11 4910180171130 03200 特集市況回復期に改めて考える強みと伸ばす箇所プロパティマネジメント事業者総覧2014 本特集は 2002 年の調査開始より、今年で 12 回目となった。約 300 社の PM 事業者にアンケートを送付し、回答を得られた 143 社について、回答内容とそれらをまとめた分析を掲載する。 PM 事業者の経営状況はおおむね良好で“安定飛行”に入ってきた模様だ。活発な物件取引が行われるなか、J-REIT をはじめとする中長期運用物件が増加、しっかりした運営計画のもとバリューアップに取り組める状況が生まれてきたためと思われる。 Illustrated by Hiroki Hasegawa 19 REPORT PM 会社それぞれの個性と強みザイマックス不動産市況は回復も、PM 会社受難の時代は続く新時代のCREサービス提供で事業多角化をさらに推進グループ会社を再編 COMMENT 事業会社のニーズも取込む当社がこのたびグループ各社の企業再編を実施したのは、一般事業会社ザイマックスはオフィス・商業・ホ提供していこうとする狙いがあります。日本はデフレが長く続きすぎたなどの不動産オーナーに対してワンストップの利便性が高いサービスをことで、企業はあまりにも " 持たざる経営 " に偏りすぎてしまいました。テルなど様々なアセット、そしてサービスとしてもAM ・ PM ・ BM を全て手掛ける総合不動産サービス企業である。今年の 4 月 1 日時点の PM 受託件数は合計 593 棟 ( オフィス:440 しかし、不動産を自己で所有し、使用している会社もあれば、賃借して杉本和也氏常務執行役員いる会社もある。本来、不動産にはもっとさまざまな取り組み方があってしかるべきです。当社はこれまでアセットとしても業務内容としても幅広い分野で不動産管理サービスを手がけてきました。企業活動に欠かせない不動産との関わり方、マネジメントの仕方について、有意義なソリューションを提供していけるものと自負しています。棟、商業施設他 :153 棟 )、BM 受託件数 1,418 棟 ( 部分管理含む )、ファシリうに語る。「安倍政権の誕生と相前といわれるなかにあっても、PM やティマネジメント対象拠点数 8,196 後して、日本の不動産市況は回復 BM など管理会社の " 冬の時代 " は拠点、AM 運用資産残高約 1,500 の動きを強めている。しかしこれはあ続いている。期待先行型で賃料の億円にも上る。同社は今年 10 月、くまでデフレ、景気低迷からの脱却目立った増額が見込みにくいなか、グループ各社の大規模な再編を実を先取りしたものであり、期待先行物件取得競争ばかりが続いている。施した。再編の内容は図表の通り。の印象は拭えない。いまのマーケッそのしわ寄せは、AM ・ PM フィーなこれまではアセットや手掛けるサートはリーマンショック以前とは大きくど " コスト"と見做される部分に向かビス内容で分業体制を敷いていた異なる。かつては不動産が金融マーう。すでに金融商品化され、流動化が、今後はワンストップ型による総合ケットと結びつき、流動化あるいはしている不動産にはトラックレコード力をより強固にしながら、エリア軸で投資商品化されることでマーケットにが蓄積されており、かつての費用水の強化も図っていく。物件が供給された。しかしいまは、準をベースとしてさらなるディスカウザイマックスグループでは近年、ホ投資家間での物件循環が中心で新ントに挑むわけである。テル・旅館の AM ・ PM を手がけるたな流入は以前ほど期待できない「新規案件といっても、幾度かの投アビリタス・ホスピタリティの M ＆ A、状況だ。そして先高感があるなかで資家の所有を経ており、都度の入札オフィス仲介サイト「サガーシア」のは、売り手は少ない」。によって PM フィーや BM コストがか立ち上げ、シンガポールの駐在員事これまでファンドや REIT などが主なり低くなったと思われるものが多く務所や韓国現地法人設立など、多導してきた不動産投資市場が一つ（同氏）。みられる」方面でのアクションがみられる。今の踊り場を迎えたとみられるなかで、アベノミクスのもとでデフレ脱却が回の組織再編の主眼は、ファンド・今回の組織再編は、いまいちど一般叫ばれるなかにあっても、不動産運 REIT や機関投資家などいわゆるプ事業会社への不動産ソリューション営の足元を支える PM マーケットでロ投資家へのサービスに加え、一般にも目を向け、サービスラインナップは、いまだにデフレスパイラル型の事業会社に対しても積極的に不動を多角化していく方針だ。競争が続いているというわけだ。産に関わるソリューションを提供していくというところにあるという。この動きには、足元のマーケット環境が大いに影響している。同社常務執行役員の杉本和也氏は次のよ 30 PROPERTY MANAGEMENT　2013 Nov. そのうえで杉本氏はこう警鐘を鳴フィー価格競争では業界が疲弊する生き残り策としての多角化が必要実際、マーケットが回復しつつあるらす。「責任を持って請けられる水準を下回ってくるとなれば、証券化不動産のマネジメントを担おうというプレーヤーが減ってくるし、そういう［図表］ザイマックスグループの再編内容（現在）オフィスビル商業施設・店舗ホテル・旅館物流・倉庫住居ザイマックスザイマックスアクシス（AXIS）ザイマックスキューブ（CUBE）ザクテクノサービス（XACU）アビリタスホスピタリティザイマックスビルマネジメント（XYBM）ザイマックスメンテナンスファクトリーザイマックスプロパティズ関西地域を軸に組織体制の変更を実施（2013 年 10 月以降）東日本地区ザイマックスプロパティズ（AXIS/CUBE の合併）不動産種類に関係なく、サービスを提供ザイマックスビルマネジメントザクテクノサービスザイマックスメンテナンスファクトリー関西地区九州地区ザイマックスプロパティズ関西（AXIS/CUBE/XYBM の関西事業承継）ザイマックスプロパティズ九州（AXIS/CUBE/XYBM の九州事業承継）（都内のビルメンテナンス契約について一定の範囲で XYBM・XACU から承継）各地区において全てのサービスを 1 社で提供現象が既に出始めている。