不動産投資の学校 【第８回】 前半 19:00～20:00 後半 20:05～21:00 質疑応答（任意） 21:00～21:30 1 価格交渉のテクニック（第5章） 価格決定の根拠（次頁） 交渉１ → 買付 p.64 p.65 p.66 p.67 p.68 マイソクから引き出す 現地調査から引き出す 第三者意見から引き出す 相手の事情から引き出す 自分の事情から引き出す p.69 売買契約の心構え 交渉２ → 契約・重説 p.70 売買契約書 p.71～74 重要事項説明書 ＋ 上記の関連資料一式 2 「壁芯」面積と「内法」面積 p.71 壁芯・・・壁の厚み分、面積が広くなる マイソクやパンフレットに使用される。 内法・・・壁の内側から計る。面積は狭い。 登記簿上の面積に使用される。 →住宅ローン減税など50平米以上 →住宅ローン適用は40平米以上が一般的 3 登記簿記載事項の表示 p.71 表題部 不動産の概要 甲区 所有者（所有権） の変遷 乙区 借金（抵当権） の概要 登記情報提供サービス ＠337円 4 建坪率、容積率のチェック p.72 60 60 （例） 容積率200％ 建坪率60％ 60 地下室・・・1/3まで不参入 駐車場・・・1/5まで不参入 40 5 42条2項道路とセットバック p.72 宅地 セットバック0.5m 道路 幅3.0m 幅4.0m セットバック0.5m 宅地 6 (13)契約の解除に関する事項 p.74 ローン特約の自動解約条項 7 (14)瑕疵担保期間 p.74 瑕疵担保の対象 １．雨漏り ２．シロアリ ３．給排水設備の欠陥 ４．構造上の欠陥 8 (14)瑕疵担保期間 p.74 瑕疵担保の期間 （売主） （買主） 宅建業者 → 宅建業者 → 一般法人 → 個人 一般法人 → 一般法人 → 個人 個人 → 個人 任意 任意 2年※1 任意 任意※2 任意 ※1 宅建業法40条 ※2 消費者契約法10条（判例では3ヶ月は無効） 9 元金均等払い、元利均等払い (p.78) 元金均等払い 金利 元金 1年目 30年目 金利 元利均等払い 元金 10 元金均等払い、元利均等払い (p.78) 金利 元利均等払い 元金 1年目 5年目 30年目 10年固定 11 短期金利と長期金利 p.78 債券市場→長期金利（日本国債10年もの）→固定金利 日本銀行→短期金利（政策金利）→変動金利 12 収益評価（収益還元法） 家賃×64％ ＞ 金利4％の返済 なら可 （例）5000万円の物件の場合 利回り 家賃／月 期間 返済／月 ８％ 21.3万円 20年 30.3万円 ９％ 24.0万円 25年 26.4万円 10％ 26.6万円 30年 23.9万円 13 融資の種類 p.82 無制限 一人あたり3000～ 5000万円が上限 住宅ローン ・ セカンドハウス ローン 年収に対する返済比率で計算 年収は給与のみ。家賃収入は無視 一人あたり1～2億円くらいが上限 アパートローン ・ 事業融資 （個人事業主向け） 年収に対して20倍くらい 事業融資（法人） ・ プロパーローン PL、BSで判断 自己資本比率、債務償還年数など 財務指標によってスコアリング（格付） 14 金融機関の種類 p.82 良・難 ・広 日本政策金融公庫（公庫） 商工組合中央金庫（商工中金） 公庫 都銀 みずほ銀行 - 三菱東京UFJ銀行 – 三井住友銀行 - りそな銀行 - 埼玉りそな銀行 地銀 第二地銀 悪・易 ・狭 武蔵野銀行 - 千葉銀行 - 千葉興業銀行 – 東京都民銀行 - 横浜銀行 – スルガ銀行 栃木銀行 -東和銀行 -京葉銀行 -東日本銀行 -八千代銀行 信用金庫、信用組合 ノンバンク ※金融機関名称は代表的なものであり、 全てを網羅しているわけではありません。 15 公庫のメリット・デメリット メリット ◯全期間固定金利、解約手数料無料 ◯低金利（1.5～2.5％くらい） ◯融資手数料が無料 ◯少額でも借りやすい ◯紹介不要（HPから申込） デメリット ☓返済期間短い（通常10年以下、最大20年まで） 16 金融機関まわりの期間 p.84 違約金 20％ 10％ 特約によって解約が可能 ％ ％ 10 決済 残代金 契約 手付放棄 手付金 買付 90 解約不可 ローン特約 17 ローン特約の自動解約条項 p.84 18 講師束田のお薦め書籍リスト（お金の入門編） ■不動産投資を学ぶ 「大阪・ミナミ流 小口・不動産の投資売買術」明日香出版社 松林 英樹 「ワルが教えるウラ技不動産投資」ぱる出版 片柳 靖 実録 サラリーマンの私にもできた!