特集育む住まい 03 コソダテ UR 〜UR 賃貸住宅における子育て支援の取り組み〜独立行政法人都市再生機構ウェルフェア推進事業部ストック再編事業第２チーム主査もりたかし森高志 2000 年、都市基盤整備公団（現・独立行政法人都市再生機構）入社。越谷レイクタウン事業、東京スカイツリー建設にかかる周辺まちづくりなどに従事。2012 年から UR 賃貸住宅における子育て支援の企画等を担当。 2014 年４月から現職。部門と統合し、現在の UR 都市機構となりました。 UR 都市機構の歩み UR 賃貸住宅の特徴 UR 都市機構（独立行政法人都市再生機構）は、昭和 30 年に発足した日本住宅公団が母体となっています。当時の高度経済成長を背景に都市圏への急激な人口流入かつては公団が供給した団地を「公団住宅」と呼んでが進み、極端な住宅不足が起こりました。それに対応すおりましたが、現在では UR 都市機構が管理・運営してべく公団は、都市郊外部を中心に多数の団地を建設し、いる賃貸住宅のことを「UR 賃貸住宅」と呼称しており中堅所得者・ファミリー向けに良質な住宅を数多く供給ます。平成 25 年３月末時点で、全国の大都市部を中心してまいりました。に 1732 団地、合計約 75 万戸の「UR 賃貸住宅」を管理以降、昭和 56 年に郊外で大規模宅地開発を行っていしています【図表１】。た宅地開発公団と統合し、さらには平成 16 年に地方の約半世紀にわたって建設・供給をし続けてきたため、都市開発を担ってきた地域振興整備公団の地方都市開発一言で UR 賃貸住宅と言っても、住宅の外観・間取り・図表１管理開始年代別 UR 賃貸住宅の特徴（平成 25 年３月末時点）管理開始年代 S30年代 S40年代 S50年代 S60年∼H６年 H７年∼H15年 H16年∼ 管理戸数 750,897戸 47,287戸 320,745戸 156,861戸 80,202戸 107,733戸 38,069戸団地数 1,732団地 157団地 373団地 346団地 384団地 384団地 88団地郊外化が進む立地 2 54.9ｍ /戸 2 39.7ｍ /戸 2 45.6ｍ /戸都心回帰 2 56.8ｍ /戸 2 70.6ｍ /戸 2 70.2ｍ /戸 2 68.6ｍ /戸住戸規模住戸規模狭小（低設備水準）家賃水準 72,800円住宅供給の背景 38 Housing Finance 2014 Spring 47,500円住宅不足の解消 53,400円人口の大都市集中による住宅不足の解消住戸規模改善 66,400円居住水準の向上 97,600円 116,000円 119,600円既存ストックの再生・活用都市居住の推進コソダテ UR 仕様・設備タイプといったものは時代のニーズに合わせ〜UR 賃貸住宅における子育て支援の取り組み〜一方、平成以降に建設された団地の住戸の広さは、平均で 70m2 前後です。リビングダイニングのある間取りて作られており、多種多様にわたります。また、居住されている方の年齢層も団地ごとに特徴がが基本で、居室も洋室フローリングが主です。風呂はタ見られます。大掴みではありますが、築年数の古い団地イル張りではなくユニットバスで、浴室乾燥機能付き住であるほど高齢の方が多い傾向にあります。これは、戸もあります。また、キッチンがカウンター（対面型） UR 賃貸住宅に入居されますと長く居住し続ける方が多となっている住戸もあります。このように、内装や設備いことが一因であると考えられます（平均居住年数は 13 も今の子育て世帯向けの仕様になっています。年：平成 22 年 UR 賃貸住宅居住者定期調査より）。しかしながら全国的な少子化傾向により、住んでいた昭和 50 年代前半までに建設された団地（UR 都市機だく子育て世帯そのものの絶対数が少なくなっておりま構では「メインストック」と呼んでおります。）は、広さす。これらの団地は子育て世帯以外の高齢者世帯や独身 2 50m 前後の住戸が多く、生活水準の向上により今日で世帯の方にはあまり入居していただけないこともあっは３人以上で居住するにはやや狭めであることは否めまて、子育て世帯向け住戸の空家が少しずつ増加する傾向せん。また、リビングの無い２DK・３DK といった間が出てきました。空家の増加は、UR 都市機構の経営収取りがほとんどで、しかも居室は和室が中心です。