elaborat o procijenjenoj vrijednosti nekretnina - Ladic

ELABORAT O PROCIJENJENOJ VRIJEDNOSTI
NEKRETNINA
Nekretnina:
Stan broj 4 u etažnom vlasništvu
Lokacija:
Virje, Đure Sudete 5, 48326 Virje
Koprivničko - križevačka županija
Naručitelj:
Ladić Werner d.o.o. u stečaju, Varaždin, Cehovska 17
Varaždinska županija
međimurje-investa doo čakovec
SAŽETAK PROCJENE
Naručitelj:
Ladić Werner d.o.o. u stečaju, Varaždin, Cehovska 17
Adresa
nekretnine:
Virje, Đure Sudete 5, 48326 Virje
Opis nekretnine: Stan broj 4 u etažnom vlasništvu
Vlasništvo i identifikacija čestice:
Zgrada je upisana u zemljišnu knjigu bez zabilježbi.
zk.ul.br. / podul.br.
14929 / 12
zk.čest.br.
10485/392
k.o.
Virje
Vlasnik:
Ladić Werner d.o.o. Cehovska ulica 17, Varaždin (1/1)
Navedena nekretnina ima potrebne dozvole za legitimitet (legalnost izgradnje)
Ima
~građevinska dozvola:
Ima
~uporabna dozvola:
~površina nekretnina u zk.ul: Usklađena sa stanjem u naravi
Odgovara stanju na terenu
~opis nekretnina u zk ul:
Nije predočen
~energetski certifikat:
Datum procjene:
Svrha procjene:
Pretpostavka procjene:
Poštena tržišna
vrijednost:
18. travnja 2014. godine
Određivanje POŠTENE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI
Ponuda na otvorenom tržištu
23.000,00
€
175.260,00 kn
Prilog:
odnosno
(prema srednjem tečaju
HNB na dan procjene)
~ fotografije nekretnine
~ izvadak iz zemljišne knjige
~ kopija katastarskog plana
~ posjedovni list
~ geoportal - DGU
~ rješenje o imenovanju vještaka
Međimurje - investa d.o.o.
Čakovec
DRAGUTIN MATOTEK, dipl. ing.
Stalni sudski vještak za graditeljstvo
i procjenu nekretnina
Broj : 4 Su - 533 / 12 - 4
virje, đure sudete 5, stan broj 4
2
www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
1. O P Ć E N I T O
Podnositelj zahtjeva:
Ladić Werner d.o.o. u stečaju, Varaždin, Cehovska 17
Datum očevida:
17.04.2014.
Elaborat je izrađen u skladu sa pozitivnim zakonskim napucima i normama koje reguliraju područje
izračuna vrijednosti nekretnina, i to osobito :
- Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09,
153/09 i 143/12)
- Uputstvo o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropriranih objekata (NN br. 52/84 )
- U.C2.100- Standard za izračunavanje površina i zapremina zgrada (preuzeto NN 53/91 iz Sl. list br.3/66)
- Podaci o vrijednosti cijena građenja iz Biltena "Standardna kalkulacija" Građevinskog instituta
- Podaci gradskih službi o utvrđivanju početne cijene građevinskog zemljišta i komunalne infrastrukture
- Uredba o visini vodnog doprinosa (NN br. 19/12)
Nakon svestranog razmatranja predmeta vještačenja, pregleda nekretnine na licu mjesta i njegove
izmjere, daje se sljedeći
nalaz i mišljenje vještaka
2.
IDENTIFIKACIJA
Z.K. izvadak:
Općinski sud u Koprivnici, Z.K. odjel Koprivnica od 10.04.2014.
Katastarska općina:
Virje
Čestica:
10485/392
Uložak broj:
14929
Poduložak broj:
12
Opis nekretnine:
- zgrada br. 5 i dvorište u ulici Đure Sudete, ukupne površine 267 čhv
- suvlasnički dio 159/6000 etažno vlasništvo (E-12) stan 4 na katu koji se sastoji od
hodnika, dnevnog boravka sa blagovaonom i kupaone, ukupne površine od 32,32
m2
Vlasnik:
Ladić Werner d.o.o. Cehovska ulica 17, Varaždin (1/1)
Teret:
Ima - SOCIETE GENERALE - SPLITSKA BANKA d.d.
Legalitet:
Zgrada je upisana u zemljišnu knjigu bez zabilježbi.
virje, đure sudete 5, stan broj 4
3
www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
3.
