投資家の皆さまへダイワ世界リート・ファンド（毎月分配型）～世界 REIT 最近の市況について 2008 年 1 月大和証券投資信託委託株式会社世界的に株価が下落する中、世界 REIT 市場についても軟調推移が続いていますが、以下、市場下落の要因と今後の注目点、並びに今後の運用方針についてまとめました。 <要因> 要因１サブプライムローン（米国の信用力の低い個人向け住宅ローン）問題による信用収縮英国・米国共に REIT 価格が下落した要因のひとつに、信用収縮によるクレジットスプレッドの拡大が挙げられます。過去数年間、金融緩和が続いた結果、クレジットスプレッドは大幅縮小し、資金調達コストが低下しました。その中で、PE（プライベート・エクイティ）ファンドなど、レバレッジ（借入金）を活用した投資家が、REIT を含む不動産の取引に参入し、REIT 価格を押上げる役割を果たしてきたといえます。しかし、サブプライムローン問題に伴いクレジットスプレッドが拡大し、金融機関等の融資基準の厳格化によって資金調達コストも上昇してきたことから、REIT を含む M&A は大幅に減少し、REIT 価格も下落する結果となりました。また、実物不動産市場も、調達コスト上昇で、売買が手控えられるようになりました。米国社債スプレッドの推移 bp(ベーシスポイント） 300 250 200 150 100 50 06/30/2007 11/30/2006 04/30/2006 09/30/2005 02/28/2005 07/31/2004 12/31/2003 05/31/2003 10/31/2002 03/31/2002 08/31/2001 01/31/2001 06/30/2000 11/30/1999 04/30/1999 09/30/1998 02/28/1998 07/31/1997 12/31/1996 0 出所：Bloomberg 当資料のお取扱いにおけるご注意 ■当資料は大和証券投資信託委託株式会社により作成された販売用資料です。当ファンドの取得をご希望の場合には投資信託説明書（交付目論見書）をあらかじめ、または同時にお渡しいたしますので、必ず内容をご確認いただき、ご自身でご判断ください。■当資料は、各種の信頼できると考えられる情報源から作成しておりますが、その正確性・完全性が保証されているものではありません。■当資料の中で記載されている内容、数値、図表、意見等は当資料作成時点のものであり、今後予告なく変更されることがあります。■当資料中における運用実績等は参考とする目的で過去の実績および結果を示したものであり、将来の成果を示唆・保証するものではありません。■信託財産に生じた利益および損失は、すべて受益者に帰属します。投資に関する最終決定はお客さまご自身の判断でなさるようお願い申し上げます。■分配金額は、収益分配方針に基づいて委託会社が決定します。あらかじめ一定の額の分配をお約束するものではありません。分配金が支払われない場合もあります。■投資信託は、預金や保険契約とは異なり、預金保険・保険契約者保護機構の保護の対象ではありません。■証券会社以外でご購入いただいた投資信託は、投資者保護基金の対象ではありません。 -1- 要因 2 セントロ・プロパティーズ（豪州 REIT）の経営危機 2007 年 12 月 17 日、セントロ・プロパティーズは、銀行団から債務の返済を迫られ、資金繰りのリスクが出たことから株価が 1 日で 76％下落しました。豪州市場は相対的にサブプライムローン問題の影響が少ないと考えられていたため、その影響は豪州 REIT のみならず、世界の REIT 市場に広がりました。しかしながら同社は、債務比率が高い上、保有する米国の商業施設のクオリティが低い等、同社独自の要因に基づく部分が大きいと考えられます。要因 3 リセッション懸念の高まり年末年始に発表された米国経済統計から、リセッション懸念が高まりました。住宅市場の低迷、原油価格の上昇などによって、足元では米国経済の下振れリスクが高まっている状況です。