titoli abilitativi

I TITOLI ABILITATIVI NEL TU EDILIZIA
E NELLA DISCIPLINA URBANISTICA REGIONALE
SCHEDE ESEMPLIFICATIVE
(aggiornamento al novembre 2014)
1. - ATTIVITA’ EDILIZIA LIBERA
2. - COMUNICAZIONE DI INIZIO LAVORI - CIL
3. - PERMESSO DI COSTRUIRE
4. - SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI INIZIO ATTIVITA'- SCIA
5. - PERMESSO DI COSTRUIRE “GRATUITO”
6. - “SUPERDIA”
(avv. Mauro Fiorona)
1. - ATTIVITA’ EDILIZIA LIBERA
ambito oggettivo
interventi
irrilevanti
possono essere eseguiti senza titolo abilitativo ai sensi dell’art. 6, c.
1, TU Edilizia, i seguenti interventi:
a) manutenzione ordinaria, ivi compresi gli interventi di
installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile
nominale inferiore a 12 kW;
b) eliminazione di barriere architettoniche (purché non
comportino la realizzazione di rampe o ascensori esterni, o di
manufatti che alterino la sagoma dell’edificio);
c) opere temporanee di ricerca nel sottosuolo che abbiano
carattere geognostico e siano eseguite in aree esterne al centro
edificato, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi;
d) i movimenti di terra strettamente pertinenti all'esercizio
dell'attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli
interventi su impianti idraulici agrari;
e) le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura,
funzionali allo svolgimento dell'attività agricola.
regime contributivo
gratuito: non sono soggetti a contributo di costruzione.
sanzioni
nessuna.
aggiornamento al novembre 2014
2. - COMUNICAZIONE DI INIZIO LAVORI (CIL)
ambito oggettivo
interventi
irrilevanti
1. - possono essere eseguiti ai sensi dell’art. 6, c. 2, TU Edilizia,
previa CIL:
b) le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze
contingenti e temporanee e ad essere immediatamente
rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un
termine non superiore a novanta gg;
c) le opere di pavimentazione e di finitura di spazi
esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro
l'indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico
comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini
interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle
acque, locali tombati;
d) i pannelli solari, fotovoltaici e termici, senza serbatoio
di accumulo esterno, a servizio degli edifici, da realizzare al di
fuori della zona A) di cui al decreto del Ministro per i lavori
pubblici 2 aprile 1968, n. 1444;
e) le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo
delle aree pertinenziali degli edifici;
2. - possono essere eseguiti ai sensi dell’art. 6, c. 2, TU Edilizia,
previa CIL ASSEVERATA da un tecnico abilitato e con il
deposito di un elaborato progettuale:
a) gli interventi di manutenzione straordinaria di cui
all'articolo 3, comma 1, lettera b), ivi compresa l'apertura di
porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che
non riguardino le parti strutturali dell'edificio;
e-bis) le modifiche interne di carattere edilizio sulla
superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio
d’impresa, ovvero le modifiche della destinazione
d’uso dei locali adibiti ad esercizio d’impresa, sempre
che non riguardino le parti strutturali.
regime contributivo
gratuito: pressoché per tutte le fattispecie
oneroso: limitatamente agli oneri di urbanizzazione, solo per le
ipotesi di manutenzione straordinaria di cui all’art. 6, comma 2,
lettera a), qualora siano configurabili entrambi i seguenti presupposti:
- un aumento del carico urbanistico;
- un aumento della superficie calpestabile.
sanzioni
- nell'ipotesi di mancata comunicazione dell'inizio dei lavori ovvero di
sanatoria
Regione Lombardia
mancata comunicazione asseverata dell’inizio dei lavori si applica la
sanzione pecuniaria di 1000,00 euro;
- nell'ipotesi di realizzazione non conformi alla disciplina urbanisticoedilizia si applicano le sanzioni amministrative pecuniarie di cui all'art.
37, TU Edilizia.
- la sanzione di 1000,00 euro è ridotta di due terzi se la comunicazione
è effettuata spontaneamente quando l'intervento è in corso di
esecuzione;
- accertamento di conformità (art. 37, TU Edilizia).
è stata confermata l'applicabilità anche in Lombardia delle disposizioni
relative alla "comunicazione di inizio attività" con l.r. 3/2011 che ha
modificato l'art. 33 della l.r. 12/2005 richiamando, di fatto, le
disposizioni dell'art. 6, TU Edilizia.
