開発型案件 - ビーエーシー・アーバンプロジェクト

開
発
型
案
件
マーケットポテンシャル評価
サンプル版
2012年
１
1
敷地概要
規模、立地など敷地の基礎条件を把握
•
•
•
対象地は、国道沿いの敷地で約60,000㎡の規模を有する。
敷地は2008年まで工場として利用されていたが、現在は更地となっている。
本レポートでは、同敷地において、見込まれる商業施設展開について検討を行なう。
■敷地概要
所在地
面積
用途地域
Ｍ市Ｎ町3－2－1
60,000 ㎡
準工業地域
■物件写真
＊レポートに掲載している地図は全て本サンプルのためイメージです
BAC URBAN PROJECTS
２
2
立地環境
周辺環境、道路付け、交通条件等を把握
（１）エリア環境
•
•
•
•
•
•
Ｍ市は＊＊地区の拠点都市であるが、近郊には山間部が迫り、住宅地の拡がりが限定的であ
る。
地域は水産業の他、鉱業などの産業を経て発展を遂げてきたが、近年は地場産業の冷え込み
により、地域経済に深刻な影響が出ている。
対象地は、市域の南北に伸びる国道沿いに立地。国道はロードサイド型店舗の出店エリアと
なっており、対象地周辺に家電量販店や自動車ディ
なっており
対象地周辺に家電量販店や自動車ディーラー
ラ、飲食店などの出店がみられる。
飲食店などの出店がみられる。
北西側に中心市街地があり、かつては百貨店を中心とする商業集積が形成されていたが、百
貨店の撤退を契機として、施設の閉鎖が相次いだ。閉鎖後、大型施設の跡利用が検討された
ものの、計画段階で頓挫し、日中、夜間とも歩行量は限られ、活気は失われてしまった。
中心部の衰退は地場産業の停滞による地域経済による面と、郊外型商業の伸張による面が指
摘される。
■周辺写真
（２）アクセスビリテ
（２）アクセスビリティ
•
アプローチ道路である国道は敷地西側を走る。北側市域からアプローチした際などは右折進
入となる。現状、国道の交通量にストレスが感じられる状況ではないが、対象地で大型開発
が行われた場合などは、アプローチ道路が一つの道路に集中するため課題となりうる。
■周辺写真
■周辺図
敷地周辺図
■周辺写真
BAC URBAN PROJECTS
3
（３）道路交通量
•
•
•
周辺道路の平日自動車類12時間交通量は、対象地西側の観測地点で約1.2万台である。周辺地
点で最も高いのは、国道沿いの観測地点の約2.6万台である。
北側進む交通量増加するが対象地近
北側に進むと交通量は増加するが、対象地付近では1万台を下回り、中心部からやや外れた立
台を
中心部
外れた立
地条件であることもあり、やや低調さも感じられる水準である。
平日混雑度は中心部方面では1.49と、朝夕混雑を示す基準値を上回りストレス要因も読み取
れるが、他の観測地点は基準値1.0を下回り、道路に負荷がかかっている状況は読み取れない。
■交通量 ( Road Traffic)
乗用車 Passenger Vehicles
区調
間査
番単
号位
路
線
番
号
道
路
種
別
Road
Site No.
Category
Route
No.
路線名
交通量観測地点名
乗
用
車
Route Name
Observation Site
Cars
バ
ス
Buses
貨物車 Trucks
計
小
型
貨
物
車
Subtotal
Small
Trucks
普
通
貨
物
車
計
Standard
Subtotal
Trucks
合
計
Total
平成11年度
休日平日交通量比
(休日＝1.00)
(休
)
平日24時間自動車類交通量(台) Weekday Daily Traffic
1
平
2
日
時
自
間
動
交
車
通
類
量
2
休
4
日
時
自
間
動
交
車
通
類
量
1
休
2
日
時
自
間
動
交
車
通
類
量
(台)
(台)
(台)
Weekday
12-hour
Traffic
Weekend
Daily
Traffic
Weekend
12-hour
Traffic
Weekday-to-Weekend
Ratio(weekend=1.00)
1
交
2
通
時
量
間
2
交
4
通
時
量
間
12-hour
Traffic
Daily
Traffic
Year of 1999
H17/H11
増加率(%)
Percent Change
05/99
大平
型日
車 1
混 2
入時
率間
1
平
2
日
時
自
間
動
交
車
通
類
量
2
平
4
日
時
自
間
動
交
車
通
類
量
(％)
(台)
(台)
Ratio of
Large Cars
(Weekday 12h)
Weekday
12-hour
Traffic
Weekday
Daily
Traffic
平
日
交
1
通
2
量
時
間
平
日
交
2
通
4
量
時
間
Weekday
12-hour
Traffic
Weekday
Daily
Traffic
平
日
混
雑
度
Weekday
Congestion
Degree
1.02
1.01
8.8
15,302
19,893
92.0
86.4
0.71
7,233
8,012
6,514
1.11
1.10
8.6
8,488
11,034
85.2
80.0
0.73
4,104
14,616 11,980
9,048
7,356
1.63
1.62
11.1
13,586
17,662
88.2
82.8
0.90
9,322
34,204 26,110 25,186 19,226
1.36
1.36
9.8
25,859
33,875
101.0
101.0
1.49
4031
4
1113 環状線
13,421
263
13,684
2,081
1,414
3,495
4016
4
1053 県道
6,928
84
7,012
1,053
759
1,812
4015
4
1053 県道
10,448
64
10,512
2,467
1,637
1006
3
38 国道
24,435
447 24,882
出典：「平成17年度道路交通センサス（全国道路・街路交通情勢調査）一般交通量調査」国土交通省道路局
4,984
4,338
17,179 14,081 17,005 13,825
8,824
注：道路種別（1＝高速自動車国道、2＝都市高速道路、3＝一般国道、4＝主要地方道（県道）、5＝主要地方道（指定市道）、6＝一般県道、7＝指定市の一般市道）
BAC URBAN PROJECTS
３
4
商圏人口
距離圏（車運転距離）別人口、推移等の商圏規模、動向等を把握
•
•
商圏距離別人口は3km圏7.8万人、5km圏14.2万人、10km圏20万人で、山間部が迫る地勢条件で居住エリアは5km圏内と10km圏の一部に集中し、距離圏
が拡大しても人口ボリュームは増大しない。近隣商圏対応型SCの必要人口が＊万人程度と言われており、高めの来店頻度を期待出来る3km圏で＊施
設程度の成立性は見込まれる水準である。
車運転距離別人口（右側の図）は10分圏約5 1万人 20分圏12 7万人 30分圏18 7万人居住地域が限定されるが車＊分で＊km圏人口の＊％に相
車運転距離別人口（右側の図）は10分圏約5.1万人、20分圏12.7万人、30分圏18.7万人。居住地域が限定されるが、車＊分で＊km圏人口の＊％に相
当するボリュームに達し、商圏の拡がりに支障は感じられない。
■商圏距離別人口･世帯数 (Number of Population and Households by Geographical Radius)
3km商圏　3km Radius
5km商圏　5 km Radius
10km商圏　10 km Radius
H12
H17
増加率
H12
H17
増加率
H12
H17
増加率
2000
2005
% Change
2000
2005
% Change
2000
2005
% Change
人口総数
人
総数
Population
p
80,000
,
78,000
,
97.50%
%
147,000
,
142,000
,
96.60%
%
210,000
,
200,000
,
95.24%
%
世帯数
Households
34,000
35,000
102.94%
62,000
62,000
100.00%
87,000
85,000
97.70%
■車運転距離別人口･世帯数 (Number of Population and Households by Drive Time)
10分圏　10-min Drive Area
20分圏　20-min Drive Area
30分圏　30-min Drive Area
H12
H17
増加率
H12
H17
増加率
H12
H17
増加率
2000
2005
% Change
2000
2005
% Change
2000
2005
% Change
人口総数
Population
52,000
51,000
98.08%
130,000
127,000
97.69%
195,000
187,000
95.90%
世帯数
Households
21,500
21,500
100.00%
56,000
55,000
98.21%
81,000
80,000
98.77%
注：集計データはH17年国勢調査町丁字等別集計、マップはH17国勢調査1kmメッシュ集計（GISソフト「Market Planner」（㈱パスコ））
により作成。メッシュ集積では面積に比例してデータ配分を行っており、円商圏が各地区の面積に対して何％を占めるかを計算し、その比率
に応じてデータを抽出するという面積案分により数値を算出。
BAC URBAN PROJECTS
４
5
商圏特性
■09/04人口増減率　(Population Growth)
