ELABORAT O PROCIJENJENOJ VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Nekretnina: Stan broj 8 u etažnom vlasništvu Lokacija: Virje, Đure Sudete 5, 48326 Virje Koprivničko - križevačka županija Naručitelj: Ladić Werner d.o.o. u stečaju, Varaždin, Cehovska 17 Varaždinska županija međimurje-investa doo čakovec SAŽETAK PROCJENE Naručitelj: Ladić Werner d.o.o. u stečaju, Varaždin, Cehovska 17 Adresa nekretnine: Virje, Đure Sudete 5, 48326 Virje Opis nekretnine: Stan broj 8 u etažnom vlasništvu Vlasništvo i identifikacija čestice: Zgrada je upisana u zemljišnu knjigu bez zabilježbi. zk.ul.br. / podul.br. 14929 / 16 zk.čest.br. 10485/392 k.o. Virje Vlasnik: Ladić Werner d.o.o. Cehovska ulica 17, Varaždin (1/1) Navedena nekretnina ima potrebne dozvole za legitimitet (legalnost izgradnje) Ima ~građevinska dozvola: Ima ~uporabna dozvola: ~površina nekretnina u zk.ul: Usklađena sa stanjem u naravi Odgovara stanju na terenu ~opis nekretnina u zk ul: Nije predočen ~energetski certifikat: Datum procjene: Svrha procjene: Pretpostavka procjene: Poštena tržišna vrijednost: 18. travnja 2014. godine Određivanje POŠTENE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI Ponuda na otvorenom tržištu 35.100,00 € 267.462,00 kn Prilog: odnosno (prema srednjem tečaju HNB na dan procjene) ~ fotografije nekretnine ~ izvadak iz zemljišne knjige ~ kopija katastarskog plana ~ posjedovni list ~ geoportal - DGU ~ rješenje o imenovanju vještaka Međimurje - investa d.o.o. Čakovec DRAGUTIN MATOTEK, dipl. ing. Stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjenu nekretnina Broj : 4 Su - 533 / 12 - 4 virje, đure sudete 5, stan broj 8 2 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec 1. O P Ć E N I T O Podnositelj zahtjeva: Ladić Werner d.o.o. u stečaju, Varaždin, Cehovska 17 Datum očevida: 17.04.2014. Elaborat je izrađen u skladu sa pozitivnim zakonskim napucima i normama koje reguliraju područje izračuna vrijednosti nekretnina, i to osobito : - Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09 i 143/12) - Uputstvo o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropriranih objekata (NN br. 52/84 ) - U.C2.100- Standard za izračunavanje površina i zapremina zgrada (preuzeto NN br. 53/91 iz SL br. 3/66) - Podaci o vrijednosti cijena građenja iz Biltena "Standardna kalkulacija" Građevinskog instituta - Podaci gradskih službi o utvrđivanju početne cijene građevinskog zemljišta i komunalne infrastrukture - Uredba o visini vodnog doprinosa (NN br. 19/12) Nakon svestranog razmatranja predmeta vještačenja, pregleda nekretnine na licu mjesta i njegove izmjere, daje se sljedeći nalaz i mišljenje vještaka 2. IDENTIFIKACIJA Z.K. izvadak: Općinski sud u Koprivnici, ZK. odjel Koprivnica od 10.04.2014. Katastarska općina: Virje Čestica: 10485/392 Uložak broj: 14929 Poduložak broj: 16 Opis nekretnine: - zgrada br. 5 i dvorište u ulici Đure Sudete, ukupne površine 267 čhv - suvlasnički dio 256/6000 etažno vlasništvo (E-16) stan 8 u potkrovlju koji se sastoji od predprostora, dnevnog boravka s blagovaonom, sobe, kuhinje i kupaonice ukupne površine od 52,10 m2 Vlasnik: Ladić Werner d.o.o. Cehovska ulica 17, Varaždin (1/1) Teret: Ima - SOCIETE GENERALE - SPLITSKA BANKA d.d. Split Legalitet: Zgrada je upisana u zemljišnu knjigu bez zabilježbi. virje, đure sudete 5, stan broj 8 3 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec 3. GEOMETRIJSKI PODACI Površine su reducirane s pripadajućim korekcijskim faktorima. 