プレスリリース - CBRE Japan

N E W S
R E L E A S E
〒100-0005
東京都千代田区丸の内 2-1-1
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www.cbre.co.jp
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2015 年 2 月 18 日
お問い合わせ先 :
CBRE
コーポレートコミュニケーション
03-5288-9283
CBRE 不動産投資家調査：
東京オフィスの期待利回りは 2003 年調査開始来の最低水準に
2014 年の取得総額は 4.7 兆円で前年 4.6 兆円を上回る
CBRE（日本本社：東京都千代田区丸の内）は本日、第 46 回「不動産投資に関するアンケート」（CBRE
Quarterly Survey / Japanese Real Estate Investment、以下「本調査」）の最新調査結果を発表しました。本
調査は、期待利回り水準等の不動産投資の最新動向を把握するため、不動産投資家に対して四半期毎
に実施しているアンケート調査で、今回は 2015 年 1 月に不動産投資に関わる 217 名の方を対象に実施
し、147 名から回答を得て集計したものです（調査概要は 8 ページに記載）。また、2014 年第 4 四半期の
収益不動産の売買市場動向（Japan Investment MarketView）も合わせて発表しています。
【注目動向】
 オフィス（東京・大手町）の期待利回りは、2014 年 10 月調査時（以下、前期）比 5 ベーシスポイ
ント（以下、bps）低下の 3.90％となり、2003 年調査開始以来の最低水準期に並ぶ
 東京の期待利回りは、「賃貸マンション」「商業」で前期比 5～10bps 低下、「ホテル」「倉庫」は横
ばい
 CBRE 短観（東京の A クラスビル）：「NOI」DI は今期 7 ポイント減少するも、見通しは引き続き上
昇傾向
 CBRE 短観（首都圏大型マルチテナント型物流施設）：「期待利回り」DI が 10 ポイント悪化
 Q4 の取引総額は海外投資家の大型取引により前年同期比 47％増加の 1.6 兆円、2014 年は
前年比 3.5%増の 4.7 兆円に

期待利回り：東京のオフィスは2003年調査開始以来の最低水準期に並ぶ
2015年1月期（以下、今期）、東京主要部の期待利回り（NOI* 1ベース）の平均値は、「オフィス」「賃貸マン
ション」「商業」で前期比5～10bpsの低下、「ホテル」「倉庫」は横ばいとなりました。利回りが最も低かった
セクターは「オフィス（大手町）」で、前期比5bps低下して3.90%と2003年7月の調査開始以来の最低水準
（2007年7月期時点）に並びました。「ホテル（主要5区運営委託型）」、「倉庫（首都圏湾岸マルチテナント
型）」の利回りが前期比横ばいにとどまったことについては、今期はキャップレートの一段の低下を示唆す
るような大型案件が少なかったことが背景と考えられます。一方、東京以外の都市におけるオフィスの期
待利回りは、大阪が前期比20bps低下、名古屋は8bps低下したほか、札幌、仙台、福岡も3～7bps低下し
ており、地方都市の期待利回りも引き続き低下傾向にあります。
* 1 NOI：減価償却前、税引前の純収益。不動産より得られる総収入から総費用（減価償却費を除く）を控除した額。
©2015 CBRE, Inc
CBRE News Release
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
CBRE短観：「期待利回り」DIは全セクターで悪化するも、投資意欲は引き続き堅調
オフィス（Aクラスビル）について「不動産取引量」、「売買取引価格」、「NOI」（物流施設は「賃料」と「空室
率」）、「期待利回り」、「金融機関の貸出態度」、「投融資取組スタンス」の6項目に関して尋ねた回答結果
（DI* 2として集計）では、「3カ月前と比べた最近（回答時点）」の状況について、改善したのは、「売買取引
価格」（対前期比3ポイント改善）、「不動産取引量」（同1ポイント改善）の2項目でした。なお、他の4項目
については、「NOI」は対前期比7ポイント悪化、「期待利回り」は同6ポイント悪化、「金融機関の貸出態度」
は同1ポイント悪化、「投融資取組スタンス」は横ばいでした。オフィス（Aクラスビル以外）については、オフ
