J-REITの投資環境 - アセットマネジメントOne

情報提供資料
J-REITの投資環境
2016年11⽉11⽇
J-REITの資⾦調達環境
J-REITは、増資や⾦融機関からの借⼊れによる資⾦調達
で物件の購⼊を⾏うことが多いため、貸出⾦利の低下
は、J-REITの資⾦調達コストの低減につながります。
2016年1⽉の⽇銀によるマイナス⾦利政策導⼊決定など
を背景に、10年物国債利回りは⼤きく低下しました。こ
れに合わせ、銀⾏の貸出⾦利も低下傾向で推移していま
す。
J-REITは、⾦利や返済期⽇の異なる複数の借⼊れを⾏う
のが⼀般的で、期⽇が到来すると順次借換えなどを⾏い
ます。⽇本ビルファンド投資法⼈が発表した借⼊⾦の借
換え内容をみると、直近期の期中に返済した借⼊⾦の平
均⾦利は1.90％、借換えにより新たに調達した平均⾦利
は0.33％と⼤きく低下しています。⾜元の銀⾏貸出⾦利
が数年前に⽐べて低⽔準で推移していることから、借換
えを⾏うと資⾦調達コストが低下する傾向にあることが
うかがえます。
9⽉に⽇銀が導⼊した⻑短⾦利操作付き量的・質的⾦融緩
和政策により、10年物国債利回りは引続き低位で安定し
て推移することが⾒込まれます。これにより、J-REITは
今後も有利な条件で借換えが可能になると考えられま
す。
J-REITは、保有物件から得られる賃貸料収⼊を中⼼とす
る収⼊から運営に必要な経費などを差し引き、残った利
益のほとんどを投資家に配当する仕組みとなっていま
す。したがって、資⾦調達コストの低減は、J-REITの収
益改善を通じて配当⾦の増加につながることが期待され
ます。
東京が初の世界3位に
10年物国債利回りと銀⾏貸出⾦利の推移
また、⽶国の⼤⼿旅⾏誌「コンデ・ナスト・トラベ
ラー」が発表した「世界で最も魅⼒的な都市ランキング
（⽶国を除く）」では、東京が1位となりました。
東京は2020年のオリンピック開催を控え、世界から注⽬
が集まっています。引続きインフラ整備の進捗などによ
る都市の魅⼒度向上が期待されます。
銀⾏貸出⾦利
1.2
0.9
0.6
0.3
10年物国債利回り
0.0
▲ 0.3
10/1 11/1 12/1 13/1 14/1 15/1 16/1（年/⽉）
＊銀⾏貸出⾦利は、2016年8⽉まで。
※銀⾏貸出⾦利は、国内銀⾏の新規の総合（当座貸越を除く）の
約定平均⾦利、当⽉末貸出残⾼のうち、当該⽉中において実⾏
した貸出（書替継続含む）にかかるもの。
借⼊⾦の借換え⾦利（実績）
（％）
2.5
返済
1.90％
2.0
調達
1.38％
1.5
0.97％
1.0
0.5
0.53％
0.42％
0.33％
0.0
8951
3269
3462（証券コード）
※8951＝⽇本ビルファンド投資法⼈（2016年6⽉期）
3269＝アドバンス・レジデンス投資法⼈（2016年7⽉期）
3462＝野村不動産マスターファンド投資法⼈（2016年8⽉期）
のデータを使⽤。
※各投資法⼈が直近期の期中で借換えた借⼊⾦の平均⾦利。
〜都市総合⼒ランキング〜
森記念財団都市戦略研究所が発表した2016年版「世界
の都市総合⼒ランキング」では、東京が前年の4位から
順位を上げ、初めて3位となりました。訪⽇外国⼈旅⾏
者の増加や国際コンベンション開催件数の増加、交通・
アクセス⾯での改善などが評価されました。
2010年1⽉〜2016年10⽉*
（％）
1.5
世界の都市総合力ランキング（2016年）
0
400
800
1,200
（ポイント）
1,600
1 ロンドン
2 ニューヨーク
3 東京
4 パリ
5 シンガポール
経済
文化・交流
研究・開発
環境
交通・アクセス
居住
出所：⽇銀、各不動産投資法⼈および森記念財団都市戦略研究所が提供するデータを基にアセットマネジメントOneが作成。
※上記グラフは、将来における10年物国債利回りと銀⾏貸出⾦利、不動産投資法⼈の借⼊⾦の借換え⾦利および世界の都市総合⼒ランキング
を⽰唆、保証するものではありません。
※巻末の投資信託に係るリスクと費⽤およびご注意事項を必ずお読みください。
商号等 / アセットマネジメントOne株式会社
⾦融商品取引業者関東財務局⻑（⾦商）第324号
加⼊協会/ ⼀般社団法⼈投資信託協会
⼀般社団法⼈⽇本投資顧問業協会
1
Ｊ－ＲＥＩＴ市場について
東証ＲＥＩＴ指数およびＪ－ＲＥＩＴの予想配当利回りの推移
