ISHIZUE 155 No. http://www.bmi.or.jp 一般財団法人 日本ビルヂング経営センター［BMI］│日本ビル経営管理士会［JBMS］ JAPAN BUILDING MANAGEMENT INSTITUTE/ JAPAN BUILDING MANAGERS SOCIETY 特集／〈大阪駅前の大規模再開発〉 グランフロント大阪 ─関西再生の起爆剤に 三菱地所株式会社 次長 大阪支店 茅野 静仁 春 2013 Spring NEWS 平成 24 年度ビル経営管理士試験、364 名が合格 （合格率は、69.3％） 平成24年度ビル経営管理士試験の 【過去５年間の試験実施結果及び合否基準】 合格者の発表が、１月31日 （木） に行 平成 20 年度 平成 21 年度 平成 22 年度 平成 23 年度 平成 24 年度 名 歳 名 名 名 715 38.2 649 66 641 698 39.4 646 52 630 600 38.4 553 47 544 585 38.8 529 56 537 570 37.7 504 66 525 92.1 ■試験 われた。 受験申込者 平均年齢 男性 女性 受験者 試験は昨年12月９日 （日） に全国６ 都市で行われ、受験者数は525名、合 格者数は364名、合格率は、69.3%で あった。 出席率 合否基準は、３科目合計300点満点 ％ 89.7 90.3 90.7 91.8 名 448 432 390 378 364 ％ 69.9 68.6 71.7 70.4 69.3 平均年齢 歳 男性 名 女性 名 38.2 412 36 38.8 397 35 37.9 363 27 38.9 344 34 37.3 333 31 試験合格者 合格率 中180点以上で、 「企画・立案業務」 については56点以上、 「賃貸営業業務」 については54点以上、 「管理・運営業 ■合否基準 務」については64点以上となってい 3 科目合計 企画・立案 賃貸営業 管理・運営 る。過去５年間の試験実施結果及び合 否基準は右記の通り。 （点以上） 点 点 点 点 180 46 64 64 186 55 66 62 180 57 59 61 185 52 70 59 180 56 54 64 NEWS 第 51回スキルアップセミナーを実施 第51回スキルアップセミナーは、２ テム・デザインの小出俊弘氏より「温 月28日 （木） に三菱ビル10階コンファ 対法、省エネ法、エネルギー管理、ビ レンススクエアエムプラス「グランド」 ル管理システム」についてお話を伺っ で開催された。テーマは、 「近時のビ た他、 東京建物㈱の園部稔雄氏より「ビ ル関連・最先端テーマの動向を学ぶ」 ルオーナー自らがマネジメントする省 で、参加者は80名。㈱トータル・シス エネ・節電」についてのお話を伺った。 日本ビル経営管理士会について 『日本ビル経営管理士会』は「ビル経営管理士」 （ビル 新規登録者、新規合格者及び平成24年度ビル経営管 経営管理士登録者） 、 「ビル経営管理主任」 （ビル経営管 理講座受講者の方には、６月に入会の案内書を送付させ 理講座修了者）及び「ビル経営管理士試験合格者」を対 て頂く予定です（今回入会されない場合は、来年以降は 象とした会員組織で、ビル経営管理に関する研究、知識 入会の案内は送付されません） 。なお、平成23年度また 及び技能の普及活動、会員交流活動を行っています。 は平成24年度の日本ビル経営管理士会会員の方には、 １年毎に7,000円を支払い頂くことで入会となり、会 ６月に平成25年度会費の請求書を送付させて頂きます。 員になると、機関紙「いしずえ」 （年４回発行） 、新春ビ 上記以外の対象者（ 「ビル経営管理士」 、 「ビル経営管理 ル経営セミナーの講演録及び会員名簿が配布されます。 主任」または「ビル経営管理士試験合格者」 ）で入会ご希 また、スキルアップセミナー及びビル経営研究セミナー 望の方は、日本ビルヂング経営センター宛（03 - 3211 - に無料で参加することができ、特別研究セミナーに割引 6771）ご連絡頂ければ、入会の案内書を送付させて頂き 料金で受講することができます。なお、ビル経営管理士 ます（案内書の発送は、６月となります） 。 の更新登録要件にも指定されています。 2 I SH I ZU E Spring 2013 ISHIZUE NEWS 平成 25 年度開催予定のビル経営研究セミナー 地区 日時 場所 テーマ及び講師 東京 5 月 29 日（水） 14：00 〜 16：00 札幌 5 月 31 日（金） 15：00 〜 17：00 札幌国際ビル８階 「国際ホール」 「ビル賃貸借における法律実務」 赤坂シティ法律事務所 弁護士 町田 裕紀 氏 福岡 7 月 12 日（金） 13：30 〜 15：30 電気ビル本館地下２階 「８号会議室」 「ビル賃貸事業収益改善のための管理費再点検」 ㈱鈴丈エステートサービス 代表取締役 青木 邦啓 氏 仙台 9 月 24 日（火） 13：30 〜 15：30 ホテルモントレー仙台５階 「アドリア」 「オフィスビル標準賃貸借契約書について」 山下・渡辺法律事務所 弁護士 渡辺 晋 氏 名古屋 10 月 3 日（木） 13：30 〜 15：30 名古屋市商工会議所会議室 「ビル賃貸事業収益改善のための管理費再点検」 ㈱鈴丈エステートサービス 代表取締役 青木 邦啓 氏 大阪 12 月 13 日（金） 13：30 〜 15：30 全日大阪会館 「アべノミクスが不動産業界に与える影響と大阪のビル市況」 みずほ証券㈱ チーフ不動産アナリスト 石澤 卓志 氏 全社協・灘尾ホール 平 成 25 年 度 「オフィスビル標準賃貸借契約書について」 山下・渡辺法律事務所 弁護士 渡辺 晋 氏 ビル経営管理講座・ビル経営管理士試験のお知らせ 平成 25年度 平成 25年度 ビル経営管理講座 申込受付中 ビル経営管理士試験 1. 募集期間 平成25年４月１日から５月31日まで 2. 受講期間 平成25年６月１日から９月30日まで 3. 受 講 料 126,000円 （税込） 4. テキスト構成 「企画・立案」上巻・下巻 「賃 貸 営 業」上巻・下巻 1. 試験実施日 平成25年12月８日（日） 2. 試験地 札幌、仙台、東京、名古屋、大阪、福岡 3. 受験申込書の配布期間及び配布場所 ⑴ 配布期間 平成25年７月中旬～10月中旬 ⑵ 配布場所 一般財団法人日本ビルヂング経営センター （一社）日本ビルヂング協会連合会 及び各ビルヂング協会事務局 「管理・運営」上巻・下巻 「資料編」 合計７冊 4. 受験申込手続 ⑴受験申込方法 5. スクーリング 平成25年９月５日 （木）、６日（金）の２日間 会場：砂防会館 千代田区平河町２-７-５ 6. 添削問題の提出及び指導 受験申込書は、郵送により提出するものとする。 ⑵受験申込書の受付期間 平成25年10月１日から10月31日まで ⑶受験申込書の受付場所 提出期間 平成25年７月15日から８月15日まで 一般財団法人 日本ビルヂング経営センター 5. 受験料 指導期間 平成25年９月15日まで 7. ビル経営管理主任資格証発行 平成25年９月30日 31,500円（税込） 6. 合格者の発表 平成26年１月31日 （受験者個別通知、センター窓口及び センターホームページに掲示） 7. ビル経営管理士登録申請 合格発表日の翌日から１ヵ月間 8. ビル経営管理士登録 平成26年３月 No.155 IS H IZ U E 3 平成 24 年度│ビル経営管理士新規登録者 平成 24 年度にビル経営管理士として新規登録された方は、下記の通りです。 あ 伊豫 真一 小國万梨羅 小式山 達也 岩瀬 正和 小倉 史貴 児島 直人 島田 稔 小島 宜訓 児玉隆一郎 下入佐和人 白川 拓也 青木 康之 青栁 彰浩 植草 一樹 小野寺亮介 後藤 卓 秋満 洋一 上田 竜一 尾村 小林 清人 熱海 貴司 氏家 德治 か 小林 聡 杉浦 直隆 安倍多実子 牛田 洋 可世木和人 小林 秀夫 杉原 篤 天野 氏原 忍 片庭 大賀 小林 正幸 杉山 昌徳 楞川 拓也 小山 福栄 杉山 康隆 角屋 朋和 今野 博文 菅田 姿詩 兼坂 和弥 須田 準人 秀一 有賀 う 祐紀 え 遠藤 い I SH I ZU E 島田 青木 新井なつみ 4 勝 隆三 お 祥 さ 正純 す せ 飯島 広文 網田 将志 蒲生 雅之 斎藤 茂雄 飯塚 孝之 大江 健介 川野 圭介 斎藤 孝博 庵原 裕 大久保和賢 神崎 孝夫 池田 良太 大島 桃子 石川 雅幸 大高 圭司 岸本 康宏 笹沼 義之 そ 石澤 康孝 大塚 武 北澤 秀樹 佐田 友子 添田滋一郎 石本 博彦 大森 浩 く 佐藤 邦彦 曽我 真吾 石山 大介 岡田 繁雄 草野健次郎 佐藤 賢次 外池 裕行 泉 洋一 岡 尚人 工藤 天 佐藤 哲也 曽根 慶則 磯部 久志 岡本 淳 久保 紀夫 佐藤 俊也 一條 和也 岡本 壮史 熊田 正志 佐原 尚徳 伊藤 誠長 小川 裕正 桑山 尚 伊藤 高彦 沖垣 成保 稲木 隆二 奥田 浩之 郡山 猪俣 幸次 小口 瑶子 小阪 Spring 2013 き 関根 禎暢 坂口亜由美 関 信行 佐久間佑介 瀬戸谷祐樹 し た 髙田 光真 髙塚 弘樹 芝﨑 辰郎 髙橋 靖征 正子 澁江 勇仁 髙橋 洋祐 直準 島田 和幸 髙山 典丈 こ ［209 名（敬称略）、氏名非掲載希望者を除く］ 滝澤 洋一 な 深澤 俊男 瀧野 高司 中川 武井 賢二 永澤 武部 正久 福本 竜太 三木 浩之 研二 藤沢 佑弥 三坂 達 敬輔 中島貴代子 古川 恵理 水谷 壮志 渡邉紳太郎 竹本 就三 中薗 幸男 古澤 悠貴 皆吉 亮平 渡邊 信秀 舘野 優貴 中司 洋輔 宮﨑 裕子 渡邉 暢裕 田中 豪 中平 菜美 北條 徹 宮田有美子 和田 吉朗 田中 文康 中村 恒 保坂 浩 む 田中 良治 中谷 隆 星川 智広 村上 誠 田辺 淳 生井 健一 堀田 征吾 村松 真人 谷口 馨 鳴海 雄大 堀田 博美 村本 賢朗 谷口 勇太 南里 寛士 保土田要造 玉置 康介 俵 秀樹 田保 茂治 ほ に 森川 圭介 森 友成 増田 武志 門奈 洋佑 聖司 松尾 隆広 長谷川隆一 松尾 正博 矢野 直 津田真一郎 服部 亘 松﨑 典俊 八巻 沙織 土田 哲彰 馬場 章博 松下 雄一 山口 琴弓 角守 俊行 濱﨑 大輔 松島 純 山口 勝一 松村 勝巳 山下 聡一 は 橋本 誠 て 寺沢 ひ 豊 と 堂前 武 真吾 松本 啓太 平野 正則 松本 崇 平松 正嗣 松本 剛実 的場 俊明 横尾 冨田慎一郎 丸山 一真 横森ななみ ふ 深井 克哲 わ 渡邊 郁 や 姫木 十時惟友季 三司 も 秀昭 辻 俊一 吉岡 前島 つ 西沢 ま み ゆ 弓達 志穂 よ 正弘 No.155 IS H IZ U E 5 〈大阪駅前の大規模再開発〉 グランフロント大阪 ─関西再生の起爆剤に 本年４月26日にまちびらきの「グランフロント大阪」は､ 一日約 250 万人の乗 降客がある大阪・梅田駅前に立地します。