ィス（Aクラスビル）と同様に「期待利回り」が対前期比5ポイント悪化、「NOI」も同1ポイント悪化しましたが、
「金融機関の貸出態度」が同4ポイント改善、「投融資取組スタンス」も同3ポイント改善しています。一方、
物流施設（マルチテナント型）については、改善したのは「不動産取引量」（対前期比5ポイント改善）、「空
室率」（同3ポイント改善）の2項目でした。
今期の「期待利回り」は全セクターについて「低下する」という回答が減少し、DIは悪化しました。一方、オ
フィス（Aクラスビル）について、「NOI」のDIは今期悪化しましたが、将来の見通しのDIは引き続き現在の
DIより高く、賃料上昇への期待は高まっていると推察されます。なお物流施設については5項目でDIが低
下し、2015年下期に見込まれている大型供給への懸念が回答結果に表れたとみられます。

売買市場：海外投資家による大型取引が、2014 年の投資額を押し上げ
J-REIT による取引や、その他の公表案件を CBRE が集計したところ（10 億円以上の取引、IPO に伴う取得
を除く）、2014 年 Q4（10 月～12 月）の収益不動産の累計取引額は 1 兆 5,940 億円、前年同期比 47%
増となり、2014 年中の四半期の取引額としては最も高い水準になりました。「パシフィックセンチュリープレ
イス丸の内」を GIC が約 1,700 億円で取得したとされる取引など、海外投資家による大型物件の取得が
相次いだことで、結果として 2014 年の総投資額も増加し、前年を上回る 4 兆 7,230 億円となりました。海
外投資家の取得総額をみると、取得総額は 1 兆円、売却総額は 1.3 兆円で、取得総額、売却総額ともに
前年の約 2 倍に達しています。海外投資家の取得額の全体に占める割合は 23％となり、J-REIT の 25％
に迫る規模にまで上昇しました。
都心を中心に物件の不足感が高まる中、投資家はオフィス以外のアセットや、地方都市にも検討対象を
拡大しています。ホテルについては、訪日外国人の増加を背景に投資家からの需要は強く、2014 年の取
得件数は前年比 26％増加しました。物流施設は、「GLP 東京Ⅱ」（GLP 投資法人が 361 億円、NOI 利回
り 4.5％で取得）などの大型案件もありましたが、2014 年後半は取得件数は伸びず、結果として 2014 年
通年の取得件数は前年に比べて 10%減少しました。ただし、デベロッパーによる物流施設開発用地の投
資は引き続き活発な動きがみられています。大阪・名古屋を含む地方都市では、J-REIT による取得件数
が前年比 24％増加しました。企業の業績回復を背景に、地方都市でもオフィス需要が堅調に続くと予想
されるため、2015 年にはオフィスについても本格的に地方への投資分散が進展する可能性が高いと考え
られます。
売買市場の解説詳細は、2月18日発刊の「ジャパンインベストメントマーケットビューQ4 2014」でご覧いた
だけます。http://www.cbre.co.jp/JP/research/Pages/MarketViews.aspx
* 2 DI：価格が上昇すると答えた回答者の割合（%）から、低下すると答えた回答者の割合（%）を引いた指数。DI がゼロを超えると、価格が上昇すると
答えた回答者の方が低下すると答えた回答者より多いことになる。当 DI は、本調査結果の公表項目ではない。
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Page 3
＜NOI期待利回り推移＞
8.00 (%)
オフィス
（東京・大手町）
オフィス
（大阪）
オフィス
（名古屋）
賃貸マンション
（ワンルーム・東京主要5区）
賃貸マンション
（ファミリー・東京城南/城西）
商業
（銀座中央通り）
ホテル
（運営委託型・東京主要5区）
倉庫
（マルチテナント・首都圏湾岸部）
7.50
7.00
6.50
6.00
5.50
5.00
4.50
4.00
3.50
出所：CBRE
＜CBRE 短観 DI 推移グラフ東京＞
（%ポイント）
90
改善する
Aクラスビル
今回の調査
①不動産取引量
②売買取引価格
60
③NOI
30
④期待利回り
⑤金融機関の貸出態度
0
⑥投融資取組スタンス
-30
-60
-90
悪化する
出所：CBRE
（%ポイント）
90
改善する
物流施設（マルチテナント型）
今回の調査
①不動産取引量
②売買取引価格
60
