公営住宅の見直しに関する一考察

公営住宅の見直しに関する一考察
安
恒
万
記
A Study on review of public housing
Maki YASUTSUNE
１．はじめに
昭和２
６年の公営住宅法制定以来、“住宅難の解消”から“量の確保から質の向上へ”と方向転換
を図りながら進められてきた公営住宅の整備は、浴槽・風呂釜のなかった時代からユニットバス、
３箇所給湯（台所・洗面所・浴室）
、バリアフリー化など公営住宅整備基準に高齢者対応基準が加
えられ、質の向上へと着実に歩みを進めてきた。しかしながら、昭和４
０年代に大量に建設・供給さ
れた公営住宅の更新は、各地方公共団体の厳しい財政事情を反映して困難が予想され、
“市場機能・
ストック重視へ”と更なる転換期を迎えている。
平成５年に「特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律（以下、「特優賃」
）
」が制定され、工
事費と家賃減額分を国と地方公共団体が負担する制度により、民間による建設・管理する賃貸住宅
が供給されている。続いて平成８年の「公営住宅法」の改正は、地方公共団体による公営住宅の建
設に加えて民間住宅の買取りや借上げ方式を追加し、公営住宅のグループホームとしての使用を可
能にした。さらに、平成１
３年には民間活用によるバリアフリー化を進めるために「高齢者の居住の
安定確保に関する法律」が制定され、「高齢者向け優良賃貸住宅（以下、
「高優賃」
）
」が「特優賃」
同様の手法で供給されるようになった。
“質の向上”の次の基軸として“ストック重視”へと転換が図られるなか、平成１
２年度に「ストッ
ク総合活用計画」および「全面的改善事業」が創設され、各地方公共団体が建替事業を採用するか、
建替えによらない改善事業（全面的改善事業、個別改善事業）等を採用するかを各団地の住棟ごと
に判断し、建替えの事業を調整する取り組みが行われている。国土交通省が提示している手法選定
フローでは、一つの住棟及び団地を「築年数」「需要」「高度利用の必要性及び可能性」「改善履歴」
など政策的判断から判定し（１次判定）
、「躯体の安全性」や「避難の安全性」「居住性」など技術
的判断からの２次判定、「まちづくりの観点から見た地域整備への貢献」「団地相互の連携の可能
性」「他の事業主体との連携」や「仮住居の確保」など事業的判断としての３次判定を経て、
「建替
え」「個別改善」「全面的改善」「維持保全」「用途廃止」という適用手法の方針を定めた活用計画の
策定へと導いており、その中で、各地方公共団体が独自の工夫を加え、それぞれの実情に応じたも
のにするよう期待されている。
本稿では、福岡県における公営住宅の現状を概観し、公営住宅の見直しからみえる問題を考察す
―２
１
９―
る。
２．福岡県における公営住宅の現状
!
福岡県営住宅の現状
福岡県は２
０
１
０年４月現在２
９，
３
６
７戸の県営住宅を保有している（表１）
。福岡地区、北九州地区、
筑後地区、筑豊地区の４地区に地区分類してみると、住戸数に大きな偏りはなく、いずれの地区も
「中層耐火造（以下、「中耐」
）
」が最も多く、県全体で８割を占めている。しかしながら、住宅構造
で見てみると、福岡地区では「高層」が２割強を占めており、「木造」「簡易耐火造平屋建て（以下、
「簡平」
）
」「簡易耐火造二階建て（以下、「簡二」
）
」といった非耐火造の更新が進み、福岡地区県営
住宅全体の１．
３％、１
１
２戸を有するのみであることがわかる。一方、筑豊地区では「簡平」
、「簡二」
が地区全体のそれぞれ１
０．
０％（６
３
３戸）
、９．
８％（６
２
２戸）を占めており、「木造」を含めて非耐火造
が地区全体の約２割となり、県営住宅の建替えにおける地域的な違いがあることが明らかである。
年次別の福岡県営住宅管理戸数（表２）をみると、昭和４
５年度以降に年間７
０
０∼１
０
０
０戸程度建設
された「中耐」によって、管理戸数は増加の一途を辿っている。平成１