「うめきた」地区（24ｈａ） は、元々、 梅田貨物駅用地ですが、 このうち「先行開発区域（７ｈａ）」として整備された「グ ランフロント大阪」は、 「ナレッジキャピタル」 「オフィス」 「ショップ＆レストラン （商 業）」「ホテル・サービスレジデンス」「オーナーズタワー （分譲住宅）」等の機 能を兼ね備えた関西再生の起爆剤と期待されるプロジェクトです。 本稿では、 このプロジェクトの開発経緯、プロジェクト概要、施設の運営管理等について ご紹介致します。 三菱地所株式会社 1 大阪支店 次長 茅野 静 仁 開発 の経 緯 、開 発 手 法 ①「世界に誇るゲートウェイづくり」 ②「賑わいとふれあいのまちづくり」 ③「知的創造活動の拠点 （ナレッジ・ キャピタル） 」 梅田貨物駅用地は、1987年に､ 国 らも数々の応募がありました。2004 鉄改革に伴い、国鉄清算事業団に承継 年には、大阪市から「大阪駅北地区ま ④「公民連携のまちづくり」 されました。その後、2002年に都市 ちづくり基本計画」が公表され、その ⑤「水と緑あふれる環境づくり」 計画緊急整備地域 中で、まちづくりの基本方針と土地利 という５つの柱があり､ 我々開発事 同年には国際コンセプトコンペも実施 用ゾーニング 業者もこの５つの柱をコンセプトに、 され、日本のみならず､ 世界各国か まちづくり基本方針として、 図 -１ に指定され、 図 -２ が示されました。 まちづくりを取り進めてきました。 2005年、先行開発区域 （７ha）につい て、UR都市機構が「大阪駅北大深東 地区土地区画整理事業」に着手します。 2006年には、地権者であるUR都市機 構と鉄道・運輸機構 （JRTT） が開発事 業者を募集するコンペが実施され、開 発事業者が決定されます。2008年、 「都 市再生特別地区」として都市計画決定 がなされました。これらを踏まえ、 2010年3月新築工事に着工し、2013 年3月、ついに竣工しました。うめき た先行開発区域 「グランフロント大阪」 の開発事業者は､ 12社にも及び、各 社のもつノウハウを結集して、まちづ くりを進めてきましたし、今後も時代 が変化していく中で、きっちり守るべ 図 -１ 6 都市計画緊急整備地域 I S H I ZU E Spring 2013 グランフロント大阪 建築概要 名称 うめきた先行開発区域プロジェクト「グランフロント大阪」 南館 北館 所在地 敷地面積 延床面積 用 途 別 内 訳 オーナーズタワー 大阪市北区大深町ほか 約 22, 680 m2 約 10, 571 m2 約 187, 800 m 約 236, 800 m 2 商業施設 約 80, 700 m2 ナレッジキャピタル 約 88, 200 m2 ホテル・サービスレジデンス 約 38, 900 m2 分譲住宅 約 65, 400 m2 南館 地下3階･地上38階･塔屋1階 高さ 約 180 m 構造 Ｓ造・ＳＲＣ造・ＲＣ造 主要用途 事務所、商業施設 駐車台数 約 400 台 設計監理 施工 所有者 約 73, 800 m2 2 事務所 階数 約 4, 666 m2 約 295, 100 m 2 北館 オーナーズタワー （タワーB）地下3階 ･ 地上38階 ･ 塔屋2階 （タワーC）地下3階 ･ 地上33階 ･ 塔屋2階 地下1階･地上48階･塔屋2階 （タワーB）約 175 m （タワーC）約 154 m 約 174 m Ｓ造・ＳＲＣ造・ＲＣ造 ＲＣ造・Ｓ造・ＳＲＣ造 事務所、ナレッジキャピタル、商業施設、 ホテル・サービスレジデンス、コンベンション 分譲住宅 約 600 台 約 270 台 株式会社日建設計・株式会社三菱地所設計・株式会社NTTファシリティーズ （実施設計は上記に加え 株式会社竹中工務店・株式会社大林組） うめきた広場デザイン監修：安藤忠雄建築研究所 株式会社大林組、株式会社竹中工務店 ＮＴＴ都市開発 積水ハウス 阪急電鉄 三菱地所 大阪駅北地区ＴＭＫ ノースアセットＴＭＫ ＮＴＴ都市開発 積水ハウス 阪急電鉄 三菱地所 ナレッジ・キャピタルＴＭＫ 大阪駅北地区ＴＭＫ ノースアセットＴＭＫ ＮＴＴ都市開発 大林組 オリックス不動産 関電不動産 新日鉄興和不動産 積水ハウス 竹中工務店 東京建物 東西土地建物 日本土地建物 阪急電鉄 三菱地所レジデンス きコンセプトと時代の変化に合わせて、 柔軟に進化していく部分をもって、持 続的なまちづくりを行っていきたいと 考えております。 今後、 「うめきた２期開発区域」に おいて､ JR東海道支線の地下化によ る新駅設置の計画があります （都市計 画決定済み） 。新駅には特急「はるか」 を停車させ、関西国際空港まで約44 分で結ばれる予定です。将来は、他の 鉄道路線の相互乗り入れも検討予定と なっており、ターミナル機能の更なる 充実が期待されます。 図 -２ 土地利用ゾーニング No.155 IS H IZ U E 7 2 プロジェクトの 概要 フにしています。奥行きを感じさせな がら一体となって伸びるラインは、こ のまちの先進性、創造性、将来性を表 現しデザイン化しています。 （2）パ ブリックスペース（公共空間） （1）全体概要 「グランフロント大阪」は､ 前述の グランフロント大阪の特徴として、 （3）ナ レッジキャピタル ナレッジキャピタルは、 「感性」 と 「技 術」の融合により「新たな価値」を創 出する複合施設として、多様な人々の 交わりから、今までにない商品、サー ビスや人材を生み出すことを目指しま 通り、大阪駅前という抜群の立地に、 パブリックスペース （公共空間） が豊富 す 図 -９ 〜 図 - 12 。ナレッジキャピタ ナレッジキャピタルを中心に多機能が にあることが挙げられます。大阪駅北 ルのロゴマーク 図 - 13 ですが、「シン 集積しています。これに加えて、今回 口の正面には、デザイン監修として建 ボルアイコンは、私（ i ）であり、人で のプロジェクトの特徴として、これま 築家安藤忠雄氏も参画する約１haの あり、イノベーションを表現していま で大阪には不足していると言われる 「緑 「うめきた広場」図 -５ を整備します。 す。ナレッジキャピタルの根源的な価 と水」 （うめきた広場、けやき並木、い ここでは、さまざまなイベントを仕掛 値は人。そして参加する私（ i ）が主役 ちょう並木、自然軸） を数多く配置して、 けるとともに、市民の憩いの場として ここに働く方々、住まう方々、そして 来街される方々に、素晴らしい環境を の舞台で生み出されるイノベーション。 長く愛され、 利用されることと思います。 形の異なる（ i ）の集まりは多様性を、 「うめきた広場」や「いちょう並木」 それが連なる姿は活動のバイブレー 提供したいと考えております。さらに、 沿道には、水都大阪のイメージを発信 ションを象徴する」ロゴマークです。 ① The Lab.みんなで世界一研究所 KMO （ナレッジキャピタル・マネジメ する水景やイチョウを配します。北館 ント・オーガニゼーション） 、TMO （タ 北側の「ザ・ガーデン」には､ 大規 「The Lab. みんなで世界一研究所」 ウンマネジメント・オーガニゼーショ 模な緑化空間を確保することで、都心 （Ｂ１〜３階） は、子供から大人まで驚 ン） という組織を開発事業者12社で設 における貴重な空間を創出します。 「け きの先端技術を見て、触れて、体験し 立して、まちを持続的にマネジメント やき並木」 図 -６ には､ けやきを配し、 て、語り合うことができる楽しい交流 オープンカフェ等を展開します。 施設です。なお、 「日本科学未来館」 していこうと考えております。 図 -３ 「グランフロント大阪」という名称 南館９階、 北館９階には、 テラスガー には、大阪の新しい玄関口にふさわし デン 図 -７ を設け、高さ45mの気持ち にしたイベントを共同企画・開発し、 い「世界に開かれた最前線の街であり のいい空間を一般来街者の皆さんに感 開業イベントとして2013年４月26日 続けたい」という思いが込められてい じていただきたいと思います。 から９月1日まで開催します。 ます。多様な人々や感動との出会いで、 さらに、北館の中央部１階には、縦 と「世界一の日本の技と人」をテーマ ② ナレッジサロン 新しイアイディアを生み出し、明日を 35m×横35mのナレッジプラザ 図 -８ 拓く魅力あふれるまちを目指します。 があります。ナレッジプラザは、高さ 研究者、クリエイターなど分野を越え ロゴマーク 図 -４ は、4つのタワーと が37mもあるダイナミックな屋内空 た多様な人々の出会いと交流のための 施設を包む水と緑の自然環境をモチー 間となります。 会員制サロンです。 「ナレッジサロン」 （7階） は、企業人、 ③ ナレッジシアター 「ナレッジシアター」 （4階、約380 席） は、舞台公演からビジネスユース まで対応可能な多目的劇場です。演劇 等のエンターテイメント、新製品発表 会、ビジネスセンターなど、今後の関 図 -３ 用途構成図 8 I S H I ZU E 図 -４ Spring 2013 ロゴマーク 図 -５ うめきた広場全景 図 -９ The Lab. みんなで世界一研究所 図 -13 ナレッジキャピタルのロゴマーク ます。初年度2,500万人の来場と400 億円の売上を目指しています。 