こうなるできる場面も多いのではないか」。動産を保有すべきか、賃貸すべきかと、日本の不動産証券化市場の土例えば、これまでのデフレ経済対というCRE 戦略を当社とSGリアル台が揺らいでくることになるのではな応の CRE 戦略を実施してきた企業ティとで考えてきたなかでの一つのいか」。では、オフバランスはノンコアの不結果」と説明する。今回、独立系最大手のザイマック動産から実施してきたはずである。この取り組みには時勢もある。スが新たな取り組みをはじめたことコアとなる不動産については継続しリーマンショック以前の投資家のスは、こういう背景を踏まえたところがて保有しているが、老朽化したままタンスは、比較的短期での売買にあるのかもしれない。再投資せずに使用するなど、設備よって高い IRR を稼ごうとするものの耐用は限界にきているケースも多であった。その後、市場は大規模ない。あるいは立地が良い場所にあり調整を経験し、投資家の投資姿勢ながら容積率を消化していない建物はより中長期で安定した利回りを狙も多く、再開発を行うことで再収益う不動産本来の投資行動へと回帰化を見込めるものもあろう。しつつある。そうした動きが、SG ア同社ならではのソリューションを提供「CRE サービス」としてAM 会社を設立ザイマックスが力を入れる事業会社向けの不動産サービスとは、すな「不動産を本業としていない会社にセットマックス設立を後押ししたことわちCRE 関連ということになろうが、とっては、思いもよらなかったようなは明らかだ。過去 20 年間続いたデフレ環境のなアイデアや選択肢を提供できる可能杉本氏も「個々の企業が置かれかでの、" 持たざる経営 " を推進す性もある。証券化のストラクチャーをた状況、保有物件の立地やその他るといった意味での CRE サービスと利用できれば、ファイナンスの面でさの特性、あるいはマーケットの流れは大きく異なる。（同氏）。らに選択肢は広がる」などを注意深く分析し、当社の経営杉本氏はこう解説する。「かつてまた、今年 10 月には SGリアルティ資源やノウハウを活かして、ベストな日本が元気だった時代、一般企業と共同で、物流施設に投資する私ソリューションを提供していく」と意が事業の一部として、前向きに不動募 REIT 立ち上げを前提とする AM 気込みを語る。産を保有したり、投資事業を行った会社「SG アセットマックス」を立ちザイマックスの提供する CRE サーりということは当たり前のごとく行わ上げた。この取組みもCRE サービビスには早くも注目が高まっている。れていた。確かに市場の先行きはスの一環として位置付けられるものこれまで PM や管理を受託してきた不透明だが、今後日本経済が徐々だ。クライアントのほか、新規で問合せにインフレ傾向に向かうとすれば、杉本氏は「佐川急便を中核とすをしてくる企業も多い。不動産管理企業の不動産への取り組み方が変る SG ホールディングスグループは、サービス業界の雄、ザイマックスのわっていく可能性も高い。当社が不運送業という業種上、多くの不動産活躍のフィールドはさらに広がってい動産の管理事業を通して蓄積してきを利用している。今回の SG アセットきそうである。たノウハウを活かし、その手伝いがマックスの設立は、多くの事業用不 31 REPORT PM 会社それぞれの個性と強み京阪カインド 2011年からPM事業をスタート手厚いサービスを徹底的に提供することで信頼を獲得グループ全体の不動産戦略を発展 COMMENT フィービジネスにより注力する方針山本哲也氏（左） PM 事業部課長京阪カインドは、京阪電気鉄道が小林仁開発した分譲マンションの管理会社 PM 事業部主任小川頼人氏（右）常務取締役氏（中）として 1978 年に創業。97 年に現在の社名へと商号変更し、2011 年に京阪グループ以外のオフィスビル・マンションの PM ・ BM 受託を目指すべくプロパティマネジメント事業をスタートした。当社はまだ受託件数の少ない企業ですが、逆に言えばオーナーと密に接することで、彼らが必要としていることをより深く理解できる企業だと考えています。オフィスビル・マンションともに、日々の管理に至るまで、全社で一丸となって運営にあたります。（山本氏）収益性の改善はもちろん、 PM をはじめとしたフィービジネスの強化は、京阪グループ全体でも主要なテーマのひとつです。当社としては今後よりニーズが高まるであろう、物件のバリューアップをいかに達成するかという点を当面の目標としています（小川氏）。 2013 年 4 月時点の受託実績は、分譲マンションが 8,601 戸（管理組合数は 95 ）、PM を受託するオフィスビル・マンションが 26 棟・ 23 万 32 “PM業務”の範疇をも超える手厚いサービス提供を強みに同社は 2013 年に「京阪淀屋橋ビル」のリニューアルを計画している。同物件は地下 1 階地上 9 階建て、 4,695㎡に上る。オフィスビルは京阪京阪カインドの強みとする部分を、延床面積 9,692.71 ㎡の中規模ビル電鉄の駅ビルが中心だが、分譲マ運営の現場に携わる PM 事業部主であり、大阪市中央区の京阪本線・ンションでは 11 年にはエス・ジェイ・任小林仁氏は「オーナー、テナント淀屋橋駅に直結するが、築 50 年をプロパティー・マネージメントのマンの双方に対し、契約書上のメニュー迎え、ハード面の改修が必要とされション管理業務を譲受しており、首に表現しきれない領域も含め、手ていた。