チェスター 相続クラブ spring 4 2015 固定資産税の 基礎と改正内容 賢く節税、今流行の対策を解説 ワンルームマンション 投資による生前贈与対策 簡単、便利、しかも無料！ いびつな形の土地の 相続税評価は低い！？ 「不整形地」の相続評価 相続税自動計算 ツールのお知らせ ●編集後記 固定資産税の 基礎と改正内容 固定資産税という言葉は巷でよく聞きますし、不動産などを所有されて いる方は毎年納めている身近な税金ではないでしょうか。そのわりに、計算 方法など詳しいことはよくわからないという人も多いと思います。27年度税 制改正で一定の空き家に係る固定資産税が増税方向に改正されました。今回 は固定資産税の内容や改正点をQ&A形式でわかりやすく解説していきます。 Q1. 固定資産税ってどういう税金? 固定資産税は、毎年1月1日現在の土地、家屋、償却資産（この3つを固定資産といいます）の所有者に対して、市町村（東 京都23区内は東京都）が課税する税金です。また、固定資産を保有していると固定資産税とは別に都市計画税という税金 もかかる場合もあります。都市計画税は市街化区域に存する土地及び家屋にのみ課税される税金で、 「市街化区域以外に存 する不動産」や「償却資産」にはかかりません。 Q2. 固定資産税の対象となる資産について詳しく教えてください。 ①土地 田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野その他の土地（雑種地） ②家屋 住家、店舗、工場（発電所及び変電所を含む）、倉庫その他の建物 ③償却資産 土地、建物以外の事業用に供することができる動産（構築物、機械・装置、船舶、航 空機、車両・運搬具、工具・器具・備品等） ※ご家庭で使う家具や電化製品は該当しません。 Q3. 固定資産税の税率は? 固定資産税の税率は、各市町村において条例で定められています。なお、地方税法で標準税率というものを規定していて、 その割合が1.4％となります。ほとんどの市区町村では1.4％で計算されています。 また、都市計画税の税率は0.3％（市町村によっては0.3％以下のことも多々あります。）となります。 Q4. 宅地の一部が私道なのですが、固定資産税は私道にもかかりますか? 公共の用に供する私道であれば、固定資産税はかかりません。もし、現状、私道に固定資産税がかかってしまっているなら ば、 「固定資産税・都市計画税非課税申告書」を市町村役場や都税事務所に提出しましょう。 Q5. 年の途中で不動産を売却しましたが、誰が納税義務者となるのですか? 固定資産税はその年の1月1日現在の所有者に課税されるため、年の途中で売却したとしても売主が固定資産税を1年分納 める必要があります。なお、通常は、売買契約などで固定資産税を日割りで精算することが多いです。 固定資産税は、 「課税標準」に税率を乗じて算出すると聞きました。 Q6. この「課税標準」について教えて下さい。 「課税標準」とは固定資産税を課税する対象となる金額のことを言います。それぞれの資産ごとに下記のように計算します。 ①土地 基準年度※1の価格 ※2 ×課税標準の特例割合 ※3 ※1：基準年度とは、昭和33年度から起算して3年毎の年度をいいます。すなわち、価格は3年に一度しか原則として見 直されません。なお平成27年度は基準年度となるため、今年は価格の見直しをする年となります。 ※2：価格とは、固定資産税路線価に面積を乗じた金額に各種補正（間口が狭い、形が変形など）を加味して算出します。 なお、固定資産税路線価は、一般的には公示価格（時価）の7割程度で設定されます。 ※3：課税標準の特例割合で一番主要なものとしては住宅用地の特例です。住宅用地については、下記の区分に応じ て下記割合を乗じることができます。 ●住宅用地の特例 区 分 ②家屋 固定資産税 都市計画税 小規模住宅用地 住宅用地で住宅1戸につき 200㎡までの部分 価 格 × 1/6 価 格 × 1/3 一般住宅用地 小規模住宅用地以外の住宅用地 価 格 × 1/3 価 格 × 2/3 単位当たり再建築費評点×経年減点補正率×床面積×評点一点当たりの価額 難解な計算式ですが、評点形式で評価していきます。一般的には、鉄筋、鉄骨については、建築価額の5 ∼ 7割程度、木造 については、建築価額の3 ∼ 5割程度といわれています。 空き家に係る固定資産税が「6倍」になると聞いたことがありますが、 Q7. 本当でしょうか? 平成27年度税制改正において、倒壊等の恐れのある危険な空き家については、住宅用地の特例（Q6の※3参照）の適用を 認めないとする改正が可決されました。 現在、空き家は日本全国で約820万戸（平成25年度統計）にのぼり、これは総住宅数の13.5％、つまり10軒に1軒以上が 空き家という非常に高い割合となっています。その原因の一つが固定資産税の住宅用地の特例といわれています。空き家を 取り壊して更地にしてしまうとこの特例が適用されなくなり、固定資産税が最大で6倍になることから、相続の際に住まなく なった空き家を放置したままにする土地所有者が増加したと考えられています。 しかし、こういった空き家が増えることにより、以下の ように様々な社会問題が生じてしまっている状況です。 ● 建物の老朽化による倒壊の恐れ ● ゴミの不法投棄、不法入居などの不法行為の温床 ● 家屋の荒廃が周辺の景観を損ねるなど このような社会問題を解決するために、 “危険な空き家 には固定資産税を増税しますので、危険なまま放置しな ●住宅用地の特例適用に関する改正 状 況 なお、すべての空き家が増税の対象となるわけではあ りません。増税の対象となる空き家「特定空家等」は以 下のように定められています。 改正後 空き地 本来の税額 本来の税額 （住宅用家屋が建っていない） （特例適用なし） （特例適用なし） 住宅用家屋の土地 本来の税額 × 本来の税額 × 本来の税額 × 本来の税額※2 （誰かが住んでいる） いでください”という政府の空き家対策が税制に織り込 まれた形となっています。 改正前 住宅用家屋の土地 （空き家：誰も住んでいない） 1/6※1 1/6※1 1/6※1 （特例適用なし） ※1：住宅1戸につき200㎡まで ※2：但し、 “特定空家等”に指定された場合 ● そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態 ● 著しく衛生上有害となるおそれのある状態 ● 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態 ● その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる状態 chester inheritance club spring 4 2015 賢く節税、今流行の対策を解説 ワンルームマンション投資による 生前贈与対策 ワンルームマンション投資による相続税対策が流行っています。これは、ワンルームマンションの場合、１部屋の売買時価 と相続税評価額に大きな乖離が生じるためです。おおよそ時価の1/3程度まで相続税評価額が下がるため、大きな節税効果 が期待できます。具体的にどの位の節税効果が見込めるのかを解説します。 東京・中古・ワンルームの相続税評価額 現金の相続税評価額 1 100% 時価の に圧縮 3 課税対象 建物：固定資産税評価額×（1−借家権割合） 土地持分：路線価×（1−借家権割合×借地権割合） 具体的なメリット 生前贈与を 検討しているが、 １１０万円より大きい 資産を贈与したい でも、たくさん現金を 贈与してしまうと 「贈与税」負担が 大きくなってしまう そこで現在の預貯金でワンルームマンションを そこで現在の預貯金で 購入してから、子や 子や孫に贈与すると… □ 現金よりもワンルームマンションの方が評価額 が少なく、贈与税負担を軽減 □ 早期に財産移転できる □ 賃料収入があるため、その後の財産形成にも 最適！ 具体例をみてみましょう 4,500 万円の現金資産を 子に贈与した場合 1 現金で贈与 贈与税 約1,785万円 評価額 4,500 万円 2 ワンルームを3 部屋購入、 不動産を一括贈与 評価額 1,500 万円 贈与税 約365万円 ※ 「現金で贈与」に比べ、約 1,400 万円節税 3 ワンルームを3 部屋購入、 不動産を3 年に分けて毎年贈与 贈与税 約49 万円 3 年目 評価額 500 万円 贈与税 約49 万円 ▲ ▲ ▲ 1 年目 評価額 500 万円 2 年目 評価額 500 万円 贈与税 約49 万円 贈与税累計 約145万円 ※ 「現金で贈与」に比べ、 約1,640 万円節税 このように現金で贈与した場合と、 ワンルームマンションを購入し、3 年に分けて贈与した場合とを比べると 約 1,640 万円もの節税効果が得られます。 ご興味がある方は、 税理士法人チェスターまで お気軽にご相談ください。 0I20-390-306 受付時間：平日 9時∼21時 土・日9時∼17時 chester inheritance club spring 4 2015 いびつな形の土地の相続税評価は低い!? 「不整形地」の相続評価 “いびつな形の土地”のことを、専門用語で「不整形地」と呼びます。この不整 形地は、国が定める相続税評価を計算するルールの中で特別な規程が存在しま す。ここではその「不整形地」の相続税評価について解説します。 「不整形地」とは? 一体いくら位評価が下がる? 不整形地とは、例えば下図のような形の土地のこ 大まかに申し上げますと、1％∼ 40％の範囲で評価引き下 とで、面している道路から長方形を描いたときに、空 げが可能となります。例えば、同じ場所にある土地で、きれ 白部分（かげ地）ができる土地のことを言います。点 いな形の土地（整形地）の評価が1億円の場合に対して、か 線の長方形（想定整形地 ）と実線の評価対象 なりいびつな土地の場合は、40％引きの6000万円になる可 地（ ）との間にある空白部分（ ）のこと 能性があります。 を言います。 もう少し具体的にみてみると、その土地が、 ① どういった地域にあるか（地区区分） ② 広さはどれくらいか（地積区分） 道 路 ③ かげ地の割合が何％か（かげ地割合） によって、下の表に該当する係数をかけて計算します。例え ば、係数が0.99の場合は1％引き、0.6の場合は40%引きと いった具合です。 