オーストラリア住宅不動産市場四半期調査：2016年第1四半期外国人が購入した集合住宅外国人が購入した一戸建て住宅 20件中1件 500万豪ドル超 10件中4件 50万∼ 100万豪ドル 200万豪ドル超 15％ 10件中3件 100万∼ 200万豪ドル 50万豪ドル未満 23％外国人購入者比率−中古中古一戸建て 7.6% （第4四半期 9%） 3分の2は、 100万豪ドル以下新築不おけ動産市場にる、外のシェア国人購入者外国人購入者比率ー新築中古マンション等の集合住宅 11.8 ％半ぶ新築マンション等の集合住宅新築一戸建て 9.7% ２年りの低水準 15.1% 12.2% （第4四半期14.6%）（第4四半期 17.9%）（第4四半期 11.2%）「不動産販売における外国人購入者のシェアは、新築住宅市場および中古住宅市場どちらも、2015年第4四半期以降低下している。これは、オーストラリア不動産の外国人購入者に対してより厳しい法律が導入されたのと時期を同じくしている。」アラン・オスター NABグループのチーフ・エコノミスト • 2016年第1四半期は全国の住宅市場センチメントは改善し、 NAB住宅不動産インデックスは+6ポイントへ上昇し（2015年第4四半期は+1ポイント）、 3四半期連続した下落トレンドが逆転した。センチメントはほとんどの州で改善しており、中でもニューサウスウェールズ州（16ポイント上昇の+26）がリード役となっているが、依然としてビクトリア州が最も楽観的（8ポイント上昇の+31ポイント）であった。クイーンズランド州と南オーストラリア州／北部準州（ただしマイナス）のセンチメントも改善したが、西オーストラリア州では調査開始以来の最低水準まで低下した。 • 来年の住宅価格の上昇率見通し調査では、ビクトリア州（1.7%）と南オーストラリア州／北部準州（-0.1%）は上昇したが、クイーンズランド州（1.2%）、ニューサウスウェールズ州（-0.2%）、および西オーストラリア州（-1%）は低下した。今後2年間の投資リターンについては、ビクトリア州（1.6%）とクイーンズランド州（1.4%）が最も高い予想で、また西オーストラリア州（0.4%）および南オーストラリア州／北部準州（0.3%）でも小幅な上昇が予想される。ただしニューサウスウェールズ州の住宅価格は低下（-0.1%）の見込みである。 • 平均では、NABの2016年全国住宅価格見通しは小幅増の1.5%（前回1%）となっている。単価予想は概ね変わらずの-1%であった（詳細については、 4 ページを参照）。 • 第 1四半期の新規不動産市場では、初めて住宅を購入する層（持ち家目的および投資目的）が活発（総販売の3件に1件）だったが、中古市場では若干後退した（全体のおよそ29%）。 • オーストラリアの新築不動産市場における外国人購入者のシェアは、2年半ぶりに低い水準に落ち込み11.8%となり、市場における存在感が薄れつつある。特にビクトリア州（10.7%）、ニューサウスウェールズ州（11.1%）、西オーストラリア州（2.9%）で低く、一方クイーンズランド州では21.9%と高かった。中古不動産市場においても、外国人購入者のシェアは7.2%に落ち込み（第4四半期は8.6%）、全州で勢いが衰えた。 NAB 住宅不動産インデックスインデックス NAB 住宅価格および単価見通し (%) 50 Q1'16 Q4'15 1 Q3'15 Q2'15 Q1'15 Q4'14 Q3'14 Q2'14 Q1'14 Q4'13 Q3'13 Q2'13 Q1'13 Q4'12 Q3'12 Q2'12 Q1'12 Q4'11 Q3'11 Q2'11 -20 Q1'11 2014 1 2015 2016f ホーバートパースアドレードブリスベンメルボルンシドニー州都平均 -10 ホーバート州都平均 0 パース平均 10 アドレード 20 ブリスベン 30 メルボルン 40 シドニー 14 12 10 8 6 4 2 0 -2 -4 市場概況住宅価格の見通し賃貸市場の見通し来年の賃料の上昇率は、ビクトリア州（概ね変わらずの1.6%）を除き全ての州で軟化するとみられる。賃料利回りではビクトリア州が今後 2年で最高（2.1%）となる見通しで、ニューサウスウェールズ州（1.3%）がこれに続く。来年の全国住宅価格の上昇率見通しは概ね変わらずで、0.4%（2015年第 4四半期は0.5%）である。不動産専門家は、住宅価格はこの2年間平均で 0.7%上昇するとみている（第4四半期は1%）。