Geometra Alessandro Pieraccini Via G. Matteotti, 7 - 59100 PRATO tel./fax 0574 27381 [email protected] [email protected] TRIBUNALE DI PRATO FALLIMENTO: n. 44/2012 R.G.F. G.D.: Dott. M. N. LEGNAIOLI FALLITA: GES.APP. S.p.a. con sede in Prato sentenza dich.va del 30.05.2012 CURATORI: Dott. Stefano Barni e Dott. Filippo Sanesi CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO BENI IMMOBILI CESPITE N. 3 Lotto 3 App.to/Cant./Garage Firenze (FI) - Via del Motrone n. 63/B1 Prato, 4 ottobre 2013 Il C.T. (geometra Alessandro Pieraccini) Pagina 1 di 26 INDICE DI CONSULTAZIONE PREMESSA: ................................................................................ Pag. CAPITOLO 1: “Ubicazione e descrizione, consistenze 3 e confini” .............................................................. Pag. 4 CAPITOLO 2: “Formazione dei lotti - Divisibilità dei beni” ........ Pag. 9 CAPITOLO 3: “Accertamenti della proprietà e provenienze, referenze catastali, riscontri ipotecari, possesso e rapporti locativi, vincoli ed oneri giuridici e altre informazioni particolari, adempimenti di cui al D.Lgs. n. 192/05” .......................................... Pag. CAPITOLO 9 4: “Accertamenti in ordine alla Legge n. 47/85 sue proroghe modifiche e varianti” .......................... Pag. 17 CAPITOLO 5: “Criteri e procedimenti di stima” ........................ Pag. 18 CAPITOLO 6: “Stima dei beni”................................................. Pag. 20 CAPITOLO 7: “Attribuzione del valore di mercato a base CAPITOLO d’asta” .............................................................. Pag. 22 8: “Risposta al quesito” ........................................ Pag. 23 “Elenco degli allegati” ....................................... Pag. 24 Pagina 2 di 26 TRIBUNALE DI PRATO FALLIMENTO: n. 44/2012 R.G.F. G.D.: Dott. M. N. LEGNAIOLI FALLITA: GES.APP. S.p.a. con sede in Prato sentenza dich.va del 30.05.2012 CURATORI: Dott. Stefano Barni e Dott. Filippo Sanesi CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO Il sottoscritto geometra Alessandro Pieraccini nato a Montecarlo (LU) il 9 dicembre 1965, libero professionista iscritto all’albo del collegio dei Geometri e dei Geometri Laureati della provincia di Prato con il n. 239, con studio in Prato, Via G. Matteotti n. civ. 7, ricevuto l'incarico dai curatori della procedura in epigrafe di procedere agli accertamenti ed alla redazione di perizia estimativa dei beni acquisiti alla massa fallimentare, accettato il mandato espone quanto segue. PREMESSA E’ oggetto della presente relazione l’appartamento per civile abitazione con annessa cantina e garage sito in comune di Firenze, località Peretola, Via del Motrone n. civ. 63/B1, piano quarto e interrato, costituenti due dei beni immobili acquisiti alla massa fallimentare. Reperita la documentazione preliminarmente ritenuta necessaria per gli accertamenti del caso, accompagnato dai curatori, ho effettuato i sopralluoghi per le verifiche ed i rilievi alle porzioni immobiliari suddette, presenti gli affittuari, nel corso dei quali, constatato l’effettivo stato dei luoghi, accertate le condizioni intrinseche ed estrinseche del medesimo Pagina 3 di 26 bene, è emerso quanto più avanti riportato. CAPITOLO 1 UBICAZIONE E DESCRIZIONE - CONSISTENZE - CONFINI UBICAZIONE E DESCRIZIONE Le porzioni immobiliari di cui trattasi, acquisite alla massa fallimentare per la complessiva intera piena proprietà della società fallita come più avanti specificato, sono costituite da un appartamento per civile abitazione al piano quarto e ultimo, di un più vasto edificio in condominio dotato di ascensore e di ampio resede a comune di pertinenza, disposto su cinque piani fuori terra e sito in Firenze, località Peretola, con ingresso comune contraddistinto con il n. 63/B1 della Via del Motrone oltre vano cantina e garage accessibili dalle scale e rampe a comune che conducono al piano interrato dello stesso edificio. Costituiscono accessori delle suddette unità i diritti proporzionalmente spettanti alle stesse sulle parti comuni indivisibili del fabbricato, per uso, destinazione e legge, indicate in dettaglio nell’atto di provenienza notaio G. M. Mariani repertorio n. 23.089/8.476 del 6 dicembre 2000, di seguito citato, allegato