理由１ なぜ、東京？ マンション経営で最も重要なことは、マンションを借りてくれる「人」が たくさん集まる土地を選ぶことです。その点で東京都内は、多くの大企業 が本社を構え、今後も多くの若者・外国人が集まることが予想されています。 不動産投資は現在だけでなく、将来にわたって賃貸需要があるかを見極める ことが重要です。 ２００８年を境に、すでに日本の人口は減少傾向が進んでいます。 今後、東京を除く多くのエリアではマンション経営が成り立たなくなって います。 つまり、将来にわたり不動産投資が成り立つのは、賃貸需要が安定している 東京だけなのです。 都道府県別転入超過数 ２０１１年の都道府県の移動者数を見ると、転入数が超過している 都府県のうち、東京都は４４，４８２人増となっており、２位の埼玉県 の１２，１４３人増の約３.６倍以上と突出して増えています。 人 44,482 45,000 ダントツ1位 40,000 35,000 30,000 人口が集中する東京の 賃貸需要は安定的 25,000 20,000 12,143 15,000 10,119 9,719 6,379 10,000 5,000 0 東京都 埼玉県 神奈川県 福岡県 愛知県 万人 1,320 1,293 東京都の人口 1,300 1,254 1,240 1,220 1,224 1,234 1,307 1,309 1,282 1,280 1,260 1,301 1,261 1,271 1,243 1,213 1,200 1,180 1,160 011 022 3 03 4 04 505 606 7 07 8 08 9 09 10 1011 1112 12 「住民基本台帳による東京都の世帯と人口」より作成 経済機能が集中する東京 多くの人が東京に集まる一番の理由は、東京にヒト・モノ・カネが集まる 構図が出来ているからです。日本には上場企業が約3,800社あると言われて いますが、そのうちの約半数が東京に本社を置いています。 年間賃金の推移 東京は仕事の数も給与水準も地方に比べて恵まれているので、地方や外国の 人たちが仕事を求めて東京に集まってきます。 東京 万円 700 600 500 609 619 608 599 597 602 615 615 600 595 574 596 全国 498 503 495 488 485 487 489 488 486 471 461 471 400 300 200 100 0 1 2 00 3 01 4 02 5 03 04 6 05 7 06 8 07 9 08 10 09 11 10 12 11年 「賃金構造基本統計調査」より作成 有効求人倍率 1.38 1.4 全国 1.38 1.25 1.15 1.2 1 0.8 東京 1.58 1.6 0.76 0.65 0.64 0.83 0.82 0.70 0.67 0.65 0.51 0.48 0.6 0.4 0.2 0 971 2 98 3 99 4 00 5 01 602 703 804 905 1006 1107 1208 1309 14 1015 11 「一般職業紹介状況 都道府県別・地域別労働市場関係指標」より作成 加速する大学の都心回帰現象 地方に展開していた大学の都心回帰も目立っています。学習するにも アルバイトをするにも、そして遊ぶにも都心の方が便利だと、都心の キャンパスに学生の人気が集中しているのです。 この14年間で3万2千人。さらに、これから1万4千人もの学生が地方や 郊外から都心へ雪崩れ込んでくるのです。 年 大学名 1997年 東京 女子大 2004年 戸板 女子短大 三田 キャンパス 2005年 東洋 大学 白山 キャンパス 2005年 上野学園 大学 上野 キャンパス 2005年 文京学院 大学 本郷 キャンパス 2006年 芝浦工業 大学 豊洲 キャンパス 2006年 理由2 移転先キャンパス 共立 女子大学 善福寺 キャンパス 一ツ橋 キャンパス 2006年 東京芸術 大学 千住 キャンパス 2007年 昭和音楽 大学 新百合ヶ丘 キャンパス 2008年 帝京平成 大学 池袋 キャンパス 2009年 國學院 大学 渋谷 キャンパス 2009年 東洋 大学 白山 キャンパス 2012年 武蔵野 大学 有明 キャンパス 2012年 帝京 大学 板橋 キャンパス 2013年 青山学院 大学 青山 キャンパス 2013年 帝京平成 大学 中野 キャンパス 2013年 明治 大学 中野 キャンパス 2014年 実践女子 大学 渋谷 キャンパス 2017年 東洋 大学 赤羽 キャンパス 中古物件は新築物件の７割以下の価格で購入できます。また、もともと 「中古」であるため賃料も安定しており、安価な「中古」へのニーズも 高まっていることから、安定した家賃収入と利回りを見込めるのです。 「中古」の最大の魅力は「始めやすさ」と「安定した収益力」です。 なぜ、中古？ 物件価格が安い 新築物件の価格はデベロッパーの都合で決められます。土地原価・建築費 広告宣伝費、さらにデベロッパーの利益まで乗るのです。 中古物件は需要と供給の市場原理で価格が決まります。 築年数の浅い物件でも分譲時の７割ほどの価格で購入することが可能です。 ●首都圏 ワンルームマンション1戸平均価格の推移 中古 4,000 新築 3,500 3,000 2,343 2,500 2,000 1,500 1,100 1,000 500 0 1 91 2 92 3 93 4 594 695 796 897 998109911001201130214031504 16 05 17 06 18 07 19 20 90 08 21 09 22 10 23 11 ２０００年以降、わずかに上昇し続けてきた新築ワンルームマンションの 価格は、賃貸重要の安定している東京２３区内を中心に供給した結果、 ２０１１年には２，３４３万円とミニバブル期の価格を上回る水準まで 上昇。