年齢構成、世帯特性などの商圏の特徴を把握
都市名
•
•
•
•
•
•
Ｍ市の人口は2010年19万人で、県内では3番目の規模である。但し、推移をみると10/05で
95％、同期間の県平均より厳しい。隣接するＯ市は更に厳しく、商圏規模は縮小傾向にある。
年齢構成（基本情報）をみると、15～64歳人口割合が全体の3分の2を占め、全国平均
（66％）と同程度である人口ピラミッド（次頁を参照）は50歳代と30歳代に厚みを有し全
（66％）と同程度である。人口ピラミッド（次頁を参照）は50歳代と30歳代に厚みを有し全
国平均と近似するが、家族構成は、5km圏内は単身者世帯が全体の3分の1程度を占め全国平均
（29％）と比較して高めで都市部的傾向も読み取れる。2人世帯も30％程度で全国平均
（26.6％）を3ポイント程度上回り、その分、4人世帯以上の割合が低く、全体数に加え、
ファミリー割合が低めのエリアと読み取れる。
行政がホームページ上に掲載している｢将来人口の推移｣によると2005年から2017年までに人
口総数は約3万人減、15～64歳の人口割合は2005年は66％であったが、2017年には58％まで低
下し、その分、65歳以上の高齢者割合が10％程度増加する試算となっており、デモグラ
フィック環境の弱さは留意点となる。
ク環境弱さは留意点となる
所得水準は、県平均85で全国平均100.0を15ポイント程度下回るが、Ｍ市はそれを若干上回る
88で、低調さが感じられる。
Ｍ市及びＯ市の軽自動車を含む乗用車保有率は110％、145％で、全国平均（110％）と同等以
上の割合である。実質的な車社会で、駐車場の使い勝手、収容能力等が施設の競争力を左右
する要因になる。
住宅状況は5km圏内の持ち家世帯が50％程度で、全国平均63％、県平均57％と比較して低く、
民営の借家、給与住宅の割合が高い。地場産業の沈下により、定住者が根付きづらい側面が
民営の借家給与住宅の割合が高い地場産業の沈下により定住者が根付きづらい側面が
読み取れる。
2005年人口（人）
Ｍ市
Ｏ市
2010年人口（人）
200,000
23,000
223,000
商圏・計
09/04人口増減率
190,000
21,500
211,500
95.0%
93.5%
94.8%
5,500,000
Ｌ県
5,550,000
全　国
全
国
126 824 166
126,824,166
127 076 183
127,076,183
出典：「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」総務省自治行政局（各年3月末現在）
■所得水準　（Personal Income)
課税対象所得額
（百万円）
都市名
2009年
250,000
Ｍ市
Ｏ市
20,000
商圏・計
270,000
Ｌ県
対納税者1人当り
所得額（千円）
2009年度
3,000
2,700
2,976
6,600,000
全　国
191,308,000
出典：「市町村税課税状況等の調」総務省自治税務局
100 2%
100.2%
対納税義務者1人当り
水準値（全国=100）
2009年度
88.0
79.2
87.3
2,906
85.2
3,410
100.0
■乗用車保有率　(Car-Ownership Rate)
乗用車保有台数（台）
2009年3月末
都市名
普通車・小型車
含軽自動車
Ｍ市
Ｏ市
100.9%
1世帯当り乗用車保有率（％）
2009年3月末
世帯数（世帯）
2009年3月末
普通車・小型車
92,508
9,043
101,551
含軽自動車
商圏合計/平均
73,970
9,034
83,004
101,683
13,115
114,798
80.0%
99.9%
81.7%
Ｌ県
2,058,462
2,695,958
2,618,005
78.6%
103.0%
全　国
41,468,992
57,535,067
出典：「市区町村別自動車保有車両数」自動車検査登録情報協会
「市区町村別軽自動車車両数」全国軽自動車協会連合会
「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」総務省自治行政局
52,324,877
79.3%
110.0%
■基本情報
商圏KEY
基準値
(Ｌ県)
１次商圏
(3Km商圏)
２次商圏
( 5Km商圏)
３次商圏
(10Km商圏)
参考
(全国)
人口割合
基準値
総数
5 627 737
5,627,737
人口総数
男
2 675 033
2,675,033
女
2,952,704
2
952 704
世帯数
2 368 892
2,368,892
78,353
37,200
41,153
34,583
142,212
67,268
74,944
61,871
200,739
95,220
105,519
85,438
127,767,994
62,348,977
65,419,017
49,062,530
12.79%
若年人口
（15歳未満）
719 057
719,057
(12.79%)
11,171
(14.25%)
19,757
(13.90%)
26,784
(13.37%)
17,521,234
(13.77%)
15～64歳人口
65.76%
3,696,064
3
696 064
(65.76%)
52,681
(67.20%)
95,662
(67.30%)
132,827
(66.28%)
84,092,414
(66.07%)
老年人口
（65歳以上）
1 205 692
1,205,692
(21.45%)
14,547
(18.56%)
26,726
(18.80%)
40,787
(20.35%)
25,672,005
(20.17%)
21.45%
１次商圏
14.25%
67.20%
18.56%
２次商圏
13.90%
67.30%
18.80%
３次商圏
13.37%
若年人口
66.28%
■将来人口の推移
平成17年平成22年平成27年平成29年
増減比
（2005年）（2010年）（2015年）（2017年） (2005-2017)
総数
190,000
180,000
165,000
160,000
84.2%
～14歳
25,000
21,000
19,000
18,000
72.0%
15～64歳
125,000
111,000
98,000
93,000
74.4%
65歳～
65歳
40 000
40,000
44 000
44,000
49 000
49,000
49 200
49,200
123 0%
123.0%
構成比
～14歳
13.0%
12.0%
11.3%
11.1%
-1.9%
15～64歳
65.9%
63.3%
59.2%
58.0%
-7.9%
65歳～
21.2%
24.7%
29.4%
30.9%
9.7%
出典：Ｍ市ホームページ
15歳～64歳人口
20.35%
老年人口
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
BAC URBAN PROJECTS
109.9%
145.0%
113.0%
6
■家族構成
■年代別人口
商圏KEY
基準値
(L県)
10歳未満
459,478
(8.17%)
234,107
(8.76%)
225,371
(7.64%)
7 379
7,379
(9.41%)
3,718
(9.99%)
3,661
(8.89%)
12,814
(9.01%)
6,424
(9.55%)
6,390
(8.53%)
17 107
17,107
(8.54%)
8,638
(9.09%)
8,469
(8.04%)
11,506,582
(9.04%)
5,891,005
(9.49%)
5,615,577
(8.61%)
総数
男性
女性
１次商圏
( 3Km商圏)
総数
男性
女性
２次商圏
( 5Km商圏)
総数
男性
女性
３次商圏
(10Km商圏)
総数
男性
女性
参考
(全国)
総数
男性
女性
年代別人口割合
基準値
8.17%
１次商圏
9.82%
9.41%
２次商圏
9.01%
３次商圏
8.54%
0%
10歳代
551,814
(9.82%)
283,270
(10.60%)
268,544
(9.11%)
7 721
7,721
(9.85%)
3,941
(10.59%)
3,780
(9.18%)
14,458
(10.17%)
7,291
(10.84%)
7,167
(9.57%)
20 446
20,446
(10.20%)
10,429
(10.97%)
10,017
(9.51%)
12,583,032
(9.89%)
6,454,108
(10.40%)
6,128,924
(9.40%)
11.72%
9.85%
10.17%
10%
13.44%
12.23%
14.06%
11.04%
30%
50%
50歳代
901,892
(16.05%)
429,753
(16.09%)
472,139
(16.01%)
12 248
12,248
(15.63%)
5,875
(15.79%)
6,373
(15.48%)
23,482
(16.52%)
11,276
(16.77%)
12,206
(16.29%)
34 068
34,068
(17.00%)
16,276
(17.12%)
17,792
(16.89%)
19,051,663
(14.97%)
9,460,609
(15.24%)
9,591,054
(14.70%)
12.90%
15.63%
60%
8.58%
12.48%
17.00%
8.69%
13.38%
70%
60歳代
724,833
(12.90%)
334,032