- sono soggetti a preventiva comunicazione ai sensi dell’art. 52, LR
12/2005, anche i mutamenti di destinazione d’uso (cd.
funzionali) di immobili non comportanti la realizzazione di opere
edilizie, purché conformi alle previsioni urbanistiche comunali ed alla
normativa igienico-sanitaria;
- sono soggette a "comunicazione di eseguita attività",
sottoscritta da tecnico abilitato, le varianti a PC, DIA e SCIA che
non incidano sugli indici urbanistici e sulle volumetrie, che non
modifichino la destinazione d’uso e la categoria edilizia, non alterino la
sagoma dell’edificio e non violino le eventuali prescrizioni contenute
nel PC; possono essere presentate sino alla dichiarazione di
ultimazione lavori (art. 41, c. 2, LR 12/2005, così come modificato
dalla LR 3/2011, così sostituendo le previsioni dell'art. 22, c. 2, TU
Edilizia).
regime contributivo:
- in giurisprudenza è controversa la natura gratuita del cambio d'uso
funzionale;
- qualora la destinazione d'uso sia comunque modificata nei dieci anni
successivi all'ultimazione dei lavori, il contributo di costruzione è
dovuto nella misura massima corrispondente alla nuova destinazione,
determinata con riferimento al momento dell'intervenuta variazione
(art. 52, c. 3, LR 12/2005).
sanzioni:
qualora il mutamento di destinazione d'uso senza opere edilizie risulti
in difformità dalle vigenti previsioni urbanistiche comunali, si applica la
sanzione amministrativa pecuniaria pari all'aumento del valore
venale dell'immobile o sua parte, oggetto di mutamento di
destinazione d'uso, accertato in sede tecnica e comunque non inferiore
a 1.000,00 euro (art. 53, c. 2, LR 12/2005).
aggiornamento al novembre 2014
3. - PERMESSO DI COSTRUIRE
A seguito delle recenti riforme, è utile evidenziale come il PC potrebbe perdere ogni rilevanza
pratica, essendo divenuto senza dubbio preferibile per i professionisti ricorrere alla
SUPERDIA.
E ciò per almeno quattro motivi:
1. così come per la SUPERDIA, anche per il PC è ormai previsto che venga allegata una
dichiarazione asseverata di conformità redatta dal professionista;
2. nel caso in cui il professionista attesti falsamente la sussistenza di presupposti nella
dichiarazione asseverata, lo stesso è punito in modo più grave se l'asseverazione è
allegata al PC (da 1 a 3 anni di reclusione) rispetto alla SUPERDIA (reclusione fino a 1 anno
o multa fino a 516 euro);
3. con la SUPERDIA i lavori possono essere iniziati dopo 30 gg, mentre con il PC nella migliore
delle ipotesi non prima di 90-100 gg;
4. a differenza del PC, la SUPERDIA, per effetto del d.l. 13.8.2011, n. 138, convertito in legge
con l. 14.9.2011, n. 148, non è più direttamente impugnabile dal confinante
controinteressato.
ambito oggettivo
costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del
territorio e sono subordinate a PC ai sensi dell’art. 10, TU Edilizia, le
seguenti tipologie di intervento:
a) nuova costruzione (v. elencazione “esemplificativa” dell’art. 3,
lett. e), nonché, in via residuale, tutti quegli interventi di
trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle
categorie definite alle lettere a), b), c) e d);
interventi
rilevanti o
maggiori
b) ristrutturazione urbanistica;
c) ristrutturazione edilizia pesante, vale a dire interventi che
portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal
precedente e che comportino anche una sola delle seguenti modifiche:
- della volumetria complessiva degli edifici;
- dei prospetti;
- mutamenti della destinazione d’uso (nella zona A);
- della sagoma (per edifici vincolati).
costituisce ristrutturazione edilizia pesante, subordinata a PC, anche la
ristrutturazione edilizia mediante:
i)
demolizione e ricostruzione del fabbricato;
ii)
ricostruzione, in tutto o in parte, di fabbricati crollati o
demoliti;
purché con la stessa volumetria, qualora si ravvisi una modifica dei
prospetti, ovvero modifiche della destinazione d’uso (se in zona A) o
della sagoma (per gli immobili vincolati).