3.1. Netto građevinska površina stana ( NGP ) stan 52,10 x 1,00 NGP = = 52,10 m2 52,10 m2 3.2. Brutto građevinska površina stana ( BGP ) BGP = NGP × 1,25 BGP = 65,13 m2 182,35 m3 3.3. Volumen ( BV ) Prosječna visina etaže iznosi: BV = h = 2,80 m BGP × 2,80 = 182,35 m3 BV = Ukupni volumen stana iznosi: REKAPITULACIJA GEOMETRIJSKIH PODATAKA OBJEKTA Stan broj 8 u etažnom vlasništvu Virje, Đure Sudete 5, 48326 Virje virje, đure sudete 5, stan broj 8 NGP = 52,10 m2 BGP = 65,13 m2 BV = 182,35 m3 4 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec 4. TEHNIČKI OPIS NEKRETNINA Priključci vodovod kanalizacija telefon el. struja plin TV - Nekretnina priključen priključena priključen priključena priključen antenski sustav - Stan u etažnom vlasništvu Namjena: za stanovanje 2006 Godina gradnje: Katnost: prizemlje + kat + potkrovlje Položaj: u užem središtu mjesta Prostorije: prizemlje: kuhinja + blagovaonica + dnevna soba, hodnik i kupaonica Temelji: betonski zidovi od opeke armiranobetonski stupovi, nadvoji i serklaži Nosiva konstrukcija: Međukatna konstrukcija: puna armiranobetonska ploča Krovna kon. + pokrov: drvena, višestrešna s pokrovom od crijepa Limarija: bakreni lim Pročelje: žbuka + završna obrada Vanjska stolarija: od pvc elemenata, vrata protuprovalna, prozori s izo ostakljenjem a za zaštitu od sunca ugrađene su rolete Pregradni zidovi: od opeke žbuka i boja, keramičke pločice u kupaonici i kuhinji uz radnu plohu Obrada zidova: Obrada podova: parket i keramičke pločice Unutarnja stolarija: drvena Instalacije: Električne: provedene Telefon: proveden Vodovod: proveden Kanalizacija: provedena Plin: proveden Grijanje: centralno, radijatorsko preko protočnog plinskog bojlera Topla sanit. voda: preko plinskog protočnog bojlera ugrađena Klima: Sanitarije: u kupaonici su ugrađene tuš kada, wc školjka i umivaonik Okoliš: uređen Opći dojam: Objekt izgrađen u okvirima srednjih standarda današnje stambene izgradnje. Prilikom očevida stan se ne koristi. Na zidovima u uglovima i pri dnu na spoju sa podom prostorija mjestimice, ali značajno, su uočene mrlje od vlage - pojava kondenzata u vidu manjih vlažnih površina i plijesni. Pretpostavka greška u izvedbi toplinske ovojnice. virje, đure sudete 5, stan broj 8 5 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec 5. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA 5.1. Vrijednost zemljišta Procjena vrijednosti zemljišta izračunata je na temelju analognih tržnih cijena za područje Virja. 256/6000 dijela od 961 m2 = Pz = 41,00 Cijena za lokaciju – zonu iznosi : k= 41,00 Cz = m2 m2 €/m2 45,00 Koeficijent za mikrolokaciju: Cz = 41,00 Cz = 45,00 €/m2 1,00 × m2 45,00 €/m2 € 1.845,00 5.2. Priključci, komunalni i vodni doprinos Vrijednost priključaka procijenjena je prema vrijednosti koja odgovara trošku izgradnje komunalne infrastrukture po 1 m3 BV zgrade. Jedinična cijena Komunalnog doprinosa iznosi : K1 = 182,35 m3 × 1,05 €/m3 V = 1,05 €/m3 V 191,44 Jedinična cijena Vodnog doprinosa iznosi : K2 = 182,35 K1 + K2 + K3 = 5.3. Objekt – NGP = 1,38 €/m3 BV m3 × 1,378 €/m3 BV = Cijena