③賃料
④空室率
30
⑤期待利回り
⑥金融機関の貸出態度
0
⑦投融資取組スタンス
-30
悪化する
出所：CBRE
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Page 4
＜グラフデータ＞
オフィス
実施時期
第16回
第17回
第18回
第19回
第20回
第21回
第22回
第23回
第24回
第25回
第26回
第27回
第28回
第29回
第30回
第31回
第32回
第33回
第34回
第35回
第36回
第37回
第38回
第39回
第40回
第41回
第42回
第43回
第44回
第45回
第46回
2007/7
2007/10
2008/1
2008/4
2008/7
2008/10
2009/1
2009/4
2009/7
2009/10
2010/1
2010/4
2010/7
2010/10
2011/1
2011/4
2011/7
2011/10
2012/1
2012/4
2012/7
2012/10
2013/1
2013/4
2013/7
2013/10
2014/1
2014/4
2014/7
2014/10
2015/1
(%)
東京
（大手町）
下限
上限平均
大阪
（全体）
下限
上限平均
名古屋
（全体）
下限
上限平均
3.80
3.80
3.80
3.80
4.00
4.20
4.20
4.30
4.50
4.50
4.50
4.50
4.30
4.30
4.40
4.30
4.30
4.30
4.30
4.30
4.30
4.30
4.28
4.20
4.20
4.00
4.00
4.00
4.00
3.80
3.80
5.20
5.20
5.10
5.30
5.50
5.70
6.00
6.15
6.33
6.50
6.50
6.50
6.50
6.50
6.50
6.50
6.50
6.50
6.50
6.40
6.40
6.40
6.20
6.10
6.00
6.00
6.00
5.95
5.75
5.70
5.50
5.25
5.20
5.15
5.45
5.50
5.80
6.10
6.40
6.50
6.75
6.78
6.60
6.70
6.70
6.70
6.70
6.50
6.50
6.60
6.60
6.50
6.50
6.50
6.50
6.40
6.28
6.30
6.20
6.10
6.00
5.90
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
4.00
4.00
4.00
4.00
4.20
4.50
4.70
4.75
4.80
4.80
4.80
4.75
4.70
4.70
4.70
4.70
4.70
4.70
4.60
4.60
4.60
4.60
4.50
4.50
4.50
4.40
4.30
4.25
4.20
4.10
4.00
3.90
3.90
3.90
3.90
4.10
4.35
4.45
4.53
4.65
4.65
4.65
4.63
4.50
4.50
4.55
4.50
4.50
4.50
4.45
4.45
4.45
4.45
4.39
4.35
4.35
4.20
4.15
4.13
4.10
3.95
3.90
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
5.60
5.70
5.30
5.50
5.80
6.05
6.50
6.70
6.95
7.00
7.00
6.90
6.95
7.00
7.00
6.90
6.80
6.80
6.80
6.75
6.80
6.70
6.70
6.50
6.50
6.50
6.45
6.20
6.10
6.00
5.80
5.40
5.45
5.20
5.40
5.65
5.88
6.25
6.43
6.64
6.75
6.75
6.70
6.73
6.75
6.75
6.70
6.65
6.65
6.65
6.58
6.60
6.55
6.45
6.30
6.25
6.25
6.23
6.08
5.93
5.85
5.65
賃貸マンション
実施時期
第16回
第17回
第18回
第19回
第20回
第21回
第22回
第23回
第24回
第25回
第26回
第27回
第28回
第29回
第30回
第31回
第32回
第33回
第34回
第35回
第36回
第37回
第38回
第39回
第40回
第41回
第42回
第43回
第44回
第45回
第46回
2007/7
