1 ＲＣ造住宅における雨漏りについて 住宅金融支援機構まちづくり推進部調査役 狩野 謙次郎（かのう けんじろう） 2006年東京理科大学工学部建築学科卒業。同年大東建託株式会社に入社。商品開発、賃貸住宅の設計及び工事監理業務に従事。 2013年住宅金融支援機構入構。まちづくり推進部まちづくり企画グループを経て、2014年10月よりまちづくり推進部賃貸営業推進グ ループ。一級建築士。 表２ 建物概要 1．はじめに はじめに 住宅購入後のトラブルには、外部環境 （騒音、日射等） 、 売主との契約内容、住宅の瑕疵等様々な問題が起こり 概要 築年数 階数 ＲＣ造共同住宅 築23年（1991年完成） ４階建て 写真１ 天井スラブに広がった染み うる。特に住宅の瑕疵による被害は、その住宅に住み 続ける住人にとって非常に大きなストレスを受ける要因と なる。その中でも雨漏り被害は、程度によっては甚大な ものになる場合がある。 近年、建築技術は目覚ましい成長を遂げているにも かかわらず、雨漏り被害は無くなっていないのが現状だ。 他方、中古マンションの市場価値が見直され、中古マン ションをリフォームして暮らす方も多いが、その場合に 雨漏り被害が発覚するケースが少なくない。また、2011 るのか、実例を紹介しながら説明していきたい。 年３月に発生した東日本大震災以降、雨漏り被害の相 今回のケース（写真１）は、2011年８月の大型台風が 談件数は増加している【表１】 。 発生した際に、洋室の天井部分に染みが発生し、最終 的には水が滴り落ちるまでに被害が拡大したものであ 表１ ＲＣ造住宅における雨漏り被害相談件数 る。最初に気づく点としては、被害のあった洋室の臭い （相談件数） 300 がいつもと変わることだ。最初は気のせいだと思うが、 250 244 200 次第に部屋の湿度が上がり、部屋中がカビ臭くなってい 192 150 100 50 0 119 59 2005年度 76 2006年度 85 147 134 93 落ち、洋室内の家具等に被害が生じた。 2007年度 2008年度 2009年度 2010年度 2011年度 2012年度 2013年度 公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター 相談統計年報2006∼2014より作成 2．雨漏り被害の実態 はじめに 実際に雨漏りが起こった場合、どのような被害を受け 28 く。その後、天井に染みができ、最終的には水が滴り 雨漏り被害の厄介な点は、このような被害だけでなく、 建物内部の劣化や腐食を進めてしまうことだ。これを雨 漏りの２次被害と呼び、時間が経てば経つほど被害が 大きくなるため、迅速な対処が求められる。ちなみに、 １次被害とは建物内部に雨水が侵入した時点のことを言 ［レポート１］ＲＣ造住宅における雨漏りについて う。 と、コンクリートのひび割れが散見され、ひび割れ部分 今回のケースでは、入居者が実際に雨漏り被害に遭 にかなりの苔が生えていた（写真３） 。 ったのは2011年８月だが、それより以前から建物内部の 疑わしい部分が判明したため、実際にその部分が雨 被害（１次被害）は始まっていたと考えられる。 漏りの原因となっているかどうか調査する必要がある。 その調査方法として一番利用されているのは、バルコニ 3．雨漏りの原因と調査方法 はじめに ーに放水し、実際の雨漏りの有無を確認する「散水・注 水法」である。その他の調査方法は表４のとおりだが、 雨漏り被害を受けて考えることといえば、もちろん被 「赤外線法」、 「ガス圧入法」は費用もかかるため、 「散 害箇所を修復し、今後雨漏り被害を受けないようにする 水・注水法」で雨漏りの有無が判明しない場合に用いら ことである。 れる。 