週 2007/12/24～30 2007/12/31～経済指標ニュース・ケース・シラー住宅価格指数(10月）　前年比6.1％低下・新築住宅販売件数(11月）　前年比34％減少・ISM景製造業気指数(12月）　47.7と50割れ・雇用統計(12月)　失業率が５％に上昇非農業部門雇用者数　18,000人増に鈍化・ブット前パキスタン首相暗殺・カナダでABCPについての協定成立・メリルリンチが政府系ファンドからの出資を発表・原油先物が100ドル/バレルを突破・FOMC議事録(12月分)　08年成長率が潜在成長率を下回るとの見方 <注目点> 注目点 1 金融政策対応サブプライム問題が顕在化して以降、各国中央銀行は、信用収縮懸念の鎮静化を図るべく、積極的な流動性供給を行ってきています。 ① 米国は金融緩和に転じ、ＦＦレートを 3 回引下げ（5.25%→4.75％→4.50%→4.25%） ② 米国に続き、カナダ（4.50％→4.25％）、英国（5.75％→5.50％）も金融緩和 ③ 主要国の金融当局は、短期資金市場へ継続的な資金供給を実施特に、米連邦準備制度理事会（FRB）の利下げ余地は十分にあると考えられることから、柔軟な金融緩和政策によって深刻な信用収縮や景気後退に陥るリスクは限定的であると考えております。当資料のお取扱いにおけるご注意 ■当資料は大和証券投資信託委託株式会社により作成された販売用資料です。当ファンドの取得をご希望の場合には投資信託説明書（交付目論見書）をあらかじめ、または同時にお渡しいたしますので、必ず内容をご確認いただき、ご自身でご判断ください。■当資料は、各種の信頼できると考えられる情報源から作成しておりますが、その正確性・完全性が保証されているものではありません。■当資料の中で記載されている内容、数値、図表、意見等は当資料作成時点のものであり、今後予告なく変更されることがあります。■当資料中における運用実績等は参考とする目的で過去の実績および結果を示したものであり、将来の成果を示唆・保証するものではありません。■信託財産に生じた利益および損失は、すべて受益者に帰属します。投資に関する最終決定はお客さまご自身の判断でなさるようお願い申し上げます。■分配金額は、収益分配方針に基づいて委託会社が決定します。あらかじめ一定の額の分配をお約束するものではありません。分配金が支払われない場合もあります。■投資信託は、預金や保険契約とは異なり、預金保険・保険契約者保護機構の保護の対象ではありません。■証券会社以外でご購入いただいた投資信託は、投資者保護基金の対象ではありません。 -2- (％) 主要国　政策金利の推移 8 7 米国欧州日本英国 6 5 4 3 2 1 2007年8月 2007年12月 2007年4月 2006年8月 2006年12月 2006年4月 2005年8月 2005年12月 2005年4月 2004年8月 2004年12月 2004年4月 2003年8月 2003年12月 2003年4月 2002年8月 2002年12月 2002年4月 2001年8月 2001年12月 2001年4月 2000年8月 2000年12月 2000年4月 1999年8月 1999年12月 1999年4月 1998年8月 1998年12月 1998年4月 1997年12月 0 出所：ブルームバーグより大和投資信託作成また、金融緩和によってドルの LIBOR 金利（ロンドン銀行間金利）は、過去 2 年間で最低の水準にまで下がってきました。LIBOR の低下によって、銀行間での貸し出し意欲が回復し、ひいては短期金融市場に漂う緊張が緩和されると期待されます。この傾向が続けば、商業用不動産市場にもプラスに働くであろうと予想されます。