priključaka iznosi : 191,44 € 251,27 € K3 = 4.050,00 € + 251,27 + 4.050,00 = 4.492,71 € Stan broj 8 u etažnom vlasništvu 52,10 m2 Jedinična cijena izgradnje ekvivalentnog objekta (Jc) = Nova vrijednost (Nv) = virje, đure sudete 5, stan broj 8 52,10 × 6 580 580 = €/m2 NGP 30.218,00 € www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec Umanjenje Jc zbog nedovršenosti objekta: Jc = × 580 1,00 = €/m2 NGP 580 Proračun Sadašnje vrijednosti Sv uzimajući u obzir umanjenje zbog starosti i trošnosti zgrade: Godina izgradnje: 2006 Vjerojatni vijek trajanja: n= 8 god N= 100 god Umanjenje konstrukcije (Uk) = 0,80 × n/N × (n + N) / 2N = 3,5 % Umanjenje vrijednosti zbog starosti i trošnosti: Nova vrijednost €/m2 % 307,40 53,00 104,40 18,00 75,40 13,00 92,80 16,00 580,00 100,00 Vrsta radova Konstrukcija Obrtnički radovi zatvaranja Završni radovi Instalacije UKUPNO Sadašnja vrijednost objekta (SV) = 52,10 × Umanjenje % 3,46 15,00 35,00 20,00 12,28 508,77 = €/m2 10,62 15,66 26,39 18,56 71,23 Sad.vrijed. €/m2 296,78 88,74 49,01 74,24 508,77 26.506,72 5.4. Vanjsko uređenje Troškovi vanjskog uređenja obuhvaćeni su u prethodnim stavkama. Vu = 0,00 € 1.510,90 € 5.5. Projekti, nadzor i sl. Pr = Nv × 5% virje, đure sudete 5, stan broj 8 = 7 www.m-investa.hr € međimurje-investa doo čakovec REKAPITULACIJA GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Zemljište i priključci: 1. Zemljište 2. Priključci, komunalni i vodni doprinos UKUPNO: 1.845,00 € 4.492,71 € 6.337,71 € Stan: 3. Stan 4. Vanjsko uređenje 5. Projekti, nadzor i sl. UKUPNO: 26.506,72 0,00 1.510,90 28.017,62 34.355,34 € SVEUKUPNO: NGP = 6. 52,10 € € € € m2 659 SGV / NGP = €/m2 TRŽIŠNA VRIJEDNOST TV = SGV × ( 1 + Ob + Z + St + Pov + Os + Pos ) × Ft a. b. c. d. e. f. g. Ob Z St Pov Os Pos Ft faktor za stambene objekte zona lokacije starost objekta ukupna korisna površina opće stanje objekta posebni elementi faktor tržišta 0,00 0,00 0,10 0,05 0,00 0,00 0,80 Tržišna vrijednost (TV) = Stambeni prostor: 28.017,62 Zemljište i priključci: NGP = 52,10 virje, đure sudete 5, stan broj 8 × 6.337,71 m2 × 0,80 = 25.776,21 € × 1,00 = SVEUKUPNO: = 6.337,71 € 32.113,93 € 1,15 TV / NGP = 8 616 € / m2 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec 7. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA - usporedna metoda Kod usporedne metode, vrijednost nekretnine određuje se uspoređivanjem stvarno postignutih otkupnih cijena usporedivih nekretnina u fer transakcijama. To podrazumijeva detaljnu analizu tržišta. Ova metoda se koristi uglavnom za neizgrađena zemljišta, apartmane, stanove, obiteljske / kuće sa dvije obitelji / višeobiteljske kuće, kuće u nizu, dvojne i slične objekte u naselju. U slučaju izgrađene čestice, usporedna metoda koristi se za određivanje vrijednosti zemljišta kod troškovne metode i dohodovne metode. OSNOVNI PODACI Prodajna/tražena cijena (€) Površina stambenog prostora (m2) Cijena (€/m2) EKONOMSKI ASPEKTI Vrsta transakcije Prilagodba Datum transakcije Prilagodba prema tržišnim uvjetima Vlasnička prava Prilagodba FIZIČKI ASPEKTI Tehničko stanje Prilagodba Odnos bruto/neto kvadrature Prilagodba Lokacija Prilagodba Mogućnost parkiranja Prilagodba Cestovni pristup Prilagodba Pristup sredstvima javnog prijevoza Prilagodba Atraktivnost nekretnine Prilagodba