マンスリー・ウォッチ 米国リート市場 販売用資料 2016年6月 フィデリティ投信株式会社 米国リートの相場動向（過去1年間） 米国リート相場は、2015年後半から2016年2月上旬にかけて、中国景気後退懸念や原油安が投資家心理を冷やした ことから下落しました。その後投資家心理の回復や米国リートの割安感に注目が集まったことなどから反発し上昇傾 向となりました。 為替相場で円高米ドル安が進行したことから、円ベースの米国リートは、米ドルベースよりも回復が遅れてきましたが、 足元では米ドル高への反転が追い風となっています。 米国リートと米ドル円の推移（過去1年間） 米国リートと米ドル円の騰落率と 米ドル円為替レート 米国リート（米ドルベース）（左軸） 米国リート（円ベース）（左軸） 米ドル円（右軸） 2016年 （米ドル円） 120 140 5月末 米国リート 110.6 騰落率（米ﾄﾞﾙﾍﾞｰｽ） 110 130 100 123.7 99.2 90 120 80 1カ月間 3カ月間 6カ月間 1年間 2.4% 10.1% 7.9% 10.6% 109.8 113.6 122.8 123.7 米ドル円騰落率 1.1% -2.4% -9.7% -10.3% 米国リート 騰落率（円ﾍﾞｰｽ） 3.5% 7.5% -2.5% -0.8% 米ドル円為替レート 110.9 110.9 110 70 60 15年5月 15年8月 15年11月 16年2月 100 16年5月 （注）Bloombergよりフィデリティ投信作成。左グラフの米国リートはFTSE NAREIT Equity REITsインデックス。期間初を100として指数化。米ドル円は実数値。2015年5 月末～2016年5月末。 米国リートのセクター別の騰落率 米国リートのセクター別の推移（過去1年間） 150 オフィス・物流 住宅 ホテル・リゾート 倉庫 インフラストラクチャー 小売 多角 ヘルスケア 林業 1カ月間 ｵﾌｨｽ･物流 140 倉庫 130 135.1 ｲﾝﾌﾗｽﾄﾗｸﾁｬｰ 115.0 3カ月間 18.0% 7.0% 12.0% 小売 住宅 -0.2% 4.1% 4.4% 7.7% 8.3% 3.8% 11.7% 13.1% 多角 3.4% 14.2% 4.6% 2.4% ﾎﾃﾙ･ﾘｿﾞｰﾄ -2.8% 0.4% -8.4% -18.9% 2.3% 13.0% 12.3% 5.4% 4.9% 8.8% 35.1% 22.4% 0.7% 7.4% 8.5% 15.0% 住宅 113.1 ﾍﾙｽｹｱ 110 ｵﾌｨｽ･物流 112.0 倉庫 4.9% 小売 111.7 林業 -1.2% 林業 107.4 90 ｲﾝﾌﾗｽﾄﾗｸﾁｬｰ 2.6% 12.2% ﾍﾙｽｹｱ 105.4 80 多角 102.4 ﾎﾃﾙ･ﾘｿﾞｰﾄ 70 60 15年5月 1 1年間 2.5% 120 100 6カ月間 81.1 （注）Bloombergよりフィデリティ投信作成。FTSE NAREIT REITsインデッ クスの各セクター指数。左グラフは期間初を100として指数化。2015年5月 末～2016年5月末。米ドルベース。 上記は過去の実績であり、将来の傾向、数値等を保証もしくは示唆するものではありません。 最終ページを必ずご確認ください。 15年8月 15年11月 16年2月 16年5月 マンスリー・ウォッチ 米国リート市場 販売用資料 2016年6月 フィデリティ投信株式会社 米国リートの相場動向（長期） 米国リートと米ドル円の推移 （米ドル円） 350 15,567 米国リート（米ドルベース）（左軸） 12,800 315.0 6,400 米国リート（円ベース）（左軸） 300 米ドル円（右軸） 3,200 5,482 250 1,600 200 800 150 400 110.9 100 200 50 100 50 71年12月 0 76年12月 81年12月 86年12月 91年12月 96年12月 01年12月 06年12月 11年12月 （注）Bloombergよりフィデリティ投信作成。米国リートはFTSE NAREIT Equity REITsインデックス。期間初を100として指数化、対数グラフで表示。 米ドル円は実数値。1971年12月末～2016年5月末。 