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3月第3週:米国リート市場の投資環境について

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情報提供資料
臨時レポート
ゴールドマン・サックス・アセット・マネジメント株式会社
2009年3月24日
3月第3週:米国リート市場の投資環境について
米国リート市場
3月第3週の米国リート市場は、前週に引き続き値動きの大きい展開となりました。
3月16日(月)は米クレジットカード大手のアメリカン・エクスプレスが発表したレポートから、クレジットカード利用者のデ
フォルト(債務不履行)増加懸念が高まり、米国株式市場は下落しました。加えて、全米ホームビルダー協会と米金融大
手のウェルズ・ファーゴが発表した3月の米住宅市場指数が前月から変わらず過去最低に近い水準だったことで、不動産
市況に与える影響も懸念され、米国リート市場は前日比▲8.2%(MSCI米国リート指数(配当なし/米ドルベース))と下落
しました。しかし、17日(火)、18日(水)はそれぞれ前日比で+8.2%、+5.0%(同指数)と続伸しました。この背景には、17
日(火)に発表された2月の住宅着工件数が前月比で+22%と予想外に急増したこと、18日(水)には米連邦公開市場委
員会(FOMC)が住宅ローン担保証券購入の増額、米国債の購入を発表したことが挙げられます。
一転して19日(木)~20日(金)にかけては、米格付け会社ムーディーズ・インベスターズ・サービスが保険大手プルデン
シャル・フィナンシャルの信用格付けに対して投資損を理由に格下げしたこと、米議会下院で金融機関幹部の社員に支払
われるボーナスへの課税法案が可決されたことを背景に、金融セクターへの不安が助長され、投資家心理を悪化させま
した。また、米最大規模(時価総額ベース)の大手リートのサイモン・プロパティー・グループが債券発行による6.5億ドルの
資金調達に加え、5億ドル規模の増資を発表したことで、同社をはじめとする米国リート市場への先行き不透明感が高ま
りました。結果として、米国リート市場は19日(木)に前日比▲6.0%(同指数)、20日(金)に前日比▲8.8%(同指数)と大
幅に続落しました。
3月第3週は米国株式市場が+1.6%(S&P500指数(配当なし/米ドルベース))と上昇した一方で、米国リート市場は
▲10.6%(同指数)と大幅な下落となりました。
今後の見通し
2008年9月の米大手証券リーマン・ブラザーズ破綻以降、極度に高まっていた金融市場の緊張は徐々に落ち着きを見せ
つつあるものの、足元の投資家の関心はマクロ経済の動向に移りつつあります。雇用市場の急速な悪化に加え、バラン
スシートの縮小に転じた金融機関が与信を急速に引き締めてきており、それが個人消費に大きな影響を及ぼすと考えら
れます。そのため、暫くは軟調な経済指標や企業業績の発表に対し、株式市場は敏感に反応する地合いが継続する可
能性が高いと考えられます。
リート市場については、2008年10月以降の急落の主な背景として、信用収縮の深刻化に伴う資金調達環境の悪化が挙
げられます。しかし、一部の例外はあるものの、平均的な米国リートの財務基盤は強固です。負債比率(LTV)は平均
40%程度であり、今後18ヶ月以内に借り換えが必要な負債はその1割にも至りません。つまり多くのリートは、現在の困
難な環境下であっても、強固な財務を基盤にして健全に運営されています。しかしながら、「信用収縮による極度に悪化し
た資金調達環境」が改善され、安定化することが、米国リート市場の本格的な回復の必要条件になるとみています。その
意味で、現在の資金調達環境が想定以上に長く続くことが最大のリスク要因と考えられます。一方、主要金融機関への資
本注入など金融安定化に向けた政策対応は急ピッチで進んでいます。仮に政策対応が功を奏し、金融環境が改善に向
かえば、各セクターともにファンダメンタルズ(需給バランス)は大きくは悪化していないこと、また歴史的にみても低水準な
バリュエーションにより、リート市場が反転する可能性はあると考えられます。
【3月第3週:米国株式及び米国リート市場の騰落率】
【米国リート市場の推移】
(2008年6月30日~2009年3月20日)
3月16日(月)~3月20日(木)
10%
120
8.2%
110
5%
3.2%
100
90
米国株式市場
米国リート市場
5.0%
2.1%
1.6%
0%
-0.4%
80
-1.3%
-2.0%
-5%
70
-6.0%
60
-10%
50
-8.2%
-8.8%
-10.6%
40
-15%
30
08/6/30
2009/3/16
08/8/30
08/10/30
08/12/30
09/2/28
出所:ブルームバーグ 2008年6月30日を100として指数化
米国リート:MSCI米国リート指数(配当込み/米ドルベース)
2009/3/17
2009/3/18
2009/3/19
2009/3/20
前週末比
3/13~3/20
出所:ブルームバーグ
米国リート:MSCI米国リート指数(配当なし/米ドルベース)
米国株式:S&P500指数(配当なし/米ドルベース)
本資料は情報提供を目的としてゴールドマン・サックス・アセット・マネジメントが作成した資料であり、有価証券の取得の勧誘を目的とするものではありません。
本資料に記載された数値・データは過去のものであり、将来の結果を保証するものではありません。本資料に記載された市場の見通し等は、本資料作成時点
でのゴールドマン・サックス・アセット・マネジメントの見解であり、将来の動向や結果を保証するものではありません。経済、市場等に関する予測は、高い不確
実性を伴うものであり、大きく変動する可能性があります。当社及び予測機関は、予測値の達成を保証するものではありません。また、将来予告無しに変更す
る場合もあります。本資料は情報の提供を目的とするものであり、個別銘柄の売却、購入等の行為を勧誘するものではありません。本資料は、弊社において
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