評価対象地 想定整形地 不整形地 ●不整形地補正率表 地区区分 （国税庁HP「（不整形地の評価）」より抜粋） かげ 地割合 地積 区分 高度商業、繁華街、 普通商業・併用住宅、 中小工場 Ａ 普通住宅 Ｂ Ｃ Ａ Ｂ Ｃ 10％以上 0.99 0.99 1.00 0.98 0.99 0.99 15％〃 0.98 0.99 0.99 0.96 0.98 0.99 20％〃 0.97 0.98 0.99 0.94 0.97 0.98 25％〃 0.96 0.98 0.99 0.92 0.95 0.97 30％〃 0.94 0.97 0.98 0.90 0.93 0.96 35％〃 0.92 0.95 0.98 0.88 0.91 0.94 40％〃 0.90 0.93 0.97 0.85 0.88 0.92 45％〃 0.87 0.91 0.95 0.82 0.85 0.90 50％〃 0.84 0.89 0.93 0.79 0.82 0.87 55％〃 0.80 0.87 0.90 0.75 0.78 0.83 60％〃 0.76 0.84 0.86 0.70 0.73 0.78 65％〃 0.70 0.75 0.80 0.60 0.65 0.70 （国税庁「土地及び土地の上に存する権利の評価についての調整率表（平成19年以降用）」 （ よ より抜粋） 簡単、便利、しかも無料！ 相続税自動計算ツールのお知らせ ▼ こちらより無料ですぐに利用いただけます！！▼ http://chester-tax.com/mitsumori2.html あなたの資産にどのくらい相続税がかかるか、ご存じでしょうか!? 2015年1月1日から相続税法が改正され、以前とは計算の方法が変 更されました。しかし、細かく数式等を理解し計算を行うのは、税理 士のお仕事。一般の方は、計算のロジックを知るよりも、実際にご自 分の場合はいくら位相続税がかかるのかを知ることの方が重要です。 税理士法人チェスターのホームページには、 「相続税自動計算ツー ル」をご用意しています。このツールを使えば、簡単に相続税額の目安 を確認することができます。例えば、今現在の相続税は〇〇万円、仮 にあと1000万円使うといくら相続税が減るかといった試算も簡単に行 えます。 会員登録等も必要なく無料で使っていただけるツールですので、ぜ ひご活用ください。 http://chester-tax.com/mitsumori2.html ❶ ❷ ❸ ❹ ❺ ❶ 遺産総額を万円単位で入力してください。 基礎控除額を控除する前の金額です。 ❷ 配偶者の有無を選択してください。 ❸ 配偶者がいる場合、配偶者が取得する遺産の 割合を選択してください。 ❹ 配偶者以外の法定相続人の続柄を選択してく ださい。 ❻ ❺ 法定相続人の人数を選択してください。 ❻ ❶∼❺の項目を入力後、このボタンをクリッ クすると、下部に計算結果が表示されます。 ここに計算結果が表示されます chester inheritance club spring 4 2015 編集後記（荒巻） 日に日に暖かくなり、クローゼット内の装いも明るくなってきたように感じられます。 そして季節の移り変わりが早いように、私の娘もすくすくと成長しています。１歳４ヶ月 になりますが、今までできなかったことが急にできるようになったり、私の顔を見ると「パ パ」と呼ぶようになったりと、小さな身体から溢れ出ている生命力の力強さに、反対に大 人の私が活力をもらっています。 さて、相続税が改正されてから数ヶ月が経ちました。3月頃から弊所へのご相談が急増 しており、相続税の基礎控除引下げの影響を実感してきています。本号でご紹介したよう に、税理士法人チェスターのホームページ内には、数字を入力するだけで簡単に相続税額 が自動算出できる「相続税額自動計算シミュレーション」をご用意しております。お時間 のある時に、今一度、税制改正後の相続税額を計算してみてはいかがでしょうか。 今回は固定資産税も改正されており、今後は空き家であれば固定資産税軽減の特例を受 けられなくなることになりました。固定資産税が6倍違えば、負担感も大きく変わってき ます。空き家をお持ちの方はご注意ください。 また、本誌内でワンルームマンションによる相続税節税の方法をご紹介しました。あま り書籍等には掲載されていない対策方法ですが、一度に多くの現金を渡すよりも贈与税の 負担なく、多くの資産を生前贈与することができます。ここ最近、お問合せやご相談が増 えていることからも関心が高まっている節税方法といえます。ご興味がある方は、業者選 定等も含めてチェスターグループ内でご対応が可能ですので、お気軽にご相談ください。 平成27年4月 税理士法人チェスター 福留正明・荒巻善宏・角田壮平・伊原慶 相続に関するご相談は、お気軽にお問い合わせください。 所属団体｜東京税理士会 日本橋支部・近畿税理士会 大淀支部 ホームページ: http://chester-tax.com Eメール: [email protected] 0I20-390-306 0I20-957-728 (東京） (大阪） 受付時間 : 平日9時∼21時 土・日9時∼17時
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