procedimento
- se l'immobile oggetto di intervento non è sottoposto a vincoli
ambientali, paesaggistici o culturali, decorso infruttuosamente il
termine di legge (es. 90-100 gg) si intende formato il silenzioassenso;
- se l'immobile oggetto di intervento è sottoposto a vincoli
ambientali, paesaggistici o culturali, nel termine di legge dovrà essere
adottato un provvedimento espresso di diniego o di assenso.
autonomia regionale
le Regioni possono individuare ulteriori interventi da sottoporre al
preventivo rilascio del PC; la violazione delle eventuali disposizioni
regionali non comporta comunque l’applicazione delle sanzioni penali
di cui all’art. 44 (art. 10, c. 2 e 3 TU Edilizia).
oneroso: vi è l’obbligo di pagamento del contributo di costruzione
ex art. 16, TU Edilizia
Sono fatte salve le ipotesi di esonero stabilite dall’art. 17, c. 3, TU
Edilizia.
regime contributivo
sanzioni
- sono previste sanzioni amministrative, penali e civili, tra cui, ad
esempio:
- sanzioni demolitorie/ablatorie/pecuniarie (art. 31, TU Edilizia);
- sanzioni demolitorie e pecuniarie per gli interventi di
ristrutturazione edilizia pesante (art. 33, TU Edilizia);
- sanzioni demolitorie e pecuniarie per gli interventi eseguiti in
parziale difformità (art. 34, TU Edilizia);
- sanzioni penali (art. 44, TU Edilizia);
- nullità degli atti giuridici (art. 46, TU Edilizia);
- divieto di forniture da parte delle aziende di pubblici servizi (art.
48, TU Edilizia);
- se viene dichiarata o attestata falsamente l'esistenza dei requisiti o
dei presupposti per la presentazione del PC, il reo (es. il
professionista che "assevera") è punito con la reclusione da 1 a 3
anni.
sanatoria
Regione Lombardia
accertamento di conformità, mediante rilascio di PC in sanatoria (art.
36, TU Edilizia).
sono assentiti unicamente mediante PC:
- gli interventi edificatori relativi alla realizzazione di nuovi fabbricati
nelle aree destinate all'agricoltura (art. 60, LR 12/2005);
- i mutamenti di destinazione d'uso di immobili, anche non comportanti
la realizzazione di opere edilizie, finalizzati alla creazione di luoghi di
culto e luoghi destinati a centri sociali (art. 52, c. 3-bis, LR
12/2005).
con la LR 4/2012 è stato previsto un termine ridotto a 60 gg per il
rilascio del PC e, dunque, anche per il perfezionamento del silenzioassenso;
sono riconducibili alla categoria ristrutturazione edilizia pesante,
da subordinare a rilascio di PC (o SUPERDIA):
- il recupero abitativo dei sottotetti (artt. 63 e ss., LR 12/2005),
poiché:
 l’intervento è qualificato dalla stessa LR come ristrutturazione
“onerosa” ai sensi dell’art. 64, c. 7, LR 12/2005;
 vi possono essere modifiche di altezze di gronda o di colmo,
ovvero delle linee di pendenza delle falde, che potrebbero
costituire una modifica dei prospetti ex art. 10, c. 1, lett. c, TU
Edilizia);
 il recupero del sottotetto configura, in ogni caso, un aumento
della superficie utile e, per certi versi, del volume urbanistico.
- gli interventi di sostituzione degli edifici esistenti (art. 3, LR
13/2009 e LR 4/2012); deve infatti ritenersi dubbia l’efficacia della
lettera 7-bis) introdotta dall'art. 17, comma 2, LR 7/2012, secondo cui
costituiscono nuova costruzione “gli interventi di integrale sostituzione
edilizia degli immobili esistenti, mediante demolizione e ricostruzione
anche con diversa localizzazione nel lotto e con diversa sagoma, con
mantenimento della medesima volumetria dell'immobile sostituito” a
seguito della nuova definizione di ristrutturazione edilizia introdotta dal
Decreto Del Fare DL 69/2013.
aggiornamento al novembre 2014
4. - SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI INIZIO ATTIVITA’ (SCIA)
ambito oggettivo
sono realizzabili mediante SCIA gli interventi non riconducibili alle
seguenti categorie (art. 22, c. 1, TU Edilizia):
- attività edilizia libera (art. 6, c. 1, TU Edilizia);
- attività edilizia soggetta a CIL (art. 6, c. 2, TU Edilizia);
- interventi soggetti a PC (art. 10, TU Edilizia).