この支上問題となることはもちろんですが、団地の活力が失ように「メインストック」団地の住戸は今の子育て世帯われる、同じ子育て仲間・子の遊び仲間が減ってしまう、のニーズと合っておりません。一方で広さと家賃水準が治安上の懸念がある、など、居住者にとっても望ましい適度なことから、高齢者世帯や独身世帯には好評をいたことではありません。そのため、これらの団地においてだいております。こうしたこともあって、「メインストッも、空家解消と顧客満足度向上の観点から、子育て支援ク」団地における高齢化現象は、全国を上回るスピードの充実を図っているところです。 UR 都市機構は、これら UR 賃貸住宅における子育てで進んでしまいました【図表２】。 UR 都市機構ではこうした高齢化の著しい団地において、高齢者の方が住み慣れた団地内でいつまでも住み続けられるよう、医療福祉関係の事業者や地方自治体との連携を強化していく「超高齢社会における新たな住ま支援の取り組みを、「コソダテ UR」というブランドにより展開しております【図表３】。図表３「コソダテ UR」ブランドロゴい・コミュニティのあり方のモデル」を構築しているところです。このモデルの一環として、団地内の多世代コミュニティ活性化のために若い子育て世帯に入居していただけるよう、高齢者支援と併せて子育て支援の取り組みを行っているところです。図表２高齢者（65 歳以上）のいる世帯割合２パターンの子育て支援策 50% 40% UR 賃貸住宅における子育て支援の取り組み「コソダ 30% テ UR」には大きく分けて２つのパターンがあります。１つは、UR 都市機構またはその委託事業者が直接お客 20% 10% ＵＲ賃貸住宅様に支援やサービス提供を行うパターン、もう１つは、全国保育などの専門事業者が、UR 都市機構と連携してお客様に支援やサービス提供を行うパターンです。 0% H2 調査 H7 調査 H12 調査 H17 調査 H22 調査以下、それぞれのパターンごとに、支援策の代表的な事例をご紹介いたします。 Housing Finance 2014 Spring 39 特集育む UR が直接実施する支援策の事例住まい ▼親族の近居支援制度▼ 「子育て支援」という言葉をよく目にするようになったのは、ここ最近のことです。背景には、少子化が危機的な状況にまで陥っているのもさることながら、そもそ ▼住戸の改良 ▼ 昭和 30〜50 年代建設の「メインストック」団地住戸もかつてに比べて「子育て」が大変難しいものになっての内装・設備が今の子育て世帯のニーズと合っていない、しまっているという事情があります。その原因の一つがということは先に述べたとおりです。これについては、核家族化の進行です。かつては大家族の中で育児・家空きの出た住戸から順次、需要等を勘案しながら、リビ事・稼業（仕事）を複数の者が分担していました。しかングダイニングへの間取り変更、和室のフローリング化、し今では子どもが産まれたら、育児・家事・稼業を父親水回り設備の取り換え、といったリニューアル（リフォと母親の２人、場合によっては１人の親が全てこなさなーム）工事を行っております。ければなりません。しかも苦労を分かち合える同じ子育そこから更に一歩進めて、目玉企画として「子育て世て世帯が少子化により近隣にいなくなってしまいまし帯向けリニューアル」を実施した団地もあります。例えた。逆に周囲から、子どもの泣き声や足音がうるさいとば、家族の伝言板や子どもの落書きに使えるホワイトボ苦情を言われて悩んでいる子育て世帯も少なくありませード壁、開き戸の指詰めガード、室内物干し、柱の身長ん。このような孤独な子育て、いわゆる「孤育て」の環計など、子育て世帯に対象を絞った住戸改良を行った事境にあっては、育児ノイローゼになる親が出てきたり、例があります【図表４】。もうこれ以上子どもを産みたくないと思う親が出てくるのも無理ありません。図表４ほうせい子育て世帯向けリニューアル住戸の事例（名古屋市・豊成団地） μ˳ႎƴႉǛؕᛦƱƠƨᓳƪბƖƷƋǔᩎ‫׊‬ൢƴŵ ǑƘ᧏ƚ᧍ǊƢǔ ᳆Ჾ᳅ƷȉǢƴƸ ਦᛄǊǬȸȉǛ੔ဇŵ ៲ᧈᚘǛᚨፗŵ Ɠ‫܇‬ಮƷ঺ᧈǛᚡƠƯ ࣬ƍЈƮƘǓƴȷȷȷŵ ǫȩȸုǛ̅ဇƠƨŴ ȢȀȳԧ᫘ƳȪȓȳǰŵ ُƴțȯǤȈȸȜȸȉǛᚨፗŵ Ɠ‫܇‬ಮƱƷᡲዂȜȸȉƴᲛ ϙჇǋᝳǕǔȞǰȍȃȈࡸŵ 40 Housing Finance 2014 Spring ӓኛ‫ܴ׹‬ϋཋ࠮ŵ ᩋƷଐǋܴϋ࠮ƠƕӧᏡᲛ コソダテ UR 図表５〜UR 賃貸住宅における子育て支援の取り組み〜近居促進制度近くにいると、いざというとき安心。