［ファンド関連企業レポート］ 市民ファンドと地銀融資を活用した 地産地消の証券化スキームで高齢者住宅を開発 ㈱輝／フィンテック グローバル㈱ オペレーターサイドの メリット確保が事業成功のカギ プロジェクトは、札幌市西区山の手地 区にて進行中。現在は更地で、９月にフ ァンドによる土地取得が完了したばかり だ。サ高住 戸にクリニック、調剤薬局、 下 す る た め、 行 な っ て き ま せ ん で し た 」 定だという。サ高住の居室タイプは コンビニ、学習塾などを複合開発する予 動産の保有はリスクも大きく機動力が低 という。今回の市民ファンドを活用した 北海道内でサービス付き高齢者向け住 宅 （サ高住）など、 棟を展開する㈱輝は、 道 内の地 方 銀 行からの融 資 と 市 民ファン 開発は、自社のノウハウを最大限に活か 〜 ドを 活 用した 〝 ご当 地ファンド 〟 による 狙いを代表取締役 狩野美香子氏と、ファ サ高 住 開 発にチャレンジし ている。 その ッチしているといえそうだ。 取り組めるため、同社の事業戦略にもマ せる立地で、スピード感をもって事業に 売りだ。２０１５年 度からというリーズナブルな価格設定が 保険の自己負担分を含め、総額 月に着工し、 ９月の完成を予定している。 年 ンド組成をサポートしたフィンテック グロ 取組みのきっかけは、昨年９月に、ミ 同社が生活支援サービスと居宅介護支援 発後に運用型のファンドへとリファイナ ァンドの運用期間も１年間と短いが、開 開発型のファンドであるため、市民フ 高齢者住宅開発の 事業所をテナント入居にて運営する高齢 バルがアレンジしたファンドが、所有権 件のオーナーからフィンテック グロー んのスキームでは、もっとよい条件での 後が一般的だというが「フィンテックさ なると、オーナーの要求利回りは 札幌市内で、高齢者住宅の開発適地と 新たな一手として活用 （ 札 幌 市 豊 平 区・ 階 建 て・ 戸 ）で、 同 物 され、昨年２月に外食大手の㈱ゼンショ を買い取った経緯があったという。 ％前 ーホールディングスが、株式の１００％ 億円以上の大型物件でな 「ファンドは はありません。とくに、ビジネスにはス 保有してビジネスをすることは基本的に 介護サービスですから、自社で不動産を らの建物の賃借がメイン。当社の本業は 「運営中の物件についてはオーナー様か これまでの事業開発について狩野氏は チャレンジに至ったのだという。 せが進み、１年足らずの短期間で今回の 同案件を縁に、両社による具体的な打合 。 に も 非 常 に 興 味 を も ち ま し た 」（ 狩野氏） ドを活用して物件を取得したということ を利かせて対応されました。市民ファン その案件ではフィンテックさんが小回り ければ組成できないと聞いていましたが、 ますが、仮に転売されたとしても、運営 れるようなケースもあるかと心配してい ファンドからファンドへと建物が転売さ と大きな違いはないというのが実感です。 いう点では、地主さんがオーナーの場合 係のなかでプロジェクトを進めていくと とはなく、フィンテックさんとの信頼関 ファンドだから特別やりにくいというこ 契約ができると聞いて驚きました。また、 ピード感が大切です。大きな借入れや不 を活かした事業展開を進めている。 を取得し子会社化。店舗開発力や運営力、 ㈱輝は２００２年に狩野氏により設立 ンスを予定している。 ーバル㈱に聞いた。 万円程 ㎡で、家賃・生活支援費・食費・介護 27 16 11 10 ㈱輝 代表取締役 狩野美香子氏 フィンテック グローバル㈱ 投資銀行本部 第二営業部長 上田彰利氏 60 者向け住宅 「アルファレジデンス学園前」 サワホーム北海道㈱が賃貸管理を行ない、 11 064 S e n i o r B u s i n e ss Market 2 0 1 5 . O C T. 36 人材育成ノウハウなどグループシナジー 45 2015/09/17 20:20 SBM1510[64-65].indd 64 10 10 フィンテック グローバル㈱ 投資銀行本部 第二営業部 バイス プレジデント 景山淳一氏 フィンテック グローバルが アレンジした ファンドが、 所有権をもつ 「アルファレジ デンス学園前」 20 に直接影響が出ることはないと聞いてい ます。逆に、同スキームの場合は、オペ ご当地ファンドとして 含めると総額で 億円を超えるという。 グローバル㈱投資銀行本部バイスプレジ 同スキームを構築した、フィンテック で検討するだけです。事業の継続性を考 ンです。条件が合わなければ、別の立地 られるか、という考え方がスタートライ で、希望するビジネスモデルを組み立て ンドと金融機関からの融資で。