米国商業用不動産の都市別市況の動向 米国オフィスの都市別入居率の推移 米国オフィスの都市別賃料の推移（期間初＝100） 95% 150 140 90% ニューヨーク サンフランシスコ 130 サンフランシスコ 85% ニューヨーク 120 シアトル シアトル 110 80% シカゴ シカゴ 100 デトロイト デトロイト 75% 90 70% 07年 80 09年 11年 13年 15年 07年 09年 11年 13年 15年 （注）Bloombergよりフィデリティ投信作成。2007年3月末～2016年3月末。四半期ベース。 ※オフィス全体の集計であり、米国リートが管理・運営する物件以外のオフィスも含みます。米国リートは商業用不動産の中でも相対的に優良な物件を管理・運営す る傾向があるため、米国リート・オフィスの入居率は、オフィス全体の動向を上回ると想定されます。なお、2015年12月末時点の米国リート保有物件全体の入居率 は約95％となっています。 2 上記は過去の実績であり、将来の傾向、数値等を保証もしくは示唆するものではありません。 最終ページを必ずご確認ください。 マンスリー・ウォッチ 米国リート市場 販売用資料 2016年6月 フィデリティ投信株式会社 米国リートのバリュエーションの動向 NAVは、純資産価値（資産-負債）を意味します。 NAVプレミアムは以下の式で算出します。 NAV プレミアム 1口当たり リート取引価格 1口当たり NAV NAVプレミアム＝（1口当たりリート取引価格－1口当たり NAV）÷1口当たりNAV 米国リートとNAVプレミアムの推移 米国リート（左軸） NAVプレミアム（右軸） NAVプレミアム平均（右軸） 3,200 50% 1,600 1,638 25% 800 2.8% 0% -2.9% 400 200 -25% 100 -50% 50 90年 92年 94年 96年 98年 00年 02年 04年 06年 08年 10年 12年 14年 16年 （注）Bloomberg、FMR Co等よりフィデリティ投信作成。期間：1990年1月末～2016年5月末。米国リートはFTSE NAREIT Equity REITsインデックス。期間初を100として指数化、対数グラフで表示。米ドルベース。 米国リートの配当利回り等の推移 米国リート配当利回り 米国10年国債利回り 米国リートと米国10年国債の利回り格差 利回り格差期間平均 20% 米国リート配当利回り 15% 3.9％ 10% 利回り格差 2.1％ 5% 利回り格差平均 0% 0.2％ -5% 米国10年国債利回り 1.8％ -10% 72年 77年 82年 87年 92年 97年 02年 07年 12年 （注）BloombergおよびNAREITよりフィデリティ投信作成。1972年1月末～2016年5月末。米国リートはFTSE NAREIT Equity REITsインデックス。 3 上記は過去の実績であり、将来の傾向、数値等を保証もしくは示唆するものではありません。 最終ページを必ずご確認ください。 マンスリー・ウォッチ 米国リート市場 販売用資料 2016年6月 フィデリティ投信株式会社 【注目ポイント】 過去の米国政策金利引き上げ局面で米国リートは大幅上昇 過去2回の米国利上げ局面で、米国リート（米ドルベース）は大幅に上昇しました。 景気拡大とインフレ加速の可能性を確認したうえで、米連邦準備制度理事会（FRB）は利上げを行います。つまり、利 上げ局面は景気拡大局面であり、米国リートの業績成長が期待できます。これらにより、米国リートは過去の利上げ局 面において堅調に推移してきました。 また、利上げされても長期金利が上昇するとは限りません。過去では、利上げ局面を通じてインフレ加速への懸念が抑 制された結果、長期金利は低下しました。 景気拡大・ 米国リート業績 成長局面 利上げ局面 米国リートの 上昇期待 ※市場環境等によって、必ずしも上記のような動きが見られないこともあります。 過去の利上げ局面と米国10年国債利回りおよび米国リートの推移 利上げ局面 米国リート（左軸） 米国政策金利（右軸） 1600 米国10年国債利回り（右軸） 10% ② ① 800 8% 400 6% 200 4% 100 2% 50 93年9月 0% 95年9月 97年9月 99年9月 01年9月 03年9月 05年9月 07年9月 09年9月 11年9月 13年9月 期間 期間始点(月末) 期間終点(月末) 政策金利上昇幅 長期金利上昇幅 ① 94年01月 00年12月 +3.50% (3.00%→6.50%) -0.53% (5.64%→5.11%) ② 04年05月 07年08月 +4.25% (1.00%→5.25%) -0.12% (4.65%→4.53%) 米国リート騰落率 86.9% 79.8% 15年9月 （注）Bloombergよりフィデリティ投信作成。