銀行間金利の推移（米ドル、1ヶ月Libor) （米ドル､1 ヵ月 LIBOR） (％) 6.0 5.8 5.6 単位　％ 5.4 5.2 5.0 4.8 4.6 4.4 4.2 2007/12/31 2007/12/3 2007/11/7 2007/10/12 2007/9/18 2007/8/22 2007/7/27 2007/7/3 2007/6/7 2007/5/11 2007/4/16 2007/3/19 2007/2/21 2007/1/26 2007/1/2 2006/12/4 2006/11/8 2006/9/19 2006/10/13 2006/8/23 2006/7/4 2006/7/28 2006/6/8 2006/5/12 2006/4/13 2006/3/20 2006/2/22 2006/1/3 2006/1/27 4.0 出所：ブルームバーグより大和投資信託作成当資料のお取扱いにおけるご注意 ■当資料は大和証券投資信託委託株式会社により作成された販売用資料です。当ファンドの取得をご希望の場合には投資信託説明書（交付目論見書）をあらかじめ、または同時にお渡しいたしますので、必ず内容をご確認いただき、ご自身でご判断ください。■当資料は、各種の信頼できると考えられる情報源から作成しておりますが、その正確性・完全性が保証されているものではありません。■当資料の中で記載されている内容、数値、図表、意見等は当資料作成時点のものであり、今後予告なく変更されることがあります。■当資料中における運用実績等は参考とする目的で過去の実績および結果を示したものであり、将来の成果を示唆・保証するものではありません。■信託財産に生じた利益および損失は、すべて受益者に帰属します。投資に関する最終決定はお客さまご自身の判断でなさるようお願い申し上げます。■分配金額は、収益分配方針に基づいて委託会社が決定します。あらかじめ一定の額の分配をお約束するものではありません。分配金が支払われない場合もあります。■投資信託は、預金や保険契約とは異なり、預金保険・保険契約者保護機構の保護の対象ではありません。■証券会社以外でご購入いただいた投資信託は、投資者保護基金の対象ではありません。 -3- 注目点 2 不動産市場との乖離歴史的に見れば、米国 REIT が保有する不動産に対して割安に取引された後、12～18 ヵ月において高いパフォーマンスと成ることが分かります。米国 REIT バリュエーション P/NAV-1 天底からのリターン次の 12 ヵ月:-13.5％ 60% -13.5% 次の次の１２ヶ月: 18 ヵ月:-20.1％次の１８ヶ月: -20.1% 40% *P / NAV ＝ REITの市場価格 / REITの時価評価した純資産 20% 0% -20% -40% 次の１２ヶ月: 36.0% 次の 12 ヵ月:36.0％次の１８ヶ月: 45.3% 次の１２ヶ月: 17.3% 次の 12 ヵ月:17.3％次の１８ヶ月: 30.4% 次の１２ヶ月: 26.7% 次の 12 ヵ月:26.7％次の１８ヶ月: 44.3% 次の 18 ヵ月:45.3％次の 18 ヵ月:30.4％次の 18 ヵ月:44.3％ -60% 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 出所：グリーンストリートアドバイザーズ、コーヘンアンドスティアーズ、１９９０年１月から２００７年１１月末まで P/NAV ＝ REIT の市場価格 / REIT の時価評価した純資産プライスNAV （P/NAV） NAV（純資産）とは Net Asset Valueの略語。 NAVは、リートの資産から負債を控除した純資産額のことで、リートの運用が順調なほどその額が大きくなります。これを発行済投資口数で除した「1口当りの NAV」が投資指標の計算においてよく用いられます。 ※1口当りNAV＝（リートの資産－リートの負債） ÷発行済投資口数リートにおいては、プライス・ネットアセットバリュー・レシオ（通称：プライスNAV）が一般的な投資指標となっています。プライスNAVは、リートの価格を1口当りのNAVと比べることで、リート価格が割高か割安かを判断する指標です。一般的に値が大きいほど割高、小さいほど割安と判断されます。プライスNAVから１を引いた値が「 NAVに対するプレミアム」です。 P/NAV ＝ REITの市場価格÷REITの時価評価した純資産当資料のお取扱いにおけるご注意 ■当資料は大和証券投資信託委託株式会社により作成された販売用資料です。