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一般社団法人 不動産証券化協会 委員長あいさつ

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Special
一般社団法人 不動産証券化協会
委員長あいさつ
Jリートの時価総額は10 兆円に到達し、私募リートも機関投資家の運用対象として急速に認知が進み
ました。不動産投資市場は 、社会的認知の高まりにより日本経済を支える一つのセクターになりつつあり
ます。
一方、不動産投資市場の発展により、不動産もグローバルマーケットの影響を強く受けるようになり、
国際競争に耐えうる市場としての成長が求められています。投資対象資産の多様化等による不動産投資
の地方への展開と地域経済への寄与 、社会構造の変化に対応したアセットの供給といった、不動産投資
市場に期待される社会的要請の実現に向けて、今年も一丸となって取り組んでまいります。
運営委員会
菰田 正信
題が山積しております。不動産投資市場はヘルスケ
三井不動産株式会社
代表取締役社長
じ 、わが国の課題解決の一翼を担う役割が期待さ
ア施設の拡充や老朽化したインフラの更新などを通
れております。
不動産投資市場における投資家層拡充の点から
見ると、昨年は歴史的な転換点の年であったと思い
ます。年金積立金管理運用独立行政法人
( GPIF )
が Jリートへの投資を開始したほか、基本ポートフォ
昨年より運営委員会の委員長を務めております菰
リオ変更の際には、不動産などのオルタナティブ資
田でございます。どうぞよろしくお願いいたします。
産での運用について初めて明記されました。機関投
「 不動産と金融の融合」を掲げて当協会が設立さ
資家の不動産投資拡大は当協会が長年主張してき
れてから12 年が過ぎ、この間に不動産投資市場は
たことですが、今後も、情報提供や普及活動等を積
著しい発展を遂げました。なかでも、2001年9月に
極的に行い、更なる投資家層の拡充を図る所存で
2 投資法人、時価総額約 2,600 億円で始まったJリー
す。
ト市場は、昨年 、上場銘柄数49となり、時価総額は
本年は、安倍政権のもと、わが国がデフレから脱
当協会がかねて目標としていた10 兆円を超えるまで
却し、本格的な経済成長を実現するための正念場
に成長いたしました。
の年であると捉えています。同時に、本年は当協会
不動産投資市場は当初、オフィスビルや商業施
にとっても中期事業計画の初年度であり、志を高く
設、住宅などを主な投資対象としながら、資金の循
掲げて力強い第一歩を踏み出す重要な年だと考えて
環を通じて、都市再生によるわが国の国際競争力強
います。当協会の活動を通じて、不動産投資市場の
化に寄与してまいりました。近年では、大型物流施
更なる成長を実現することで、わが国経済を牽引す
設やホテル、リゾート施設など投資対象資産の多様
べく、使命感を持って取り組んでまいります。引き続
化が進み、地域活性化にも貢献しております。現在
き、ご支援、ご協力をよろしくお願い申し上げます。
わが国は少子高齢化や財政再建など、解決すべき課
January-February 2015
13
Special
企画委員会
制度委員会
仲田 裕一
坂川 正樹
三井不動産株式会社
総務部法務グループ長
(ARES マスター M0600055)
三菱地所株式会社
投資マネジメント事業部
部長
昨年より企画委員会の委員長を務めております坂川
でございます。どうぞ宜しくお願いいたします。
田でございます。どうぞよろしくお願いいたします。
マクロ環境は全般として、経済活動の活性化と企業
昨年も一昨年に引き続き、不動産投資市場の力強
業績の回復傾向が明確になってくる中、緩やかな回復
い回復を実感できた一年だったと思います。Jリート
基調にありますが、こうした中、国内の不動産投資市
市場では初のヘルスケア特化型リートが上場される
場は、昨年も堅調に推移しました。三大都市圏を中心
など IPO、POが相次ぎ、時価総額もついに10 兆円
とした地価回復が明確となり、オフィスをはじめ賃料の
に達しました。6月にはJリートによる初の海外不動
上昇の兆しが見え始め、不動産市況の先行き期待感
産のマイナー持分の組入れが行われたうえ、昨年施
も高まっております。
行された改正投信法により、米国等 6カ国に対して
Jリート市場は、上場銘柄数が49となり、資産規模
SPCを介したメジャー持分への投資も可能となるた
で約12.6兆円、時価総額が遂に10兆円の大台を超え
め、海外不動産への投資が加速することが期待され
ました。私募リートは10法人、資産規模も8千億円を
ます。
超え、年金等機関投資家の長期安定的な投資先とし
改正金商法及び投信法では以上に加え、投資証
て着実に認知度が向上しております。今後、政府によ
