Elaborat o procjeni preuzmite na linku

NARUČITELJ:Stečajna upraviteljica – odvjetnica RAJKA JAGMAREVIĆ
10000 ZAGREB
PREDMET:Procjena vrijednosti nekretnina građevinsko zemljište površine 307 m2 označenog
kao z.k.č. br. 2243/16 upisane u z.k.ul. br. 2085 k.o. Remete (odgovara k.č. br.
1751/2 k.o. Remete) na lokaciji Zagreb, VI. Jazbinski odvojak 1, građevinsko
zemljište površine 270 m2 označeno kao z.k.č. br. 8751/14 k.o. Grad Zagreb
(odgovara k.č. br. 946/2 k.o. Črnomerec) i građevinsko zemljište površine 193 m2
označeno kao z.k.č. br. 8751/15 k.o. Grad Zagreb obje upisane u z.k.ul. br. 25806
(odgovara k.č. br. 946/3 k.o. Črnomerec), na lokaciji Zagreb, Šestinski dol 86J i
86K te građevinsko zemljište površine 203 m2 označeno kao z.k.č. br. 5426/25
upisane u z.k.ul. br. 4954 k.o. Grad Zagreb (odgovara k.č. br. 104/2 k.o.
Trešnjevka) na lokaciji Zagreb, Ivanečka ulica 15 i 17.
RAZLOG:
UTVRĐIVANJE POČETNE KUPOPRODAJNE CIJENE
NALAZ I MIŠLJENJE
PROCIJENJENA VRIJEDNOST PREDMETNOG
ZEMLJIŠTA IZNOSI
496.251 kn (65.555 €).
IZRADIO
mr. MARIO ČUTURA dipl. inž.
ZAGREB, srpanj 2014.
sudski vještak za graditeljstvo
SADRŽAJ
1.
UVOD . ................................................................................................................................................................................................ 1.1. Općenito ................................................................................................................................................................................... 1.2. Pretpostavke ........................................................................................................................................................................... 1.3. Opći uvjeti poslovanja . ................................................................................................................................................... 1.4. Datum procjene ................................................................................................................................................................... 1.5. Primjenjena valuta ............................................................................................................................................................. 1.6. Metode procjene ................................................................................................................................................................. 1.7. Korištena literatura . .......................................................................................................................................................... 1.8. Rješenje o postavljenju . .................................................................................................................................................. 3
3
3
4
4
4
4
4
5
2.
NALAZ ............................................................................................................................................................................................... 2.1. Adresa nekretnine .............................................................................................................................................................. 2.2. Vrsta nekretnine .................................................................................................................................................................. 2.3. Predmet procjene ............................................................................................................................................................... 2.4. Dokumentacija ..................................................................................................................................................................... 2.5. Imovinsko pravni status ................................................................................................................................................. 2.6. Opis nekretnina ................................................................................................................................................................... 2.7. Rekapitulacija geometrijskih karakteristika ..................................................................................................... 6
6
6
6
6
6
7
8
3.
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE . ...................................................................................................... 9
3.1. Procjena vrijednosti nekretnine po troškovničkoj metodi .................................................................... 9
3.2. Procjena vrijednosti nekretnina dohodovnom metodom ...................................................................... 10
3.3. Procjena vrijednosti nekretnine usporednim transakcijama ............................................................... 11
4. MIŠLJENJE ............................................................................................................................................................................ 13
5.
PRILOZI ........................................................................................................................................................................................... 14
6.