０年以降は、老朽住宅の滅失
による建替えが中心となり、「中耐」と「高層」が年間３
０
０∼４
０
０戸建設され、管理戸数は３万戸弱
で推移している。
また、表３に示すように、全ての「木造」と「簡平」で耐用年限を超えており、「簡二」の全て
と、「中耐」の２割弱が耐用年限の過半を超えている。昭和４
５年以降に大量供給（７
０
０∼１
０
０
０戸／年）
された「中耐」が一斉に更新時期を迎えることを考えると、単純に耐用年数の１／２の経過による建
替えではなく、延命化の想定も必要であり、建替えの前倒しによる平準化と建替えに至る前の長寿
命化による計画的改修が必須である。
"
福岡県内の市営住宅の現状
福岡県内の各市営住宅の現況を示したものが表４である。福岡市、北九州市では市営住宅の９割
以上が耐火造であり、福岡市では非耐火造は「簡二」の１
１
９戸（福岡市営住宅の０．
４％）のみである。
大川市や春日市、大野城市、太宰府市など市営住宅の全てが「低中層耐火造」の市もあれば、市営
住宅の過半数が「簡二」や「簡平」の非耐火造である市も少なからず存在し、地方公共団体の実情
に大きな違いが見られる。
耐用年数の状況を見てみると（表５）
、福岡市、大川市、春日市、大野城市、太宰府市、古河市、
福津市、みやま市では、耐用年数を超過した市営住宅は存在せず、そのうち大川市、太宰府市では、
耐用年数の１／２を超えた市営住宅もなく、建替えによる更新が進んでいる。一方で、市営住宅全体
の過半数が耐用年数を超過した市があり、老朽化した市営住宅更新の困難さがうかがえる。
では、その建替えと改善の状況を住宅の構造別に見てみると、表６に示すように「低中耐」の更
新が進んでいる自治体が多い一方で、「木造」や「簡平」の更新が進んでいないところも少なから
ず見受けられる。また、北九州市では「高層」の半数弱、福岡市では３割弱が建替えであり、
「木
―２
２
０―
表１
地区
団地数
福岡
５
０
北九州
６
０
筑後
５
５
筑豊
５
７
合計
２
２
２
木造
構造別県営住宅管理戸数
簡平
簡二
（戸）
中耐
高層
計
０
６
７
４
５
６，
４
６
４
１，
７
９
９
８，
３
７
５
０．
０％
０．
８％
０．
５％
７
７．
２％
２
１．
５％
１
０
０．
０％
２
５
２
４
６
１
２
３
７，
１
８
０
３
５
９
７，
９
３
３
０．
３％
３．
１％
１．
６％
９
０．
５％
４．
５％
１
０
０．
０
１
０
７
０
９
６
６，
１
５
９
３
６
３
６，
６
９
８
０．
１％
１．
０％
１．
４％
９
２．
０％
５．
４％
１
０
０．
０％
１
０
０
６
３
３
６
２
２
４，
０
７
０
９
３
６
６，
３
６
１
１．
６％
１
０．
０％
９．
８％
６
４．
０％
１
４．
７％
１
０
０．
０％
１
３
５
１，
０
１
６
８
８
６
２
３，
８
７
６
３，
４
５
７
２
９，
３
７
０
０．
５％
３．
５％
３．
０％
８
１．
３％
１
１．
８％
１
０
０．
０％
（Ｈ２
２年４月現在）
表２
Ｓ５
６
Ｓ５
７
Ｓ５
８
福岡県営住宅管理戸数
Ｓ５
９
Ｓ６
０
（戸）
Ｓ６
１
Ｓ６
２
Ｓ６
３
Ｈ１
Ｈ２
福岡
５，
２
９
６
５，
５
４
３
５，
７
７
２
５，
７
６
８
６，
０
６
１
６，
５
８
１
６，
６
９
９
６，
６
３
０
６，
８
３
３
７，
１
１
９
北九州
５，
８
２
９
５，
９
９
８
６，
０
９
４
６，
２
２
５
６，
５
３
４
６，
７
７
２
７，
０
１
３
７，
１
４
１
７，
２
１
２
７，
２
９
９
筑後
４，
１
３
８
４，
４
８
０
４，
７
６
０
５，
０
１
０
５，
０
０
７
５，
０
６
２
５，
１
２
０
５，
２
０
２
５，
４
２
５
５，
６
１
５
４，
９
１
４
５，
０
９
０
５，
２
３
２
５，
３
４
２
