本業のリスクヘッジになる事業戦略を提案財務面を強化しない企業は生き残れない！『事業系区分所有』投資で CRE戦略・財務強化を支援宮沢文彦氏　株式会社ボルテックス　代表取締役社長アベノミクス効果によって企業業績は回復基調にある。しかし、景気変動に左右されない経営基盤の安定は永遠の課題だ。ボルテックスは「不動産投資による収益で企業財務を強化すべき」との持論から、大型ビルをフロアごとに所有する『事業という独自のビジネスモデルを展開。実際、高い利回り実績をあげて投資家から大きな信頼を得ている。系区分所有』「売れない不動産」「買われない不動産」は、は実に多いですね。いまだに不動産は副業私たちにとってはむしろ魅力的な物件です。という考え方です。しかし、企業におけるローンが付きにくい物件も積極的に扱って不動産の捉え方やスペースコストに対するきたことで、様々なノウハウを蓄積すること考え方などのCRE戦略は、財務上、経営上、ができました。「逆張りの少数派」が王道、「変重要課題です。経営者はファイナンシャル・わっている」が私たちのスタンダードです。インテリジェンスを高めないと日本の国益今でも自らトップセールスをしていますを損じてしまいます。「物事の本質を見極めが、「不動産投資は本業と関係ないからやらる」という当社の理念を伝え、常識や既成概ない」「財テクに興味がない」という経営者念を覆す闘いをこれからも続けていきます。東京都心部では再開発によってグレプがある物件、つまり「本質的利回り区分所有』という同社独自の不動産投で落ち込んだ。本業の先行きに危機感は、空室継続リスクはプードの高い大型ビルが続々と誕生。供が高い物件」。仕入れ、分割登記をか資戦略が、確実に投資家に浸透していを持ち始めていたこともあって、約 3 ライスによって防げます。給が集中する「2016年問題」も懸念け、管理組合組成、遵法性チェック、る証左でもある。年前から『事業系区分所有』不動産を平たく言えば、下げればされている。テナント企業が新しいビ長期修繕計画立案・運営という「ソフ実際、同社の運用実績を見ると、現積極的に買い足していった。その結果、テナントは絶対付きますルに移転すれば、当然使われなくなるト面」、そして高い「流動性」。これら在の年間実質利回りは 7.50% と極め現在の委託資産は 7 件で合計約17億し、1年も空くくらいなオフィスビルも出てくる。ボルテックの特性を併せ持った物件への商品化ノて高い。顧客は主に中小企業で、年間円に。そこから得られる家賃収入の約ら、極端な話、半値で付スはその中で 3000㎡以上の投資価ウハウ・スキルこそが、他社の追随を商談数は2000社に上る。 7 割、約1億円が実質利益として本業けても P/L 上は黒字なは値の高いビルに絞り、フロア単位で所許さないボルテックスの強みである。「顧客は、社歴が長く内部留保はあの落ち込みをカバーしている。ずです」（宮沢社長）るが、本業が振るわないという老舗企経営に不動産投資を取り入れたこと都心 5 区のオフィスビ業が多いですね。一般的にどの業種でで B/S（貸借対照表）や P/L（損益計ルにおける月別平均空室率は、改善し有する『事業系区分所有』という不動実質利回りは実に 7.50% 本業の落ち込みを補完産投資戦略を投資家に提案している。区分所有の方がビル1棟全体より投 ■オーナー利益を追求するボルテックスのリーシング戦略区分所有はもともと購入時にアローアンスがある ■ボルテックスの交渉力空室の発生・テナントとの折衝・管理組合との折衝 ■ボルテックスの提案力・徹底したマーケティングリサーチ・プライシング ▼ ▼ ▼ オーナー利益の追求 ※ 空室期間が長引けば投資効率は下がる。しかし、最新の市況データと豊富な管理実績に基づくプライシングノウハウにより、ボルテックス独自の戦略の効果やメリットを最大化し、オーナー利益を追求する投資家のリスクを最小化し、オーナーも、長期で事業継続している企業は、算書）が改善するとともに、年月を要たとはいえ、現在でも 8%台だ。し利益を追求するよう努めている。資額を抑えられ、それ以外にも修繕リ「不動産投資イノベーション」という必ず不動産を保有しています。本業のする本業の業績回復までの時間稼ぎがかし、ボルテックスの管理物件の空室同社は自社でも投資を行い、現在、スクを平均化することができる。しかコンセプトのもと、企業財務に安定を利益を凌駕するぐらいの賃料収入があできているという。率は件数ベース・面積ベースともに約120億円（販売価格ベース）もの不も、区分所有であっても賃料は変わらもたらすCRE戦略を提案しているボれば、当然ながら経営は安定します。 1% 台で推移している。動産を長期保有している。そこから約ないため、高収益を確保できるという。ルテックス。同社の 2013 年 3 月期本業という “戦” で勝った分の不動産を一方、売却時のリスクはどうか。ボ 10億円の年間賃料が発生し、前期の見えている利回りではなく、マーケ売上高は約108億円に上る。取得していかないと、本業が悪い時にルテックス内には圧倒的な量の潜在顧経常利益約18億円のうち半分近くをット価格と実際の不動産価値にギャッこれに対して今期は約160億円をカバーすることはできません」。同社一般的に、不動産投資で懸念される客の普遍的ニーズがあり、もともとリ稼ぐまでになっている。見込んでいたが、今年 4 の宮沢文彦社長は、不動産投資によるのが空室問題だ。「空室の発生は避けスクを抑えて取得して高利回りを確保「お客様に勧めている理想的な状態月に早くも 240億円に企業財務強化の必要性をこう訴える。て通れません。しかし、空室の継続はしているのと、購入者の絶対数も多いを、自ら投資をして実践しているわけ上方修正。さらに上半同社の顧客で製造業を営むある企業理論的にあり得ません。空室の原因は、ので、結果的に流動性は高い。です。『本業だけでいい』という凝り期の業績好調を受けて、は、リーマン・ショックを機に業績がその物件価値に対して値段が合ってい物件購入から賃貸管理、売却である固まった考えやCRE 戦略、価値観を 300億円にまで拡大す悪化。売上高は約 3 割減に、そして約るかどうか、つまり値段設定ミスです。出口戦略までの戦略立案を一貫して行これからも変えていきたい」と、宮沢ると見ている。『事業系 1億円あった経常利益もほぼゼロにま当社が取り扱う都心部の物件においてう「ワンストップサービス」によって、社長は意気込んでいる。 ■受託資産残高と管理戸数の推移受託資産残高管理戸数 30,000 800 （百万円）（戸） 700 管理戸数 25,000 600 500 20,000 400 15,000 300 受託資産残高驚異的に低い空室率と既成概念を打破する発想力 200 10,000 100 0 800 500 2008年 3月 2009年 3月 2010年 3月 2011年 3月 2012年 3月 2013年 3月 0 ※ 2013年 8 月三菱UFJ 投信調べ株式会社ボルテックス東京都新宿区西新宿7- 5 - 25　西新宿木村屋ビル 9F TEL.03 - 5337-3155　www.vortex-net.com