期間：1993年9月末～2016年5月末。米国リートは、FTSE NAREIT Equity REITsインデックス。 米ドルベース。期間初を100として指数化、対数グラフで表示。 4 上記は過去の実績であり、将来の傾向、数値等を保証もしくは示唆するものではありません。 最終ページを必ずご確認ください。 マンスリー・ウォッチ 米国リート市場 販売用資料 2016年6月 フィデリティ投信株式会社 【米国リートの保有者分布】 さまざまな投資主体が保有 米国リートはさまざまな投資主体が保有しています。保有者が分散されていることは、市場の安定化につながると期 待されます。 米国リートに投資する日本の投資信託の比率は7％にとどまっているため、日本の投信の資金流出入動向が米国 リート相場に与える影響は限定的と言えます。 米国リートの保有者の分布 リート関係者, 5% その他, 1% 米国のリート投信 (アクティブ), 15% 個人, 15% 米国のリート投信 (パッシブ), 4% 米国リートETF, 7% 米国のその他の投 信, 7% 委託運用（年金等）, 17% 米国のインデックス 投信, 8% 年金(直接投資), 7% ヘッジファンド, 4% 米国のその他の 日本のリート投信, ETF, 5% 7% (注)FMR Coよりフィデリティ投信作成。 2015年9月時点。 【今後の米国リートの見通し】 ポートフォリオ・マネージャーのコメント 今後の米国リートでは良好なパフォーマンスが期待できると考えています。 商業用不動産のファンダメンタルズは良好です。米国において持続的な経済成長と雇用 改善が見られる一方、商業用不動産供給は抑制されており、米国リートの利益増加と増 配が引き続き見込まれます。 米国リートの資金調達環境は依然として良好です。債務による資金調達コストは低水準 のままとなっています。米国リート相場が上昇したことで、株式発行による資金調達環境 も改善しています。 配当利回り、NAVプレミアム、株価キャッシュフロー倍率などの尺度から見て米国リート に割高感はありません。 ポートフォリオ・マネージャー スティーブ・ビューラー 今後株式発行を原資としたM&A（買収・合併）等が増加する可能性があります。適切な 企業行動は米国リート相場への追い風になると期待されます。 特に、オフィス需要の増加や内需拡大を追い風に今後の成長が期待できる、オフィス・物 流セクターおよび住宅セクター等の銘柄に注目しています。 ※当資料作成時点の見方です。今後予告なく変更されることがあります。 5 上記は過去の実績であり、将来の傾向、数値等を保証もしくは示唆するものではありません。 最終ページを必ずご確認ください。 マンスリー・ウォッチ 米国リート市場 販売用資料 2016年6月 フィデリティ投信株式会社 【主な米国リートの決算内容】 米国リートの2016年第1四半期決算は総じて良好 2016年第1四半期の米国リートの決算は総じて良好な結果となっています。賃貸収入の上昇や高水準の物件稼働 率等によって業績を伸ばすリートが見られました。引き続き米国リートの堅調な業績が期待されます。 パブリック・ストーレッジ （倉庫） 2016年第1四半期は前年同期比で約13.9%の増益※となりました。当四半期は、賃貸倉庫施設の単位面積当たり賃貸 収入の上昇や、新規に買収・開発した賃貸倉庫施設からの収入が増益に寄与しました。フロリダ州、オハイオ州、サウ スカロライナ州、およびテネシー州で合計12件の倉庫施設を合計約9,800万米ドルで買収したほか、合計約2,100万米 ドルをかけて倉庫施設の新規開発と既存施設拡大を実行しました。 ボストン・プロパティーズ （オフィス） 2016年第1四半期は前年同期比で約25.4%の増益※となりました。2016年3月末時点で、同社はニューヨーク、ボストン、 ワシントン、およびサンフランシスコで、合計167件、合計面積430万平方メートルの高級オフィスビル等を管理・運営して います。