ＮＳＸ松田 ＮＳＸ松田 ３月のコラム 津久井アパート 津久井アパート 「全空」 全空」から「 から「満室」 満室」への道 への道のり 今月から満室になった津久井のアパート。 ２００６年の５月に購入後、全空状態から満室まで持ってきた経緯と、努力したこと、工夫したこと などを書きたいと思います。 ■まず、 まず、津久井の 津久井のアパートの アパートのスペックから スペックから 昭和６２年１２月築 木造スレート葺２階建て 床面積 １階 59.49 ㎡ ２階 59.49 ㎡ 土地面積 122 ㎡ ワンルーム×8 戸 三点ユニット、洗濯機置き場は玄関前の屋外。プロパンガス、浄化槽。 ひと部屋の広さ 14.87 ㎡ ・・・実はすごく狭いんです。 ■購入の 購入の経緯 ２００６年５月２０日 健美家で物件情報を発見。http://www.kenbiya.com/ 翌日見に行き、周辺調査をして帰り、買い付けを出す。 ５月２１日 20:17 買付ＦＡＸ。 当日問い合わせは何件かあったが実際に見に行った人はいないとの事で、 買い付けも一番ででき、物件をおさえてもらうようにお願いしました。 相場の３万円で貸しても、利回り３０％で回る物件なのに 誰も見に行っていないのは不思議だと思いました。 たぶんネットで地図を見るとそれだけでだめだと（田舎）判断している方が 多かったのだと思います。 現地調査を実施し、需給関係も非常に良好なので購入に踏み切りました。 調査のやり方などのは「スーパー購入術 スーパー購入術ＤＶＤ」 購入術ＤＶＤ」をみてね！ ２００６年５月２６日 売買契約同時決済。現金でスピード決済です。 このアパート、当時は人材派遣会社が一棟借りしていました。 とりあえず安く一棟ごと確保しておき、必要な時に入居者を入れる・・・という感じです。 実際、購入時には誰も住んでいませんでした。 一部屋あたりたった２万円。一棟合計１６万円で貸賃貸している状態で、部屋が使えるかどうか もわからず、いつ解約されるかもわからない。人が住んでいないと、部屋も傷みます。 雨漏りが発生しても気付くのが遅れる可能性が大きいため、一括貸しを解約しようと思いました。 そこで購入時の仲介不動産屋さんに相談したところ、特別に無料でその手続きをしていただけ ることになり、何とかスタートを切れるようになりほっとしました。 ちなみに・・・ 現金決済で売主の方は、８０歳のおばあちゃんでした。 渋谷の一等地にビルを持っている方でした。 ８５０万もの現金を手提げバックにいれて、帰りました。 売主側の不動産屋さんが危ないのでお送りしますといったのですが 返ってきた言葉にビックリ！ よく持 「これぐらい、 これぐらい、よく 持っているときあるから平気 っているときあるから平気よ 平気よ！」 ・・・住む世界が違うと思いました。 ２００６年７月３日 一括貸し解約完了 募集と管理は、地元の不動産会社に前もって打診済みです。 ■まずは部屋 まずは部屋を 部屋を使える状態 える状態に 状態にする。 する。 人が住むのに最低限必要な設備的なものとして、下記の投資をしました。 給水ポンプ 給水ポンプ交換 ポンプ交換 浄化槽清掃 ９６，５３９円 １８，１８０円 貯水槽清掃・ 貯水槽清掃・ボールタップ交換 ボールタップ交換・ 交換・水質調査 エアコン４ エアコン４台 １６７，２０３円 ４５，６７５円 貯水槽清掃前と清掃後 中にナメクジが！ 給水ポンプの交換 ■ ガス会社変更 ガス会社変更 メタックスに仲介に入ってもらい、ガステックという会社に変更しました。 http://www.506910.com/index.html（メタックスホームページ） 以下の項目を無料でやってもらうことを条件に、変更しました。 ・全部屋の給湯器を新品に交換 ・ＰＨＳによる２４時間管理 ・ガスボンベカバーの取り付 ・キッチンのガスコックの位置変更 温度設定可能 55ｃｍサイズガスコンロが置けるように変更 ■メタックスという会社は、アパートオーナーに代わってガス会社を探し、 条件などの交渉してくれるサービスをしています。