ＫＯＢＡＫＡＮニュース 2009 年 4 月 6 日 VOL.20 小林不動産鑑定株式会社大阪市北区西天満３－７－２７ＴＥＬ；０６－６３１５－５１１１ＦＡＸ；０６－６３１５－５１２５文書：小林穂積このＫＯＢＡＫＡＮニュースは、小林穂積及び小林不動産鑑定（株）、（株）イーマックスとお名刺交換、ご縁をいただいた方にお送りしております。 ※3 月 10 日よりＫＯＢＡブログを開設いたしました。今後も益々情報を発信すべく精進したいと思いますので宜しくお願い致します。( http://blog.livedoor.jp/ereaoffice/ ) １．担保不動産の売却促進へ！！「数年前から検討課題であった不動産競売の民間開放問題が、ここにきて、民間開放のメリットがデメリットを凌がないとの判断から結局現行の競売制度維持となる見込み」(2009.04 月間不動産流通)です。その代わりというのでもないでしょうが、任意売却の促進策として担保権消滅請求制度を政府研究会が提案しています。これは、不動産に複数の抵当権等の担保権が設定されている場合に、主に一番抵当権者等が裁判所に対し、後順位抵当権者等の消滅を求める事が出来るというものです。後順位の抵当権者がいわゆる｢ハンコ代｣を請求するなどして任意売却を阻害することをなくそうというものです(同上)。この件に関しては、借金返済に向けた担保不動産売却の円滑化を図るため、自民党司法制度調査会は 3 月 16 日、売却に反対する担保権者の抵当権を裁判所が抹消し、早期売却に道を開く｢不動産任意売却促進法案｣を今国会に提出する方針を固めました(2009.3.17 読売新聞)。法案では任意売却に同意しない担保権者がいた場合、抵当権者一位の者は裁判所に全担保権の消滅許可を申し立てできるようにします。裁判所は、1 ヶ月以内に競売の要求がなければ、担保権の消滅を許可、売却額は担保に基づき配分されます(2009.3.17 日本経済新聞)。２．公示価格、3 年ぶりに下落国土交通省は、3 月 23 日、平成 21 年 1 月 1 日時点の公示価格を発表しました。平成 20 年 1 月以降の 1 年間の地価変動率は、住宅地・商業地ともに全国平均は 3 年ぶりに下落に転じ、下落率は前年比で住宅地が 3.2％、商業地は 4.7％です。全国 2 万 7,863 の調査地点のうち、下落した地点が 97％もあり、上昇は地方圏のわずか 23 地点にとどまりました。なお、上昇地点のトップは住宅地は姫路市勝原区の 4.6％、商業地は静岡市葵区の 6.3％などです。大阪圏の住宅地、特に大阪市中心部では景気の悪化、投資・融資等の資金調達環境の悪化等による需要の減退、不動産市場の停滞感等を背景に下落傾向になりました。大阪市中心 6 区では△3％下落です。大阪圏の商業地は平均で△3.3％の下落で前回の 7.2％の上昇から下落に転じ、ほぼすべての地点において下落です。大阪市中心 6 区では平均で△6.3％と下落に転じました。これも不動産ファンド等による投資等の減少やオフィス賃料の下落、空き室率の上昇等の不安から大きな下落となりました。国交省は｢景気悪化とともにマンション販売やオフィス需要とも不振となり、土地購入の動きが一気に冷え込んだ｣と分析しています。公示価格は路線価や固定資産税評価額のベースとなる価格で、とても重要な役割を担っております。公示価格を 100 とした場合、路線価は 80 であり、固定資産税は 70 という関係にあります。是非とも公示価格に注目していただきたいと思います。３. 日本一高層マンション、完売の動き！！高さ日本一の超高層マンション『ザ・キタハマタワー＆プラザ』(大阪市中央区 54 階建)のタワー棟が 3 月 26 日までに完成し、住居の引き渡しが始まりました。ザ・キタハマは、三洋電機グループの三洋ホームズ(大阪市) など 10 社が事業主となって三越大阪店跡地に開発を行い、タワー棟の 12 階から最上階の 54 階までが居住総戸数 465 戸です。高さ 209ｍは 2006 年 8 月完成の｢クロスタワー大阪ベイ｣(大阪市港区約 200ｍ)や 08 年 1 月完成の｢ＴＨＥＴＯＫＹＯＴＯＷＥＲＳ｣(東京都中央区約 194ｍ)などを抜いて日本一の超高層マンションです。値段も最上階の１戸(約 303 ㎡)は約５億 8000 万円。現在の残戸数は 10 戸未満でほぼ完売状態です(2009.3.27 夕刊フジ)。2 月 17 日、日本プライムリアルティ投資法人(ＪＰＲ)が当該物件の存するマンション『ザ・キタハマ』と一体開発した「仮称ＫＭ複合ビルプロジェクト商業施設棟」(大阪市中央区旧三越跡地)の取得を中止したばかりですが、｢ザ・キタハマの場合は販売開始が 07 年秋からだったことと大阪の都市部で駅から近いという好立地｣(2009.3.27 夕刊フジ)がプラスに働いたと見ています。 