（ポイント）
4,000
（2015年10⽉30⽇〜2016年10⽉31⽇）（％）
5.0
東証REIT指数（配当込み）：左軸
3,500
3,000
4.5
4.0
予想配当利回り：右軸
2,500
3.5
2,000
3.0
1,500
2.5
東証REIT指数：左軸
1,000
2.0
2015/10/30
2015/12/30
2016/2/29
2016/4/30
2016/6/30
2016/8/31
2016/10/31
（年/⽉/⽇）
（2016年9⽉30⽇〜2016年10⽉31⽇）
（ポイント）
3,400
東証ＲＥＩＴ指数（配当込み）
東証ＲＥＩＴ指数：左軸
（ポイント）
1,875
3,350
3,300
予想配当利回り：右軸
（％）
3.8
1,850
3.7
1,825
3.6
1,800
3.5
3,250
1,775
3.4
3,200
1,750
3.3
9/30
10/7
10/14
10/21
10/28
（⽉/⽇）
9/30
2016年10⽉末
10/7
10/14
2016年9⽉末
10/21
⽉次騰落率
東証REIT指数
1,785.97
1,825.53
▲2.17％
東証REIT指数（配当込み）
3,269.40
3,336.34
▲2.01％
3.63%
3.54%
J-REIT予想配当利回り
10/28
（⽉/⽇）
-
先⽉の投資環境
10⽉の『国内リート市場』は下落しました。
⽇⽶⻑期⾦利が上昇基調をたどる中、軟調に推移しました。下旬には⼤幅に下落する場⾯もありましたが、⽉末
には配当利回りの上昇などに着⽬した押し⽬買いとみられる動きなどから、⽉間の下げ幅を縮⼩しました。
今後の⾒通し
短期的には⽇⽶欧の⾦融政策動向などをにらんだ、神経質な展開を想定します。
しかし、都⼼オフィスビルの空室率低下などを受けた不動産市況の改善が継続しており、保有物件の賃料上昇に
伴う配当⾦増加が想定されることなどから、中期的には上昇基調で推移すると予想します。
出所：ブルームバーグ等が提供するデータを基にアセットマネジメントOneが作成。
※上記グラフは、将来における東証REIT指数およびJ-REITの予想配当利回りの推移を⽰唆、保証するものではありません。
※巻末の投資信託に係るリスクと費⽤およびご注意事項を必ずお読みください。
2
Ｊ－ＲＥＩＴ市場について
Ｊ－ＲＥＩＴの時価総額推移
（兆円）
Ｊ－ＲＥＩＴの市場規模
14
11兆5,402億円
時価総額
（2001年9⽉10⽇〜2016年10⽉31⽇）
56銘柄
銘柄数
（2016年10⽉31⽇現在）
12
不動産タイプ別構成⽐率
10
8
6
4
2
0
01/9 03/3 04/9 06/3 07/9 09/3 10/9 12/3 13/9 15/3 16/9
（年/⽉）
Ｊ－ＲＥＩＴと10年国債の利回り推移
（％）
12
（2001年9⽉10⽇〜2016年10⽉31⽇）
利回り格差
10
Ｊ－ＲＥＩＴ
8
10年国債
6
3.7％
3.6％
4
2
0
▲0.0％
▲2
01/9
（％）
5
4
03/9
05/9
07/9
09/9
11/9
主な国内資産の利回り⽐較
（2016年10⽉末現在）
3.6％
※J-REITおよび株式は配当利回り
（％）
7
REIT配当利回り
3.6％
3.7％
2
1
1
0
▲0.0％
▲1
Ｊ－ＲＥＩＴ
株式
10年国債
0
10年国債利回り
4.2％ 2.4％
利回り格差
3
2
（年/⽉）
（2016年10⽉末現在）
6
4
2.1％
15/9
主要国ＲＥＩＴと10年国債の利回り⽐較
5
3
13/9
3.7％
2.5％
5.0％
2.6％
2.3％
1.8％
1.2％
▲0.0％
▲1
⽇本
⽶国
英国
豪州
（東証⼀部）
※主要国REITの利回りで⽤いた指数は次のとおり。⽇本：東証REIT指数、⽶国：FTSE NAREIT All Equity REITs指数、英国：FTSE EPRA／
NAREIT UK指数、豪州：S&P／ASX200REIT指数。利回りは、指数構成銘柄の変更などにより、⼤きく変動することがあります。
※利回り格差は、⼩数第2位を四捨五⼊しているため、REIT配当利回りから10年国債利回りを控除した値と⼀致しない場合があります。
出所：ブルームバーグ、⼀般社団法⼈投資信託協会、S&P、各投資法⼈が提供するデータを基にアセットマネジメントOneが作成。