pertanto, fra gli altri, possono essere realizzati con SCIA gli
interventi:
- di manutenzione straordinaria volti a rinnovare o
interventi
non rilevanti o
minori
sostituire anche parti strutturali degli edifici;
- di restauro e risanamento conservativo;
di ristrutturazione edilizia leggera, definibile a contrario
dalla pesante; vale a dire senza modifiche della volumetria
complessiva degli edifici e dei prospetti, nonché della
destinazione d’uso (se in zona A) o della sagoma (per gli
immobili vincolati);
In tale ambito d’intervento potranno anche essere incluse le
ipotesi di:
i)
demolizione e ricostruzione del fabbricato;
ii)
ricostruzione, in tutto o in parte, di fabbricati
crollati o demoliti;
- pertinenziali (purché con volume non superiore al 20% del
volume del bene principale e a condizione che non siano
qualificati come “nuova costruzione” dal PGT);
- di variante a permessi di costruire che non incidano sui
parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modifichino
la destinazione d'uso e la categoria edilizia, non alterino la
sagoma dell'edificio qualora sottoposto a vincolo e non
violino le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di
costruire (ai fini del rilascio del certificato di agibilità possono
essere presentate prima della dichiarazione di ultimazione
dei lavori);
- di varianti a permessi di costruire che non configurano
una variazione essenziale, a condizione che siano
conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate
dopo l'acquisizione degli eventuali atti di assenso
prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici,
idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico,
artistico ed archeologico e dalle altre normative di settore
(da comunicare a fine lavori con attestazione del
professionista).
All’interno delle zone A) (o Nuclei di antica formazione), possono
sussistere aree (se individuate entro il 30.6.2014, ai sensi dell’art.
23-bis, comma 4 TU Edilizia) nelle quali non è applicabile la
SCIA per:
- interventi di demolizione e ricostruzione;
- o per varianti a permessi di costruire con modifiche della
sagoma.
Nelle restanti aree interne alle zone A) (o Nuclei di antica
formazione) gli interventi cui è applicabile la SCIA non possono in
ogni caso avere inizio prima che siano decorsi 30gg (cd. SCIA
differita) dalla data di presentazione della segnalazione.
procedimento
SCIA
DIA
l'attività
può
essere
iniziata alla data della
presentazione della SCIA
(salvo in zona A) come
meglio precisato nel riquadro
che precede);
da presentarsi almeno 30 gg
prima dell'effettivo inizio
dei lavori;
- la PA, in caso di accertata
carenza dei requisiti e dei
presupposti, nel termine di
30 gg dal ricevimento della
SCIA,
adotta
motivati
provvedimenti di divieto
di prosecuzione dell'attività e
di
rimozione
degli
eventuali effetti dannosi di
essa;
- il Dirigente comunale,
qualora entro il termine di 30
gg sia riscontrata l'assenza
di una o più delle condizioni
stabilite, notifica l'ordine
motivato
di
non
effettuare
il
previsto
intervento;
- in caso di dichiarazioni
false
o
mendaci,
i
provvedimenti
di
divieto/rimozione
possono
essere adottati anche oltre
il termine di 30 gg;
- decorso il termine di 30 gg,
alla
PA
è
consentito
intervenire solo in presenza
del pericolo di un danno per
il patrimonio artistico e
culturale, per l'ambiente, per
la salute, ecc. (art. 19, c. 4,
legge 241/1990).
regime contributivo
è fatto comunque salvo il
- è fatto comunque salvo il
potere dell’amministrazione
potere dell’amministrazione
competente di assumere
competente di assumere
determinazioni in via di
determinazioni in via di
autotutela di revoca o
autotutela di revoca o
annullamento d'ufficio.
annullamento d'ufficio.
gratuito, ad eccezione della ristrutturazione edilizia (art. 43, LR
12/2005).
sanzioni
- sanzioni amministrative pecuniarie (art. 37, TU Edilizia);
- se viene dichiarata o attestata falsamente l'esistenza dei requisiti
o dei presupposti per la presentazione della SCIA, il reo (es. il
professionista che "assevera") è punito con la reclusione da 1 a
3 anni.
sanatoria
accertamento di conformità (art. 37, TU Edilizia).
aggiornamento al novembre 2014
5. - PERMESSO DI COSTRUIRE “GRATUITO”
ambito oggettivo
interventi
non rilevanti
o minori
l’interessato ha facoltà di chiedere il rilascio del PC (GRATUITO) per
la realizzazione degli interventi minori subordinati a SCIA (art. 22, c.