ときどき両親に子どもを見てもらえる。【同一団地】高齢者世帯【隣接団地】概ね２kmまで子育て世帯子育て世帯そこで、子育て世帯の親族の方が育児の手伝いをしやり、３年の定期借家契約となっております。例えば、町すくなるよう、子育て世帯とその親族（直系血族または田市にある 65m2 の物件を、共益費込で月額 102,600 円３親等内）の両者が同一・隣接する UR 賃貸住宅に近居のところ 79,500 円にてご提供した事例がございます。することとなった場合、新しく住まわれる方の世帯の家詳しくは UR 都市機構のウェブサイトにてご確認くだ賃を５年間５％割引する制度を設けました【図表５】。さい（「そのママ割 UR」で検索）。頼ることのできる親族がいらっしゃる方ばかりではななお、子育て世帯向けの家賃減額につきましては、国いので、本来ならば地域や行政がしっかりと子育てを支の支援制度を活用し、対象となる団地・住戸の拡大と期えていかなければなりません。それでも幸いにも頼るこ間の延長を図っていく予定です。とのできる親族がいらっしゃる方であれば、このような制度を活用して、親族ぐるみで子育てに携わっていただければと思います。 ▼集会所のキッズルーム化▼ UR 賃貸住宅が他の民間賃貸住宅と異なる大きな特徴の一つに、賃貸住宅でありながら「集会所」を多くの団 ▼子育て世帯向け家賃減額▼ 地に併設している点があります。集会所は、居住者どうそれにしても一体なぜここまで少子化が進んでしまっしの集まり、家族パーティー、サークル活動、季節イベたのでしょうか。様々な理由が言われてますが、大きなント、カルチャー教室などに活用されています。集会所要因として、若者世代の所得が減少しているのにもかかは事前予約した時間のみ使用することができ、予約のあわらず養育費・教育費の負担は高止まりしたまま、といった時間以外は施錠されており自由に使うことはできまう点が挙げられています。こと住居費に関しても、子育せん。て世帯は独身世帯や高齢者世帯よりも広くて設備の整っこうした集会所の有効活用を兼ねて、内装をキッズルた住宅を必要としますから、かかる家賃やローンの負担ーム化し、毎週決まった日時に事前予約無しで子育て世も高額にならざるを得ません。帯が遊べるよう開放している団地があります【図表６】。そうした日々のやりくりに苦慮する子育て世帯の支援居住者は気が向いたときに訪れて子どもを遊ばせるこ策として、一部の限られた団地・住戸ではありますが、とができます。キッズルームで団地内の同じ子育て世帯子育て世帯を対象とした家賃減額を実施しています。４と知り合うきっかけにもなります。ただし、保育士など月現在の制度では東京都内の一部物件のみが対象であを配属していないため、実態としては公園で子育て世帯 Housing Finance 2014 Spring 41 特集図表６育む集会所をキッズルーム化した事例（鎌ヶ谷市・パークサイド鎌ヶ谷）住図表７まい事業者が運営するキッズルームの事例（足立区・ハートアイランド新田）どうしが出会う状況とそれほど違いはありません。保育になりました。子育て支援の取り組みは、広く認知を図士またはそれに準ずる人を配属することができたら利用っていくためには何より継続して実施していくことが重者の安心感にもつながって良いのでしょうが、専任の人要なポイントの一つのようです。を配属するのは容易ではありません。そこで、次節のように事業者と連携するなどの工夫により、実現に努めているところです。 ▼賃貸施設賃料の 50％割引き▼ UR 賃貸住宅の団地には、住戸だけではなく店舗用賃貸施設（テナント）もあり、事業者が団地居住者や周辺事業者と連携して実施する支援策の事例居住者の方に物品販売やサービス提供をしています。最近では、このテナントを借りて新しく保育園を開設する保育事業者も増えてきています。保育需要の高いエリアでは、70m2 前後（20 坪）の店舗用テナントを複数軒ま ▼事業者運営のキッズルーム ▼ 数は少ないですが、ＵＲ都市機構が団地内に整備したとめ借りして一つの保育園として運営している事業者もおられます【図表８】。キッズルーム専用施設にて、地域の NPO や社会福祉法 UR 賃貸住宅のテナントで保育園を運営すると、次の人がキッズルームの運営・管理を行っている事例がありようなメリットがあります。まず一つは、UR 賃貸住宅ます【図表７】。