ＫＯＢＡＫＡＮニュース 2009 年 12 月 15 日 VOL.26 小林不動産鑑定株式会社 大阪市北区西天満３－７－２７ ＴＥＬ；０６－６３１５－５１１１ ＦＡＸ；０６－６３１５－５１２５ 文 書：小林 穂積 このＫＯＢＡＫＡＮニュースは、小林穂積・小林不動産鑑定（株）、（株）イーマックスとお名刺交換、ご縁をいただ いた方にお送りしています。来年は皆様のご要望にお応え出来る存在になること、また、飛躍の年にしたいと考えて おります。皆様のご健康と貴社の益々のご発展を祈念致します。本年は有り難う御座いました。精進致します。 １．住宅着工 年間 90 万戸割れ ！！ 建設経済研究所は 10 月 22 日、09 年度住宅着工について 89.5 万戸(前年度比 13.8％減)と 90 万戸を割るとの見 通しを発表しました。90 万戸割れは、43 年ぶりです。また、10 年度については、95.6 万戸と予測。「09 年度 後半から持ち直すと予測しますが、雇用環境の大きな回復が見込めない事から 100 万戸超は難しいと見通す」と しています。用途別に見ると、特にマンションなど分譲住宅は 09 年度 4～8 月期の着工戸数が 6.4 万戸で前年同 期比 51.4％減と大幅に落ち込んでいるのが状況です。同研究所は「資金調達環境の悪化など供給サイドが要因」 と見る。･････こうしたことから、分譲の 09 年度計は前年度比 22.4％減の 21.1 万戸と予測しています。 その他、持ち家は前年度比 4.8％減の 29.5 万戸、貸家は同 15.6％減の 37.5 万戸と見通しています。 (2009.12 月刊不動産鑑定) ２．苦境脱せぬ不動産市況 ！！ マンション大手の穴吹工務店が 11 月 24 日会社更生法を申請。2007 年にマンション供給戸数でトップになった 穴吹工務店の経営破綻は改めて不動産業界の不安定な現状を印象づけました。 さらに 09 年度の新設住宅着工戸数は 100 万戸割れが濃厚です。･････80 万戸割れなら東京オリンピックの 64 年以来、実に 45 年ぶりとなります。業界からは「少子高齢化で 100 万戸割れは想定していたが 5 年前倒しで来 た感じだ」と驚きの声も出ています。過去 10 年間のトレンドをみると、特に持ち家の減少傾向が際立ちます。 一方、賃貸住宅と分譲(マンション、戸建)は比較的落ち込みが少ない。しかしここ数年、マンション中心に需給 バランスは大きく崩れ、リーマンショックを境にデベロッパーの破綻が相次いだことは記憶に新しい。さらにこ こにきて相続税対策狙いの賃貸アパートにも異変が起こっている。景気後退や非正規雇用者の解雇等の影響で東 海、近畿地区で入居率が大幅に低下。法人向けアパートを強化してきたレオパレス 21 は、今 10 年 3 月期の業 績予想を一転、大幅な営業赤字に修正しました。 もはや業界は総崩れ状態です。少子高齢化は確実に進んでいます。96 年以来、人口の流入超過が続く東京でさ え、かつての大量供給時代が再来する可能性は低い。一方人口流出が続く地方では一段と厳しい状況が続く事が 予想されます。 (2009.12.12 週刊 東洋経済) ３. 更新料、初の集団提訴、京都地裁 ！！ 賃貸住宅の契約更新の際に支払いが求められる「更新料」を定めた契約条項は消費者契約法に照らして無効とし て、京都府内のマンションを借りた会社員や学生ら男女 20 人が 11 月 30 日、家主側に支払い済みの更新料総額 860 万円の返還を求める訴えを京都地裁に起こしました。更新料返還を求める集団提訴は全国で初めてです。更 新料を巡っては、大阪高裁が今年 8 月、 「無効」として借主勝訴の判決を言い渡す一方、10 月の同高裁判決は「必 要性が認められる」として有効と判断。両訴訟とも敗訴した側が上告しています。訴状によると 20 人は、2001 年 4 月以降、1・2 年ごとに賃料 1～3 カ月分の更新料を支払う契約をそれぞれ家主と結び、1 人当たり、1～7 回 更新して、6 万 8,000 円～71 万 4,000 円を負担した(2009.12.1 読売新聞)ようです。 ４．ＲＥＩＴ、14 社が分配金減少 ！！ 不動産賃貸市況の低迷で、2010 年 1 月～3 月に決算(6 か月)を迎える不動産投資信託(ＲＥＩＴ)17 社のうち、14 1 KOBAKAN ニュース ＶＯＬ.26 社で分配金(企業の分配金に相当)が減る見通しです。