ed a cui si fa espresso riferimento per quanto ivi contenuto, trascritto e/o rimandato ai precedenti titoli di provenienza. La zona in cui ricade il fabbricato è località periferica a nord-ovest rispetto al centro storico della città di Firenze, prossima all’omonimo aeroporto ed caratterizzata all’ingresso dalla nell’autostrada presenza di edifici Pagina 4 di 26 A/11 a Firenze-Mare prevalente ed è destinazione residenziale con presenza di negozi di vicinato ai piani terra dei fabbricati. L’appartamento comprende ingresso/soggiorno con angolo cottura, disimpegno, due camere, due servizi igienici, piccolo ripostiglio oltre due logge, terrazzo e cantina al piano interrato. Le sue principali caratteristiche sono le seguenti: strutture portanti dell’edificio a “telaio” di pilastri e travi in calcestruzzo armato gettato in opera, tamponature in laterizio intonacato; portoncino dell’ingresso comune al piano terra in metallo pre-verniciato e vetri, finitura esterna delle pareti perimetrali con intonaco civile tinteggiato a tempera; scale comuni in calcestruzzo armato gettato in opera rivestite in marmo con ringhiera in ferro e corrimano in legno, pareti del vano scala rifinite con intonaco civile tinteggiato a tempera; portoncino di ingresso all’appartamento del tipo blindato con pannellature in legno; murature interne in mattoni forati rifinite con intonaco civile tinteggiato a tempera; pavimenti in piastrelle di ceramica delle dimensioni di 33x33 montate a “correre” in tutte le stanze ad eccezione dei servizi igienici; terrazzi e logge con parapetto in calcestruzzo armato gettato in opera con cimasa in cotto, pavimentati in mattonelle di cotto montate a “correre” sfalsate; finestre e porte-finestre in legno verniciate a “coppale” con vetri camera, protette e oscurate da avvolgibili in plastica; porte interne in legno tamburato verniciate a “coppale”; Pagina 5 di 26 il servizio igienico più grande con finestra, pavimentato e rivestito, fino all’altezza di mt. 2,20 circa, con piastrelle di ceramica montate “a correre” delle dimensioni di cm. 20x30 è corredato di lavabo a colonna, vasca, w.c. e bidet con scarico a pavimento; il servizio igienico più piccolo senza finestra, pavimentato con piastrelle di ceramica montate “a correre” delle dimensioni di cm. 20x20 e rivestito fino all’altezza di mt. 2,30 circa con piastrelle di ceramica delle dimensioni di cm. 20x25 montate “a correre” è corredato di lavabo a colonna, doccia con piatto e box, w.c. e bidet con scarico a pavimento; impianto idrico interamente sotto traccia allacciato al pubblico acquedotto; impianto elettrico interamente sotto traccia, allacciato alla pubblica rete, con placche e frutti marca BTicino; impianto di riscaldamento autonomo ad elementi radianti in alluminio marca “Faral” con caldaia murale alimentata a gas metano posta sul terrazzo. Il tutto come più e meglio visualizzato con la planimetria dello stato dei luoghi e la documentazione fotografica allegati alla presente con i nn. 1 e 2. Dei sopra menzionati impianto elettrico e di riscaldamento con produzione di acqua calda sanitaria, pur realizzati successivamente all’entrata in vigore della Legge n. 46/90, D.P.R. 447/91 s.m. e i., Legge n. 10/91 e D.P.R. 412/93 e s.m. e i., non è stata reperita la relativa documentazione tecnico-amministrativa. Complessivamente le porzioni immobiliari in parola, facenti parte di Pagina 6 di 26 fabbricato costruito da quasi un ventennio, ultimato nella prima metà dell’anno 1994, dotato di infissi, impianti e finiture di livello ordinario, si presenta in buone condizioni di staticità ed in discrete condizioni di conservazione. CONSISTENZE SUPERFICIE UTILE PIANO QUARTO (H. MT. 2,70) - ing./sogg./cucina; (1,75x2,40)-(0,30x0,10)+(1,70x3,20)+ mq. 20,62 (0,60x1,80) = mq. 10,65 - bagno; (2,00x2,20)+(0,40x1,15) = mq. 4,86 - ripostiglio; (0,75x1,60) = mq. 1,20 - camera; (2,50x3,70) = mq. 9,25 - bagno; (1,70x2,50)-(0,25x0,90) = mq. 4,03 - camera; (3,50x4,10) = mq. 14,35 Superficie Utile Piano Quarto ...... mq. 64,96 -(0,15x1,05)+(3,85x2,90) = - disimpegno; (1,10x3,90)+(3,55x1,45)+(0,10x1,35)+ SUPERFICIE NON RESIDENZIALE PIANO INTERRATO (H. MT 2,25 - MT 2,20) - cantina; (1,30x1,95)-(0,60x0,15) = mq. 2,45 - garage; (5,20x2,70)-(0,30x0,25)-(0,40x0,25) = mq. 13,86 SUPERFICIE ACCESSORIA - terrazzo; (4,20x3,65) = mq. 15,33 - logge; (1,45x2,25)+(4,00x1,10) = mq. 7,66 SUPERFICIE LORDA Pagina 7 di 26 - abitazione; (3,80x4,65)+(2,40x2,90)+(3,65x7,05)+ -(1,30x4,00)+(7,45x4,45) = mq. 78,31 SUPERFICIE LORDA NON RESIDENZIALE - cantina; (1,35x2,10) = mq. 2,84 - garage; (5,50x2,80) = mq. 15,40 CALCOLO DELLA SUPERFICIE RAGGUAGLIATA Ai fini della valutazione del presente cespite, per individuare un unico dato di consistenza ragguagliata, viene considerata l’intera superficie lorda dei vani abitabili con l’aggiunta del 25% della superficie delle logge, del 20% del terrazzo, del 40% della superficie lorda della cantina e del 50% della superficie lorda del garage al piano interrato: - Superficie abitazione al lordo delle murature piano quarto; mq. 78,31 x 1,00 = mq. 78,31 mq. 1,92 mq. 3,07 mq. 0,85 mq. 7,70 Totale superficie ragguagliata ..... mq. 91,86 - Superficie logge; mq. 7,66 x 0,25 = - Superficie terrazzo; mq. 15,33 x 0,20 = - Superficie della cantina al lordo delle murature; mq. 2,84 x 0,40 = - Superficie garage al lordo delle murature piano terra; mq. 15,40 x 0,50 = CONFINI L’appartamento è confinato in senso orario da: pozzo scale e ascensore condominiale, proprietà Bafile, prospetto su parti condominiali Pagina 8 di 26 per tre lati, salvo se altri o come meglio di fatto. La cantina è confinata in senso orario da: disimpegno e corsia di marcia e manovra condominiale per due lati, proprietà Ges.App. S.p.a. (garage), proprietà Lepori, salvo se altri o come meglio di fatto. Il garage è confinato in senso orario da: corsia di marcia e manovra condominiale, proprietà Mormorelli, terrapieno, proprietà Bafile, proprietà Lepori, proprietà Ges.App. S.p.a. (cantina), salvo se altri o come meglio di fatto. CAPITOLO 2 FORMAZIONE DEI LOTTI - DIVISIBILITA’ DEI BENI Le porzioni immobiliari di cui trattasi, appartamento per civile abitazione con annessa cantina e garage, come sopra descritte nelle loro caratteristiche, peculiarità e dotazioni, acquisite alla massa fallimentare per l’intera piena proprietà della società fallita, formano un UNICO LOTTO vendibile che trova riscontro ed appetibilità commerciale nella sua interezza. CAPITOLO 3 ACCERTAMENTI DELLA PROPRIETA’ E PROVENIENZE REFERENZE CATASTALI RISCONTRI IPOTECARI POSSESSO E RAPPORTI LOCATIVI VINCOLI ED ONERI GIURIDICI E ALTRE INFORMAZIONI PARTICOLARI ADEMPIMENTI DI CUI AL D.Lgs. N. 192/05 Pagina 9 di 26 Accertamenti della Proprietà e Provenienze Le porzioni immobiliari acquisite alla massa fallimentare di cui al presente lotto, appartamento per civile abitazione con annessa cantina e garage, sono della piena proprietà della società fallita ”GES.APP. S.p.a.” con sede in Prato (PO), C.F. 01740600208, già ”GES.APP. S.r.l.” con sede in Firenze (FI) come da atto di trasformazione societaria ai rogiti del notaio Andrea Lops di Prato, repertorio n. 336.598, raccolta n. 21.125 del 18 settembre 2006, registrato a Prato il 22 settembre 2006 al n. 3.066 e trascritto a Firenze il 31 ottobre 2006 al n. 34.302 di registro particolare, ad essa pervenute, dalla “DUMAS S.r.l.“, con sede in Firenze (FI), C.F. 04145090488, con atto ai rogiti del notaio Giuseppe M. Mariani di Scandicci, repertorio n. 23.089, fascicolo n. 8.476 del 6 dicembre 2000, registrato a Firenze il 21 dicembre 2000 al n. 11.094 ed ivi trascritto il 14 dicembre 2000 al n. 27.066 di registro particolare, allegato in copia alla presente con il n. 3 ed al quale si fa pieno ed integrale riferimento a quanto ivi contenuto e trascritto. In essa “DUMAS S.r.l.”, gli stessi beni erano pervenuti dalla “GIUDICI E CASALI S.p.a.”, con sede in Firenze, C.F. 00442050480, con atto ai rogiti del notaio Giuseppe M. Mariani di Scandicci, repertorio n. 14.408 del 29 dicembre 1994, registrato a Firenze il 18 gennaio 1995 al n. 701 ed ivi trascritto il 27 gennaio 1995 al n. 1967 di registro particolare. Referenze Catastali Al catasto fabbricati del Comune di Firenze le porzioni immobiliari risultano giustamente intestate alla società fallita e sono rappresentate, rispettivamente l’appartamento con la cantina e il garage, sul foglio di Pagina 10 di 26 mappa 18, zona censuaria 3, come di seguito riportato: part. 1011 sub. 32 cat.A/2 classe 4 vani 4,5 R.C. €. 