同社は新規物件の投資機会を積極的に追求しつつ、選別的な物件売却で得た資金を高収益プロジェクトへ活 用する戦略を進める方針です。 サイモン・プロパティー・グループ （小売） 2016年第1四半期は前年同期比で約15.4%の増益※となりました。既存の小売施設と新規開発・拡大した小売施設の 両方が増益に貢献しました。当四半期は、同社が運営するニューヨークのショッピングモール「ルーズベルト・フィールド」 のリニューアルを完了しました。2016年3月末時点で、小売施設の再開発・拡大に関する33件のプロジェクトが米国と欧 州で進行中です。 ホスト・ホテル・アンド・リゾート （ホテル・リゾート） 2016年第1四半期は前年同期比で約17.1%の増益※となりました。ホテル短期滞在需要の増加やコスト削減等が増益 要因となりました。当四半期は、マリオット・マーキス・サンディエゴ等の再開発や、リッツ・カールトン・マリーナ・デル・レ イの客室の改装等、合計1億6,700万米ドルの投資を実行しました。 プロロジス （物流） 2016年第1四半期は前年同期比で約24.5％の増益※となりました。当四半期の既存物件稼働率は前年同期比0.2％上 昇し96.1％となりました。2016年3月末時点で、同社は3,380件、合計面積6,200万平方メートルの物流施設を北米、南 米、欧州、およびアジアで管理・運営しています。 （注）各個別リート資料およびBloombergよりフィデリティ投信作成。 ※1株当たりFFOより算出。FFO（エフ・エフ・オー、Funds From Operations）は、リートが本業である不動産賃貸業から得るキャッシュフローのう ち、投資家に配分可能な金額を示すもので、リートの収益力を測る指標として最もよく使われます。 ※掲載されている個別の銘柄・企業名については、あくまで参考として述べたものであり、その銘柄又は企業の株式等の売買を推奨するものでは ありません。また、当ファンドへの組み入れを保証するものではありません。 6 上記は過去の実績であり、将来の傾向、数値等を保証もしくは示唆するものではありません。 最終ページを必ずご確認ください。 マンスリー・ウォッチ 米国リート市場 販売用資料 2016年6月 フィデリティ投信株式会社 （ご参考）主な資産の騰落率と米国実質GDP成長率 主な資産の騰落率（米ドルベース）と米国実質GDP成長率 米国リート 米国国債 米国投資 適格債 米国ハイ・ イールド債券 米国株式 バンクローン 1997年 20.3% 9.6% 9.7% 12.9% 33.4% 8.3% 4.4% 1998年 -17.5% 10.0% 10.0% 2.9% 28.6% 5.3% 5.0% 1999年 -4.6% -2.4% -2.4% 2.4% 21.0% 4.7% 4.7% 2000年 26.4% 13.3% 12.7% -5.3% -9.1% 4.9% 2.9% 2001年 13.9% 6.8% 8.0% 4.5% -11.9% 2.6% 0.2% 2002年 3.8% 11.6% 11.1% -0.5% -22.1% 1.1% 2.0% 2003年 37.1% 2.3% 4.1% 28.0% 28.7% 11.0% 4.4% 2004年 31.6% 3.5% 3.9% 10.9% 10.9% 5.6% 3.1% 2005年 12.2% 2.8% 2.5% 2.8% 4.9% 5.7% 3.0% 2006年 35.1% 3.1% 3.8% 10.7% 15.8% 7.3% 2.4% 2007年 -15.7% 9.1% 7.5% 2.6% 5.5% 1.9% 1.9% 2008年 -37.7% 14.0% 6.1% -26.1% -37.0% -28.8% -2.8% 2009年 28.0% -3.7% 3.7% 58.1% 26.5% 44.9% -0.2% 2010年 28.0% 5.9% 6.7% 15.1% 15.1% 10.0% 2.7% 2011年 8.3% 9.8% 8.5% 4.4% 2.1% 1.8% 1.7% 2012年 18.1% 2.2% 4.9% 15.5% 16.0% 9.4% 1.3% 2013年 2.5% -3.3% -2.7% 7.4% 32.4% 6.2% 2.5% 2014年 30.1% 6.0% 6.3% 2.5% 