都圏でも約 2,700 戸の管理を手掛厚いサービスを徹底的に提供するこ同社では「2023 年になっても選けている。と」と語る。PMとして後発であるかばれるオフィスビル」とのコンセプトを京阪グループとしては、これまでらこそ、どんな些細な事柄でも信頼構立て、競合となるリニューアル実施不動産事業の主軸は分譲マンショ築の好機と捉え、業務範囲ではない物件について、一つひとつ現地に赴ンと商業施設であったが、2000 年と一蹴せずに対応するスタンスだ。き綿密な調査を行った。トレンドをふ代後半にはオフィスビルの取得にリ同社では担当物件の PM 業務まえつつも、できるだけ傷みにくいデソースが割かれた。以外の相談、例えば自宅リフォームザインや素材を模索するなど、中長「当社の PM 参入は鉄道系企業としや鉄道沿線の広告設置といったグ期的な維持管理の目線に立ち、オーても後発にあたるが、京阪電鉄でのループのリソースで解決できるオーナーと何度も意見を刷り合わせ、EV 直営時代からの人材とノウハウを引ダーも、同社社員が最後まで責任をホール、トイレ、喫煙ルームといったき継いでいる。技術系社員が在籍しもって対応する。テナントが保有す共用スペースの改装を計画中とのこているので BM 業務も受託可能だ。るある工場では、避雷針設置といっとである。グループ全体では、単なる開発や取た、グループでの対応も難しい要望を同社では、今後も全社一丸となっ得から発展し、不動産流動化ビジネ受けたが、適切な解決策を提案し、てテナントやオーナーとの信頼を積スも視野に入れつつフィービジネス継続的にフォローを行う徹底ぶりだ。み重ね、リレーションを拡大させていを強化していく。本件もその流れのまた、そうした丁寧さはビルのくなかで案件受託を増やしていきた（常務取締役小川頼人氏）。一環だ」リニューアルでも活かされている。いとしている。 PROPERTY MANAGEMENT　2013 Nov. 公共シィー・アール・イーフルラインの専門性と経験が生み出す違いで物流施設投資市場の発展を牽引リーシングに強みを発揮 COMMENT 受託施設の稼働率は97％物流施設の管理・運営には、オフィスビルなど他のアセットタイプと公共シィー・アール・イー（以下、や企画・開発を行っており、テナントや荷主企業とも豊富なパイプをは異なる独特のノウハウが必要です。当社は物流施設に注力して PM 有しています。施設タイプも、最新型のマルチ型・BTS 型はもとより、公共 CRE ）は、かつてのコマーシャル・アールイー（以下、CRE 社）を前身とし 2009 年に設立された会社である（2011 年に天幸総建を合併）。中小規模のストック型の施設まで幅広く対応、高い実績をあげていま後藤信秀氏執行役員不動産管理事業本部本部長す。「もっと早くから委託すればよかった」「、次の物件もお願いします」と引き続き評価していただけるよう、今後も質の高い PM を提供していくことで、一層のシェア拡大を実現するとともに、物流施設投資市場の発展に貢献していきたいと考えています。 2013 年 7 月末時点の受託実績は合計 68 万 4,166 坪。このうち物流施フィスビル開発・賃貸業で実績のあている。設が 81％の55 万 4,768 坪を占める。る不動産会社でさえ、物流施設の同社によれば、物流施設開発で CRE 社が手がけた物流施設など事リーシングで苦戦するケースもある。最も大切なのは徹底的なマーケティ業用不動産の PM 事業を承継し、この点において公共 CRE は、長ングだと指摘する。特定のテナント実績を伸ばしている。年のテナント企業との豊富なリレー向けの BTS 型に比べ、マルチテナンこの背景には、公共 CRE が物流ションにより、企業ごとに適確な窓ト型施設のほうが投資家受けは良施設の管理・運営に特化し、リーシ口担当者とのパイプを有しているこく、デベロッパー間では主流となってングや PM、あるいは開発段階におとが強みであり、更に業種別荷主向いるが、汎用性を重視すれば結果ける企画アドバイザリー業務にいたけセミナーを開催するなど、その繋が最大公約数的なものとなり、テナントるまでワンストップで提供できるといりを強化している。2013 年 4 月末時目線では過不足が目立つスペックとう付加価値がある。物流施設投資点で、運営する物流施設の稼働率なりかねないリスクがある。大型のマの拡大に伴い、近年、同分野へ新は 97 ％の高稼働を実現、同社へのルチテナント型物流施設へのニーズ規参入する PM 会社も増加している依頼も近年増加傾向だという。が高まっているとはいえ、多層階の中型の BOX タイプのニーズも確実が、その多くは建物管理にとどまり、 AM 自らが PM 領域の大半をカバーすることで成り立っている PM 業務とは専門性と経験値が大きく異なっ物流施設専門PM会社のノウハウを結集した開発プロジェクトが始動に存在するという。ひと口に大型物流施設とはいえ、保管型の DC 型や、通過型の TC ているといえる。公共 CRE では、自ら物流施設の型などがあり、物流のスピード、庫昨今では、大型の物流施設開発企画・開発を行う「物流投資企画内オペレーションや入出庫オペレーに新たに参入する企業が増え、企事業」にも取り組んでいる。将来的ション、扱う荷物に応じた空調設備画段階でのノウハウを求める依頼もには流動化し、管理・運営を受託レベルなどもテナント・荷主ごとに増加しているという。また AM の力する事業であるが、同事業が注目さ異なり、物流施設は非常にオペレー量により、竣工直後は満室稼働を達れるのは、長年に渡る PM 実績に裏ショナルな要素が強い。立地や想定成しても、将来のテナント入替え局付けされた専門ノウハウを結集したされるテナントの属性などを綿密に面でのリーシングに不安を抱える投物流施設開発事業であるということマーケティングできる同社の高い専資家や AM 会社は数多い。リーシンだ。