不動産投資の学校【第８回】前半 19:00～20:00 後半 20:05～21:00 質疑応答（任意） 21:00～21:30 1 (13)契約の解除に関する事項 p.74  ローン特約の自動解約条項 2 (14)瑕疵担保期間 p.74 瑕疵担保の期間（売主）（買主）宅建業者 → 宅建業者 → 一般法人 → 個人一般法人 → 一般法人 → 個人個人 → 個人  任意任意 2年※1 任意任意※2 任意 ※1 宅建業法40条 ※2 消費者契約法10条（判例では3ヶ月は無効） 3 (14)瑕疵担保期間 p.74  瑕疵担保の対象１．雨漏り２．シロアリ３．給排水設備の欠陥４．構造上の欠陥 4 元金均等払い、元利均等払い (p.78) 元金均等払い金利元金 1年目 30年目金利元利均等払い元金 5 元金均等払い、元利均等払い (p.78) 金利元利均等払い元金 1年目 5年目 30年目 10年固定 6 短期金利と長期金利 p.78 債券市場→長期金利（日本国債10年もの）→固定金利日本銀行→短期金利（政策金利）→変動金利 7 収益評価（収益還元法）  家賃×64％＞金利4％の返済なら可（例）5000万円の物件の場合利回り家賃／月期間返済／月８％ 21.3万円 20年 30.3万円９％ 24.0万円 25年 26.4万円 10％ 26.6万円 30年 23.9万円 8 金融機関の種類 p.82 無制限一人あたり3000～ 5000万円が上限住宅ローン・セカンドハウスローン年収に対する返済比率で計算年収は給与のみ。家賃収入は無視一人あたり1～2億円くらいが上限アパートローン・事業融資（個人事業主向け）年収に対して20倍くらい事業融資（法人）・プロパーローン PL、BSで判断自己資本比率、債務償還年数など財務指標によってスコアリング（格付） 9 金融機関の種類 p.82 良・難・広日本政策金融公庫商工組合中央金庫（商工中金）公庫都銀みずほ銀行 - 三菱東京UFJ銀行 – 三井住友銀行 - りそな銀行 - 埼玉りそな銀行地銀第二地銀悪・易・狭武蔵野銀行 - 千葉銀行 - 千葉興業銀行 – 東京都民銀行 - 横浜銀行 – スルガ銀行栃木銀行 -東和銀行 -京葉銀行 -東日本銀行 -八千代銀行信用金庫、信用組合ノンバンク ※金融機関名称は代表的なものであり、全てを網羅しているわけではありません。 10 金融機関まわりの期間 p.84 違約金 20％ 10％特約によって解約が可能％％ 10 決済残代金契約手付放棄手付金買付 90 解約不可ローン特約 11 ローン特約の自動解約条項 p.84 12 金融機関による審査項目（法人用）目標 30％以上１．自己資本比率＝自己資本／（負債＋資本）２．ギアリング比率（レバレッジ比率、負債比率）＝他人資本／自己資本目標 100％以下・・・返済義務のある他人資本が、返済義務のない自己資本で、どのくらいカバーされているかを示す３．固定長期適合率＝固定資産／（固定負債＋自己資本）目標 100％以下・・・固定資産に投資した資金が、長期資金でどれだけ賄われているかを示す４．流動比率＝流動資産／流動負債目標 200％以上・・・短期的な資金の余裕度を示す５．債務償還年数＝有利子負債／（営業利益＋減価償却費）６．インスタント・カバレッジ・レシオ目標：10 年以内＝(営業利益＋金融収益)÷支払利息目標：高いほど良い・・・支払利息を上回る利益を上げられているか（何倍の儲けを上げているか）。高いほど良い。逆に 1 倍を割ると危険水準７．売上高経常利益率＝経常利益／売上高８．総資本経常利益率＝経常利益／総資本９．経常利益増加率１０．その他目標：高いほど良い目標：借入金利以上（2.5～5.0％以上）目標：継続的に右肩上がり売上高、自己資本、キャッシュフロー額など・・・高いほど良い以上京王井の頭線　沿線学校一覧駅名急行乗降人員渋谷駅 ● 神泉駅駒場東大前駅池ノ上駅下北沢駅新代田駅東松原駅明大前駅永福町駅西永福駅浜田山駅高井戸駅富士見ヶ丘駅久我山駅｜＊｜ ● ｜｜ ● ● ｜｜｜｜ ● 三鷹台駅｜井の頭公園駅吉祥寺駅＊ ● 主要大学國學院大學渋谷キャンパス接続路線 JR東日本：山手線、埼京線、湘南新宿ライン 339,860 東京急行電鉄：東横線、田園都市線東京メトロ：○銀座線(G-01)、○半蔵門線(Z-01)、青山学院大学青山キャンパス ○副都心線（2008年6月開業予定） 9,980 38,110 東京大学駒場キャンパス 10,219 127,832 小田急電鉄：小田原線 8,501 19,849 25,300 明治大学和泉校舎京王電鉄：京王線 30,127 18,077 28,084 39,867 13,805 ※車庫所在駅 37,579 立教女学院短期大学 22,142 東京女子大学現代文化学部 5,267 144,344 成蹊大学 JR東日本：中央線（快速）、中央・総武線（各駅停車）所在地渋谷区目黒区世田谷区東京都杉並区三鷹市武蔵野市