J－REITの投資環境

情報提供資料
Ｊ－ＲＥＩＴの投資環境
2015年8月12日作成
多様化するヘルスケアリートの投資対象
7月29日、ジャパン・シニアリビング投資法人が東証に
上場し、東証上場REITは53銘柄となりました。
J-REITの銘柄数と時価総額の推移
2001年9月28日～2015年7月31日：月次（兆円）
14
同投資法人は、ヘルスケア施設特化型REITとして3番目
の上場を果たし、投資対象は、有料老人ホームや高齢者
向け住宅などシニアリビング施設が70％以上、病院など
メディカル施設が30％以下としています。主要スポン
サーは、ケネディクス、新生銀行などです。
70
40
8
ヘルスケアリートをめぐっては、6月26日に国土交通省
が「病院不動産を対象とするリートに係るガイドライ
ン」を公表し、病院への投資に当たり整備すべき体制を
示すなど、環境整備が進められています。
30
6
20
4
病院運営者にとっては、保有する病院をJ-REITに売却す
ることで不動産管理を外部委託し、病院運営に集中する
ことが可能となります。また、病院の売却により得た資
金で医療設備の購入や借入金の返済を行うことなどのメ
リットも想定されます。病院利用者にとっては、医療
サービス水準の向上や病院運営の透明性向上などを通じ
た安心感につながることが期待されます。
60
50
12
銘柄数：左軸
10
0
01/9
10
時価総額：右軸
04/9
07/9
10/9
2
0
13/9 （年/月）
ジャパン・シニアリビング投資法人の
投資物件一例
J-REITの投資家にとっては、病院がJ-REITの投資対象
に加わることにより投資対象が多様化し、さらなる分散
効果が期待されます。付加価値の高いサービスを提供す
る病院は景気変動の影響を受けにくいとみられることか
ら、安定した投資につながると期待されます。
アクティバ琵琶：介護付有料老人ホーム
（滋賀県大津市）
J-REIT市場は底堅い展開を予想
7月上旬に大きく下落したJ-REIT市場ですが、下落の主
な要因となった中国株式市場やギリシャ債務問題に対す
る懸念が後退し、投資家のリスク回避姿勢が和らいだこ
となどから、中旬以降は値を戻す展開となっています。
都心5区オフィスビルの賃料は、2014年1月以降上昇が
続いており、今後、J-REITが保有する物件の賃料上昇へ
つながることが見込まれます。また、公募増資により取
得した物件からの賃料収入がJ-REITの収益へ寄与するこ
とが期待されます。
そのほか、訪日外国人客数が年間で過去最高ペースで推
移していることや、日銀のJ-REIT買入れによる需給面で
の下支えなどを背景に、J-REIT市場は底堅く推移すると
予想します。
東証REIT指数の推移
（ポイント） 2015年4月30日～2015年8月7日：日次
2,000
1,950
1,900
1,850
1,800
1,750
1,700
1,650
1,600
15/4
15/5
15/6
15/7
（年/月）
出所：ブルームバーグ、一般社団法人不動産証券化協会およびジャパン・シニアリビング投資法人が提供するデータを基にみずほ投信投資
顧問が作成。
※上記は、将来におけるJ-REITの銘柄数と時価総額および東証REIT指数の推移を示唆、保証するものではありません。また、特定のJ-REIT
を推奨するものではありません。
※最終ページの「本資料のご利用にあたっての注意事項等」を必ずご覧ください。
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Ｊ－ＲＥＩＴの投資環境
2015年8月
Ｊ－ＲＥＩＴ市場について
東証REIT指数（配当込み）：左軸
予想配当利回り：右軸
東証REIT指数：左軸
2015年7月末
2015年6月末
月次騰落率
東証R EIT 指数
1,766.48
1,803.13
-2.03%
東証R EIT 指数（配当込み）
3,100.40
3,157.69
-1.81%
3.31%
3.21%
J -R EIT 予想配当利回り
-
出所：ブルームバーグ等が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。
※上記グラフは、将来における東証REIT指数およびJ-REITの予想配当利回りの推移を示唆、保証するもの
ではありません。
先月の市場環境
7月の『国内リート市場（東証REIT指数（配当込み））』は下落しました。