FOTODOKUMENTACIJA ................................................................................................................................................. 15
–2–
1. UVOD
1.1. OPĆENITO
Na zahtjev stečajne upraviteljice – odvjetnice Rajke Jagmarević iz Zagreba, postavljen sam za
sudskog vještaka za graditeljstvo i procjenu vrijednosti nekretnina u predmetu procjene sadašnje
tržišne vrijednosti nekretnina na sljedećim lokacijama:
– Zagreb, VI. Jazbinski odvojak 1, koja se u naravi sastoji od građevinskog zemljišta površine
307 m2 označena kao z.k.č. br. 2243/16 k.o. Remete
– Zagreb, Šestinski dol 86J i 86K koje se u naravi sastoji od dva građevinska zemljišta površine
270 m2 i 193 m2 označena kao z.k.č. br. 8751/14 i z.k.č. br. 8751/15 obje k.o. Grad Zagreb
– Zagreb, Ivanečka ulica 15 i 17 koja se u naravi sastoji od građevinskog zemljišta površine
203 m2 označenog kao z.k.č. br. 5426/25 k.o. Grad Zagreb.
Tržišna vrijednost definira se kao vrijednost koju nekretnina ima pri transakciji između
zainteresiranog kupca i prodavatelja koji imaju sva relevantna saznanja o nekretnini, a da niti jedna
strana nije pod prisilom.
U tu svrhu izvršio sam očevid dana 02. 07. 2014., na lokacijama Zagreb, VI. Jazbinski odvojak,
Šestinski dol 86J i 86K te Ivanečka 15 i 17, te dajem svoj vještački NALAZ, PROCJENU i MIŠLJENJE
kao što slijedi u daljnjem tekstu.
1.2. PRETPOSTAVKE
Ova procjena prometne vrijednosti građevine pretpostavlja da su sve vlasnikove tvrdnje vezane uz
vlasnička prava i obveze točne i da ne postoje smetnje koje se ne bi mogle otkloniti zakonskim
putem. Prema našim saznanjima svi podaci dati u ovom izvješću su istiniti i točni te, iako su
sakupljani iz pouzdanih izvora, ne garantiramo niti snosimo odgovornost za točnost podataka,
mišljenja ili procjena koji su dobavljeni od strane drugih koji su bili korišteni u sastavljanju ove
analize.
Nacrti, opisi, vlasnička dokumentacija te sva dokumentacija korištena u ovoj procjeni dobavljeni su
od strane naručitelja i nisu posebno provjeravani.
Vrijednosti prezentirane u ovom izvješću temelje se na navedenim pretpostavkama i važe jedino za
navedenu svrhu. U izvješću je naveden datum na koji se odnose izraženi zaključci i mišljenja.
Procjenjivana je isključivo prometna (tržišna) vrijednost građevine, a ne poduzeća koje vodi posao u
građevini.
1.3. OPĆI UVJETI POSLOVANJA
Usluga pružena od strane procjenitelja obavljena je prema priznatim procjenjivačkim standardima.
U postupku izrade elaborata djelovao sam kao neovisna stranka.
Zaključci o vrijednosti procjenjivane nekretnine nisu ovisni o naknadi za izradu elaborata.
Pretpostavljam da su podaci koji su mi predočeni točni. Sva dokumentacija, radni materijal i
kompjuterski dosjei izrađeni u toku izrade elaborata imovina je vještaka koju će čuvati najmanje 5
godina. Svu konverzaciju, dokumente i izvješća smatram povjerljivom. Ova procjena vrijedi samo za
spomenutu namjenu. Bilo koje drugo korištenje ili pozivanje na nju od strane naručitelja ili trećih
osoba je nevažeće. Ovi se uvjeti mogu mijenjati samo uz pismenu suglasnost obiju stranaka.