今後ヶ月間の予想 -1% 今後ヶ月間の予想 1.2% 北部準州西オーストラリア州南オーストラリア州 - 0.1% 北部準州 -1.1% クイーンズランド州西オーストラリア州ニューサウスウェールズ州ビクトリア州南オーストラリア州 - 1.6% -0.2% -0.6% クイーンズランド州ニューサウスウェールズ州ビクトリア州 1.1% 1.6% 1.7% 新築不動産購入者別の新築不動産需要総需要に占める割合 $ 初めての住宅購入者（持ち家目的） 19.1% （第4四半期は18.3%）初めての住宅購入者国内投資家 2014年半ば以降最低水準（第4四半期は22.5%）（第4四半期は14.4%） 24% （投資目的）外国人購入者（初めての住宅購入者を除く） 14.4% 11.8% （第4四半期は10.9%）タイプ別および場所別の新築不動産需要見通し来年の新規不動産需要は、ほとんどのタイプおよび全ての場所（中間／外環部の高層マンションを除く）の不動産で強まる見通しだが、前年度の水準は下回るだろう。 WA NSW VA 「非常に良好」ニューサウスウェールズ州のCBD（ビジネス街）のマンション、およびクイーンズランド州の都心部の低層マンションおよび一戸建て「良好」全ての場所のほとんどの種類の不動産、ただし中間／外環部の高層マンションを除く「妥当」中間／外環部の高層マンション 2 「妥当」西オーストラリア州の全種類の新規不動産需要（都市部の一戸建てを除く）「妥当」ビクトリア州の中間／外環部並びに都市部のCBDおよび高層マンション、およびニューサウスウェールズ州の中間／外環部の低層マンション新築住宅開発を制限する要因影響力の強さ   （ビクトリア州など）（南オーストラリア州／北部準州など）住宅購買力信用逼迫   住宅価格の持続的な上昇建設費用（ビクトリア州、ニューサウスウェールズ州、クイーンズランド州など）（ビクトリア州、南オーストラリア州／北部準州など）中古不動産購入者別の中古不動産需要総需要に占める割合 $ 初めての住宅購入者（持ち家目的）（投資目的） 17.6% （初めての住宅購入者を除く） 11.2% （第4四半期は20.2%）外国人購入者 7.2% 国内投資家初めての住宅購入者（第4四半期は8.6%）。ただし西オーストラリア州では、調査最高水準となる 8.8%の市場シェアを記録（第4四半期は7.2%） 20.5% （第4四半期は9.8%）（2015年第4四半期の調査最低水準の19.2%から上昇）外国人購入者外国人購入の全体的傾向外国人購入者がオーストラリア不動産市場で占める全体的な割合は、 2016年第1四半期は新築不動産および中古不動産どちらの市場でも2年半ぶりの低水準に落ち込んだ。外国人購入者が新築販売全体に占める割合はわずか11.8% （第4四半期は14.4%）、中古不動産市場での割合は7.2% （第4四半期は8.6%）だった。新規不動産需要に占める割合 .% Q, .% Q, ビクトリア州 .% .% Q, Q, 中古不動産の需要に占める割合 .% .% .% .% Q, Q, Q, Q, .% .% .% .% Q, Q, ニューサウスウェールズ州西オーストラリア州 Q, ビクトリア州 Q, クイーンズランド州 .% Q, Q, ニューサウスウェールズ州 .% .% Q, 西オーストラリア州外国人購入者が購入した不動産の種類 .% Q, クイーンズランド州外国人購入者による種類別州別購入不動産内訳（全体に対する割合%） % 70 60 40 NEW NEW 全体として、外国人によるオーストラリア住宅不動 51%が産の購入のうち、マンションだった（第4四半期は53%）一戸建てに対する需要は31% （第4四半期は32%） 30 20 再開発に対する需要は18% （第4四半期は16%) 48.4 39.4 37.6 24.3 23.1 15.9 ビクトリア州マンション 3 34.5 29.9 10 0 58.8 54.6 50 ニューサウスウェールズ州一戸建て 17.5 17.0 クイーンズランド州西オーストラリア州再開発用住宅および土地外国人購入者が購入した不動産の価格帯 $500K$1M ≤$500K 外国人が購入したマンションのおよそ31%が、価格50万豪ドル未満（第4四半期は33.7%）その一方で、 40%は50万から100万豪ドルの価格帯（第4四半期は41.7%） $1M$2M 100万から200万豪ドルの価格帯の物件は16%あまり（第4四半期は14.8%）マンション市場 WA ≤$500K 西オーストラリア州では他の州に比べ、外国人購入者による50 万豪ドル未満の不動産購入の割合が増えた。