ファッション関連店舗は、いずれも 図 -６ けやき並木 図 -10 ナレッジサロン 「旗艦店」として出店し、１店舗あた りの面積も、周辺の百貨店や駅ビルよ りも大きく確保しています。 「旗艦店」 が「ここだけ」 「こだわり」の品揃え を実現します。 77店舗にも及ぶ「食」関連の集積も 大きな特徴です。①イートインスペー スを数多く設けた、うめきた広場・地 下１階の「うめきたセラー」 図 - 14 、 図 -７ 南館テラスガーデン 図 -11 ナレッジシアター ②海外の有名店、日本全国・大阪全域 から選りすぐりのレストラン36店舗集 積した「うめきたダイニング」 図 - 15 、 ③「大人のたまり場」 をテーマに深夜 ４ 時 ま で 営 業 す る「UMEKITA FLOOR」等を展開します。 また､ 路面沿いやテラスガーデン に面してテラス席も多数併設され、心 ナレッジキャピタル コングレコンベンション センター 図 -12 図 -８ ナレッジプラザ 地よい環境でカフェやお酒をお楽しみ いただけます。 これまで､ 大阪・梅田は、せわし 西の芸術文化とビジネスの発信・発展 ショールームではなく、生活提案や発 い感じが否めない部分もあったと思い に貢献していきます。 見、学びなど、来街者をワクワクさせ ますが、グランフロント大阪では、お ④ コンベンションセンター る体験を提供します。 散歩気分でまちをそぞろ歩きながら自 都心立地の本格的なコンベンション 施設として、大ホール （1,700m ） と会 2 議室（９室） を備えた「コンベンション センター」 （地下２階、最大収容人数 3,000人） は、国際会議から見本市・イ （4）シ ョップ＆レストラン（商業） 分らしいライフスタイルを編集してい ただければ、と考えております。 ショップ＆レストラン （商業） につい （5）ホ テル・サービスレジデンス 「インターコンチネンタルホ をキーワードに、 「衣」 「食」 「住」 「知」 テル大阪」 ては、 「梅田初」 「梅田発」 「梅田最大」 ベントまで多様なニーズに対応します。 ライフスタイル全般を網羅する合計 ⑤ フューチャーライフショールーム 「フューチャーライフショールーム」 266店舗にご出店いただきました。コ 「インターコンチネンタル」は､ 現在、 アとなるお客様を「好奇心旺盛で、こ 世界約60の国と地域に169ホテル、国 （１〜６階） は、さまざまな業種の企業 だわりの強い、ライフスタイル編集の 内では東京、横浜、沖縄に合計６ホテ や大学等が一歩先の未来を提案し、生 達人」とイメージし、お買い物やお食 ルを展開する、ラグジュアリーなホテ 活者とコミュニケーションを行う空間 事などを、お客様それぞれの感性で編 ルブランドです。 です。買うだけの店舗、見るだけの 集し楽しんでいただきたいと考えてい 「インターコンチネンタルホテル大阪」 No.155 IS H IZ U E 9 図 -14 うめきた広場・地下１階・水景 図 -15 南館８階・共用通路 図 -16 ホテルのチャペル 図 -17 マンションエントランス 図 -18 スカイロビー は､ ビジネス及び レジャーを目的と した国内外の富裕 層顧客をターゲッ トに、大阪及び関 西圏で最高峰のホ 図 -19 タワーA 基準階（15階）平面図 図 -20 タワーB 基準階（20階）平面図 テルを目指します。 同ホテルは、北館・タワー Cの合計 17フロア（１〜４階、20 〜 32階）に､ ホテル（215室） とサービスレジデンス （57室） のほか、料飲施設（５施設） 、宴 し、タワー Bは建物の四隅にコーナー （7）オ フィス ボイドを設けることにより、大規模な オフィスは、タワー A・約72,900m 、 自然換気システムを実現しました。通 2 タワー B・約72,500m2、タワー C・ 常空調と自然換気を併用したハイブ 会場・会議室（４施設） 、婚礼チャペル、 約6,800m の合計約152,200m という リッドモードも利用可能なシステムと スパ、フィットネス等を備えておりま 規模です。タワー Aとタワー Bは､ しています。さらに､ 太陽光追尾自動 す 図 - 16 。 ９階にオフィス専用ロビーを設置して 制御のブラインド、簡易エアフローウ おります。２層吹き抜けの大空間に、 インドウ、高性能Low-Eペアガラス等 緑あふれるテラスガーデンを併設する を組み合わせることにより、積極的な ことにより、オフィスワーカーの心を 熱負荷の低減を図っています。 図 - 21 2 （6）オ ーナーズタワー（分譲住宅） オーナーズタワー 図 - 17 は、 「うめき た」という最高のロケーションで､ 都 2 潤す設えとしております 図 - 18 。 心居住レジデンスの頂点を目指すにあ 基準階面積は､ タワー A約2,800m2、 たり、ホテルそのものの領域を創り出 タワー B約2,700m2 の無柱空間であり、 すことが、 「より心地よい空間」であ （8）環 境共生への取り組み 国土交通省が実施する「住宅・建築 2 天井高2,800mm､ 床加重500kg/m 物省CO2 推進事業」に、 「複数街区一 るとの考え方から、コンセプトを「ザ・ （一部1,000kg/m ） 、コンセント容量 体での水と緑のネットワーク整備」 「実 2 ホテル」としました。この考え方がご 理解され、525戸全ての販売が完了し 60VA/m というスペックです。 図 - 19 ， 効性の高い省CO2 技術の採用」 「持続 2 図 - 20 ました。なお、お客様への引渡しにつ タワー Aには､ 建物コーナー部にエ いては、本年８月を予定しています。 アインテーク （大型外気取入口） を設置 10 I S H I ZU E Spring 2013 可能なマネジメントシステムの構築」 を取り組み方針として採択されており、 大規模な屋上緑化・街区緑化 図 - 22 、 自然換気システム、太陽光発電の採用 など環境に配慮した最先端プロジェク トを目指しております。 また､ 環境に配慮した外装や高効 率熱源設備の採用により、環境性能評 価であるCASBEE大阪のSランクを 取得しています。 3 図 -21 エアーインテーク 図 -22 北館テラスガーデン 図 -23 エリア巡回バス「UMEGLE - BUS」 図 -24 街中がスノーマン 施設の運営管理 グランフロント大阪では、持続的に カフェ・広告掲出等により、良好な都 まちの運営管理を行う目的で、TMO、 市景観やまちの賑わいを創出します。 KMO組織を設立して、活動を開始し また、梅田地区全体の交通環境の改 ています。さらに、PM （プロパティマ 善、並びにまちの来街者の回遊性の向上 ネジメント） については、開発事業者 をめざし、エリア巡回バスやレンタサイ 12社の関係会社を中心に、各社のノウ クルの交通サービスを提供します 図 - 23 。 ハウを結集する形で、対応しています。 さらに、2009年11月に、JR西日本 （1）一 般社団法人グランフロント 「ＴＭＯ」 という） 大阪ＴＭＯ（以下、 TMOは、まちの一体的な運営組織 として、2012年５月に、開発事業者 さん、阪急電鉄さん、阪神電鉄さんと ともに、 「梅田地区エリアマネジメン ト実践連絡会」を設立して、イベント （人的支援） を活用させ、ナレッジキャ や情報発信を行うことで、梅田地区の ピタルにおける産業創出、文化発信、 魅力向上に努めています 図 - 24 。 国際交流、人材育成の実現を行います。 12社により設立されました。 （２）一般社団法人ナレッジキャピ TMOは、公共空間 （うめきた広場・ タル及び株式会社ＫＭＯ 歩道・敷地内オープンスペース） の運 一般社団法人ナレッジキャピタルは、 直営事業の運営、外部連携など公益的 な取り組みを担当します。また、株式 一般社団法人ナレッジキャピタル及 会社KMOは、ナレッジキャピタルに ジメントを担当します。具体的には、 び株式会社KMOがナレッジキャピタ 入居するテナント等の運営管理、 ナレッ 公共空間におけるイベント・オープン ルの企画運営を担い、場 （施設） と機能 ジキャピタルの事業開発を担当します。 でありました。また、大阪市、ＵＲ都 まちびらきというのは、開発担当者 市機構の皆さんともさまざまな協議を にとっては、ある意味でゴールの部分 営管理の担い手として、一体的にマネ 4 おわりに グランフロント大阪は、長い間の大 重ね、まちづくり、公共スペースの利 もありますが、まちづくりという意味 変多くの方々の思いとご尽力の中で、 活用等について新しい仕組みも導入し では、むしろスタートかと思います。 まちびらきを迎えました。今回の事業 ました。さらに、設計会社・施工会社 我々のまちづくりは、50年、100年の は、12社の共同事業ということで、 の皆さんともチャレンジを繰り返し、 計で考えております。今後も皆さんに この約６年強、毎週１回以上のペース 環境共生や利用者の快適性に配慮した 愛されるまちづくり､ 皆さんがプレ で12社部長会（開発事業者）という会 建築計画を纏めてきました。特に、う イヤーになっていただくまちづくりを 議を開催し、様々なことを議論・決定 めきた広場やテラスガーデン（屋上庭 心がけて、このまちづくりに取り組ん しながら、取り進めてきました。１回 園）、自然換気システムは､ その代表 でいきたいと思います。 の会議が３〜４時間かかることはざら 例と言えると思います。 No.155 IS H IZ U E 11 新連載 時代の新潮流に対応する PM の役割・課題 1 （Property Management） 「PM」とは何か？何だったのか !? ＝「AM」や「ビル管理」との違い 腰高夏樹 “時代の新潮流に対応する” 「PM の役割・課題」、何とも肩肘の張った連載タイトルをいただいた。 「プロパティ・マネジメント（PM）」という言葉が不動産業界で使われるようになってから、僅 か 10 数年、この間、不動産証券化が法制化され、J-REIT の誕生・急拡大、不動産ファンドバブ ルの到来によって、跳梁跋扈する外資系投資家、あっという間に急成長から凋落した日本の新 興不動産ファンド企業、そして極め付けはリーマンショックの言葉で代表される、世界的な未 曾有の大不況。こうした時代の激流の中にあっても、着々と存在感を増してきたのが PM ではな いだろうか。