もちろん仲介の際にお金は掛かりません。 ガスボンベカバー 汚いガスボンベがむき出しよりも断然良い。 ■ リフォーム・ リフォーム・修繕 細かなもの ポイント： ポイント：小さいことの さいことの積み重ねが、 ねが、全体の 全体の雰囲気を 雰囲気を良くします。 くします。 共用部分高圧洗浄 ケルヒャー使用 共用部分のコンクリート部分をきれいにしました。 除草・ 除草・ 外灯交換 蛍光灯電球型に全灯同時に交換。 白熱球を使っていましたが、蛍光灯の方が電気代も安く、寿命が長いので。 交換前 交換後 階段塗装、 階段塗装、ポスト塗装 ポスト塗装 自分で実施 ほぼ毎日目に留めるところなのできれいにします。 空室の部屋に寝袋で寝泊りをして実施しました。 塗装前 塗装後 黄色いパンジーとともに 塗装前 鉢植えの 鉢植えの設置 えの設置 エントランスにパンジー鉢を置きました。 アイリスオーヤマ製のゴールデン培養土を使います。 値段は安い土の２倍くらいしますが、花が断然長持ちします。 塗装後 ドア ルームナンバープレート交換 ルームナンバープレート交換 東急ハンズで購入 交換前 マジック手書きの状態 交換後 ホームセンターでも、プラスチック製の安っぽいものしか置いていなかったのですが、 東急ハンズでステンレス素材のものがあり、高級感があるので利用しました。 洗濯機用蛇口を 洗濯機用蛇口を交換 外の洗濯機置き場の蛇口を、 ワンタッチで取り付けできるタイプ（洗濯機用ニップル）に変更。 ドア鍵 ドア鍵 ディンプルキーへ ディンプルキーへ交換 自分で実施。所要時間たったの５分。 ホームセンターで、４千円前後で売っています。 各部屋リフォーム 各部屋リフォーム アンテナ同軸ケーブル化、コンセントプレート取替。 カラーモニターインターホン取 カラーモニターインターホン取り付け Yahoo オークションで購入 11,000 円 鏡（イケア￥ イケア￥990） 990）の取り付け。今や定番です 定番です。 です。 物かけバー かけバー取 バー取り付け 自分が一人暮らしをしていたときに重宝したので、この部屋にも設置しました。 ガステーブル・ ガステーブル・冷蔵庫 新品設置 キッチン収納 キッチン収納 カッティングシートはり カッティングシートはり ノブ交換 ノブ交換 黄色いカッティングシート 電力量計収納ボックス 電力量計収納ボックス交換 ボックス交換 カバーひとつ５千円８戸分で９万４５００円（工事費込み） ■この工事は自分でやらず、電気屋さんに頼ん でください。ブレーカー通過前の電気が通って いますので、感電すると大変です。 交換前 交換後 木の板に貼り付けされている電気メーターを、最近ものに交換 物件の見た目のイメージはかなり良くなりました。 ■ 部屋の内装リフォーム 内装リフォームでやってきたこと リフォームでやってきたこと 二つのコンセプトで実験してみる。 ひとつは白い部屋で、収納がないので、いろいろつけてあげる。 イケアの家具を多用し、作る。 扉が鏡 間接照明 右側ＣＤラック、左書棚 高さ 200ｃｍ もうひとつは若者向けの部屋で、コンクリート打ちっぱなしのイメージ。 コンクリート打ちっぱなし風の壁紙を使用。床材は市松模様で、光沢感のある大理石模様入り ホームセンターで材料を購入し自分でやることによって安く実施。 壁紙１万６千円。床材２万５千円。 結果的にはこのアパートの入居者層が中高年の方でした。学生は一人もいません。 若者の部屋は、８戸中１～２部屋用意しておけば十分です。 これらのリフォームは２００７年２月のコラム「津久井の 津久井のスーパーリフォーム」 スーパーリフォーム」で紹介しました。 詳しくはコラム集をみてね！ ■ 入居率改善の 入居率改善の推移 ２００６年５月２６日 購入 ２００６年７月３日 法人一括貸し解除 ２００６年９月 101 号室 入居 ２００７年２月 201 号室 入居 ２００７年２月 205 号室 入居 現在の入居者は２００７年１０月入居 ２００７年３月 203 号室 入居 ２００７年６月 202 号室 入居 現在の入居者は２００８年３月 入居 ２００７年６月 105 号室 入居 ２００７年 10 月 102 号室 入居 ２００８年３月満室 現在の 現在の利回り 利回り２９． ２９．３％ ■入居者 入居者募集 入居者募集でやってきたこと 募集でやってきたこと 不動産屋さんにお渡しする仲介手数料は１か月分。 募集家賃 1 階部屋２万５千円、２階部屋２万７千円 敷金２ヶ月、礼金１ヶ月。 そんなに無理をした条件ではありません。 購入後すぐ、まずは地元の不動産屋さんに管理と募集をお願いする。 この物件から歩いてすぐのところにある、地元で三代にわたり営業をしている不動産屋さん。 基本は物件の近くですね。 遠くにある利点は何もありません。 あとは一番近い駅、（といっても車で３０分）である橋本駅近辺の業者さんに募集を依頼。 ミニミニ、アパマン、エイブル、地域の不動産屋さんなど一通り訪問しましたが、 アパマン橋本店には募集を断られてしまいます。ショックでかかったです・・・。 何度も電話して、折り返しの電話をお願いしても、連絡くれない。 最終的に「津久井での募集はやっていない」と確認をして、断念しました。 結果、一番ミニミニの行動が早かったです。 訪問してお願いした数時間後には見に行って写真をとり、ネットにアップしてくれました。 車で往復１時間以上掛かるにも関わらず、迅速に対応していただけて感謝しています。 ■他の営業活動 ツタヤ（ＴＳＵＴＡＹＡ）津久井店に、物件広告を掲示させてもらう。 これはかなり効果があります。個人的に掲示をお願いしても断られるのが普通ですが、 津久井店の場合は、無料で貼っていいとのこと、地元の情報がたくさん貼られています。 最後の入居者も、この掲示をご存じだったようです。 うまくいった理由は、ツタヤの客層がアパートの入居者層と一致したためと思われます。 駐輪場が掲示板になっている。 自転車を止めた時にちょうど目に入る。 赤矢印が自作のマイソクです。 ■津久井アパート 津久井アパート 現在の 現在の状況 毎月の家賃 １階２万５千円×４部屋と２階２万７千円×４部屋で２０万８千円 経費 共用電気代 １，５００円～２，６００円 管理費 なし 入金管理をお願いした場合のみ５％掛かる。 自分で入金管理をしているので０円 固定資産税年間６３９００円 月あたり換算 ５，３２５円 キャッシュフロー約 キャッシュフロー約２０万円 ２０万円 ■まとめ ～この物件 この物件を 物件を買ってわかったこと（＾＾ ってわかったこと（＾＾）～ （＾＾）～ 手が掛かる物件ほど、他の人は買いたいと思わないので、 隠れたダイヤモンドの原石を手に入れやすい。 手入れが行き届いた「買いやすい」物件は、売主が賢い場合がある。 田舎、駅から遠い、三点ユニット、洗濯機置き場が外などの物件でも、 問題なく安定して稼動する場所もある。 いろいろ自分で行動して、活動することがノウハウもつき、 さらに今後その経験が物件を見極めるときに役立つようになる。 （経験をしてない人には見えないものが見える。） 入居者を案内して入居つけをしてくれるのは不動産屋さんです。 いかに真剣に、かつ優先して薦めてくれるようになってくれるのかがポイント。 必ずしもみんなが思う、「良い立地」が安定して収入を確保できるかというとそうでもない みんなが認めている分、その競合の物件も多数存在するということ、新規参入も多い。 今後もこのような、「手を加えれば利回り３０％近くで回る物件」がでれば 買っていきたいと思います。
© Copyright 2024 Paperzz
