都市計画道路区域内における建築制限の土地利用に与える影響分析 ＜要旨＞ 我が国では都市計画法に基づき，将来に実施する都市計画道路や都市計画公園等といった都 市計画事業の円滑な施行のため，その計画区域において，事業に支障を及ぼすような強固で高層 の建築物の建築を制限する旨が定められている．しかし，都市計画決定から長期間未着手である 場合，建築制限を求め続けることは，地権者にとって大きな負担であることから，建築制限の緩 和施策を実施している自治体がある． 本論文では，都市計画道路区域内における建築制限の土地利用に与える影響について，公示地価 に着目し，実証分析を行った．また，建築制限の緩和施策の効果について，合わせて実証分析を 行った．その結果，建築制限が，低層住宅地においては約 5.2~7.1%の地価低下の要因となって おり，低層住宅地以外の用途地域においては約 11.0~12.7%の地価低下の要因となっていること が示された．また，建築制限の緩和が用途地域によっては地価に必ずしも正の効果を与えていな いことが示された． 2012 年（平成 24 年）2 月 政策研究大学院大学 MJU11004 まちづくりプログラム 小澤 勇治 目次 1. はじめに---------------------------------------------------------------------------------------------------1 2. 都市計画道路の整備状況と建築制限の概要------------------------------------------------------1 3. 建築制限の地価に与える影響に関する実証分析の手法---------------------------------------5 4. 建築制限緩和の地価に与える効果に関する実証分析の手法--------------------------------11 5. まとめ-----------------------------------------------------------------------------------------------------15 6. おわりに--------------------------------------------------------------------------------------------------16 付録：データの出典等--------------------------------------------------------------------------------------17 参考文献--------------------------------------------------------------------------------------------------------17 1. はじめに 現在，日本国内において，道路法の規定に基づき指定又は認定された路線の全延長は， 1,202,449km となっている1．そうした路線の中には，都市計画法に基づき，あらかじめ，その 位置や幅員などが決められ，都市の骨格となる道路，いわゆる都市計画道路が含まれる．都市計 画道路は大規模な道路が多く，その計画区域内では，将来行う道路事業の円滑な施行のため，都 市計画法に基づき，建物の建築に際して一定の制限が設けられている． しかし，都市計画決定したものの，自治体の財政的な理由・道路整備に当たっての技術的な理 由・土地買収等に係る地元調整による理由などから，長期間未着手である路線が全国に多く存在 しており，地権者が長期間に渡り，建築制限の影響を受け続け，土地を有効に活用できないこと が問題となっている．このことを受けて，建築制限の緩和施策を実施している自治体があるが， その緩和施策を利用しての建築事例は少なく2，その効果が十分なものであるとは考え難い． そこで，本稿では，都市計画道路区域内における建築制限の影響と建築制限の緩和施策の効果 について，平成 14 年から平成 23 年までの東京都内の公示地価を用いて，低層住宅地と低層住宅 地以外の用途地域に分類し，OLS 及び DID を用いた分析を行った．結論としては，建築制限に より，低層住宅地では約 5.2~7.1%の地価低下の影響を与えており，低層住宅地以外の用途地域 では約 11.0~12.7%の地価低下の影響を与えていることが示された．また，建築制限の緩和によ って，低層住宅地では約 4.2%の地価上昇，低層住宅地以外の用途地域では約 4.7%の地価低下の 要因となっていることが示された．これらの結果から，用途地域により，建築制限の影響及び建 築制限の緩和の効果は異なっていると考えられることから，それぞれの用途地域の持つ土地の自 由度に応じた緩和が必要であることが示唆される． 土地の利用規制に関する先行研究としては，次のようなものがある．唐渡広志（2006）は各地 域での画一的な容積率規制が企業に比べ，家計の立地を相対的に強く排除している可能性を実証 的に示している．また，荒井貴史（2007）は容積率規制や土地利用の用途規制が地価に与える影 響を理論的に示している． このように容積率規制をはじめとした土地規制に関する先行研究はあるものの，都市計画道路 計画区域内における建築制限という土地規制に着目して，実証分析をした例はない．本稿は東京 都内の公示地価を用いて実証分析を行うものであり，現行の建築制限の影響の程度を確認し，ま た，その緩和施策を見直す上で，一定の意義をなすものと考えられる． 2. 都市計画道路の整備状況と建築制限の概要 この章では，都市計画道路とその区域内における建築制限制度の概要について，自治体の具体 1 国土交通省「道路統計年報 2011」より 全延長とは，総延長から重用延長，未供用延長，渡船延長を除いた延長である． 2 東京都多摩地域においては，平成 18 年 6 月の建築制限緩和後の 5 年間で，合計 22 件の緩和実績がある． -1- 例を交えながら示す．2-1.節では，都市計画道路の整備状況について，過去から現在に至るまで の進捗を示す．2-2.節では，建築制限の概要とその問題点及び一部の自治体で実施されている建 築制限の緩和施策等について示す． 2-1. 