の団地敷地内にふんだんにある広場や緑地スペースを園この事業者運営タイプのキッズルームの場合、事業者庭として代用できることです。よくあるテナントビルのが専任の従事者を配属しています。この専任従事者は、保育園では園庭を確保できず、車の行き交う危険な道路居住者向けのイベントを定期的に実施したり、対面で育をつたって公園まで遊びに行く、という事例は珍しくあ児相談に応じたりと、子育て世帯がもっとキッズルームりません。UR 賃貸住宅の団地には、安心して子どもたに訪れたくなるように様々な工夫をしています。ちを遊ばせることのできる広場が目の前にある、というこうした事業者運営のキッズルームでは、いずれもオ恵まれた立地のテナントが多数ございます。ープン当初は利用者は低迷しておりました。しかし、マそしてもう一つ大きなメリットは、UR 賃貸住宅の店マ友ネットワークによる口コミなどを介して内容の良さ舗用テナントにて保育事業を運営する場合、賃貸料がが認知されるにつれ、次第に利用者が増加してくるよう 50％割引になることです※1。保育事業は他の物販やサ 42 Housing Finance 2014 Spring コソダテ UR 図表８団地１階のテナントを複数軒借りて保育事業を実施している事例園の目の前は団地の広場になっている（横浜市・洋光台中央団地）図表９〜UR 賃貸住宅における子育て支援の取り組み〜住戸を利用した保育事業の事例「おうち保育園ごたんだ」間取りや設備は一般住戸と全く一緒（品川区・オーバルコート大崎ビュープラザ）写真提供：認定 NPO 法人フローレンスービス事業に比べると賃料の負担力が弱く、どうしてもす。もはや待機児童の多いエリアの団地には空き敷地も条件の良いテナントを確保することができません。そこ空きテナントも残っておりません。それでもなお重くので UR 都市機構は、居住者の利便にもつながることかしかかる待機児童問題を少しでも解消しようとする保育ら、保育事業者の賃貸料を優遇し、保育園の誘致を積極事業者のご提案をもとに、UR 都市機構は平成 22 年か的に進めております。ら団地の空き住戸にて保育事業を実施できるようにいた UR 賃貸住宅に入居しようとする子育て世帯のお客様しました※2。からよく尋ねられるのですが、団地の居住者が優先して店舗用テナントと違って住戸には台所・トイレ・風呂団地内の保育園に入園できるという仕組みは、残念ながなどが予め備わっていますので、事業者にとっても初期ら今のところございません。投資が少なく済むというメリットがあります。事業の規模としては、およそ 70m2 前後の住戸で約９名程度の乳 ▼住宅を利用した保育事業▼ 幼児を保育している事例が多いです【図表９】。「UR 賃貸住宅に入居したら団地内の保育園に優先入住戸は本来、居住するための場所ですから、そこで保園できるのか」という質問が出てくるほど、待機児童問育事業を実施するとなると、周辺住戸に居住されている題はいまだ深刻な状況が続いています。待機児童になっ方々のご理解や市や区など地方自治体のご協力が欠かせてしまった保護者は、様々な代替手法を駆使して対応しません。条件の整った団地から少しずつ開園の実績が増なければならず、それに費やされる時間と労力たるや生えてきており、平成 26 年４月時点で、全国 19ヶ所の団半可なものではありません。待機児童数は公表上の数値地にて実施されています。実質 80 万人以上とも言われなら２万人、潜在的待機児童を含めれば 80 万人とも言る待機児童数の前ではほんの微力ではありますが、保育われていますから、社会的損失は甚大です。所探しに苦慮されている待機児童世帯の少しでも助けに団地の空き敷地や空きテナントにも保育園は次々と開なれば幸いです。設されており、平成 25 年３月末現在で、全国の UR 賃貸住宅の団地には合計 332 箇所もの保育園がございま ※ 1 団地・テナントによって割引が適用されない場合があります。 ※ 2 保育事業を実施できる対象団地・対象住戸は、団地の状況や地方自治体の協力体制などから都度判断させていただいております。 Housing Finance 2014 Spring 43 特集育む民間事業者との連携による新たな子育て支援策の取り組み住まい ▼放課後の小学生見守り＋定期的イベント▼ 一時預かり保育と並んで子育て世帯からのニーズの高い支援策が「小学生の放課後の居場所」です。