DEĞERLEME RAPORU İLGİLİ FİRMA ALBARAKA TÜRK KATILIM BANKASI A.Ş. TALEBI YAPAN ŞUBE MERKEZ ŞUBE / BİREYSEL KREDİLER MÜDÜRLÜĞÜ TAŞINMAZIN NİTELİGİ (mahallen) 2 ADET MESKEN ADRESİ (Mahalle belirtilecektir) SEMİZKUMLAR MH. SİNPAŞ SEALYBRİA SİTESİ SANCAK SOKAK. NO: 7GA , SİLİVRİ / İSTANBUL RAPOR NO FOR2014_0055 RAPOR TARİHİ 24.01.2014 EKSPERTİZ TARİHİ 23.01.2014 RAPORUN KONUSU Konut finansmanı kuruluşu satış öncesinde konut için 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu'nun 22 nci maddesinin birinci fıkrasının (r) bendi uyarınca yetki verilmiş kişi veya kurumlara kıymet takdiri yaptırır." hükmü gereğince değerinin tespit edilmesi FORM GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. RAPORU DÜZENLEYEN Adres Mebusevleri mah. Anıt cad. Şafak Apt. No: 8/12 Çankaya/Ankara Sözleşme Tarihi 31/12/2013 1. TAPU BİLGİLERİ İli İstanbul Arsa Payı İlçesi Silivri Blok No Bucağı -- Kat No Mahallesi Alipaşa Bağ. Bölüm No Köyü -- Niteliği Sokağı Mevkii Menzilcambaz Yevmiye No Cilt No 1 No : 93/18000(BGİRİŞ) 2 No : 94/18000(BGİRİŞ) SIRIUS-32 B GİRİŞ 1 No(BGİRİŞ) Zemin 2 No(BGİRİŞ) 1 1,2 (B Giriş) 1 No(BGİRİŞ):mesken 2 No(BGİRİŞ): çatı piyesli mesken 12377 57 Pafta No Ada No 272 Sahife No Tapu Tarihi 5639-5640 13.11.2007 Parsel No 1 Yönetim Planı Tar. Alanı (m²) 97.297,93 Sahibi 10.12.2004 ALBARAKA TÜRK KATILIM BANKASI A.Ş Niteliği (*) Tapunun Türü 57 Adet 2 Katlı İkiz Bina ve İkamet Eden Boş Arsası Kat mülkiyeti Kat irtifakı Cins tashihli Arsa vb Konutun Niteliği Müstakil bina Apartman dairesi (*) Parsel üzerinde villa tipi bloklar mevcut olup kat mülkiyeti kurulmuştur. (**) Mahallen bloklardaki taşınmaz birleştirilmiş olup iki adet villa olarak kullanılmaktadır. 2. TAPU TAKYİDATI Silivri Tapu Sicil Müdürlüğü’nde ekspertiz tarihi itibariyle yapılan incelemelerde rapor konusu taşınmazlar üzerinde müştereken aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur; Beyanlar Hanesinde : - Bu gayrimenkulun mülkiyeti kat mülkiyetine geçmiştir. 21.01.2008 tarih 750 yevmiye - 02.07.2008 tarih 8387 yevmiye ile Toplu Yapı Yönetim Planı değişikliği: 26.04.2008 - Finansal Kiralama Sözleşmesi Beyoğlu 31.Noterliği nin 01.07.2007 tarih 39811 sayılı noter sözleşmesi(Başlama Tarih 30.03.2011) 30.03.2011 tarihli 4792 yevmiyeli 3. TAŞINMAZIN MAHALLEN KONUMU VE ÇEVRE ÖZELLİKLERİ Değerlenen taşınmazlar İstanbul İli, Silivri İlçesi, Semizkumlar Mahallesi, Sealybria Villal arı, Sancak Sokak üzerinde No: 7GA da konumlu, zemin kat 1 bağımsız bölüm no.lu mesken ve 1. normal kat 2 bağımsız bölüm no.lu çatı arası piyesli mesken (mevcutta taşınmazlar birleştirilerek 1 adet villa olarak kullanımda)dir. Ana taşınmaz E-5 Karayolu’na 700 m., Silivri merkeze 10 km, sahile 600 m mesafede yer almaktadır. Taşınmazın yakın çevresinde Uyumkent, İrfan Sırdaş ilkömğretim Okulu, Sarten Ambalaj Fabrikası bulunmaktadır. Taşınmazın çevresinde üst gelir düzeyine sahip ailelerce mesken olarak kullanılan yazlık kullanımlı 2 katlı villa nitelikli yapılar bulunmaktadır. Bölgenin alt yapısı tam olup ulaşım imkanları kolaydır. 