(12.50%)
390,801
(13.25%)
9 604
9,604
(12.25%)
4,401
(11.83%)
5,203
(12.64%)
17,737
(12.48%)
8,153
(12.13%)
9,584
(12.79%)
26 814
26,814
(13.38%)
12,406
(13.05%)
14,408
(13.68%)
15,977,239
(12.55%)
7,699,535
(12.41%)
8,277,704
(12.69%)
10.04%
12.25%
16.52%
12.70%
40%
40歳代
709,099
(12.62%)
342,606
(12.82%)
366,493
(12.43%)
10 235
10,235
(13.06%)
4,997
(13.43%)
5,238
(12.72%)
18,546
(13.05%)
8,949
(13.31%)
9,597
(12.81%)
25 454
25,454
(12.70%)
12,290
(12.93%)
13,164
(12.50%)
15,806,457
(12.42%)
7,932,970
(12.78%)
7,873,487
(12.07%)
16.05%
13.06%
13.05%
13.23%
20%
30歳代
755,603
(13.44%)
368,389
(13.79%)
387,214
(13.13%)
11 687
11,687
(14.91%)
5,629
(15.13%)
6,058
(14.71%)
19,980
(14.06%)
9,640
(14.34%)
10,340
(13.80%)
26 516
26,516
(13.23%)
12,804
(13.47%)
13,712
(13.02%)
18,490,638
(14.53%)
9,336,052
(15.04%)
9,154,586
(14.03%)
12.62%
14.91%
11.88%
10.20%
20歳代
658,736
(11.72%)
329,037
(12.32%)
329,699
(11.18%)
9 588
9,588
(12.23%)
4,623
(12.42%)
4,965
(12.06%)
16,893
(11.88%)
8,157
(12.13%)
8,736
(11.66%)
22 122
22,122
(11.04%)
10,817
(11.38%)
11,305
(10.73%)
15,630,647
(12.28%)
7,953,373
(12.82%)
7,677,274
(11.77%)
9.49%
80%
70歳代
564,098
(10.04%)
252,460
(9.45%)
311,638
(10.57%)
6 722
6,722
(8.58%)
2,985
(8.02%)
3,737
(9.08%)
12,359
(8.69%)
5,476
(8.14%)
6,883
(9.19%)
19 016
19,016
(9.49%)
8,491
(8.93%)
10,525
(9.99%)
11,900,298
(9.35%)
5,296,060
(8.53%)
6,604,238
(10.12%)
4.08%
4.14%
4.42%
100%
■人口ピラミッド
基準値
3.67%
9.45%
70歳代
60歳代
80歳以上
10.57%
12.50%
50歳代
20歳代
10歳未満
20%
15%
10%
5%
0%
5%
15%
20%
25%
30%
30%
12.06%
9.18%
10.59%
10歳未満
10%
２次商圏
8.89%
9.99%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
70歳代
5 36%
5.36%
8.14%
60歳代
12.13%
16.77%
50歳代
40歳代
13.31%
30歳代
10歳未満
9.55%
25%
20%
15%
10%
0%
5%
10%
20%
25%
30%
30%
商圏KEY
32.39%
20%
30%
40%
50%
19.10%
60%
持ち家に住む世帯
70%
80%
1,307,125
1
307 125
(56.95%)
15,957
(48.23%)
29,753
(50.08%)
45,704
(55.76%)
29,927,443
(62.83%)
公営・公社等
187 412
187,412
(8.16%)
1,387
(4.19%)
4,220
(7.10%)
6,536
(7.97%)
3,174,029
(6.66%)
借家に住む世帯
民営の借家
695 181
695,181
(30.29%)
14,047
(42.46%)
22,261
(37.47%)
25,312
(30.88%)
13,004,553
(27.30%)
一戸建て
1,248,525
(54.39%)
16,032
(48.46%)
30,135
(50.72%)
46,918
(57.24%)
27,202,564
(57.11%)
長屋建て
105,631
(4.60%)
2,028
(6.13%)
2,975
(5.01%)
4,110
(5.01%)
1,517,436
(3.19%)
共同住宅
937,395
(40.84%)
14,948
(45.18%)
26,170
(44.05%)
30,782
(37.55%)
18,839,781
(39.55%)
13.02%
4.34%
12.88%
4.51%
13.04%
4.81%
90%
１人世帯
２人世帯
３人世帯
４人世帯
５人以上世帯
100%
給与住宅
105 604
105,604
(4.60%)
1,693
(5.12%)
3,179
(5.35%)
4,418
(5.39%)
1,526,772
(3.21%)
その他
3,771
(0.16%)
77
(0.23%)
133
(0.22%)
160
(0.20%)
73,016
(0.15%)
20%
15%
10%
0%
5%
10%
14.70%
25%
30%
30%
12.07%
15.04%
14.03%
12.82%
10歳代
20%
12.69%
12.78%
11.77%
10.40%
10歳未満
15%
10.12%
15.24%
20歳代
8.04%
5%
6 60%
6.60%
12.41%
30歳代
9.51%
9.09%
25%
3 28%
3.28%
8.53%
40歳代
10.73%
10.97%
10歳未満
15%
10%
18.71%
5.63%
12.69%
■住宅状況
50歳代
12.50%
11.38%
10歳代
8.53%
5%
0%
12.98%
18.37%
30.78%
30.66%
５人以上世帯
133,369
(5.63%)
1,501
(4.34%)
2,793
(4.51%)
4,107
(4.81%)
4,678,485
(9.54%)
17.97%
30.28%
33.12%
３次商圏
60歳代
16.89%
13.47%
20歳代
9.57%
13.68%
12.93%
30歳代
11.66%
10.84%
２次商圏
４人世帯
307,375
(12.98%)
4,388
(12.69%)
7,967
(12.88%)
11,140
(13.04%)
7,707,216
(15.71%)
31.02%
34.33%
70歳代
17.12%
40歳代
13.80%
12.13%
10歳代
32.40%
１次商圏
80歳以上
9.99%
13.05%
50歳代
12.81%
14.34%
20歳代
60歳代
16.29%
5 65%
5.65%
8.93%
70歳代
12.79%
基準値
３人世帯
425,751
(17.97%)
6,352
(18.37%)
11,577
(18.71%)
16,322
(19.10%)
9,196,084
(18.74%)
全国
3 05%
3.05%
80歳以上
9.19%
世帯人員別割合
２人世帯
734,771
(31.02%)
10,470
(30.28%)
19,046
(30.78%)
27,673
(32.39%)
13,023,662
(26.55%)
30%
３次商圏
2 78%
2.78%
80歳以上
30%
14.71%
12.42%
10歳代
7.64%
8.76%
25%
12.72%
15.13%
20歳代
9.11%
10.60%
15.48%
13.43%
30歳代
11.18%
12.32%
10歳代
12.64%
15.79%
40歳代
代
13.13%
13.79%
30歳代
9.08%
11.83%
50歳代
12.43%
5.24%
8.02%
60歳代
16.01%
12.82%
2.80%
70歳代
13.25%
16.09%
40歳代
30%
6.69%
１人世帯
767,626
(32.40%)
11,870
(34.33%)
20,491
(33.12%)
26,194
(30.66%)
14,457,083
(29.47%)
商圏KEY
基準値
(L県)
１次商圏
(3Km商圏)
２次商圏
( 5Km商圏)
３次商圏
(10Km商圏)
参考
(全国)
１次商圏
80歳以上
商圏KEY
基準値
(L県)
１次商圏
(3Km商圏)
２次商圏
( 5Km商圏)
３次商圏
(10Km商圏)
参考
(全国)
基準値
(L県)
１次商圏
(3Km商圏)
２次商圏
( 5Km商圏)
３次商圏
(10Km商圏)
参考
(全国)
10歳未満
10歳代
20歳代
30歳代
40歳代
50歳代
60歳代
70歳代
80歳以上
5.25%
90%
80歳以上
295,260
(5.25%)
98,021