2007/10
2008/1
2008/4
2008/7
2008/10
2009/1
2009/4
2009/7
2009/10
2010/1
2010/4
2010/7
2010/10
2011/1
2011/4
2011/7
2011/10
2012/1
2012/4
2012/7
2012/10
2013/1
2013/4
2013/7
2013/10
2014/1
2014/4
2014/7
2014/10
2015/1
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
5.50
5.50
5.50
5.60
5.80
6.20
6.50
7.00
7.00
7.10
7.15
7.00
7.10
7.10
7.10
7.10
7.10
7.00
7.00
7.00
7.00
7.00
6.80
6.80
6.70
6.65
6.60
6.50
6.40
6.25
6.20
5.38
5.35
5.33
5.53
5.65
6.00
6.30
6.70
6.75
6.93
6.96
6.80
6.90
6.90
6.90
6.90
6.80
6.75
6.80
6.80
6.75
6.75
6.65
6.65
6.55
6.46
6.45
6.35
6.25
6.13
6.05
商業
ホテル
倉庫
ワンルーム
(東京主要5区）
下限
上限平均
ファミリー
（東京城南・城西）
下限
上限平均
商業
（銀座中央通り）
下限
上限平均
（東京主要5区運営委託型）
下限
上限
―
5.10
5.30
5.50
5.75
6.20
6.50
6.50
6.50
6.55
6.50
6.20
6.00
6.00
6.00
6.00
6.00
6.00
5.80
5.80
5.70
5.70
5.50
5.50
5.40
5.30
5.30
5.25
5.10
5.05
5.00
―
5.25
5.40
5.50
5.90
6.50
6.50
6.73
6.75
6.70
6.55
6.30
6.20
6.20
6.10
6.00
6.00
6.00
6.00
6.00
5.80
5.80
5.70
5.60
5.50
5.50
5.40
5.40
5.28
5.20
5.10
―
―
―
―
―
―
4.90
5.00
5.10
5.10
5.20
5.15
5.00
5.00
5.00
5.00
5.00
5.00
4.95
4.90
5.00
4.95
4.90
4.75
4.70
4.69
4.60
4.50
4.30
4.30
4.20
6.20
6.90
6.90
7.00
7.00
6.90
6.80
6.50
6.80
6.80
6.70
6.50
6.50
6.50
6.40
6.35
6.30
6.25
6.08
6.00
6.00
5.90
5.85
5.50
5.50
―
―
―
―
―
―
7.40
7.83
7.70
7.80
7.90
7.75
7.50
7.50
7.50
7.30
7.20
7.00
7.05
7.00
7.00
7.00
6.90
6.80
6.60
6.50
6.50
6.40
6.30
6.00
6.00
4.50
4.73
5.00
5.30
5.50
6.00
6.00
6.00
6.00
6.00
5.80
5.80
5.50
5.50
5.50
5.50
5.40
5.40
5.30
5.20
5.20
5.15
5.10
5.00
5.00
5.00
4.90
4.80
4.75
4.70
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
4.80
5.02
5.25
5.53
5.85
6.25
6.25
6.25
6.28
6.25
6.00
5.90
5.75
5.75
5.75
5.75
5.70
5.60
5.55
5.45
5.45
5.33
5.30
5.20
5.15
5.15
5.08
4.95
4.90
4.85
4.90
5.00
5.00
5.30
5.70
6.00
6.10
6.00
6.00
6.00
5.90
5.80
5.70
5.60
5.60
5.50
5.50
5.50
5.50
5.30
5.30
5.30
5.20
5.20
5.10
5.00
5.00
4.90
4.90
4.80
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
5.08
5.20