修復作業を行うためには、住宅内部の被害箇所（今 今回のケースでは、 「散水・注水法」で被害箇所の染 回のケースでは天井のクロス）を修復するだけでなく、 みの範囲が広がったため、上階のバルコニーのひび割 雨漏りの直接の原因となった箇所を全て修復しないと意 れ部分が直接の原因である可能性が高いと判断できた。 味がない。実際に今回のケースでは、雨漏りの原因箇所 また、今回は直接被害には結びついていないが、ルー と思われる部分を修復し、クロスを貼り替えたのだが、 フバルコニーにはコンクリートの目地部分から植物が根 数ヶ月後の大雨の際、天井のクロスに“あの嫌な染み” を生やし大きく成長していた。この様に、雨漏り被害の が再度出現した。どうやら、雨漏りの原因箇所が間違っ 原因となりうる要因は数多く発見された（写真４） 。 ていたか、他にもあったようである。それについては後 写真２ 建物外観 述する。 表３ ＲＣ造住宅の主な雨漏り原因 要因 具体的な原因 コンクリートのひび割れ 経年劣化 タイル目地の劣化 部材どうしの取り合い部の劣化 防水シールの劣化 被害のあった部屋 台風・地震 外部要因 植物の根によるひび割れ 落ち葉等による雨樋の目詰まり 写真３ バルコニー内爆裂部分の様子 上階の住人によるもの 施工不良 上記原因による被害が発生しやすくなる 建物内部に水が溜まり易い部分の発生 今回のケースでは、雨漏り被害の部屋の真上が上階 のバルコニー部分（写真２）にあたり、真っ先にそのバ ルコニーが疑われた。実際にそのバルコニーを確認する 29 1 写真４ ルーフバルコニーの目地部分から生える植物 今回のケースの直接の原因は、2011年３月に発生した 東日本大震災だと思われる。雨漏りの補修工事はマン ションの施工業者が行ったが、雨漏り被害に熟知してい ないと、今回のケースのように複数回にわたり補修工事 表５ 主な補修方法 工法 外壁塗装 補修方法 アクリル塗装 ウレタン塗装 概 要 外壁のひび割れ補修 ※足 場の設置が必要な 場合あり コーキング処理 防水工事 ウレタン防水 防水材の再施工・補強 シート防水 表４ 雨漏り被害の主な調査方法 方 法 概 要 散水・注水法 疑わしいと思われる部分に実際に水 を流して判定する方法 赤外線法 漏水によって引き起こされる温度の 差を赤外線装置を用いて測定する方 法 ガス圧入法 漏水部分にガス挿入ヘッドを取り付 けてガスを送り込み、漏洩するガス を探知する方法 4．雨漏り被害の対策 はじめに シーリング材打 サッシまわり等 ち換え その他 費用（円） 2011/8/30 上階ベランダ①床面 高圧洗浄 同上 シール打ち替え 同上 ドレン交換 同上 欠損部モルタル補修 洋室天井クロス貼り替え 等 466,200 2012/1/28 タイルセットバック面 高圧洗浄 同上 目地欠損部シール補修 同上 弾性クリアー塗布 等 214,300 2012/5/25 屋上床面 高圧洗浄 同上 シール打ち替え 2,362,900 同上 ドレン交換 同上 欠損部モルタル補修 等 2013/9/17 上階ベランダ②床面 高圧洗浄 同上 シール打ち替え 同上 ドレン交換 同上 欠損部モルタル補修 排水溝立ち上げ部 爆裂補修 等 448,200 2013/10/9 ベランダ床面 高圧洗浄 同上 シール打ち替え 同上 ドレン交換 同上 欠損部モルタル補修 ベランダ手摺壁 クラック補修 等 264,600 ルーフバルコニー 草取り清掃 2013/11/14 同上 入隅コーキング打ち替え 洋室天井クロス貼り替え 等 184,780 いと思われていた部分が原因だったケースもある。今回 のケースにおいても、上階のバルコニーの補修で終息し が発生した。他にも原因箇所が存在したのである。そ の後、屋上や上階の外壁タイル欠損部等の補修を行うこ とで被害は収まったが、それまでに費やした時間、労力 及び費用は想定外のものとなった【表６】 。 30 植物の根によるクラッ ク等の防止 補修内容 が建物内部にでき、慢性化する場合がある。