不動産投資の学校

不動産投資の学校
【第7回】
前半 19:00～20:00
後半 20:05～21:00
質疑応答（任意） 21:00～21:30
1
価格交渉のテクニック（第5章）
価格決定の根拠（次頁）
交渉１ → 買付
p.64
p.65
p.66
p.67
p.68
マイソクから引き出す
現地調査から引き出す
第三者意見から引き出す
相手の事情から引き出す
自分の事情から引き出す
p.69 売買契約の心構え
交渉２ → 契約・重説
p.70 売買契約書
p.71～74 重要事項説明書
＋
上記の関連資料一式
2
価格決定の根拠
買主側の事情
１．収益力で換算
・・・表面利回り12％、実質利回り10％
２．担保力（積算評価）で換算
・・・土地値で買う、
（土地値＋建物価格）×7掛け
３．相場価格で換算
・・・坪単価や平米単価
４．資金力で換算
・・・手元現金とか、返済額とか
上記に、p.64～68を加味して交渉する
売主側の事情
１．相場価格で換算
２．抵当権を外すための金額
３．別に資金使途が決まっている
3
手付金放棄、違約金発生 p.70
１．通常パターン
10％
違約金
20％
決済
残代金
契約手付放棄
手付金
買付
％
％
90
10
ローン特約
4
建物と土地の金額内訳 p.70
売主が消費税課税
事業者の場合
消費税
通常の場合
建
物
土地
5
100
土地
5
「壁芯」面積と「内法」面積 p.71

壁芯・・・壁の厚み分、面積が広くなる
マイソクやパンフレットに使用される。

内法・・・壁の内側から計る。面積は狭い。
登記簿上の面積に使用される。
→住宅ローン減税など50平米以上
→住宅ローン適用は40平米以上が一般的
6
登記簿記載事項の表示 p.71
表題部
不動産の概要
甲区
所有者（所有権）
の変遷
乙区
借金（抵当権）
の概要
登記情報提供サービス＠337円
7
建坪率、容積率のチェック p.72
60
60
（例）
容積率200％
建坪率60％
60
地下室・・・1/3まで不参入
駐車場・・・1/5まで不参入
40
8
42条2項道路とセットバック p.72
宅地
セットバック0.5m
道路
幅3.0m
幅4.0m
セットバック0.5m
宅地
9
(13)契約の解除に関する事項
p.74

ローン特約の自動解約条項
10
(14)瑕疵担保期間 p.74
瑕疵担保の期間
（売主）
（買主）
宅建業者 → 宅建業者
→ 一般法人
→ 個人
一般法人 → 一般法人
→ 個人
個人
→ 個人

任意
任意
2年※1
任意
任意※2
任意
※1 宅建業法40条
11
※2 消費者契約法10条（判例では3ヶ月は無効）
(14)瑕疵担保期間 p.74
 瑕疵担保の対象
１．雨漏り
２．シロアリ
３．給排水設備の欠陥
４．構造上の欠陥
12
元金均等払い、元利均等払い
(p.78)
元金均等払い
金利
元金
1年目
30年目
金利
元利均等払い
元金
13
元金均等払い、元利均等払い
(p.78)
金利
元利均等払い
元金
1年目 5年目
30年目
10年固定
14
短期金利と長期金利 p.78
債券市場→長期金利（日本国債10年もの）→固定金利
日本銀行→短期金利（政策金利）→変動金利
15
収益評価（収益還元法）

