竹田市定住促進住宅整備事業に関する審査講評について 竹田市では、定住促進を目的とした「竹田市定住促進住宅整備事業（以下「本事業」という。）」に おいて、公募プロポーザル方式による優先交渉権者の選定を実施してきました。 この度、竹田市定住促進住宅整備事業に係る事業者選定委員会（以下「委員会」という。）より、 本事業に関する優先交渉権者の選定について、選定結果及び審査講評の報告がありましたので公表 します。 平成 28 年 11 月 08 日 竹田市長 首 藤 勝 次 竹田市定住促進住宅整備事業に関する審査講評 竹田市定住促進住宅整備事業に係る事業者選定委員会（以下「選定委員会」という。）は、竹田市 定住促進住宅整備事業（以下「本事業」という。 ）について、竹田市定住促進住宅整備事業優先交渉 権者決定基準（平成 28 年 8 月 3 日公表。以下「決定基準」という。）に基づき、提案価格提案内容 の審査を行い、優先交渉権者を選定したので、 その審査結果及び審査講評を報告します。 平成 28 年 11 月 04 日 竹田市定住促進住宅整備事業に係る事業者選定委員会 委員長 野田 良輔 １ 選定委員会の構成 選定委員会は、次の７名で構成されています。 ２ 委員長 野田 良輔（竹田市副市長） 副委員長 末成 祐二（公益社団法人大分県建築士会副会長、大分県景観アドバイザー） 委員 佐藤 雅理（イラストレーター、竹田市城下町再生プロジェクト委員） 委員 中臣 一（竹藝家） 委員 佐伯 治（竹田市企画情報課長） 委員 堀 慎司（竹田市建設課長） 委員 渡辺 一宏（竹田市都市デザイン課長） 選定委員会の審査経緯 委員会 開催日 第１回 平成 28 年 08 月 22 日 審議・審査等の事項 委員長、副委員長の選出、経過等説明、募集要項（案） の審議 経過報告、応募資格審査（一次審査）結果の報告、応募 第２回 平成 28 年 10 月 28 日 者構成員変更兼追加承認願の審議、二次審査の採点方法 等の審議確認 第３回 ３ 平成 28 年 11 月 02 日 提案内容の審議、評価（プレゼンテーション・ヒアリン グの実施） 、優先交渉権者の選定 応募資格要件の確認（一次審査） 市は、応募表明があった４グループの応募資格審査申請書等を審査し、いずれも応募参加資格 要件を満たしていることを確認しました。その内、応募辞退の申出期限までに、１グループから 辞退の申出があったため３グループによる提案内容審査となりました。 ４ 提案内容審査（二次審査） （１）基礎審査 ① 提案価格の確認 市は、公募参加グループそれぞれの価格提案書に記載された提案価格が、市の設定した予定 価格の範囲内であることを確認しました。 ② 提案書類の確認 市は、公募参加グループそれぞれの提案書類が、募集要項等に記載する要求水準書等の必要 事項を満たしていることを確認しました。 （２）総合審査 総合審査は、優先交渉権者決定基準に基づき、価格点（満点 20 点）と提案内容評価点（満点 80 点）の合計 100 点満点で評価しました。 （３）審査結果 「提案価格」及び「提案内容」について総合的に評価した結果、最も得点の高い下記事業者を 優先交渉権者として選定しました。 （表１ 優先交渉権者及び次点者の得点等結果） ① 応募状況（最終） ３グループ（Ａグループ（優先交渉権獲得）、Ｂグループ（次点）、Ｃグループ（非選定）） ② 優先交渉権者 公募参加グループ名称 竹田市定住促進アソシエーション 代 株式会社別大興産 表 企 業 構 成 ・ 協 力 企 業 株式会社九電工 大分支店、新成建設株式会社、株式会社松井組、 東九州設計工務株式会社、株式会社 岡城瓦、有限会社 加来塗装、 有限会社 ｸﾞﾗﾝﾃｯｸ、有限会社 建装、未来電設、株式会社ﾀﾞｲｺｰ ③ 提案価格 ￥899,827,418（消費税等含む） 表１ 優先交渉権者及び次点者の総合評価点 区 分 Ａ 優先交渉権者 Ｂ 次 点 者 提案価格 ￥899,827,418 ￥930,190,669 提案価格評価点（20 点満点） 16.68 16.13 提案内容評価点（80 点満点） 74.82 66.00 総合評価点 91.50 82.13 （100 点満点） 表２ № 評価項目 総合評価審査結果一覧 評価項目の詳細 配点 Ｂｸﾞﾙｰﾌﾟ Ａｸﾞﾙｰﾌﾟ 14 11.75 12.75 4 2.75 3.50 4 3.00 3.25 6 6.00 6.00 42 35.14 39.43 14 12.21 13.00 14 12.39 13.57 6 4.61 5.79 8 5.93 7.07 8 6.25 7.75 8 6.25 7.75 13 10.07 12.32 13 10.07 12.32 3 2.79 2.57 3 2.79 2.57 提案内容評価点 80 66.00 74.82 価格点 20 16.13 16.68 100 82.13 91.50 ●事業実施計画等 １ 事業実施 計画 ２ 地域社会 貢献度 資金調達の方法・確実性 長期収支計画の妥当性・正確性 返済計画の妥当性・安定性 資金計画全体の評価 メンバーの役割、責任の明確性、適切性 市との協力体勢・熱意 リスク管理体制、リスク分担 地域産材の利用 市内企業の参加 1 1 1 1 1 2 1 1 5 ●施設計画 ３ ４ 施設全体 住棟・住戸 ５ 付帯施設 ６ 長寿命化、 維持管理 外観の評価・景観への配慮 住民及び周辺コミュニティへの配慮 環境、安全性・防犯対策への配慮 子育て世帯・高齢者・障がい者等への配慮（ユニバーサルデ ザイン） 4 2 2 市の要求水準に対する達成度 防火性、耐震性の性能 遮音性・断熱性の性能 子育て世帯・高齢者・障がい者等への配慮（ユニバーサルデ ザイン） 4 4 3 クリエーターへの工夫 安全性・防犯対策への配慮 使いやすさ、住みやすさ等への配慮 子育て世帯に配慮した施設計画・提案 中長期的な計画修繕コスト低減のための提案（長寿命化、メ ンテナンスフリーに配慮した工法や材料の活用等） 2 2 3 3 日常の修繕、維持管理、設備機器取扱等のしやすさへの配慮 ランニングコストへの配慮 2 3 工期の遵守や工期短縮の提案 品質確保に向けた施工監理体制等 安全対策、環境への配慮等 施工中の近隣への配慮 1 3 2 2 2 3 3 ●施工計画 ７ 施工計画 ●維持管理・運営 ８ 維持管理、 運営計画 ●その他 上記以外に ９ 評価すべき 提案事項 合計 入居者募集への工夫 維持管理計画の妥当性 大規模修繕計画の提案、工夫 管理・運営体制 入居者サービスの工夫 子育て世帯・高齢者・障がい者等へ配慮した維持管理・運営 の提案 上記の評価項目には含まれない優れた提案 3 2 2 2 2 2 3 ４ 審査講評 （１）各審査項目の講評 評 価 項 目 事業実施計画等 施設計画 施工計画 講 評 銀行からの資金調達においては、総じて金融機関との協調が図られてい る点は評価できる。ただし、内容をみてみると融資条件が確認できない点 や、長期収支計画の計画性・緻密性に疑問が残るグループもあり、金融機 関のプロジェクトファイナンス組成力の向上が望まれる。その中でも、Ｃ グループ（以降グループは省略）は、融資確約書までの提出に至っており、 長期収支の正確性や契約保証金の取扱いなど細部に亘りコストカットの 工夫がみられ、市の財政負担に配慮した計画となっていた。 市との協力体制や熱意は、Ｂが初めてのＰＦＩ事業参加でもあり、その 手法の研究から望まれる機能等のリサーチ、斬新な構想の計画への落とし 込みなどその積極的な姿勢が高く評価された。 リスク管理については、特にＡが予見されるリスク分析及びその対処方 針に優れていた。Ｃは、具体的に構成企業で損害賠償するなど踏込んだ提 案がなされ、高い責任感が感じられることからこの項目では高い評価を得 た。