すでに埼玉県草加市と八潮市門性を土台とする開発物件は、将来グ窓口が総務部などではなく、経営で 2 施設の開発に着手し、草加のキャッシュフローにおいて違いを生企画や財務部門なども絡むため、オ施設は今年 6 月に竣工、満室稼働しんでいくであろう。 33 REPORT PM 会社それぞれの個性と強み国際ランド＆ディベロップメントソフトとハード両面で直接収益に繋げるバリューアップ環境価値向上に加えアセアン進出関連の不動産・建設支援も従来型PMに効果的「＋α」もたらす COMMENT ベトナムでCM、PM事業も展開金丸直幹氏（左）代表取締役社長国際ランド＆ディベロップメント玉置武治氏（右）（以下、KLD ）は不動産の開発やコンサルティング、そして AM や PM を手掛ける会社である。近年では成長著しいアジアにも進出し、ベトナムでコンストラクションマネジメント（CM ）や PM 事業を展開している。 KLD の PM の特徴は、伝統的に PM 業務で行われてきたリーシング＆マネジメントによる収益向上策にプロパティマネジメント部プロパティマネジメントグループ主任当社の PM の特徴は、不動産のそのものの価値と環境価値の向上に一体的に取り組めるところにあります。PM 事業でもっとも重要なことはキャッシュフローの源泉となるリーシングにあることはいうまでもありません。当社でもこの部分に力点をおき PM を行っています。これに加え、メガソーラー事業の建設や管理で培ったノウハウを活かし、省エネ、CO2 削減などの環境価値を高める提案を行うことで高い成果をあげています。大手 PM 会社では手掛けない案件にも対応可能なケースもあり、大手企業やファンド会社だけではなく、個人の不動産オーナーからの引き合いも多くあります（玉置氏）。国際ランド&ディベロップメントが取組む建物の省エネ・創エネ・蓄エネ対策のイメージ図加え、「省エネ・創エネ・蓄エネ」対策に取り組むことで資産価値＆収益価値の両面から不動産バリューアップを達成できる点にある（図参照）。こうした施策が可能なのは、KLD がオフィスビルなどのいわゆる伝統的なアセットタイプに限らず、メガソーラー事業も推進し、太陽光発電所の企画・建設から管理までを一 34 貫して手がけていることによる。ニューアルでは、補助金の活用も積ストを削減できるケースもある。不動産の環境価値の向上策に極的に検討する。どのような補助金日本企業の進出も依然旺盛であは、設備機器を更新して大きな成果が利用可能となるのかは個別の事る。それに伴い、企業活動に必要を生み出すものや、照明のＬＥＤ化例ごとに綿密な調査が必要である。な、住まい、食事、娯楽、交通を始など小規模なものまでさまざまある。 KLD では、補助金導入を条件に成め、一体的なまちづくり、サービスのビルでは空調や照明の電気料金が功報酬型で取り組むケースもある。必要性が出てきている。コストの大きな部分を占めており、例また同社ではベトナム・ホーチミベトナムは ASEAN 諸国でも3 番えば会議室の照明、トイレなどに自ン市に拠点をおき、日系のメーカー目となる 8,000 万人の人口を抱える動タイマーを設置するだけでも効果や商社などが現地に工場を建設、新興国。経済成長で内需が見込めはある。エネルギーコスト低減が今移転する際の CM を展開している。るほか、ミャンマーなど他のインドシナ後重要になる。KLD は、ハードとソ 2013 年 10 月時点で 11 のプロジェク半島の隣国にも近く地の利は大きフトの両面を通して、ビルオーナーのトが進行中である。KLD が事業主 KLDはベトナムを中心として、そい。ニーズと予算にあった提案を行うことゼネコンの間に入り、建築計画やの隣国も含め、日系企業の進出を積とが可能である。見積りの精査を行うことで、CM な極的にサポートをしていく方針だ。大規模なビルの設備更新やリしの直接発注に比べ 2∼3 割程度コ PROPERTY MANAGEMENT　2013 Nov. 清水総合開発清水建設グループの確かな技術力を活かしシームレスなPM・BM サービスを提供ソフト・ハードが一体となったPM COMMENT 長谷川隆一氏（中）斉藤智宏氏（右）清水総合開発は清水建設グルービル管理事業本部営業企画部プの不動産会社であり、その前身長津太郎氏（左）は清水建設の用地部から分離独立ビル管理事業本部マンション管理事業第 2 部した丸喜不動産である。オフィスビルやマンションなどの PM に強みをもつほか、自らマンションの開発も手がけている。2013 年 9 月時点の受託実績は、分譲マンションの管理などを除く純粋な PM のみで約ビル管理事業本部 PM 事業第 2 部当社は清水建設グループの一員として、ソフト面からハード面まで一体的に建物の運営・管理サービスを提供できることを最大の強みとしています。不動産市場が回復の動きをみせるなか、投資家の保有スタンスは短期から中長期へと変化をみせています。建物診断や LCC（ライフサイクルコスト）の算定、大規模修繕やリニューアルに実績をもつ PM・BM サービスは一層ニーズが高まると考えています。PM でもっとも大切なリーシングについても、当社独自の戦略と親会社である清水建設との連携から成果を上げています。今後は大阪や名古屋も含め、三大都市圏でもサービスを展開していく狙いです。 130 棟となっている。クライアントは、 J-REIT や私募ファンドなどの投資いまだ回復の動きは鈍い。賃貸マンハード面についてはどうか、ビル家や AM 会社が 60％程度（面積ベーションについては、1 ルームなど小管理事業本部 PM 事業第 2 部の斉ス）を占める。型のユニットの市況は回復してきた藤智宏氏は説明する。「確かな技術清水総合開発が提供する PM が、ファミリーなどグロス賃料が大き力を持って積極的にバリューアップサービスの最大の特徴は、なんとい物件についてはいまだ弱含みの策を提案する。