公募増資に伴う需給軟化懸念に加え、ギリシャ債務問題や中国景気に対する先行き懸念などを受け、中旬にか
けて投資家心理が過度に悪化し、値動きの荒い展開となりました。しかし、下旬にかけては落ち着きを取り戻
し、値を戻しました。
＊グラフの期間は、2015年6月30日～2015年7月31日
今後の見通し
目先、断続的な公募増資に伴う需給軟化懸念や国内外の金利動向により、値動きの荒い場面も想定されます。
しかし、不動産市況は改善傾向を示していることから、中長期的には、相対的な配当利回りの高さ、物件取得
や賃料上昇にともなう分配金増加期待を織り込み、底堅い展開を予想します。
※最終ページの「本資料のご利用にあたっての注意事項等」を必ずご覧ください。
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Ｊ－ＲＥＩＴの投資環境
2015年8月
Ｊ－ＲＥＩＴ市場について
Ｊ－ＲＥＩＴの時価総額推移
（兆円）
12
Ｊ－ＲＥＩＴの市場規模
（2001年9月10日～2015年7月31日）
時価総額
10兆4,565億円
53銘柄
銘柄数
（2015年7月31日現在）
10
不動産タイプ別構成比率
8
6
4
2
0
01/9 03/3
04/9 06/3
07/9 09/3
10/9 12/3
13/9 15/3
（年/月）
Ｊ－ＲＥＩＴと10年国債の利回り推移
（％）
12
（2001年9月10日～2015年7月31日）
利回り格差
Ｊ－ＲＥＩＴ
10年国債
10
8
6
4
3.3％
2.9％
2
0.4％
0
01/9
03/9
05/9
07/9
09/9
主な国内資産の利回り比較
（％）
5
11/9
13/9
主要国ＲＥＩＴと10年国債の利回り比較
（2015年7月31日現在）（％）
7
※J-REITおよび株式は配当利回り
6
4
REIT配当利回り
4
0.7％
3.3％
2.6％
2.2％
2
1
0.4％
1
2.2％
4.9％
2.9％ 3.8％
3
1.7％
10年国債利回り
1.6％
5
3
2
（2015年7月31日現在）
利回り格差
3.3％
（年/月）
2.8％
1.9％
0.4％
0
0
Ｊ－ＲＥＩＴ
株式
（東証一部）
10年国債
日本
米国
英国
豪州
出所：ブルームバーグ、一般社団法人投資信託協会、S&P、各投資法人が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。
※主要国REITの利回りで用いた指数は次のとおり。日本：東証REIT指数、米国：FTSE／NAREITエクイティREIT指数、英国：FTSE
EPRA／NAREIT UK指数、豪州：S&P／ASX200REIT指数。利回りは、指数構成銘柄の変更などにより、大きく変動することがありま
す。
※利回り格差は、小数第2位を四捨五入しているため、REIT配当利回りから10年国債利回りを控除した値と一致しない場合があります。
※上記グラフは、将来におけるJ-REIT市場等の動向を示唆、保証するものではありません。
※最終ページの「本資料のご利用にあたっての注意事項等」を必ずご覧ください。
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Ｊ－ＲＥＩＴの投資環境
2015年8月
Ｊ－ＲＥＩＴ市場について
Ｊ－ＲＥＩＴ時価総額上位10銘柄
（2015年7月31日現在）
順位
銘柄名
主なスポンサー
主な
運用対象
騰落率
時価総額
1ヵ月
3ヵ月
6ヵ月
1年
予想
配当利回り
1
日本ビルファンド投資法人
三井不動産、住友生命
オフィス
3.4%
-5.6%
-3.1%
-1.9%
7,822億円
2.78%
2
ジャパンリアルエステイト投資法人
三菱地所、三井物産
オフィス
0.0%
-1.8%
-1.7%
-1.9%
7,280億円
2.82%
3
日本リテールファンド投資法人
三菱商事、ユービーエス
商業施設
-0.8%
-4.7%
-3.2%
10.7%
5,905億円
3.44%
4
ユナイテッド・アーバン投資法人
丸紅、極東証券
総合
4.0%
-4.0%
-3.1%
11.9%
4,760億円
3.23%
5
日本プロロジスリート投資法人
プロロジス
物流
8.5%
-4.1% -10.5%
4.9%
4,232億円
2.82%
6
オリックス不動産投資法人
オリックス
総合
-4.3%
-4.6%
-2.9%
