May 24, 2012 Global Real Estate Markets Survey as of April 1, 2012 海外不動産投資家調査 2012 年 4 月 1 日時点 Global prime office markets maintain steady growth amid uncertainties, but some markets start shifting to contraction phase. 世界の主要オフィス投資市場は不透明感漂う中 底堅い成長を維持するも縮小期へのシフト始まる 1 Executive Summary/結果概要 1.1 Current and Forecasted Positions of Prime Office Investment Markets/プライムオフィス投資市場の現状と予測 Market cycle remained in the recovery or expansion phase in most cities at both Oct. 2011 and Apr. 2012 surveys although Singapore, Hong Kong and Paris confirmed their softening markets. 前回調査(2011 年 10 月時点)まで総じて回復・拡大傾向を歩んできたマーケットサイクルは、緩やかながら同傾向 を維持しつつも、シンガポール、香港、パリにおいて、縮小期への転換が確認された。 ① Recovery/回復期 ② Expansion/拡大期 ③ ④ ⑤ Contraction/縮小期 ⑥ Recession/後退期 ⑦ ⑧ As of Oct. 2011(Previous Survey) 2011 年 10 月時点(前回調査) London ロンドン As of Apr. 2012 2012 年 4 月時点 Hong Kong 香港 Sydney Berlin シドニー ベルリン New York Paris ニューヨーク Forecast for Oct. 2012 2012 年 10 月予測 パリ Seoul Shanghai ソウル 上海 Singapore シンガポール Tokyo 東京 ※The shape and size of the circle of each city in the above figures represent the range and most frequent numbers (① through ⑧, the positions of a market cycle) of responses for the city. マーケットの市況動向を表すサイクル上の位置(図の①~⑧)の最頻回答、回答割合等をもとに作成。楕円の大きさは回答の幅 を示す。 -1- 1.2 Cap Rates or Yields of Prime Office Investment Markets/プライムオフィス投資市場のキャップレート Most markets witnessed the same cap rates as those in the previous survey although an upward pressure on cap rates was perceived in some cities, including New York and London, due to the global economic uncertainties, etc. キャップレートは、前回調査において、グローバル経済の不透明感等からニューヨーク、ロンドン等において上昇 圧力が観測されたものの、ほとんどのマーケットで横ばいであった。 8.0% New York/ニューヨーク Midtown/ミッドタウン 7.0% 7.0 7.0 7.0 London/ロンドン 7.0 6.9 6.9 West End/ウエストエンド 6.5 6.0% 6.0 6.0 5.8 6.0 6.0 Paris/パリ 6.0 Paris QCA Berlin/ベルリン 5.0% 4.0% 5.5 5.3 5.3 5.0 4.2 5.5 5.3 4.8 4.8 5.3 5.1 5.1 4.8 4.2 4.2 4.0 4.2 4.1 4.1 4.5 4.2 4.0 4.0 4.2 4.0 4.0 3.4 Sydney/シドニー 5.0 5.0 5.0 4.6 CBD 5.4 5.3 5.0 5.0 5.0 5.0 CBD 4.6 Singapore/シンガポール 4.2 4.0 4.0 CBD Shanghai/上海 Lujiazui/陸家嘴 3.0 3.0% 3.0 3.0 3.0 Hong Kong/香港 Central/中区 Seoul/ソウル CBD 2.0% As of Apr. 2010 As of Oct. 2010 As of Apr. 2011 As of Oct. 2011 As of Apr. 2012 Forecast for Oct. 2012 2010年4月時点 2010年10月時点 2011年4月時点 2011年10月時点 2012年4月時点 2012年10月予測 Tokyo/東京 CBD ※Numbers appeared above are medians./上記数値は集計値の中央値を採用している ※No data for Hong Kong and Singapore in survey as of Apr. 2010/2010 年 4 月時点調査の香港とシンガポールはデータなし 1.3 Yield Gaps of Prime Office Investment Markets/プライムオフィス投資市場のイールドギャップ The yield gap of Tokyo continued to be the highest as the latest ranking of surveyed markets stayed almost the same as that of the previous period. Since the risk free rate of each country trended downward, the yield gaps moved upward over the last one year. イールドギャップは依然として東京が一番高く、都市間の序列は概ね同様である。過去 1 年では、国債利回りの低 下傾向によりイールドギャップは上昇傾向にある。 