オフィスビルでは、例いってもPMとBM を一体的に提供傾向もある」。えば共用部の水回りやサインの更できる「PBOS（PM ・ BM One-Stop こうしたなか、金融危機直後から新、賃貸マンションでは部屋の壁紙 Solution ）」である。PM ・ BM 間の受託先の投資家やAM会社からもっをエリアの特性に合った柄に変更す業務のもれや重複を排除し、シームとも多く寄せられるのは、やはりリーるなど、簡単なリニューアルを行うだレスかつ効率的な運営・管理体制シングに関する要望である。けでも稼働率アップや賃料水準のを敷いている。ゼネコン系列不動産同社ならではのリーシングの強化維持に効果が見込める」。会社として、設計・施工、設備機器策について、ソフトとハードの両面かこうしたリーシング面での努力はあるいは CM 分野に明るい人材をら以下のように両氏は語る。ソフト面確実に結果を生んでいる。湾岸エ社内に数多く抱えているからこそ実については、「さまざまな仲介会社とリアのオフィスビルでは、稼働率が現できる体制といえる。密接にコンタクトをとり、リーシングを 50 ％以下だった物件の PM を受託進めている。また、親会社である清し、約 1 年で稼働率を 100 ％に高め水建設関連部署とも連携を取りながることに成功した。賃貸マンションら情報の収集に努めている。賃貸マについては、受託物件の平均稼働ンションについては、事業本部内に率は 96 ％を超えている。清水建設同社ビル管理事業本部営業企画土・日、祝日も含めて稼動する専用グループの一員として培ってきた確部の長谷川隆一氏と同事業本部マのリーシングセンターを設け、エンドかな技術力を礎に、PMとBM が一ンション管理事業第 2 部の長津太ユーザーの問合せへの対応、あるい体となった同社の管理・運営サービ郎氏は、足下の不動産マーケットにはマーケティングなどを行うことで、スは今後も投資家やオーナーの支ついてこう説明する。「オフィス市場借り手側の生の声を収集し、成約率持を集めていくだろう。は都心部のプライムエリアを除けば、を高める努力をしている」。清水総合開発ならではのリーシングマンションの平均稼働率は 96％超 35 REPORT PM 会社それぞれの個性と強み千代田ビルマネジメント受託物件のテナント定着率が高水準を維持オーナー、テナントに愛される独自のPBMを確立 BMを基盤とするテナントとの日常的なコミュニケーションが強み千代田ビルマネジメントは、1951 COMMENT 浅場友美氏（左 ★1 ）ビル事業部プロパティマネジメント第一課年創業の老舗の建物管理会社である。1 都 3 県に所在するオフィスビルを中心に161 物件、約 44 万㎡（2013 年 10 月時点）の管理・運営実績を有している。受託資産をみると、個人や一般事業会社が保有するビルのほか、上場 REIT や私募ファンドの所有する大型ビルの管理・運営も ★2 ）ビル事業部プロパティマネジメント第ニ課課長代理私が新卒採用で入社した初の女性社員です。設備を含めビルそのものを深く知っていることが私の武器であり、それを誇りに思っています。メンテナンスの作業立合や設備のトラブル対応でテナントと接する時などは、あえて作業着で臨むこともありますね。（前原氏）前職は旅行代理店で務めていました。お客様との関係が 1 回きりになってしまうことに寂しさを感じていましたが、PM 業務はオーナーやテナントと長いお付き合いができることが魅力的です。子（浅場氏）育ての経験もビル・マンション管理にフィードバックできると思います。 ★ 1– 2007 年入社、2012 年長男出産、2013 年職場復帰 ★ 2– 2000 年入社、2006 年一級建築士、2010 年長女出産、2011 年職場復帰手がけている。時の説得力を増すのだという。社会であることを踏まえれば特筆す同社の管理・運営スタイルの特徴ビルに訪れる機会が増えれば、必べき数字といえようが、それが同社は、創業から62 年の実績のある建然的にテナント企業とのフェイストゥ PBM のクオリティ向上に大きく貢献物のハード部分の BM を基本として、フェイスでのコミュニケーションを密しているのだという。家賃の督促な PM の領域までのいわゆる PBM に接にできるため、日々の管理に対すどのテナント対応やクレームの処理ある。今でこそPBM を標榜する管理る要望を直接ヒアリングできるほか、における女性ならではの人当たりの会社は珍しくないが、同社では既に他のビルから引き抜きの動きなどが良さはもとより、清掃や管理に対す 1975 年にビル経営代行業へ進出あった際にもいち早く情報をキャッチるこだわりや、美観のセンスに関しし、1984 年よりサブリースを行い実でき、オーナーとテナント両者に納得ても、男性社員にはない持ち味が発績を積み上げた、いわば PBM の草できる交渉を迅速に開始することも揮される。それらが活かされた結果、分け的存在である。もちろん、クライア可能になっているという。「千代田ビテナントや投資家の満足度を高めるントのニーズに合わせ PM あるいはルマネジメントが受託するビルはテナ成果につながっているため、同社で BMのみを受託するケースもあるようントの定着率が高い」というオーナーは産休・育休制度なども整備した。にオーダーメイド型の管理も得意とすからの評価には、こうしたテナントかオーナーやテナントに長く愛される理るところだが、PMとBM を合わせたら愛されるPBM があると言えそうだ。由のひとつには、こうした社員を大受託のほうがより強みを発揮でき、業務集約によるメリットにとどまらない大切にする同社の社風も大きく影響し PM マネジャーに女性社員を積極活用ていると思われる。きめ細かなサービス対応に高評価いずれにせよ、BM を基礎としたは、担当者自らがビルに足を運ぶ頻こうした同社の PBM は、多くの女接なコミュニケーションを加えた同度を高める。