GEOMETRIJSKI PODACI
Površine su reducirane s pripadajućim korekcijskim faktorima.
3.1. Netto građevinska površina stana ( NGP )
stan
32,32 x 1,00
NGP
=
=
32,32 m2
32,32 m2
3.2. Brutto građevinska površina stana ( BGP )
BGP =
NGP
×
1,25
BGP
=
40,40
m2
113,12
m3
3.3. Volumen ( BV )
Prosječna visina etaže iznosi:
BV =
h = 2,80 m
BGP
×
2,80
=
113,12
m3
BV
=
Ukupni volumen stana iznosi:
REKAPITULACIJA GEOMETRIJSKIH PODATAKA OBJEKTA
Stan broj 4 u etažnom vlasništvu
Virje, Đure Sudete 5, 48326 Virje
virje, đure sudete 5, stan broj 4
NGP
=
32,32
m2
BGP
=
40,40
m2
BV
=
113,12
m3
4
www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
4.
TEHNIČKI OPIS NEKRETNINA
Priključci
vodovod kanalizacija telefon
el. struja
plin
TV
-
Nekretnina
priključen
priključena
priključen
priključena
priključen
antenski sustav
- Stan u etažnom vlasništvu
Namjena:
za stanovanje
2006
Godina gradnje:
Katnost:
prizemlje + kat + potkrovlje
Položaj:
u užem središtu mjesta
Prostorije: prizemlje: kuhinja + blagovaonica + dnevna soba, hodnik i kupaonica
Temelji:
betonski
zidovi od opeke armiranobetonski stupovi, nadvoji i serklaži
Nosiva konstrukcija:
Međukatna konstrukcija: puna armiranobetonska ploča
Krovna kon. + pokrov: drvena višestrešna s pokrovom od crijepa
Limarija:
bakreni lim
Pročelje:
žbuka + završna obrada
Vanjska stolarija:
od pvc elemenata, vrata protuprovalna, prozori s izo ostakljenjem a za zaštitu od
sunca ugrađene su rolete
Pregradni zidovi:
od opeke
žbuka i boja, keramičke pločice u kupaonici i kuhinji uz radnu plohu
Obrada zidova:
Obrada podova:
parket i keramičke pločice
Unutarnja stolarija:
drvena
Instalacije:
Električne:
provedene
Telefon:
proveden
Vodovod:
proveden
Kanalizacija:
provedena
Plin:
proveden
Grijanje:
centralno, radijatorsko preko protočnog plinskog bojlera
Topla sanit. voda: preko plinskog protočnog bojlera
ugrađena
Klima:
Sanitarije:
u kupaonici su ugrađene tuš kada, wc školjka i umivaonik
Okoliš:
uređen
Opći dojam:
Objekt je izgrađen u okvirima srednjih standarda današnje stambene izgradnje.
Mjestimice na vanjskom zidu i stropu u dnevnom boravku uočava se pojava
kondenzata u vidu manjih vlažnih površina i plijesni. Pretpostavka greška u izvedbi
toplinske ovojnice.
virje, đure sudete 5, stan broj 4
5
www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
5. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
5.1. Vrijednost zemljišta
Procjena vrijednosti zemljišta izračunata je na temelju analognih tržnih cijena za područje Virja.
159/6000 dijela od 961 m2 =
Pz =
25,47
Cijena za lokaciju – zonu iznosi :
k=
25,47
Cz =
m2
m2
€/m2
45,00
Koeficijent za mikrolokaciju:
Cz =
25,47
Cz = 45,00 €/m2
1,00
×
m2
45,00
€/m2
€
1.146,15
5.2. Priključci, komunalni i vodni doprinos
Vrijednost priključaka procijenjena je prema vrijednosti koja odgovara trošku izgradnje komunalne
infrastrukture po 1 m3 BV zgrade.
