カーシェアリング付分譲マンションの検討都市研究センター研究員秋元泉１．はじめに２００１年の首都圏分譲マンションの年間供給戸数をみると９万戸弱もあり、ここ数年大量供給が続いている。しかしながら、少子高齢化、さ）等を求める、ＤＩＮＫＳやシングル・ユーザーえきちかが多い。特に都心５区の駅近物件のようなマンションでは、その傾向はより強まる。これらの購入者層は、交通手段に困らなく先行き不安感やライフスタイルの多様化（賃なるため、自家用車を持たない人が多い。自貸志向等）等により今後も分譲マンションの供動車を趣味的に保有したい人は当然別だが、給数が維持できるのかといったことには不安自動車を単に移動手段、荷物運搬手段としかが過ぎる。であるならば、供給数を調整すれ考えていない人には、高い駐車場代を払ってばよいではないかということになる。まさしくそまで都心部において自動車を保有する意思はの通りなのだが、我が国のデベロッパー（不動薄いようである。加えて、これらの顧客は、仕産会社）の中にはマンション分譲業に依存して事を重視している傾向が強いので、余暇で自いる会社が少なくない。そこでデベロッパー各動車を使う時間が大幅に制限されているし、社は、分譲する商品（マンション）に何がしか通勤で自動車を使うにしても、所要時間が渋の付加価値を与えて、市場の限られた顧客を滞等により電車の方が大幅に短かったりもす獲得していかなくてはならない。今回はその１る。しかしながら、彼らが自動車を全く必要としつのメニューとして、カーシェアリング（自家用ない訳ではない。週末の近場への小旅行、ロ車の共同所有）方式がマンション購入時に予ードサイド店への買い物、荷物の運搬、緊急め導入されている商品を検討してみた。時等々がそれにあたる。したがって、彼らは都また、カーシェアリングの効用として、全国合よく必要な時にはすぐ使用できるが、自動的に普及した場合には、交通渋滞の緩和、二車にコストはかけたくということが実現できれ酸化炭素排出量の削減等の環境面での貢献ばよいということになる。も期待できるかもしれない。マンション分譲デベロッパーとして、マンションを計画する上で、自動車の駐車場スペース２．背景現在の分譲マンションの動向としては、地の確保は頭を悩ませる１つである。仮にマンション内の全世帯がカーシェアリングをしていれ価下落、企業のリストラ策による寮・社宅用地ば、１０世帯程度に対して１台の駐車場でたり、の売却、不良債権処理等によって、都心回帰通常の分譲マンションでは世帯数の５０％〜９が進んでいる。０％必要なことを考えるとかなりの軽減となりこれらの物件の購入者層は、緑や閑静さを建物自体の設計自由度が増す。求めるのではなく、交通手段（電車・バス）のすなわちカーシェアリングは、購入者側、供充実、周辺施設の充実、勤務地との距離（近給者側双方にとって、メリットがあると考えられる。家庭内に限った二酸化炭素の排出割合で乗用車の利用が約４割を占めていると言われて３．カーシェアリングの概要遅ればせながらカーシェアリングとは何かについて説明する。おり、この乗用車の利用を減らしていくため、路面電車の復活、レーン規制、パーク・アンド・ライドなど様々な方策が議論され始めてお一般的なカーシェアリングとは、公共手段のり、パーク・アンド・ライドの実験や路面電車に整った都市において、自分の車を持たずに必おいての超低床車両の導入を進めている都要なときに使用目的にあった車を自家用車と市もある。こういった状況下において、カーシ同じように手軽に共同利用する会員制のシスェアリングも寄与できる可能性を持っている。テムである。１９８０年代後半に交通問題の解消と環境保全運動の一環としてスイスで考案され、１９９０年代に入ってから欧州において４．モデルの検討それでは、新築分譲マンションにおけるカー急速に普及してきている。現在では、スイス及シェアリング導入を検討する。びドイツ全域のほか、オランダやオーストリア（１）前提となるしくみなどの主要都市で実施されていて、欧州のこのしくみの前提は、新築分譲マンションの４５０以上の都市で１５万人が利用している。購入者全員がカーシェアリングを利用するこまた、英国、イタリア、スウェーデンなどでも展ととなり、全ての費用は管理費によって賄わ開の兆しが見られ、欧州以外でも米国、カナれる。また、利用規則等は管理規約に謳われダ、シンガポールなどで試験的なものも含める。よって、管理組合発足後に管理規約を変て実施されている。自動車普及率が欧米並み更しない限りは、脱退できない。自家用車をの日本でも横浜市で実証実験が実施されたり、保有するのはもちろん自由だが、購入した建交通エコロジー・モビリティ財団が、北区王子物の敷地内にマイカー用の駐車場はない。の民間分譲マンションや三鷹市の公団賃貸団地において社会実験をおこなっている。新築分譲マンションでなければならない理由としては、中古のマンションにおいても理論欧州における一般的なしくみとしては、レン上、導入可能ではあるが、既住民の意思統タカーとほぼ同じであるが、車が配備されてい一の難しさによる管理規約変更の不可、敷地るステーションが近くにあり（注：ステーション内の既存駐車場台数とのアンバランス化等の近くに住む人が会員になっている。）