23.2%
3,774億円
3.22%
7
アドバンス・レジデンス投資法人
伊藤忠グループ
住宅
-8.3%
-2.4%
-8.8%
14.0%
3,517億円
3.33%
8
日本プライムリアルティ投資法人
東京建物、大成建設、安田不
動産等
複合
5.5%
-5.2%
-1.0%
15.8%
3,505億円
3.24%
9
森トラスト総合リート投資法人
森トラスト
総合
-3.1%
-2.4%
-4.6%
35.0%
3,040億円
3.78%
大和証券オフィス投資法人
大和証券グループ本社
オフィス
4.4%
-1.6%
-9.0%
21.3%
2,962億円
3.06%
10
出所：ファクトセットが提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。
※上記投資法人名は、Ｊ－ＲＥＩＴの時価総額上位10銘柄として挙げたものであり、上記投資法人の発行する投資証券および投資法人債への
投資を推奨するものではありません。
日銀によるＪ－ＲＥＩＴの買入状況
（億円）
240
200
（2010年12月～2015年8月※：月次）（億円）
3,000
月間買入額（左軸）
買入累計額（右軸）
160
（2015年8月6日現在）
2,500
2,000
買入予定額
（2015年末まで）
120
1,500
80
1,000
40
500
0
10/12
買入実績
2,700億円
2,405億円
0
11/12
12/12
13/12
14/12
（年/月）
※2015年8月は、6日現在。
出所：日銀が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。
※上記は、将来における日銀によるＪ－ＲＥＩＴの買入状況を示唆、保証するものではありません。
※最終ページの「本資料のご利用にあたっての注意事項等」を必ずご覧ください。
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Ｊ－ＲＥＩＴの投資環境
2015年8月
不動産市場について
都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）オフィスビルの賃料・空室率の推移
（円/坪）
24,000
（2001年9月～2015年7月）（％）
11
賃料：左軸
23,000
空室率：右軸
10
22,000
9
21,000
8
20,000
7
19,000
6
18,000
5
17,000
4
16,000
3
15,000
2
14,000
01/9
4.89％
17,467円
1
03/9
05/9
07/9
09/9
11/9
13/9
（年/月）
Ｊ－ＲＥＩＴと都心５区オフィスビルの空室率の推移
（％）
（2001年9月～2015年7月※）
10
9
都心５区オフィス
8
J-REIT（オフィス）
7
J-REIT
6
4.89％
5
4
3
2.60％
2
1
1.50％
※J-REITおよびJ-REIT（オフィス）の空室率は2015年5月までのデータを表示。
0
01/9
03/9
05/9
07/9
09/9
11/9
13/9
（年/月）
東証ＲＥＩＴ指数と都心５区オフィスビルの賃料の推移
（円/坪）
25,000
（2001年9月～2015年7月）※ （ポイント）
3,000
賃料：左軸
23,000
2,500
東証REIT指数：右軸
21,000
2,000
19,000
1,500
17,000
1,000
15,000
17,467円
500
※東証REIT指数は、基準日である2003年3月31日のデータより表示。
13,000
01/9
1,766.48
ポイント
0
03/9
05/9
07/9
09/9
11/9
13/9
（年/月）
出所：ブルームバーグ、三鬼商事、一般社団法人投資信託協会が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。
※上記グラフは、将来における不動産市場の動向を示唆、保証するものではありません。
※最終ページの「本資料のご利用にあたっての注意事項等」を必ずご覧ください。
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【投資信託のお申込みに際しての一般的な留意事項】
●投資信託に係るリスクについて
●投資信託に係る費用について