５，
４
８
８
５，
６
４
８
５，
８
１
５
５，
８
９
４
５，
９
１
４
５，
９
８
４
筑豊
合計
２
０，
１
７
７２
１，
１
１
１２
１，
８
５
８２
２，
３
４
５２
３，
０
９
０２
４，
０
６
３２
４，
６
４
７２
４，
８
６
７２
５，
３
８
４２
６，
０
１
７
Ｈ３
Ｈ４
Ｈ５
Ｈ６
Ｈ７
Ｈ８
Ｈ９
Ｈ１
０
Ｈ１
１
Ｈ１
２
福岡
７，
２
９
４
７，
６
９
７
７，
７
１
０
７，
７
９
５
７，
８
５
２
８，
０
１
８
８，
０
４
０
８，
１
９
８
８，
１
９
２
８，
１
９
１
北九州
７，
２
４
８
７，
４
２
８
７，
５
３
８
７，
５
８
２
７，
５
３
２
７，
５
９
５
７，
６
７
１
７，
７
５
９
７，
７
５
９
７，
８
３
５
筑後
５，
５
６
７
５，
６
１
６
５，
６
９
２
５，
８
３
５
６，
１
１
５
６，
３
４
０
６，
４
３
４
６，
５
２
６
６，
４
６
７
６，
６
０
５
６，
０
０
４
６，
０
８
８
６，
１
２
６
６，
２
４
０
６，
４
１
７
６，
５
０
５
６，
５
３
９
６，
５
６
１
６，
５
３
９
６，
５
５
８
筑豊
合計
２
６，
１
１
３２
６，
８
２
９２
７，
０
６
６２
７，
４
５
２２
７，
９
１
６２
８，
４
５
８２
８，
６
８
４２
９，
０
４
４２
８，
９
５
７２
９，
１
８
９
Ｈ１
３
Ｈ１
４
Ｈ１
５
Ｈ１
６
Ｈ１
７
Ｈ１
８
Ｈ１
９
Ｈ２
０
Ｈ２
１
Ｈ２
２
福岡
８，
２
８
８
８，
３
３
６
８，
３
２
２
８，
３
４
０
８，
２
７
１
８，
２
８
３
８，
４
０
０
８，
３
６
８
８，
３
９
６
８，
３
７
５
北九州
７，
９
１
２
７，
９
１
６
７，
９
６
２
８，
０
４
１
７，
９
３
７
７，
９
３
７
７，
９
２
５
７，
９
７
２
７，
９
５
９
７，
９
３
３
筑後
６，
６
２
８
６，
６
２
８
６，
５
９
８
６，
７
２
８
６，
７
４
２
６，
６
１
０
６，
６
５
５
６，
６
５
１
６，
５
９
６
６，
６
９
８
筑豊
６，
５
５
６
６，
５
０
６
６，
４
９
９
６，
４
６
６
６，
３
９
３
６，
５
０
３
６，
４
８
２
６，
５
６
４
６，
４
９
６
６，
３
６
１
合計
２
９，
３
８
４２
９，
３
８
６２
９，
３
８
１２
９，
５
７
５２
９，
３
４
３２
９，
３
３
３２
９，
４
６
２２
９，
５
５
５２
９，
４
４
７２
９，
３
６
７
表３
耐用年限別公営住宅戸数
非耐火造
木造
簡平
（戸）
耐火造
簡二
中耐
計
高層
耐用年数超
１
２
５
１，
０
１
６
１
１
３
０
０
１，
２
５
４
耐用年数１／２超
１
２
５
１，
０
１
６
８
８
６
４，
３
５
８
０
６，
３
８
５
総戸数
１
３
５
１，
０
１
６
８
８
６
２
３，
８
７
３
３，
４
５
７
２
９，
３
６
７
（Ｈ２
２年４月現在）
―２
２
１―
表４
市町村名
福岡県市営住宅の現況
非耐火造（戸）
木造
簡平
耐火造（戸）
簡二
７
２０．
３％１，
６
７
１５．
９％
低中層
総戸数
高層
北九州市
５
８０．
２％
１
９，
８
９
９７
０．
６％
６，
４
７
０２
３．
０％２
８，
１
７
０
福岡市
９０．
０％
００．
０％
１
１
９０．
４％
１
６，
９
２
３６
２．
８％
９，
９
１
２３
６．
８％２
６，
９
６
３
大牟田市
８
７３．
７％
１
２０．
５％
３
４
０１
４．
６％
１，
８
９
３８
１．
２％
久留米市
４
８
８１
２．
９％
４
０
８１
０．
８％
０
０．
０％
２，
３
３
２
３
３
４８．
９％
２，