(3.67%)
197,239
(6.69%)
3 196
3,196
(4.08%)
1,040
(2.80%)
2,156
(5.24%)
5,885
(4.14%)
1,869
(2.78%)
4,016
(5.36%)
8 852
8,852
(4.42%)
2,902
(3.05%)
5,950
(5.65%)
6,339,097
(4.98%)
2,033,533
(3.28%)
4,305,564
(6.60%)
9.40%
9.49%
25%
20%
15%
10%
男性
基準値（男性）
女性
基準値（女性）
8.61%
5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
BAC URBAN PROJECTS
５
7
競合環境
距離圏別の小売業出店状況を全国平均、都道府県平均と比較し出店状況を把握
１.小売業分布状況
•
•
小売業売場面積1㎡当りの人口をみると、出店場所は対象地の東側に重心があり、5km圏外に
なると出店場所が限定される。
県平均は0.88で全国平均0.88と一致する。対象地の距離圏別では、3km圏で0.55、5km圏で
0.52、10km圏で0.65と、各距離圏とも平均値を下回り、出店状況の厳しいマーケットである
と読み取れる。
■商圏距離別小売業売場面積　(Sales Floor Area by Market Area)
売場面積（㎡）
Sales Floor Area (㎡)
人口
Population
人／売面（㎡）
Population Per Square Meter
3km商圏
5km商圏
10km商圏
Ｍ県
全国
3km Radius
5km Radius
10km Radius
Prefecturewide
Nationwide
141,660
274,573
309,320
144,128,517
144,128,517
2004年度
FY2004
78,000
142,000
200,000
126,869,397
126,869,397
2005年度
FY2005
0.55
0.52
0.65
0.88
0.88
注：売場面積はH16商業統計メッシュデータ、人口はH17年国勢調査メッシュデータよりGISソフト「Market Plannner」（㈱パスコ）を使用して作成
BAC URBAN PROJECTS
8
大型店の出店状況を把握し、当該施設の商圏内でのポジション等を把握
２.大型店出店状況
•
•
•
•
•
•
エリアでみると北側2kmに1.モール型ＳＣ①をはじめとする集積、南東側3km弱にかつて百貨店等が出店していた旧中心部、
東側3km強に25.ＧＭＳ（総合スーパー）核ＳＣ②をはじめとする集積がある。
＊物件前の番号は大型店一覧（p.10）、大型店分布図（p.12）に対応する。
他、対象地の東側に14.ＧＭＳや旧中心部に出店している16.ＳＭ核ＳＣなど1万㎡クラスの大型施設の出店がみられる。
周辺地区全域をターゲットする施設としては、２つのモール型ＳＣが二強といえる状況となっている。
対象地が立地する国道沿いでは、東側は対象地周辺から西側は3㎞程度までがロードサイド店の出店ゾーンとなっている。
なお、対象地向かいで営業している複合型ＳＣは、ドラッグストア核にレンタル、シューズ、書店等を複合しているが、
1965年開設でハードに老朽化が感じられる。ドラッグストアの売上高は年間＊億円で良好な水準である。
対象地西側では、昨年秋に地域最大級の規模で家電量販店がオープンしており、対象地の商業開発を進めるに当っては相
乗効果の発揮を念頭に置きたい。
1.モール型ＳＣ他
• 対象地の北側2km程度にモール型SC（店舗面積約43,500㎡）があり、周辺に6.衣料品スーパー、8.食品スーパー、11.家電
量販店などの大型専門店を含む集積がみられる。対象地からは国道を西側へ進み、接続する県道を経由して車5分程度の距
離である。
• ＧＭＳ核に専門店100店程度を複合（家電量販店、ボウリングなどのアミューズメント等）。飲食ゾーンなどで空きがみら
れ、物販区画でもテナント入替えが行なわれてきている。施設開設時の売上目標は200億円であったが、伝聞情報では100
億円程度に止まっている模様である。特売日の際は高い集客力を発揮する施設であるが、ＳＣとしてみると規模に見合っ
た競争力を発揮出来ていない状況と推察される。
• （モール型ＳＣの）通り向かいには家電量販店の出店があるが、対象地西側にオープンした地域最大級の家電量販店の出
（モル型ＳＣの）通り向かいには家電量販店の出店があるが対象地西側にオプンした地域最大級の家電量販店の出
店により、半分以下の規模になり地域２番店となってしまった。
• なお、100m程度の地点に地元食品スーパーの出店がある。公表データによると10億円程度の売上になっている模様で、業
態としては下限に近い売上である。敷地内にはドラッグストアの出店もある。
■競合施設写真
■競合施設写真
25.モール型ＳＣ②
• 対象地の東側3km強の国道沿いに出店。店舗面積は約23,000㎡で上記のモール型SCの半分程度の規模であるが、売上は150
億円程度を有するという情報で当商圏でのNo 1ＳＣとなっている専門店ゾンにファッション系のテナントが目立ち
億円程度を有するという情報で当商圏でのNo.1ＳＣとなっている。専門店ゾーンにファッション系のテナントが目立ち、
商圏内唯一のシネマコンプレックスの複合もある。
• 施設周辺の国道沿いには、大型専門店を含むカテゴリーキラー型の店舗が集積し、ゾーンとしての集客力も高い。
9.近隣商圏対応型ＳＣ
• 北東側約2km、河川を挟んだ東側に食品スーパー、ドラッグストア、カジュアル衣料品店、100円ショップ等を複合する施
設がある。デイリー商圏をターゲットした施設と競合する施設であるが、立地条件が居住密度が低下する北側となり、実
査時の様子も低調な様子であったことから対象地周辺までの競争力は感じられない
査時の様子も低調な様子であったことから、対象地周辺までの競争力は感じられない。
• なお、敷地内には温浴施設の複合もあり、他施設と差別化された印象も受ける。
•
■競合施設写真
モール型ＳＣが共存し、商圏規模に対して出店状況が厳しく、施設の多くが消耗戦を強いられている状況と考えられる。
BAC URBAN PROJECTS
9
■ 大型店一覧 ( Large-Scale Retail Stores)
圏域
No.
店舗名
店舗面積 (㎡)
開設年月日
所在地
駐車収容台数
Geographical
G
hi l
Radius
No.
Name of Retail Facility
Sales Floor Area
Date of Opening
Address
Car Parking
C
P ki
Spaces
3km圏
1
モール型ＳＣ
43,500
2000.09.
Ｍ市・・・
3,141
2
家電量販店
6,000
2009.09.
Ｍ市・・・
311
3
食品スーパー
1,600
1997.10.
Ｍ市・・・
4
食品スーパー
1,500
1987.12.
Ｍ市・・・
70
5
食品ス
スーパ
パー
1 400
1,400
1994 03
1994.03.
Ｍ市
市・・・
108
6
衣料品スーパー
1,300
2004.01.
Ｍ市・・・
63
7
食品スーパー
1,300
1996.06.
Ｍ市・・・
0
8
食品スーパー
1,800
2003.02.
Ｍ市・・・
9
5km圏
10km圏
近隣商圏対応型ＳＣ
4,500
2006.05.
Ｍ市・・・
397
10
ホームセンター
1,500
1976.04.
Ｍ市・・・
117
11
家電量販店
2 700
2,700
2004 10
2004.10.
Ｍ市・・・
138
12
食品スーパー核ＳＣ
2,300
2004.06.
Ｍ市・・・
108
13
大型専門店複合施設
6,000
2003.01.
Ｍ市・・・
357
14
総合スーパー
9,700
1981.07.
Ｍ市・・・
666
15
食品スーパー
1,700
2004.02.
Ｍ市・・・
74
16
食品スーパー核ＳＣ
11,000
1976.03.
Ｍ市・・・
560
17
食品スーパ
スパー
1 200
1,200
1978 10
1978.10.
Ｍ市・・
市
・
80
18
小売市場
3,400
1978.11.
Ｍ市・・・
184
19
大型専門店
9,900
1996.12.
Ｍ市・・・
300
20
大型専門店
4,000
2002.09.
Ｍ市・・・
43
21
食品スーパー
8,000
1989.11.
Ｍ市・・・
900
567
22
近隣商圏対応型ＳＣ
9,700
1995.12.
Ｍ市・・・
23
食品スーパー
3,000
1969.09.
Ｍ市・・・
60
24
ホームセンター
7,500
1989.07.
Ｍ市・・・
200
25
総合スーパー
23,000
1987.12.
Ｍ市・・・
3,200
26
食品スーパー
3,500
2005.02.
Ｍ市・・・
198
27
小売市場
6,000
1989.07.
Ｍ市・・・
400
28
大型専門店
5,000
1996.12.
Ｍ市・・・
270
29
食品スーパー核ＳＣ
4,500
2009.02.
Ｍ市・・・
199
30
近隣商圏対応型ＳＣ
10,000
2003.12.
Ｍ市・・・
832
※ BAC・ UP独自調査による（2010/02時点）
注：3km圏内は店舗面積1,000㎡以上、5km圏は同3,000㎡、 10km圏は 10,000㎡以上
BAC URBAN PROJECTS
10
■売上推移　( Historical Sales Performance)
圏域
No.