テーマ通りに「PM の役割・課題」を述べる前提として、今回は「PM が日本に生 まれた頃の話」、「PM の定義」（PM とは何か？）から入っていきたい。 社が上場した（余談だが、翌９月11日に、米国のニュー PM が日本に生まれた頃の話 ヨーク等で同時多発テロが起きている） 。2001年３月期 以降は時価会計制度も導入され、 不動産をとりまく法制・ 税制面の変化が実現していった時期であった。 12 日本の不動産業界でプロパティ・マネジメント こうした環境の下、日本の不動産物件の流動化が徐々 （Property Management＝PM）という言葉が使われ に始まり、特に破綻した生命保険会社の物件を、新たな 始めたのは、 20世紀も終盤、 1997 〜 98年頃のことであっ 投資スキームで積極的に購入する有力な買い手となった たと思う。もちろんそれ以前にも似たような業務は存在 のが、 欧米系の投資家たちであった。 彼らが、 プロパティ・ し、それをビルマネジメントとか、ビル運営管理受託業 マネジメントという言葉を使っていた。 務とか、そんな風に呼んでいた。時はバブル経済が破綻 私はよく記憶しているのだが、ある外資系投資家と売 し、その傷跡が特に不動産に色濃く残されていた時期で 買にともなう打合せをしている時に、従前から当該物件 ある。金融も不動産もその資産価値をどんどん下げてい のビルマネジメントを請け負っていた我々が、売買後も た頃で、一部の金融機関、さらに投資資金を不動産に向 引き続き業務を続けたい、と申し出たところ、 けている生命保険会社の幾つかが経営破綻に追い込まれ 「そちらは、どういう仕事が出来るのか？」 るような情勢であった。 「こうこうこうして、 ビルマネジメント業務をやってきた！」 不動産の証券化が法制化されたのもこの時期である。 「そういう業務は、 プロパティ・マネジメントというのだ！」 「特定目的会社による特定資産の流動化に関する法律」 当時、社名にビルマネジメントを冠していた我々は、 が1998年６月に、 また 「資産の流動化に関する法律 （SPC そうかー、これからの時代はプロパティ・マネジメント 法） 」が2000年11月に、それぞれ施行されている。また、 かー、社名もそう変えないといけないのかなぁ、と真剣 2001年９月10日には、米国REITマーケットから遅れ に悩んだものである。 「午後（PM） 」みたいだし、コン ること約40年、J-REIT市場がスタート、日本ビルファ ビニエンスストア（am/pm）にも似たようなところが ンド投資法人とジャパンリアルエステイト投資法人の２ あるし、米国のタバコメーカー（pm）にもあるし、等々。 I S H I ZU E Spring 2013 時 代の新 潮 流に対 応する PM（Property Management）の役割・課題 Plofile 明豊ファシリティワークス株式会社 執行役員 社長室長 兼 経営企画部長 腰高 夏樹 Natsuki Koshidaka 1984 年慶應義塾大学法学部を卒業後、リクルート入社。 95 年 10 月にリクルート ビルマネジメント（現ザイマックス）に転籍。その後、2006 年 5 月に CBREグルー プの PM 会社 シービー・リチャードエリス・アセットサービス（現 CBRE アセットサービ ス本部）に入社、専務取締役を経て 08 年 6 月から代表取締役社長。 2013 年 1 月 から、CM 及びプロジェクトマネジメントの明豊ファシリティワークスに入社、執行役員。 しかしながら、この頃から、日本の不動産業界では急 められてからの不動産オーナー側には多様なプレイヤー 速にプロパティ・マネジメントという言葉が使われだし、 が関係してくるが、それらを総じて「不動産オーナー」 その名を冠した業界誌が発刊されるなど、ビジネスにお と称した上で、PMとは「不動産オーナー代行業」もし いては着実に定着していった。不動産証券化、外資系投 くは「不動産オーナー経営代行業」といえる。PMを一 資家の進出と、PM（という言葉）がシンクロして登場 言で表現する時には、このワードが適切であると考える。 一方、機能としての定義は、 （狭義）プロパティ・マ してきたと言える。 ネジメント、リーシング・マネジメント、コンストラク ション・マネジメント、オーナー対応、といった各業務 PM の定義 を、不動産オーナーに代わって執り行う、というもので ある。これについては2000年９月、 （一社）日本ビルヂ 少々堅苦しい話になるが、 「PMとは何か」というこ ング協会連合会など関係3団体で構成した「賃貸オフィ とにつき、以前より目的的定義と機能的定義のそれぞれ スビルビジョン研究会・ビルマネジメント部会」におい において整理してきたのでご紹介したい。 て、 『新しい時代のビルマネジメント』と題してビル経 目的としての定義は、 「プロパティ・マネジメントとは、 営代行業務一覧なるレポートを出した。その際に、PM 所有者、投資家、アセット・マネジャーなどからの委託 をとりまく周辺関係者との相関関係をあらわしたものが、 を受け、個別不動産の経営（マネジメント）を通じ、そ 以下の図である。 の不動産からの『収益と不動産価値の最大化』を図るこ この図中にあるⅠ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳに沿って、業務の定義 と」ということである。所有者、投資家、信託銀行、そ や具体的事例、フィーの設定例を一覧表示し、さらにそ の他金融機関、アセット・マネジャーなど、証券化が認 れらの解説文を掲載してある。 ビル「所有－経営（－管理等）」の相関図 PM Company オーナー 投資家等 AM Company AM アセット・マネジメント 〈所 有〉 Ⅳ.〈広義〉PM プロパティ・マネジメント （オーナー対応） 〈経 Ⅰ. PM（運営管理） プロパティ・マネジメント メンテナンス、 清掃、警備 等 Ⅱ. LM（営業・仲介管理） リーシング・マネジメント 仲介会社 等 新規テナント候補 Ⅲ. CM（工事・営繕管理） コンストラクション・マネジメント ゼネコン 施工業者 等 営〉 〈管理等〉 既存テナント No.155 IS H IZ U E 13 1 なお、その後、ビル協関係団体は、2002年、2004年と、 対し、あくまで競争原理にて入札等の手続きを経て業務 相次いで『不動産経営管理業務／委託契約書作成の手引 を受託するのが後者だということだ。 営業、 プレゼンテー き』 、 『不動産経営管理業務／出納・会計項目一覧及び解 ションの体制ということもあるが、入札である以上、価 説』を発刊し、積極的にPMに関する業務の整理を図っ 格競争力が無いと勝てない故、それだけフィーも低いこ た。 とが条件となる。実際にはこの両者が競合することはあ まりないが、PMという業務をとらえていくには、こう AM やビルメンテナンスとの違い した二者が存在することは認識する必要がある。 ②日本でいうところの「サブリース物件」と、純粋な どれも「資産・不動産管理」という風に日本語に訳せ PM物件 るアセット・マネジメント（AM） 、プロパティ・マネ 欧米でのサブリース規定とは、一定期間オーナー（貸 ジメント（PM） 、ビルメンテナンス（BM）は、それぞ 主）との間の賃貸借を解約出来ないテナント（借主）が、 れ一体どう違うのかという質問はよくある。企業や組織 何らかの事情で中途で賃借の継続が困難になったような によって、付けられている名称が同じであっても役割や 場合に、第三者への転貸ができる権利のことである。一 機能が違うことはよく見うけられることだ。 方、日本においては、大手不動産事業者などがバブル崩 この件については、前出の図にある通り、所有、経営、 壊以前より、個人等が所有する土地・建物を長期間の賃 管理等（現業）のそれぞれに属する、と整理するのが分 料保証をもって借り上げ、テナントに対してそれを上回 かりやすい。AMは所有者側にて金融のポジションにも る賃料で賃貸するというビジネスモデルがあった。バブ 立ち、物件の取得・売却や金融施策においてオーナー側 ル崩壊後、賃料相場が著しく下落し、テナント賃料が保 の調整役になりサポート機能を果たす。PMは実際の不 証賃料を大幅に下回ることになって多くの訴訟が発生し 動産に関する経営・運営の立場に立ち、物件管理だけで たのであるが、ここではそれに言及するのが主旨ではな なくテナントリーシング、中長期修繕計画の監修や実施、 い。 会計業務やレポート作成の機能も持つ。BMは設備管理・ PMを業とする者にとって、この日本型サブリース物 清掃・警備などを司り、実際の物件管理の役割だ。この 件と純粋なPM物件では、実際の業務での違いは誘致テ ような定義になるかと思う。もちろん、相互の業務理解 ナントの決定権（賃料ではなく、銘柄についてオーナー や協力、監督なども必要だから、実務が「かぶり」 、区 了承が要る場合があるが）ぐらいなもので、実務におい 別が曖昧になることもあろうが、立ち位置で整理すると てはこれも大差がない。しかしながら、契約上の立ち位 分かりやすいと思う。 置、リスクは全く違ったものであり、結果的に収益性に 著しい相違が発生する。理屈を言えば当たり前のことで PM における、いろいろな分類・整理 あるのだが、サブリースは例え契約期間中にオーナー賃 料の見直し改定条項があろうとも、一定期間（もちろん 契約期間すべての場合が普通）の賃料保証というリスク 実際にビジネスとしてPMを遂行する立場からすると、 いろいろな切り口での整理や分類が出来、そのことに よってPMを理解できることも多いので、列挙してみる。 を負っているので、その分の収益性が高いのは当然であ る。 一方、純粋なPM物件においては、あくまでフィービ ジネスであり、物件で生み出される収益は全てオーナー ①不動産所有者（オーナー）企業の一組織orグループ 企業としてのPM部門と、独立系のPM会社 だけが収益となるという構造なのだから、その分収益性 これは、PM組織の所属する位置の違いであり、PM が悪い、つまり「儲からない」のだ。実務上の負担感に として実際に行っている業務に大差はない。