そこで団地の集会所に「コーディネーター」を配属し、放課後の UR 都市機構は、さらに子育て支援を推進すべく、様々な分野の民間事業者と連携して、これまでに無かった新しい取り組みに挑戦しております。小学生のゆるやかな見守りと子育て世帯向けイベントを定期的に実施する、という試みを行いました。コーディネーターは保育士などの資格を持っておりませんが、育児経験のある女性です。土日含めて週２、３ ▼集会所を活用した一時預かり保育 ▼ 日集会所に在室し、普段はイベントの準備などをします。その事例の一つとして、さきほど紹介した集会所を活団地の小学生たちは放課後になると集会所を訪れ、コー用し、一時預かり保育（託児サービス）を実施した事例ディネーターと会話したり、友達どうしで遊んだり、宿があります【図表 10】。題をしたり、また外に遊びに行ったりと自由に利用しま一時預かり保育は、買物や美容院などの用事を済ませす。学校や児童館の学童保育と違う管理されない自由さたい時や親が病気になってしまった時に利用したいなが、小学生たちには第２の家のように使えると評判でしど、子育て世帯からの要望の高い支援策の一つです。した。かし、事業者側にとっては、利用者が一定ではないので併せて月に１〜２回継続的に、工作遊びやお菓子づくどうしても経営上不安定になりやすいため、独立した事りなど様々なイベントを開催しました。平易な内容では業として成立させづらいという難点がありました。そこありましたが、あまり縛らずに子どもたちのやりたいよで、既に内装や設備の整った集会所を毎週決まった時間うに任せた点や、朝から夕方まで一日中開催していたた帯に限りお貸しすることにより、事業者が大きな負担なめ都合の良い時間に参加できたことが高い評価につながく一時預かり保育事業を実施できるようにいたしましったようです【図表 11】。た。一時預かり保育の実施に適した集会所は限られていこのコーディネーターを中心とした「放課後の小学生ますが、多くの団地で一時預かり保育の導入が進むよう、見守り＋定期的イベント」の取り組みは大変評判が良く、現在さらなる試行検討を行っているところです。居住者どうしのコミュニティ醸成にもつながったようで図表 10 44 集会所における一時預かり保育の事例お子様のお預かりだけでなく遊び・教育にも配慮（港区・シーリアお台場）写真提供：㈱パソナフォスター Housing Finance 2014 Spring 図表 11 子育て世帯向けイベント「クリスマスカードを作ろう」（八千代市・八千代ゆりのき台パークシティ）写真提供：㈱ JTB コーポレートセールスコソダテ UR 〜UR 賃貸住宅における子育て支援の取り組み〜す。この取り組みを他の団地にも水平展開できないか、民間事業者と連携を図りながら試行検討をしているところです。子育て支援のさらなる充実を目指して就職を機に実家を出る、結婚を機に新居に移るという機会においては、多くの若い方に UR 賃貸住宅を選んでいただいております。ところがその後、子どもが生まれ成長するに従い、住んでいる UR 賃貸住宅が手狭になると、転居を考えられる方が少なくありません。弊社としてはそこで更に広い別の UR 賃貸住宅に転居していただけるとありがたいのですが、いい機会だからとばかりに分譲住宅をご購入され、退去されてしまうのが実状です。つまり、子育て世帯を対象にしたときの UR 賃貸住宅の最大の競合相手は「分譲住宅」であり、UR 都市機構としては、子育て世帯のお客様に分譲住宅に移られることなくできるだけ長く UR 賃貸住宅に居住し続けていただくよう、様々な子育て支援策を打ち出しているのだ、とも言えます。とはいえ実際のところ、一度分譲住宅の購入に傾いてしまったお客様を賃貸住宅に引き留めておくことは大変困難であることが分かっています。様々な調査結果を見ても、たとえ賃貸の家賃が分譲の「住宅ローン＋管理費修繕費＋固定資産税」の合計より安く上がろうとも、賃貸住宅は、分譲住宅に住みたいと思う期待感に敵わないことが示されています。そうなると UR 都市機構としてできることは、子育て世帯のお客様がせめて UR 賃貸住宅に住んでいる間は、満足のいく子育てができるよう支援策や環境を整えていくことしかありません。お客様が UR 賃貸住宅から退去されるときに「UR 賃貸住宅は子育てに良かったね」と思っていただけるよう、これからも UR 都市機構は子育て支援のさらなる充実を図ってまいります。 Housing Finance 2014 Spring 45