投資信託は、主として国内外の株式、公社債および不動
産投資信託証券（リート）などの値動きのある証券等（外
貨建資産に投資する場合には為替変動リスクもありま
す。）に投資しますので、ファンドの基準価額は変動しま
す。したがって、投資者の皆さまの投資元金は保証されて
いるものではなく、基準価額の下落により、損失を被り、
投資元金を大きく割り込むことがあります。ファンドの運
用による損益はすべて投資者の皆さまに帰属します。また、
投資信託は預貯金と異なります。
投資信託は、個別の投資信託ごとに投資対象資産の種類
や投資制限、取引市場、投資対象国等が異なることから、
リスクの内容や性質が異なりますので、お申込みの際は
投資信託説明書（交付目論見書）を必ずお読みください。
●投資信託は、預金商品、保険商品ではなく、預金保険、
保険契約者保護機構の保護の対象ではありません。登録
金融機関が取り扱う投資信託は、投資者保護基金の対象
ではありません。投資信託の設定・運用は、投資信託委
みずほ投信投資顧問株式会社が運用する投資信託につい
ては、ご投資いただくお客さまに以下の費用をご負担いた
だきます。
■直接ご負担いただく費用
購入時手数料：上限3.78％（税抜3.50％）
換金時手数料：換金の価額の水準等により変動する場合
があるため、あらかじめ上限の料率等を
示すことができません。
信託財産留保額：上限0.5％
■投資信託の保有期間中に間接的にご負担いただく費用
運用管理費用（信託報酬）※：上限年2.16％（税抜
2.00％）
※上記は基本的な料率の状況を示したものであり、成功報
酬制を採用するファンドについては、成功報酬額の加算
によってご負担いただく費用が上記の上限を超過する
場合があります。成功報酬額は基準価額の水準等により
変動するため、あらかじめ上限の額等を示すことができ
ません。
託会社が行います。
■その他の費用
上記以外に保有期間等に応じてご負担いただく費用があ
ります。投資信託説明書（交付目論見書）等でご確認くだ
さい。
≪ご注意≫
上記に記載しているリスクや費用の項目につきましては、一般的な投資信託を想定しております。費用の料率につきま
しては、みずほ投信投資顧問株式会社が運用するすべての公募投資信託のうち、ご負担いただくそれぞれの費用における
最高の料率を記載しております。
投資信託をお申込みの際は、販売会社から投資信託説明書（交付目論見書）をあらかじめ、または同時にお渡しいたし
ますので、必ずお受け取りになり、投資信託説明書（交付目論見書）の内容をよくお読みいただきご確認のうえ、お客さ
まご自身が投資に関してご判断ください。
商号等／みずほ投信投資顧問株式会社
金融商品取引業者関東財務局長(金商)第398号
加入協会／一般社団法人投資信託協会、一般社団法人日本投資顧問業協会
本資料で使用している指数について
●東証REIT指数は、株式会社東京証券取引所（㈱東京証券取引所）の知的財産であり、指数の算出、指数値の公表、利用など同指数に関
するすべての権利・ノウハウは、㈱東京証券取引所が有しています。
●FTSE®は、London Stock Exchange Groupの会社が所有する商標であり、ライセンス契約に基づき、FTSE International Limited
が使用します。NAREIT®はNAREITが所有する商標です。
●「Standard & Poor’s®」「S&P®」「スタンダード＆プアーズ」は、スタンダード＆プアーズファイナンシャルサービシーズエル
エルシーが所有する登録商標です。
本資料のご利用にあたっての注意事項等
本資料は、みずほ投信投資顧問（以下、当社といいます。）が投資家の皆さまに情報提供を行う目的で作成したものであり、投資勧誘を
目的に作成されたものではありません。本資料は法令に基づく開示書類ではありません。本資料の作成にあたり、当社は情報の正確性等
について細心の注意を払っておりますが、その正確性、完全性を保証するものではありません。本資料に記載した当社の見通し、予測、
予想、意見等（以下、見通し等）は、本資料の作成日現在のものであり、今後予告なしに変更されることがあります。また、本資料に記
載した当社の見通し等は、将来の景気や株価等の動きを保証するものではありません。
※最終ページの「本資料のご利用にあたっての注意事項等」を必ずご覧ください。
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