Jedinična cijena Komunalnog doprinosa iznosi :
K1 =
113,12
m3 ×
1,05 €/m3 V =
1,05 €/m3 V
118,76
Jedinična cijena Vodnog doprinosa iznosi :
K2 =
113,12
K1 + K2 + K3 =
5.3. Objekt –
NGP =
1,38 €/m3 BV
m3 × 1,378 €/m3 BV =
Cijena priključaka iznosi :
118,76
€
155,87
€
K3 =
4.050,00
€
+
155,87
+
4.050,00
=
4.324,64
€
Stan broj 4 u etažnom vlasništvu
32,32
m2
Jedinična cijena izgradnje ekvivalentnog objekta (Jc) =
Nova vrijednost (Nv) =
virje, đure sudete 5, stan broj 4
32,32
×
6
580
580
=
€/m2 NGP
18.745,60
€
www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Umanjenje Jc zbog nedovršenosti objekta:
Jc =
×
580
1,00
=
€/m2 NGP
580
Proračun Sadašnje vrijednosti Sv uzimajući u obzir umanjenje zbog starosti i trošnosti zgrade:
Godina izgradnje:
2006
Vjerojatni vijek trajanja:
n=
8 god
N=
100 god
Umanjenje konstrukcije (Uk) = 0,80 × n/N × (n + N) / 2N =
3,5 %
Umanjenje vrijednosti zbog starosti i trošnosti:
Nova vrijednost
€/m2
%
307,40
53,00
104,40
18,00
75,40
13,00
92,80
16,00
580,00
100,00
Vrsta radova
Konstrukcija
Obrtnički radovi zatvaranja
Završni radovi
Instalacije
UKUPNO
Sadašnja vrijednost objekta (SV) =
32,32
×
Umanjenje
%
3,46
15,00
25,00
15,00
10,18
520,95
=
€/m2
10,62
15,66
18,85
13,92
59,05
Sad.vrijed.
€/m2
296,78
88,74
56,55
78,88
520,95
16.836,98
5.4. Vanjsko uređenje
Troškovi vanjskog uređenja obuhvaćeni su u prethodnim stavkama.
Vu =
0,00
€
937,28
€
5.5. Projekti, nadzor i sl.
Pr = Nv ×
5%
virje, đure sudete 5, stan broj 4
=
7
www.m-investa.hr
€
međimurje-investa doo čakovec
REKAPITULACIJA GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
Zemljište i priključci:
1. Zemljište
2. Priključci, komunalni i vodni doprinos
UKUPNO:
1.146,15 €
4.324,64 €
5.470,79 €
Stan:
3. Stan
4. Vanjsko uređenje
5. Projekti, nadzor i sl.
UKUPNO:
16.836,98
0,00
937,28
17.774,26
23.245,05 €
SVEUKUPNO:
NGP =
6.
32,32
€
€
€
€
m2
719
SGV / NGP =
€/m2
TRŽIŠNA VRIJEDNOST
TV = SGV × ( 1 + Ob + Z + St + Pov + Os + Pos ) × Ft
a.
b.
c.
d.
e.
f.
g.
Ob
Z
St
Pov
Os
Pos
Ft
faktor za stambene objekte
zona lokacije
starost objekta
ukupna korisna površina
opće stanje objekta
posebni elementi
faktor tržišta
0,00
0,00
0,10
0,00
0,00
0,00
0,80
Tržišna vrijednost (TV) =
Stambeni prostor:
17.774,26
Zemljište i priključci:
NGP =
32,32
virje, đure sudete 5, stan broj 4
×
5.470,79
m2
×
0,80
=
15.641,35 €
×
1,00
=
SVEUKUPNO:
=
5.470,79 €
21.112,14 €
1,10
TV / NGP =
8
653
€ / m2
www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
7.
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA - usporedna metoda
Kod usporedne metode, vrijednost nekretnine određuje se uspoređivanjem stvarno postignutih otkupnih
cijena usporedivih nekretnina u fer transakcijama. To podrazumijeva detaljnu analizu tržišta.
Ova metoda se koristi uglavnom za neizgrađena zemljišta, apartmane, stanove, obiteljske / kuće sa dvije
obitelji / višeobiteljske kuće, kuće u nizu, dvojne i slične objekte u naselju. U slučaju izgrađene čestice,
usporedna metoda koristi se za određivanje vrijednosti zemljišta kod troškovne metode i dohodovne
metode.