一方、中古価格はこの７年ほど１，１００万円前後で安定的に推移。 安定した家賃収入 新築ワンルームの場合、新築時は比較的高めで賃料を設定できますが、 入居者が退去すると中古扱いになるため賃料が下がるのが一般的です。 一方、中古物件の場合、賃料にはほとんど変化なく安定的です。 100000 中古 90000 80,709 80000 新築 70,601 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 1 98 2 99 3 00 401 5 02 6 03 7 048 059 10 07 11 12 1309 1410 08 06 新築が02年をピークとして低下傾向にあるのは、都心部の地価上昇により 新築ワンルームマンションの分譲エリアが郊外に拡散したこと。 一方で、中古は坪当たり11,500円前後を保っており賃料は安定している。 これは、交通利便性の高さを前提とした都心部への居住ニーズが依然として 衰えておらず、同地域の新築は中古と比べ賃料が高額のため、中古の ワンルームに賃貸ニーズが集まったことが挙げられます。 大規模なアパート経営を行う場合、億単位の借金が必要となるので金利上昇 リスクに非常に弱く、また老朽化による修繕・建て替え、競合アパートとの 家賃値下げ競争、火災や地震による被害など様々なリスクが高いのです。 リスクが低く、長期的・安定的に収入を得られる「ワンルームマンション」を おススメしております。 理由３ なぜ、ワンルーム？（１） 木造アパート経営にある１０のリスク (1) 見栄えの問題 木造アパートは10年・15年経つと古びてしまい、外観がまるっきり変わって しまいます。古いアパートには今の若い人はまず住みたがりません。 (2) 修繕コストの問題 築年数が経過するうちに、必ず屋根、外壁、階段の手すりなどの修繕が必要 になります。そうした修繕コストは1回に数十万単位、場合によっては、百万円 単位でオーナーの負担になります。 (3) 火災リスクと火災保険料負担が大きい 鉄筋コンクリート造り（ＲＣ）のマンションならば、万が一、入居者が火災を 起こしても1室だけで済みますが、木造アパートであれば全焼に繋がる危険も あります。さらに、ＲＣ造りのマンションよりも高い保険料が設定されているので 保険料負担も大きくなります。 (4) 地震による建物崩壊と地震直後の火災の影響 鉄筋コンクリート造り（ＲＣ）のマンションに比べ、木造アパートは耐震性能でも 大きく劣ります。建物が倒壊し、入居者が亡くなった場合には、家主がその責任 を問われるケースもあるのです。 (5) 白アリ被害、建物傾き、雨漏れ、シックハウス問題 木造アパートは白アリ被害や地震や振動による建物の傾き、雨漏りや建材や 塗装によるシックハウス問題などが起こりやすいと言えます。 (6) 騒音問題、セキュリティー問題 木造アパートは上下階への騒音問題も起きやすく、住民間のトラブルに発展 するケースもあります。さらに、セキュリティーの面でも木造アパートはマンション に劣っています。 (7) 立地の不便なところが多い 木造アパートは都心よりも郊外、駅からも離れた場所にあるケースが目立ちます。 そう言った場所では、賃貸需要もそもそも少ないため、入居者がつきづらい傾向 があります。 (8) 土地持ち農家との「家賃値下げ競争」 ＴＶＣＭ等の影響で地方や土地持ち農家が次々とアパートを建てています。 地方や郊外でアパート経営を行うという事は、必ずその土地の地主が経営 するアパートと競合することになります。 ただでさえ地方や郊外で需要が少ないうえに、さらにアパートが乱立すれば、 限られた入居者を巡って家賃の値下げ競争が始まります。 土地代がタダの土地持ち農家と家賃の値下げ競争をしても勝てることはまず ありません。 (9) 立て替えのリスク 木造のアパートは鉄筋コンクリート造りのマンションと比べて耐用年数も短い ので、立て替えが必要になります。建て替えが必要になった場合には、入居者 との立ち退き交渉など多くの時間とコストがかかります。 (10) 売却困難 木造アパートは劣化が早いので、いざ売却しようとしても既に建物に資産価値は なく、建物の売却価格はタダ同然になります。 理由４ マンションには「ワンルームタイプ」と「ファミリータイプ」があります。 このうち、ワンルームタイプは、価格、利回り、リフォーム費用・期間、家賃下落リスク 空室期間の短さといったすべての点で優れています。 なぜ、ワンルーム？（２） 中古ワンルーム 中古ファミリータイプ ７００～1,800万円 2,000万円以上 実質利回り ５．０％～７．０％ ４．０％～５．０％ リフォーム期間 7日以内 １４～30日 リフォーム費用 数万円程度の負担 ３０～50万円の負担 価格 家賃 60,000～85,000円 100,000円以上 特徴 家賃の下落リスクが 家賃の下落リスク 少ない 多い 空室期間が短い 理由５ 空室期間が長い マンション投資は定期預金や個人向け国債などのローリスク金融商品と 比べものにならないくらいの高利回りを実現しています。 私的年金や資金の運用、また、生命保険の代わりとすることも可能です。 そもそも、なぜマンション？ ●１０００万円の元手で運用した場合 運用先 商品 不動産 東京中古ワンルームマンション 利回り 年間受取額 6% ¥600,000 国債 １０年 変動 0.83% ¥83,000 銀行Ａ 大口 定期 １０年 0.25% ¥25,000 証券会社 ＭＭＦ 変動 無期限 0.10% ¥10,000 【お問合せ】 ーＦＰ事務所ー ＴＭＳトータルマネジメントサービス 株式会社 ０１１－２０８－７２７２ 担当：川成
© Copyright 2024 Paperzz