（42.8%） $2M$5M ≥$5M また200万から500万豪ドルの価格帯の物件の販売件数は7.9%と変わらず価格500万豪ドル超のマンションを購入した外国人購入者は、 20人に1人（5.5%）（第4四半期は3.3％） QLD $500K$1M NSW ≤$500K ニューサウスウェールズ州では、50万豪ドル未満のマンション購入は18.4％で、この価格帯のマンション在庫が少ないことを反映している。 50万ドルから100万ドルの価格帯のマンション購入は、ビクトリア州の34％に比べ、クイーンズランド州では2件に1件の割合だった。 NSW $1M$2M 100万から200万豪ドルの価格帯での購入は、他の州では 12～14%であるのに対して、ニューサウスウェールズ州では購入の4件に1件の割合だったことは特記すべきである。周辺部では、平均以上の価格上昇率を享受しているクイーンズランド州北部準州クイーンズランド西オーストラリア西オーストラリア州アルキモス、バルディビス、フォレストフィールド、スカボロー南オーストラリアニューサウスウェールズビクトリアタスマニアノースホバートアルビオン、ブリスベン、ブリンバ、クーメラ、ゴールドコースト、ニューファーム、ナンダー、ウィナムニューサウスウェールズ州ニュータウン、パラマタ、ペンリス、シドニービクトリア州アルマデール、ドンキャスター、フランクストン、グレン・ウェイブレイ、ハイデルバーグ・ハイツ、メルボルン、リッチモンド、セントキルダ NABの住宅価格見通し • シドニーの不動産価格は、他の都市に比べ依然としてかなり高水準だが、上昇率で見ると、昨年はメルボルンが年後半にシドニーを上回り最高のパフォーマンスを上げ、これが漸進的に価格ギャップを埋めるのに一役買っている。2016年第1四半期までの1年間のメルボルンの住宅価格は10.7%上昇したが、これに比べシドニーでは7.5％と若干穏やかな上昇となったにもかかわらず、年間上昇率は両都市とも、2015年の11.7%および11.5%から低下した。 • 住宅市場では、投資家に対する信用逼迫と住宅購買意欲の悪化が影響したことで、とりわけ海外投資が最大の要素となっているシドニーとメルボルンでは、今後も勢いを失っていく見込みである。事実NAB住宅不動産調査では、既に海外投資家の関心が両都市から離れ、クイーンズランド州に向かいつつあることを示している。 • 第1四半期の結果が予想より強かったことがある程度の上振れリスクを示唆するものの、弊行の2016年の全国住宅価格平均見通しは1％からわずかに上昇して1.5%となったが、それでも2015年の水準を依然としてかなり下回っている。 • 州都別では、 NAB のマクロ経済専門家は、住宅価格上昇率は概ね軟化するが、全体としての上昇率は東部海岸地帯で最も好調となると予想している。これはNAB住宅不動産調査の結果と一致しており、国内経済にとっては比較的明るい通しである。ブリスベンとメルボルンのパフォーマンスが最も高いと予想され、ブリスベンの2016年の価格上昇率見通しは2.6％増である一方で、メルボルンは2.3％増（依然として2015年の水準をかなり下回る）となっている。 4 NAB不動産市場調査について NABオーストラリア住宅不動産市場四半期調査は2011年第1四半期に開始されました。本調査は、2010年4月に開始されたNABオーストラリア商業不動産市場四半期調査を拡大して実施したものです。回答者の多数が住宅市場にも直接関係していることから、NABは同調査の質問事項をより広範囲にわたりオーストラリア住宅市場に焦点を当てるように配慮しました。外部から多数参加する調査回答者は不動産業者、不動産管理会社、ディベロッパー、資産運用会社、不動産所有者、不動産投資家など多岐にわたります。 2016年第1四半期の調査の回答者数は約250名で、調査回答者の内訳（地域別、不動産部門別、業種別）は下記に示されています。お問い合わせ先 Grace Mak（香港） Private Client Executive Director, NAB Private Wealth +852 2826 8165 Justin Madhavan（シンガポール） Private Client Executive Director +65 6419 6891 有安　誠司（日本（東京）） Private Client Executive Director 03 3241 8839 Group Economics Alan Oster Group Chief Economist +61 3 8634 2927 Robert De lure Senior Economist - Industry Analysis +61 3 8634 4611 ご注意点: 本資料はナショナルオーストラリア銀行（NAB）（ABN 12 004 044 937、AFSL 230686）が作成したものです。