Ｂは、リスクに対処する姿勢は十分にうかがえたが、踏込んだ記載が なく実際の方針がみえないため十分な評価が得られなかった。 地域社会貢献度においては、ＡとＢが、具体的に使用する地元産材の範 囲を明示し、高い評価を得た。また、市内企業の参加については、ＡとＢ がグループの中に７社を参加させ高い点を獲得した。Ｃについては、一次 資格審査終了後に追加で申請書が提出され、趣旨を汲み取った取組みはみ られたが評価には繋がらなかった。 外観の評価・景観への配慮については、ＡとＢが市の景観計画に配慮し、 それぞれ様相が異なる二つの箇所に適するデザインを工夫した点が高い 評価を得た。Ｃは、特に重点地区である１号用地について、モダンではあ るが城下町との調和という点で低い評価にとどまった。 住民及び周辺コミュニティへの配慮は、ＡとＢが設計に周辺への影響に 関する工夫を凝らしている点が評価された。 環境、安全性・防犯対策への配慮については、それぞれよく練られて設 計されていた。コストとの相関関係もあるが、定住促進の観点からＡとＢ はより快適性が高い仕様となっており、この項目で高い評価を得た。 また、子育て世帯・高齢者・障がい者等への配慮、市の要求水準に対す る達成度も同様に、コストに対する姿勢の違いもあるが、それぞれの中で 出来る工夫を十分に施した提案となっていた。 住宅の性能については、防火性や耐震性における基本性能については、 高位の品質をそれぞれ提案しており大きな差はなかったが、防火に関する より細かな提案で得点差が生じた。遮音性・断熱性の性能についても、同 様であった。 子育て世帯・高齢者・障がい者等への配慮については、各グループとも よく配慮された計画であると評価した。その中でＡは、ユニバーサルデザ インの具体的な提案がなされ特に評価された。 クリエーターへの工夫については、それぞれのグループがスペースを確 保し市の要求を汲んだ計画となっていた。特に、Ｂは創作活動の場として のワイドバルコニーを計画した点が評価された。 住戸の安全性・防犯対策への配慮については、それぞれのグループで対 策がよく練られていたが、Ｃは防犯カメラによる防犯対策を提案するなど の工夫があり評価された。Ａは、細部にわたりよく計画されておりその点 で高評価となった。 付帯施設に対する提案では、Ａの提案が細部にわたり表現されており、 その点が高評価に繋がった。 長寿命化、維持管理については、それぞれよく工夫された計画となって おり大きな差はなかった。得点の差は提案量の差が出ており、より具体的 かつ細かく提案しているところに差が生じた。 工期の遵守や工期短縮の提案については、複数の構成企業等が参加する 事業にあって、各段階・部門における事業者間の協議や進め方が示されて 維持管理・運営 その他 いるＢが高い評価を得た。 品質確保に向けた施工監理体制等については、各グループとも工事管理 の体制や内容について一定の水準に達していたが、Ａはモックアップを作 成し確認を行うなどより踏込んだ内容となっていたことが評価された。 施工中の近隣への配慮は、Ａが周辺住民とのコミュニケーションの確立 を目的とした近隣説明会の開催や、施工中の現場見学会などの提案がなさ れ特に評価された。 入居者募集への工夫については、Ｂは、回覧板やチラシなどにより市域 内に対する細やかな広報戦略を構築している点、Ｃは、大手インターネッ ト「ポータルサイト」などの電子広報媒体を活用する点について評価を得 た。Ａにおいては、代表企業が持つ強みを活かし、さらに毎月更新してい る管理不動産情報誌を活用した県内への広報、高域な法人ネットワークを 活かしすでに 14 社から入居契約に関わる関心表明をとっている点が特に 評価された。 維持管理計画の妥当性については、Ｂが住民の自主性の育成や自主的な 運営構築へのプロセスが示されている点に特徴があり、ＡとＣは、建物の 保全や入居者対応への役割の明示、24 時間対応のコールセンター設置が計 画されている点が評価された。