、２４時により、現実的には難しいといわざるを得な間いつでも利用でき、手続きが簡単といったい。特徴がある。所有形態は、民間企業が車を保（２）契約の主体有し、利用者は会員となって利用する方式と契約主体は購入者へ引渡し後に発足されなっている。今回の検討は、このしくみをマンる[マンション管理組]が妥当と考えられる。購ション一棟または一団地の管理組合を１つの入者自身が（自動車所有の）主体となると[個単位としてカーシェアリングを導入することを人]が自動車を所有することになり、マンション考えてみた。次章にて報告する。の所有権が移転したり、賃貸借をした場合等、また、地球温暖化防止の観点から言えば、極めて煩雑となってしまうので、現実的ではない。しかしながら、法律行為をするのであるか合わせ販売拘束一般指定 10 号）となる可能性が高いため、慎重におこなう必要がある。ら、管理組合は法人化しておく必要がある。その際、管理組合が法人化するには区分所有者が最低３０人いなければならないことに注意が必要である。（緩和の方向にて法改正が検討されている。）購入 VS リース比較対象車：トヨタ・プリウス約２６０万円（諸費用込）（３）自動車の所有形態／1 台当たりカーシェアリングの自動車の所有形態は、購入とリースの２通りが考えられる。、購入の場合、イニシャルコスト（車体購入月々支払い購入リース５年ローン（4％/年）期間 3 年 94,000 円 65,000 円費）が発生する。その場合、購入者はマンションの購入費に加えて更なる負担を強いなけれ上記の費用を１０世帯でシェアするとばならなくなり、現時的ではない。したがって、購入で 9,400 円／月・世帯購入の場合、管理組合がローンを組んで購入リースで 6,500 円／月・世帯することになるが、連帯保証人が必要というこの管理費による費用負担となる。とになるとやはり煩雑になってしまう。リースの場合には、イニシャルコストは発生せず、管理組合がリース契約を結ぶが、連帯保証を求め（４）利用方法られる可能性は比較して低い。何故ならば、２４時間インターネット（ｉ−ｍｏｄｅ、EZ−ｗｅデフォルトした時点でリース対象物（自動車）ｂ等を含む）による申込みとする。申込みをすを没収すれば済むからである。リースはもともると暗証番号が配布され、その番号にて、エと３年後のリース対象物の残存価値を予め差ントランス内側に設置のキーボックスが開き、し引いてリース料を算出しているが、それに対キーを手に入れる。キーボックスが開いたとしてローンの場合、支払いペースと残存価値きから利用時間の計測が始まる。がリンクしていない。費用的には、長く乗れば乗るほど購入した方が生涯コストは安くなるが、リースなら３年（５）諸条件 ① 対象車種毎に新車に変えられるし、その際、管理組合特に限定するものではないが、環境をにおいて好みの車を選択することもできる。共考慮したハイブリッド・カーが良いのではな同利用という前提を考えるとあまり古くなったかろうか。車を利用するのはあまり好ましくないかもしれ ② 利用料金ない。加えて、購入の場合には、マンションとの抱き合わせ販売（独占禁止法２条９項２号抱き［１時間２００円＋２０円/ｋｍ］程度。 ③ 所有台数１０世帯に１台。５０世帯のマンションで５台所有を想定。おり、駐車場が駅より遠い場所にあるた注以上はエコモ財団の社会実験を参考に ○ め、車を利用するといった選択は最後のした。（http://www.ecomo.or.jp/）（６）問題点 ① ニーズの集中手段となり、ほとんど乗らなくなってしまった。こんな筆者が「カーシェアリングが導入自動車の利用希望日時は大抵は集されたマンションがあればいいなあ。」と思中する。特に集中するのが、年末年始、ったのが、今回の検討の動機である。こ夏休み（お盆）、年末年始、ゴールデンのように思うのは筆者だけではないと思うウィークだろう。対応策としては、この時のだが、いかがなものだろうか。期は抽選とし、外れた人が次回以降優先権があるようにする方法がある。加えて、外れた人のためにレンタカーを用意する。その費用は管理組合が前もってプールしておく必要がある。 ② 破損等の確認大きな事故などの場合は明白だが、小さな凹みや傷、内装の汚れ等は、加害者が自己申告せず、次の利用者が気付かずにいると、誰が加害者かわからなくなってしまう。加害者本人が気付いてない場合もあると思われる。これについては、お互いを信頼しあって善管注意義務を怠らずに利用するしかないと思う。利用前、利用後に点検する習慣を徹底させるのも一つの方法かもしれない。５．最後に筆者自身、学生時代には毎日、車を乗り回し（１０００ｋｍ/月程度）ていたが、社会人となることによって乗る時間が減って入ったが、それでも、当初は実家に住んでいて、駐車場が家にあり、最寄駅までやや遠かったので、通勤以外の外出はすべて車だった。ところが最近、２３区内の最寄駅徒歩４分程度のマンションに住んで以上