13.7% 2.1% 2.5% 2015年 3.2% 0.8% 0.4% -4.6% 1.4% -0.4% 2.0% 2016年* 6.0% 3.3% 3.9% 8.1% 3.6% 4.2% 2.0% 1年間 10.6% 3.2% 3.2% -0.9% 1.7% 0.6% 3年間 34.3% 8.0% 8.9% 9.0% 37.0% 8.8% 5年間 63.6% 16.6% 19.0% 29.2% 73.6% 21.2% 10年間 101.8% 58.8% 62.5% 102.8% 104.4% 51.0% 15年間 392.4% 99.7% 108.3% 198.4% 125.3% 95.3% （注）RIMESおよびBloombergよりフィデリティ投信作成。2016年5月末時点（米国実質GDP成長率は2016年第1四半期時点）。 7 米国実質GDP 成長率 上記は過去の実績であり、将来の傾向、数値等を保証もしくは示唆するものではありません。 最終ページを必ずご確認ください。 マンスリー・ウォッチ 米国リート市場 販売用資料 2016年6月 フィデリティ投信株式会社 ご注意点 ● 当資料は、信頼できる情報をもとにフィデリティ投信が作成しておりますが、正確性・完全性について当社が責任を負う ものではありません。 ● 当資料に記載の情報は、作成時点のものであり、市場の環境やその他の状況によって予告なく変更することがあります。 また、いずれも将来の傾向、数値、運用結果等を保証もしくは示唆するものではありません。 ● 当資料に記載されている個別の銘柄・企業名については、あくまでも参考として申し述べたものであり、その銘柄又は 企業の株式等の売買を推奨するものではありません。 ● 当資料にかかわる一切の権利は引用部分を除き当社に属し、いかなる目的であれ当資料の一部又は全部の無断での 使用・複製は固くお断りします。 ● 投資信託のお申し込みに関しては、下記の点をご理解いただき、投資の判断はお客様自身の責任においてなさいます ようお願い申し上げます。なお、当社は投資信託の販売について投資家の方の契約の相手方とはなりません。 ● 投資信託は、預金または保険契約でないため、預金保険および保険契約者保護機構の保護の対象にはなりません。 ● 販売会社が登録金融機関の場合、証券会社と異なり、投資者保護基金に加入しておりません。 ● 投資信託は、金融機関の預貯金と異なり、元本および利息の保証はありません。 ● 投資信託は、国内外の株式や公社債等の値動きのある証券を投資対象とし投資元本が保証されていないため、当該 資産の市場における取引価格の変動や為替の変動等により投資一単位当たりの価値が変動します。従ってお客様の ご投資された金額を下回ることもあります。又、投資信託は、個別の投資信託毎に投資対象資産の種類や投資制限、 取引市場、投資対象国等が異なることから、リスクの内容や性質が異なりますので、ご投資に当たっては目論見書や 契約締結前交付書面を良くご覧下さい。 ●ご投資頂くお客様には以下の費用をご負担いただきます。 ・申込時に直接ご負担いただく費用：申込手数料 上限 4.32%（消費税等相当額抜き4.0%） ・換金時に直接ご負担いただく費用：信託財産留保金 上限 1％ ・投資信託の保有期間中に間接的にご負担いただく費用：信託報酬 上限 年率2.0844%（消費税等相当額抜き1.93%） ・その他費用：上記以外に保有期間等に応じてご負担頂く費用があります。目論見書、契約締結前交付書面等で ご確認ください。 ご注意）上記に記載しているリスクや費用項目につきましては、一般的な投資信託を想定しております。費用の料率に つきましては、フィデリティ投信が運用するすべての公募投資信託のうち、徴収する夫々の費用における最高の料率を 記載しておりますが、当資料作成以降において変更となる場合があります。投資信託に係るリスクや費用は、夫々の投資 信託により異なりますので、ご投資をされる際には、事前に良く目論見書や契約締結前交付書面をご覧下さい。 フィデリティ投信株式会社 金融商品取引業者：関東財務局長（金商）第388号 加入協会：一般社団法人投資信託協会、一般社団法人日本投資顧問業協会 8 IM160606-3 CSIS160609-6
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