Komunalna infrastruktura Prilagodba Etaža Prilagodba Veličina prostora Prilagodba Indikator vrijednosti Usklađena vrijednost TRŽIŠNA VRIJEDNOST: virje, đure sudete 5, stan broj 8 Procjenjivana nekretnina Usporedba Nr. 1 Usporedba Nr. 2 Usporedba Nr. 3 Virje Virje 50.000,00 52,10 959,69 Đurđevac 45.000,00 52,00 865,38 Đurđevac 45.000,00 53,50 841,12 oglas 1,00 04/2014 1,00 oglas 0,90 04/2014 1,00 oglas 0,90 04/2014 1,00 apsolutno vlasništvo apsolutno vlasništvo apsolutno vlasništvo 1,00 1,00 1,00 slično 1,00 slično 1,00 slična 1,00 slično 1,00 slično 1,00 slično 1,00 slično 1,00 ista 1,00 potkrovlje 1,00 52,10 1,00 slično 1,00 slično 1,00 slabija 0,90 slično 1,00 slično 1,00 slično 1,00 slabija 0,95 ista 1,00 prizemlje 1,00 52,00 1,00 slično 1,00 slično 1,00 slabija 0,90 slično 1,00 slično 1,00 slično 1,00 slabija 0,95 ista 1,00 2. kat 1,00 53,50 1,00 959,69 665,91 647,24 52,10 procjena 04/2014 apsolutno vlasništvo dobro dobar dobra dobra dobar dobar atraktivna sva potkrovlje 52,10 757,62 757,62 €/m2 NGP 39.471,82 € 9 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec 8. PONDERIRANJE (6.+7.) Primijenjene metode procjenjivanja rezultirale su sljedećim indikatorima vrijednosti: METODA Troškovna metoda Usporedna metoda PROCIJENJENA VRIJEDNOST 32.113,93 € 39.471,82 € PONDER TRŽIŠNA VRIJEDNOST TRŽIŠNA VRIJEDNOST (zaokruženo) 60% 40% PONDERIRANA VRIJEDNOST 19.268,36 € 15.788,73 € 35.057,08 € 35.100,00 € 673,70 € /m2 Učešće troškovne i usporedne metode u ponderiranju je primijenjeno prema praćenju tržišta (ponuda / potražnja) sličnih nekretnina u mjestu i okolici gdje se ista nalazi, uzevši u obzir posebne okolnosti – lokacija, prostorno uređenje, mogućnosti namjene i postojeći sadržaji. virje, đure sudete 5, stan broj 8 10 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec 9. MIŠLJENJE - ZAKLJUČAK Nakon provedenog izračuna vrijednosti nekretnina: Stan broj 8 u etažnom vlasništvu na adresi: Virje, Đure Sudete 5, 48326 Virje predloženih od : Ladić Werner d.o.o. u stečaju, Varaždin, Cehovska 17 utvrđuje se da: - Tržišna vrijednost (TV) iznosi: 35.100,00 € ili 267.462,00 kuna 1 € = 7,62 kn U Čakovcu, 18. travnja 2014. godine ELABORAT IZRADIO: DRAGUTIN MATOTEK, dipl. ing. Stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjenu nekretnina Broj : 4 Su - 533 / 12 - 4 virje, đure sudete 5, stan broj 8 11 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec PRILOZI virje, đure sudete 5, stan broj 8 12 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec Fotografije virje, đure sudete 5, stan broj 8 13 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec Izvadak iz zemljišne knjige virje, đure sudete 5, stan broj 8 14 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec virje, đure sudete 5, stan broj 8 15 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec virje, đure sudete 5, stan broj 8 16 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec Kopija katastarskog plana Posjedovni list virje, đure sudete 5, stan broj 8 17 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec Geoportal- DGU virje, đure sudete 5, stan broj 8 18 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec Rješenje o imenovanju vještaka virje, đure sudete 5, stan broj 8 19 www.m-investa.hr
© Copyright 2024 Paperzz