1 KOBAKAN ニュースＶＯＬ.20 ４．Ｊ－ＲＥＩＴ、証券会社、監視強まる！！金融庁が不動産投資信託（ＲＥＩＴ）や証券会社の監視強化に動き出しました。金融システムへの影響が増大しているため、資金繰りや健全性を詳細に点検する必要があると判断したためです。3 月 10 日不動産ファンド大手のパシフィックホールディングス(東証一部上場)が会社更生法の適用を申請し、経営破綻しました。金融庁は、直接の監視対象ではない同社の動向に目を光らせてきました。同社が２つの上場ＲＥＩＴの運営会社に出資、設立母体になっているためです。ＲＥＩＴも巻き込んだ倒産劇に発展すれば、株式市場に波及しかねない･････こうした業種に公的資金を注入する枠組みはまたありません。証券会社には、今国会に提出した産業活力再生特別措置法(産業再生法)改正案で資本注入する選択肢が出てきそうです(2009 3.13 日本経済新聞)。５. 地価下落で実需が活発！！昨年 9 月のリーマンショック以降、不動産市場に変化が見られます。その 1 つが売り主と買い主との間の価格の乖離の大きさとファンドが停滞していることです。そのため成約に至らないケースが増えています。又、一方では不動産の買い主は、事業法人・個人投資家や投資マネーで、法人間の不動産売買が激減しているようです。今まで不動産投資市場を牽引してきた私募ファンドやＪ－ＲＥＩＴなどの動きが弱い反面、競合相手が減少し、地価が下落した今が買い時とばかり、本社ビルなどの実需ニーズが出ているようです。なお、｢外資は、破綻したニューシティ・レジデンス投資法人の入札結果やパシフィックホールディング系のリートのスポンサーの選定状況をみてから、今後のマーケットを見定めようとしている｣(2009.4.1 東急不動産ニュース)ようです。どちらも実需に目を向けた営業スタンスへシフトしつつあります。６．新築マンションの再販市場、拡大！！｢アウトレットマンション｣と呼ばれる新築マンションの再販市場が拡大しています。新築マンションの販売不振を受け、完成在庫を抱えたマンション開発・販売会社(デベロッパー)から在庫を安く買い取り、低価格で再販します。売れ残った物件をデベロッパーが値引きすると、同じマンションを既に購入した顧客の資産価値が下がるため、トラブルが起きるケースもあります。アウトレットマンションは売主を替えることでこうしたリスクを回避します (2009 3.16 日本経済新聞)。完成在庫を当初価格の 40－50％で仕入れ、当初価格の 20－35％引で販売しても 10％程度の利益を確保できるという。２千万～４千万台の物件を 2 割以上値引すれば｢買い控えていた顧客｣が動く水準になります。マンション業界では今年に入っても日本綜合地所やパシフィックホールディングスなど大型倒産が続き、新興デベロッパーの中にも資金繰りに窮している企業もあり･････アウトレットマンションはさらに増える見通しです(同上)。又、格安の｢アウトレットマンション｣だけでなく新規分譲マンションのモデルルームにも客足が戻り始めています。全国約 60 箇所でモデルルームを展開する大京は、来場者数は昨年 10 月から今年 1 月末までで 1.4 倍(前年同期比)に急増しました。又、野村不動産も同様に今年に入って来場者数は 1.3 倍に増加しています。客足が増えた理由の 1 つは、住宅ローン減税です(2009 3.16 日本経済新聞)。これは、住宅取得の呼び水となると期待されています。しかし、景気の急激な悪化は、雇用不安に波及し、中堅所得者層は、価格云々ではなく購入そのものを断念している状況で、減税策の効果は限定的との評価が多い(2009 3.31 エコノミスト)ようです。 ※不動産鑑定のすすめ！！不動産は大変高価なものであり、不動産の売買はそう何度もするものではありません。特に親族や知人間の売買、法人間の売買に後腐れのないように、又は役員会議にかける資料として、又同族法人間の売買に鑑定を依頼するケースが増えています。地価の高い土地、大規模な土地、テナントビル、賃貸マンション、継続賃料、借地権などの評価は鑑定評価を事前に行えば争いはなくスムーズに取引ができます。又、法人間とその役員、同族会社と代表個人等との取引は税務署対策にも是非利用下さい。小林不動産鑑定㈱は、資産の評価・運用・コンサル業務のご相談にお答えします。 TEL：０６－６３１５－５１１１ http://www.erea-office.com ※このニュースレターのファックス通信を希望されないときは、お手数ですが、当社宛に FAX にてご一報下さい。送信を中止させて頂きます。希望しない 2 KOBAKAN ニュース □ ＶＯＬ.20