券へのインサイダー取引規制の導入と利害関係人取
る成長戦略が確実に実行され、実体経済が更なる回
引等に対するガバナンスの強化など、投資家からより
復を通じ、市場全体が更に活性化することを期待しま
信頼されるための運営や取引の透明性を確保するた
す。
めの措置が導入され 、資金調達手段の拡充策として
昨年は、不動産投資市場の成長を支える環境整備
ライツオファリングなども導入されました。また、一
が大きく前進しました。4月の「インサイダー取引規制」
昨年12月に不動産特定共同事業法の改正が施行さ
の施行に引き続き、12月には改正投信法が全面施行
れ 、現物不動産を対象とした倒産隔離型の共同投資
され、
「資金調達・資本政策手段の多様化」や「海
の仕組みがスタートしましたが、昨年はこれに必要な
外不動産取得促進のための措置」などが実現しまし
許可を取得した事業者も現れました。老朽化した建
た。年末には積年の悲願であった「税会不一致によ
物や権利関係の複雑な物件などへの活用がいよいよ
る二重課税の防止」に関する要望も実現し、これまで
始まるものと思われます。
取り組んできた主な改善要望がほぼ一巡されました。
2015年度から新たな中期事業計画が始まりますが、
昨年度、制度委員会では、これらの改正に伴う政
省令やその運用が実務に即したものとなるよう各種
現在、次のステージに向けた改善策や新たな制度設
要望活動を展開するとともに、会員各社への周知活
計が求められることについて皆さまと議論を深めており
動も展開して参りました。引き続き、委員会活動への
ます。投資機会の創出、投資対象資産の多様化と
ご支援、ご協力をよろしくお願い申し上げます。
いった視点に加え、クロスボーダー投資の推進といっ
た課題にもより積極的に取り組む必要があると考えてい
ます。今後も市場の一層の発展のため、各委員会の
皆さまと連携を密にし、積極的に活動してまいる所存で
ございます。変わらぬご指導、ご支援のほど、よろしく
お願いいたします。
14
制度委員会の委員長を昨年より務めております仲
ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.23
税務・会計委員会
市場整備委員会
有村 隆文
百瀬 善健
三井住友信託銀行株式会社
不動産企画部長
野村證券株式会社
アセット・ファイナンス部長
2014年の途中より、税務・会計委員会の委員長を務
昨年は3 大都市圏の基準地価が 2 年連続で上昇 、東京
めております百瀬と申します。何卒よろしくお願いいたし
のオフィス空室率低下が継続するなどファンダメンタルズ
ます。
好転の兆しが見られました。
さて、2014年は「今年の漢字」に「税」が選ばれ
不動産マーケットにおいても、海外投資家の関与で
たことに表れておりますように、税に関する議論が大変
1,000 億円超の大型物件取引が成約、私募 REITが機関
注目された1年となりました。
投資家の人気を博し2014 年中に5 銘柄が新たに組成され
法人税減税や消費税率の引き上げ時期の延期な
計13銘柄
(うち運用開始済は10 銘柄)の運用資産が約
ど、様々な議論・決定がなされる中、ARESにおいては、
9,000 億円に至るなど、不動産投資主体の広がりとともに
税会不一致の解消を始め、いくつかの論点に関し、税
上場会社・J-REIT 等による不動産取引額が 2007年度に
制改正に向けた前進が見られました。
次ぐ水準まで回復しております。
平成27年度税制改正大綱におきましては、ARES
また、日銀による追加金融緩和等もあり東証 REIT 指
が要望しておりました「投資法人における税会不一致
数が年初来約25%上昇 、時価総額が 10 兆円を突破する
による二重課税の防止」、
「投資法人、特定目的会社
など回復・拡大トレンドが目に見えた1年となりました。
及び特例事業者等が不動産を取得等する場合の登録
免許税・不動産取得税の軽減措置延長及び物流施設
当協会が平成 26 年度までの中期事業計画で標榜した
“成長軌道への回帰”が達成されたものと考えます。
への拡充」等が措置されました。会員の皆様、関係省
市場整備委員会は不動産投資市場の環境整備を主た
庁の皆様、ARES事務局の皆様等、大変多くの皆様に
る活動目標とし、投資家層の拡大、投資家保護施策の実
ご尽力頂きましたこと、心より感謝申し上げます。
現、市場動向調査及び情報発信を継続推進しておりま
J-REITマーケットにおきましては、2014年には6件の
す。昨年は投資家登録制度・不動産投資インデックスの普
IPOが行われ、上場リートは49銘柄と過去最多となって
及促進、機関投資家向けイベント
(年金フォーラム)開催、
います。また、ARESが目標として掲げておりました上
NISAによるJ-REIT 投資普及のための小冊子の作成・頒
場リートの時価総額10兆円が11月に達成されるなど、
布などに取組みました。