OSNOVNI PODACI
Prodajna/tražena cijena (€)
Površina stambenog prostora (m2)
Cijena (€/m2)
EKONOMSKI ASPEKTI
Vrsta transakcije
Prilagodba
Datum transakcije
Prilagodba prema tržišnim uvjetima
Vlasnička prava
Prilagodba
FIZIČKI ASPEKTI
Tehničko stanje
Prilagodba
Odnos bruto/neto kvadrature
Prilagodba
Lokacija
Prilagodba
Mogućnost parkiranja
Prilagodba
Cestovni pristup
Prilagodba
Pristup sredstvima javnog prijevoza
Prilagodba
Atraktivnost nekretnine
Prilagodba
Komunalna infrastruktura
Prilagodba
Etaža
Prilagodba
Veličina prostora
Prilagodba
Indikator vrijednosti
Usklađena vrijednost
TRŽIŠNA VRIJEDNOST:
virje, đure sudete 5, stan broj 4
Procjenjivana
nekretnina
Usporedba
Nr. 1
Usporedba
Nr. 2
Usporedba
Nr. 3
Virje
Đurđevac
28.500,00
32,00
890,63
Koprivnica
39.000,00
34,00
1.147,06
Virje
50.000,00
52,10
959,69
oglas
0,90
04/2014
1,00
oglas
0,90
04/2014
1,00
oglas
0,90
04/2014
1,00
apsolutno vlasništvo
apsolutno vlasništvo
apsolutno vlasništvo
1,00
1,00
1,00
slično
1,00
slično
1,00
slabija
0,90
slično
1,00
slično
1,00
slično
1,00
slična
1,00
ista
1,00
2 kat
1,05
32,00
1,00
slično
1,00
slično
1,00
slabija
0,75
slična
1,00
slično
1,00
slično
1,00
manje atraktivna
0,90
ista
1,00
prizemlje
1,00
34,00
1,00
slično
1,00
slično
1,00
ista
1,00
slična
1,00
slično
1,00
slično
1,00
slična
1,00
ista
1,00
potkrovlje
1,00
52,10
1,00
757,48
696,84
863,72
32,32
procjena
04/2014
apsolutno vlasništvo
dobro
dobar
dobra
dobra
dobar
dobar
srednje atraktivna
sva
kat
32,32
772,68
772,68 €/m2 NGP
24.973,00 €
9
www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
8.
PONDERIRANJE (6.+7.)
Primijenjene metode procjenjivanja rezultirale su sljedećim indikatorima vrijednosti:
METODA
Troškovna metoda
Usporedna metoda
PROCIJENJENA
VRIJEDNOST
21.112,14 €
24.973,00 €
PONDER
TRŽIŠNA VRIJEDNOST
TRŽIŠNA VRIJEDNOST (zaokruženo)
50%
50%
PONDERIRANA
VRIJEDNOST
10.556,07 €
12.486,50 €
23.042,57 €
23.000,00 €
711,63 € /m2
Učešće troškovne i usporedne metode u ponderiranju je primijenjeno prema praćenju tržišta (ponuda /
potražnja) sličnih nekretnina u mjestu i okolici gdje se ista nalazi, uzevši u obzir posebne okolnosti –
lokacija, prostorno uređenje, mogućnosti namjene i postojeći sadržaji.
virje, đure sudete 5, stan broj 4
10
www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
9.
MIŠLJENJE - ZAKLJUČAK
Nakon provedenog izračuna vrijednosti nekretnina:
Stan broj 4 u etažnom vlasništvu
na adresi:
Virje, Đure Sudete 5, 48326 Virje
predloženih od : Ladić Werner d.o.o. u stečaju, Varaždin, Cehovska 17
utvrđuje se da:
- Tržišna vrijednost (TV) iznosi:
23.000,00
€
ili
175.260,00 kuna
1 € = 7,62 kn
U Čakovcu, 18. travnja 2014. godine
ELABORAT IZRADIO:
DRAGUTIN MATOTEK, dipl. ing.
Stalni sudski vještak za graditeljstvo
i procjenu nekretnina
Broj : 4 Su - 533 / 12 - 4
virje, đure sudete 5, stan broj 4
11
www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
PRILOZI
virje, đure sudete 5, stan broj 4
12
www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Fotografije
virje, đure sudete 5, stan broj 4
13
www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Izvadak iz zemljišne knjige
virje, đure sudete 5, stan broj 4
14
www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
virje, đure sudete 5, stan broj 4
15
www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
virje, đure sudete 5, stan broj 4
16
www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Kopija katastarskoga plana
Posjedovni list
virje, đure sudete 5, stan broj 4
17
www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Geoportal - DGU
virje, đure sudete 5, stan broj 4
18
www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Rješenje o imenovanju vještaka
virje, đure sudete 5, stan broj 4
19
www.m-investa.hr

Download Report