違いは、自 は大差がないながら、収支上の違いは大きい、というこ 社所有物件を総務部的・管財部的にマネジメントすると とになる。 いうことでその業務を担当することが当然である前者に 14 に帰属し、PM事業者はあくまでオーナーからのフィー I S H I ZU E Spring 2013 時 代の新 潮 流に対 応する PM（Property Management）の役割・課題 ③地主的・保有型オーナー物件と、投資型オーナー物件 るものではなく、複数機能を複数者で業務遂行している 証券化以前から、所有する不動産の運営管理をアウト から、なかなかうまい説明ができない。つまりそれなり ソースしていた個人や事業会社もいて、極めて長いレン の、いやかなりの人員体制が整っていないと、適切な業 ジでの保有（というか売却の意思はほぼ無い）を前提に、 務提供は難しい。 安定した不動産管理を要望された。いわば、じっくりと 不動産価値を高めて行く感じである。 また前述した通り、あくまでフィービジネスであり、 契約取引的には賃料保証（サブリース型）のようなリス 一方、投資スキームに基づく投資を目的とするオー クを取らない分、あまり収益性が高い事業でないのは事 ナーは、一定期間のうちに資産価値を高めいずれは売却 実である。サービスの価格というものは需要と供給で決 することを前提に、比較的短期の所有となっていく。空 定していくものであり、本来的には提供する業務内容の 室リーシングにおけるテナント銘柄や賃貸借条件の決定 対価としてのフィーがバランスすべきなのだが、なかな 基準とか、中長期修繕計画の実行の仕方、さらには月次 か実際そうは行かない。 レポートの質・量、などに特に大きな違いが生じること かつては、例えば米国では大型物件のPMも多く、オ になるが、最大の違いは、投資型では売買にともなって ンサイト（現地常駐）で専任担当者（マネジャーやエン オーナーが代わった際に、運営体制全体が見直されて ジニア等）がいれば、フィーとは別にそのコストも負担 PM契約が終了することもある、ということである。 して貰えるのに対し、日本では常駐が不要な中小物件ば PMの定義の通り、空室率を下げ収益を増やし、コスト かりのためオンサイトコストが不明確なのでフィーだけ も適正にディスカウントして、物件の資産価値が上がり しか貰えないから、といった説明もあった。売買仲介や 高く売却できて新たなオーナーに代わり、PM事業者の ビルメンテナンス、工事のような付帯的・連動的に発生 交代、という…。つまり、PM事業者として非常に高い する仕事も獲得したいがために、PMフィーを激しく 評価を得て、その結果PMの仕事を失う、といった悲劇 ディスカウントして受託することでも、PM自体として も起きたことがある。 は収益性を落とすことになる。 多くのPM事業者が、ビル賃貸事業から始まっている ④私募ファンド物件と、J-REIT物件 ことを考えると、そもそもリスクを取らないフィービジ 前出の③の区分では、どちらも投資型物件である。短 ネスであるわけだし、関連する取引を獲得するため、か 期的に高い収益性を追求することには変わりないのだが、 つ入札等で競合に勝つためにフィーを抑えめもしている 実際のところ、J-REITは（入れ替えもありうるとはい 実情からすれば、オーナー業、賃貸事業に比べればPM うものの）比較的長期の運用収益物件として捉えられて 事業単体の利益率は低い、ということになるわけである。 おり、そういう意味では短期的な売買がありえがちな私 募ファンド物件より、安定継続した業務ができる傾向に 不動産証券化以前から、ビルマネジメント会社として ある。ただし、比較的なことではあるが、J-REIT物件 個人や事業会社の保有型物件のPMをやってきた事業者 の方が報告資料やレポートのコンテンツが多く厳しく、 が、証券化以降、投資家による投資型物件も手がけるよ 事務方のパワーがより必要、ということも事実のようだ。 うになって、当初はそれなりの混乱があった。2003年 をピークにした大量供給時期、その後2005 〜 2006年 「PM は儲からない」という定説は本当か？ 頃の投資活況期、リーマンショックを象徴とする2008 年からの低迷期、それぞれの期間に、PMが直面した課 題は異なっているが、PMがPMとしての存在価値を PMという仕事は、忙しい。担当物件があれば昼間は 現地に出かけて、各業務関係者との打合せや調整事に忙 しっかり示すためには、多大な努力と工夫が必要だった のも事実である。 殺され、夕方会社に戻ってからは、ある一定の事務ワー クもついて回る。また、 「一人あたりの担当物件数は何 次回以降、優れたPMの実績、様々な視点から見た不 棟？」という質問をよく受けるが、狭義PM、リーシン 動産取引・商習慣等の問題点、今後のPMの課題、など グ、修繕、会計、レポートなどの役割機能は一人で担え について言及していきたいと思う。 No.155 IS H IZ U E 15 1 Vol. 12 渡 辺 晋 の ビルマネジメントゼミナール 賃 借 権 譲 渡に当 たるか 否か 二 つ の 裁 判 例に学 ぶ 賃借人に合併・会社分割があった 場合の契約解除の可否 近年、企業活動を活性化するために企業再編制度の充実が図られ、合併や会社分割が容易になった。そのため、ビルの 賃貸借においても、賃借人の合併や会社分割がなされるのは日常茶飯事である。ところが、合併や会社分割と賃借権の譲 渡との関係がわかりづらいこともあり、ビルマネジメントの関係者は必ずしも企業再編制度にくわしいとは言えず、賃借人に合 併や会社分割がなされた場合の対応が、円滑に進まないケースもみられる。 本稿では、企業再編の法制度と賃借権の無断譲渡の考え方について鳥瞰した後、賃借人の合併が賃借権の譲渡・転貸 に該当しないとした裁判例〈東京高裁昭和 43 年４月16日判決（金融・商事判例 149 号 15 頁） 、以下「東京高裁昭和 43 年４月判決」という〉 、および会社分割において賃借人の人的物的要素の変更の程度が重大な場合には実質的な賃借権譲 渡に当たるとして、賃貸借契約の無催告解除を有効と認めた裁判例〈東京地裁平成 22 年５月20日判決（LLI） 、以下「東 京地裁平成 22 年５月判決」という〉を検討する。 なお、企業再編と賃貸借の関係については、 「いしずえ」142 号で全体像を解説してある。あわせて参考にされたい。 1 企業再編の概要 企業再編には、合併、会社分割、株式移転・株式交換が 2 合併・会社分割と賃借権譲渡 1 賃借権の無断譲渡と信頼関係破壊の法理 賃貸借契約において、賃借人は、賃貸人の承諾なくして、 ある。 合併は、会社が解散によって消滅し、その消滅会社の権 賃借権を譲渡し、あるいは賃借物を転貸することはできな 利義務の全部を清算手続によらず別の存続会社または新設 い。無断で賃借権を譲渡しあるいは転貸して第三者に使用 会社に包括承継する行為である。また会社分割は、会社が または収益をさせたときは、賃貸借契約の解除事由となる 事業に関して有する権利義務の全部または一部を、ほかの （民法612条1項、2項） 。 会社に承継させる行為である。したがって、合併、会社分 もっとも賃貸人に対する背信行為（信頼関係を破壊する 割がなされると、会社の対外的な権利義務関係が変動する 行為）とはならない特段の事情があるときは、転貸または ことになる。 賃借権譲渡があっても解除権は発生しないというのが、確 これに対し、株式移転および株式交換は、既存の株式会 定した判例法理である〈信頼関係破壊の法理、最高裁昭和 社を完全子会社とする完全親子会社関係を形成することを 39年11月19日判決（判例タイムズ170号122頁） 、最高 目的とする行為である。株式の移動などにより完全親子会 裁昭和46年11月４日判決（金融・商事判例290号２頁） 〉 。 社関係を形成するものであって、会社の対外的な権利義務 関係の変動を伴わない。 2 合併と賃借権譲渡 企業再編がなされても、賃借人の地位に法人格としての 賃借人が消滅会社となって合併が行われる場合には、法 変動がなければ、原則として、賃貸借の法律関係に影響は 形式的に法人格の同一性からみて、賃借人の地位に変動が ない。他方で、企業再編にともなって賃借人の地位に法人 生ずる。 そのため外形的に賃借権が譲渡されたようにみえる。 格の変動を生ずる場合には、賃借権の譲渡となって賃貸借 しかしこのタイプの合併では、存続会社または新設会社 の法律関係に影響を及ぼすことがありうる。 が消滅会社の権利義務を包括的に承継し、その人格の中に 消滅会社の全人格が取り込まれる。したがって実質的には 賃借人の同一性は維持されているのであって、合併は賃借 16 I S H I ZU E Spring 2013 Plofile 山下・渡辺法律事務所 弁護士 渡辺 晋 Susumu Watanabe 権の譲渡には該当しないと考えられている。賃借人が消滅 昭和 55 年 3月一橋大学卒業。同年 4月に三菱地所㈱入社。平成元年 11月 司法試験合格。平成 2 年 3月三菱地所㈱退社。平成 4 年 4月弁護士登録 （第 一東京弁護士会） 。平成 14 年 4月山下・渡辺法律事務所開設、現在に至る。 認めなかった。 会社となる吸収合併についての事例として、東京高裁昭和 43年４月判決がある。 2 裁判所の判断 3 会社分割と賃借権譲渡 約の解除事由としているのは、賃貸借が本来当事者間の信 『思うに、法が賃借権の無断譲渡または転貸を賃貸借契 賃借人が、分割の範囲に賃借物を含んだ会社分割を行う 頼関係を基礎として成立する継続的な関係だからである。 場合には、会社分割が権利義務の包括承継を行うものであ すなわち、賃貸借は長期にわたり当事者を拘束する継続的 り、分割会社と承継会社の間に密接な関係のあることが多 な関係であるから、賃貸人には賃借人を選択する自由を保 いことから、賃借人に変更はないとの考え方もあり得る。 持せしめる必要があり、したがって、その意に反して賃借 しかし会社分割は、包括承継といっても、分割契約書・ 分割計画書の範囲内での包括承継にすぎず、会社分割後も 人が交替しまたは実質上新たな賃借人の加入する結果を抑 止しなければならないのである。 分割会社は消滅せずに残る。