大手の森トラスト総合リート投資法人の 10 年 3 月期は、都 心の主力ビルから大口テナントが抜ける影響で純利益、分配金とも 16％減る見通しです。オフィス仲介大手の三 鬼商事によると東京都心 5 区(千代田・中央・港・新宿・渋谷)のオフィスビル空室率は 10 月末で 7.76%(前月比 0.14 ポイント上昇)と高水準が続きます。 ＲＥＩＴは比較的競争力の高い物件を保有していますが、市況悪化の影響は避けられず、ビルの稼働率や賃料水 準はじりじりと低下傾向にあります。又、金利負担の増加も減益要因です。経営のスポンサーの信用力が低いＲ ＥＩＴでは金利や借り換え時の手数料などの借り入れ条件が悪化、分配金を大きく減らすところもあります (2009.12.5 日本経済新聞)。 ５. マンション用地、仕入れ再開 ！！ 明和地所は、東京・横浜・川崎でマンション用地の仕入れを再開しました。需要・販売価格の両面で底打ちを確 認した事や、マンションの在庫が減少したので、物件の取得を進めています。用地取得は当面、短期間で販売で きる 1 物件当たり 30～40 戸の小規模プロジェクトで工期が 1 年前後の中低層案件を対象とします。空洞化が予 想される 1 次取得者による購入ゾーンを狙うようです。用地仕入れを再開したのは需要の底打ちを確認したこと に加え、マンション在庫が急激に減少したことで、来期(11 年 3 月期)以降の売り上げを確保するため、建替え コストが低下したことから商品訴求力と実質的な粗利益 20％強を見込める環境になったこともあるといいます (2009.12.9 日刊不動産通信)。 ６． 賃貸住宅、借りて保護－家賃保証会社に許可制！！ 国土交通省は 2010 年度から賃貸住宅の入居者をトラブルから守るための対策を拡充します。家賃の支払いが滞 った時、家賃の保証会社に強引に退去させられる事を防ぐため、保証会社に許可制を導入することなどを検討す る。 持ち家の促進を優先してきた自民党政権の住宅政策から転換を民主党政権は掲げており、国交省は賃貸住宅の利 用を後押しします。アパートなどを借りる際、家賃保証会社を利用する人は、推定で約 4 割、保証会社は専業の ほか、不動産の管理会社が兼業していることがあり、大半は小規模経営、家賃支払いが滞ると鍵を替えたり、家 財を持ち出したりするなど強引な方法で退去を迫る企業もある。こうした問題に対処するため、国交省は家賃保 証会社に許可制を導入し、不正行為があれば、許可を取り消せるようにします。 国交省は、入居希望者が不動産仲介会社の店頭などで、賃貸住宅の補修状況や性能をまとめた履歴書を閲覧でき るように徹底することを不動産業界に促す。退去時に部屋を入居前に状態に戻すための指針も見直す。敷金返還 を巡るトラブルを防ぐのが狙いです。国交省がひな型となる賃貸契約書を指針として示す。又、トラブルが発生 した場合に備え、10 年度から紛争処理の場も増やす。各地の弁護士会の仲裁センターなどに委託する。等々･････ 一連の施策が効果をあげれば、賃貸住宅の利用が活発になります。 (2009.11.23 日本経済新聞) ※不動産鑑定のすすめ ！！ 不動産は大変高価なものであり、不動産の売買はそう何度もするものではありません。特に親族や知人間の売買、法人間の売買に 後腐れのないように、又は役員会議にかける資料として、又同族法人間の売買に鑑定を依頼するケースが増えています。地価の高 い土地、大規模な土地、テナントビル、賃貸マンション、継続賃料、借地権などの評価は鑑定評価を事前に行えば争いはなくスム ーズに取引ができます。又、法人間とその役員、同族会社と代表個人等との取引は税務署対策にも是非利用下さい。 小林不動産鑑定㈱は、資産の評価・運用・コンサル業務の ご相談にお答えします。 TEL：０６－６３１５－５１１１ http://www.ereaoffice.com http://www.大阪の不動産鑑定士.jp/ ※このニュースレターのファックス通信を希望されないときは、お手数ですが、当社宛に FAX にてご一報下さい。 送信を中止させて頂きます。 希望しない 2 KOBAKAN ニュース □ ＶＯＬ.26
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