都市計画道路の整備状況 平成 22 年 3 月 31 日現在，日本全国で，74,036 ㎞の都市計画道路が計画決定され，そのうちの 約 58.9％にあたる 43,630 ㎞が整備完了している3．また，東京都では，現在，3,198km の都市計 画道路が都市計画決定され，1,875km が整備完了となっており，整備率は約 58.6％で全国平均と ほぼ同じ水準となっている4．図 1 では，昭和 50 年から平成 22 年までの間の東京都区部におけ る都市計画道路の整備状況を示している．最近 10 年間では，一年間当たりの整備延長が 7.7km となっており，昭和 50 年代と比べると，整備の進捗率が鈍化していることが分かる．一方，計 画延長は，新規に計画決定される路線は少なく，平成に入ってから，ほとんど変化がない．仮に， このまま計画延長の増減がなく，最近 10 年間の平均進捗率で事業が進んでいくとすれば，東京 都区部内の全ての都市計画道路が整備完了するまでに，約 90 年を要することになる． 図 1 東京都区部における都市計画道路の整備状況 都市計画道路には，昭和 20 年代に計画決定され，これまで 60 年以上も未着手の道路も図 2 に示すとおり存在している．長期間未着手である理由としては，幾つか考えられるが，その一つ が財政的な問題である．現在の都市計画道路の多くは，急激なモータリゼーションが進んだ昭和 30 年代から昭和 40 年代の高度経済成長期に計画決定されたものであり，その中には非常に長期 的なまちづくりの視点から整備が必要であると考えられた路線もある．しかし，そもそも道路事 3 4 国土交通省「平成 22 年度都市計画現況調査」より 東京都都市整備局「事業概要 平成 22 年版」より -2- 業は，用地購入費，建物補償費及び工事費など非常に多額の費用を必要とする事業である．特に 地価上昇及び市街地整備の進捗等もあり，市街地の中央を貫くような大規模な事業については， 整備に必要な予算を確保できず，現在に至るまで未着手事業として残ってきた事例が見受けられ る．また，実際に市街地が形成され，まちづくりが進んでいく中で，交通渋滞や大気汚染などの 新たな問題に対応するため，新規に都市計画道路が計画決定され，既定の都市計画道路に優先し て，予算配分されてきたことから，従前に計画決定された都市計画道路の整備が遅れてきてしま ったという面も考えられる． もう一つの大きな原因は，都市計画道路の周辺環境の変化である．自治体の単独費等により拡 幅整備や歩道整備等が先行して行われ，都市計画道路が暫定整備された形となり，また，別ルー トの路線の整備が進んだことなどに伴い，計画決定時とは都市交通機能及びその位置付けが変化 し，整備の必要性及び優先度そのものが変化している路線もある． 都市計画道路延長 都市計画決定年次 図 2 大阪府における都市計画決定年次別の都市計画道路の整備状況（出典：大阪府 HP より） 2-2．建築制限の概要 都市計画道路の計画区域内では，将来における道路事業の円滑な施行5のため，建築物の建築 にあたっては，以下の建築基準を満たした上で，都道府県知事の許可を得なければならないこと になっている6． ○階数：2 階以下で，かつ地階（地下）を有しないもの． ○構造：主要構造部が木造，鉄骨造，コンクリートブロック造その他これらに類する構造であ ること． 5 建物の補償費用や地権者（賃借人等）との交渉に係る取引費用の削減等を行うとともに，建物の取り壊 しに要する時間を減じさせ，事業の円滑な進捗が図られる状態とすることである． 6 都道府県知事の許可については都市計画法第 53 条，建物の建築基準については同法第 54 条に明記され ている． -3- 建築制限があることで，行政側は，建物の補償費用や取引費用等を削減できる．その一方で， 地権者側としては，事業未着手期間が長い程，本来得られたであろう収益を失うことを意味して いる．前節で述べたとおり，計画決定したにも関わらず，様々な理由で長期間事業未着手である 路線は全国に存在しており，計画区域内の土地所有者にとっては，行政側の理由の如何を問わず， 建築制限という土地の利用規制のみが求められている状況であり，土地の有効活用を妨げられ， また，地価低下の原因にもなっている．そのため，建築制限を問題として，自治体を相手にした 訴訟も起きている7． その代表事例の一つが，盛岡市を相手どり，市道区域決定処分の取消等請求を求めたものであ 8 る ．本件は，昭和 13 年の計画決定に基づく都市計画道路の区域内に土地及び建物を所有してい る原告らが，建築物の建築につき都市計画法上の制限を長年にわたって受けてきたが，これは被 告である盛岡市が都市計画事業への着手も見直しもしないまま放置してきたことによるもので あり，その計画決定とこれに基づく建築制限の維持は違法であるとして，長期間の建築制限に対 する計画決定の取り消し，国家賠償法に基づく慰謝料の支払い及び憲法に基づく財産権補償を求 めたものである． これに対し，判決において，長期間の建築制限は個人の権利ないし法律上の利益に直接の影響 を及ぼすものではないとして上告受理を排除した．2 点目の国家賠償法に基づく慰謝料の支払い については都市計画が 60 年以上の長期にわたって事業化されていないことを考慮に入れても， その状態は未だ認められる裁量権の範囲内に止まっているとして上告受理を排除した．また，3 点目の憲法に基づく財産権補償についても，受忍の限度内として都市計画決定及びそれに伴う建 築制限は不特定多数のものに対する一般的・抽象的性質のもので，抗告訴訟の対象にはならない として，原告は全面敗訴したのである．しかし，その一方で，最高裁は，「受忍限度を考える際 には，制限の及ぶ期間が問題とされなければならないと考えられるものであり，60 年にわたっ て制限が課せられている場合に損失補償の必要が無いという考え方には大いに疑問がある．60 年以上経過しているという特有の事情についての判断が明示されていない，という限りでは，上 告論旨には理由がある」との補足意見を示している． また，東京都では都を被告とし，建築不許可処分の取消請求を求めた訴訟が起きている9．本 件は，長期間未着手の都市計画道路区域内で鉄筋コンクリート造の建築物の建築許可申請が不許 可処分になったことに対し，建築不許可処分の取消を求めたものである． 