JP日本郵政グループにおけるCRE+戦略 CRE+ in JAPAN POST

JP日本郵政グループにおけるCRE+戦略
CRE+ in JAPAN POST
- Step forward to Management Innovation -
日本郵政株式会社CRE部門 担当部長 齋藤隆司
Takashi SAITO, MSc, ME
General Manager
CRE Department, Japan Post Holdings Co., Ltd.
PRE(公共)からCRE(民間)へ
企業会計制度の導入(減損、時価会計、・・・)
 土地効用の最大化
 社会的な役割(CSR、コンプライアンス、・・・)
 所有?vs賃借?
 不動産リスク(土壌汚染、建築基準法、・・・)
 M&Aへの対応(不動産を活用していない
会社)
 資本コスト
 経営指標としての不動産のあり方

JFMA Forum 2008_02_14&15 by Japan Post Holdings Co., LTD.
From Public to Private
Public Corporation
2003 - 2007
総務省 郵政省 郵政事業庁 日本郵政公社 民営・分社化
From October 2007
日本郵政株式会社
郵便局株式会社
郵便事業株式会社
㈱ゆうちょ銀行
㈱かんぽ生命保険
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Over 1/3
equity will be
held by
government
Completely
privatized
by 2017
JP日本郵政グループの概要





日本郵政株式会社(持株会社)
郵便事業株式会社(資産:2兆5,530億円)
– 106,800 名
– 14支社
– 1,100 支店
郵便局株式会社(資産:1兆5,220億円)
– 125,800名
– 24,600局
株式会社 ゆうちょ銀行(資産:226兆9,910億円)
– 預金残高 188兆円
– 全国233支店
株式会社 かんぽ生命保険(資産:114兆5,890億円)
– 総資産残高 109兆円
– 全国81支店
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日本郵政グループ各社の主な不動産(施設別)
主な資産(不動産のみ)
日本郵政㈱ 本社ビル、病院、郵政資料館、
(持株会社) メルパルク、かんぽの宿等
物流センター、郵便物の集配事務を取り扱う
郵便事業会社
郵便局、拠点となる郵便局等
郵便局会社
支社、東京中央郵便局、大阪中央郵便局、名古
屋中央郵便局駅前分室、郵便物の集配事務を取
り扱わない郵便局、社宅、職員訓練所等
ゆうちょ銀行 貯金事務センター等
かんぽ生命
簡易保険事務センター等
日本郵政グループ各社の主な不動産(金額別)
単位:億円
建物
構築物
土地
計
日本郵政㈱
(持株会社)
750
20
1,010
2,250
郵便事業会社
7,260
130
6,640
1兆4,030
郵便局会社
4,530
130
5,360
1兆0,020
ゆうちょ銀行
ーーー
ーーー
ーーー
1,200
かんぽ生命
ーーー
ーーー
ーーー
900
12,540
280
13,010
2兆8,400
合計
注:数値は平成18年度末の推定値
JP日本郵政グループ内へ
CRE部門(持株会社)を創設
CRE部門
(コーポレート・リアル・エステート部門)
不動産企画部
企画グループ
(不動産関連業務の総合調整)
事業推進グループ
(開発プロジェクトの企画立案・実施管理)
資産ソリューション部
資産管理グループ
(グループ不動産の統合管理)
ファシリティマネジメント部
(施設管理・ファシリティセ
ンターの運営管理)
経営企画室
不動産サービス事業室
FM事業室
プロジェクト事業室
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CRE+戦略における不動産分類の考え方
日本郵政グループ不動産ポートフォリオを、市場価値と事業価値の両観点から次のように区分する。
外部価値
高 中 低
〔グループB〕
開発事業化
〔グループA〕
郵政事業と高度
利用の並存検討
〔新規事業〕
〔グループD〕
〔グループA〕
都心の集配拠点等
⇒可能な限りの機能移転を図り、街並
みに即した高度利用化とともに、
新たな窓口機能を導入。
〔グループB〕