日常的にビルの設備か性社員が支えていることも注目され社の管理・運営手法は、REIT・ファら使い勝手、管理状態までも知り尽る。かねてより同社では女性社員をンド物件においても大きな成果を上くしているということは、入居テナン積極的に登用しており、ビル事業部げており、規模や効率性ばかりが追トおよびオーナーからの信頼を高めでは約 3 分の 1 を女性社員が占め求される潮流に一石を投じるものとることに加え、テナント候補の内覧ている。不動産業界が伝統的に男して、大いに注目される。きな違いを生み出せるのだという。 PMとBM を一体に提供すること 36 前原敦子氏（右 PROPERTY MANAGEMENT　2013 Nov. PBM に、テナントやオーナーとの密東急コミュニティー PMとBM が一体となった管理が最大の強み入居テナントの要望も管理・運営に活かす全国ネットワークを活かした管理 COMMENT 住宅分野では M＆ Aで管理戸数増東急コミュニティーは、賃貸マン 444 戸、オフィスその他が 268 件となっている。管理の受託先は、個人や一般賃貸住宅事業部開発営業センター事業企画課課長ビルマネジメント事業部第一資産マネジメント部運営チームマネージャー管理・運営を幅広く手がけている。託実績は、マンション 792 件・ 2 万石黒行隆氏（右）営業開発事業部第二営業部営業チームマネージャー児玉武幸氏（中）ション、オフィスビルや商業施設の 2013 年 3 月末時点の賃貸管理受本島与平氏（左）当社の PM の特徴は、PM と BM が一体となった管理・運営ができるところにあります。BM の視点を活かしつつ、競争力の高い PM を提供していきます（本島氏）。オフィスマーケットについては、都心部の空室率低下傾向とは裏腹に、周辺部ではいまだ回復に遅れがみられます。市況やテナント情報を漏らさず収集・分析することでリーシングに役立てるとともに、。立地やビルの特性に合わせたリニューアルも積極的に提案し、稼働を高めていきます（児玉氏）賃貸マンションの PM では入居テナントの意見や要望にも注意深く耳を傾け、オーナーに的確にフィードバックすることで、質の高い管理・運営サービスを実現しています（石黒氏）。事業会社のほか、私募ファンド、 J-REIT など多岐にわたる。なお東急不動産からの物件受託は約 2 割産、東急リバブル、そして同社が持同社としても、地域やビルの特性にで、グループ以外からの受託が多い株会社「東急不動産ホールディング合わせ、ビルのコンバージョンも含点も特徴だ。ス」のもとに統合されたことにより、3 めたさまざまな提案を行い稼働率向同社の強みは、PMとBM が一体社間の連携もさらに密なものとして上を達成している。となった管理・運営サービスを全国いく。賃貸マンションについてもオフィスビルと同様、郊外部で回復の遅れ区で提供できるところにある。拠点を各主要都市に構え、そのネットワー回復が遅れる郊外マーケットでもが見受けられる。とくにファミリータイ PM としての実力を最大限発揮するプにはその傾向が強く、消費税 8 ％その PM の特徴は、現場の声、東急コミュニティーは賃貸市況にのなかには賃貸住宅から分譲マン入居テナントからの意見や要望をついて、ここ 1 年あまりで好転してきション購入へ踏み切る動きもある。取り入れた管理にある。現場からのたと説明する。まずオフィスについてそうした駆け込み需要も影響していフィードバックをオーナーに的確に伝は、都心 5 区を中心に空室率は低る可能性が高い。えることで、オーナー目線だけでな下を続けている。同社の主要拠点同社営業開発事業部第二営業く、入居者の目線も意識した質の高がある渋谷や恵比寿周辺エリアに部営業チームマネージャーの本島い PM を目指しているのである。ついても、テナントの床需要が旺盛与平氏は「オフィス、マンションとも、また同社は今年 2 月、分譲マンで品薄感も出ており、賃料も強含み回復のスピードが都心部と郊外部でション管理のユナイテッドコミュニで推移しつつある。異なる。遅行するマーケットでいかにティーズ（本社：東京都品川区）の株式一方で郊外部、都内でも依然とパフォーマンスを上げていけるかがを M ＆ A により取得した。ユナイテッして回復が弱い地域もある。個人 PM 会社として最大の腕の見せどこドコミュニティーズは分譲マンションや事業会社のビルオーナーのなかろである」と話す。市況やテナント情の管理がメインであるものの、ともにには、オフィスとしての求心力が弱く報を徹底的に収集し、リーシングを連携して取り組んでいくという。なった地域ではビルを医療関係など含む管理・運営で、オーナーに全力さらに今年 10 月からは東急不動の別の業態に賃貸する動きもある。で貢献していく構えだ。ク力を活かして幅広い地域でサービスを提供する。への引上げを前にして、ファミリー層 37 REPORT PM 会社それぞれの個性と強み東急不動産SCマネジメント商業PMとして再生・リニューアルに加え大規模ビル商業ゾーンのマネジメントにも注力東急不動産とも連携し COMMENT 再生・リニューアル案件を積極推進小原雅春氏（左）経営企画部経営企画・広報グループ兼運営力向上推進グループサブリーダー東急不動産 SC マネジメントは、 2009 年 1 月に東急不動産 60 ％、東急コミュニティー40 ％の出資で設立。東急不動産所有物件のほか、グループが運営するファンド・ REIT 渡辺修五氏（中）述本匡平氏（右）事業企画部プロジェクト推進グループサブリーダー賃事業企画部プロジェクト推進グループ当社は東急プラザの開発・運営で培ったノウハウが核にあり、設立時点の受託件数は渋谷、蒲田と箕面（大阪府）の 3 施設だけでしたが、徐々にここまで積み上げてくることができました。