５
４
４６
７．
４％
０
０．
０％
３，
７
７
４
直方市
７０．
４％
２
０
１１
２．
５％１，
１
２
７７
０．
２％
２
７
０１
６．
８％
０
０．
０％
１，
６
０
５
飯塚市
２
２
５６．
５％
９
２
９２
６．
７％１，
３
８
２３
９．
７％
８
３
３２
３．
９％
１
１
０
３．
２％
３，
４
７
９
田川市
００．
０％
４
４４．
４％
４
５
２４
５．
３％
５
０
２５
０．
３％
０
０．
０％
９
９
８
柳川市
５
４９．
７％
８
６１
５．
４％
８
８１
５．
７％
３
３
１５
９．
２％
０
０．
０％
５
５
９
八女市
５
８１
２．
５％
４
４９．
５％
８
０１
７．
３％
２
８
１６
０．
７％
０
０．
０％
４
６
３
筑後市
２
０４．
１％
６
０１
２．
４％
１
６
６３
４．
４％
２
３
６４
９．
０％
０
０．
０％
４
８
２
大川市
００．
０％
００．
０％
００．
０％
６
２
６１
０
０．
０％
０
０．
０％
６
２
６
１，
５
３
０
行橋市
３
０
４１
９．
９％
７
２
３４
７．
３％
３
１
５２
０．
６％
１
８
８１
２．
３％
０
０．
０％
豊前市
００．
０％
２
０３．
２％
２
９
４４
７．
４％
２
５
２４
０．
６％
５
４
８．
７％
６
２
０
中間市
５１．
５％
００．
０％
１
８
６５
６．
４％
１
３
９４
２．
１％
０
０．
０％
３
３
０
小郡市
４
０１
７．
５％
５
７２
４．
９％
００．
０％
１
３
２５
７．
６％
０
０．
０％
２
２
９
筑紫野市
３
３１
２．
５％
１
０３．
８％
７
７２
９．
１％
１
４
５５
４．
７％
０
０．
０％
２
６
５
春日市
００．
０％
００．
０％
００．
０％
１
１
０１
０
０．
０％
０
０．
０％
１
１
０
大野城市
００．
０％
００．
０％
００．
０％
１
２
０１
０
０．
０％
０
０．
０％
１
２
０
宗像市
３
３１
２．
１％
３
６１
３．
２％
７
７２
８．
２％
１
２
７４
６．
５％
０
０．
０％
２
７
３
太宰府市
００．
０％
００．
０％
００．
０％
３
６１
０
０．
０％
０
０．
０％
３
６
前原市
４
９２
８．
３％
００．
０％
００．
０％
１
２
４７
１．
７％
０
０．
０％
１
７
３
古賀市
００．
０％
００．
０％
１
０３．
３％
２
９
７９
６．
７％
０
０．
０％
３
０
７
福津市
００．
０％
００．
０％
１
２
９５
３．
１％
１
１
４４
６．
９％
０
０．
０％
２
４
３
うきは市
１
５３．
１％
３
４
１６
９．
９％
５
８１
１．
９％
７
４１
５．
２％
０
０．
０％
４
８
８
宮若市
１
２
５２
３．
７％
３
５
４６
７．
２％
４
８９．
１％
０
０．
０％
５
２
７
０
０．
０％
嘉麻市
３
１
２１
４．
５％
５
７
９２
６．
９％
４
４
２２
０．
６％
８
１
７３
８．
０％
０
０．
０％
２，
１
５
０
朝倉市
４
４７．
１％
２
１
３３
４．
２％
６
２１
０．
０％
３
０
３４
８．
７％
０
０．
０％
６
２
２
みやま市
００．
０％
００．
０％
１
９
０５
３．
１％
１
６
８４
６．
９％
０
０．
０％
３
５
８
（資料：平成２
１年度公営住宅ストック状況調査より筆者作成）
造」「簡平」「簡二」からの建替え更新が進んでいることがわかる。
３．公営住宅見直し過程から見える問題
福岡県では、平成１
３年に「県営住宅ストック総合活用計画」を策定し、平成１
４年から県営住宅の
完全バリアフリー化を目指した「全面的改善（トータルリモデル）
」を３団地３
０
０戸で行っている。
しかしながら、「全面的改善」には相当の期間と費用がかかり、大量に抱えるストックの更新には