–3–
1.4. Datum procjene: 02. 06. 2014.
1.5. Primjenjena valuta: kn i €
1.6. Metode procjene – u
sporedna metoda, poradi specifičnosti
predmetnih nekretnina primjenjeni su kriteriji
sukladno odredbama Odluke o utvrđivanju
tržišne vrijednosti nekretnina (Službeni glasnik
Grada Zagreba broj 5/2012)
1.7. KORIŠTENA LITERATURA
– priručnik za pretvorbu društvenih poduzeća
(dio koji se odnosi na procjenu nekretnina, autor mr. Krtalić)
– dostupna dokumentacija objekta
– podatci o prometnoj vrijednosti izgradnje poslovnih i industrijskih objekata
– uputstvo o načinu utvrđivanja vrijednosti ekspropiranih objekata (NN br. 52/89)
– Zakon o izvlaštenju (NN 9/94 i NN 35/94)
– bilten "Standardne kalkulacije" izdavač IGH
– važeći propisi i normativi Republike Hrvatske iz područja graditeljstva
– etalonska jedinična vrijednost objekta procijenjena po metodi globalnih sklopova
– podatci komunalnih poduzeća
– podatci nadležnih gradskih tijela
– podatci iz vlastite arhive
–4–
1.8. RJEŠENJE O POSTAVLJENJU
–5–
2. NALAZ
2.1. ADRESE NEKRETNINA: ZAGREB, VI. Jazbinski odvojak 1
ZAGREB, Šestinski dol 86J i 86K
ZAGREB, Ivanečka 15 i 17
2.2. VRSTA NEKRETNINE – zemljišta unutar građevinskog područja
koja u naravi predstavljaju dio javne
prometne površine (lokacija Zagreb,
Ivanečka i Šestinski dol) dio okućnice
(lokacija Zagreb, VI. Jazbinski odvojak i
Šestinski dol)
2.3. PREDMET PROCJENE
Nekretnine upisane u:
z.k.ul. br.
2085
25806
4954
k.o.
Remete
Grad Zagreb
Grad Zagreb
2.4. DOKUMENTACIJA
Dana 02. 07. 2014. god. vještaku su predočeni sljedeći dokumenti:
2.4.1. Z. k. ul. broj 2085 k.o. Remete, Kopija katastarskog plana za k.č. br. 1751/2
k.o. Remete, Diobni nacrt
2.4.2. Z.k.ul. br. 25806 k.o. Grad Zagreb, Kopija katastarskog plana za k.č. br.
946/3 i 946/2 k.o. Črnomerec, Diobni nacrt.
2.4.3. Z.k.ul. br. 4954 k.o. Grad Zagreb, Kopija katastarskog plana za k.č. br. 104/2
k.o. Trešnjevka, Diobni nacrt.
2.5. IMOVINSKO PRAVNI STATUS
Predmet ovog vještva nije provjera imovinsko pravnog statusa.
–6–
2.6. OPIS NEKRETNINA
Nekretnine koje su predmet ovoga vještva su zemljišta unutar građevinskog područja, koje u naravi
predstavljaju dio javne prometne površine:
– nekretnina na lokaciji Zagreb, Šestinski dol 86J i 86K označena kao z.k.č. br. 8751/15 k.o.
Grad Zagreb, površine 193 m2 (odgovara k.č. br. 946/3 k.o. Črnomerec i
– nekretnina na lokaciji Zagreb, Ivanečka ulica 15 i 17 označena kao z.k.č. br. 5426/25 k.o. Grad
Zagreb površine 203 m2 odgovara k.č. br. 104/2 k.o. Trešnjevka,
odnosno čine dio okućnice:
– nekretnina na lokaciji Zagreb, Šestinski dol 86J i 86K označena kao z.k.č. br. 8751/14 k.o. Grad
Zagreb parkiralište i travnjak površine 270 m2, odgovara k.č. br. 946/2 k.o. Črnomerec i
nekretnina na lokaciji Zagreb, VI. Jazbinski odvojak 1, označena kao z.k.č. br. 2243/16 k.o.
Remete i travnjak površine 307 m2 odgovara k.č. br. 1751/2 k.o. Remete.
Gore navedene zemljišne čestice (4 kom) ne predstavljaju građevinski upotrebljive čestice na kojima je
moguća izgradnja zgrada.
–7–
2.7. REKAPITULACIJA GEOMETRIJSKIH KARAKTERISTIKA
Izračun geometrijskih podataka preuzet je iz pridonešenih z.k.ul.
Lokacija
k.o.
Z.k.ul. br.
Z.k.č. br.