4. TAŞINMAZIN YERALDIĞI SİTENİN MAHALLEN ÖZELLİKLERİ Selybria Sitesi, farklı parsellerde yaklaşık 288 dönüm arazi üzerinde toplam 222 adet villadan oluşmaktadır. Grandi, Karina, Pruva olmak üzere farklı büyüklükte 3 adet villa tipi mevcuttur. Değerleme konusu taşınmazlar Sırıus tipi villa olup yerinde ise Karina tipi olarak adlandırıldığı tespit edilmiştir. Taşınmazın yer aldığı 272 ada 1 parselde toplam 57 adet ikiz villa yer almaktadır. Her villanın kendisine ait açık havuzu, 2 araçlık otoparkı, saunası ve bahçesi bulunmaktadır. İnşaat çalışmalarının tamamlanmış olduğu sitedeki doluluk oranı yaklaşık % 60’dir. Site çevresi betonarme duvar üzeri fens teli ile çevrilmiştir. Sert zeminler kaldırım taşı ile kaplı olup yeşil alanlar çimlendirilmiş ve ağaçlandırılmıştır. Site içerisinde, açık yüzme havuzu, tenis kortları, basketbol ve voleybol sahaları, çocuk oyun alanları, sosyal tesis, sauna ve fitness center bulunmaktadır. Ana taşınmaz bodrum, zemin, 1 normal kat ve çatı piyesinden oluşmaktadır. Ana taşınmaz bloka zemin k at seviyesinden iki adet giriş bulunmakta ve A ve B Blok girişi olarak adlandırılmaktadır. Sayfa 2 / 12 5.TAŞINMAZIN YERALDIĞI BİNANIN MAHALLEN ALT YAPI/İNŞAAT ÖZELLİKLERİ Konut yapı tarzı Betonarme İnşaat Nizamı Ayrık Güvenlik Var Yok Konut yapım yılı 2004 Otopark Var Yok Elektrik Şebeke Yüzme Havuzu Var Yok Su Şebeke Asansör Var Yok Kanalizasyon Şebeke Yangın Merdiveni Doğalgaz Mevcut Dış Cephe Var Yok Mantolama üzeri plastik boya Su Deposu-Hid. Yok Çatı Tipi Ahşap çatı (kiremit kaplı) Yangın Tesisatı Yok Jeneratör Var Merdiven Evi Binadaki toplam kat sayısı Basamak ve sahanlıklar betondur.Duvarlar plastik badanadır. Kat Taksimatı Deprem Hasarı İnşaat Sınıfı Eksik imalatlar Doluluk Oranı Çelik Yığma Ahşap Yok 4 (bodrum + zemin + 1 normal kat + çatı piyesi) Projede Bodrum kat Zemin kat Normal kat Değerlenen : kömürlük,Makine dairesi,depo,su deposu, sığnak, çamaşırlık : 2 adet mesken (A ve B girişi) ve Çatı kat : 2 adet dubleks mesken (A ve B girişi) taşınmazlar deprem sonrası yapıda yer almaktadırler. 4. Sınıf, A Grubu Yapı Islak ve kuru zemin kaplaması,mutfak dolapları tezgahı,kombi,radyatörler, armatürler,merdiven korkulukları,aksesuarlar eksiktir. Sitedeki doluluk oranı ~%60 6. TAŞINMAZIN MAHALLEN ÖZELLİKLERİ Binadaki Konum Projesinde :B Girişi 2 Bodrum kat : 130m (Denge tankı,Makine dairesi,depo,su deposu,sığnak,çamaşırlık,kömürlük ) 2 Zemin kat (1 No) : 122 m (salon, 2 oda, banyo, mutfak, antre, koridor ve 16 m2 teras, 19 m2 giriş holü) 2 1.Normal kat (2 No) : 118 m ( salon,3 oda, 3 banyo, mutfak nişi, balkon, antre, koridor, tv odası, 1 balkon, 5 m2 merdivon holü) 2 2 Çatı katı (2 No) : 15m +25 m teras ( 1 oda, teras) Taşınmaz Sancak sokak girişinin sağ köşesinde konumludur. Kullanım tertibi Salon Isıtma Sistemi Tadilat - Bakım Durumu Merkezi kalorifer Kombi Soba Diğer İç kapılar ahşap ve pencere doğramaları PVC den mamul olup pencereler çift camlıdır. Villa giriş kapıları çelik kapıdır. Yok % 80 Islak ve kuru zemin