中には雨 たかと思いきや、数ヶ月後の大雨の際に再び雨漏り被害 植物等の除去 日時 に、ＲＣ造は一度雨漏りが発生すると、所謂 「水の通り道」 漏り被害のあった上階が原因ではなく、まったく関係な 葉よけのネット設置 表６ 実施補修工事一覧 一般的な補修方法は表５のとおりであるが、被害の 程度によっては工期が長期間におよぶ可能性がある。特 雨樋掃除 合 計 3,940,980 ［レポート１］ＲＣ造住宅における雨漏りについて を行うこともあるため、調査及び補修に関しては、雨漏 一方、中古住宅を購入した場合はどうであろうか。通 りの専門業者に依頼するのが得策だと考える。 常売主が宅建業者であれば２年、個人が売主の場合は 免責もしくは１～３か月の保証期間、というのが一般的 5．雨漏りと瑕疵担保履行法 はじめに である。よって、保証期間以降に雨漏りが発生した場合、 購入者本人が補修費用を負担することになる。ただし、 新築住宅の場合、住宅を引き渡した日から10年間は、 その住宅が以前にも雨漏り被害があり、その補修や調 雨漏りを含む瑕疵が発生した場合、施工業者が無償で 査を売主が満足に行っていない場合は、瑕疵担保責任 補修する資力の確保が義務づけられている（ 「瑕疵担保 期間が経過していたとしても売主による補修費用の責任 履行法」）。そのため、事業者は保険に加入するなど、 が認められたケースは存在する。 万が一の場合に備えているため、新築住宅において瑕 また、購入した中古住宅が共同住宅（マンション）の 疵の心配は少ないと言える【表７】 。 場合、被害の原因が屋上やバルコニーであれば、共用 部分のため管理組合の責任範囲になり、修繕積立費等 表７ 保険の概要（住宅保証機構「まもりすまい保険 （住宅瑕疵担保責任保険） 」の場合） 一戸建住宅 住宅の引渡日から10年間 から補修費用を受けることが可能である。本レポートで 紹介した事例はこれに該当する。 保険期間 賃貸住宅 住宅の引渡日から10年間 住棟内の最初の住戸が引き渡 共同住宅 された日を始期として、建設 等 分譲住宅 工事の完了の日から11年経過 日を終期とする期間 6．まとめ はじめに 保険金の支払い等 保険期間内における、住宅品質確保法に 定める構造体力上必要な部分又は雨水の 侵入を防止する部分の瑕疵によって、住 対象とな 宅の基本的な体力性能又は防水性能を満 る損害 たさない場合に、住宅供給者が住宅取得 者に対し瑕疵担保責任を負担することに よって被る損害 本レポートでは、とある住宅の実例を紹介したが、そ 瑕疵を補修するために 被保険者が瑕疵担保責 任に基づく補修に必要 とされる材料費、労務 費又はその他の直接費 用 おかげさまで現在は、雨漏り被害など無かったかのよ 補修方法や範囲など、 補修費用を確定するた めに調査費用のうち、 必要かつ妥当であると 事前に住宅保証機構の 承認を得た費用 ために費やしたエネルギーは前述のとおりであり、また、 補修費用 対象とな 調査費用 る費用 補修期間中における保 険付保住宅の居住者の 仮住居費用及び移転費 仮住居・移転費用 用のうち、必要かつ妥 当であると事前に住宅 保証機構の承認を得た 費用 支払額 （補修費用等－10万円）×80％ の被害者とはもうお分かりだと思うが、筆者である。最 初に雨漏りを発見した時は、まさに「まさかうちが！？」 であった。 うに暮らしており、本レポートを執筆するまでは忘れて いたぐらいである。ただし、この平穏な生活を取り戻す 再発の可能性を考えると少し憂鬱にもなる。 やはり、施工時における適切な処理が雨漏り被害を 起こさない一番の基本になるが、施工の善し悪しは、住 宅購入者が関知し難いところでもある。ただ、実際に被 害を受けた際の対処方法は住宅を購入した人だけでな く、これから購入を考えている人にも把握しておいた方 が得策だと伝えたい。 31
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