「歪みと出口」で勝つ不動産投資術オレオーラ投資スクール不動産講師金森重樹 ■ 間違いだらけの不動産投資「日本はこれから人口が減っていくから不動産物件は余る」「不動産価格はもう過熱感があり、利回り的においしくない」誰がそんなことを言っているんですか？まさかあなたはそれを鵜呑みにしていないでしょうね。「不動産投資はまず勉強のためにもワンルームマンションから始めましょう」「それから少しずつ大きな物件に投資しましょう」「１０％の利回りで預金よりぜんぜんいいですよ」「もちろんローンもつけますよ」「サブリースで家賃保証をしましょう」いったいどれだけの人がこんなワンルーム業者の営業トークを信じて地獄を見ましたか。（いまも多くの人が見続けていますが）僕が著書の「１年で１０億つくる！不動産投資の破壊的成功法」に書いていますが、「チャンスはリスクの仮面を被ってきます、チャンスの仮面を被ってくるのは詐欺です」そう、楽して儲けようと思う人ほど、桁違いな損失を抱え込むのです。ワンルームマンション勧誘の電話が会社に掛かってきたときに、「そんなにいい物件なら、なぜおたくの会社が自分で所有して賃貸しないの」と、すぐに頭をよぎりその営業マンに問うた人は正常な頭です。あなたの頭は大丈夫ですか。先ほどのＱ＆Ａです。・「不動産投資はまず勉強のためにワンルームマンションから始めましょう」「それから少しずつ大きな物件に投資しましょう」 → はあ？ワンルームだと部屋が空室になれば０％。入居していれば１００％。中間がないですねえ。部屋が空いたらローンの返済は即自分の持ち出しでしょ。半年埋まらなかったら、ボーナス分全部ローンの返済だよ。それより、２億円のファミリータイプ８室を買ったほうが、空室が２室出てもまだローン返せるでしょ。・「１０％の利回りで預金よりぜんぜんいいですよ」「もちろんローンもつけますよ」 →１０％の利回りってそれ初期費用はどうなってるの。不動産所得税や登記費用は？差し引いたらほとんどゼロじゃない。３年後売却したいときにはローンはどうなるの？売却価格との差額の足らず分は一括で清算していただきます・・・・「サブリースで家賃保証をしましょう」 →この契約書の下に小さい文字で書いてある「ただし経済情勢の変化で家賃保証は見直すことがあります」って何・・・ ■ 「不動産投資」の「歪み」と「出口」不動産投資に今後の人口動態の調査は必然ですよね。冒頭の「これから日本の人口は減少する」は誤りです。正確にいえば人口動態の観点からいえば誤りです。オレオーラの講義で話していますが、５年先、１０年先に人口が増え、不動産物件の不足が起こることがはっきりしている都市はいくつもあるんですよ。例えば・・・札幌とか、これが「歪み」のひとつです。それに日本だけに対象を縛る必要がどこにあります？行きますよ、海外投資不動産視察ツアー。一緒に行きますか？「出口」？簡単ですよ。２、３年先に売却するときにいかに次の人が買いやすい物件にするか、ほしい物件にするか、それは今あなたが買う時点で考えておくべきなのです。・・・物件の耐用年数は（残償却年数は）、担保価値は・・・ ■ 金融機関との付き合いかた銀行も変わってきています。収益還元法、ノンリコースローン新しい取組が出来たときには、「歪み」を利用した新たな資産作りが可能となります。僕の主宰している「通販大家さん」では、全国２万人の会員が、いまかいまかと投資物件の紹介を待っています。紹介する物件はすべて僕が見てきたものばかりで、自信をもって薦めており、紹介をすると２４時間以内に買い手がつきます。また、これまで一度もデフォルト（ローンの返済が不可能になる）した投資家はいません。もう一度聞きます。あなたの頭はリスクを瞬時に感じ取れますか。これって生きていくうえで一番大事なことかもしれませんよ。それでは皆さま方が投資活動を通じて豊かな人生を築かれることを、心から祈念しております。オレオーラ投資スクール不動産講師金森重樹豊かな人生を築くホームページ⇒ http://www.aureola.jp/investment.html