧客の視点 ビジョンを 達成 するた めに、 顧客に 対してどのように 行 動すべき か 改革・学習の視 点 ビジョンを達成す るため、如 何に職 員の能力 を高め、自 己学習 する組織を作るか ビジ ョン と 戦略 資 金提 供者 の期 待 に対 し て どのように行 動すべ き か 財務的視点 資金提供 者の期 待に 対し てどのように行 動すべき か 内部プ ロセスの視点 財 務と顧客を 満足させるた めに 、 業務プロセスを 如何 に 改善 するか 改革・学習の視点 ビジョンを達 成するた め、如 何に 職員 の能力を 高め、 自 己学 習する組 織を 作るか 資金提供 者の期 待に 対し てどのように行 動すべき か 財務的視点 顧客の視点 資金提供 者の期 待に 対し てどのように行 動すべき か 財務的視点 ビジ ョン 顧 客の視 点 内部プ ロセスの視点 資金提供 者の期 待に 対し 財 務と顧客を 満足させるた てどのように行 動すべき めに 、 業務プロセスを 如何 か に 改善 するか 財務的視点 内部プ ロセスの視点 ビジ ョン 資金提供 者の期 待に 対し ビジョンを 達成 するた めに、 財 務と顧客を 満足させるた と てどのように行 動すべき 如何 顧客に 対してどのように 行 めに 、 業務プロセスを 戦 略 か に 改善 するか 動すべき か 財務的視点 顧客の視点 内部プ ロセスの視点 改革・学習の視点 ビジ ョン 資金提供 者の期 待に 対し ビジョンを 達成 するた めに、 財 務と顧客を 満足させるた ビジョンを達 成するた め、如 と てどのように行 動すべき 如何 顧客に 行 自 めに 、 業務プロセスを 何に 対してどのように 職員 の能力を 高め、 戦 略 か に 改善 するか 動すべき か 己学 習する組 織を 作るか 顧客の視点 内部プ ロセスの視点 ビジョンを 達成 するた めに、 と 顧客に 対してどのように 行 戦略 動すべき か 顧客の視点 ビジョンを達 成するた めに、 顧客 に対して どのように行 動すべ きか ビ ジョン と 戦略 内部プロセスの視 点 財務 と顧 客を満 足させ るた めに、業 務プ ロセス を如 何 に改 善す るか 改 革・学習 の視点 ビジョンを達成 するた め、如 何に職 員の 能力 を高 め、自 己学 習する組 織を作 るか 改革・学習の視点 ビジ ョン ビジョンを 達成 するた めに、 め、如 財 務と顧客を 満足させるた ビジョンを達 成するた と 顧客に 対してどのように 行高め、 自 めに 、 業務プロセスを 如何 何に 職員 の能力を 戦略 動すべき か 習する組 に 改善 するか 己学 織を 作るか 顧客の視点 内部プ ロセスの視点 改革・学習の視点 ビジ ョン ビジョンを 達成 するた めに、 め、如 財 務と顧客を 満足させるた ビジョンを達 成するた と 顧客に 対してどのように 行高め、 自 めに 、 業務プロセスを 如何 何に 職員 の能力を 戦 略 動すべき か 習する組 織を 作るか に 改善 するか 己学 改革・学習の視点 ビジョンを達 成するた め、如 何に 職員 の能力を 高め、 自 己学 習する組 織を 作るか 改革・学習の視点 財務的視点 機能連結バリューチェーン 資金提供 者の期 待に 対し てどのように行 動すべき か 顧客の視点 ビジ ョン と 戦略 ビジョンを 達成 するた めに、 顧客に 対してどのように 行 動すべき か 内部プ ロセスの視点 財 務と顧客を 満足させるた めに 、 業務プロセスを 如何 に 改善 するか ビジョンを達 成するた め、如 何に 職員 の能力を 高め、 自 己学 習する組 織を 作るか 研究開発 製造 改革・学習の視点 ビジョンを達 成するた め、如 何に 職員 の能力を 高め、 自 己学 習する組 織を 作るか 営業 財務的視点 資金提供 者の期 待に 対し てどのよ うに行 動すべき か 財務的視点 資金提供 者の期 待に 対し てどのように行 動すべき か 財務的視点 内部プ ロセスの視点 ビジ ョン 資金提供 者の期 待に 対し せる た 財 務と 顧客を 満足さ と てどのように行 動すべき めに 、 業務プロ セスを 如何 戦 略 か に 改善 する か 財務的視点 内部プ ロセスの視点 ビジ ョン 資金提供 者の期 待に 対し ビジョンを達成 するた めに、 財 務と顧客を満足させるた と てどのよ うに行 動すべき 顧客に 対してどのように 行 めに 、業務プロセスを如何 戦 略 か に 改善 するか 動すべき