よくわかる不動産講座 NO.19 多様化した住まいと住む権利 その 3 「 借地権付住宅の特徴 1 」 今回は借地権付住宅を購入した場合の特徴についてご説明いたします。一戸建て住宅とは大きな違いがあります。 １．借地権付住宅とは？ 借地権付住宅とは、他人の土地を借りて建築した住宅のことです。したがって建物の所有者と土地の所有者は 異なります。土地を借りる代わりに建物の所有者は土地の所有者（地主）に“お金”（地代）を支払います。 いわば土地の利用料のようなものです。 ＜借地権付住宅と一戸建住宅の権利比較＞ 私のもの ■一戸建て住宅 ■借地権付住宅 私のもの ＄＄ ＄＄ ＄ ＄ 地代 わしのもの 株式会社 あっぷる 〒173-0023 東京都板橋区大山金井町３７−５ TEL：03-5966-1221（代） FAX：03-5966-1331 MAIL：[email protected] Copyright© 2003,Umac.,Inc All rights reserved よくわかる不動産講座 NO．19 ２．居住期間 借地権付住宅は土地を借りていますので、契約期間を定めている場合は契約期間が満了したら、原則、終了 となります。しかし、借地権の種類によって更新が可能なものと更新が不可能なものがあります。 １）更新が可能な借地と更新が不可能な借地がある ●土地を借りる契約をした日によって決まる 一番最初に土地を借りる契約（土地賃貸借契約・借地契約）を締結した日が平成4年8月1日より前に契約を 締結している場合、期間の満了時に建物が存在すれば原則すべての借地契約が更新可能です。 平成4年8月1日以降に契約を締結している場合は借地権の種類によって契約更新が可能か否かが決まり ます。更新が不可能な借地契約の場合は、期間満了時に建物を壊して、土地を地主に返さなければいけま せん。 ＜契約締結の日と更新の関係＞ 平成4年8月1日 現在 契約満了/更新 契約締結の日 更新可能 契約締結の日 更新？ 借地権の種類によって更新可能か否かが決まる ＊平成4年8月1日とは借地法（借地に関して定めた法律）と借家法（借家に関して定めた法律）が全面改正され新たに「借地借家法」 が施行された日です。借地借家法では期間が満了したら土地所有者に土地を返還する「定期借地権」が新たに創設されました。 今回は平成4年8月1日より前に借地契約を締結している更新可能な借地権付住宅についてご説明します。 株式会社 あっぷる 〒173-0023 東京都板橋区大山金井町３７−５ TEL：03-5966-1221（代） FAX：03-5966-1331 MAIL：[email protected] Copyright© 2003,Umac.,Inc All rights reserved よくわかる不動産講座 NO．19 ２）契約期間と更新 借地法改正（平成4年8月1日）以前の借地契約の期間は建物の構造によって区分されます。 ＜建物の構造と契約期間＞ 最初の契約期間 非堅固な建物（木造等） 堅固な建物（鉄骨等） 更新後の契約期間 30年 20年 ただし、20年以上の約定存続期間を 定めたときはそれによる ただし、それを超える約定は 有効である 60年 30年 ただし、30年以上の約定存続期間を 定めたときはそれによる ただし、それを超える約定は 有効である ３）建物が古くなったらどうする？ 一戸建て住宅（所有権）の場合は土地建物ともに自分のものですから、建物が老朽化してきたら自分の 判断で建替えをすることにより、半永久的に居住することが可能でした。土地を借りている借地の場合、 建物が古くなったら勝手に建替えをしてもいいのでしょうか？ 建替 え？ 建物所有者（借地人） ちょっと痛んできたな 契 約 もうだめ 土地所有者（地主） 株式会社 あっぷる 契約満了/更新 〒173-0023 東京都板橋区大山金井町３７−５ TEL：03-5966-1221（代） FAX：03-5966-1331 MAIL：[email protected] Copyright© 2003,Umac.,Inc All rights reserved よくわかる不動産講座 NO．19 やはり、借りている土地ですので、地主さんの了解を得なければ建替えすることはできません。地主さんの承諾を 得て、建替えすることにより半永久的に居住することが可能となります。そしてまた、更新の期日がきた時には建 物が存在することにより、またまた契約更新が可能となります。 しかし、地主さんが了解しなかった場合はどうなるのでしょうか？朽ち果てるまで住みつづけなければいけないの でしょうか？よく考えてみてください「契約満了時に建物が存在していれば借地契約は原則、更新が可能」というこ とは、地主さんは建替えを許すことによって、半永久的に貸した土地は帰ってこなくなります。となると中には「建 替えは困るよ」という地主さんもでてきます。 ■地主さんが建替えを承諾しなかった場合 古くなったんで 建替えしても いいですか それは困るな だめだよ！ 地主さんが建替えを承諾 してくれないんです・・ 建替えを許可する！ 裁判所 このように老朽化などにより建替えを必要とする、やむをえない事情がある場合は、裁判所に申し立てることによっ て裁判所から地主に代わる許可を頂くことが可能です。 以上のことから借地権付住宅も契約違反をしない限りは一戸建て住宅（所有権）のように半永久的に居住すること が可能です。（借地を更新する場合や建替えをする場合、地主さんに更新料や承諾料という名目で金銭を渡すケー スが多くあります） 株式会社 あっぷる 情報の内容については誤りのないよう十分注意しておりますが、本情報により生じるいかなる 損害等についても当社は一切の責任は負いません。各人の責任においてご利用下さい。 Copyright© 2003,Umac.,Inc All rights reserved
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