Površina
(m2)
Remete
2085
2243/16
307
Grad Zagreb
25806
8751/14
8751/15
270
193
Zagreb
VI. Jazbinski odvojak 1
Zagreb
Šestinski dol 86J i 86K
UKUPNO Šestinski dol
463
Zagreb
Ivanečka 15 i 17
Grad Zagreb
UKUPNO
4954
5426/25
203
973
–8–
3. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
3.1. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE PREMA
TROŠKOVNIČKOJ METODI (NASTAVNO)
Troškovna metoda u pravilu se koristi pri procjeni nekretnina za koje nema podataka o obavljenim
transakcijama njima sličnih građevina (npr. industrijski objekti), te građevinama gdje ostvarivanje
dobiti nije osnovna namjena (škole, muzeji, bolnice i sl.). Procjena troškovnom metodom temeljena
je na činjenici da ne postoji tržišni interes za kupnju nekretnine po nekoj cijeni, ako se za nižu cijenu
može izgraditi podjednaka nekretnina na zemljištu u neposrednoj blizini.
Procjena troškovnom metodom je vrijednost kojom se procjenjuje visina troškova izgradnje
potpuno jednake nove građevine u vrijeme izrade procjene umanjena za iznos amortizacije. Ovako
dobivenom iznosu dodaje se vrijednost zemljišta, troškovi projektiranja i nadzora, troškovi
komunalne naknade i komunalnih priključaka i amortizirana vrijednost ugrađene opreme.
Procjena građevinske vrijednosti temelji se na visini troškova izgradnje potpuno jednake nove
građevine u vrijeme izrade procjene (po stvarnim cijenama materijala, radne snage, transporta te
prosječnim faktorom radne snage).
Tako dobivena cijena umanjuje se za iznos koji ovisi o starosti zgrade, tipu zgrade i konstrukciji te
stanja građevine u kojem se ista nalazi u trenutku procjene.
Poradi specifičnosti predmetne nekretnine neće se vršiti procjena vrijednosti prema troškovničkoj
metodi.
–9–
3.2. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE DOHODOVNOM
METODOM (NASTAVNO)
Procjena vrijednosti nekretnine temeljem kapitalizacije dobiti je postupak koji se može upotrijebiti
kod vrednovanja nekretnina koje mogu ostvariti dobit. Ovom metodom procjene pokušava se
odrediti sadašnja vrijednost nekretnine na osnovi dobiti koja se od nekretnine očekuje u budućnosti.
Osim bruto dobiti koju nekretnina donosi, potrebno je ocijeniti sve troškove vezane uz upravljanje
nekretninom i njezino održavanje.
Nekretnina se obično procjenjuje obzirom na njenu sposobnost generiranja prihoda, odnosno
uštedu koja se ostvaruje njenim korištenjem jer se ne plaća zakup. Analiza nekretnine u smislu
sposobnosti omogućavanja dovoljno visokog čistog godišnjeg povrata na investirani kapital
predstavlja važnu stavku u razvoju indikatora vrijednosti. Kod dohodovne metode procjena se izvodi
kapitaliziranjem predviđenih čistih prihoda uz kamatnu stopu koja je primjerena riziku investicije
koji ide uz vlasništvo nad nekretninom (multiplicirajući faktor). Ovakva konverzija prihoda
razmatra povrate od drugih, konkurentskih mogućnosti za investiranje. Pravilno primjenjena ova
metoda u pravilu daje pouzdani pokazatelj vrijednosti nekretnina koje generiraju prihode.
Dohodova metoda pretpostavlja da vrijednost nekretnine predstavlja sadašnju vrijednost od budućih
novčanih tijekova koje će ona generirati. Postoje dva oblika dohodovne metode: metoda direktne
kapitalizacije i metoda diskontiranog cash flow-a. (Ograničenja ove metode na našem tržištu nalazi
se u činjenici da je u nestabilnom gospodarstvu teško predvidjeti buduća kretanja kamatnih stopa,
visine prihoda od najma i sl.) Direktna kapitalizacija (Metoda bruto dobiti) je metoda koja se koristi
da bi se pomoću procjene očekivanja ostvarivih prihoda od najamnine za jednu godinu dobila
procijenjena vrijednost nekretnine na način da se godišnja bruto dobit množi s M (multiplicirajućim
faktorom) ili podijeli sa stopom kapitalizacije.