3km圏
6
衣料品スーパー
7
5km圏
Name of Retailer
5km圏
5km圏
5km圏
2006年度
2007年度
FY2001
FY2002
FY2003
FY2004
FY2005
FY2006
FY2007
増加率
決算月
Percent Change
06/00(%)
Fiscal Term
446
446
164.1 2月期
食品スーパー
1,284
1,284
2,160
2,160
2,160
2,160
2,160
168.2 2月期
8
食品スパ
食品スーパー
912
912
1 056
1,056
1 056
1,056
1 056
1,056
1 056
1,056
1 056
1,056
115 8 2月期
115.8
9
食品スーパー
-
-
-
1,500
1,500
1,500
-
- 1月期
12
食品スーパー
1,104
1,104
1,236
1,236
1,236
1,236
1,236
112.0 2月期
77.1 2月期
15
食品スーパー
840
840
648
648
648
648
648
21
食品スーパー
-
2,848
2,865
2,879
2,745
2,924
2,162
- 3月期
22
食品スーパー
2,640
2,640
2,580
2,580
2,580
2,580
2,580
97.7 2月期
月平均売上高（万円）
店舗名
No.
Name of Retailer
衣料品スーパー
A
Average
MMonthly
thl SSales
l
(T
(Ten Th
Thousands
d off Yen)
Y )
2001年度
2002年度
2003年度
2004年度
2005年度
2006年度
2007年度
FY2001
FY2002
FY2003
FY2004
FY2005
FY2006
FY2007
26,000
26,000
24,000
24,000
24,000
24,000
増加率
開店年月日
Percent Change
06/00(%)
Date of Opening
24,000
92.3 2004/3/1
6
食品スーパー
2,267
2,708
2,887
3,201
3,576
3,720
3,720
164.1 2001/11/22
7
食品スーパー
10,700
10,700
18,000
18,000
18,000
18,000
18,000
168.2 1996/6/28
8
食品スーパー
7,600
7,600
8,800
8,800
8,800
8,800
8,800
115.8 1991/6/15
9
食品スーパー
-
-
-
12 500
12,500
12 500
12,500
12 500
12,500
-
12
食品スーパー
9,200
9,200
10,300
10,300
10,300
10,300
10,300
112.0 1976/12/10
77.1 2002/3/29
15
食品スーパー
7,000
7,000
5,400
5,400
5,400
5,400
5,400
21
食品スーパー
-
23,736
23,877
23,993
22,878
24,368
18,013
22
フクハラ星が浦店
22,000
22,000
21,500
21,500
21,500
21,500
21,500
店舗面積(㎡)
店舗名
No
No.
Name of Retailer
衣料品スーパー
- 2006/5/18
- 2003/7/25
97.7 1995/12/10
増加率
Sales Floor Area (Square Meters)
2001年度
2002年度
2003年度
2004年度
2005年度
2006年度
2007年度
FY2001
FY2002
FY2003
FY2004
FY2005
FY2006
FY2007
所在地
Percent Change
06/00(%)
Address
2,252
2,252
1,993
1,993
1,993
1,993
1,993
88.5 Ｍ市・・・
6
食品スーパー
979
1,214
1,214
1,214
1,214
1,214
1,214
124.0 Ｍ市・・・
7
食品スーパー
990
990
990
990
990
990
990
100.0 Ｍ市・・・
8
食品スーパー
655
655
655
655
655
655
655
100.0 Ｍ市・・・
9
食品スーパー
-
-
-
2,092
2,092
2,092
-
- Ｍ市・・・
12
食品スーパー
食品ス
パ
542
542
542
542
542
542
542
100 0 Ｍ市
100.0
Ｍ市・・・
100.0 Ｍ市・・・
15
食品スーパー
973
973
973
973
973
973
973
21
食品スーパー
-
3,162
3,162
3,162
2,354
2,354
4,603
- Ｍ市・・・
22
フクハラ星が浦店
1,650
1,650
1,650
1,650
1,650
1,650
1,650
100.0 Ｍ市・・・
月坪効率（千円/坪）
店舗名
No.
★
3km圏
2005年度
429
圏域
Geographical
Radius
2004年度
384
★
3km圏
2003年度
346
圏域
Geographical
Radius
2002年度
325
★
3km圏
Annual Sales (Millions of Yen)
2001年度
272
圏域
Geographical
Radius
年間売上高（百万円）
店舗名
Geographical
Radius
Name of Retailer
衣料品スーパー
Monthly Sales per Tsubo (Thousands of Yen)
2001年度
2002年度
2003年度
2004年度
2005年度
2006年度
2007年度
FY2001
FY2002
FY2003
FY2004
FY2005
FY2006
FY2007
増加率
駐車収容台数
Percent Change
06/00(%)
Car Parking Spaces
381
381
397
397
397
397
397
104.3
700
6
食品スーパー
76
74
78
87
97
101
101
132.3
-
7
食品スーパー
357
357
600
600
600
600
600
168.2
110
8
食品スーパー
383
383
443
443
443
443
443
115.8
40
9
食品スーパー
-
-
-
197
197
197
-
-
397
12
食品スーパー
560
560
627
627
627
627
627
112.0
28
15
食品スーパー
237
237
183
183
183
183
183
77.1
80
21
食品スーパー
-
247.7
249.2
250.4
320.7
341.6
129.1
-
900
22
食品スーパー
440.0
440.0
430.0
430.0
430.0
430.0
430.0
97.7
635
出典：「日本スーパー名鑑」商業界
注：月平均売上高は原則として決算時点の年間売上高を12ヵ月で除したもの。開店後1年を経過していない場合は見込額もしくは目標額
BAC URBAN PROJECTS
11
BAC URBAN PROJECTS
６
12
新規開発計画
周辺の新規開発計画を把握し、競合性などを予測
•
•
•
•
•
現行の出店状況に厳しさが感じられることもあり、10km圏内で検索された計画は1件に止まる。
南東側3km強の旧中心部、百貨店跡のブロック等で、再開発ビルの計画があり、商業機能の導
入が検討されている。近接地の専門店ビル跡施設でも再利用が検討され、実行に至っていな
が検され
る近接地専店ビ跡施
も
が検され実行
な
い状況を考慮すると、今後の見通しは不透明で再生のハードルは高い。ファッション、医療
モール、温浴、フィットネスと想定は多岐に渡る。
対象地で見込まれる適性が、自動車客メインのデイリー需要対応型の施設である点を考慮す
ると、（竣工となっても）対象地への影響は低いと予測される。
市内の用途地域の割当てをみると、商業地域は駅周辺地区や国道沿いなどとなっている。国
道や県道沿いは近隣商業地域と指定他は市域南側及び西側の湾岸寄りは工業系東側から
道や県道沿いは近隣商業地域と指定、他は市域南側及び西側の湾岸寄りは工業系、東側から
北側にかけては住居系用途が目立つ。
2006年施行のまちづくり三法の改正により、商業地域、近隣商業地域と準工業地域以外での1
万㎡超の開発が制限がかかった。現状の競合状況の厳しさを勘案すると、今後、大型開発が
行われる可能性は低いと予測される。但し、1万㎡未満の開発の可能性は有り、商圏規模を考
慮すると小型の開発でも影響を受けやすく、新規計画に注視を要する必要性はある。
■新規出店・開発計画
圏域
No.