また仮に分割会社と承継会社 しかし、法形式上賃借権の譲渡または転貸というほかな の間に密接な関係があるにしても、分割前後の賃借人には い場合であっても、その実質においては民法612条に、い 同一性がなく、別法人であることに変わりはなく、賃借人 わゆる賃借権の譲渡または転貸（無断譲渡または転貸禁止 の変更があったと解さざるを得ない。そのため分割の範囲 条項における譲渡または転貸も同じ）に該当しないと認む に賃借物を含む会社分割がなされた場合には、賃借権の譲 べき場合も存しうる。たとえば、引揚者たる親族を一時借 渡に該当するものとされている。合併に関して賃借権の無 家に収容する場合、借家人が親族の学生を下宿代りに同居 断譲渡による契約解除を肯定した事例として、東京地裁平 させる場合または法定の推定相続人に借地上の家屋を贈与 成22年５月判決がある。 する場合などこれに属する。従来の実務例においては、こ れらの場合にあるいは賃借権の譲渡もしくは転貸の事実を 3 否定し、または賃借権の譲渡または転貸の事実を認めなが 東京高裁昭和 43 年４月判決 ら賃貸借の解除を権利の濫用としてその効力を否定してい 1 事案の概要 るが、当裁判所の解するところによれば、これらの場合は （ⅰ）昭和20年代初頭、スポーツや映画の興業等を営業目 的とするＡ社は、Ｘから東京都豊島区池袋所在の土地を 賃借し、借地上に映画館を所有していたが、経営不振に 陥ったため、Ｙ社がＡ社を吸収合併した 図表-1 。 原則として民法612条に、いわゆる賃借権の譲渡または転 貸に当らないというべきものなのである。 しからば、会社の合併による賃借権の移転の場合はどう か。Ｘは、合併は相続と異り当事者の行為によるものであ （ⅱ）Ｘは、Ａ社がＸの承諾なくＹ社に吸収合併されたこ るから、賃借権が合併によって移転する場合も民法612条 とは、賃借権の無断譲渡にあたるとして、土地賃貸借契 にいう賃借権の譲渡がある場合に該当すると主張する。一 約を解除し、Ｙ 理ある論である。しかし、合併はいわば人格の承継であっ 社に対して、建 物収去と土地の 明渡を求めた。 （ⅲ）裁判所は、こ の場合、合併は 賃借権譲渡には あたらないとし て、Ｘの請求を 図表-1 て個々の財産の移転ではないから、それが当事者会社の行 A 社：被吸収社 賃貸人 X Y 社：吸収社 為によってなされるからといつて同条にいう賃借権の譲渡 を伴うものと解することはできない。これを実質的にみる と、存続会社または吸収会社は合併の当事者会社または被 土地賃 貸借契約 Y社 吸収会社の権利義務を包括的に承継する意味においてこれ A社 A社 賃借人 の地位 賃借人 の地位 と同一性を有し、いわば体内の一部にこれを包容している 吸収 合併 関係にあるから、賃貸人との関係では依然として賃借人で ある合併の当事者会社または被吸収会社が賃借人であると No.155 IS H IZ U E 17 解して差し支えなく、その間に信頼関係を裏切る賃借権の の全株式を、Ｆ社に譲渡した。 譲渡の存在を認むべき理由はない。合併により企業規模が （ⅴ）Ｘは、Ｄ社からＹ社への会社分割は、約定により禁 拡大し、賃貸物件の使用の態様に影響を与えるおそれがあ 止されている実質的な賃借権の譲渡に当たり、またこの ることは、個人企業を共同経営とした場合と異るところが 事実を速やかにＸに通知すべき約定にも違反したから、 なく、これを無制限に放任しては賃貸人の利益を害すると 本件契約を解除する旨の意思表示をし、建物の明渡を求 も考えられないことはないが（本件のような借地権にあっ め、訴えを提起した。 てはそのおそれはないが） 、賃借物件の使用の態様に変化 （ⅵ）訴訟では、会社分割による賃借人の地位の移転が賃 を生じうることは賃借人が存続会社または吸収会社である 借権の無断譲渡に当たるか（争点①） 、重要な変更事項 場合にも想像しうることであって、かかる使用態様の変化 の通知義務違反があったか（争点②） 、信頼関係の破壊 はそれが用法違反とならない限り賃貸人として認容せざる が認められるか（争点③）の３つが争点となったが、裁 をえず、これを理由として人格の承継である合併による賃 判所は、Ｘの主張を認め、明渡請求を認めた。 借権の移転を前記法条にいわゆる賃借権の譲渡と解するこ とはできないのである。 』 2 裁判所の判断 争点①（会社分割による賃借人の地位の移転が賃借権の無 4 東京地裁平成 22 年５月判決 1 事案の概要 （ⅰ）Ｘは、平成14年４月15日以降、Ｃ社に対し、東京 断譲渡に当たるか） （1）本件禁止事項の文言上、会社分割ないし株式譲渡は 実質的な賃借権譲渡の事由として列挙されていないが、本 件禁止事項の趣旨は、法人格の異なる第三者への賃借権の 都中央区銀座所在のビル８階を、賃料月額87万5400円、 特定承継・移転に限らず、大幅な賃借人の人的・物的要素 共益費月額14万0064円として、①〜③の約定で賃貸し の変更があった場合にも、賃貸借契約の当事者間の信頼関 ていた（本契約） 。 係に重大な影響を与えうることから、実質的にみて賃借権 ①使用目的：脱毛専門エステサロンおよびその事務所。 ②禁止事項：貸室の一部または全部を問わず、本契約に基づく 賃借権を第三者へ譲渡し（担保の提供または代表 者、役員等の変更による実質上の賃借権譲渡及び 合併を含む）、または貸室を転貸すること（本件禁 止事項）。 ③変更通知：賃借人にその所在地、商号、代表者その他商業登 記事項もしくは身分上重大な変更がある場合は、 変更登記等終了後速やかに新登記事項記載の謄本 を添付のうえ賃貸人に通知し、契約書等の変更手 続を行わなければならない。 （ⅱ）本件契約の賃借人の地位は、平成15年12月１日に を譲渡した場合と評価できるような大幅な人的・物的要素 の変更も信頼関係を破壊する行為としてこれを禁止すると ころにあると解するのが相当であり、これによれば、本件 禁止事項により列挙された禁止事由は例示列挙にすぎず、 会社分割ないし株式譲渡も、これによる賃借人の人的・物 的要素の変更の程度が重大といえる場合には実質的な賃借 権譲渡に当たりうるものというべきである。 （2）そこで本件における会社分割及び株式譲渡について 検討するに、Ｄ社は、代表者であるＥの医師法違反被疑事 件を契機とした取引先からの取引停止等による運営困難を Ｃ社から、同社の会社分割により設立されたＤ社に承継 された。 図表-2 （ⅲ）平成19年11月ころ、Ｄ社の代表取締役であるＥらが、 医師免許を持たない従業員に医業に当たる脱毛行為をさ 賃貸人 X C社 せたとして、医師法違反の疑いで逮捕され、その旨の報 道がなされた。 （ⅳ）Ｄ社は、同年12月28日、会社分割によりＹ社を設 立し、本件契約に基づく賃借権をＹに承継させた上、承 継させる債務について重畳的に債務引受をした 図表-2 。 Ｄ社は、Ｘに対し、平成20年６月ころ、会社分割によ りＹ社を設立して美容事業部を承継させたことを通知し た。また、Ｄ社は、同年８月ころ、同社が保有するＹ社 18 I S H I ZU E Spring 2013 D社 賃貸借 契約 C社 賃借人 の地位 新設 会社分割 D社 賃借人 の地位 新設 会社分割 Y社 賃借人 の地位 渡 辺 晋 の ビルマネジメントゼミナール 打開するとともに、違法の嫌疑が掛けられたＤ社による従 られ、これによれば、Ｙ社の前記通知の遅滞は、前記通知 前どおりの脱毛エステ事業の運営を廃し、医師法に適合し 義務に違反するものと認めるのが相当である。 同様の嫌疑を受けないような新たな運営方針に転換して脱 （2）この点、Ｙ社は、Ｙ社を会社分割した状態を元に戻 毛エステ事業を存続させるべく、Ｙの新設分割を行ってＤ すことが検討されており、最終決定するまでは混乱を避け 社の役員からＥを外すなど組織の一新を図った上で、医師 るべく通知を控えたもので、ことさら事実を隠匿する目的 を取締役に就任させて事業に関与させることとし、さらに、 があったわけではないから通知義務違反に当たらないと主 事業運営資金を得るため全株式をＦ社に売却して同社の関 張するが、会社分割により現に賃借権の承継がなされた状 係者であるＧが代表者に選任されたことが認められ、これ 態が生じた以上、その後に再度の組織変更等の可能性が想 らを総合すると、Ｄ社は、脱毛エステ事業をＥ主導の違法 定されるとしても、ひとまず会社分割の事実を通知した上 なものから、同人が外れた適法なものに運営主体及び態様 でその後の経過を逐一賃貸人に報告することが、賃貸人の を転換しながら存続させるため、これをＹに承継させてＦ 混乱を避け、ひいては賃貸借契約の当事者間の信頼関係の に売却したものと評価するのが相当であり、これによって、 維持に資するものというべきであり、Ｙ社が主張する事情 Ｙは、Ｄ社から人的構成及び資本構成が大幅に変更された は約６か月間もの通知懈怠を正当化しうる理由とはならな ものというべきである。 いから、この点のＹらの主張は採用できない。 （3）この点、ＹはＤ社が運営していた脱毛エステ事業を そのまま承継したもので建物の使用目的及び態様に変化は 争点③（信頼関係の破壊が認められるか） なく、会社分割及び株式譲渡による役員変更も重要な意味 （1）Ｅらが逮捕された医師法違反の被疑事実は、Ｄ社の を持たないから、実質的な賃借権の譲渡に当たらないと主 直営店ではなくフランチャイズである千葉店における脱毛 張するが、Ｄ社からＹ社への会社分割及び株式譲渡は、脱 行為に関するものであったとはいえ、Ｄ社は、同被疑事実 毛エステ事業が医師法に適合するよう運営主体及び態様を と同じ態様で同じ脱毛機を使用した脱毛エステ事業の運営 変更する必要があったことなどからなされた一連の事業売 を本件の建物において実施していたことが認められ、これ 却と認めるのが相当であり、脱毛エステという事業内容や によれば、Ｘにとって、ＥらＤ社の役員の逮捕事実は、単 建物の使用態様等に変更がないからといって、単に企業の に賃借人の役員が違法行為に及んだというものにとどまら 一事業部門を会社分割により独立させたものと同視するこ ず、賃貸している本件各建物の使用目的及び態様そのもの とはできないし、Ｆ社が資金を拠出して会社所有者となっ に直接関係して違法行為がなされたというものであり、そ た以上、Ｇをして経営方針の決定に関与するのは当然で れ自体でも賃貸借契約の当事者間における信頼関係を大き あって、従前どおりの運営方針を維持したからといって役 く動揺させるに値するものというべきものである。 