順調な拡大がみられました。
また、ヘルスケア・インフラ施設・PRE 等へ投資対象が
今後、マーケット環境が変化していく中で、不動産投
拡大するなか、当委員会でも委員各社及び国交省等と新
資市場が安定感をもって存在し続けることにより、さらな
たなアセットタイプへの不動産証券化の活用について意
る発展を遂げ、国内外の多くの機関投資家と日本の幅
見交換するなど、新潮流の調査・発信に注力しております。
広い個人投資家に認知され、さらに奥行きのある市場
本年は個人及び機関投資家、特に年金投資家につき
となるため、税務・会計の分野からサポートすべく、関係
不動産が投資アセットクラスとして定着することを目指す
各所への働きかけなどを積極的に行っていきたいと考え
とともに、円安・低金利を受けて活発化が期待される海
ております。皆様のさらなるご協力、ご支援を何卒よろ
外投資家の国内不動産市場参加を一層喚起すべく、投資
しくお願いいたします。
環境整備・市場グローバル化に取組みます。
MIPIM JAPANへの協力や各種アンケート調査を通じ
た情報発信も積極的に行ってまいりますので、今後とも皆
様のご支援、ご協力をよろしくお願い申し上げます。
January-February 2015
15
Special
市場動向委員会
国際委員会
土岐 好隆
稲田 史夫
三菱 UFJモルガン・スタンレー
証券株式会社 投資銀行本部
不動産グループ
マネージング・ディレクター
(ARES マスター M0600064)
本年度を日本の不動産金融の飛躍の年とするた
めに、以下の二点の遂行を、目標として掲げます。
最近、海外からの旅行者の方がとても増えたよう
に感じられます。それも隣国の中国・韓国からだけで
一点目は、不動産金融商品を株、社債、投資信託
なく、欧米や東南アジアからのみなさんがとても多
に次ぐ第四の投資商品として確立させることです。
い印象です。確かに円高で実質的なコストがこなれ
公募リートの活況、及び私募リートの認知は全国区
てきたという要素はありますが、それ以上に富士山
となり、投資対象としての地位は一気に高まりまし
や富岡製糸場の世界遺産登録や和食文化も無形遺
た。一方で、年金セクターや生保においては、アセッ
産として認められたことなども併せて、まさにクール
トクラス化へは道半です。質・量ともに市場の確立が
ジャパンが世界中で高く評価されているあらわれで
急がれますが、成長至上主義には陥らず、関係者一
すね。
丸となって、健全な市場発展を遂行する必要がある
と思います。
そして、不動産業界においても海外からの投資資
金が再び日本へと向いて動き始めています。
「 不動
加えて、不動産市況の下降期は必ず訪れるもの
産証券化ジャーナルVol.22 」の座談会でもインバウ
で、その時に、
「 やっぱり不動産はリスクが大きいの
ンド投資の現状について主要なプレイヤーのみなさ
で、投資中止。当面やらない。
」と、いつも来た不動
んからのお話を聞く機会がありましたが、まさにさま
産悪者論に戻らないための対策は急務です。その
ざまな形で海外からの注目が高まってきていること
ためには、他の金融商品や他の不動産商品との相対
が実感されます。こうして目を向けてもらっているこ
比較に基づき、冷静な投資判断・評価ができる投資
の時にこそ、中長期的にも充分魅力的であることを
家サイドの体制と情報開示・提供が必須です。AM
理解してもらうことが大切です。
会社には、的確な運用成果の説明や詳細な開示を
今年 5月には不動産国際投資見本市が新たなイベ
お願いすると同時に、販売サイドとして説明義務を
ントとして東 京で開催されることとなりました。
確り果たせる人材・体制作りの重要性を痛感しており
MIPIMジャパンです。
( 5月20日・21日@ザ・プリン
ます。
スパークタワー東京)
二点目は、本邦が真の金融サービス大国になるた
国土交通省始め関係省庁と出展各社が力を合わ
めの一翼を担うことです。モノ作り大国を否定する
せて着々とその準備を進めているところです。我が
つもりはありませんが、国家成熟の過程において、
国市場が国際不動産投資市場のなかでも安心して
これまで蓄えた資産の有効活用の重要性は誰も否定
参加することができる魅力的な市場であるというこ
しないでしょう。金融環境の変化で、リスクを許容
とを改めて発信していく絶好の機会です。
する運用へシフトする中、不動産金融商品は絶好の
ARESでも積極的にネットワークを活用して、関
ターゲットとなります。圧倒的な安定性を有する本
係各方面への参加働きかけやパネルディスカッショ
邦不動産に対する海外の熱い視線も高まり続けて
ンなどに取り組んでいきますので、将来に向けて今
います。モノ作りには、世界が認める技術力があり
年のMIPIMジャパンだけにとどまらず、力を合わせ
ますが、不動産金融サービスの担い手として、それ
てわが市場の魅力を発信していきましょう!