大きな困難が予想され、平成１
７年には「県営住宅ストック総合活用計画（見直し版）
」にて、「全面
的改善」から「個別改善事業」へと軸足の転換を試みている。いずれにせよ、居住性や設備水準の
低下と、構造の陳腐化の進んだ老朽公営住宅の質的向上を目指す見直しが必要であるのは言うまで
―２
２
２―
表５
市町村名
団地数
福岡県市営住宅の耐用年数状況
全体（戸）
戸数
耐用１／２超
北九州市
３
６
５２
８，
１
７
０１
１，
８
２
９４
２．
０％
福岡市
１
５
７２
６，
９
６
３
大牟田市
２
１
２，
３
３
２
７，
５
６
８２
８．
１％
９
９
１４
２．
５％
耐用年数超
０．
４％
１
２，
９
７
１４
６．
０％
３，
２
４
９１
１．
５％
０
０．
０％
７，
７
４
４２
８．
７％
３，
１
５
９１
１．
７％
２
４
７１
０．
６％
７
７
０３
３．
０％
１，
１
９
８５
１．
４％
５
８
１１
５．
４％
８
１
０２
１．
５％
久留米市
８
９
３，
７
７
４
２，
０
５
６５
４．
５％
９
３
５２
４．
８％
７
１
１，
６
０
５
１，
２
５
５７
８．
２％
２
０
３１
２．
６％
飯塚市
５
２
３，
４
７
９
２，
４
９
６７
１．
７％
１，
１
１
４３
２．
０％
田川市
１
３
９
９
８
４
９
６４
９．
７％
１
０
５１
０．
５％
柳川市
１
６
５
５
９
２
２
８４
０．
８％
２
０
８３
７．
２％
八女市
１
６
４
６
３
２
６
９５
８．
１％
１
２
６２
７．
２％
筑後市
９
４
８
２
２
４
６５
１．
０％
８
０１
６．
６％
大川市
５
６
２
６
０．
０％
改善（戸）
１
０
１
直方市
０
建替（戸）
０
０．
０％
０．
０％
６
４
５１
８．
５％
０
０．
０％
５
８１
０．
４％
１
６
０
０．
０％
１，
０
１
６２
９．
２％
３
６
０３
６．
１％
１
０
１．
８％
３．
５％
１
３
７２
９．
６％
２
３
６４
９．
０％
１
２
５２
５．
９％
４
３
２６
９．
０％
３
５
４５
６．
５％
行橋市
５
０
１，
５
３
０
５
６
２３
６．
７％
０．
０％
９
２
６．
０％
豊前市
１
０
６
２
０
３
１
４５
０．
６％
２
０
３．
２％
２
１
６３
４．
８％
２
０
３．
２％
中間市
９
３
３
０
１
９
１５
７．
９％
５
１．
５％
３
３１
０．
０％
小郡市
筑紫野市
春日市
大野城市
宗像市
０
８
２
２
９
８
０３
４．
９％
５
９２
５．
８％
１
４
５６
３．
３％
１
１
２
６
５
１
１
６４
３．
８％
３
９１
４．
７％
９
５３
５．
８％
３
１
１
０
８
０７
２．
７％
２
１
２
０
３
０２
５．
０％
１
４
２
７
３
１
４
６５
３．
５％
太宰府市
３
３
６
前原市
７
１
７
３
４
９２
８．
３％
古賀市
６
３
０
７
４
０１
３．
０％
福津市
９
６
６６
３．
１％
０
０
０．
０％
０
０．
０％
０
０．
０％
６
１２
２．
３％
０
２
７
８８
４．
２％
２
０
８．
７％
１
５
１５
７．
０％
０
０．
０％
０
０．
０％
０
０．
０％
０
０．
０％
１
１
５４
２．
１％
０
０．
０％
０．
０％
１
２３
３．
３％
０
０．
０％
２
７１
５．
６％
１
２
４７
１．
７％
０
０．
０％
９
７３
１．
６％
０
０．
０％
０
０．
０％
０
０．
０％
６
２
４
３
１
２
９５
３．
１％
０
０．
０％
うきは市
１
４
４
８
８
３
９
９８
１．
８％
３
４
１６
９．
９％
２
２
４．
５％
４
２
８．
６％
宮若市
１
５
５
２
７
４
８
１９
１．
３％
３
０
１５
７．
１％
０
０．
０％
０
０．
０％
嘉麻市
４
９
２，
１