※上記グラフは、将来におけるJ-REIT市場の動向等を⽰唆、保証するものではありません。
※巻末の投資信託に係るリスクと費⽤およびご注意事項を必ずお読みください。
3
Ｊ－ＲＥＩＴ市場について
Ｊ－ＲＥＩＴ
順位
銘柄名
時価総額上位10銘柄
主なスポンサー
三井不動産、住友⽣命保
1
⽇本ビルファンド投資法⼈
2
ジャパンリアルエステイト投資法⼈
3
野村不動産マスターファンド投資法⼈
4
⽇本リテールファンド投資法⼈
険
三菱地所、三井物産
野村不動産ホールディン
グス
騰落率
主な
運⽤対象
（2016年10⽉31⽇現在）
1ヵ⽉
3ヵ⽉
6ヵ⽉
1年
予想
時価総額
配当利回り
オフィス
▲2.8％ ▲1.1％ ▲8.0％
11.3％
8,797億円
2.77%
オフィス
0.3％ ▲0.6％ ▲8.7％
11.2％
7,948億円
2.75%
0.6％
1.8％
14.8％
7,111億円
3.42%
▲4.9％ ▲3.9％ ▲9.0％
4.8％
6,072億円
3.57%
▲4.1％ ▲7.5％ ▲3.8％
9.0％
5,224億円
3.39%
1.3％
14.0％
4,537億円
3.34%
▲7.3％ ▲6.8％ ▲7.4％
15.3％
4,371億円
3.50%
総合
2.0％
三菱商事、ユービーエ
ス・アセット・マネジメ商業施設
ント
5
ユナイテッド・アーバン投資法⼈
丸紅、極東証券
総合
6
オリックス不動産投資法⼈
オリックス
総合
7
⽇本プロロジスリート投資法⼈
プロロジス
物流施設
8
⼤和ハウスリート投資法⼈
⼤和ハウス⼯業
総合
▲4.8％
0.1％
9.0％
19.6％
4,307億円
3.32%
9
アドバンス・レジデンス投資法⼈
伊藤忠グループ
住宅
2.4％
3.1％
2.3％
17.6％
3,961億円
3.31%
10
⽇本プライムリアルティ投資法⼈
0.4％ ▲4.0％
18.3％
3,950億円
3.09%
東京建物、⼤成建設、安オフィス・
⽥不動産等
商業施設
1.1％ ▲3.1％
▲1.0％
⽇銀によるＪ－ＲＥＩＴの買⼊状況
（億円）
210
180
（2010年12⽉〜2016年11⽉※）（億円）
3,500
買⼊累計額（右軸）
3,000
⽉間買⼊額（左軸）
150
2,500
120
2,000
90
1,500
60
1,000
30
500
（2016年11⽉4⽇現在）
年間
買⼊予定額
2016年
買⼊実施額
買⼊累計額
900億円
770億円
3,473億円
0
0
10/12
11/12
12/12
13/12
14/12
15/12
（年/⽉）
※2016年11⽉は4⽇現在。
出所：ファクトセットおよび⽇銀が提供するデータを基にアセットマネジメントOneが作成。
※上記グラフは、将来におけるJ-REIT市場の動向等を⽰唆、保証するものではありません。また、掲載した投資法⼈の発⾏する投資証券お
よび投資法⼈債への投資を推奨するものではありません。
※巻末の投資信託に係るリスクと費⽤およびご注意事項を必ずお読みください。
4
不動産市場について
都⼼５区（千代⽥区、中央区、港区、新宿区、渋⾕区）オフィスビルの賃料・空室率の推移
（円/坪）
24,000
賃料：左軸
（2001年9⽉〜2016年10⽉）（％）
11
空室率：右軸
22,000
9
20,000
7
18,000
5
16,000
3
18,435円
3.64％
1
14,000
01/9
03/9
05/9
07/9
09/9
11/9
13/9
15/9
（年/⽉）
Ｊ－ＲＥＩＴと都⼼５区オフィスビルの空室率の推移
（％）
12
（2001年9⽉〜2016年10⽉※）
都⼼５区オフィス
10
J-REIT
J-REIT（オフィス）
8
6
4
3.64％
2
2.00％
1.40％
※J-REITおよびJ-REIT（オフィス）の空室率は、2016年8⽉までのデータを表⽰。
0
01/9
03/9
05/9
07/9
09/9
11/9
13/9
東証ＲＥＩＴ指数と都⼼５区オフィスビルの賃料の推移
（円/坪）
25,000
23,000
15/9
（年/⽉）
（ポイント）
（2001年9⽉※〜2016年10⽉）
3,000
賃料：左軸
2,500
東証REIT指数：右軸
21,000
2,000
19,000
1,785.97
1,500 ポイント
17,000
1,000