7, TU Edilizia).
il termine per il rilascio del PC GRATUITO è di 75 gg dalla data di
presentazione della domanda (art. 20, c. 11, TU Edilizia).
procedimento
- se l'immobile oggetto di intervento non è sottoposto a vincoli
ambientali, paesaggistici o culturali, decorso infruttuosamente il
termine di legge si intende formato il silenzio-assenso;
- se l'immobile oggetto di intervento è sottoposto a vincoli
ambientali, paesaggistici o culturali, nel termine di legge dovrà essere
adottato un provvedimento espresso di diniego o di assenso.
regime contributivo
gratuito, ad eccezione della ristrutturazione edilizia (art. 43, LR
12/2005).
sanzioni
- sanzioni amministrative pecuniarie (art. 37, TU Edilizia), in analogia
con la SCIA (art. 22, c. 7, TU Edilizia);
- se viene dichiarata o attestata falsamente l'esistenza dei requisiti o
dei presupposti per la presentazione del PC, il reo (es. il
professionista che "assevera") è punito con la reclusione da 1 a 3
anni
sanatoria
accertamento di conformità (art. 37, TU Edilizia), in analogia con la
SCIA.
Regione Lombardia
in analogia con la SCIA.
aggiornamento al novembre 2014
6. - “SUPERDIA ”
Tuttora applicabile non essendo stata sostituita dalla SCIA, neppure secondo
l'interpretazione autentica di cui al d.l. 13.5.2011, n. 70, convertito in legge con l.
12.7.2011, n. 106.
In ambito regionale è stata confermata la sopravvivenza della SUPERDIA a seguito della LR
4/2012, che ha modificato l'art. 41, LR 12/2005, di disciplina degli "interventi realizzabili
mediante DIA e SCIA".
ambito oggettivo
interventi
rilevanti o
maggiori
(specificamente
elencati)
è stabilito il principio di alternatività tra PC e SUPERDIA per alcune
categorie di intervento “rilevante” (art. 22, c. 3, TU Edilizia):
0
a) ristrutturazione edilizia pesante;
b) nuova costruzione o ristrutturazione urbanistica disciplinati
da Piani Attuativi;
c) nuova costruzione in esecuzione di PRG secondo precise
disposizioni planivolumetriche.
autonomia regionale
le Regioni possono ampliare o ridurre il novero degli interventi soggetti
a SUPERDIA STATALE (art. 22, c. 4, TU Edilizia).
regime contributivo
oneroso: vi è l’obbligo di pagamento del contributo di costruzione
ex art. 16, TU Edilizia, in analogia con il PC.
Sono fatte salve le ipotesi di esonero stabilite dall’art. 17, c. 3, TU
Edilizia.
sanzioni
- sono previste le medesime sanzioni amministrative, penali e civili
disposte per gli interventi realizzabili con PC, tra cui, ad esempio:
- sanzioni demolitorie/ablatorie/pecuniarie (art. 31, TU Edilizia);
- sanzioni demolitorie e pecuniarie per gli interventi di
ristrutturazione edilizia pesante (art. 33, TU Edilizia);
- sanzioni demolitorie e pecuniarie per gli interventi eseguiti in
parziale difformità (art. 34, TU Edilizia);
- sanzioni penali (art. 44, TU Edilizia);
- nullità degli atti giuridici (art. 46, TU Edilizia);
- divieto di forniture da parte delle aziende di pubblici servizi (art.
48, TU Edilizia);
- il progettista assume la qualità di persona esercente un servizio di
pubblica necessità ai sensi degli artt. 359 e 481 c.p. (falsità ideologica
in certificati: reclusione fino a 1 anno o multa fino a 516 euro).
sanatoria
accertamento di conformità, mediante rilascio di PC in sanatoria (art.
36, TU Edilizia).
Regione Lombardia
è stabilito il principio di alternatività tra PC e SUPERDIA per tutte le
categorie di intervento (art. 41, c. 1, LR 12/2005), ad eccezione delle
seguenti due ipotesi soggette unicamente a PC:
- gli interventi edificatori relativi alla realizzazione di nuovi fabbricati
nelle aree destinate all'agricoltura (art. 60, LR 12/2005);
- i mutamenti di destinazione d'uso di immobili, anche non comportanti
la realizzazione di opere edilizie, finalizzati alla creazione di luoghi di
culto e luoghi destinati a centri sociali (art. 52, c. 3-bis, LR
12/2005).
aggiornamento al novembre 2014

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