都心の低未利用地・社宅等
⇒賃貸ビル・分譲等により収益化。
〔グループC〕
保有
売却
賃借
〔グループC〕
郵政事業コア資産
⇒原則、長期保有。
財務戦略上、保有不動産の流動化
や外部借入による賃借も検討。
低 中 高 内部価値
〔グループD〕
非都心の低未利用施設等
⇒売却処分。
外部価値:不動産の市場価値(土地価格)
内部価値:郵政事業(窓口・郵便・ゆうちょ・かんぽ)の “拠点としての重要性”を示す価値
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総合収益率の変化
120.0
100.0
千代田区
丸の内
千代田区
神田
中央区
日本橋
中央区銀座
80.0
60.0
港区新橋
40.0
港区赤坂
新宿区
20.0
渋谷区
大阪
年
年
20
05
年
20
04
年
20
03
年
20
02
年
20
01
年
20
00
年
99
19
19
98
年
年
19
97
年
19
96
年
19
95
年
19
94
年
19
93
年
19
92
年
19
91
年
19
90
年
19
89
年
19
88
年
19
87
年
19
86
年
19
85
年
19
84
年
19
83
年
19
82
年
19
81
年
19
80
年
19
79
年
78
19
77
19
19
76
年
0.0
-20.0
-40.0
引用:STIX 住信インデックス(2007)
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リスク・リターン分析
16
%
Alternative
Investment
14
丸ノ内
賃貸オフィス
12
リターン(投資収益率)
Return (SD Scale)
新橋
日本橋
渋谷
10
新宿
国 債
8
国債
大阪中心
銀座
株式
6
4
丸ノ内
日本橋
新宿
株式
新橋
渋谷
銀座
大阪中心
国債
2
0
0
5
10
15
リスク(標準偏差)
Risk (SD Scale)
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20
25
30
(住信基礎研究所調べ(1976∼2000))
Asset Management ?
Return by Leasing, Bond, Stock (1994 – 2000)
賃貸
国債
株式
賃貸
1.0
Risk Control
ー
ー
国債
▲0.8
1.0
ー
株式
▲0.1
0.2
1.0
Source: Sumitomo Trust Bank (04. 2002)
非相関関係の投資組み合わせ
非相関関係の投資組み合わせ⇒Asset
⇒AssetRisk
RiskManagement
Management
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CRE関連指標の導入に向けて
ROA(総資産利益率)
● 経営指標
ROA =
売上
収益
収益
=
資産
売上
×
資産
● 施設財務目標 ▲ 施設投資
▲ 施設運営費
経 営
■ 施設運営費の低減
収益
売上
= 1−
ファシリティ
経費 (施設運営費)
売上
戦略・計画
プロジェクト
管理
評価
運営維持
ライフサイクルコストの最適化
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▲ 施設関連資産
■
■ 資産の低減
資産の低減
・初期投資コストの低減
・初期投資コストの低減
・更新改修費用の最適化
・更新改修費用の最適化
・敷金・保証金の削減
・敷金・保証金の削減
・ポートフォリオ資産戦略
・ポートフォリオ資産戦略
・リース化/証券化/売却
・リース化/証券化/売却
EMS/賃貸
EMS/賃貸
バランスド・スコアカードのCRE+への応用
バランスド・スコアカードとバリューチェーン
事業連結バリューチェーン
財務 的視点
資金提供 者の期待 に対し
てどのように行 動すべ き
か
顧客の 視点
ビジ ョンを達成するために、
顧客に対 してどのように行
動すべ きか
SBU-A
SBU-B
SBU-X
内部 プロセスの 視点
ビジョン
と
戦略
財 務的 視点
財務と顧 客を満 足させるた
めに、業務 プロセス を如何
に改善 するか
財務的視点
顧客の視点
ビジョンを 達成 するた めに、
顧客に 対してどのように 行
動すべき か
改革・学習の視 点