か 財務的視点 顧客の視点 内部プ ロセスの視点 改革・学習の視点 ビジ ョン 資金提供 者の期 待に 対し ビジョンを 達成 するた めに、 め、如 財 務と顧客を 満足させるた ビ ジョン を達 成するた と てどのように行 動すべき 如何 顧客に 対してどのように 行高め、 自 めに 、 業務プロセスを 何に 職員 の能力を 戦 略 か に 改善 するか 動すべき か 習する組 己学 織を 作る か 顧客の視点 内部プ ロセスの視点 改革・学習の視点 ビジ ョン ビ ジョンを 達成 するた めに、 め、如 財 務と顧客を 満足させるた ビジョンを達 成するた と 顧客に 対し てどのよ うに 行 めに 、 業務プロセスを 如何 何に 職員 の能力を高め、自 戦略 動すべき か 習する組 に 改善 するか 己学 織を作るか 顧客の視点 内部プ ロセスの視点 改革・学習の視点 ビジ ョン ビジョンを達成 するた めに、 め、如 財 務と顧客を満足させるた ビジョンを達 成するた と 顧客に 対してどのように 行高め、 自 めに 、業務プロセスを如何 何に 職員 の能力を 戦 略 動すべき か 習する組 織を 作るか に 改善 するか 己学 改革・学習の視点 顧客の視点 ビ ジョンを 達成 するた めに、 顧客に 対し てどのよ うに 行 動すべき か 顧客の視点 ビ ジョン を達 成するた め、如 何に 職員 の能力を 高め、 自 己学 習する組 織を 作る か 改革・学習の視点 ビジョンを達 成するた め、如 何に 職員 の能力を高め、自 己学 習する組 織を作るか 顧客の視点 ビジ ョン と 戦略 購買 物流 財務 人事 財務的視点 資金提供 者の期 待に 対し てどのように行 動すべき か ビジョンを 達成 するた めに、 顧客に 対してどのように 行 動すべき か サービス 内部プ ロセスの視点 財 務と顧客を 満足させるた めに 、 業務プロセスを 如何 に 改善 するか 改革・学習の視点 ビジョンを達 成するた め、如 何に 職員 の能力を 高め、 自 己学 習する組 織を 作るか 情報 施設 JFMA Forum 2008_02_14&15 by Japan Post Holdings Co., LTD. スコアカードの例 目標項目 指標 目標値 実績 アクション CRE+ 戦略におけるマネジメントの考え方 Corporate Management Asset Management Property Management Project Management Corporate Management (Policy Management) Asset Management Property Management Project Management Asset Total Management of Buildings 『Single Project』⇒『Multi Projects』 Incl. Repair & Maintenance Projects Programming / Briefing JFMA Forum 2008_02_14&15 by Japan Post Holdings Co., LTD. CRE+ マネジメントレベルの拡大 From Project level to Corporate level + Corporate Management⇒CRE Asset Management Asset AssetCost Cost ((Capital Capital Cost ) Cost) Project Management Project ProjectCost Cost ROA DCF IRR ROI ・・・ LCC LCM VE/VM VFM PFI ・・・ Construction Management Construction ConstructionCost Cost JFMA Forum 2008_02_14&15 by Japan Post Holdings Co., LTD. Project Improvement ・・・ Thanks! CRE+ in Japan Post Group E-mail:[email protected] ©Takashi SAITO, MSc(CM), ME(Architecture) JFMA Forum 2008_02_14&15 by Japan Post Holdings Co., LTD.
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