4.0% Tokyo/東京 CBD 3.5% 3.3 3.2 3.1 3.0% 2.9 2.5% 2.7 2.5 2.0% 2.1 2.0 1.5% 1.5 1.3 1.3 1.0% 3.2 2.9 2.8 2.9 2.7 2.4 2.0 1.9 1.8 1.4 1.3 1.1 1.1 2.1 2.0 1.7 1.6 1.6 1.8 1.3 1.3 1.3 1.6 1.6 3.3 3.3 3.2 3.1 CBD Sydney/シドニー CBD 2.4 New York/ニューヨーク 2.2 1.9 1.9 1.8 Singapore/シンガポール 1.5 Midtown/ミッドタウン CBD Seoul/ソウル CBD 1.1 London/ロンドン West End/ウエストエンド 0.8 0.5 0.5% Berlin/ベルリン Hong Kong/香港 Central/中区 Shanghai/上海 0.0% As of Apr. 2010 As of Oct. 2010 As of Apr. 2011 As of Oct. 2011 As of Apr. 2012 2010年4月時点 2010年10月時点 2011年4月時点 2011年10月時点 2012年4月時点 Lujiazui/陸家嘴 Paris/パリ Paris QCA ※Yield Gap is Cap Rate minus Risk Free Rate which is an interest rate on the safest investments, Japan’s 10-year government bond and its equivalent in other countries. イールドギャップはキャップレートからリスクフリーレート(投資リスクが最も低いと認められる資産の利回り、日本では 10 年物国 債の利回りで海外諸国も概ね同様)を控除したもの ※No data for Hong Kong and Singapore in survey as of Apr. 2010/2010 年 4 月時点調査の香港とシンガポールはデータなし -2- 2 Major Findings for Each Market/各マーケットの動向 The cap rate of New York remained flat from the previous survey (Oct. 2011). The market is expected to continue the slight weakening of its robust condition under the current uncertain economic condition. ニューヨークのキャップレートは、前回調査(2011 年 10 月)から横ばいに留まり、不透明感が払拭されない中、 減速気味であるも力強さを維持しており、今後も同傾向で推移するものと予測される。 European markets managed to maintain stability under uncertainties. Their outlook is still unpredictable due to the ongoing euro zone crisis. London core markets were brisk. Paris witnessed an inflection point from expansion to contraction. Berlin was anticipated to keep seeing a healthy market. 欧州各マーケットは、不透明感漂う中でも安定性を保っている。今後もユーロ危機の動向とリンクしており予断を 許さない状況が続くものの、ロンドンのコア市場は底堅く、パリはこれまでの回復・拡大市況からの転換が確認さ れ、ベルリンは引き続き安定推移が予測される。 Sydney saw a continuous market recovery with a cap rate compression of 10bps from the previous survey. The stable market trend is expected to stay amid strong office space demand. シドニーのキャップレートは、前回調査から 10bps と低下し継続的な回復傾向が示され、今後もオフィス需要増を 背景に底堅く推移することが予測される。 Singapore and Hong Kong markets went into a contraction stage and will be likely to soften moderately. In Shanghai, most respondents forecasted a stable expansion of rental and property values with increasing demand exceeding the substantial amount of new supply, while they expected a volatile cap rate trend. シンガポール及び香港の市況は、2011 年の拡大期から調整期に突入したことが確認され、今後は緩やかに軟化して いくと考えられる。一方で上海は、キャップレートは不安定な傾向であるが、大量供給を上回る需要増で価格・賃 料ともに安定的に推移するという予想も強い。 There were no notable changes observed in both Seoul and Tokyo compared with the prior survey. The sentiment of Tokyo progressed certainly whereas that of Seoul did in a lesser degree and is expected to improve. ソウル及び東京は、前回調査から特段目立った変化が確認されなかったものの、東京の市況感は確実に好転してい ることが窺え、ソウルにおいても一部悲観論もあるものの概ね同様で今後の好転が期待される。 3 Selected Statistics/一般経済指標 6 REIT /リート County GDP 1 Country/ 国 Population / 1 国人口 (Ten thousand/ 万人) GDP 2 (Billions U.S. dollars) 3 per capita / 1人当たり 3 GDP (U.S.dollars) 4 Unemployment / 失業率 (%) 4 City Bond 1 5 Yields / 5 国債利回り (%) Population / City/ 都市 1 1 Area / 1 都市人口 面積 (Ten thousand/ 万人) (km²) Population Density/ 人口密度 (people/km²) 米国 UK/ 英国 France/ フランス Germany/ ドイツ Australia/ オーストラリア Singapore/ シンガポール China/ 中国 South Korea/ 韓国 Japan/ 日本 30,905 15,094 48,387 8.95 1.93 6,222 2,418 38,592 8.01 2.13 6,297 2,776 44,008 9.68 3.00 8,178 3,577 43,742 5.98 1.70 2,234 1,488 65,477 5.10 3.69 484 260 43,117 2.00 1.56 7,298 5,414 4.00 3.55 243 34,049 3.40 1.14 4,887 1,116 22,778 3.41 3.83 12,745 5,869 45,920 4.55 0.90 Commercial 7 Market Cap/ 時価総額 (million U.S, dollars) USA/ 6 No. of Companies/ 市場銘柄数 Area Rent / No. of 高度商業地の Headquarter 7 月額賃料 (per m² 8 Offices / 企業本社数8 per month) 836 786 10,641 495,014 179 65 (US$/米ドル) 18 828 - - 48,822 18 90 (£/ポンド) 17 213 105 20,246 79,474 43 45 (EUR/ユーロ) 23 339 891 3,801 2,054 4 22 (EUR/ユーロ) 1 440 12,140 362 89,112 57 50 (A$/濠ドル) 2 - 705 6,864 35,550 24 78 (S$/シンガポール ドル) 2 Shanghai/ 上海 1,435 6,341 2,263 - - 45 (US$/米ドル) 5 Hong Kong/ 香港 698 1,104 6,320 18,644 8 1,500 (HK$/香港ドル) 4 1,003 605 16,581 316 4 41,000 (KRW/ウォン) 12 849 621 13,671 46,610 34 8,200 (JPY/円) 47 New York/ ニューヨーク London/ ロンドン Paris/ パリ Berlin/ ベルリン Sydney/ シドニー Singapore/ シンガポール 133,474 Seoul/ ソウル Tokyo/ 東京 Sources/出典: 1) UNITED NATIONS “Demographic Yearbook 2008”/国連『人口統計年鑑 2008』, 2~4) IMF 2010, 5) Compiled by JREI based on various statistics available as of Apr. 2012/2012 年 4 月時点の各種公表資料より日本不動産研究所が作成, 6) European Public Real Estate Association Survey as of Sept. 2011, 7) Japanese Association of Real Estate Appraisal "The World Land Value Survey in 2011"/(社)日本不動産鑑定協会『平成 23 年世界地価等調査』, 8) Fortune Global 500 -3- 4 Survey Overview/調査の概要 □ Date of Survey: April 1, 2012 □ Monitored Cities: Ten cities in nine countries (New York*, London*, Paris*, Berlin*, Sydney*, Singapore, Shanghai, Hong Kong, Seoul** and Tokyo***) □ Surveyed Use: Office Building □ Survey Method: Compilation of expert opinions by interviewing and/or collecting survey sheets. □ Surveyed Firms: Pension funds, life insurers, real estate brokers, investment banks, commercial banks, developers, asset managers, real estate securitization arrangers, rating agencies, real estate appraisers/valuers, etc. □ Number of Surveyed Firms: 77 (excluding for Tokyo) *** Notes: *Distribution and collection of a survey sheet was partially assisted by IPD; **Joint survey with Korea Appraisal Board; ***Figures were taken from No. 26 Japanese Real Estate Investor Survey. □ 調査時点:2012 年 4 月 1 日 □ 調査対象都市:ニューヨーク*、ロンドン*、パリ*、ベルリン*、シドニー*、シンガポール、上海、香港、ソウル**、東 京***の 9 カ国 10 都市 □ 調査対象用途:オフィス □ 調査方法:インタビューまたは調査票の配布・回収による精通者意見の聴取 □ 調査協力者:各都市の年金基金、生命保険、不動産賃貸、投資銀行、商業銀行・レンダー、開発業(デベロッパー)、 アセット・マネージャー、アレンジャー、格付機関、不動産鑑定人/評価人など □ 調査協力会社数:77 社(東京は除く) *** 注) *調査票の配布・回収の一部は IPD の協力を得て実施、 **韓国鑑定院との共同調査として実施、 ***第 26 回不動産 投資家調査にて実施 5 Responded Firms/調査協力会社 Amundi Real Estate Knight Frank (Hong Kong) Beijing K & G Consultants Ltd Knight Frank Pte Ltd (Singapore) BEIJING RENDA REAL ESTATE APPRAISAL Knight Frank Valuation (Australia) CBRE (Australia) Kyoborealco Inc CBRE (France) MEC UK Limited CBRE GmbH (Germany) Metzler Real Estate CEA REAL ESTATE APPRAISAL MITSUBISHI CORPORATION SINGAPORE BRANCH Colliers International (Australia) Mitsubishi Estate Asia Pte. Ltd. Crédit Foncier Expertise New York University DekaBank Otake Global Capital LLC. Diviton Fund Pacific Star Holdings Pte Ltd DTZ Pinnacle state management consultant(Beijing)co.ltd. GPT PRUPIM Hudson Real Estate Limited RHL Surveyors Ltd Icade expertise RREEF Integra Realty Resources-New York Savills (Australia) Investa Property Group Shinoken Group. Co., Ltd Jones Lang LaSalle (Germany) Shinyoung Asset Jones Lang LaSalle (UK) Stasia Capital Holding Limited Kajima Overseas Asia Pte Ltd (Hong Kong) The Rockefeller Group Knight Frank (China) Although the above 41 firms permitted us to disclose their names, they do not expect to receive any enquiries from the readers. Please direct your questions regarding this survey to JREI at [email protected] All rights reserved. 以上の 41 社から社名公表の許可を頂きました。なお、本調査に関するお問い合わせ等は、一般財団法人日本不動産研 究所(照会先:研究部 廣田・谷・曹・吉野・田口 電話 03-3503-5335)のみにお願い致します。 -4-
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