図表-1 員変更が重要な意味を持たないとはいえず、資本構成及び また、Ｙ社は、それに起因してさらに争点①及び②にお 役員の変更が軽微とはいえないから、この点Ｙ社の主張は いて認定した各契約条項に違反する行為を続けて惹起した 採用できない。 上、その後も会社分割による賃借権承継の説明が十分なさ （4）よって、Ｙらによる会社分割及び株式譲渡は、本件 れたとはいえず、本件におけるビルの使用態様も、取締役 禁止事項により禁止されている実質的な賃借権の譲渡に該 に就任した医師が店舗を巡回するだけで脱毛施術は今なお 当するものというべきである。 医師免許を持たない従業員が行うという実態が継続してい るというのであり、これら一連の状況に鑑みれば、ＸがＹ 争点②（重要な変更事項の通知義務違反があったか） （1）本件各契約において、賃借人の商業登記事項等の重 社に対する不信感を募らせるのも無理からぬものというべ きである。 要な変更につき速やかに賃貸人に通知すべき義務を課した （2）これらの諸事情を総合すると、Ｙ社により賃料が遅 趣旨は、その情報を速やかに賃貸人に開示させて、当該変 滞なく支払われていること等のＹ社主張の各事情をもって 更が実質的な賃借人の変更や賃借権の譲渡に該当するか否 しても、当事者間の信頼関係を破壊しないと評価しうる特 かを判断し、もって賃貸借契約の当事者間に必要な信頼関 段の事情が存するものとは、にわかに認められないという 係の維持に資することにあると解されるところ、Ｙ社は、 べきである。 Ｙ社の新設分割が成立してから約６か月もの間、Ｘに同事 実を知らせないまま建物の使用を継続していたことが認め （3）よって、この点のＹらの主張は採用できず、本件各 契約の無催告解除は有効と解するのが相当である。 No.155 IS H IZ U E 19 vol. 8 構造変化に対応する 不動産業の成長機会 物流施設事業／シニアマーケット 株式会社不動産経済研究所 日刊不動産経済通信 編集長 田村 修 不動産業は経済環境に晒されやすい。景気変動の波が大きければその分、収益のボラティリティも高くなる。 投資や開発事業に限ったことではない。安定していると言われるフィービジネスも開発事業ほどではないにしろ、 収益の変動リスクを抱えている。扱っている商品の金額が大きいことと、参入障壁が低いので競合に晒されや すく、競り勝つためにはフィーを下げたり、利益率を落とすなどの収益コントロールが必要になるからだ。逆に 不動産業ほど収益のアップサイドを比較的短期間で達成できる産業も少ない。初期投資が必要な開発事業や 賃貸事業などを除くと、設備投資がそれほど掛からない。少ない投資で大きなリターンを得られるため、急成 長できる可能性が高い。今後の人口減少は経済活動全般にとっては逆風であるが、常に起きる変化に対して機 敏に対応できる不動産業はいつでも成長の機会を抱えている。 不動産市場に 先行きの明るさ を自社のバランスシートから外すオフ 構造の変化に対する対応も待ったなし バランス化は、所有と経営を分離した。 であり、新たな需要という側面では高 短期の資金回収と施設運営に特化でき 齢化社会に対応するためのヘルスケア アベノミクスへの期待から不動産市 る少資金経営を可能にし、ファンドを 施設事業への取組みも注目される。 場に先行きの明るさが見えてきた。約 通じた不動産投資事業という新たなビ 20年続いている資産デフレから本格 ジネスモデルを構築した。IT化の進 的に脱却できれば、日本の不動産業は 展は不動産業の営業ツールを大きく変 かなり力強く羽ばたけるに違いない。 えた。物件情報を提供する仕組みが様 産業構造の転換に 対応した物流施設 事業の可能性 日本経済の失われた20年間に不動 変わりし、不動産業に情報産業として 産業は疲弊に喘ぎながらも大きく変化 の切り口が新たに加わった。進化し続 土地と建物によって産業の基盤を支 した。様々なビジネスモデルを考案し、 けるITをどう有効に活用していける えている不動産業にとって、産業構造 改革と挑戦を繰り返した。事業領域の かが不動産業の今後の課題でもある。 の変化は新たなビジネスチャンスを生 拡大による新たな需要の発掘にも力を グローバル化への対応は少子高齢化 む。かつて金融業界の大掛かりな再編 入れてきた。土地・建物という生活と が進み国内需要が頭打ちになってくる によって、都心の好立地で銀行が抱え ビジネスに欠かせないインフラを扱う 日本にとっては死活問題だ。海外から ていた福利厚生施設や支店・営業所の 不動産業は経済基盤を支える産業であ のインバウンド需要を取り込むことに ビルが大量に売却され、それらが分譲 り、時代の変化に対応することによっ 加え、海外への進出が今後本格化する マンションの事業用地に変わったよう て持続的に成長できる産業でもある。 ことは間違いない。 に、不動産の用途は常に変化する。 「変化」こそが不動産業のチャンスに 国内では製造業の海外展開に伴う産 現在起きているトレンドの変化は、 業の空洞化やEコマース市場の急成長 Ｅコマース市場の急成長に対応した近 この20年で起きた大きな変化は、ま による物流施設のニーズ拡大など、産 代的な物流施設（モダンロジスティク ず、証券化の手法によって不動産の金 業構造の転換への対応が不動産業に求 ス）の開発ニーズが増加していること 融商品化が進んだことである。不動産 められている。少子高齢化による人口 だ。アマゾンや楽天などによるネット なると言ってもいい。 20 I S H I ZU E Spring 2013 構造変化に対応する不動産業の成長機会 物流施設事業／シニアマーケット 通販事業の台頭に代表されるＥコマー ス市場はここ数年で急成長し、すでに コンビニエンスストアや百貨店の市場 規模を上回っている。商品を大量に揃 え効率よく消費者のもとに届けるため、 大型で、消費地に近く、作業員が通い やすい便利な立地にある物流施設に対 する需要が急拡大している。 物流施設の賃貸マーケットに大きく ドライブを掛けているもう一つの変化 は物流業務全般のオペレーションを請 け負う３PL（サード・パーティ・ロジス ティクス）事業の拡大だ。もともとメー カーや物流業者が自社で保有していた 倉庫が3PL事業者の増加によって賃 貸不動産としての物流施設に変わった。 こうした動きは米国では10年以上 ンドと共同で物流施設の開発に着手し している。物流施設には、複数のテナ 前に起きている。米国に本社を構え、 ているほか、三井不動産が今後５年間 ントと契約するマルチテナント型とシ 物流施設の開発事業をグローバルに展 で物流施設の開発に2000億円を投資 ングルテナントの要求に沿った建物を 開しているプロロジスが日本に参入し、 する計画を打ち出すなど、大手デベ 建設して長期契約を結ぶビルド・トゥ・ 日本でも徐々にモダンロジスティクス ロッパー各社が物流施設事業に本格的 スーツ型（BTS型）があり、長期の 市場が形成されるようになった。シン に参入し始めている。 キャッシュフローを読めることから後 ガポールの物流不動産デベロッパーで 従来型の物流施設は物資を保管して 者の割合が高い。しかし、BTS型は あるグローバル・ロジスティック・プ おく倉庫型が主体であったため、主に オーダーメイドであるためテナントが ロパティーズも参入し、これらの外資 大都市の湾岸エリアを中心に集積して 退去した後のリーシングリスクが大き 系大手デベロッパーの日本進出によっ いた。近年開発されている物流施設は、 い。最近ではリーシングリスクを比較 て新たな市場が構築された。 家電やアパレルなどの量販店をはじめ、 的コントロールしやすいマルチ型の開 外資系以外で物流施設の開発を積極 大規模な商業施設やＥコマース市場な 発も増えている。マルチ型はオフィス 的に手がけているのは三井物産や三菱 どに対応した配送の拠点となる施設が ビルのように賃貸不動産としての特性 商事などの大手総合商社であり、佐川 中心であり、立地は消費地に近い内陸 が強まるため、リーシング力がより重 ホールディングスやヤマト運輸などの 部が増えている。施設内で多くの人が 要になる。 物流会社が自ら建設するケースもでて 勤務することから、交通アクセスの良 物流施設のもう一つの大きな特徴は きている。国内の大手デベロッパーで さも重視される。最近の新規供給は圏 開発期間が短いことだ。計画から建物 は、野村不動産が先行して取り組んだ 央道や外環道、国道16号線沿いが多 の完成までの期間が短いため、オフィ 実績があるが、他の不動産会社はこれ い。こうした先進的な物流施設の供給 スビルや賃貸マンション、商業施設な までほとんど手掛けてこなかった。物 量はまだまだ少ないため、需給関係か どに比べて計画の見直しが容易であり、 流施設は収益性の高い賃貸用の不動産 らみても市場の成長性は高い。 市況の変動に伴う事業リスクが小さい。 という認識が薄かったため、不動産会 社の事業対象になりにくかった。 物流施設は住宅やオフィスビルなど 建設期間が長期にわたる大規模ビルの と比べて、賃料単価の変動幅が小さく、 ように、計画時に市況が良くても完成 しかし、ここにきて三菱地所がラ 賃貸借契約期間が比較的長いのが特徴 時には市況が悪化していて、採算を見 サール不動産投資顧問が運用するファ であるため、キャッシュフローが安定 直さなければならなくなるようなリス No.155 IS H IZ U E 21 構造変化に対応する不動産業の成長機会 物流施設事業／シニアマーケット クを避けることができる。 物流施設はアセットタイプとしても 有望な投資対象の一つになった。最近 るオフィスの取引も行われるようにな 晒されるようになったことでボラティ り、Jリートによる物件取得の熱は上 リティの高い資産に変わった。プロが 昇し続けている。 運用する商品として最有効活用を図っ の物流施設はBCP・省エネ対応となっ 最大のポートフォリオを抱え、時価 ているなどグローバルな仕様であるた 総額が最も大きい日本ビルファンド投 め、海外投資家がみても判断しやすく、 資法人は資産規模が1兆円を超えた。 