さらに、Ａは設備の異常には警備会社のコ ールセンターの活用などの提案が特に評価された。 大規模修繕計画の提案、工夫については、ＡとＢが国交省の運用通知に 準拠する程度の工事を計画している点が評価された。 入居者サービスの工夫については、各グループともノウハウを活かした 提案があると評価した。Ｂは、子育て相談や休職相談など住民の生活基盤 にマッチする情報提供サービスなど、工夫を凝らした提案がなされ評価さ れた。Ａは、保険やインターネット取次、引越し業者の紹介などワンスト ップのサービス提供、また、入居者向けホームページ作成により設備の予 約機能を構築する点などが特に評価された。 子育て世帯・高齢者・障がい者等へ配慮した維持管理・運営の提案につ いては、各グループとも特徴ある提案があり、Ｃは、子育て支援を目的と し出産時のお祝いとして地域の商品券プレゼントの提案があり評価され たが、財源の点では市のコストとなるのではないかとの指摘もあった。ま た、Ｂは、入居者の生活様式に伴う応援体制として、設備等のメンテナン スレクチャーや、子育て・介護におけるＳＰＣ経由の相談窓口開設などの ソフトに対し高い評価を得た。Ａは、来客用駐車スペースの確保、電子錠 や緊急通報装置の配備などの面、避難・防災訓練の実施などソフトハード 両面の提案が特に評価された。 その他については、ＡとＣは、空き室及び滞納対策について具体的な提 案がなされ評価された。また、Ａはその他に、浴室に対する上級設備の提 案、付近都市下水路への配慮等が評価された。Ｂは、１号用地については テナント（カフェ・バー、アートギャラリー）誘致開設、２号用地につい ては集会室を利用した交流事業、お試し暮らし、農村民泊体験などの収益 事業を積極的に取組む提案がなされ特に評価された。ただし、収益的なリ スクを市へ全て負わせるスキームとなっており、その点については評価が 下がることとなった。 （２）総評 本事業は、竹田市における初のＰＦＩ事業でありましたが、多くの事業者から関心をいた だきました。また、公募に際しては、市内企業が多く参加した３グループと最終的に辞退され た１グループも含め、長期の調査研究、提案いただいたことに深く感謝申し上げます。 各グループは、本市が目指した快適な住まい環境を創出し、竹田市の「若い世代（子育て世 代） の定住促進」 、 「コンパクトシティの推進」及び「竹田クリエイティブ・シティ構想の実 践」に十分合致する内容の提案がなされました。今回、特に敷地条件が厳しい中で、それぞれ が市の要求する水準を満たすべく設計等に工夫が凝らされた点。また、ソフト面についても、 それぞれの企業努力で住民サービス向上の優れた提案がなされたことに、まさに、民間の資 金やノウハウの活用を目的とするＰＦＩ手法導入に、十分意義があったものでした。 また、３グループの提案にはそれぞれ特徴があり、Ｃは、コストを意識し市の財政的な負 担を極力軽減するような提案となっており、Ｂは、まちづくりを意識しあえて収益事業を組 み込むなどのチャレンジ的な提案がなされました。 その中で、今回選ばれた竹田市定住促進アソシエーショングループは、各項目で細やかな 点まで配慮された提案がなされ、提案内容実施までのプロセスも明確に示している点を、各 選定委員が高く評価したものとなりました。 選定された事業者には、実施に向け提案内容をさらに市と詰め竹田市の定住促進に寄与で きるよう着実な事業の実施と、竹田市の発展に貢献していくことを望みます。 また、本事業をよりよいものとするため、選定委員から下記の事項に関して意見がありま したので、発注者である市との協議を適切に実施し、これらの事項に関し十分な検討と配慮 がなされるよう求めます。 ○市の財政に配慮した施設計画 ○収入確保に基づく空き室対策 ○周辺住民への配慮と確実な安全対策の実施
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