Bruto dobit dobije se ako se od ukupnog projiciranog godišnjeg prihoda od najamnine oduzmu
gubici zbog nepotpunog iskorištenja (dio prostora neiznajmljen) te svi ostali troškovi (upravljanja,
održavanja, osiguranja, poreza itd.) Multiplicirajući faktor predstavlja broj godina povrata (stopa
kapitalizacije – godišnju stopu koja je dovoljna da privuče investitore). Ovisi o stupnju rizika (veći
rizik – veća stopa), o stopama povrata za alternativne projekte, stopama povrata na sličnim
projektima u prošlosti, situaciji na tržištu novca te glavnih tehničkih i tržišnih kriterija
(konstruktivni sistem, stanje građevine, lokacija, funkcionalnost i primijenjena arhitektura,
mogućnost prodaje).
– 10 –
3.3. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE PREMA
USPOREDNIM TRANSAKCIJAMA (NASTAVNO)
Određuje se metodom neposredne usporedbe transakcija ili prodaja, odnosno usporedbom
vrijednosti sličnih nekretnina u stvarnim transakcijama. Analiziraju se nekretnine koje su bili
prodane i uspoređuju se njihova svojstva i svojstva nekretnine koja se procjenjuje.
Prilagodbe u uspoređivanju se vrše na osnovu podataka o vremenskom periodu u kojem se
usporedne nekretnine pokušavaju prodati, lokaciji, veličini i obliku parcele, infrastrukturi,
mogućnosti gradnje, zoni i dr. Usporedne nekretnine razlikuju se od promatrane, cijena usporednih
nekretnina prilagođava se promatranoj nekretnini usporedbom njihovih svojstava.
Postupak prilagođavanja treba odgovoriti na pitanje koliku bi cijenu imala usporedna nekretnina
kad bi imala jednaka svojstva kao i promatrana nekretnina kada bi imala jednaka svojstva.
Cijena se određuje prema jediničnoj mjeri, a to je obično 1 m2 površine (građevine ili zemljišta).
Kao što je u točci 2.6. navedeno predmetne nekretnine (četiri zemljišne čestice) u naravi
predstavljaju dio javne prometne površine (nekretnine na lokacijama Šestinski dol označene kao
z.k.č. br. 8751/15 k.o. Grad Zagreb i Ivanečka označeno kao z.k.č. br. 5426/25 k.o. Grad Zagreb)
dijelove okućnica (nekretnine na lokacijama Šestinski dol označene kao z.k.č. br. 8751/14 k.o. Grad
Zagreb u naravi parkiralište i travnjak i VI. Jazbinski odvojak 1 u naravi travnjak), odnosno riječ je o
zemljišnim česticama koje ne predstavljaju građevinski upotrebljive parcele na kojima je moguća
izgradnja zgrada.
Iz gore navedenog vidljivo je da se radi o izgrađenom građevinskom zemljištu za koje je teško naći
prikladne usporedne slične nekretnine pa će se poradi specifičnosti predmetnih nekretnina
primjeniti kriteriji sukladno odredbama Odluke o utvrđivanju tržišne vrijednosti nekretnina
(Službeni glavnik Grada Zagreba broj 5/2012).
U nedostatku podataka o realiziranim kupoprodajama zemljišta na predmetnim lokacijama koristit
će se korigirani podaci o tržišnim vrijednostima nekretnina dostupni na specijaliziranim stranicama
interneta. Za lokaciju Jazbina nađeni su podaci za sedam nekretnina u rasponu od 70 do 320 €/m2,
za lokaciju Šestinski dol nađeni su podaci za 19 nekretnina u rasponu od 40 do 200 €/m2 a za
lokaciju Ivanečka ulica nije pronađen niti jedan podatak pa su obrađeni podaci za lokaciju
Črnomerec 39 nekretnina u rasponu od 50 do 880 €/m2.