リーの組入れ物件、そしてグループ外のマンショック後は PM フィーについても価格競争一辺倒の部分が大きかったものの、ここにきて物件を受託するPMとして、独立性・「成果を上げるためにはこれだけの投資・費用が必要です」と説明できれば納得いただけるようにもなってきました。商業施設は特に個別性が高く、現状厳しくともマーケットとして可能性があ専門性をより高めるべく誕生したといる施設については、しっかりとサポートできる用意があります。総合デベロッパー直系という強う経緯をもつ。みを活かしながら、積極的にグループ外からの案件受託も目指していきます（小原氏）。同社は 2013 年 9 月末時点では 50 施設、合計約 65 万㎡の店舗面ン、地上 5 階∼9 階を行政ゾーンと町ビル」商業ゾーンのプロジェクトマ積に、入居テナント数は約 1,500 にする官民一体の複合施設として再生ネジメント業務を受託した。も上る。50 施設のうち、日本リテールし、2014 年春にオープンする計画。同物件は来年 6 月を竣工予定としファンド投資法人の「Gビル三軒茶同社は、商業ゾーン開業までのプロて建替えが進行中で、同社はマーケッ屋01 」や日本土地建物の「LuRaRa ジェクトマネジメントと開発後の運営ト調査、MD プランニング、リーシンをサポートする。グ、テナント内装監理に至るまで全般ループ外の物件となる。この 9 月20 日に開業した「東急プ的に請け負っており、竣工後の PM 東急不動産グループの商業施設ラザ新長田」は今年 1 月に大丸新受託についても協議を進めている。開発・運営を通して培ってきたノウ長田店が撤退した後、東急不動産「単に商業施設の運営を請け負うだハウを基に実績を積み上げ、グルーが神戸市の外郭団体である「神戸けでなく、業務の幅を広げていきたプ外からの業務受託を伸ばしていすまいまちづくり公社」より借り受け、い。活躍できる場は、SC や店舗・くというスタンスが同社の基本方針同社が PM 業務を受託している。西飲食店ビルだけではないはずだ。今だ。主にグループ外からの案件を担友を核店舗に書店や衣料品店、カ後も増えていくであろう大規模ビル当する事業企画部プロジェクト推進フェなど 53 店舗を誘致し運営を開の建替えや商業ゾーン再活性化案グループの述本匡平氏は「直近で始した。件では、特に専門の運営チームを持（ルララ）こうほく」など 15 施設がグ寄せられる相談は、稼働率や売上が低下、あるいはキーテナントが退去してしまった施設のリニューアル・再生関連の案件が多い」と語る。 38 たない企業を中心にこうした提案を大規模ビル建替え・リニューアル時の商業ゾーン部分にさらなるチャンス積極的に進めていきたい」（事業企画部プロジェクト推進グループサブリーダー渡辺修五氏）。例えば現在進行中の「（仮称）あ既存施設の再生に加えて近年同同社としても既存運営施設で着つぎ元気館」プロジェクトは 2008 年社による新たな動きとして挙げられ実に成果を上げながら、グループ外に撤退したパルコが入居していたるのは、オフィスビルの新築・建て物件の受託、提供サービスの多角旧厚木パルコビルを厚木市が取得替え物件のプロジェクトだ。同社は化を全社的な目標として積極的に推し、地下 1 階∼地上 4 階を商業ゾー昨年 1 月に「（仮称）日本生命大手進していく構えだ。 PROPERTY MANAGEMENT　2013 Nov. 長谷工ライブネット業務ごとに専門特化した分業体制で高品質かつ均一なPMサービスを提供法人ネットワークと BM 機能の内製化 COMMENT によるワンストップサービスが強み PM 会社に求められているのは、ハード面を含む建物の管理や運営をしっかりと行うだけではなく、いかに賃料や収益性を上げていけるの長谷工ライブネットは、賃貸住宅かというところにあると思います。築年数が経過した物件では積極的に内外装の効果的なリニューアルを提案するなど、投資家や AM 会に特化した PM 会社である。その受託・運営実績（社宅代行事業含む）は 2013 年 9 月 1 日時点で合計 9 万 1,866 戸。うち東京が 2 万 6,977 戸、社に真に貢献できる PM 会社を目指していきます。松山浩氏賃貸管理事業部資産マネジメント部部長また当社は社宅代行事業も行っており、地方の物件を含め法人契約の賃貸需要を効率的に取り込むことが可能です。実際、当社受託案件では法人契約の比率が 70 ％近くを占めています。投資家の皆様には、リーシングの部分で大きな力になれると自負しております。関西が 2 万 4,499 戸、社宅代行事業で 4 万戸超の規模を誇り、賃貸住宅 PM の最大手の一角を占めている。J-REIT でのシェアをみても、受託実績があるが、同事業で各都る。また家賃の未収率も 1 ％未満の J-REIT が保有する住戸総計約 9 万道府県の管理会社と提携しており、水準にとどまるほか、AM 会社や投 2,000 戸（2013 年 9 月1 日時点）のうこうしたネットワークも含めると、全国資家へのレポーティングにおいても、ち、同社シェアはその 15％強・約 1 どの都道府県においても受託が可 50 社以上の仕様に合わせた正確万 4,000 戸に及んでいる。能となっている。かつきめ細かな対応を可能とするなここまで受託を伸ばした背景にはいくつかの同社独自の強みがある。そのひとつは、PMとBM の機能をワンストップで提供できることだ。ど、各業務の担当者が専門性を高分業体制を機能させる独自の取組みで投資家ニーズにきめ細かく対応めることで、より質の高いサービス提供につながっている。こうした縦割り型の組織体制は、グループで分かつて BM 機能は、組織構成で独自の体制を敷いて AM や投資家にとって担当窓口を一譲マンションの管理を手がける長いることも、他の PM 会社にみられ本化しにくく、コミュニケーションを図谷工コミュニティ内にあった。しかしない特徴と言える。