15,000
18,435円
500
※東証REIT指数は、基準⽇である2003年3⽉31⽇のデータより表⽰。
13,000
0
01/9
03/9
05/9
07/9
09/9
11/9
13/9
15/9
（年/⽉）
出所：ブルームバーグ、三⻤商事、⼀般社団法⼈投資信託協会が提供するデータを基にアセットマネジメントOneが作成。
※上記グラフは、将来における不動産市場の動向等を⽰唆、保証するものではありません
※巻末の投資信託に係るリスクと費⽤およびご注意事項を必ずお読みください。
5
投資信託に係るリスクと費⽤およびご注意事項
【投資信託に係るリスクと費⽤】
● 投資信託に係るリスクについて
投資信託は、株式、債券および不動産投資信託証券（リート）などの値動きのある有価証券等（外貨建資産には為替リス
クもあります。）に投資をしますので、市場環境、組⼊有価証券の発⾏者に係る信⽤状況等の変化により基準価額は変動
します。このため、購⼊⾦額について元本保証および利回り保証のいずれもありません。
● 投資信託に係る費⽤について
［ご投資いただくお客さまには以下の費⽤をご負担いただきます。］
■お客さまが直接的に負担する費⽤
購⼊時⼿数料：上限4.104％（税込）
信託財産留保額：上限0.5％
公社債投信およびグリーン公社債投信の換⾦時⼿数料：取得年⽉⽇により、1万⼝につき上限108円（税込）
その他の投資信託の換⾦時⼿数料：ありません
■お客さまが信託財産で間接的に負担する費⽤
運⽤管理費⽤（信託報酬）：上限年率2.6824％（税込）
※上記は基本的な料率の状況を⽰したものであり、成功報酬制を採⽤するファンドについては、成功報酬額の加算に
よってご負担いただく費⽤が上記の上限を超過する場合があります。成功報酬額は基準価額の⽔準等により変動する
ため、あらかじめ上限の額等を⽰すことができません。
■その他費⽤・⼿数料
上記以外に保有期間等に応じてご負担いただく費⽤があります。投資信託説明書（交付⽬論⾒書）等でご確認ください。
※上記に記載しているリスクや費⽤項⽬につきましては、⼀般的な投資信託を想定しております。
費⽤の料率につきましては、アセットマネジメントOne株式会社が運⽤するすべての投資信託のうち、徴収するそれぞれ
の費⽤における最⾼の料率を記載しております。
※税法が改正された場合等には、税込⼿数料等が変更となることがあります。
【ご注意事項】
●当資料は、アセットマネジメントOne株式会社が作成したものです。
●当資料は、情報提供を⽬的とするものであり、投資家に対する投資勧誘を⽬的とするものではありません。
●当資料は、アセットマネジメントOne株式会社が信頼できると判断したデータにより作成しておりますが、その内容の完
全性、正確性について、同社が保証するものではありません。また掲載データは過去の実績であり、将来の運⽤成果を保
証するものではありません。
●当資料における内容は作成時点のものであり、今後予告なく変更される場合があります。
●投資信託は、
１．預⾦等や保険契約ではありません。また、預⾦保険機構および保険契約者保護機構の保護の対象ではありません。加
えて、証券会社を通して購⼊していない場合には投資者保護基⾦の対象ではありません。
２．購⼊⾦額について元本保証および利回り保証のいずれもありません。
３．投資した資産の価値が減少して購⼊⾦額を下回る場合がありますが、これによる損失は購⼊者が負担することとなり
ます。
当資料で使⽤している指数について
●東証REIT指数は、株式会社東京証券取引所（㈱東京証券取引所）の知的財産であり、指数の算出、指数値の公表、利⽤な
ど同指数に関するすべての権利・ノウハウは、㈱東京証券取引所が有しています。
● FTSE® は、 London Stock Exchange Group の会社が所有する商標であり、ライセンス契約に基づき、 FTSE
International Limitedが使⽤します。NAREIT®はNAREITが所有する商標です。
●「Standard & Poorʼs®」「S&P®」「スタンダード＆プアーズ」は、スタンダード＆プアーズファイナンシャルサー
ビシーズエルエルシーが所有する登録商標です。
161109JSJ-REITの投資環境
6

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