kaplaması,mutfak dolapları tezgahı,kombi,radyatörler,armatürler,merdiven korkulukları,aksesuarlar Taşınmaz natamamdır. Konutun yapı kalitesi Lüks Brüt Kullanım Alanı (bina ortak alanları hariç) Kapı ve Pencere Doğ. Manzarası İnşaat Seviyesi Eksik İmalatlar 2 Oda 5 İyi 2 Mutfak Orta Banyo 4 Balkon Düşük İç mekan özellikleri : Zemin Duvar Tavan Antre Salon : : Şap Şap Saten astar Saten astar Saten astar Saten astar Odalar Mutfak : : Şap Şap Saten astar İnce sıva Saten astar İnce sıva Banyo,WC : Şap İnce sıva İnce sıva Sayfa 3 / 12 1 7. KADASTRO, RUHSAT ve PROJE BİLGİLERİ Taşınmaz (mahallen görülen yer); kadastral paftasındaki yerine uygun mu ? Taşınmazın binadaki katı, kattaki konumu, projesine uygun mu? Taşınmazın kullanım alanı ve mimarisi projesine uygun mu? Proje Tarihi / No’su (bilgi alınan makam) İlgili Belediyede bina ile ilgili yıkım kararı veya herhangi bir tutanak var mı? Uygundur. Uygundur. Ancak taşınmazlar projesine aykırı olarak birleştirilmiş, bütün halde tripleks villa olarak kullanılmaktadır. Değerleme konusu taşınmazlar konum ve alan olarak onaylı mimari projelerine uygundur. 17.03.2004 (Silivri Tapu Sicil Müdürlüğü) Silivri Belediyesi İmar Müdürlüğünden alınan sözlü bilgiye göre taşınmazların bulunduğu parsel 27.11.1985 tarihli 1/1000 ölçekli Silivri Uygulama İmar Planı dahilinde ayrık nizam, 2 kat, Taks: 0.20, Kaks: 0.40, konut alanında kalmaktadır.10.12.2012 onay tarihli Silivri Sahil Bölgesi Nazım İmar planında kısmen yol,kısmen yeşil alan ve 2 kat konut alanında kalmaktadır. Silivri Belediyesi imar arşivinde yapılan incelemede taşınmazlara ait 08.04.2004 tarih ve 2004/43 sayılı yapı ruhsatı, 15.03.2007 tarih ve 2007/28 sayılı yapı kullanma izin belgesi görülmüştür. Taşınmazların ada, parsel nezdinde yerinin doğruluğu Silivri Belediyesi İmar Müdürlüğünde imar plan paftaları üzerinden kontrol edilmiştir. 8. TAŞINMAZIN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER Olumlu etkenler : Olumsuz etkenler :  Kat mülkiyetli binada yer alması  Sitede doluluk oranının %60 olması  Taşınmazların aktiviteli site içerisinde olması  Natamam olması  Projeye aykırı olarak 1 ve 2 nolu bağımsız bölümlerin müşterek kullanılması  Sahile ve E-5 karayoluna yakın olması 9. SATIŞ KABİLİYETİ (--) Yüksek (X) Normal (--) Düşük / Alıcısı Az (--) Çok Düşük Açıklama: Taşınmazların bodrum kattaki ortak kullanım alanları da dahil bir bütün halde kullanılmaları, sitede yer alan tüm satışların bu şekilde iki tapulu olarak yapıldığı göz önüne alınarak değerlemesinin müştereken yapılmasının uygun olacağı düşünülmekle birlikte taşınmazların değerlemesinde; konumu, cephesi, mevcut durumu, ulaşım olanakları, kent merkezine yakınlığı, bölgesel etkiler ve arz - talep dengeleri gibi unsurlar dikkate alınarak satış kabiliyetlerinin ‘Satılabilir’ olduğu kanaatine varılmıştır. Değerleme bir bütün olarak taşınmazların ortak alanları dahil edilerek yapılmıştır. Konu taşınmazların % 100 oranında tamamlanması durumunda piyasa değerinin 700.000 TL. olacağı düşünülmektedir. Sayfa 4 / 12 