ていくことが不動産を保有している企 業や公的セクターにとって必要であり、 今後の経済成長のためにも欠かせない。 投資物件として現在最もホットな市場 上場しているJリート全体の時価総額 Jリートはプロの不動産運用会社が投 を形成している。昨年から今年にかけ は3月25日 の 時 点 で7兆 円 を 超 え、 資家のために資産の最有効活用を図る て6銘柄のJリートが新規上場したが、 リーマンショック前のピークだった スキームであり、資産を長期的に安定 このうち半分の３銘柄が物流施設系の 6.8兆円を更新した。 運用するためのシステムとして成熟し リートであることをみても最近のトレ ンドであることがわかる。 成熟してきた Jリート市場が 保有リスクを代替 Jリート全体の資産規模は10兆円を つつある。 超えている。日銀に認知された市場で 上場リートと違って金融市場のボラ あることも投資家に安心感を与えてい ティリティの影響を受けにくい非上場 るようだが、先行きの期待が高く、今 の私募リートも年金の資金を呼び込む が投資チャンスであるとみている投資 ための新たな投資商品として根付いて 家が増加し続けていることが現在の急 きた。上場リートと私募リートを併せ 成長につながっている。 たJリートは最有効活用されていない アベノミクスによって地価や不動産 不動産証券化協会の岩沙弘道会長 膨大な不動産と、年金基金や個人金融 価格が今後上昇する見通しが強まって （三井不動産会長）は3月26日の理事 資産という巨額の眠った資金を長期に いるが、地価が恒常的に上昇しなけれ 会後に行われた記者懇談会で、Jリー わたって活性化させることができる可 ば開発・保有リスクを抱えられる企業 トの「時価総額10兆円・資産規模20 能性を持っている。開発、賃貸、仲介、 は限られる。 兆円」を2020年度までに達成する目 運営・管理という不動産のあらゆるビ 標について、 「前倒しで達成できそう ジネスシーンがJリートを支えるから 所有と経営を分離し、少資金経営を 可能にした不動産証券化の最終形態で だ」との見通しを示した。 あるJリートは現在、市場規模が急拡 世界経済の回復基調に伴い、リスク 大している。市場創設から10年以上 商品への資金流入が再び増加している が経過し、認知度もアップした。リー ため、Jリート市場にエクイティ資金 マンショック前の過熱とその後の大き が集まる環境は今後もしばらく続くと な低迷という紆余曲折を経て、様々な 思われる。時価総額10兆円の達成は 制度改善も行われた。セーフティー 早い時期に実現しそうだ。 ネットも構築され、日銀の買取りによ る下支え効果も獲得した。 しかし、もう一方の目標である資産 規模20兆円の達成はハードルが高い。 Jリート市場は昨年以降、明らかに 企業や公的セクターが保有している過 潮目が変わった。リーマンショック後 剰な不動産をいかにJリートに組み入 初めての約4年半ぶりとなる新規上場 れていけるかが鍵を握っている。資産 が昨年は4銘柄あり、既存銘柄の公募 規模20兆円を実現することはJリー 増資が積極的に行われ、物件の取得が トが今後安定的に成長していくための 相次いだ。昨年末からのアベノミクス 試金石になる。 効果でJリートの投資口価格は大きく 不動産を資産として保有することは 上昇し、エクイティファイナンスはさ 以前に比べてリスクが大きくなってい らに活発になった。1000億円を超え る。不動産はグローバルな金融市場に 22 I S H I ZU E Spring 2013 vol. こそ、投資家の資金が不動産の保有リ とのアライアンスなどによってパイプ に少子化対策として働く女性の支援や スクを引き受けることができる。 ラインを太くしていく取組みが必要で 育児対策を社会全体で取り組もうとい Jリート市場が成長し資産規模が拡 ある。不動産業にとって出口が確保さ う動きが強まっている。不動産業に 大していくことは、不動産業そのもの れていることは高い流動性を持ってい とってこの人口構造の転換と社会のあ の専門特化を進め、各ビジネスモデル ることを意味する。不動産業自体の構 り方の変化は、今後取り組むべき課題 を高度に磨きあげていくに違いない。 造改革として生まれたJリートの発展 を投げかけている。すでにサービス付 ボラティリティの高い不動産の保有リ は不動産業界全体の成長と密接につな き高齢者向け住宅をはじめとしたヘル スクをリートが代替する仕組みによっ がっている。 スケア施設事業への取組みは新たなビ ジネスチャンスとして俎上に上ってい て、不動産業も本業に集中できるので ある。 デベロッパーがスポンサーとなって いるJリートは、スポンサーが開発し た物件をリートに組み入れることが利 益相反になるのではないかという指摘 シニアマーケットへの 参入が不動産業の 新たな成長に 不動産業がこれまで苦手だったのは る。 育児施設を併設したオフィスビルの 開発も行われている。ヘルスケア施設 事業への参入は不動産業がこれまで手 掛けなかったオペレーションという分 がある。しかし、外部運用型であるJ 運営・管理というソフトの分野である。 野にどういう形で関わっていくかがポ リートにとって、スポンサーからのパ ハード中心によるフロー志向で進んで イプラインサポートは外部成長のため きた不動産業にとって、ソフト中心の け住宅事業に進出した大手デベロッ の大きなアドバンテージになる。むし ストック志向という発想とビジネスモ パーの中には、将来は自前でオペレー ろJリートとデベロッパーとのコラボ デルは十分育たなかった。 ションを展開していくという考えを示 レーションがリートの成長戦略として 欠かせない。 しかし、今後の不動産業は運営・管 イントになる。サービス付き高齢者向 している企業もある。 理に比重を置いた事業展開が求められ 国土交通省がヘルスケアリートの創 非デベロッパー系のJリートはリー る。都市開発や街づくりの主流は再開 設を認めたことによって、施設の保有 トのスポンサーではないデベロッパー 発事業である。更地を取得してゼロか リスクがなくなるため、デベロッパー ら開発するというビジネスは役割を終 は開発に特化できる。サービス付き高 えつつある。分譲マンション事業も若 齢者向け住宅のオペレーターは玉石混 い世代の減少によって新規供給の機会 交と言われているため、大手の資本が は徐々に減っていく。代わって中古マ 継続的な事業として参入することは新 ンションを再生するリノベーションマ たなビジネスチャンスになる。オペ ンション事業や老朽化したマンション レーションを自前で手掛けるにしても、 の建替え事業の比率が増える。 専門のオペレーターとのアライアンス 現在進められている都心の再開発事 によって展開するにしても、ヘルスケ 業はオフィスの供給過剰という波を起 ア施設の運営業務を新たなビジネスと こしている。ゼロサムゲームの中でテ して確立できれば不動産業の幅がまた ナントを奪い合うという構図は健全で 一つ広がる。 はないし、持続可能性のあるマーケッ 米国ではすでにヘルスケアリートが トにはならない。新規供給を争うだけ 一定の市場規模を確立している。先進 ではなく、運営ノウハウを競う場面が 国の中で最も早く超高齢化社会を迎え 増えてくることが大事である。 る日本が、この分野で出遅れてはいけ 超高齢化社会に向かっているわが国 ない。拡大するシニアマーケットへの では、増え続ける高齢者のための住宅 アプローチは不動産業の持続的な成長 や施設に対する需要は拡大する。同時 のために欠かせない。 No.155 IS H IZ U E 23 8 I S H I ZU E NO.1 5 5 COVER PHOTO グランフロント大阪 DATA 約７haの広大な敷地に新たに誕生する“まち” 「グランフロント大阪」 （敷地南西よ り全景を臨む）。写真手前より、南館：タワーＡ、北館：タワーＢ・Ｃ、オーナーズタ ワーの４つのタワーで構成。低層ファサードデザインは個々に魅力的な表情を持た せる一方、基壇部の高さを45ｍで合わせることで、 統一的な街並みを形成。 CO NTE NT S いしずえニュース 2 平成24年度ビル経営管理士試験、 364名が合格 第51回スキルアップセミナーを実施 日本ビル経営管理士会について 平成25年度開催予定のビル経営研究セミナー 平成25年度ビル経営管理講座・ビル経営管理士試験のお知らせ 4 平成24年度ビル経営管理士新規登録者 6 特集／ 〈大阪駅前の大規模再開発〉 グランフロント大阪 ─関西再生の起爆剤に 茅野 静仁 三菱地所株式会社 大阪支店 次長 12 〈新連載〉時代の新潮流に対応するPMの役割・課題（１） 「ＰＭ」 とは何か？何だったのか！？＝ 「ＡＭ」 や 「ビル管理」 との違い 腰高 夏樹 明豊ファシリティワークス株式会社 執行役員 社長室長 兼 経営企画部長 16 渡辺晋のビルマネジメントゼミナール│Vol.12 「賃借権譲渡に当たるか否か二つの裁判例に学ぶ」 賃借人に合併・会社分割があった場合の契約解除の可否 渡辺 晋 弁護士 20 記者の眼│Vol.8 構造変化に対応する不動産業の成長機会 物流施設事業／シニアマーケット 田村 修 株式会社不動産経済研究所 日刊不動産経済通信 編集長 いしずえ│ No.155 │ 2013年 4月20日発行 発行 一般財団法人 日本ビルヂング経営センター［BMI］│日本ビル経営管理士会［JBMS］ JAPAN BUILDING MANAGEMENT INSTITUTE/ JAPAN BUILDING MANAGERS SOCIETY 所在地 〒100-0004 東京都千代田区大手町1-6-1（大手町ビル837区） TEL.03-3211-6771 FAX.03-3211-6772 http://www.bmi.or.jp/ 《禁無断転載》 ※本誌は、日本ビル経営管理士会の機関誌を兼ねて、 一般財団法人日本ビルヂング経営センターが発行する機関誌です。
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