（１５）週刊平成１７年１１月７日（月４回・月曜日発行）平成６年１１月２４日第三種郵便物認可第４５２号ビル業界四季報株式会社ユニカ東京都新宿区西早稲田２−７−１宮澤セントラルリースビル株式会社東京都千代田区岩本町１―６―７ ★会社概要 ★会社概要代表取締役社長磯崎元彦設立昭和２７年事業内容総合レジャービル及び総合アミューズメントビルのプロデュース・運営管理設立昭和４３年代表宮澤藤男事業内容貸ビル業ビル管理業所有棟数１棟関連会社宮澤薬品 ★代表ビル概要 ★代表ビル概要名称マグレブビル所在地東京都多摩市落合１−３９−２竣工平成２年施工熊谷組延床面積２３２０㎡規模地下２階地上９階 ★入居テナント地下１階ＳＡＬＡ１階カルディーコーヒーファーム、幸栄舎、千歳屋、ミネドラッグ２階アドアーズ多摩センター、ウェンディーズ、ゴードン多摩センターＢ館３階アドアーズ多摩センター４階ＮＯＶＡ、魚民５〜６階アスリエ多摩７階アビバ、アスリエ多摩８〜９階アスリエ多摩 ★沿革昭和２７年に設立した当初は、パチンコ店への景品卸問屋として展開していた。昭和４２年には現在の中核事業となる直営のパチンコ店をオープン。順調に店鋪を増やす一方で、昭和６２年に多摩営業本部を新設し、レジャービル事業へ進出するための足掛かりとした。平成２年に総合レジャービル「マグレブビル」が竣工。同ビルにパチンコ店のゴードン、スーパーマーケットの千歳屋を直営店として合わせてオープンし、現在に至る。 ★ビル経営平成２年にオープンしたマグレブビルだが、オープン当初はビル経営のノウハウがないこともあり、赤字経営になった年もあったという。「テナントの入れ替えやビル管理の見直しなど、キャッシュフロー改善の為に様々な手を打ちました」。レジャービル事業の立ち上げから関わり、現在もマグレブビルを管理している不動産事業部兼マグレブ事業部事業部長の増田昇氏はそう当時を振り返る。 " 宮澤セントラルリースビルマグレブビル " ビル竣工から２年程は様子を見ながらのビル経営だったが、３年目の後半に差し掛かる頃から、改善策を次々と打ち出した。駅前にあるビルなので立地は問題ないと判断して、直営店のスーパー千歳屋の商品構成を見直し、従来の高価で品質の良い品揃えという方式から、「良い物を安く」売る方式に転換したそうだ。また、イトーヨーカドーや三越、小田急など周囲にライバル店が多いため、それらと競合するアパレル店や書店などには退去してもらい、ゲームセンターを直営するなど、よりレジャービルとしての特色を強化することで他のビルとの差別化を図った。その結果、ビル竣工５年目からは完全な黒字経営になり、以後赤字に陥ったことは一度もないという。 ★ビル管理オープン当初は隣接している多摩カリヨン館を管理していた小田急ビルサービスに管理業務を完全に委託した。ビル管理のノウハウが蓄積されてきたことによって、現在では全ての管理業務を自社内で行なうようなったそうだ。「ビル管理業務も自社内で全て賄えるようになった為、それまでかかっていた管理コストを大幅に削減することができました」（増田氏）現在、マグレブビルで学んだビル経営のノウハウを活かし、南大沢にレジャービルを建設する計画を進めているということだ。交通アクセス小田急線小田急多摩センター駅徒歩１分京王線京王多摩センター駅徒歩１分名称宮澤セントラルリースビル所在地東京都千代田区岩本町１―６―７管理宮澤セントラルリースビル竣工昭和４３年規模地上８階 ★入居テナント１階宮澤薬品２階エースユニフォーム３階邉見・王国際環境４階アジアビジネスカレッジ日本司法学院宮澤薬品倉庫試験室東陽光実業有限公司５階マキ・モデ・リストオフィス６階宮澤薬品倉庫オフィス・ソフィエル日本熱測定学会日本粘土学会日本中性子科学会 SOFC 研究会ゼオライト編集室８階信栄金属京管財和違商事アイワ商事 ★沿革昭和２３年、先代が宮澤薬品を設立、薬局、薬品卸売の経営していた。昭和４３年、ビル建設ラッシュ時代に、マンションを建設、同社を設立。しかし当時は、千代田区岩本町はオフィスビルとしての需要の方が多かったことから、竣工後４、５年で用途変更したという。「風呂、押入れを潰して給湯室としました。間仕切りはそのままなので、今でいうところのスモールオフィスといったところでしょうか」（代表取締役宮澤藤男氏）平成元年、現在代表取締役宮澤藤男氏が就任。同氏は、平成１７年９月まで岩本町一丁目副会長に就いていた。「現在、岩本町周辺は単身者向けマンションが増加しています。今まで地元住民しか参加する機会がなかった、町内会催し物などを新規のマンションの人が参加出来るように努力しました。地域住民同士の結束が防犯防災に役立ち、それが街や貸ビル業の活性化に繋がると考えています」（宮澤氏） ★ビル経営同ビルは築３０年以上経つため、様々な場所をリニューアルしている。平成１２年にはエレベーターを更新し、平成１７年６、７月には外壁を修理した。現在はトイレ改修を中心に行っているという。「現在は３０年前の和式トイレなので、洋式トイレに順次変更しています。一つの工事につき、３０〜４０万円の費用がかかることから一度に改修するのは難しいので、今はテナントから要望が出たら工事をするようにしています」（宮澤氏）綺麗に改修され、テナントからの評判は大変良いそうだ。「テナント側は、賃料を上げるのではないかと心配していましたが、賃料を上げるつもりはありません」（宮澤氏）数々の改修工事を行っていても、初めの頃は、リフォームで痛い目にあった。「屋上の防水工事を行う際、見積もりで一番安いという観点から業者を選びました。しかし、すぐに熱による気泡が発生して、ヒビが入り漏水してしまいました」この事件をきっかけに、オーナーと工事会社の間に立って、工事内容・金額が妥当なものか客観的に判断するセカンドオピニオンが必要だということが分かったという。「セカンドオピニオンとして、以前テナントとして入居していた一級建築士に顧問をお願いしています」（宮澤氏）交通アクセス地下鉄メトロ日比谷線小伝馬町駅徒歩４分