に負けぬサービス力を、おもてなしの精神で構築し
て参りましょう。
16
東京建物株式会社 執行役員 広報 CSR 部長
(ARES マスター M0600005)
ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.23
教育・資格制度委員会
広報推進委員会
田邉 信之
横山 修三
公立大学法人宮城大学
事業構想学部 教授
東急不動産株式会社
経営管理本部
広報・CSR 推進部
統括部長
(不動産証券化協会フェロー)
消費税増税などの影響もあり、昨年は景気にやや
昨年より広報推進委員会の委員長を務めておりま
陰りが見られましたが、不動産投資・証券化市場は、
す横山でございます。どうぞ宜しくお願い申し上げ
引き続き活況を呈しました。投資対象が物流、ホテ
ます。
ル、ヘルスケア、インフラなどへと多様化する動きが
昨年は、消費税率の引き上げ、人手不足などによ
加速するとともに、これまで以上に投資家の裾野が
る建築費の上昇 、円安の進行や外国人旅行者数が
拡大し国内外の多様なリスクマネーが市場に流入す
増加するなか、年末には衆議院選挙が行われ 、アベ
るようになってきました。投資家のニーズに即した私
ノミクスによる経済政策が継続されることになりまし
募リートや改正不特法スキームなどの新たな投資形
た。第三の矢は発現途上ではありますが、力強い景
態も生まれています。
気回復を期待したいと思います。
このように不動産証券化の果たす機能がますます
不動産証券市場では、NISAが1月からスタート、
拡大する中で、市場の成長に資する人材の育成が
年金積立金管理運用独立行政法人
( GPIF )
によるJ
いっそう重要な課題となってきています。その中心
リートへの投資が開始されるなか、三大都市圏では
的な役割を果たすことが期待される不動産証券化マ
地価の回復が鮮明になってきたことやオフィスの空
スターは、市場関係者のご尽力により既に約5,700 名
室率改善に伴い賃料の上昇の兆しが見え始めるな
に達しており、毎年1,000 名以上の方がマスターの認
ど、Jリート市場も活況を呈しました。投資対象も物
定を目指して養成講座を受講されています。当委員
流、ホテルに続き、11月には、日本初のヘルスケア
会としても、経済環境の変化に即応した教育プログ
施設特化型リートが上場し、裾野がさらに拡大して
ラムを提供すべく、毎年 、テキストや継続教育の見直
まいりました。リートを活用した資金調達ができる
しを行って参りましたが、来年度はさらに大幅にテキ
環境がより一層整備され 、多様な投資対象の施設
スト内容を改訂する予定です。継続教育でも、イン
の供給が促進されることを期待したいと思います。
サイダー取引規制への対応といったホットなテーマを
このような環境のなか、広報推進委員会では、こ
組み入れた講習を実施しているほか、マスター間の
れまでの活動を強化するとともに、投資家層を広げ
ネットワークを深める「 ARESマスターフォーラム」を
るべくJリートの積極的な広報を展開していきたいと
継続的に開催しております。また、マスターや受講者
思います。メディアとのコミュニケーションでは「 J
がより効率的な学習ができるように、スマホ対応など
リート基礎セミナー」の開催や積極的なリリース活動
を含めたシステム環境の見直しを進めております。
を推進、また、全国レベルのPR活動としては
「 Jリー
一方で、引き続きコンプライアンス教育の充実にも
ト普及全国キャラバン」を展開するなど、新たな施策
注力しております。基礎・体系編は着実に定着してき
も実施しております。これからも皆様のご協力のも
ており、年2回程度開催している応用編でも、反社対
と投資家層を拡大し、不動産証券化市場の発展に
応、検査指摘事項などを踏まえた内容をテーマに扱
貢献できればと存じます。引続きご支援、ご協力の
い、多くの方々に参加いただいております。
