ASAHI CHUO 賃貸用建物を所有者から一括して借り受け、テナントに転貸していた者が、当該建物およびその敷地の売買契約において、売り主に代わって買主との交渉に当たった際、テナントから賃料減額の申入れを受けていたことを説明しなかったこと等について、説明義務違反を理由とする買主に対する不法行為責任を否定した地裁裁判例。Ｙは、賃貸用建物（本件建物）を所有者から一括して借り受け、これをテナントに転貸していたところ、本件建物及びその敷地（本件土地）の売買契約において、売主に代わって買主Ｘとの交渉に当たった。Ｘは、Ｙが右売買交渉に当たった際、過去にテナントから賃料減額の申入れを受けていたこと等、本件土地建物の評価に影響する事実をＸに告げず、また、テナントの業績が好調であるなどと虚偽の事実をＸに告げたことにより客観的評価以上の価格で本件土地建物を購入し、損害を被ったと主張し、Ｙに対し、説明義務違反等を理由とする不法行為に基づく損害賠償請求を求めた。これに対し、Ｙは、売買契約の当事者でも仲介業者でもないＹが説明義務を負うことはなく、また、賃料減額の申入れがあった点等は、そもそも売主としても説明義務を負う事項に当たらず、虚偽の事実を説明した事実もないとして、不法行為責任を争うとともに、本訴請求が不当提訴に当たるとする反訴を提起した。本判決（東京地裁平成２４年１１月２６日判決）は、賃貸用不動産の売買において賃料改定に関する交渉経緯等が説明を要する事項に当たる場合があることを前提として、これらの点について正確な情報を提供しないことによって買主の判断を誤らせるおそれがあることを当然に認識すべき場合等、その作為・不作為が信義誠実の原則に著しく違反するときには、買主が不法行為責任を問われることも有り得るとしたうえで、本件においては、売主に代わってＸとの交渉を行っていたＹは、売主と同様の責任を負うとしつつ、テナントから賃料減額の申入れがあったにせよ、借地借家法上の減額請求権が行使されたわけではなく、従前賃料の支払が続いていたこと等を指摘して、Ｙに信義誠実義務違反は認められないと判断し、Ｘの請求を棄却した。なお、Ｙの反訴請求については、本訴請求が法律的、事実的根拠を欠くことについて、Ｘが知っていた、あるいは、容易に知り得たものとはいえないとして、これを棄却した。朝日中央綜合法律経済事務所グループ http://www.ac-law.jp