5.25
5.60
6.10
6.25
6.41
6.38
6.35
6.28
6.10
6.00
5.95
5.85
5.80
5.75
5.75
5.75
5.75
5.55
5.55
5.50
5.40
5.35
5.30
5.20
5.20
5.09
5.05
4.95
4.25
4.50
4.50
4.60
4.70
4.55
4.60
4.50
4.50
4.50
4.50
4.50
4.50
4.50
4.50
4.50
4.50
4.40
4.40
4.30
4.20
4.20
4.00
4.00
3.90
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
4.58
4.75
4.80
4.85
4.95
4.85
4.80
4.75
4.75
4.75
4.75
4.75
4.73
4.70
4.75
4.73
4.70
4.58
4.53
4.50
4.40
4.35
4.15
4.15
4.05
ホテル
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
(%)
平均
マルチテナント
(首都圏湾岸部）
下限
上限平均
6.80
7.36
7.30
7.40
7.45
7.33
7.15
7.00
7.15
7.05
6.95
6.75
6.78
6.75
6.70
6.68
6.60
6.53
6.33
6.25
6.25
6.15
6.08
5.75
5.75
―
―
―
―
―
―
6.50
6.80
6.90
6.90
6.95
6.85
6.55
6.50
6.50
6.50
6.50
6.50
6.30
6.30
6.20
6.20
6.00
6.00
5.90
5.90
5.80
5.65
5.60
5.50
5.50
6.00
6.00
6.00
6.13
6.17
6.05
6.00
6.00
6.00
6.05
6.00
6.00
5.90
5.80
5.60
5.50
5.50
5.50
5.40
5.40
5.40
5.28
5.10
5.00
5.00
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
6.25
6.40
6.45
6.52
6.56
6.45
6.28
6.25
6.25
6.28
6.25
6.25
6.10
6.05
5.90
5.85
5.75
5.75
5.65
5.65
5.60
5.46
5.35
5.25
5.25
*平均値はレンジ下限値と上限値の平均
出所：CBRE
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＜主要不動産取引（主体別取引額）＞
国内投資家（J-REIT）
(10億円)
国内投資家（その他）
海外投資家
7,000
6,000
5,000
4,000
3,000
2,000
1,000
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014 2013Q42014Q4
10億円以上の取引を対象 J-REITによるIPO時の取得物件を除く出所：CBRE
詳しくは、日本国内ホームページ http://www.cbre.co.jp/JP/research/Pages/CBRE-Quarterly-Survey.aspx から
公表レポートをご覧ください。
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本調査では公表項目以外にも多くの項目を調査しており、回答者にのみ全ての調査結果をご提供し
ています。詳細は、下記調査項目表をご参照下さい。
セクター
オフィス
サブカテゴリー
トップクラス
賃貸マンションワンルーム
ファミリ－向け
商業
都心型専門店ビル
ロードサイド型SC
マルチテナントビル
ホテル
運営委託型
賃貸型
倉庫
マルチテナント
シングルテナント
立地
調査項目
大手町
・NOI、NCF利回り　※1
日比谷～内幸町
・オフィスビルの評価手法
虎ノ門～神谷町
・想定投資期間
溜池～赤坂見附
・コメント（フリーアンサー）
青山～表参道
・権利形態・遵法性などが想定条件と異なる場合の、想定利回りとの差異（不定期に実施）
新橋・浜松町・芝
日本橋
渋谷
恵比寿
西新宿
神田～九段周辺
品川（港南口）
横浜（西口）
大宮
札幌
仙台
名古屋（全体）
名古屋（名駅）
大阪（全体）
大阪（梅田）