Geographical
Radius
3km圏
-
( Anticipated Competitive Retail Facilities and Development Projects)
大規模小売店舗名
プロジェクト名
所在地
建物設置者/開発事業者
小売業者名
テナント名
新設日
店舗面積（㎡）
駐車収容台数
計画概要
Name of Store/Project
Address
Store Openers/Developers
Anchor Retailers
Scheduled
Opening Date
Sales Floor Area
Car Parking
Spaces
Project Outline
（該当なし）
5km圏
A
市街地再開発ビル
10km圏
-
（該当なし）
海沿町2丁目
まちづくり協議会
未定
未定
商業系
20,500
計画地は、海沿町2丁目の百貨店跡地のブロック。2010年度から事業化に着
手する。再開発ビル低層階に延床面積2万500㎡の商業施設を計画しており、
5月から地権者の勉強会を開始、年内にも権利者組織の設立をめざしてい
る。
同再開発計画は、08年度から作成を進めている中心市街地活性化基本計画の
中核事業として、09年度に地権者の意向調査が進められ、去る3月末に計画
素案が明らかにされた。地権者は69名。市道を所有する行政も地権者で、同
意率は9割に達している
意率は9割に達している。
未定建物は、1階から3階まではワンフロアの延床面積が各約6,100㎡。1階に食品
スーパー、対面型の食料品店、コミュニティゾーン、2階がファッション、
アウトレットモール、飲食店、美容・エステなど、3階は医療モール、温浴
施設、デイサービス、保育所など。2丁目は2階建で、ワンフロア延べ約
1,100㎡。1階がドラッグストア、2階がフィットネスジムなど。屋上（3階）
は3丁目側の建物3階と通路で接続し、その上を2・3丁目の建物部分が一体に
なった約200台の屋上駐車場とする。さらに東側に隣接する駐車場とも連絡
する。総延床面積は約2万5,000㎡。今後、研究活動と並行してデベロッパー
などの誘致に向けた準備も開始する。
出典：「店舗計画情報」産業計画センター
BAC URBAN PROJECTS
13
■都市計画図（★：対象地）
都市計画図
BAC URBAN PROJECTS
７
14
敷地評価
規模、用途地域等の基礎条件を把握
１.敷地について
•
•
•
敷地は長方形状に近い。外部道路との接道は一方向に限られるが、国道との接続面が広く取
れ、視認性は良好である。
敷地面積は約6万㎡を有し、店舗スペースと共に店舗前に広く駐車スペースを取られており、
複合型施設も展開可能な敷地であると考えられる。
敷地西側近くに地域最大規模の家電量販店が出店しており、開発内容によっては対象地上の
開発との相乗効果を見込める。
敷地図/計画案
BAC URBAN PROJECTS
15
業種業態別に適性を評価
２．業種業態ポテンシャル
•
•
対象地で成立性が見込まれる業種業態は、商圏規模、立地条件等から食品スーパー、靴店な
ど最寄り型の業種業態の適性が高い。
近隣に出店している店舗についても、計画施設の競争力が十分と判断されれば移転というこ
とも現実的に考えられる。商圏内で同一テナントの店舗が複数成立する余地が低く、立地に
ローカル性があることを考慮すると、新規出店テナントだけに頼ることは難しい。
＊食品スーパー
• 3km圏人口が約8万人/3.5万世帯。1世帯当たりの食品向けの年間消費支出額は＊万円程度が一
般的だが、所得水準や市場、コンビニエンスストア等の他業態も考慮して＊万円を想定値と
すると、3km圏内の食品購買力＊億円と算出され、新規参入の余地は読み取れない。
• 圏内の食品業態を複合する施設で、大型施設に複合されている店舗はナショナルチェーン2店
舗とローカルストア1店舗の3店舗。ナショナルチェーンＡ（年商予定15億円）の直営売場
2,000㎡だが、他は2,000㎡以下と十分な規模を有しているとは言い難い。
• 単独出店している店舗も、立地条件が住宅エリアから外れるなど競争力の高い店舗は少ない。
• 対象地で食品スーパーを出店した場合、立地、施設全体の集客力等から、競合に対して優位
性を発揮することは可能と考えられる。将来的に、競争力の低い店舗が閉鎖に追い込まれた
場合などは売上増要因となってくる。
•
•
■食品スーパー競合
圏域
No.
店舗名
Geographi
cal
Radius
No.
Name of Retail Facility
★
ビッグハウス釧路店
Sales
Floor Area
Date of
Opening
1,993 1965.03.
売上高
所在地
駐車収
容台数
（百万円）
Address
Car
Parking
Spaces
2,880 北海道釧路市鳥取大通2-2-8
1
ジャスコ釧路昭和店
（イオン釧路昭和ショッピングセンター）
7
フクハラ春日店
990 1996.06.
2,160 北海道釧路市春日町6-14
8
フクハラ昭和店
（釧路昭和中央複合商業施設）
655 2003.02.
1,056 北海道釧路市昭和中央3-3-1
9
3km圏
店舗面積
開設年月日
(㎡)
12
14
16,953 2000.09.
－北海道釧路市昭和中央4-18-1
業種別競合一覧
マックスバリュ文苑店
フクハラ愛国店
（愛国東ショッピングセンター）
イトーヨーカドー釧路店
（新橋六丁目ビル）
15
フクハラ中園店
（中園タウンショッピングセンター）
16
フクハラアベニュー店
（武田ビル・アベニュー９４６）
－
フクハラ公立大前店
＊3km圏内の食品業態の複合のある施設を抽出
2,092 2006.05.
542 2004.06.
1,500 北海道釧路市文苑2-48
1,236 北海道釧路市愛国東1-10-1
700
3,141
0
397
108
9,664 1981.07.
－北海道釧路市新橋大通6-2
666
973 2004.02.
648 北海道釧路市中園町10-54
74
960 北海道釧路市幸町14-1-9
560
1,154 1976.03.
－
－
－北海道釧路市文苑4-1-6
＊9.マックスバリュ文苑店の売上高は年商予定
当商圏は、ローカル性を有した立地条件から店舗網が展開されている事業者が限定され、食
品業態（総合スーパー、食品スーパー）については、ナショナルチェーンの２社とローカル
ストアの１社の計３社に絞られる。
ナショナルチェーンに対して劣勢のローカルストアにとっては、商圏内のシェアを高めてい
く上で戦略的に重要な店舗に成り得ると考えられ、近隣に既存店の出店があるもののスク
く上で戦略的に重要な店舗に成り得ると考えられ近隣に既存店の出店があるもののスク
ラップアンドビルドによる出店の可能性も十分に有していると考えられる。
BAC URBAN PROJECTS
16
売上予測等により、成立性を検証
＊ホームセンター
• 当商圏内でホームセンター業態をチェーン展開しているテナントは１社のみであった。
• 出店テナントは、3km圏にＡ店（店舗面積1,500㎡）、5km圏にＢ店（6,000㎡）とＣ店（7,500㎡）、10km圏内のＤ店
（1 500㎡）を出店している
（1,500㎡）を出店している。
• ホームセンター業態として競争力を発揮するためには＊千㎡程度の規模は必要と考えられ、Ａ店とＤ店は必要な規模
を満たしておらず、実質的な競合店は上記から絞られる。
• 立地条件を比較すると、対象地は両店舗の間に立地することになり、商圏的には挟まれる格好となるが、居住密度の
高いエリアを主たる商圏と出来ることから、十分な規模を確保出来れば誘致の可能性はあるものと考えられる。
• 3km圏内に出店しているＡ店の規模、開設時期等を考慮すると、対象地への移転といった選択も現実的と考えられる。
■
優勢商圏（吸引率が1位となるエリア）
■
累計支持世帯数（各エリアの吸引率）
●ハフモデル
●
デ
• 10km圏内の競合店を抽出し計画施設の支持世帯数を算出すると30,000世帯となった。なお、規模は立地条件、他店の
規模等を勘案し3千坪（店舗2,700坪、後方施設等300坪）と想定した。
• 全国の1世帯当たりのホームセンター向け年間消費支出額は＊千円程度で、同額を想定値とすると計画施設の売上高＊
億円（月坪効率＊千円）となる。食品スーパーとの複合や既存店（中園店）の閉鎖といった要素が加われば売上の加
算を見込める。
• 規模の大型さもあり、ホームセンターとしては平均的店舗を上回る売上規模と考えられる。また、優勢商圏図をみる