Iz daljnjeg razmatranja izuzete su tržišne vrijednosti pojedinih nekretnina za svaku lokaciju koje
odstupaju +,–30% od prosječne cijene (medijana) za svaku lokaciju što je rezultiralo srednjoj
vriojednosti od 124 €/m2 za lokaciju Šestinski dol, 280 €/m2 za lokaciju Jazbinski odvojak i 203 €/m2
za lokaciju Ivanečka ulica.
Zbog nedostatka podataka o realiziranim kupoprodajama srednje vrijednosti dobivene prema
podacima nekretnina nuđenih na prodaju dodatno će se umanjiti za 15% pa srednje vrijednosti
upotrebljivih građevinskih parcela za izgradnju zgrada iznose 105 €/m2 za lokaciju Šestinski dol,
238 €/m2 za lokaciju IV. Jazbinski odvoja i 173 €/m2 za lokaciju Ivanečka ulica.
Pošto predmetne nekretnine ne predstavljaju građevinski upotrebljive zemljišne čestice za izgradnju
zgrada već predstavljaju izgrađeno građevinsko zemljište, tj. zemljište znatno manje vrijednosti u
odnosu na građevinsko zemljište sa kojima su uspoređivane, srrednje vrijednosti uspoređivanih
zemljišta dodatno će se korigirati za 60% za nekretnine koje u naravi predstavljaju dio javne
prometne površine i travnjak, odnosno za 50% za nekretninu koja u naravi čini parkiralište i
travnjak.
– 11 –
Jedinične srednje vrijednosti predmetnih nekretnina ovisno o lokaciji i namjeni iznose
z.k.č. br.
2243/16
8751/14
8751/15
5426/25
k. o.
Vrijednost (€/m2)
Remete
95,20
Grad Zagreb
52,50
Grad Zagreb
42
Grad Zagreb
69,20
– 12 –
4. MIŠLJENJE
Svrha procjene je bila izrada mišljenja o tržišnoj vrijednosti predmetnih nekretnina. Uvažavajući
specifičnosti predmetnih nekretnina i primjenjujući obrazloženu metodu procjene rezultiralo je
sljedećim:
Lokacija
z.k.č. br.
k.o.
Namjena
Površina
(m2)
Jedinična Ukupna vrijednost
vrijed€
kn
nost €/m2
VI. Jazbinski odvojak 1
2243/16
Remete
travnjak
307
95,20
29.226
221.240
Šestinski dol 86J i 86K
8751/14
8751/15
Grad Zagreb
parkiralište 270
JPP
193
52,50
42
14.175
8.106
107.304
61.362
463
48,12
22.281
168.666
203
69,20
14.048
106.345
973
67,37
65.555
496.251
Zagreb
Ukupno Šestinski dol
Ivanečka 15 i 17
5426/25
Grad Zagreb
JPP
SVEUKUPNO
Tečaj 1 € = 7,57 kn (srednji tečaj HNB na dan 02. 07. 2014.)
NAPOMENA: društvo GRMA d.o.o. iz Zagreba, Avenija Dubrovnik 15 suvlasnik je nekretnine
označene kao z.k.č. br. 2243/16 k.o. Remete u 200/307 dijela a samovlasnik je
nekretnina označenih kao z.k.č. br. 8751/14, 8751/15 i 5426/25 sve k.o. Grad Zagreb,
iz čega proizlazi da je vrijednost predmetnih nekretnina u vlasništvu i suvlasništvu
društva Grma d.o.o. iznosi 55.369 € (419.143 kn).
IZRADIO
mr. MARIO ČUTURA dipl. inž.
sudski vještak za graditeljstvo.
– 13 –
6. PRILOZI
– Z.k. ul.
– Kopija katastarskih planova
– Dijelovi diobnih nacrta
– 14 –
7. FOTODOKUMENTACIJA
– 15 –
– 16 –
– 17 –
– 18 –

Download Report