778,56 part. 1011 sub. 37 cat.C/6 classe 7 vani 14 R.C. €. 109,90 Si allegano alla presente con il n. 4 la visura catastale relativa al suddetto classamento e le planimetrie che corrispondono all’effettivo stato dei luoghi, ad eccezione della modesta traslazione del muro che delimita il bagno secondario, difformità che non incide sulla attribuzione di rendita e per la quale non è necessaria la ripresentazione di una nuova planimetria. I beni comuni ed a servizio delle unità immobiliari sono individuati sullo stesso foglio di mappa 18 come segue: part. 1011 sub. 4 (bene comune non censibile - androne, vano scala, ascensore, locali macchina ascensore comuni ai sub. 8-9-14-15-65-21-26-27-32) part. 1011 sub. 504 (bene comune non censibile - percorso di accesso al lotto, aree a verde, passaggi pedonali, accesso ai box, vano autoclave, locali tecnici comuni ai sub. dal 5 al 66 e dal 500 al 503) part. 1011 sub. 505 (bene comune non censibile - percorso di accesso al lotto, aree a verde, passaggi pedonali, accesso ai box, vano autoclave, locali tecnici comuni ai sub. dal 5 al 66 e dal 500 al 503) classificati come “beni comuni non censibili” Si allega alla presente con il n. 5 l’elaborato planimetrico per la dimostrazione della suddivisione in subalterni ed individuazione delle parti e beni comuni. Pagina 11 di 26 Le porzioni immobiliari dal punto di vista catastale sono commerciabili. Riscontri Ipotecari Alla data odierna a carico della “GES.APP. S.P.A.“ con sede a Prato (PO), C.F. 01740600208, od altri soggetti, con riferimento ai beni acquisiti alla massa fallimentare di cui al presente lotto, all’Agenzia dell’Entrate, Servizio Territorio, risultano le seguenti formalità pregiudizievoli. TRASCRIZIONI TRASCRIZIONE n. 4.296 di registro particolare del 17.02.2012, decreto di ammissione a concordato preventivo emesso dal Tribunale di Prato in data 22.12.2011, rep. n. 2.810/2011, a favore della MASSA DEI CREDITORI DEL CONCORDATO PREVENTIVO DI GES.APP. S.P.A. come sopra individuata, gravante, fra l’altro, sull’intera piena proprietà della stessa società sui seguenti beni: 1.6 Comune di Firenze (FI) - Via del Motrone - Cantina - P.4 C.F. - Foglio 18 - Part. 1011 - Sub. 32 1.7 Comune di Firenze (FI) - Via del Motrone - Garage - P.S C.F. - Foglio 18 - Part. 1011 - Sub. 37 TRASCRIZIONE n. 15.724 di registro particolare del 16.07.2012, sentenza dichiarativa di fallimento emessa dal Tribunale di Prato in data 30.05.2012, rep. n. 1.233/2012, a favore della MASSA DEI CREDITORI DI GES.APP. S.P.A. come sopra individuata, gravante, fra l’altro, sull’intera piena proprietà della stessa società sui seguenti beni: 1.6 Comune di Firenze (FI) - Via del Motrone - Cantina - P.4 Pagina 12 di 26 C.F. - Foglio 18 - Part. 1011 - Sub. 32 1.7 Comune di Firenze (FI) - Via del Motrone - Garage - P.S C.F. - Foglio 18 - Part. 1011 - Sub. 37 ISCRIZIONI ISCRIZIONE n. 3.091 di registro particolare del 09.05.2011, ipoteca giudiziale per la somma di €. 650.000,00, derivante da decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Firenze in data 04.05.2011 rep. n. 2.473, a favore di MASSETI LUCIANO nato a Firenze (FI) il 21.11.1955 e MASSETI LAURA nata a Firenze (FI) il 05.03.1958 e contro “GES.APP. S.P.A.“ con sede a Prato come sopra individuata, a garanzia della somma di €. 550.887,67 in linea capitale, gravante, fra l’altro, sull’intera piena proprietà della stessa società sui seguenti beni: 1.1 Comune di Firenze (FI) - Via Palagio degli Spini n. 9/1 - Abitazione - P.4 C.F. - Foglio 18 - Part. 1011 - Sub. 32 1.2 Comune di Firenze (FI) - Via Palagio degli Spini n. 9/1 - Abitazione - P.S C.F. - Foglio 18 - Part. 1011 - Sub. 37 ISCRIZIONE n. 4.040 di registro particolare del 13.06.2011, ipoteca giudiziale per la somma di €. 12.039,49, derivante da decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Prato in data 29.03.2011 rep. n. 767, a favore di BUGA VASILE nato in Romania (EE), C.F. BGU VSL 57S08 Z129J e contro “GES.APP. S.P.A.“ con sede a Prato come sopra individuata, a garanzia della somma di €. 