判決では，都市計画道路の一部区間が長期間未着手となっていても，都市計画が合理性を欠く に至ったとはいえず，特段の事情がない限り，計画決定に基づく建築制限の効力は否定されない ことから，建築不許可処分は違法ではなく，また，都市計画法第 54 条の建築許可基準の運用方 針として都が定めた許可取扱基準には合理性があり，これに適合しないことを理由とした建築不 許可処分は違法ではないとされた． 7 8 9 相場洋一（2010）に詳しい． 盛岡地判（平成 13 年 9 月 28 日），仙台高判（平成 14 年 5 月 30 日），最判（平成 17 年 11 月 1 日） 東京地判（平成 5 年 2 月 17 日），東京高判（平成 5 年 9 月 29 日） -4- さらに，静岡県でも，同様な建築不許可処分の取消請求を求めた訴訟が起きている10．本件は， 都市計画道路の計画変更決定後の計画区域における住民の建築許可申請に，県が建築不許可処分 を下したことに対し，その取り消し処分を求めたものである． 判決では，変更決定をするに当たって勘案した土地利用，交通等の現状及び将来の見通しは， 都市計画に関する基礎調査の結果が客観性，実証性を欠くものであったために，合理性を欠くも のであったといわざるを得ないとし，本件の計画変更決定は，そのような不合理な現状の認識及 び将来の見通しに依拠されたものであることから，都市計画法第 6 条第 1 項の規定による都市計 画に関する基礎調査の結果に基づき，都市施設が土地利用，交通等の現状及び将来の見通しを勘 案して適切な規模で必要な位置に配置されるように定めることを規定する都市計画法第 13 条第 1 項第 6 号・第 14 号の趣旨に反しており，違法であるとされた． こうした裁判事例等を受けて，地権者が有効な土地活用を行えるよう，建築制限の緩和を行う 自治体も出てきている．例えば，東京都区部では以下にあるような都市計画道路区域内における 建築制限の緩和基準を示している11． 当該建築物が，次に掲げる要件に該当し，かつ容易に移転し又は除却することができるもので あること． 1)当該区間の事業の実施が近い将来見込まれていないこと． （第三次事業化計画 優先整備路線外） 2)市街地開発事業（区画整理・再開発など）等の支障にならないこと． 3)階数が 3，高さが 10ｍ以下であり，かつ地階を有しないこと． 4)主要構造部が，木造，鉄骨造，コンクリートブロック造，その他これらに類する構造である こと． 5)建築物が都市計画道路区域の内外にわたる場合は，将来において，都市計画道路区域内の部 分を分離することができるよう設計上の配慮をすること． また，建築制限の緩和とは別に，都市計画道路の見直しを進めている自治体も現れてきている． その代表例の一つが大阪府である．大阪府では，既に建築制限の緩和を実施していたが，先の図 2 で示したような建築制限の長期化の現状や社会経済情勢の変化を踏まえて，都市計画道路の抜 本的な見直しが必要と判断した．見直しの結果，約 930km あった未着手路線のうち，これまで に延長約 91km の都市計画道路の廃止・変更を実施してきている． 3. 建築制限の地価に与える影響に関する実証分析の手法 この章では，都市計画道路区域内における建築制限が地価に与える影響について，実証分析を 10 11 静岡地判（平成 15 年 11 月 27 日），東京高判（平成 17 年 10 月 20 日），最判（平成 20 年 3 月 11 日） 東京都都市整備局都市基盤部街路計画課（2004）「区部における都市計画道路の整備方針」より -5- 行う．建築制限は，将来の道路事業の円滑な施行のため設けられているものであるが，用途地域 等によりその影響の度合いは異なっていると考えられる．そこで，以下のような仮説を立て，建 築制限が地価に与える影響に関して，対象地域を低層住宅地12と低層住宅地以外の用途地域13に 分類し，OLS 分析を行う． 仮説 1：建築制限は地価にマイナスの影響を与えている． 仮説 2：建築制限は，低層住宅地に比べ，それ以外の用途地域において，より地価低下の要因 となっている． 3-1．分析対象 本章での分析の対象地域は日本の経済の中心地であり，建築制限の影響を大きく受けていると 考えられる東京都多摩地域 26 市14及び東京都 23 区15とし，その対象期間は平成 14 年から平成 23 年までの 10 年間とした． また，地価には公示地価を採用した．公示地価は地価公示法に基づき国土交通省により定期的 に評価されている公的地価であり，標準的な土地に関する適正な価格が一般に公表されているも のである．そのため，土地価格，容積率，用途地域等をはじめとした土地の属性データの正確性 は高く，また，その観測数が多いため，公示地価を採用した．なお，地価へ与える建築制限の影 響を公示地価よりも強く示していると考えられる市場での取引地価を採用することも検討した が，土地の属性データに関して，宅地建物取引業者による任意記入の項目があり，未記入となっ ているサンプルが多く見受けられたため，本稿では公示地価を採用した． 3-2．推計モデル 地価を被説明変数として，容積率，最寄駅までの距離及び各種ダミー変数等を説明変数として， 推計モデル式を設定した16． lnLP or LP ＝ β0 + β1CPDummy + β2X + ε 被説明変数である lnLP または LP は，当該地の 1 ㎡当たりの公示地価を用いたものである． CPDummy は都市計画決定に関するダミー変数であり，都市計画道路計画区域内にある公示地 12 第一種低層住居専用地域及び第二種低層住居専用地域を低層住宅地という． 該当する用途地域としては，第一種中高層住居専用地域，第二種中高層住居専用地域，第一種住居地域， 第二種住居地域，準住居地域，近隣商業地域，商業地域，準工業地域，工業地域及び工業専用地域がある． 14 八王子市，国分寺市，あきる野市，稲城市，羽村市，国立市，狛江市，三鷹市，小金井市，小平市，昭 島市，清瀬市，西東京市，青梅市，多摩市，町田市，調布市，東久留米市，東村山市，東大和市，日野市， 府中市，武蔵村山市，武蔵野市，福生市，立川市 15 千代田区，港区，新宿区，葛飾区，江戸川区，江東区，渋谷区，荒川区，杉並区，世田谷区，足立区， 台東区，大田区，中央区，中野区，板橋区，品川区，文京区，豊島区，北区，墨田区，目黒区，練馬区 16 データの出典等については付録に掲載した． 