と（同テナントの出店となた場合）大型店3店舗で当商圏のシア拡大を期待でき店舗別の売上も重要であるが
と（同一テナントの出店となった場合）大型店3店舗で当商圏のシェア拡大を期待でき、店舗別の売上も重要であるが
店舗が面として機能する狙いも汲み取れる。
• 競合店の動向を勘案して規模の増減を検討することになるが、成立性は有していると考えられる。
■ホームセンター競合
圏域
★
3km圏
5km圏
10km圏
店舗名
所在地
店舗面積
（計画施設）
Ｍ市・・・
ホームセンターＡ店
Ｍ市・・・
9,000 ㎡
1,500 ㎡
ホームセンターＢ店
Ｍ市・・・
6,000 ㎡
ホームセンターＣ店
ホ
ムセンタＣ店
Ｍ市・・・
Ｍ市
7 500 ㎡
7,500
ホームセンターＤ店
Ｍ市・・・
1,500 ㎡
＊λ：＊、道路距離＊km
ハフモデル
・消費者がある店舗で買い物をする確率、集客能力を計る手法。
・基本的な考え方は、消費者がある商業地で買い物をする確率は規模に比例し、そこへ到達する距離の二
乗
乗に反比例するとしている。ある任意の商業施設の吸引力の割合を他の商業施設との競合を
比例すると
るある任意商業施設吸力割合を他商業施設と競合を
勘案して表したものである。
・距離の二乗に反比例というのは最寄性が高い商品・商業態や徒歩客を対象とした商業施設での性格とい
えることから、本スタディでは距離の＊乗に反比例すると仮定（距離は道路＊kmで設定）した。
・色分けは最も吸引率が高くなるエリアを各施設の優勢商圏とした。（優勢商圏図参照）
■ハフモデル算出結果
世帯数
吸引率
Ｘ
1位の
吸引率
世帯数
30,000
32,000
BAC URBAN PROJECTS
17
＊その他：「物販」
●大型専門店
• 面積1千坪クラスのカテゴリーキラー型の大型専門店は、モール型ＳＣ②周辺の国道沿いが出
店エリアとなっている。1店舗当たりの必要人口数＊万人程度と言われており、当都市圏の規
模が万人規模であるとから、複数店成立のポテンシャルは低。
模が＊万人規模であることから、複数店成立のポテンシャルは低い。「・・・」は国道沿い
」は国道沿
にＥ社、Ｆ社、「・・・」はＧ社、「・・・」は北側地区にＨ社、「・・・」は西側近くに
Ｉ社、Ｊ社が出店済みとなっており、それぞれ可能性が高いとは言えない状況である。なお、
｢家電量販店｣は隣接地に地域最大級の店舗があるため候補から除外した。
●その他
• 対象地では最寄り型業種を核とした施設構成が見込まれることから、大型展開可能な業態
（「・・・」「・・・」）を核に「・・・」「・・・」や「・・・」はエリアテナントと複
合される形で、成立性が高まる。
• なお、｢・・・｣｢・・・｣等が大型規模で出店すると他業態とバッティングする可能性が生じ
る点は留意を要する。
■業種業態ポテンシャル
業　態
物
販
評価基準：○ポテンシャルは認められる。
△マーケットポテンシャルは有るがハードや競合などに課題
可能性
コメント
GMS
×
業態トレンドが厳しく、競合環境も厳しく難しい。
スーパーセンター
△
釧路圏内に同業態の出店はなく適性は感じられるが、候補テナント（ｲｵﾝ、西條）が限定されるのと出店事例が少ない。
○～△
候補テナントのホーマックは釧路市、釧路町に4店舗出店有り。木場店（7,406㎡）、星が浦（5,698㎡）以外の2店舗は
1.5千㎡程度に止まることから可能性はあろう。事業者が限定される点に留意。
HC/DIY・ガーデニング・ペット
ディスカウントストア
△
ドンキホテは釧路未出店であるなど可能性はあると思われる価格訴求型の業態であるため賃料負担力は低い
ドン・キホーテは釧路未出店であるなど可能性はあると思われる。価格訴求型の業態であるため賃料負担力は低い。
リサイクル、リユース
△
ディスカウントと同様可能性はあるとみられるが、新規出店よりも居抜き出店を好む傾向有り。
スーパーマーケット、SSM
○
フクハラの売上は良好とみられ、複合型施設の核テナントとして積極的に導入を図りたい。
ドラッグストア
○
食品スーパー他、最寄り型業種との複合で適性が見込まれる。
■業種業態ポテンシャル
業　態
家電・コンピューター
（
）
大
型
専
門
店
可能性
×
コメント
業種業態別評価
隣接地でケーズデンキが地域最大店舗を営業しており不可と考えられる。
玩具
×
候補テナントはトイザらスとなるが、イオン釧路昭和近くに出店があるため不可と考えられる。
スポーツ
×
ポスフール近接地にスポーツデポ（アルペン）、ゼビオが出店していることから難しいと考えられる。
紳士服
△
ポスフール近くに青山、はるやま、イオン近くに青山が出店しており可能性が高いとは言えない。アオキは未出店。
ベビー・キッズ
△
近隣商圏対応型であれば西松屋となるが、イオン釧路昭和SC近くに釧路昭和店を出店していることから商圏が重複するとみられ可能性
は低下する。200坪程度
家具
△
ニトリは、ポスフール近くの国道沿いに釧路店を出店しており有力テナントの誘致は難しい。
書籍・レンタル
○
現在、ビッグハウス内でゲオが営業中で施設の建替えによる再出店の可能性はあるとみられる。
TSUTAYAはポスフル近くと春菜の2店舗の出店がある
TSUTAYAはポスフール近くと春菜の2店舗の出店がある。
前面道路の交通量に恵まれ適性は感じられるが、ポスフール前を走る国道沿いにオートバックスとイエローハットの出店
があり可能性は低いとみられる。
カーケア
△～×
実用衣料
△
しまむらは市内に3店舗有り。うち1店舗はイオン近くであることから対象地とは商圏が重複してしまうと考えられ、有力テナント誘致
の可能性は限定的と考えられる。
カジュアル衣料
△
ユニクロはイオン近くに釧路店の出店がある。ファッション関連のテナントはポスフール内など適性が見込まれる場所は
限定され、対象地では優位性を見出しづらい。
シューズ
○
食品スーパー核の施設など、近隣商圏対応型SCとなれば適性が見込まれる。現在、ニューステップが営業中。
ワンプライスショップ
○
食品スーパー、ドラッグストア等の最寄り型業種との複合効果が見込まれる。
BAC URBAN PROJECTS
18
＊その他：「非物販」
●飲食
• 対象地は国道沿いに立地し、前面道路の交通量が見込まれることから、施設全体の集客力を
見込めれば複合の可能性が高まる。
｢・・・｣に加え｢・・・｣も出店すると施設全体の集客力が高まり
｣に加え｢
｣も出店すると施設全体の集客力が高まり、飲食系のテナントなど候
飲食系のテナントなど候
• ｢
補が増えてくる。核テナントが、それぞれエリア有力店となるポテンシャルを有しているこ
とから、集積度が高まれば、施設全体の競争力向上に寄与する形となろう。
●その他
• その他、アミューズメント系はモール型ＳＣの２施設にそれぞれ複合があり、対象地では大
型化を図っても優位性を発揮しづらくポテンシャルは低い。
• ｢
｢・・・｣は旧中心部近くの縦積み型施設などで展開がみられるが
｣は旧中心部近くの縦積み型施設などで展開がみられるが、大手の出店はみられず、
大手の出店はみられず
競合環境に厳しさが感じられる状況ではない。但し、対象地エリアのローカル性を考慮する
と事業者の問題もあるとみられる。1施設あたりの必要人口数＊万人程度と言われており、事
業の担い手次第では展開の余地もうかがえる。なお、最寄り型業種の複合の場合、特化型
（女性専用など）の複合の余地もうかがわれる。
• ｢・・・｣は3km圏内に1施設の出店がある他、旧中心部のホテルでも時間貸しの展開がみられ
る。各施設との対象地との立地条件を比較すると、対象地が優位性を発揮出来る状況にはあ
る。・・・の場合、1施設＊万人程度の必要人口と言われており、当商圏での成立性は1施設
程度と考えられ、余力が読み取れる状態ではない。
程度と考えられ余力が読み取れる状態はな
• その他、施設の差別化という点では「・・・」なども候補として上げられると考えられる。
近隣商圏対応型SCで地域No.1となれば、生活利便型のサービス系業種（｢・・・｣｢・・・｣
｢・・・｣や｢・・・｣など）についても成立性が見込まれる。
■業種業態ポテンシャル
飲食店
可能性
コメント
カフェ／ファーストフード：
ｾﾙﾌｻｰﾋﾞｽﾀｲﾌﾟのｶﾌｪ､ﾊﾊﾞｰｶﾞｰ等FF
○
前面道路の交通量が見込まれ、ドライブルスルー型の店舗なども可能。現況、ケンタッキーフライドチキンが出店している。
ファミリーレストラン：
ﾛｰﾄﾞｻｲﾄﾞ単独出店を中心とする和洋中ﾚｽﾄﾗﾝ
○
業態トレンドは厳しいが前面道路の交通量に恵まれ、立地特性は合うと考えられる。現況、びっくりドンキーが出店中。
専科レストラン：メニュー特化型レストラン
△