りにくいという弱みも生まれやすい。 PM 機能の強化を目指し、BM 機能案件あるいは物件ごとに PM マしかし同社は分業体制の弊害を克の一部を同社内に移管、内製化を実ネジャーを割り当て、建物管理や入服する狙いから、資産マネジメント部現させている。こうした背景から、設居者対応、あるいはリーシングなどを設立し、投資家への窓口としての備などのハード面に明るい人材も社を一人で対応させるのではなく、同役割を果たした。また部署ごとの業内に多い。建築士のほか、管工事社では PM 業務ごとに専門特化し務の隙間を埋めることで、効率性を施工管理技士、土木施工管理技士た組織として運営に当たる分業制を重視しつつも、投資家・ AM サイドなどの有資格者も多数抱えている。とることで、均一かつ効率的な PM にとっても使い勝手の良い PM サー業務のカバーエリアが広域であるサービスの提供が目指されている。ビスを追求している。ことも強みのひとつだ。東京、大阪これにより、PM マネジャー個人 PMとBM の機能を両立し、かつのほか、名古屋や福岡、仙台にも支の能力に頼ることなく、受託面積の円滑に機能する独自の分業化組織店を有しており、支店をもつエリアで増加に合わせた人材確保をしていでサービスを展開する同社は、投資は他社に頼ることなく直接 PM を提かなければならないわけでもないた家からも熱い支持を受けており、今供できる体制となっている。同社はめ、1,000 戸単位のバルク案件など後も受託実績を大きく伸ばしていくと社宅代行事業で全国 231 社からのも即座に受け入れが可能となってい思われる。 39 REPORT PM 会社それぞれの個性と強みベスト・プロパティ積極的 M＆A が奏効グループ連携力が PM受託に貢献 PM事業環境が好転 COMMENT 市況回復、稼働率向上ここ数年、ビケンテクノが積極的に進めてきた M&A 戦略に具体的な成果が現れはじめています。不動産収益アップに対しグループを随所に活ベスト・プロパティは BM ・ FM かせる業務プラットフォームの存在が、当社の大きな強みだと思っています。さらなる成長に向け今後もグループ連携を一層高めていきたい。をコア事業とするビケンテクノ傘下、 PM 部門を担う戦略的子会社である。受託資産のタイプはオフィスと住居をメインに一部商業や物流倉庫、不動産サービスにおける各分野でシナジーが見込める M&A があれば積和田啓志極的に取組み、PM 会社としてのアドバンテージを高めていきたい考え氏　です。取締役副社長ホテルまで。エリアでは首都圏を中心に関西圏、九州エリアをメインとし成果を示せることは大きなアドバン加盟する飲食 FC 事業者から社宅ている。テージとなっている。ファンド AM サ関連業務を受託したり、当社 PM 物同社取締役副社長である和田啓イドの検討材料として最もアピール件での店舗開発につながったケース志氏は現下 PM 事業について「流できる要素であり、実際レンダーやもある。また、シンガポール・ビケンれが変わってきた」と語る。「既存受投資家に対して説明しやすい材料とを窓口に日本国内で案件化したとい託物件の売却が多くみられる一方、して好評価をいただいている」（同（同氏）。う事例もあった」新規受託にかなりの引き合いがでて氏）。このように、事業多角化に向けた取組みが実を結んでいる同社だが、きた。これを受けて当社ではスタッフを増員し体制を拡充したところだ」。 J-REIT や不動産ファンドに加え、一般事業会社による不動産取引ニー 40 成長のカギ握る “グループ連携力” とりわけ案件受託拡大の鍵を握るのはマイムコミュニティーの存在のようだ。同社のクライアント層には東証 1 ズが活発化しており、新規 PM 受ベスト・プロパティの業績好調の部やジャスダックに上場する成長企託機会が増えてきていることが要因背景には、ビケンテクノグループ各業が多く、平均的にみると5 年に 1 だ。これは投資市場ばかりではなく、社の連携力が欠かせない。ビケ回は事務所移転を検討しているといテナントマーケットにおいても好転のンテクノでは 2008 年 12 月に全国規う。マイムコミュニティーでは各企業兆しは現れてきている。「賃料上昇模で社宅管理代行を手掛けるマイム総務部門に直接アクセスできる優位までには至らないものの、企業増床コミュニティ−を買収。また、ベスト・性を活かしリーシング機会につなげニーズの高まりを肌で感じる。傾向プロパティにおいては 2011 年 12 月、ているのである。また、各企業の直は今年 3 月頃からみられはじめ、9 首都圏のオフィス PM を手掛ける接の社員異動ニーズを把握している月に入ってからさらに勢いを増してユーネックスを吸収合併。M ＆ A 戦ため、レジ・リーシングにおいても（同氏）。いる」略を積極展開してきた。さらにアジ更なる相乗効果を目指していく。「マ同社の PM 受託物件数は約 240 ア拠点としてシンガポール・ビケンイムコミュニティーの現在の顧客数棟。都心主要５区のオフィスビルのを設立し海外事業展開も図るなど、は約 140 社。これを 300 社に拡大平均稼働率は 97 ％に達する。回復 PM 受託規模、事業領域ともに拡すれば、PM 会社としてさらに差別が言われるなかでなお高い水準は、大。これらグループ各社の連携力を化し、マーケットプレゼンスを高める競合との大きな差別化ポイントとし高めることで、潜在的な顧客とPM ことができる」と和田氏はグループて受託棟数増加につながっているとニーズの掘り起こしに成功しているのシナジー効果をさらに活かしていいうことだ。「稼働率向上の具体的のである。「たとえば、ビケンテクノがくとの展望を語った。 PROPERTY MANAGEMENT　2013 Nov. 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