家賃×64％＞金利4％の返済なら可
（例）5000万円の物件の場合
利回り
家賃／月
期間
返済／月
８％
21.3万円
20年
30.3万円
９％
24.0万円
25年
26.4万円
10％
26.6万円
30年
23.9万円
16
不動産関係書類チェックリスト
物件名
所在地
種類
<事前調査資料>
※価格交渉の際に使用
<売買契約関係書類>
<入居者関係書類>
<管理会社関係書類>
<借入関係書類>
<火災保険関係書類>
<リフォーム関係>
<登記関係書類>
<土地関係書類>
<税金関係書類>
<建築関係>
レ No
書類名
1 ・販売図面（マイソク）
2 ・東京カンテイ資料（マンション価格履歴）
3 ・登記簿謄本（旧）
4 ・路線価図
5 ・重要事項調査報告書
6 ・家賃一覧(レントロール)
7 ・購入申込書控
8 ・売買契約書
9 ・重要事項説明書
10 ・付帯設備状況、物件状況報告書
11 ・手付金領収書
12 ・建物賃貸借契約書
13 ・入居申込書控え、連帯保証人確約書
14 ・管理規約集(管理規約・使用細則他)
15 ・管理組合　総会議事録
16 ・管理委託契約
17 ・借入申込書控
18 ・金銭消費貸借契約書（借用証書）
19 ・団体信用生命保険申込控え
20 ・火災保険申込書控
21 ・保険証券
22 ・リフォーム見積書（内装）
23 ・リフォーム見積書（外装）
24 ・権利証
25 ・登記簿謄本（新）
26 ・住宅地図（ゼンリン）
27 ・公図、道路台帳平面図
28 ・測量図
29 ・隣地境界確認書
30 ・固定資産評価額証明書
31 ・固定資産税請求書、領収書
32 ・不動産取得税請求書、領収書
33 ・建築確認済証明書
34 ・検査済証明書
35 ・建物図面、各階平面図
36 ・10年保証書
37 ・東京カンテイ資料（新築時パンフレット）
適用
区分、一棟
区分
区分、一棟
区分、一棟
区分
一棟
区分、一棟
区分、一棟
区分、一棟
区分、一棟
区分、一棟
(後日)
オーナーチェンジ
の場合のみ
区分
区分
区分、一棟
区分、一棟
区分、一棟
区分、一棟
区分、一棟
区分、一棟
区分、一棟
一棟
区分、一棟
区分、一棟
区分、一棟
区分、一棟
区分、一棟
一棟
区分、一棟
区分、一棟
区分、一棟
区分、一棟
区分、一棟
一棟
一棟
区分
※受領済みの書類にレ点をつけてチェックする。
※No.1～37の順にファイリングする（ハーフポケットファイルを使用すると便利）。
(後日)
(後日)
(後日)
(後日)
(後日)
(後日)
(後日)
(後日)
(後日)
(後日)
(後日)
(後日)
(新築～10年)
自己紹介書（融資申請用）
記入日平成
年
月
個人情報
氏名（フリガナ）
住所
電話番号
携帯電話
FAX 番号
電子メールアドレス
生年月日
年齢
性別
配偶者（及び扶養家族）
配偶者の氏名（フリガナ）
配偶者の生年月日
配偶者の職業（勤務先）
配偶者の年収
自宅の状況
家賃負担額
居住年数
緊急連絡先（実家、親族等）
連絡先氏名（フリガナ）
続柄
連絡先住所
〒
満
男
有
年
歳
女
無
月
日
（扶養家族
名）
千円
自己所有・家族所有・借家・社宅
千円／月
年
〒
連絡先電話番号
勤務先情報
業種
職種
業務内容
名称
フリガナ
住所
〒
所属
役職名
電話番号
FAX 番号
電子メールアドレス
資本金
従業員数
創業年数
入社年月
年
1/2 ページ
月（勤続
年）
日
自己紹介書（融資申請用）
資産、負債の状況および収入、支出の状況
資産
預貯金
有価証券
不動産
合計
負債
借入金（金融機関）
借入金（金融機関以外）
合計
収入
給与収入
不動産賃貸収入
株式配当金収入
事業収入
合計
支出
借入金返済（金融機関）
借入金返済（金融機関以外）
合計
千円
千円
千円
千円
千円
千円
千円
千円／年
千円／年
千円／年
千円／年
千円／年
千円／年
千円／年
千円／年
借入金一覧
借入先
金利
銀行
銀行
銀行
銀行
銀行
融資残高
千円
千円
千円
千円
千円
千円
％
％
％
％
％
合計
返済月額
千円／月
千円／月
千円／月
千円／月
千円／月
千円／月
不動産一覧
所在地
築年
年
年
年
年
年
年
2/2 ページ
構造・種別
面積
㎡
㎡
㎡
㎡
㎡
㎡
担保設定
有・無
有・無
有・無
有・無
有・無
有・無

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