10. DEĞERLEME YÖNTEMİ VE FİYATLANDIRMA Taşınmazın değerinin tespitinde ‘’Emsal Karşılaştırma Yöntemi’’ kullanılmıştır. Bu yöntemde; bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış, satılmış/kiraya verilmiş benzer taşınmazlar dikkate alınmıştır.Değerleme konusu taşınmazın köşebaşı olması nedeniyle emsal taşınmazlara göre şerefiyesi yüksektir.Taşınmazın değerini etkileyebileyecek çevre şartları ve taşınmazın halihazır durumu gözönünde bulundurulmuştur. Aşağıdaki bileşenler, taşınmazın bölüm bazında ayrı ayrı satışına esas alınabilecek değerler anlamında olmayıp, toplam değerin oluşumuna ışık tutmak üzere verilmiş fiktif büyüklüklerdir. Bölüm 1. Yasal Alan 1 no(B girişi) Kaçak Alan Alanı (a) Birim Fiyat (b) Fiyat (axb=) 409 m² 1.345.-TL/m² ~550.000.-TL - - - TOPLAM DEĞER: 550.000.-TL SONUÇ CÜMLESİ : Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen taşınmazların her biri için yerinde yapılan incelemesinde; konumuna, büyüklüğüne, mimari özelliklerine, inşaat kalitesine ve kullanış maksadına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle arsa payı dahil değeri için, 550.000.-TL. (Beşyüzellibin TL.) kıymet takdir edilmiştir. Bu takdir, taşınmazlar ile ilgili herhangi bir hukuksal sorun bulunmadığı kabulüne dayalıdır. TAŞINMAZA 550.000 TL kıymet takdir edilmiştir. Bilgilerinize sunulur. Saygılarımızla... Değerlemeyi Yapan Salim AYDIN Kontrol Eden Sedat ÖZDEMİRCİ Sorumlu Değerleme Uzmanı Elif EVCİN Ekler : Konum krokisi, Fotoğraflar, Tapu sureti, Çap, Ruhsat sureti, İskan belgesi sureti Sayfa 5 / 12 11. TAŞINMAZIN KONUM KROKİSİ ve EMSAL TAŞINMAZLAR EMSAL 1 : İlgili Kişi ve Tel Satılık Villa Emsalin Adresi Remax 0532 226 43 08 Değerleme konusu taşınmazla aynı sitede Karina tipi, aynı büyüklükte, iyi konumda yapılı villa Kullanım Alanı 480 m² EMSAL 2 : 1.250.000 TL Birim Fiyat 2.604TL/m² Satılık Villa İlgili Kişi ve Tel Emsalin Adresi Sahibinden Kullanım Alanı 480 m² EMSAL 3 : Satış Fiyatı Değerleme konusu taşınmazla aynı sitede, karina tip aynı büyüklükte, yapılı villa Satış Fiyatı 1.150.000 TL Birim Fiyat 2.395 TL/m² Satılık Villa İlgili Kişi ve Tel Emlak Ofisi Emsalin Adresi Değerleme konusu taşınmazla aynı sitede Karina tipi, aynı büyüklükte, natamam villa için 600.000 TL bedel istenmektedir. Kullanım Alanı 370 m² Kira Fiyatı 620.000 TL Birim Fiyat 1.675 TL/m² EMSAL ANALİZİ : Emsaller taşınmazla aynı sitede yer alan benzer özelliklerdeki 2 tapudan oluşan villalardır. Değerlenen taşınmaz karina tipi olarak geçmekte olup 480 m2 alanlı olarak pazarlanmaktadır. Emsallerde pazarlık payı bulunmakta olup 1. Sırada yer alan emsalin konum olarak daha iyi konumdadır. Bitmiş oalrak pazarlanan emsallerin içlerinin lüks malzeme ile yapılı olmasından dolayı yüksek değerler talep edilmektedir. Sayfa 6 / 12 12. TAŞINMAZIN FOTOĞRAFLARI TAŞINMAZIN YERALDIĞI BİNANIN VE ÇEVRENİN GÖRÜNÜŞÜ Sayfa 7 / 12 TAŞINMAZIN İÇ MEKAN GÖRÜNÜŞLERİ Sayfa 8 / 12 13. TAPU SURETİ VE DİĞER EVRAKLAR VAZİYET PLANI Sayfa 9 / 12 İMAR KROKİSİ Sayfa 10 / 12 PROJELER Sayfa 11 / 12 Sayfa 12 / 12