アパート・マンション経営 山田 里志 (2003/10) 世界の不動産投資王が明かす お金持ちになれる「超」不動産投資のすすめ ＜第 5 章 ドルフ・デ ルース 交渉術＞ 「影響力の武器 なぜ、人は動かされるのか」誠信書房 ロバート・B・チャルディーニ 「でっかく考えて、でっかく儲けろ」徳間書店 ドナルド・トランプ 私に売れないモノはない! ジョー・ジラード、 石原 薫 (2004/5/19) 世界一の「売る!」技術 世界 No.1 セールスマンが明かす「必ず買わせる」テクニック ジョー・ジラード 私はどうして販売外交に成功したか (Life & business series) フランク・ベトガー、 土屋 健 (1982/8) ＜第 6 章＞融資を学ぶ、決算書を学ぶ 「銀行とのつきあい方 銀行がホイホイお金を貸したくなる社長になる方法」 川北英貴 「たった 4 年! 学生大家から純資産 6 億円を築いた私の投資法 借りて増やす技術」 石渡 浩 ＜第 9 章＞税金を学ぶ 「フリーランスを代表して 申告と節税について教わってきました」 きたみ りゅうじ 「相続財産は法人化で残しなさい」 阿藤芳明 ■投資全般に役立つ、お金や投資の基礎知識 「金持ち父さん貧乏父さん」「金持ち父さんのキャッシュ・フロークワドラント」 「金持ち父さんの若くして豊かに引退する方法」ちくま書房 ロバート・キヨサキ ロバート・キヨサキ ファイナンシャル インテリジェンス CD&教材 日本語版 ロバート キヨサキ ビデオ ビルゲイツとバフェット 「バフェットの株主総会」 ウォーレン・バフェット、 ビル・ゲイツ (2004/4/30) エクスナレッジ ジェフ・マシューズ 私の財産告白 本多 静六 (2005/7/10) バビロンの大富豪 ジョージ・S・クレイソン となりの億万長者 〔新版〕 ― 成功を生む 7 つの法則 トマス・J・スタンリー、ウィリアム・D・ダンコ ロバート・アレンの実践億万長者入門 ― 生涯続く無限の富を得る方法 ロバート G. アレン ■仕事への取り組み方、モチベーションアップ 僕たちはいつまでこんな働き方を続けるのか？ (星海社新書) 木暮 太一 弾言 成功する人生とバランスシートの使い方 小飼 弾 ヒューマン 2.0―web 新時代の働き方(かもしれない) (朝日新書) 渡辺 千賀 本は 10 冊同時に読め! (知的生きかた文庫) 成毛 眞 (2008/1/21) トップゲティング・プログラム アール・ナイチンゲール 事業の若き天才 孫正義のシェア No.1 獲得戦略 CD 孫 正義 (日本ソフトバンク社長) 資産デフレは 100 年に一度の好機《APA グループ》全国制覇への野望 CD 元谷外志雄 (アバグループ代表) ジャパネットたかたの驚異の通販革命 CD 高田 明 (ジャパネットたかた社長) 自己紹介書（融資申請用） 記入日 平成 年 月 個人情報 氏名（フリガナ） 住所 電話番号 携帯電話 FAX 番号 電子メール アドレス 生年月日 年齢 性別 配偶者 （及び扶養家族） 配偶者の氏名（フリガナ） 配偶者の生年月日 配偶者の職業（勤務先） 配偶者の年収 自宅の状況 家賃負担額 居住年数 緊急連絡先（実家、親族等） 連絡先氏名（フリガナ） 続柄 連絡先住所 〒 満 男 有 年 歳 女 無 月 日 （扶養家族 名） 千円 自己所有 ・ 家族所有 ・ 借家 ・ 社宅 千円／月 年 〒 連絡先電話番号 勤務先情報 業種 職種 業務内容 名称 フリガナ 住所 〒 所属 役職名 電話番号 FAX 番号 電子メール アドレス 資本金 従業員数 創業年数 入社年月 年 1/2 ページ 月（勤続 年） 日 自己紹介書（融資申請用） 資産、負債の状況 および 収入、支出の状況 資産 預貯金 有価証券 不動産 合計 負債 借入金（金融機関） 借入金（金融機関以外） 合計 収入 給与収入 不動産賃貸収入 株式配当金収入 事業収入 合計 支出 借入金返済（金融機関） 借入金返済（金融機関以外） 合計 千円 千円 千円 千円 千円 千円 千円 千円／年 千円／年 千円／年 千円／年 千円／年 千円／年 千円／年 千円／年 借入金一覧 借入先 金利 銀行 銀行 銀行 銀行 銀行 融資残高 千円 千円 千円 千円 千円 千円 ％ ％ ％ ％ ％ 合計 返済月額 千円／月 千円／月 千円／月 千円／月 千円／月 千円／月 不動産一覧 所在地 築年 年 年 年 年 年 年 2/2 ページ 構造・種別 面積 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 担保設定 有・無 有・無 有・無 有・無 有・無 有・無
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