５
０
１，
２
６
４５
８．
８％
７
９
７３
７．
１％
０
０．
０％
８
３
３．
９％
朝倉市
２
７
６
２
２
３
６
１５
８．
０％
２
４
５３
９．
４％
７
４１
１．
９％
０
０．
０％
６
３
５
８
１
９
０５
３．
１％
みやま市
０
０．
０％
７
８３
２．
１％
１
６
８４
６．
９％
４
０１
１．
２％
（資料：平成２
１年度公営住宅ストック状況調査より筆者作成）
もなく、バリアフリー化等のシルバーリフォームや３点給湯などを整備する「居住性向上型改善」
とエレベーターの設置など「福祉型改善」が提案されている。
国土交通省は公営住宅見直し過程において、「全面的改善」及び「個別改善」の基本的な改善内
容として、「居住性向上」「高齢者対応」「安全性確保」「住環境向上」の４点を掲げており、その内
容については表７に示すとおりである。全面的改修事業で含むべき項目として、
「居住性向上」の
ための居住想定世帯に相応しい間取りへの改善や設備の改善があげられ、「高齢者対応」として住
戸内外の段差の解消や手すりの設置、エレベーターの設置、浴室・便所の高齢者対応改修などバリ
アフリー化が推奨されている。もちろん「安全性」が優先されるのは言うまでもなく、耐震改修や
外壁の防災改修などが挙げられている。
福岡県営住宅で浴槽・風呂釜が設置されるようになったのは昭和５
６年（１
９
８
１年）以降、ユニット
―２
２
３―
表６
市町村名
北九州市
福岡市
大牟田市
久留米市
直方市
飯塚市
田川市
柳川市
八女市
筑後市
大川市
行橋市
豊前市
中間市
小郡市
筑紫野市
春日市
大野城市
宗像市
太宰府市
前原市
古賀市
福津市
うきは市
宮若市
嘉麻市
朝倉市
みやま市
計
木造
建替え改善
計
福岡県市営住宅の建替え・改善状況
簡平
建替え改善
計
５
８
７
２
１，
６
７
１
９
０
１
１
９
８
７
１
２
３
４
０
４
８
８
４
０
８
３
３
４
７
２
０
１
１，
１
２
７
２
２
５
９
２
９
簡二
建替え改善
６
２
３．
７％
５
４
５
８
４
４
２
０
６
０
１
６
６
０
０
０
３
０
４
０
１
０７
２
３
３．
３％
２
０
２
３３
１
５
３．
２％
２
９
４
５
０
１
８
６
４
０
５
７
２
８
６３．
６％
８
０
低中層
建替え改善
高層
建替え改善
計
１
９，
８
９
９１
０，
２
８
５２，
５
７
８６，
４
７
０２，
６
２
４６
７
１
５
１．
７％１
３．
０％
４
０．
６％１
０．
４％
１
６，
９
２
３４，
９
５
３３，
１
５
９９，
９
１
２２，
７
９
１
２
９．
３％１
８．
７％
２
８．
２％
１，
８
９
３
７
７
０９
４
２
０
４
０．
７％４
９．
８％
２，
５
４
４
５
７
２７
３
４
０
２
２．
５％２
８．
９％
２
７
０
０
３
９
２３
４１，
３
８
２
６
２
４３
５
４
２．
２％３．
７％
４
５．
２％２．
５％
４
４
４
５
２
９
２
２０．
４％
８
６
８
８
０
計
３
０
３７．
５％
１
２
５
７５．
３％
５
９
１８．
７％
２
０
６．
８％
１
８
６
１００．
０％
８
３
３
１
１
０
５
０
２
０
２
６
８
５
３．
４％
３
３
１
５
８
０
１
７．
５％０．
０％
２
８
１
７
９
２
８．
１％
２
３
６
０
６
２
６
０
４
３
２３
５
４
６
９．
０％５
６．
５％
０
０
１
８
８
０
２
５
２
５
４
１
３
９
０
１
０
７
７
０
０
３
３
９
２
２
３．
７％６
６．
２％
１
３
２
１
１
２
２
０
８
４．
８％１
５．
２％
１
４
５
９
１
７
４
６
２．
８％５
１．
０％
１
１
０
０
０
０
１
２
０
０
３
３
３
６
７
７
１
２
７
０
０
０
０
４
９
０
０
０
０
１
０
０
０
１
２