8.026,33 in linea capitale, gravante, fra l’altro, sull’intera piena proprietà della suddetta sui seguenti beni: 1.1 Comune di Firenze (FI) - Via del Motrone - Abitazione - P.4 Pagina 13 di 26 C.F. - Foglio 18 - Part. 1011 - Sub. 32 1.2 Comune di Firenze (FI) - Via del Motrone - Abitazione - P.S C.F. - Foglio 18 - Part. 1011 - Sub. 37 Possesso e Rapporti Locativi L’abitazione risulta tenuta in uso dai Sig.ri ZHOU WENGUANG nato a Zhejiang (Cina) il 22 novembre 1963 e LIU ZHENGMIN nato a Zhejiang (Cina) il 4 gennaio 1971, con contratto di locazione stipulato, per il solo appartamento, dalla società fallita il 1 novembre 2010, decorrenza in pari data, registrato all’Agenzia delle Entrate di Salerno il 17 novembre 2010 al n. 5.653 allegato alla presente con il n. 6. Detto contratto della durata di anni quattro, in scadenza il 31.10.2014, poteva essere rinnovato per uguale durata qualora il locatore non avesse manifestato, nei modi e termini di legge, il diniego al rinnovo per i casi previsti all’art. 3 della L. 431/98, con possibile tacito rinnovo di ulteriori ugual periodi in mancanza di motivata disdetta da comunicarsi con mesi sei di preavviso. Il canone annuo previsto dallo stesso contratto era pari a €. 9.600,00 da corrispondere in unica soluzione entro il 15 novembre di ogni anno, con la previsione dell’aggiornamento nella misura del 100% dell’ISTAT. Stante la morosità del conduttore, la curatela ha intrapreso le conseguenti azioni legali per la liberazione dell’immobile, con sfratto convalidato all’udienza tenutasi il 02.10 u.s. e fissazione della data per la sua esecuzione al 02.11 p.v.. L’appartamento è quindi da considerare occupato senza titolo e Pagina 14 di 26 viene posto in vendita a dette condizioni, la curatela coltiverà ulteriormente l’azione legale per la liberazione dell’immobile con la precisazione che se al momento dell’aggiudicazione l’azione non avesse ancora prodotto i suoi effetti dovrà essere proseguita dall’eventuale aggiudicatario. Per quanto sopra, non terrò conto nella valutazione dell’odierno illegittimo stato di occupazione del bene. Eventuali vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene Dagli accertamenti esperiti relativamente all’immobile di cui al presente lotto è emerso che: Non vi sono domande giudiziali che lo riguardano; Non vi sono atti di asservimento urbanistico o cessioni di cubatura; Non vi sono altri pesi o limitazioni d’uso; Vi sono difformità urbanistico-edilizie come riportato nel successivo capitolo relativo alla Legge n. 47/85 e successive modificazioni che non richiedono la presentazione di alcuna pratica di sanatoria; Non vi sono difformità catastali tali da richiedere la ripresentazione di nuova planimetria come indicato nel precedente paragrafo denominato REFERENZE CATASTALI. Altre informazioni sul bene Dagli accertamenti esperiti relativamente all’immobile di cui al presente lotto è emerso che: Trattandosi di bene facente parte del “Condominio Via del Motrone 63/B1-2-3”, ho richiesto al Rag. Mannini Marco di Firenze, amministratore pro-tempore, alcuni dati ad esso relativi che di seguito riporto: millesimi Tabella 1 Spese Generali (App.to) Pagina 15 di 26 40,814/1.000,00 millesimi Tabella 1 Spese Generali (Cantina) 0,309/1.000,00 millesimi Tabella 1 Spese Generali (Garage) 2,640/1.000,00 millesimi Tabella 5 Manutenzione Scale (App.to) millesimi Tabella 7 Manutenzione Ascensore (App.to) 260,211/1.000,00 millesimi Tabella 3 Seminterrato (Cantina) 10,020/1.000,00 millesimi Tabella 3 Seminterrato (Garage) 85,609/1.000,00 Spese gestione e manutenzione ordinaria annue pari a 291,246/1.000,00 circa €. 1.900,00/2.00,00 per l’appartamento; circa €. 50,00/100,00 per il garage e circa €. 10,00 per la cantina; Non sono stati deliberati ne sono previsti lavori straordinari; Spese scadute e non pagate alla data del 15.09.2013 pari a €. 5.699,30, di cui €. 4.761,38 a saldo del pregresso, per quanto riguarda l’appartamento; €. 38,80, di cui €. 34,13 a saldo del pregresso, per quanto riguarda la cantina e €. 143,19, di cui €. 