13 -6- 価ポイントである場合は 1，区域外である場合は 0 とするダミー変数を用いたものである17．都 市計画道路に計画決定されることで，建築制限が設けられ，用途地域によらず土地利用の自由度 が低くなるため，予想される符号は負である．また，建築制限は，低層住宅地に比べ，中高層住 宅地等の方がより土地利用の自由度を狭めると考えられることから，低層住宅地以外の用途地域 の方がその係数は大きいと予想される． X は土地の属性を示すその他の説明変数であり，指定容積率（％），最寄駅までの距離（kｍ）， 東京駅までの距離（kｍ），地積（㎡），用途地域ダミー（公示地価ポイントが属する都市計画法 に基づく用途地域に関するダミー変数であり，該当する用途地域である場合は 1，そうでない場 合は 0 とした．なお，低層住宅地の分析の際には第一種低層住居専用地域を基準とし，低層住宅 地以外の用途地域の分析の際には商業地域を基準とした．），時間ダミー（当該地における公示地 価の公表年次に関するダミー変数であり，該当する年次である場合には 1，そうでない場合には 0 とした．なお，平成 14 年を基準とした．），地域ダミー（公示地価ポイントが属する市区に関 するダミー変数であり，該当する市区である場合には 1，そうでない場合には 0 とした．なお， 東京都多摩地域の分析の際には八王子市を基準とし，東京都 23 区の分析の際には千代田区を基 準とした．）を用いた．指定容積率及び地積については，その値が大きいほど，土地の自由度が 広がることから，予想される符号は正である．また，最寄駅までの距離及び東京駅までの距離に ついては，その距離が遠いほど，移動に要する時間費用が掛かることから，予想される符号は負 である． 各説明変数に関して，東京都多摩地域の低層住宅地と低層住宅地以外の用途地域の基本統計量 は表 1 及び表 2，東京都 23 区の低層住宅地と低層住宅地以外の用途地域の基本統計量は表 3 及 び表 4 のとおりである． 表 1 低層住宅地の 低層住宅地の基本統計量（ 基本統計量（東京都多摩地域） 東京都多摩地域） ln地価 地価 都市計画決定ダミー 指定容積率 最寄駅までの距離 東京駅までの距離 地積 第2種低層住居専用地域 時間ダミー 地域ダミー 観測数 7,250 7,250 7,250 7,250 7,250 7,250 7,250 7,250 平均 12.1305 203,268 0.0041 83.3159 1.5526 30.0087 169.6474 0.0008 標準偏差 0.4366 87,956 0.0642 10.9457 1.2918 8.0831 56.0701 0.0288 省略 省略 最小値 9.7981 18,000 0 50 0 16 71 0 最大値 13.5924 800,000 1 150 10 53 845 1 17 公示地価ポイントが都市計画道路計画区域内にあるかどうかについては，東京都都市整備局より借用し た「都市計画道路に関する都市計画情報レイヤー」を用いて，GIS により判断した． -7- 表 2 低層住宅地以外 低層住宅地以外の 用途地域の基本統計量（ 基本統計量（東京都多摩地域） 東京都多摩地域） 以外の用途地域の ln地価 地価 都市計画決定ダミー 指定容積率 最寄駅までの距離 東京駅までの距離 地積 第1種中高層住居専用地域 第2種中高層住居専用地域 第1種住居地域 第2種住居地域 準住居地域 近隣商業地域 準工業地域 工業地域 工業専用地域 時間ダミー 地域ダミー 観測数 3,773 3,773 3,773 3,773 3,773 3,773 3,773 3,773 3,773 3,773 3,773 3,773 3,773 3,773 3,773 3,773 平均 12.4778 330,852 0.0170 256.3477 0.9654 30.6908 313.1537 0.1953 0.1535 0.0925 0.0098 0.0350 0.1985 0.1254 0.0220 0.0029 標準偏差 0.5974 356,922 0.1291 117.8642 0.9744 8.1144 1,806.0340 0.3965 0.3605 0.2898 0.0986 0.1838 0.3989 0.3312 0.1467 0.0539 省略 省略 最小値 10.9819 58,800 0 50 0.0 16.6 54 0 0 0 0 0 0 0 0 0 最大値 15.3588 4,680,000 1 700 8.1 48.6 106,398 1 1 1 1 1 1 1 1 1 表 3 低層住宅地の 低層住宅地の基本統計量（ 基本統計量（東京都 23 区） ln地価 地価 都市計画決定ダミー 指定容積率 最寄駅までの距離 東京駅までの距離 地積 第2種低層住居専用地域 時間ダミー 地域ダミー 観測数 3,418 3,418 3,418 3,418 3,418 3,418 3,418 3,418 平均 12.9703 447,547 0.0029 117.3786 0.8598 12.9336 201.6498 0.0246 標準偏差 0.2879 132,279 0.0540 29.6043 0.5270 2.8589 86.6490 0.1549 省略 省略 最小値 12.1007 180,000 0 80 0.1 4.3 55 0 最大値 14.3461 1,700,000 1 200 3.7 19.4 649 1 表 4 低層住宅地以外 低層住宅地以外の 以外の用途地域の 用途地域の基本統計量（ 基本統計量（東京都 23 区） ln地価 地価 都市計画決定ダミー 指定容積率 最寄駅までの距離 東京駅までの距離 地積 第1種中高層住居専用地域 第2種中高層住居専用地域 第1種住居地域 第2種住居地域 準住居地域 近隣商業地域 準工業地域 工業地域 工業専用地域 時間ダミー 地域ダミー 観測数 13,446 13,446 13,446 13,446 13,446 13,446 13,446 13,446 13,446 13,446 13,446 13,446 13,446 13,446 13,446 13,446 平均 13.3640 1,142,852 0.0021 367.8306 0.5257 8.2929 377.7093 0.1929 0.0173 0.1705 0.0230 0.0094 0.1599 0.1139 0.0072 0.0024 -8- 標準偏差 0.8525 2,437,311 0.0456 184.0977 0.6416 3.9707 1,960.3770 0.3946 0.1305 0.3761 0.1498 0.0967 0.3665 0.3177 0.0846 0.0487 省略 省略 最小値 11.8350 138,000 0 100 0.0 0.2 43 0 0 0 0 0 0 0 0 0 最大値 17.4791 39,000,000 1 1,300 4.0 18.2 126,956 1 1 1 1 1 1 1 1 1 3-3．