本資料に記載されたいかなる助言も、お客様の目的、財務状況、ニーズを考慮しておりません。本資料の助言に基づき行動するまえに、まずはお客様ご自身でこうした助言の適合性を検討されることをお勧めいたします。また商品に関して購入や所有継続などの判断を含め何らかの判断を下す前に、まずは関連する金融商品開示文書またはその他の開示文書を入手したうえでよくお読みください。別途記載のある場合を除き、本資料の商品はNAB が発行しているものです。法律および規制要件で認められる範囲において、NAB、関連会社および関連事業（総称して「NAB グループ」）、ならびにこれらの役員、従業員、代理人、顧問または請負業者は、本資料に記載された情報、提言、意見または結論（総称して「情報」）に誤りや不備がないこと、もしくは本資料の情報が信頼できる最新の状態にあることを保証もしくは表明いたしません。本資料の情報は参考とするものであり、情報提供のみを目的として作成されているため、特定の投資商品や金融商品に関連するすべての事項を網羅しているわけではありあません。また本資料の情報は何らかの判断の根拠となることを意図しておらず、この情報の利用を提案する者はいかなる場合においても、独自にその正確性、完全性、信頼性および適合性を検証および点検し、然るべき専門家の助言を受ける必要があります。本資料の情報は何らかの法律関係や受託関係の根拠となることを意図しておらず、本資料に記載されたいかなる情報も、事業への従事を促すものではなく、何らかの投資、金融業務または銀行業務の提供を推奨、誘導、誘致、勧誘、提案、助言または要請するもの、あるいは何らかの証券やその他金融商品への投資事業への従事、これらの購入、売却または取引を勧誘するものと見なすべきではありません。本資料の情報は予告なく変更される場合があります。ただし、NAB グループは情報を更新または修正する義務を一切負わないものとします。将来に関する記述は正確性を保証するものではなく、過去の実績に関する記述は将来の成果を示唆するものではありません。 NAB グループは金融商品・サービスに関して様々な立場や役割を担っており、（NAB の方針を条件として）本資料に記載されたいずれかの企業や発行体の金融商品の値付け業者としての立場を保つ、またはそのように行動する場合や、これらの企業または発行体の引受業者、募集代理人、顧問、ブローカーまたは融資会社として行動し、相応の報酬を受け取る場合があります。NAB グループは本資料に記載された企業または発行体の証券やこれらの関する他の金融商品を自己勘定または顧客勘定で取引することがあり、その方法は本資料に記載された情報と整合している場合もあれば、これらに反している場合もあります。法律に定められ、かつ除外できない条項に従い、NAB グループは本資料のいかなる誤字、脱字、不備、または誤った解釈（不注意、過失またはその他による虚偽記載を含む）に対しても、本資料を利用したもしくはそれに依拠した者が被ったいなかる損失や損害に対しても（直接的か間接的かを問わず）責任を負いません。こうした免責が法律により禁じられている場合、NAB グループはこうした義務の範囲を情報の再提供に限定いたします（ただし、こうした義務の限定が法律により認められていて、公正かつ合理的である場合に限ります）。本資料はNAB グループのお客様のみを対象としており、NAB の同意を得ずに複製または配布することは禁止されています。本資料の情報はオーストラリアのビクトリア州において有効な法律によって統治され、これに従い解釈されるものとします。アナリストの免責：本資料の情報は、執筆者の証券、発行体およびその他の主題に関する個人的見解を反映したものであり、信頼性が高く正確であると合理的に判断された情報源に基づいています。本資料の執筆者の見解は、必ずしもNAB グループの見解を反映するものではありません。現在および将来にわたり、執筆者の報酬のいかなる部分も表明された特定の提言や見解と直接的にも間接的にも関係することはありません。本資料に責任を持つ調査アナリストは、NAB のグローバル市場部門の全般的な収益性などに基づく報酬を受け取っています。 NAB は日本における証券関連業務の免許を取得していません。したがって、本資料は情報提供のみを目的とするものであり、本資料に記載された証券の購入または売却、もしくはその他いかなる行動の募集または勧誘を意図したものではありません。 20160602 (OR&C 2016-57) ©2016 National Australia Bank Limited ABN 12 004 044 937 A124985-0416 5