施設全体の集客力が高ければ成立性が高まる。
アルコール：バー、居酒屋、ﾋﾞｱﾚｽﾄﾗﾝ等ｱﾙｺｰﾙ
×
自動車立地で、立地条件が合わない。
アミューズメント
シネマコンプレックス／劇場
ハイテクアミューズメント（ゲームセンター）
ボウリング
可能性
×
△～×
コメント
立地不適合。ポスフール釧路にワーナー・マイカル・シネマズの出店有り。
業種業態別評価
苦戦傾向の強い業態で、特に郊外部では厳しい。イオン釧路昭和で大型展開が
展
あるなど対象地の優位性は低く、可能性は限定的。
×
イオン釧路昭和にタイトーが運営する X-BOWL（16ﾚｰﾝ）が有り、対象地の優位性はない。また、集客上の効果も低い。
フィットネスクラブ
△
コナミ、セントラル等の大手の出店はない。釧路市フィットネスセンター（ﾌｨｯｼｬｰﾏﾝｽﾞﾜｰﾌMOO/5階）、アクアトピアエクササイズセン
ター（釧路川の東側）などがあるものの厳しさの感じられる状況ではない。事業者が制限される可能性有り。現在、営業中のカーブス
は女性専用の小規模フィットネス。
スパ／温浴施設
△
極楽湯の事例では要件の一つとして複合商業施設内とあり、国道沿いなどの立地条件を考慮すると、候補に成り得ると考えられる。
1施設当たりの必要人口数25万人程度と言われており、競合店は検索されなかった。 600坪程度。
パチンコ
△～×
新規出店が抑制傾向で可能性は限定的。また、複合型施設に入るメリットも低い。
複合カフェ（ｲﾝﾀｰﾈｯﾄ、ｺﾐｯｸ等）
△
ロードサイドに有力店の出店は確認出来なかった。業態トレンドは弱いが、事業者がいれば成立性は見込まれると考えられる。
カラオケボックス
△
繁華性のある立地で適性が高く、対象地での可能性は限定的と考えられる。
BAC URBAN PROJECTS
19
●施設の方向性
• 広域集客型施設は・・・の優位性が高く、対象地で適性が見込まれるのは・・・となる。
• 同商圏をターゲットした施設は、国道沿いの・・・、・・・など、東側では・・・がある。対象地
周辺では北側に・・・、南側では旧中心部地区の・・・などとなる。
上記の中で・・・と・・・は苦戦が感じられる
と
は苦戦が感じられる。・・・も・・・の影に隠れた印象から
も
の影に隠れた印象から、・・・は
は
• 上記の中で
自動車客の取り込み立地条件などでハンデが感じられ、両施設に入る・・・の売上は業態としては
低調な水準となっている。
• 西側地区の施設とは直線3kmの距離が離れ、足元の居住密度では対象地が優位と考えられることか
ら、各業態の店舗を十分な規模で配置出来れば優位性を発揮出来ると考えられ、・・・としては当
商圏内No.1となるポテンシャルが感じられる。
• 以上のことから、次項の賃料想定では「・・・」「・・・」核の施設構成とし、「・・・」
「・・・」などの・・・を附帯させた。なお、・・・、・・・を除いては、・・・、・・・
や・・・の状況等から多層型の展開は困難と考えられ、1層の施設の複合を念頭に置いている。
●施設イメージ
• 敷地全体面積約60,000㎡、外構等の面積を全体の＊％と想定すると店舗用の敷地＊万㎡程度となる。
• 売場面積は各業態で競争力を発揮出来ることを念頭に・・・：＊千㎡（建物延床＊千㎡/有効率約
＊％）、ホームセンター：＊千㎡（建物延床＊万㎡/有効率＊％）、中型専門店＊店舗
(・・・、・・・、・・・、・・・など）：＊千㎡（建物延床＊千㎡/有効率＊％）と想定すると計
(
、
、
、
など）
千（建物延床千 /有効率
）と想定すると計
＊万㎡となる。売場面積＊万㎡（全て物販の場合）であれば、大店立地法上の必要台数＊台程度に
なるとみられる。なお、下記の想定では＊千㎡程度を非物販系の業態（・・・、・・・）で想定し
ている。
• 建物延床計は約＊万㎡となり、＊万㎡程度を平面駐車場として利用出来る。1台当たりの駐車場面
積＊㎡とすると約＊台分の確保ができることになる。
■施設イメージ
食品スーパー
中型専門店
ホームセンター
＊ﾄﾞﾗｯｸﾞｽﾄｱ、ｼｭｰｽﾞ等
延床面積： 4,200㎡
延床面積： 3,000㎡
延床面積：10,000㎡
延床面積計： 17,200㎡
売場面積： 2,800㎡
売場面積： 2,700㎡
売場面積： 9,000㎡
売場面積計： 14,500㎡
必要駐車台数：約840台
BAC-UP想定
●平面駐車場:26 500㎡（1台当たりの駐車面積35㎡で約850台駐車可能）
●平面駐車場:26,500㎡（1台当たりの駐車面積35㎡で約850台駐車可能）
全体敷地面積：約63,055㎡(外構等：15,800㎡、店舗部分：約47,000㎡)
＊各施設1層
＊売場面積には非物販を含む
＊物販面積1.45万㎡（必要駐車台数約860台）。
BAC URBAN PROJECTS
20
適性が見込まれる想定案での賃料予測
３．賃料
•
•
•
既述の考察から、各業種業態で見込まれる売上高（・・・：現在の実績など、・・・：ハフ
モデルの結果、施設全体の集客力など）、業種業態別で標準的な賃料率を乗じた賃料計は＊
百万円程度となる。
支払可能賃料の観点では上記の通り算出されたが、当エリアの賃料単価は・・・の＊％程度
という見方がある。賃料の決定は相場と対比も大きな要素となることから、賃料収入は保守
的にみておく必要性がある（相場賃料が契約賃料となる可能性が高い）。
また、対象地のローカル性を考慮すると、候補テナントが限定される点には留意を要する必
要性があるものと考えられる。
■支払可能賃料
業種業態
延床面積
売場面積
月坪効率
年間売上高
（㎡）
（㎡）
（千円）
（百万円）
食品スーパー
賃料率
年間賃料
月坪賃料
相場賃料
（百万円）
（円）
（円）
4,200
2,800
216
2,200
5.0%
110
7,215
5,000
10,000
9,000
61
2,000
7.0%
140
3,857
3,500
中型専門店
3,000
2,700
80
781
①ドラッグストア
1,200
1,100
②シューズ
1,000
900
③レンタル
400
④飲食店
ホームセンター
合計
-
66
6,069
100
400
6.0%
24
5,510
5,000
80
261
7.0%
18
5,040
5,000
650
-
-
-
12
5,000
5,000
400
350
94
120
10.0%
12
8,265
6,000
17,200
14,500
95
4,981
-
316
5,063
BAC-UP想定
＊月坪効率は売場面積当たり、月坪賃料は延床面積当たり
＊各数値は想定による
■業態平均
売上高
売上総利益率
100.0%
BAC-UP想定値
販管費比率
広告宣伝費
人件費（給料、手当等）
賃借料
減価償却費
その他
BAC-UP想定値
BAC-UP想定値
BAC-UP想定値
BAC-UP想定値
BAC
UP想定値
BAC-UP想定値
BAC-UP想定値
営業収入
営業利益率
BAC-UP想定値
BAC-UP想定値
＊上場12社の平均等からBAC-UPで想定（建物賃貸借の場合）
＊賃借料は転貸収入有りの場合
BAC URBAN PROJECTS
８
21
総括
立地は、国道沿いに立地し、交通量の高さなどからロードサイド型店舗の出
店ゾーンとなっている。
商圏規模に対して、出店状況の厳しいマーケットで飽和感もあり、競争力の
低い施設は淘汰される傾向が色濃く表れている。
レポートのまとめ
競合環境は厳しい。対象地に関しては競合施設に対して優位性を見出せる立
地条件である。地域で競争力を有したテナントのスクラップ・アンド・ビル
ド等によりシェアアップを狙う戦略には妥当性が感じられる。競争力の低い
施設は淘汰される厳しい
施設は淘汰される厳しいマーケットであるが、当該SCは勝ち組として生き残
ケトであるが当該SCは勝ち組として生き残
ると予測される。核となる食品スーパーの競争力が高いと考えられるためテ
ナントゾーンの成立性も高くなる。
留意点はローカル性を有した立地条件であることから事業者が限定されるこ
と人口減少などデモグラフィック環境に不安視される面を有しているなど
と、人口減少などデモグラフィック環境に不安視される面を有しているなど
留意点はある。
BAC URBAN PROJECTS
22
○○○○○○○○○
御中
株式会社ビーエーシー・アーバンプロジェクト
2012年○○月
管理番号：SP ○○○○
本レポート担当者
監修者
代表取締役社長
担当者
マーケティング事業部
ケティング事業部
○○ ○○
○○ ○○
BAC URBAN PROJECTS

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