推計結果 東京都多摩地域の低層住宅地と低層住宅地以外の用途地域の推計結果は表 5 及び表 6，東京都 23 区の低層住宅地と低層住宅地以外の用途地域の推計結果は表 7 及び表 8 のとおりである．な お，表中の***，**，*はそれぞれ有意水準 1，5，10%に対応する． 都市計画決定ダミーの係数の符号は，予想どおり，いずれも負であった．また，その他の説明 変数の係数の符号についても，いずれも予想どおりの結果が得られた． 表 5 低層住宅地の 低層住宅地の推計結果（ 推計結果（東京都多摩地域） 東京都多摩地域） 被説明変数 説明変数 都市計画決定ダミー 指定容積率 最寄駅までの距離 東京駅までの距離 地積 第2種低層住居専用地域 時間ダミー 地域ダミー 定数項 修正済R2 観測数 ln地価 係数 -0.0525 0.0036 -0.0903 -0.0266 0.0001 0.0950 ** *** *** *** *** * 省略 省略 12.7003 *** 0.9116 7,250 地価 標準誤差 0.0240 0.0002 0.0014 0.0007 0.0000 0.0536 0.0319 係数 -5,920 646 -12,919 -4,094 106 12,062 *** *** *** *** 標準誤差 5,630 36 337 167 7 12,547 省略 省略 259,809 *** 0.8806 7,250 7,479 表 6 低層住宅地以外 低層住宅地以外の 用途地域の推計結果（ 推計結果（東京都多摩地域） 東京都多摩地域） 以外の用途地域の 被説明変数 説明変数 都市計画決定ダミー 指定容積率 最寄駅までの距離 東京駅までの距離 地積 第1種中高層住居専用地域 第2種中高層住居専用地域 第1種住居地域 第2種住居地域 準住居地域 近隣商業地域 準工業地域 工業地域 工業専用地域 時間ダミー 地域ダミー 定数項 修正済R2 観測数 ln地価 係数 -0.1271 0.0031 -0.1221 -0.0208 0.0000 0.1579 0.1237 0.1189 0.1083 0.0891 0.0444 0.0267 -0.1849 -0.5481 *** *** *** *** *** *** *** *** *** ** *** *** 省略 省略 12.3518 *** 0.8638 3,773 -9- 地価 標準誤差 0.0290 0.0001 0.0046 0.0023 0.0000 0.0224 0.0230 0.0236 0.0420 0.0276 0.0182 0.0222 0.0331 0.0814 係数 -57,011 2,139 -12,527 -9,925 1 154,043 127,463 133,164 76,364 96,440 -537 94,864 66,101 21,246 * *** ** *** *** *** *** * *** *** * 標準誤差 30,839 70 4,928 2,439 3 23,792 24,433 25,113 44,748 29,416 19,392 23,647 35,212 86,614 省略 省略 0.0955 36,821 101,690 0.5677 3,773 表 7 低層住宅地の 低層住宅地の推計結果（ 推計結果（東京都 23 区） 被説明変数 説明変数 都市計画決定ダミー 指定容積率 最寄駅までの距離 東京駅までの距離 地積 第2種低層住居専用地域 時間ダミー 地域ダミー 定数項 修正済R2 観測数 ln地価 係数 -0.0710 0.0002 -0.1357 -0.0228 0.0005 0.0833 ** ** *** *** *** *** 省略 省略 13.2383 *** 0.8946 3,418 地価 標準誤差 0.0299 0.0001 0.0037 0.0011 0.0000 0.0188 0.0216 係数 -31,125 15 -45,000 -10,973 273 67,488 * *** *** *** *** 省略 省略 227,693 *** 0.8381 3,418 標準誤差 17,000 45 2,118 616 12 10,710 7,802 表 8 低層住宅地以外 低層住宅地以外の 以外の用途地域の 用途地域の推計結果（ 推計結果（東京都 23 区） 被説明変数 説明変数 都市計画決定ダミー 指定容積率 最寄駅までの距離 東京駅までの距離 地積 第1種中高層住居専用地域 第2種中高層住居専用地域 第1種住居地域 第2種住居地域 準住居地域 近隣商業地域 準工業地域 工業地域 工業専用地域 時間ダミー 地域ダミー 定数項 修正済R2 観測数 3-4． ln地価 係数 -0.1103 0.0035 -0.1032 -0.0203 0.0000 0.4054 0.2964 0.2194 0.1562 0.1028 0.1569 0.1992 0.1433 0.0314 * *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** 地価 標準誤差 0.0617 0.0000 0.0055 0.0019 0.0000 0.0150 0.0250 0.0137 0.0215 0.0307 0.0121 0.0149 0.0362 0.0608 省略 省略 12.4361 *** 0.8575 13,446 0.0291 係数 -258,676 13,902 -20,583 -8,783 91 3,360,644 2,684,852 2,525,881 1,405,143 1,669,747 1,754,870 2,523,884 3,045,117 2,518,291 *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** 省略 省略 -5,086,198 *** 0.5167 13,446 標準誤差 324,848 182 28,843 9,887 8 79,062 131,531 71,968 112,999 161,874 63,521 78,205 190,341 319,951 153,227 考察 建築制限の影響については，低層住宅地においては約 5.2~7.1%，低層住宅地以外の用途地域 においては約 11.0~12.7%の地価低下の要因となっていることが確認された．