当ファンドの取得をご希望の場合には投資信託説明書（交付目論見書）をあらかじめ、または同時にお渡しいたしますので、必ず内容をご確認いただき、ご自身でご判断ください。■当資料は、各種の信頼できると考えられる情報源から作成しておりますが、その正確性・完全性が保証されているものではありません。■当資料の中で記載されている内容、数値、図表、意見等は当資料作成時点のものであり、今後予告なく変更されることがあります。■当資料中における運用実績等は参考とする目的で過去の実績および結果を示したものであり、将来の成果を示唆・保証するものではありません。■信託財産に生じた利益および損失は、すべて受益者に帰属します。投資に関する最終決定はお客さまご自身の判断でなさるようお願い申し上げます。■分配金額は、収益分配方針に基づいて委託会社が決定します。あらかじめ一定の額の分配をお約束するものではありません。分配金が支払われない場合もあります。■投資信託は、預金や保険契約とは異なり、預金保険・保険契約者保護機構の保護の対象ではありません。■証券会社以外でご購入いただいた投資信託は、投資者保護基金の対象ではありません。 -4- 注目点 3 配当利回りの上昇価格下落を背景に配当利回りも上昇しております。一例として米国については、長期債利回りを上回る水準まで上昇しています配当成長率（米国）も、2007 年予想（コーヘン&スティアーズ社）は前年比で+7.3％と、堅調な伸びが見込まれています。 8 世界REIT市場　配当利回り（％） 7 07年1月末 8月末 12月末 6.5 6.7 6.5 6.5 6.0 6 5.7 5.6 4.9 5 5.2 5.1 5.4 5.6 5.1 4.3 4.2 4 5.1 5.4 5.4 4.4 4.2 4.0 3.9 3.9 3.8 3.5 3.4 3.2 3 2.5 2.1 2 3.0 3.8 3.4 2.3 1 0 米国カナダ英国フランスベルギーオランダオーストラリアニュージーランド ※日本は投資対象ではありません。 ※外貨建て資産には為替リスクがあります。 ※上記はリートの配当利回りであり、投資家の利回りとは異なります。シンガポール日本世界（除く日本）出所：S&P <今後の運用方針> 保有不動産時価に対して割安な銘柄への選別投資を行っていきます。地域別配分については、引き続き米国、欧州、アジア・オセアニアの 3 地域について、ほぼ均等での運営を継続します。銘柄選択にあたっては、割安度に加えて、期待される成長性や配当利回り等、総合的な観点からみて投資魅力度の高い銘柄への選別投資を行っていきます。今後ともよろしくお願い致します。以上当資料のお取扱いにおけるご注意 ■当資料は大和証券投資信託委託株式会社により作成された販売用資料です。当ファンドの取得をご希望の場合には投資信託説明書（交付目論見書）をあらかじめ、または同時にお渡しいたしますので、必ず内容をご確認いただき、ご自身でご判断ください。■当資料は、各種の信頼できると考えられる情報源から作成しておりますが、その正確性・完全性が保証されているものではありません。■当資料の中で記載されている内容、数値、図表、意見等は当資料作成時点のものであり、今後予告なく変更されることがあります。■当資料中における運用実績等は参考とする目的で過去の実績および結果を示したものであり、将来の成果を示唆・保証するものではありません。■信託財産に生じた利益および損失は、すべて受益者に帰属します。投資に関する最終決定はお客さまご自身の判断でなさるようお願い申し上げます。■分配金額は、収益分配方針に基づいて委託会社が決定します。あらかじめ一定の額の分配をお約束するものではありません。分配金が支払われない場合もあります。■投資信託は、預金や保険契約とは異なり、預金保険・保険契約者保護機構の保護の対象ではありません。■証券会社以外でご購入いただいた投資信託は、投資者保護基金の対象ではありません。 -5- 【投資信託の留意点】ファンドにかかるリスクについて不動産投資信託証券など値動きのある証券（外貨建資産には為替リスクもあります）に投資しますので、不動産投資信託証券などの価格下落や、発行企業・発行体の経営不安、倒産等の影響により、基準価額が下落し、損失を被ることがあります。また、為替レートの変動の影響により、基準価額が下落し、損失を被ることがあります。したがって、投資家の皆さまの投資元本は保証されているものではなく、基準価額の下落により、損失を被り、投資元本を割り込むことがあります。信託財産に生じた利益および損失は、すべて受益者に帰属します。基準価額の主な変動要因については、次のとおりです。 ①リート（不動産投資信託）への投資に伴なうリスク（価格変動リスクや分配金の変動、信用リスク、リートに関する法制度の変更、災害など） ②外国証券への投資に伴なうリスク（為替リスクやカントリー・リスクなど） ③その他（解約申込みに伴なうリスクや短期金融資産の信用リスクなど）これらのリスクを含むより詳細な内容は、投資信託説明書（交付目論見書）の「投資リスク」に記載しておりますのでご確認ください。ファンドにかかる手数料等についてファンドのご購入時や運用期間中には以下の費用がかかります。直接ご負担いただく費用 ◆申込手数料当ファンドの申込手数料の料率の上限は、3.15％（税抜3％）です。「分配金再投資コース」の収益分配金の再投資の際には、お申込手数料はかかりません。 ※詳しくは販売会社にお問い合わせください。 ◆換金（解約）手数料換金（解約）手数料はありません。 ◆信託財産留保額信託財産留保額はありません。保有期間中に間接的にご負担いただく費用 ◆信託報酬信託報酬の総額は、ファンドの計算期間を通じて毎日、ファンドの純資産総額に年1.554％（税抜1.48％）の率を乗じて得た額とし、ファンドよりご負担いただきます。 ◆その他の費用監査報酬、有価証券等の売買にかかる手数料、資産を外国で保管する場合の費用等をご負担いただきます。（その他の費用については、運用状況等により変動するものであり、事前に料率、上限額等を示すことができません。） ■当ファンドが組入れる上場投資信託証券は市場の需給により価格が形成されるため、上場投資信託証券の費用は表示しておりません。当該手数料等の合計額については、保有期間等に応じて異なりますので、表示することができません。詳しくは投資信託説明書（交付目論見書）の「手数料等及び税金」に記載しておりますのでご確認ください。設定・運用：販売会社：商号等加入協会大和証券株式会社金融商品取引業者　関東財務局長（金商）第108号日本証券業協会社団法人投資信託協会社団法人日本証券投資顧問業協会社団法人金融先物取引業協会商号等加入協会大和証券投資信託委託株式会社金融商品取引業者　関東財務局長（金商）第352号社団法人投資信託協会社団法人日本証券投資顧問業協会当資料のお取扱いにおけるご注意 ■当資料は大和証券投資信託委託株式会社により作成された販売用資料です。当ファンドの取得をご希望の場合には投資信託説明書（交付目論見書）をあらかじめ、または同時にお渡しいたしますので、必ず内容をご確認いただき、ご自身でご判断ください。■当資料は、各種の信頼できると考えられる情報源から作成しておりますが、その正確性・完全性が保証されているものではありません。■当資料の中で記載されている内容、数値、図表、意見等は当資料作成時点のものであり、今後予告なく変更されることがあります。■当資料中における運用実績等は参考とする目的で過去の実績および結果を示したものであり、将来の成果を示唆・保証するものではありません。■信託財産に生じた利益および損失は、すべて受益者に帰属します。投資に関する最終決定はお客さまご自身の判断でなさるようお願い申し上げます。■分配金額は、収益分配方針に基づいて委託会社が決定します。あらかじめ一定の額の分配をお約束するものではありません。分配金が支払われない場合もあります。■投資信託は、預金や保険契約とは異なり、預金保険・保険契約者保護機構の保護の対象ではありません。■証券会社以外でご購入いただいた投資信託は、投資者保護基金の対象ではありません。 -6-