ビジョンを達成す るため、如
何に職 員の能力 を高め、自
己学習 する組織を作るか
ビジ ョン
と
戦略
資 金提 供者 の期 待 に対 し
て どのように行 動すべ き
か
財務的視点
資金提供 者の期 待に 対し
てどのように行 動すべき
か
内部プ ロセスの視点
財 務と顧客を 満足させるた
めに 、 業務プロセスを 如何
に 改善 するか
改革・学習の視点
ビジョンを達 成するた め、如
何に 職員 の能力を 高め、 自
己学 習する組 織を 作るか
資金提供 者の期 待に 対し
てどのように行 動すべき
か
財務的視点
顧客の視点
資金提供 者の期 待に 対し
てどのように行 動すべき
か
財務的視点
ビジ ョン
顧 客の視 点
内部プ ロセスの視点
資金提供
者の期
待に 対し
財 務と顧客を
満足させるた
てどのように行
動すべき
めに 、 業務プロセスを
如何
か
に 改善 するか 財務的視点
内部プ ロセスの視点
ビジ
ョン
資金提供
者の期 待に
対し
ビジョンを 達成 するた めに、
財 務と顧客を
満足させるた
と
てどのように行
動すべき 如何
顧客に 対してどのように 行
めに 、 業務プロセスを
戦 略 か に 改善 するか
動すべき か
財務的視点
顧客の視点
内部プ ロセスの視点
改革・学習の視点
ビジ ョン
資金提供
者の期 待に
対し
ビジョンを
達成 するた
めに、
財 務と顧客を
満足させるた
ビジョンを達
成するた
め、如
と
てどのように行
動すべき 如何
顧客に
行 自
めに 、 業務プロセスを
何に 対してどのように
職員 の能力を 高め、
戦 略 か に 改善 するか
動すべき
か
己学 習する組
織を 作るか
顧客の視点
内部プ ロセスの視点
ビジョンを 達成 するた めに、
と
顧客に 対してどのように 行
戦略
動すべき か
顧客の視点
ビジョンを達 成するた めに、
顧客 に対して どのように行
動すべ きか
ビ ジョン
と
戦略
内部プロセスの視 点
財務 と顧 客を満 足させ るた
めに、業 務プ ロセス を如 何
に改 善す るか
改 革・学習 の視点
ビジョンを達成 するた め、如
何に職 員の 能力 を高 め、自
己学 習する組 織を作 るか
改革・学習の視点 ビジ ョン
ビジョンを
達成 するた
めに、 め、如
財 務と顧客を 満足させるた
ビジョンを達
成するた
と
顧客に 対してどのように
行高め、 自
めに 、 業務プロセスを 如何
何に 職員 の能力を
戦略
動すべき
か 習する組
に 改善 するか
己学
織を 作るか
顧客の視点
内部プ ロセスの視点
改革・学習の視点
ビジ ョン
ビジョンを
達成 するた
めに、 め、如
財 務と顧客を 満足させるた
ビジョンを達
成するた
と
顧客に 対してどのように
行高め、 自
めに 、 業務プロセスを 如何
何に 職員 の能力を
戦
略
動すべき
か 習する組 織を 作るか
に 改善 するか
己学
改革・学習の視点
ビジョンを達 成するた め、如
何に 職員 の能力を 高め、 自
己学 習する組
織を 作るか
改革・学習の視点
財務的視点
機能連結バリューチェーン
資金提供 者の期 待に 対し
てどのように行 動すべき
か
顧客の視点
ビジ ョン
と
戦略
ビジョンを 達成 するた めに、
顧客に 対してどのように 行
動すべき か
内部プ ロセスの視点
財 務と顧客を 満足させるた
めに 、 業務プロセスを 如何
に 改善 するか
ビジョンを達 成するた め、如
何に 職員 の能力を 高め、 自
己学 習する組 織を 作るか
研究開発
製造
改革・学習の視点
ビジョンを達 成するた め、如
何に 職員 の能力を 高め、 自
己学 習する組 織を 作るか
営業
財務的視点
資金提供 者の期 待に 対し
てどのよ うに行 動すべき
か
財務的視点
資金提供 者の期 待に 対し
てどのように行 動すべき
か
財務的視点
内部プ ロセスの視点
ビジ ョン
資金提供
者の期
待に
対し せる た
財 務と
顧客を
満足さ
と
てどのように行
動すべき
めに 、 業務プロ
セスを 如何
戦 略 か に 改善 する
か
財務的視点
内部プ
ロセスの視点
ビジ ョン
資金提供
者の期 待に 対し
ビジョンを達成 するた めに、
財 務と顧客を満足させるた
と
てどのよ
うに行
動すべき
顧客に 対してどのように 行
めに
、業務プロセスを如何
戦 略 か に 改善 するか