ほど宜しくお願い申し上げます。
当委員会では、時代の変革に柔軟に適応した教育
プログラムの提供 、マスター間のネットワーク構築な
どに努めて参りますので、会員各社の引き続きのご
支援・ご協力をお願い申し上げます。
January-February 2015
17
Special
J リート実務委員会
規律委員会
大沼 史明
高橋 健文
東急リアル・エステート・インベス
トメント・マネジメント株式会社
執行役員コンプライアンス部長
兼監査役事務局長
(ARES マスター M1003889)
昨年末はJリート市場創設後、初めて全体時価総
不動産投資市場は、都市の再生や地域の活性化
額が 10 兆円に届くなど業界にとって節目の年となり
のための事業に必要な資金を供給する機能を果たし
ました。
ており、日本経済の持続的な成長のために、さらな
また、リートインサイダー規制の導入、資金調達多
る市場規模の拡大と活性化が要請されています。
様化手法の多様化、一定規模の利害関係人取引の
そのためには国内の投資の受け皿の役割を果たす
投資法人役員会事前承認の義務付け等の法改正が
だけでなく、グローバルな資金を呼び込むことが必
ございました。
要になります。
その様な状況の下、本委員会においては「 資産運
また、デフレ脱却という日本経済の今後の方向を
用会社や投資法人の運営に関する課題等、リート事
考えると、これまで預貯金以外の運用をあまり考え
業固有の実務的課題の検討・共有」という本委員会
ていなかった層が株式投資や投資信託というリスク
発足時からの目的の下、全委員参加型の分科会方
資産に眼を向け始めています。こうした状況におい
式で主に次の検討を行いました。
て、ミドルリスク、ミドルリターンをセールスポイント
① 法定提出書類一覧表の拡充
とするJリートがこれまで以上に注目され 、昨年11月
② インサイダー取引規制導入に伴う各社対応状況
末には時価総額が 10 兆円を超えました。NISA
(少
の共有
③ 利益相反管理態勢に関する各社対応状況の共
有
④ 業務チェックリスト及び対応事例集の作成
⑤ Jリート普及イベントの検討
額投資非課税制度)の浸透と制度の拡充が、不動
産投資市場のさらなる成長を加速すると考えていま
す。
今後の不動産投資市場の健全な発展のために
は、内外の投資家から信頼されることが前提となり
特 に 昨 年から 本 委 員会 の 所 管となりました
ますが、その信頼を確保するためには、不動産証券
「 JREITフェア2014 」は、各社 IR 担当者様の多大
化に携わる事業者が専門家に相応しい公正かつ適
なご協力により、900 名超の来場者がございました。
切な事業活動を行っていくことが不可欠です。
小額投資非課税制度
( NISA )の開始も相俟ってJ
不動産証券化協会では、会員がその社会的使命
リートにご興味頂いている投資家の裾野の広がりを
を自覚のうえ遵守すべき倫理・行動規範として自主行
感じております。
動基準を定め、投資家ニーズに合致した商品性の確
本委員会では、今後もJリート運営上の実務上の
18
公益財団法人
建設業適正取引推進機構
理事長
保、適切な情報開示、投資家に対する誠実な対応、
共通課題に関する検討、情報交換を通じて、各社の
受任者としての責任、法令等の遵守、専門知識と職
内部管理態勢の再整備及び運用能力の向上並びに
業倫理の徹底を掲げています。規律委員会として
投資家への適切な情報開示等へ繋がる取り組みを
は、それらの規範の実効性を担保するために必要な
推進してまいります。引き続き、皆様のご支援・ご協
措置が機動的かつ厳正にとれるよう努めて参りま
力のほど宜しくお願い申し上げます。
す。
ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.23
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