123,25 a saldo del pregresso, per quanto riguarda il garage. Il tutto come riportato nel documento trasmesso dall’amministratore a seguito di mia richiesta allegato alla presente con il n. 7. Da quanto appreso dal curatore, il condominio, con le modalità previste dalle vigenti norme in materia, risulta essersi insinuato nel fallimento. Dalle ricerche e verifiche ipotecarie non sono risultate trascrizioni di cause in corso. Adempimenti di cui al D.Lgs. n. 192/05 Dopo gli accertamenti e le verifiche del caso, è stato redatto Pagina 16 di 26 l’attestato di prestazione energetica ex D.Lgs. n. 192/2005 e s.m. e i., inviato, come previsto dalla normativa, a mezzo di posta elettronica certificata al Comune di Firenze, Servizio Sostenibilità Ambientale in data 17.07.2013 con Prot. n. GA 32630/2013, Pratica n. 2.850/2013 e trasmesso, nei termini, il 22.07.2013 a mezzo di posta elettronica certificata, allo specifico indirizzo messo a disposizione dalla Regione Toscana. Dalla suddetta certificazione, allegata alla presente con il n. 8 unitamente alla prova di avvenuto deposito e trasmissione, risulta che l’immobile in questione ha un indice di prestazione energetica globale pari a 214,39 Kwh/mq. per anno e ricade in classe energetica “F”. CAPITOLO 4 ACCERTAMENTI URBANISTICO-EDILIZI ED IN ORDINE ALLA LEGGE N. 47 DEL 28.02.1985 SUE PROROGHE MODIFICAZIONI E VARIANTI Il più vasto fabbricato del quale fanno parte le porzioni immobiliari acquisite alla massa fallimentare è stato edificato in forza della concessione edilizia presentata il 4 agosto 1989 con prot. n. 11.278, pratica edilizia n. 1.547/89, rilasciata dal comune di Firenze il 25 marzo 1993 con il n. 65, allegata in copia alla presente con il n. 9 e successiva variante finale in corso d’opera ex art. 15 L. 47/85, prot. n. 41.817 del 23 dicembre 1994, pratica edilizia 1.776/94, rilasciata il 9 maggio 1996 con il n. 134, allegata in copia stralcio alla presente con il n. 10. Come rilevato dall’atto di provenienza in data 12 maggio 1995 risulta sia stata depositata domanda per il rilascio della licenza di abitabilità, pratica che a tutt’oggi non risulta evasa. Pagina 17 di 26 Dal punto di vista urbanistico il più vasto fabbricato del quale fanno parte le porzioni immobiliari in parola, ricade nel vigente strumento urbanistico, in Zona Omogenea “B”, Sottozone Edificate Sature B.1, definite e normate all’art. 28 e segg. delle N.T.A. dello stesso strumento pianificatorio, come risulta dall’estratto della tavola grafica allegato alla presente con il n. 11. Da quanto emerso nel corso del sopralluogo, le porzioni immobiliari sono risultate conformi ai grafici allegati all’ultima pratica edilizia assentita, ad eccezione della ininfluente diversa collocazione dell’angolo cottura e della riscontrata presenza della “casetta” prefabbricata in legno sul terrazzo dell’appartamento, manufatto semplicemente appoggiato sul pavimento di detta terrazza facilmente smontabile e rimovibile e per il quale non si prevede la presentazione di alcuna pratica di sanatoria. Con riferimento agli art. 32 e 33 della Legge n. 47/85 e succe.ve modifiche ed integrazioni, l’immobile oggetto di stima è commerciabile. CAPITOLO 5 CRITERI E PROCEDIMENTI DI STIMA Acquisito tutto quanto suesposto ed ogni elemento qualificante e dequalificante in ordine al bene da stimare, allo scopo di espletare con la maggior conoscenza e competenza possibile il mandato ricevuto ed in particolare: della ubicazione e tipologia edilizia; delle consistenze effettive e delle destinazioni d'uso; delle condizioni generali e particolari, statiche, di conservazione e Pagina 18 di 26 manutenzione; della vetustà; della disponibilità o meno dell’immobile da parte della procedura; delle caratteristiche di finitura e della dotazioni di impianti; dei valori di beni simili od il più possibile simili, liberamente commerciati nella zona in cui è ubicato il bene da stimare; della commerciabilità in ordine alla Legge n. 47 del 28.02.1985 come sopra esposto; ed eseguito: le visure catastali ed ipotecarie; i controlli e le verifiche per appurare la corrispondenza dei titoli di provenienza con le trascrizioni, le volture, gli atti catastali ed il diritto di proprietà; i rilievi sul posto allo scopo di accertare le reali condizioni e la effettiva consistenza del bene. Accertato che non esiste un reddito certo e durevole onde poter effettuare, individuando un appropriato tasso di capitalizzazione, la “stima analitica”, tenuto conto di tutto quanto sopra esposto che costituisce l’indagine indispensabile allo scopo di acquisire ogni possibile