９
１
５
３
４
１
５
８
１
２
５
３
５
４
４
８
３
１
２
５
７
９
４
４
２
１
３
３４
４
２
０．
５％
６
２
０
０
１
９
０
１
７
４
２．
５％
３
３
４
１
２．
１％
０
１
６
２
８．
１％
０
７
７
０．
０％１００．
０％
４
２
７２．
４％
１
１
５
９
０．
６％
３
６
１
２
３
３．
３％
１
２
４
１
２
４
１
０
０．
０％
２
９
７
９
７
３
２．
７％
１
１
４
７
８
６
８．
４％
７
４
２
２
２
９．
７％
０
８
１
７
３
０
３
４
０
２１．
１％
７
４
２
４．
４％
１
６
８
１
６
８
１
０
０．
０％
０
０
０
０
０
０
０
０
０
８
０
９．
８％
０
０
０
（資料：平成２
１年度公営住宅ストック状況調査より筆者作成）
―２
２
４―
表７
全面的改善及び個別改善の基本的な改善内容
改善項目
規模造改善
住戸改善
共用部分改善
屋外・外構改善
・増築
・住戸規模・居住想定世・省エネ改修（断熱材の・共同施設設備（集会
・改造
帯に相応しい間取りへ
仕様の向上・使用範囲
所、児童遊園、排水処
（住戸の２戸１戸化、３
の改修
の拡大、熱を伝えにく
理施設、屋外消火栓
居住性
戸２戸化等）
・設備改修（給湯方式の
建具の使用等）等
等）等
向上
変更、流し台の設置、
洗面化粧台の設置等）
等
高齢者
対応
・住戸内部の段差解消
・共用廊下・階段の高齢・団地内通路の段差解
・住戸内部の手すり設置
者対応（段差解消、手
消等
・浴室・便所の高齢者対
すりの設置等）
応改修等
・中層共同住宅へのエレ
ベーター設置等
安全性
確保
・２方向避難の確保
・台所壁の不燃化
・玄関の防火戸化等
等
・共視聴アンテナ設備の・景観の向上（通路、植
設置
樹・植栽、電線類地中
・景観の向上（住棟の外
化等）等
壁等の仕上げ）等
住環境
向上
注）
・耐震改修・外壁の防災・屋外消火栓の設置
安全改修等
：全面的改善事業で含むべき項目
（資料：国土交通省『公営住宅ストックマネジメント』より引用
バス化されたのは昭和５
７年（１
９
８
２年）以降である。３箇所給湯や５階建て（中層）以上にエレベー
ター整備されたのは平成５年（１
９
９
３年）から、３階建て以上にエレベーターが設置されたのは平成
１
３年（２
０
０
１年）
以降である。また、公営住宅整備基準に高齢化対応基準が加わったのは平成３年（１
９
９
１
年）であり、それぞれの年以前に建設されたものについては、その後の「居住性の向上」や「高齢
者対応」に適応していないのはもちろん、前章でみたように更新が進んでいない公営住宅も多数存
在している。
公営住宅が「量の充足」から「質の向上」へと転換していく中で取り残された、老朽化した公営
住宅とともに、居住者の高齢化が進んだ公営住宅が多く存在し、
限界集落ともいうべき高齢化率５
０％
以上の団地では、自治による維持管理など共同体としての機能を果たせなくなりつつあることが懸
念されている。建替えや改善計画においては、団地経営の観点から見たソーシャルミックス、全体
のコミュニティ整備（世帯構成のミックス）などへの工夫が必要であることが明らかであり、併せ
て子育て支援施設や福祉施設等の整備が求められる。
前述したように、公営住宅に加えて「高齢者向け優良賃貸住宅」制度は民間活用に加え、社会福
祉施設や子育て支援施設等との一体的整備も可能にし、介護専用型有料老人ホームやデイサービス
センターを「高優賃」
に併設し、併せて生活援助員による生活支援サービスを実施している事例や、
公営住宅に保育所を合築している事例、さらには内閣府の「PFI（Private Finance Initiative）事業」
による公営住宅の建替え事例など、公営住宅の更新は大きな転換期を迎えている。
（やすつねまき：人間福祉学科准教授）
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