動すべき か
財務的視点
顧客の視点
内部プ ロセスの視点
改革・学習の視点 ビジ ョン
資金提供
者の期 待に
対し
ビジョンを
達成 するた
めに、 め、如
財 務と顧客を
満足させるた
ビ ジョン
を達 成するた
と
てどのように行
動すべき 如何
顧客に 対してどのように
行高め、 自
めに 、 業務プロセスを
何に 職員 の能力を
戦
略
か に 改善 するか
動すべき
か 習する組
己学
織を 作る か
顧客の視点
内部プ ロセスの視点
改革・学習の視点
ビジ ョン
ビ ジョンを
達成 するた
めに、 め、如
財 務と顧客を 満足させるた
ビジョンを達
成するた
と
顧客に 対し
てどのよ
うに
行
めに
、
業務プロセスを 如何
何に 職員 の能力を高め、自
戦略
動すべき
か 習する組
に 改善 するか
己学
織を作るか
顧客の視点
内部プ ロセスの視点
改革・学習の視点
ビジ ョン
ビジョンを達成
するた
めに、 め、如
財 務と顧客を満足させるた
ビジョンを達
成するた
と
顧客に 対してどのように
行高め、 自
めに 、業務プロセスを如何
何に 職員 の能力を
戦
略
動すべき
か 習する組 織を 作るか
に 改善 するか
己学
改革・学習の視点
顧客の視点
ビ ジョンを 達成 するた めに、
顧客に 対し てどのよ うに 行
動すべき か
顧客の視点
ビ ジョン を達 成するた め、如
何に 職員 の能力を 高め、 自
己学 習する組
織を 作る か
改革・学習の視点
ビジョンを達 成するた め、如
何に 職員 の能力を高め、自
己学 習する組 織を作るか
顧客の視点
ビジ ョン
と
戦略
購買
物流
財務
人事
財務的視点
資金提供 者の期 待に 対し
てどのように行 動すべき
か
ビジョンを 達成 するた めに、
顧客に 対してどのように 行
動すべき か
サービス
内部プ ロセスの視点
財 務と顧客を 満足させるた
めに 、 業務プロセスを 如何
に 改善 するか
改革・学習の視点
ビジョンを達 成するた め、如
何に 職員 の能力を 高め、 自
己学 習する組 織を 作るか
情報
施設
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スコアカードの例
目標項目
指標
目標値
実績
アクション
CRE+ 戦略におけるマネジメントの考え方




Corporate Management
Asset Management
Property Management
Project Management
Corporate Management
(Policy Management)
Asset Management
Property Management
Project Management
Asset
Total Management of Buildings
『Single Project』⇒『Multi Projects』
Incl. Repair &
Maintenance
Projects
Programming / Briefing
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CRE+ マネジメントレベルの拡大
From Project level to Corporate level
+
Corporate Management⇒CRE
Asset Management
Asset
AssetCost
Cost
((Capital
Capital Cost
)
Cost)
Project Management
Project
ProjectCost
Cost
ROA
DCF
IRR
ROI ・・・
LCC
LCM
VE/VM
VFM
PFI ・・・
Construction Management
Construction
ConstructionCost
Cost
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Project Improvement
・・・
Thanks!
CRE+ in Japan Post Group
E-mail:[email protected]
©Takashi SAITO, MSc(CM), ME(Architecture)
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