したがって，用途 地域及びその他地域によらず，建築制限が地価低下の要因となっていることが示された．これは， いずれの用途地域においても，建築制限がなければ，より高い建築物を建ててより多くの収益を 上げられたにも関わらず，建築制限によって，その収益が低減し地価が低下したと考えられる． また，多摩地域及び 23 区ともに，低層住宅地に比べ，低層住宅地以外の用途地域の方が建築 制限による地価低下の影響が約 3.9~7.5%大きいことが確認された．これは，それぞれの用途地 - 10 - 域で，本来持つ土地の自由度が異なる18にも関わらず，一律に建築制限を掛けられたためである と考えられる． 4. 建築制限緩和の地価に与える効果に関する実証分析の手法 この章では，一部の自治体で実施されている都市計画道路区域内における建築制限の緩和施策 が地価に与える効果について，実証分析を行う．建築制限の緩和は，長期間事業化されない都市 計画道路の区域内における住民（地権者）の負担の軽減や近年の 3 階建て建築物の増加への対応 を図るため実施されているが，用途地域によりその効果は異なっていると考えられる．そこで， 以下のような仮説を立て，建築制限の緩和が地価に与える効果に関して，対象地域を低層住宅地 と低層住宅地以外の用途地域に分類し，建築制限の緩和施策の実施前後の地価の変動に着目して， DID（Difference In Difference）分析を行う．DID 分析とは，地域差や時間経過によるものをコン トロールして，政策や事象による効果をより正確に推定するための分析手法である．都市計画道 路計画区域内にある公示地価ポイントとその近傍半径 500m 内にある公示地価ポイントをそれ ぞれトリートメントグループとコントロールグループとして DID 分析を行うことで，それぞれ の公示地価ポイントが持つ固有の性質や時間経過に伴う地価の変動を取り除き，緩和施策の効果 を示すことが可能となる． 仮説 3：建築制限の緩和は地価低下の歯止めとなっている． 仮説 4：建築制限の緩和は，用途地域によりその効果が異なっている． 4-1．分析対象 本章での分析の対象地域は平成 18 年 6 月 1 日より緩和施策の実施されている東京都多摩地域 のうち，以下のサンプル採取方法で得られた 6 市（立川市・八王子市・日野市・調布市・小金井 市・国立市）とし，その対象期間は平成 14 年から平成 23 年までの 10 年間とした． また，地価には土地の属性データの正確性が高く，観測数が多い公示地価を採用した． 18 東京都においては，低層住宅地の建築物の高さの最高限度は，10m 又は 12m と指定されている．一方， 中高層住宅地や商業地の建築物の高さについては，その限度が原則指定されていない． - 11 - 【サンプル採取方法】（図 3 参照） ① 都市計画道路計画区域内にある公 示地価ポイントを抽出する． ② ①で得られたサンプルを中心に半 径 500m 内にある公示地価ポイント を抽出する． ③ ①及び②よりそれぞれ得られたポ イントをサンプルとする． 図3 サンプル採取方法例 4-2．推計モデル 地価を被説明変数として，容積率，最寄駅までの距離及び各種ダミー変数等を説明変数として， 推計モデル式を設定した． lnLP or LP ＝ β0 + β1RRDummy +β2RTDummy+β3RRDummy*RTDummy+β4X + ε 被説明変数である lnLP または LP は，当該地の 1 ㎡当たりの公示地価を用いたものである． RRDummy は規制緩和ポイントに関するダミー変数であり，規制緩和実施（都市計画道路計画 区域内）のポイントである場合は 1，そうでない場合は 0 をとるダミー変数を用いた．建築制限 が緩和されても，依然として建築制限による土地の利用規制が残り，土地利用の自由度が低くな るため，予想される符号は負である． RTDummy は規制緩和前後に関するダミー変数であり，規制緩和実施後（平成 18 年 6 月以降） である場合は 1，そうでない場合は 0 をとるダミー変数を用いた． RRDummy*RTDummy は規制緩和ポイントダミーと規制緩和前後ダミーとの交差項を用いた ダミー変数である．規制緩和実施のポイントであり，かつ，規制緩和実施後である場合は 1，そ うでない場合は 0 をとる．建築制限が緩和されることで，土地利用の自由度が高くなるため，予 想される符号は正である． X は土地の属性を示すその他の説明変数であり，指定容積率（％），最寄駅までの距離（kｍ）， 東京駅までの距離（kｍ），時間ダミー（当該地における公示地価の公表年次に関するダミー変数 であり，該当する年次である場合には 1，そうでない場合には 0 とした．平成 14 年を基準とし た．），ポイントダミー（当該地にあるサンプル毎のダミー変数であり，該当する位置にある場合 - 12 - は 1，そうでない場合には 0 とした．）を用いた．指定容積率については，その値が大きいほど， 土地の自由度が広がることから，予想される符号は正である．また，最寄駅までの距離及び東京 駅までの距離については，その距離が遠いほど，移動に要する時間費用が掛かることから，予想 される符号は負である． 各説明変数に関して，低層住宅地と低層住宅地以外の用途地域の基本統計量は表 9 及び表 10 のとおりである． 