今回のよ レジデンス学園前」の場合は、市民ファ ては、既存物件を買い取った「アルファ ファンド組成のストラクチャーについ えています。組成したファンドを束ねて、 スキームを全国へと広げていきたいと考 「今後は札幌市だけにとどまらず、この た開発・運用を進めているという。 なお、フィンテックでは輝との取組み デントの景山淳一氏は「不動産オーナー えると、オペレーターが運営をしやすい うな開発型の案件については、加えて公 大型のファンドにすることもできますし、 レーターが自信をもって運営できる立地 の遊休地活用のように、土地ありき、利 利回り設定というのは大事なことで、よ 益社団法人全国市街地再開発協会が運営 出口としてヘルスケアＲＥＩＴがあるの ます」と狩野氏。 回りありきでは、結果的にオペレーター いサービスレベルを維持しな する「街なか居住再生ファンド」もスキ 譲渡代金 工事請負契約 かに確保するかを、事業成功 オペレーターのメリットをい える施設を整備するという点を理解して 行と取り組んだのは「長期的に地域を支 市に本店を置く地方銀行が担当。地方銀 今回の案件では、ファイナンスを札幌 くしの取組みだからこそ、地域にとって 地域の価値向上にもつながる。ご当地づ オペレーターの成長が物件の価値を高め、 地域に縁が深いオペレーターが運営する。 地域の社会資源を地域の資金で整備し、 齢 者 住 宅 ）で、 同 様 の ス キ ー ム を 活 用 し のポイントとしてあげる。 いただき、条件面でもご協力いただけた」 備えるべき要件はすべて押さ 倒産隔離などファンドとして さ ら に、 二 重 課 税 の 回 避 や、 配 当 を 出 す こ と が で き ま す。 によって、出資者にも十分な だけに、レバレッジのかけ方 元証券会社 テックと地 た。 フ ィ ン 億円を集め 自社の顧客に向け出資者を募り約２・６ こちらも札幌市に本社を置く証券会社が、 ま た、 出 資 者 で あ る 市 民 フ ァ ン ド は、 代表 代表取締役 狩野 美香子 設立 2002年4月1日 資本金 300万円（2015年8月31日現在） 従業員数 285人（2015年3月現在） 事業内容 訪問介護、通所介護、食事提供サービス 居宅介護支援、小売業 会社概要 フィンテック グローバル㈱ 所在地 東京都港区虎ノ門4-1-28 虎ノ門タワーズオフィス19階 代表 代表取締役社長 玉井信光 設立 1994年12月7日 資本金 45 億4,813万8,528円（2015年8月31日 現在） 従業員数 109人（連結 2015年6月現在） 組みがますます注目される。 名称 札幌市西区八軒6条西9-1-37 TK 出資（劣後） 私募取扱契約 また「とくに昨今は金融機 最も望ましい好循環を生む仕組みだ。高 えてあります」 （ 同社投資銀行 による市民 ㈱輝 所在地 齢者住宅以外の用途も含めて、今後の取 （ 景山氏）からだという。 本部第二営業部長上田彰利氏）と ファンドの 会社概要 フィンテック グローバル 設立 関からの借入れ環境が良好な 万全のサポート体制をアピー 組 成 は、 太 設の整備目 ルする。輝としては、今後の 件が合えば今後も同様のスキ 的で集めら 陽光発電施 ームを活用していきたい考え れたものも 開発は未定としているが、条 だ。 会社名 TK 出資（劣後） 株式会社輝 地元証券会社 一般社団法人 出資者 （複数） 賃貸借予約契約 TK 出資（一般） 資金拠出 エクイティSPC 街なか居住 再生ファンド SPC を 含 め、 札 幌 市 内 の ４ 物 件（ い ず れ も 高 の運営に支障がでてしまうケースがあり がら長く運営を続けていただ 。 も安心感があります」 （ 上田氏） 土地売主 TK 出資（優先） 請負会社 アセット マネジメント契約 フィンテック アセットマネジメント 地方銀行 ノンリコース ローン 土地引渡 の利益にもつながります」と、 。 ームに組み込んでいる（ 別図） 全国規模での活用を提案 10 くことが、結果的には投資家 ■別図 札幌市西区山の手で進行中の開発型ファンドのスキーム図 2015/09/17 20:20 SBM1510[64-65].indd 65 アレンジメント契約 フィンテック グローバル 2015年10月 065 金融サービス事業（投資銀行業務、企業投 資、アセットマネジメント業務）不動産事業 （福利厚生サービス事業、一戸建住宅販売・ 不動産仲介、不動産鑑定事業）公共財関連 事業（金融技術を活用した財務ソリューシ ョン、公会計導入コンサルティング・パッケ ージソフト販売、特別目的会社を活用した 公民連携） 事業内容 ヘルスケア REIT で広がる開発スキーム 特別企画
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