貸ビルの競売発生時を予測した、賃貸借契約上の注意点と対策。通常、貸ビル等に入居する場合、ビルオーナー（賃貸人）との間でビルの賃貸借契約を締結しますが、もし賃貸人であるオーナーの経済状況が悪化して、賃借しているビルが競売にあった場合、入居者である賃借人は、そのままビルを利用することができるのでしょうか…。最近、このような競売に関するご質問を良く受けることがあります。そこで今回は、入居者のビルが競売となったというケースを元にお話ししてまいります。競売にあったビルに入居し続けるためには、入居者の賃借権が抵当権に優先するものでなければならない。賃借人（入居者※以下表記・賃借人）が、賃借物件であるビルを競売手続きにて買い受けた買受人（競落人※以下表記・買受人）に対し、賃貸ビルに対する賃借権を主張できるかどうかは、賃借人の賃借権が賃貸ビルに設定されている抵当権に優先する権利であるか否かで決せられます。即ち、賃借人が賃貸ビルの引渡しを受けるなど、賃借権についての対抗要件を具備した時期が最優先の抵当権（通常は一番抵当権と呼ばれるものです）の設定登記がなされた時期よりも早い場合は、当該賃借人の賃借権は、抵当権に優先する賃借権（この場合の賃借権は長期賃借権と呼ばれることがあります）として保護される結果、賃借人は、賃貸物件の買受人に対し、自らが賃借人であることを主張できます（このことを賃借権を「対抗できる」といいます）。ところが、これとは逆に、賃借人が賃借権についての対抗要件を具備した時期が最優先の抵当権の設定登記がなされた時期よりも遅い場合は、賃借人の賃借権は、抵当権に劣後するのが原則です（民法第３９５条が定める短期賃借権という例外はありますが、このような例外を除いては、賃借人は、買受人に対し、賃貸物件に対する賃借権を主張できないことになります）。では、実際に起こり得るケースではどのように考えたらよいのでしょうか。一般的には、ビルのオーナー（賃貸人※以下表記・オーナー）は、ビルを建てる際に、金融機関からビルの建築資金を借り入れると共に、金融機関に対し、ビルとその敷地を担保として提供します。これが抵当権の設定です。抵当権の設定登記はビルの建築直後に行われるのが通例ですから、賃借人がオーナーとの間で賃貸借契約を締結し、ビルに入居するよりも抵当権の設定登記がなされる方が早いのが一般的でしょう。但し、新築ビルに入居する場合に、ビルの保存登記がなされる前に、ビルの賃貸借契約が締結され、賃借人がビルの賃借部分の引渡しを受けるということがないわけではないため、このような場合には、抵当権の設定登記よりも賃借人の賃借権の対抗要件（引渡し）が先になされることになりますから、抵当権に優先する賃借権として、買受人に対し、賃貸ビルに対する賃借権を対抗できることになります。従って、ビルの賃貸借契約を締結する場合には、①ビルに抵当権が設定され、抵当権の設定登記がなされているかどうかを確認すること（通常、賃貸借契約時に重要事項として仲介業者から説明を受けることになります）、 ②抵当権の設定登記がなされていないようであれば、その後に抵当権の設定登記がなされた際に、賃借権が優先することを主張するために、後日の証拠として、賃貸借契約書に確定日付を取っておくものよいでしょう（もっとも、他の方法により、賃貸借契約の開始時期、とりわけ賃借物件の引渡しを客観的に証明できるのであれば、確定日付を取ることは必ずしも必要ではありません）。賃借権が対抗できるとしても、敷金の取扱いには更に注意が必要です。それでは、賃借人は、オーナーに差し入れている敷金についてどのような保護を受けることができるのでしょうか。まず、賃借人が買受人に対して賃借権を対抗できる場合及び短期賃借権の限度で保護される場合は、買受人は、賃借人に対し、敷金の返還義務を負担することになります。これは、賃借人の賃借権が買受人に対抗できる結果、従来、オーナーと賃借人との間に存在していた賃貸借契約の賃貸人の地位がオーナーから買受人に移転することに伴い、賃貸借契約の従たる契約として存在している敷金契約における敷金返還義務もオーナーから買受人に移転すると解されるため、このような帰結になるのです。しかしながら、たとえ賃借人がオーナーに対して「敷金」という名目で金員を差し入れていたとしても、その敷金が賃貸借契約における賃借人の債務を担保する限度を超える高額なものであったような場合は、形式上は「敷金」でも、実質的には「建設協力金」その他の「貸金」であると評価される場合があり、このような場合は、賃借人は、買受人に対し、実質的な「敷金」の限度でしか「敷金」返還を求めることはできません。そして、この「敷金」の限度を超える金員については、賃借人は、従来のオーナーに対し、返還請求することになります。この場合、どこまでが実質的な「敷金」と言えるかは非常に難しい問題ですが、少なくとも関東地方における居住用建物の敷金額−賃料の２∼３ヶ月分の金額−であれば、実質的な東京シティ法律税務事務所弁護士敷金と認められることは問題ないでしょう。また、商業用ビルの場合、その規模と敷金額によって実質的な敷金額が判断されることが多いので、事案によって判断が分かれるところですが、賃料の６ヶ月∼１０ヶ月程度が１つの目安になるのではないでしょうか。つぎに、賃借人が買受人に対して賃借権を対抗できない場合、即ち、賃貸人の地位が従来のオーナーから買受人に移転しない場合、賃借人は従来のオーナーに対してのみ、敷金返還を求めることができるに過ぎません。そして、このような場合（前述の実質的な｢敷金｣の限度を超えた部分をオーナーに請求する場合も同様です）、賃借人が、従来のオーナーに対し、敷金返還を求めたとしても、オーナーが経済的に破綻したため、賃借ビルを競売にかけられているのですから、現実にはオーナーから敷金を回収することはなかなか困難であると思われます。そのため、賃借人としては、オーナーの資産状況等を考慮に入れておかなければならないことになります。実際には、競売の申立がなされると、執行官が現地調査のため賃貸建物を訪れるのが通例です。不幸にしてこのような事態に遭遇した場合、具体的なケースに応じて対応方法がないかどうかを専門家に相談することをお勧めいたします。今後の貸ビルにおける賃貸借契約では、賃貸人の経済的な信用力と敷金の保全策を重要視すること。所謂バブル経済の崩壊以前は、入居しているビルを退出する際に、敷金がオーナーから返還されないなどということを考えることは極めて少なかったのではないでしょうか。しかし、今日このような事態が生じることは決して少なくありません。そればかりか、せっかく賃貸借契約を締結して、多額の内装費用をかけてビルに入居したと思ったら、そのビルが競売にかかってしまい、買受人から退去を求められるというケースも十分に考えられるのです。従来、賃貸借契約の締結に際し、オーナーの経済的な信用力が議論されることは余りありませんでしたが、今後は、多額の資本を投下して、ビルの賃貸借契約を締結するのであれば、オーナーの経済的な信用力を吟味し、更には、敷金の保全をどのように考えるか慎重に検討すべき時代を迎えることになるかもしれません。平成１３年６月現在弁護士