表 9 低層住宅地の 低層住宅地の基本統計量 ln地価 地価 規制緩和ポイントダミー 規制緩和前後ダミー 規制緩和ポイントダミー＊ 規制緩和前後ダミー 指定容積率 最寄駅までの距離 東京駅までの距離 時間ダミー ポイントダミー 観測数 99 99 99 99 99 平均 12.5221 295,182 0.1010 0.5253 0.0505 標準偏差 0.3970 107,109 0.3029 0.5019 0.2201 最小値 11.8422 139,000 0 0 0 最大値 13.1422 510,000 1 1 1 99 99 99 87.6768 0.7416 30.1327 9.7759 0.3607 5.7640 省略 省略 80 0.3 21.6 100 1.3 39.7 表 10 低層住宅地以外 低層住宅地以外の 以外の用途地域の 用途地域の基本統計量 ln地価 地価 規制緩和ポイントダミー 規制緩和前後ダミー 規制緩和ポイントダミー＊ 規制緩和前後ダミー 指定容積率 最寄駅までの距離 東京駅までの距離 時間ダミー ポイントダミー 観測数 91 91 91 91 平均 12.4470 310,154 0.6264 0.5495 標準偏差 0.5992 225,576 0.4864 0.5003 最小値 11.7519 127,000 0 0 最大値 13.8643 1,050,000 1 1 91 0.3297 0.4727 0 1 91 91 91 274.7253 1.0525 32.9900 120.7324 0.8080 7.0008 省略 省略 200 0.2 22.0 600 2.6 40.6 4-3．推計結果 低層住宅地と低層住宅地以外の用途地域の推計結果は表 11 及び表 12 のとおりである．なお， 表中の***，**，*はそれぞれ有意水準 1，5，10%に対応する． 規制緩和ポイントダミーの係数の符号は，1％の水準でいずれも有意に負であり，予想どおり の結果が得られた． 規制緩和ポイントダミーと規制緩和前後ダミーの交差項の係数の符号は，低層住宅地では予想 どおり正であったが，低層住宅地以外の用途地域では，予想に反し，1％の水準で有意に負であ った．これは，3 階建ての建築が可能になるというプラス効果に比べ，緩和の条件となっている 当該建築物に面する区間の事業の実施が近い将来見込まれないということが大きくマイナスに - 13 - 働いたことが要因の一つにあると考えられる． また，その他の説明変数の係数の符号については，いずれも予想どおりの結果が得られた． 表 11 被説明変数 説明変数 規制緩和ポイントダミー 規制緩和前後ダミー 規制緩和ポイントダミー＊ 規制緩和前後ダミー 指定容積率 最寄駅までの距離 東京駅までの距離 時間ダミー ポイントダミー 定数項 修正済R2 観測数 低層住宅地の 低層住宅地の推計結果 ln地価 係数 標準誤差 -0.1873 *** 0.0308 0.0381 ** 0.0168 0.0420 * 0.0227 -0.2109 -0.0369 *** *** *** 省略 省略 11.8840 *** 0.9923 99 地価 係数 標準誤差 -57,520 *** 9,105 18,901 *** 4,980 0.0233 9,358 0.0009 0.0218 0.0017 6,440 -81,235 -7,275 0.1251 34,836 6,883 *** *** *** 省略 省略 272 6,437 513 36,988 0.9908 99 表 12 低層住宅地以外 低層住宅地以外の 用途地域の推計結果 以外の用途地域の 被説明変数 説明変数 規制緩和ポイントダミー 規制緩和前後ダミー 規制緩和ポイントダミー＊ 規制緩和前後ダミー 指定容積率 最寄駅までの距離 東京駅までの距離 時間ダミー ポイントダミー 定数項 修正済R2 観測数 ln地価 係数 標準誤差 -0.2115 *** 0.0165 -0.1459 *** 0.0230 地価 係数 標準誤差 -70,264 *** 11,222 -8,567 15,705 -0.0478 0.0150 -36,298 0.0000 0.0066 0.0010 1,526 -54,205 -8,003 *** 0.0030 -0.0913 -0.0368 *** *** *** 省略 省略 13.1156 *** 0.9968 91 0.0331 *** *** *** *** 省略 省略 261,639 *** 0.9896 91 10,258 25 4,500 689 22,556 4-4．考察 建築制限緩和の効果について，低層住宅地においては，約 4.2%の地価上昇の要因となってい ることが確認されたが，低層住宅地以外の用途地域においては，約 4.7%の地価低下の要因とな ってしまっていることが確認された．道路が整備されることで，例えば商業地においては店舗等 へのアクセス性の向上により，収益の拡大が見込まれる一方，低層住宅地においてはアクセス性 向上というメリットはあるものの，騒音・排気ガス等の増加による住環境の悪化というデメリッ トが特に懸念される．そのため，緩和の条件となっている当該建築物に面する区間の事業の実施 が近い将来見込まれないということを勘案しても，低層住宅地では緩和による正の効果が確認さ れたが，低層住宅地以外の用途地域では事業着手されないことによるデメリットが大きく地価に 影響したと考えられる． また，低層住宅地の方がそれ以外の用途地域に比べ，その効果が約 8.9%大きいことが確認さ - 14 - れた．これは，建築可能な建物が低層住宅地とそれ以外の用途地域では本来大きく異なっている にも関わらず，同じ基準の緩和しか行われていないことによるものと考えられる．つまり，建築 制限の緩和により，低層住宅地ではその用途地域に基づく限度一杯までの建築が原則的に可能で あるのに対し，それ以外の用途地域においては本来建築可能である規模の建物からは程遠い建築 しか行うことが出来ず，緩和によるメリットのインパクトが相対的に小さかったと考えられる． さらに，建築制限の緩和の条件となっている当該建築物に面する区間の事業の実施が近い将来見 込まれないということが，先に述べたとおり，低層住宅地ではそのデメリットが小さかったが， 低層住宅地以外の用途地域ではそのデメリットが大きく作用したと考えられる．こうしたそれぞ れのメリットとデメリットの大きさの違いが，低層住宅地と低層住宅地以外の用途地域の間で， 緩和の効果を大きく変えたと考えられる． 