elemento atto alla valutazione di beni immobili, nel caso in specie è applicabile la STIMA COMPARATIVA O SINTETICA che ha come riferimento i valori di mercato realizzati di beni simili o il più possibile simili nella zona in cui si trova l’immobile de quo; ciò con parametri analitici che tengono conto delle singole consistenze in relazione ai valori medi che il bene ha in libere contrattazioni commerciali. Pagina 19 di 26 CAPITOLO 6 STIMA DEI BENI Lotto Unico: Intera piena proprietà su appartamento per civile abitazione al piano quarto e ultimo, di un più vasto edificio in condominio dotato di ascensore, disposto su cinque piani fuori terra e sito in Firenze, località Peretola, con ingresso comune contraddistinto con il n. 63/B1 della Via del Motrone, comprendente disimpegno, ingresso/soggiorno due camere, due con servizi angolo cottura, igienici, piccolo ripostiglio, due logge, terrazzo oltre vano cantina e garage al piano interrato. Costituiscono accessori delle suddette unità i diritti proporzionalmente spettanti alle stesse sulle parti comuni indivisibili del fabbricato, per uso, destinazione e legge, indicate in dettaglio nell’atto di provenienza notaio G. M. Mariani repertorio n. 23.089/8.476 del 6 dicembre 2000, in precedenza citato, allegato ed a cui si fa espresso riferimento per quanto ivi contenuto, trascritto e/o rimandato ai precedenti titoli di provenienza. STIMA COMPARATIVA O SINTETICA Atteso quanto sopra riportato, le verifiche e le indagini espletate relativamente al bene da stimare, al fine di determinare il “valore di mercato” tenendo conto della tipologia e le finiture del bene e la zona in cui esso è inserito con le considerazioni sopra riportate anche in ordine allo Pagina 20 di 26 stato di manutenzione e conservazione, in via del tutto comparativa e sintetica, riferendomi cioè a valori medi di mercato per libere contrattazioni praticate nella zona di beni simili, o il più possibili simili, tenuto conto: che la superficie lorda ragguagliata determinata e indicata con il calcolo di dettaglio riportato al Capitolo 1, paragrafo Consistenze è pari a mq. 91,86; che nel caso in specie è stata acquisita alla massa fallimentare l’intera piena proprietà dei beni; che l’appartamento già locato con contratto registrato il 17.11.2010 è da considerare occupato senza titolo in quanto con l’azione legale avviata per la morosità del conduttore, all’udienza del 02.10 u.s. è stato convalidato lo sfratto fissandone per l’esecuzione la data del 02.11 p.v., la curatela coltiverà ulteriormente l’azione legale per la liberazione dell’immobile che se al momento dell’aggiudicazione non avesse ancora prodotto i suoi effetti dovrà essere proseguita dall’eventuale aggiudicatario; che vi sono spese di gestione ordinaria condominiale insolute alla data del 15.09.2013 e pari a complessivi €. 5.881,29 come in precedenza specificato, importi per i quali, con le modalità previste dalle vigenti norme in materia, il condominio risulta insinuatosi nel fallimento; che ai soli fini di completezza dell’indagine per la valutazione del bene si rileva, a titolo puramente indicativo, che il comitato consultivo misto dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare presieduto dal Direttore dell’Agenzia del Territorio di Firenze nella zona ove ricade l’immobile oggetto di valutazione indica per abitazioni di tipo civile in normale stato Pagina 21 di 26 di conservazione valori da €. 2.000,00/mq. a €. 2.800,00/mq.; che sentito operatori del mercato immobiliare ho appurato che abitazioni assimilabili a quella di cui trattasi vengono attualmente mediamente poste in vendita con prezzi da €. 2.800,00/mq. a €. 3.000,00/mq.; che le compravendite hanno subito negli ultimi tempi una significativa generale contrazione determinando una conseguente stagnazione del mercato immobiliare; posso attribuire i seguenti valori unitari al metro quadrato di superficie ragguagliata, tenendo conto anche delle odierne condizioni di manutenzione e conservazione dell’immobile: APPARTAMENTO PER CIVILE ABITAZIONE CON PERTINENZE Superficie ragguagliata mq. 91,86 a €. 2.900,00 €. 266.394,00 VALORE COMMERCIALE arrotondato Piena Proprietà ...€. 