広島
福岡
東京主要5区
・NOI、NCF利回り
札幌
・コメント（フリーアンサー）
仙台
・賃貸マンションの利回りを判断する際にキャッシュフローに含める項目（不定期に実施）
名古屋
大阪
福岡
東京城南・城西地区
札幌
仙台
名古屋
大阪
福岡
東京都心ターミナル駅近く
・NOI、NCF利回り
東京近郊
・コメント（フリーアンサー）
大阪近郊
名古屋近郊
札幌市内
仙台市内
福岡市内
東京　銀座中央通り
東京　表参道
名古屋　栄周辺
大阪　御堂筋沿い
福岡　天神西通り沿い
東京主要5区JR主要駅
・NOI、NCF利回り
政令指定都市
・FF&Eの維持更新に必要な金額としてどの程度を想定するか
県庁所在地
・想定賃料
東京主要5区
・コメント（フリーアンサー）
政令指定都市
県庁所在地
首都圏湾岸部
・NOI、NCF利回り
首都圏内陸部
・コメント（フリーアンサー）
愛知
大阪
福岡
首都圏湾岸部
首都圏内陸部
愛知
大阪
福岡
オフィスおよびインダストリアルマーケットに関し、下記の時点の変化をDI(ディフュージョン・インデックス）で観測
短期不動産マーケット観測調査（CBRE短観）
オフィス：東京主要5区を中心とするオフィス街として成熟度または将来性が高い地域のAクラスビルとAクラスビル以外につい
て、「最近」「3カ月先」「半年先」「1年先」「2年先」の変化を観測
インダストリアル：首都圏（東京都、千葉県、埼玉県、神奈川県）の大型マルチテナント型、シングルテナント型物流施設につ
いて、「最近」「半年先」「1年先」「2年先」までの変化を観測
トピック設問　※2
不動産市場において、その時々で話題になる事柄や出来事をテーマを設問として設定
※ 1 利回りについて
NOI 利回り：中央値・平均値・最大値・最小値・標準偏差、それぞれの下限・上限値
NCF 利回り：中央値・平均値・最大値・最小値・標準偏差、それぞれの下限・上限値
*設問によっては、回答者属性別の集計あり。
※ 2 「トピック設問」について
CBREアジアパシフィックリサーチで実施の海外投資に関する「不動産投資家調査」をトピック設問とした。
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CBRE Quarterly Survey 調査の概要について
1. 調査目的
期待利回り水準等の把握に資する参考データの収集・分析のため
2.
調査方法及び調査期間
メールにより送付
2015 年 1 月 8 日~1 月 23 日（ただし、締め切り後に到着した回答についても集計対象とした）
3.
調査対象及び回収率
・対象者数：217 名（社数：194 社）
・回答者数：147 名（社数：147 社）
・回収率：67.7%（社数回収率 75.8%）
4.
ご回答者の属性
アレンジャー、レンダー（シニアを主とする）、レンダー（メザニンを主とする）、デベロッパー・不動
産賃貸、アセットマネージャー（J-REIT を主とする）、アセットマネージャー（J-REIT 以外を主とする）、
エクイティ投資家、その他
5.
調査結果の公表について
本レポートでは、調査実施項目のうち一部の結果のみ公表
CBRE について
CBRE グループ（NYSE：CBG）は、「フォーチュン 500」や「S&P 500」にランクされ、ロサンゼルスを本拠とする世界最大
の事業用不動産サービスおよび投資顧問会社です（2014 年の売上ベース）。全世界で 52,000 人を超える従業員、
370 カ所以上の拠点（系列会社および提携先は除く）を有し、不動産オーナー、投資家、オキュパイアーに対し、幅
広いサービスを提供しています。不動産売買・賃貸借の戦略的アドバイスおよび取引業務、コーポレートサービス、プ
ロパティマネジメント、ファシリティマネジメント、プロジェクトマネジメント、事業用不動産ローン、不動産鑑定評価、不
動産開発サービス、不動産投資マネジメント、リサーチ・コンサルティングを主要業務としています。詳細につきまして
は日本国内ホームページおよび公式 Twitter アカウント：@cbrejapan をご参照ください。
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て行われた検討、判断、意思決定及びその結果について法律構成・請求原因の如何を問わず一切の責任を負わ
ないものとします。
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