5. まとめ 前章までで述べてきたとおり，都市計画道路計画区域内における建築制限の影響と建築制限の 緩和施策の効果について，東京都内の公示地価を用いて，OLS 及び DID を用いた分析を行って きた．本章では，これらの分析をまとめるとともに，政策提言を示す． 建築制限により，低層住宅地では約 5.2~7.1%の地価低下の影響を与えており，低層住宅地以 外の用途地域では約 11.0~12.7%の地価低下の影響を与えていることが示された．この分析結果 より，(1) 建築制限が用途地域を問わず，地価低下の要因となっている，(2) 建築制限の影響度 合いは，低層住宅地に比べ，それ以外の用途地域の方が大きい，(3) 多摩地域と 23 区では，建 築制限の影響の程度は異なるということが考えられる． また，建築制限の緩和によって，低層住宅地では約 4.2％の地価上昇，低層住宅地以外の用途 地域では約 4.7％の地価低下の要因となっていることが示された．つまり，建築制限の緩和は， 低層住宅地ではそのプラス効果が認められるが，それ以外の用途地域ではさらなる地価低下を招 いているということが考えられる． よって，用途地域により，建築制限の影響及び建築制限緩和の効果は異なっていると考えられ ることから，それぞれの用途地域が本来持っている土地の自由度に応じた緩和が必要であると考 えられる．しかし，行政が個々の土地の状況に応じた緩和をきめ細やかに行うことは難しい．そ こで，以下のような新たな建築制限の緩和施策について政策提言したい． 都市計画道路の計画区域内であっても，以下の条件を満たした場合，それぞれの用途地域で 建築可能な建物までの建築を許可する． 条件①：既に現行の緩和施策が実施されている場合，低層住宅地はその対象地域から除外 する． 条件②：行政が支払う建物の補償費用は，原則 2 階建てまでとし，現行の緩和施策が実施 - 15 - されている区域については 3 階建てまでとする． 条件③：都市計画道路事業の着手の際には，地権者の責任で，定められた期日までに更地 として土地を引き渡すことを誓約する． 建築制限の主な目的は，建物が高層化することを防ぐことで，補償費及び取引費用等を削減さ せ，行政が都市計画事業を円滑に進めることにある．建築制限の役割を維持するため，条件①か ら③までを地権者に付すこととしたい．現行の緩和施策により，低層住宅地については正の効果 が確認されたことから，条件①に示すとおり，新たな緩和施策の対象から外すこととする．条件 ②により，行政が負担する補償費用が現状よりも増加することはない．また，条件③により，地 権者等との取引費用が増加することもない．よって，行政の負担が現状よりも増加することは生 じない． 新たな建築制限の緩和が実施されることで，地権者としては，高い建物を建てることによって， 収益が増大するというメリットと，高層化することによる取壊し費用等の増大分を自己負担しな ければならないというデメリットに直面することになる．デメリットの方が大きいと感じる地権 者は，現行の制限の限度内で建物を建築すると考えられ，また，メリットの方が大きいと感じる 地権者は，より高層の建物を建築することになると考えられる．デメリットとなる取壊し費用等 については，都市計画道路の着手時期によらず，それほど変化することはないが，メリットとな る収益については未着手期間により大きく変動することが予想される．そのため，行政が可能な 限り，都市計画道路の着手時期を明確化することで，より多くの地権者が土地を有効活用するこ とが可能となり，本施策はより効果的に運用されると考えられる． 6. おわりに 本稿では，都市計画道路の計画区域内における建築制限及びその緩和施策について，東京都内 の公示地価に着目して，実証分析を行った．その結果，用途地域により，建築制限の影響及び制 限緩和の効果が異なっていることが確認された．分析対象として，日本で最も経済活動が盛んな 東京都内の公示地価を採用したが，他地域の分析及び取引地価（レインズ等）を用いた分析につ いては，今後の課題としたい．また，今回の分析では，地権者側からの側面に着目し，土地の有 効利用が妨げられていることについて分析を進めたが，行政側が建築制限を求める理由の一つと なっている補償費用の削減をさらに分析に加えることで，制度そのものの是非を判断することも 可能になってくると考えられる． - 16 - 謝辞 本稿の作成にあたり，まちづくりプログラムディレクターの福井教授，主査の西脇助教授，副 査の久米教授，加藤客員教授，丸山助教授にはご多忙な中丁寧にご指導をいただきましたことに 御礼申し上げます．また，安藤客員准教授をはじめとした関係教員にもご多忙な中丁寧にご指導 をいただきましたことに御礼申し上げます．加えて，まちづくりプログラムの学生の皆様からも 貴重なご意見をいただきましたことに御礼申し上げます． なお，本稿は個人的な見解を示すものであり，筆者の所属機関の見解を示すものではありませ ん．また，本稿における見解及び内容に関する誤りは，すべて筆者の責任にあることを申し添え ます． 付録：データの出典等 データ 地価 指定容積率 最寄駅までの距離 東京駅までの距離 地積 用途地域 単位 円/㎡ % km km ㎡ - データ説明 当該地の1㎡当たりの地価（国土交通省地価公示より） 当該地の容積率（国土交通省地価公示より） 当該地から最寄駅までの距離（国土交通省地価公示より） 当該地から東京駅までの距離（GISより算出） 当該地の土地面積（国土交通省地価公示より） 当該地の都市計画法に基づく用途地域の分類（国土交通省地価公示より） 参考文献 相場洋一（2010）『都市計画・まちづくり 紛争事例解説』ぎょうせい，103_135 荒井貴史（2007）『土地利用規制の経済学的考察』尾道大学経済情報論集 2007 唐渡広志（2006）『容積率規制改革の便益と費用』日本経済研究 No.53，42_71 清水喜代志（2006）『都市計画決定道路の変更とまちづくり』季刊まちづくり 11 号，61_85 東京都（2002）『用途地域等に関する指定方針及び指定基準』 東京都・特別区（2004）『区部における都市計画道路の整備方針』 東京都・28 市町（2006）『多摩地域における都市計画道路の整備方針』 都市計画法制研究会(2010)『よくわかる都市計画法』ぎょうせい - 17 -
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