266.400,00 CAPITOLO 7 ATTRIBUZIONE DEL VALORE DI MERCATO A BASE D’ASTA Tenuto conto: di ogni elemento acquisito in ordine al più probabile “valore di mercato” dei beni di cui trattasi; dello scopo per cui sono stato chiamato a stimare il bene che è finalizzato a determinare il valore che costituisce la “base d’asta” delle porzioni immobiliari acquisite alla massa fallimentare, per le quali ritengo giusto ed equo apportare al valore determinato una decurtazione del 10% per i termini in cui è richiesto che avvenga il saldo di quanto dovuto da parte dell’eventuale aggiudicatario; Pagina 22 di 26 delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche delle unità immobiliari che costituiscono un unico lotto; di tutto quanto sopra esposto in ordine alla tipologia dei beni ed alla zona in cui essi ricadono; si ha: €. 266.400,00 - 10% = €. 239.760,00 VALORE A BASE D’ASTA INTERO LOTTO arrotondato ....... €. 240.000,00 CAPITOLO 8 RISPOSTA AL QUESITO Le porzioni immobiliari acquisite alla massa fallimentare, che costituiscono un unico lotto vendibile, individuato e descritto per tipologia, caratteristiche e consistenze, è stato valutato determinandone il valore a base d’asta, esponendo gli elementi di stima e di confronto assunti a sostegno della valutazione effettuata come riportato nei capitoli 5, 6 e 7 che precedono. Nei precedenti capitoli sono stati indicati altresì: gli accertamenti sulla attuale proprietà e provenienze dei beni; l’identificazione catastale dei beni; gli accertamenti sullo stato di possesso dei beni; le risultanze degli accertamenti ipotecari; l’esito degli accertamenti esperiti presso il Comune di Firenze per le verifiche urbanistiche ed edilizie per il bene oggetto di valutazione; nonché gli altri elementi utili e necessari per la stesura del decreto di trasferimento. Pagina 23 di 26 Si allega alla relazione di stima documentazione fotografica ritraente il bene oggetto di procedura, copia dell’atto di provenienza, copia della visura e della planimetria catastale. La presente perizia viene prodotta in due copie tutte corredate degli allegati, una delle quali priva di ogni riferimento alla società fallita, nonché il cd-rom sul quale è memorizzata. Il tutto ad evasione dell'incarico affidatomi pur rimanendo a disposizione per ogni eventuale chiarimento sia ritenuto necessario in merito. Prato, 4 ottobre 2013 Il C.T. (geometra Alessandro Pieraccini) Allegati: 1. Planimetria in scala 1/100 delle porzioni immobiliari 2. Documentazione fotografica 3. Copia atto di compravendita, notaio G. M. Mariani rep. n. 23.089 del 06.12.2000 4. Visura e copia planimetrie catastali 5. Copia elaborato planimetrico per la dimostrazione della suddivisione in subalterni 6. Contratto di locazione del 01.11.2010 reg. a Salerno il 17.11.2010 al n. 5.653 7. Comunicazione amministratore del condominio Pagina 24 di 26 8. Attestato di prestazione energetica 9. Concessione Edilizia n. 65 rilasciata il 25.03.1993 10. Variante in corso, concessione n. 134 rilasciata il 09.05.1996 11. Estratto della tavola del Piano Regolatore Comunale Pagina 25 di 26 GIUDICE DI PACE DI PRATO VERBALE DI GIURAMENTO L’anno duemilatredici (2013) e questo dì otto (8) del mese di ottobre in Prato, avanti a me sottoscritto Funzionario Giudiziario dell’Ufficio del Giudice di Pace di Prato, è personalmente comparso il geometra Alessandro Pieraccini nato a Montecarlo (LU) il 09.12.1965, con studio in Prato Via G. Matteotti n. civ. 7, mostrandomi una sua consulenza tecnica redatta su incarico conferito dai curatori della procedura di Fallimento n. 44/2012 R.G.F. del Tribunale di Prato, Giudice Delegato Dott.ssa M. N. Legnaioli, DOMANDA di essere ammesso a giurarla. Dietro di che il sottoscritto Funzionario Giudiziario ha ricordato al comparente geometra Alessandro Pieraccini l’importanza morale e religiosa del Giuramento e le pene sancite dalla Legge contro i periti falsi e reticenti. Quindi lo stesso comparente, nelle forme e norme di Legge, ha prestato giuramento secondo la formula: “giuro di aver bene e fedelmente proceduto nelle operazioni affidatemi con il solo scopo di far conoscere la verità.” Fatto, letto e sottoscritto. Il C.T. Il Funzionario Giudiziario (geometra Alessandro Pieraccini) Pagina 26 di 26
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